س 298 -ماذا يؤثر استقلال حق المدعي الأصلي عن حق المتدخل الهجومي في مواجهة المدعى عليه ؟ وهي يكفي المشابهة في الأسباب لخلق الارتباط ؟
ج 298 -يؤدي إلى نفي الارتباط بينهما ، و لا تكفي المشابهة في الأسباب لخلق الارتباط بينهما
( نقض غرفة مدنية 2 ،أساس 1181 قرار 745 تاريخ 30 / 8 / 2016 )
(محامون السنة 81 لعام 2016 ص 565 )
ربما سمع السوريين والعرب بعبارة النوتار Notar لكن لم يعرفوا معناها بالضبط.
النوتار notar بما يعادل كاتب العدل في سوريا أو موظف التوثيق في الشهر العقاري في مصر.
اي أنه المسؤول المكلف من قبل وزارة العدل في ألمانيا ( ربما نفسه في بقية بلدان أوروبا ) اتنظيم الوكالات والتصديق على المعاملات القانونية.
عادة يكون النوتار محام ذو خبرة ومتمرس في القانون ويعتبر سلطة سيادية محايدة ومنصب مستقل لهذا الغرض .
وكل من أشترى منزلاً في المانيا من المؤكد أنه مر على كاتب العدل النوتار لأنه لايمكن شراء المنزل وإجراء معاملات الملكية العقارية والرسوم التوجب دفعها الا عن طريقه.
وقد يحتاج المواطن السوري المقيم في ألمانيا إلى تنظيم وكالة لأحد الأشخاص, يمنحه بموجبها الصلاحية لتسيير شؤونه القانونية في سوريا نيابة عنه.
هذه الوكالة قد تكون خاصة بإنجاز إجراء معين يتم تحديده في نص الوكالة مثل الوكالات الخاصة بالزواج أو الطلاق أو بيع العقار…..إلخ
وقد تكون وكالة عامة تٌمكن الوكيل من تسيير معظم الشؤون القانونية والإدارية للموكل بإستثناء مانص القانون السوري على أنه يحتاج إلى توكيل خاص مثل إبرام عقد الزواج.
أما تنظيم هذه الوكالات فله طريقتين:
الطريقة الأولى :
من خلال ذهاب الموكل الى السفارة السورية في برلين وتنظيم الوكالة والتوقيع عليها أمام كاتب العدل في السفارة.
وهنا لابد من حضور الموكل شخصياً وإبرازبطاقته الشخصية السورية أو جواز سفره (الأصل حصراً) للتأكد من بياناته الشخصية ودفع رسوم الوكالة والبالغة 90 يورو.
الا أن هذه الطريقة غير ممتبعة في أغلب الدول التي لجأ لها السوريين في أوروربا .
اذا هناك مراقبة لموضوع مراجعة السفارات السورية في الخارج لمن هم يحملون اقامات اللجوء فيها.
– حيث أن السلطات في بلدان اللجوء تعتبر ان من دخل السفارة وقام بمراجعتها واجراء أي معالملات قانونية بها , أنه لايوجد أي شاكل بينه وبين السلطات السورية وبالتالي لا مبرر لمنحه اقامة اللجوء .
الطريقة الثانية:
وهي تنظيم الوكالة أمام إحدى كٌتاب العدل في ألمانيا (Notar) ويتم ذلك من خلال الإجراءات التالية :
1- كتابة صيغة الوكالة باللغة الألمانية ويفضل أن تكون الصياغة من محامي مختص من نفس البلد الذي سترسل له الوكالة كي لايكون هناك أي نقص أو خطأ في الصياغة .
ففي حال وجود خطأ في الصياغة لايمكن تصحيح هذا الخطأ ولابد من إجراء وكالة أخرى ودفع تكلفة وكالة ثانية .
2- ذهاب الموكل شخصياً إلى كاتب العدل والتوقيع أمامه على التوكيل.
3- تصديق المحكمة على توقيع كاتب العدل.
4- ترجمة الوكالة إلى اللغة العربية لدى ترجمان محلف في ألمانيا.
5- التصديق على ختم الترجمان لدى الجهة المختصة.
6- التصديق على تلك الوكالة من مكتب التصديقات الخارجية في كولن.
7- أخيرا التصديق على هذه الوكالة من السفارة السورية في برلين
8- وفي حال عدم رغبة الشخص الدخول للسفارة لتصديق الوكالة فيمكن ارسالها الى سوريا لتصديقها من السفارة الالمانية في سوريا أو لبنان في حال عدم وجود سفارة المانية في سوريا أو في حال إغلاق مكاتبها فيها.
يمكنكم الاطلاع على مقالنا حول : محامي عربي سوري في برلين
س – طلب المقاصة القضائية من الطلبات التي يحق للمدعى عليه أن يقدمها كطلب عارض ، فبماذا تختلف عن المقاصة القانونية ؟
ج المقاصة القضائية دفع موضوعي يحق للأطراف إثارته أثناء النظر في الدعوى كطلب عارض يترتب على ثبوته ألا يحكم للخصم بطلباته كلها أو بعضها .
وتلزم المحكمة بقبول هذا الطلب ويكفي لسماعها ألا يحكم للمدعي بطلباته بسببها،
ولا تخرج عن كونها دعوى متقابلة ترمي إلى الحكم لرافعها بمطالب مستقلة يجري التقاص بينها وبين الطلب الأصلي.
( نقض رقم 417 تاريخ 10 / 11 / 64 19 )
(نقض أساس 1180 رقم 2723 تاريخ 8 / 12 / 1965 )
(نقض رقم 677 تاريخ 24 / 12 / 1967 )
(استانبولي ج 3 ص 97 99 )
ما لوحظ في صياغة العقود التي يتداولها كثيرا الناس أنها تتضمن عددا من الأخطاء الشائعة التي ينبغي العمل على اجتناب الوقوع فيها حرصا على خروج العقد في شكل مناسب ولائق.
ومن الاخطاء الشائعة في مجال العقود:
1- أن يكتب ” عقد اتفاق ” كعنوان للعقد . والواقع أن العقد مغاير للاتفاق فإما أن يكون الأمر عقد
وإما أن يكون اتفاقاً . هذا مع مراعاة أن كل عقد اتفاق وليس كل اتفاق عقد .
2- اتخاذ عنوان خاطئ للعقد لا يتفق مع طبيعته القانونية أو انه غير مطابق لموضوعه أو محله (
تكييف العقد أو توصيفه بالمغايرة لطبيعته المشتقة من بنوده ).
3- عدم التطابق بين التاريخ الهجري مع التاريخ الميلادي وفقا للتقويم .
4- عدم التطابق بين قيمة العقد في أرقامه مع قيمته المدونة كتابة .
5- عدم صياغة شرط التحكيم بدقة ، أو إغفال تحديد مكان التحكيم أو القانون واجب التطبيق في
حال نشوء نزاع بين الأطراف بسبب العقد .
6- عدم تحديد الآثار المترتبة في حال وجود قوة قاهرة ، أو ظرف طارئ ، أو صعوبات في التنفيذ
7- عدم الدقة في التحقق من صفة أطراف العقد وسند صلاحية التوقيع عليه .
8- إغفال الإشارة إلى مرفقات العقد ومستنداته ، أو عدم الدقة في الإشارة إليها .
9- عدم تحديد النقاط الزماني للعقد ( مدة سريانه ) .
10- عدم الدقة في وضع مصطلحات العقد .
11- عدم الحرص على تحديد قيمة عملة الوفاء ( ليرة – يورو . استرليني – دولار) ،وما الحكم في حال تذبذب قيمة العملة لاسيما في العقود طويلة الأجل .
بسم الله الرحمن الرحيم
( عقد بيع قطعي)
الفريق الأول:…………………………………بن ………………..تولد……………….. والدتي………….
أحمل الهوية رقم………………………………..صادرة عن………………………… بتاريخ…. / …./
الفريق الثاني:………………………..بن ……………………تولد………………. والدتي………….
أحمل الهوية رقم………………………………..صادرة عن…………………………. بتاريخ…. / …./
اتفق الفريقان وهما بكامل الأوصاف المطلوبة شرعاً وقانوناً على مايلي
1 – نصرح نحن الفريق الأول ويحب ملكيتي للعقار (أوالمقسم ) من العقار رقم ……………………
من المنطقة العقارية ……………………………الذي هو عبارة عن………………………….. …………………………………………………………………………………………………..
والبالغة مساحته…………………………………… متراً مربعاً و المطل على……………… ………………………………………………………………………………..
فقد بعت العقار ( المقسم ) المذكور بيعاً قطعياً لا نكول فيه ولا رجوع إلى السيد الفريق الثاني بمبلغ مجموعه………………………………………………………………………………………………… وبسعر المتر المربع الواحد……………………………….. ليرة سورية وقد قبضت من أصل القيمة حين التوقيع على هذا العقد وامام الشهود الموقعين ذيلاً مبلغاً وقدره رقماً…………………………………… كتابة…………………………………………………………………………………ليرة سورية لاغير.
و الرصيد البالغ ومقداره رقماً……………………………… كتابة …………………………………….
………………………..ليرة سورية لاغير.
علماً أن جميع المصاريف والذمم المترتبة على العقارر( المقسم ) المذكور حتى تاريخ الفراغ في السجل العقاري تقع على عاتقي انا الفريق الأول وانتي التزم بتسليم العقار (المقسم ) المذكور خالياً من الشواغل
بمدة أقصاها اعتباراً من تاريخ هذا العقد …………………………………………………………..
الشاهد الشاهد الفريق الثاني الفريق الأولى
-2-
وفي حال تأخري عن التسليم في الموعد المحدد فانني أدفع عن كل يوم تأخير مبلغ………………………… وهذا المبلغ محدد بشكل قطعي ونهائي ورضائي بيننا نحن الفريقين المتعاقدين وغير خاضع لطريق من طرق المراجعة ويحق للفريق الثاني اقتطاع العطل والضرر من المبلغ المتبقي لديه دون الرجوع إلي او الرجوع الى المحاكم.
2- أصرح أنا الفريق الثاني بانني قبلت الشراء المذكور من الفريق الأول بشكل قطعي ونهائي واسقطت حقي من الرجوع أو النكول وانني ملتزم بجميع ماجاء بتصريح الفريق الأول جملة وتفصيلاً وأسقطت حقي في المبلغ المدفوع حين التوقيع على هذا العقد.
3- اتفقنا نحن الفريقان المتعاقدين على أنه حالة تكول أو رجوع أي من الفريقين المتعاقدين عن كل أو بعض أجزاء عن هذا العقد يدفع الفريق الناكل للفريق الأخر كعطل وضرر مبلغاً ومقداره:…………………………………………………… ليرة سورية دون الحاجة لاندار أو إدعاء وكذلك يدفع الناكل العمولة المدفوعة للمكتب الوسيط عن الفريقين.
4- على هذا تم الإيجاب والقبول ونظم هذا العقد على ثلاث نسح وقعناها أمام الشهود الموقعين ذيلاً واحتفظ كل من الفريقين بنسخة والمكتب الوسيط بالنسخة الثالثة.
5- شروط خاصة: ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
تحريراً …….. تاريخ ……./………/……..
الشاهد الشاهد الفريق الثاني الفريق الأولى
لتحميل نموذج عقد بيع عقار قطعي سوريا بصيغة word – يرجى الضغط هنا
لتحميل نموذج عقد بيع عقار قطعي سوريا بصيغة PDF – يرجى الضغط هنا
س 275 – هل يمكن إجراء التقاص بين مبلغي المطالبة بأجر المثل من خصم قابله الخصم الآخر بادعاء بالتقابل بالمطالبة بقيمة الإصلاحات الضرورية والأساسية ؟
ج 275 – نعم ، ولا يصح فصل الدعويين عن بعضهما بالحكم بالأولى وبترك الثانية لدعوى
جديدة ) نقض رقم 42 أساس عقاري تاريخ 17 / 3 / 1975 ، المحامون لعام 1975 ص 219 () المحامون العددان 11 و 12
السنة 75 لعام 2010 ص 1649 )
