أولاً : مقدة لابد منها :

الطريقة ربما الوحيدة أو الغالبة لتملك شقة سكنية في سوريا هي التسجيل في الجمعيات السكنية وكان ممنوعاً على الشخص العضو في الجمعية التنازل عن المسكن الا في حالة براءة ذمة العضو من كل المستحقات المالية التي عليه.

الا أن أزمة السكن وخاصة في الاوضاع الحالية في سوريا منذ عام 2011 صار الطلب على المنازل أكثر من قبل بسبب تهدم الكثير من العمارات والشقق والبيوت اضافة الى هجرة الناس ورغبتهم في بيع أملاكهم أو عدم استطاعته تسديد كلفة الشقة لدى الجمعية السكنية.

وكان الناس يتجهون لمحامين لايجاد الطرق البديلة للتنازل في حال لم تتوفر شروط التنازل باقامة دعوى قضائية شكلية للتنازل عن العضوية اوالتخصص بالمسكن أو المسكن نفسه.

الا أن المشرع لاحظ ذلك وأصدر بعض التعديلات لسد هذه الثغرة مع بدفع رسوم للتنازل وصار سموحاً التنازل ع العضوية بالجمعية وعن التخصص وعن الشقة نفسها وذلك بالقانون رقم المرسوم رقم 36تاريخ 19/8/2014.

ثانياً : كيف يتم التنازل عن العضوية أو الشقة في الجمعية السكنية :

يتفق المتنازل والمتنازل له عن التنازل عن الحالة التي يكون فيها العضو المتنازل في الجمعية (مدخر- مكتتب – مخصص أو مستلم المسكن ) لقاء مبلغ مادي (ربح)لتتم عملية التنازل.

يتم الذهاب الى مقر الجمعية ويتم تجهيز عقد تنازل على ثلاث نسخ أصلية ويتم تدقيق المعلومات بعد تعبأتها .

 ويعرض العقد على مجلس ادارة الجمعية للموافقة عليه وبعد ها ترسل المعاملة الى الاتحاد التعاوني السكني للتوثيق والتسجيل في السجلات .

يرسل الاتحاد التعاون السكني اس المتنازل والمتنازل اليه الى وزارة الاسكان لتسجيلها برمجياً

ثالثاً: الوثائق المطلوبة ليتم التنازل في الجمعية السكنية :

• طلب تنازل عن مسكن (3)نسخ : تقدم للجمعية للتنازل في مرحلة العضوية وفي مرحلة الاكتتاب
• صورة عن البطاقة الشخصية : للطرفين
• قيد سجل مدني : للطرفين مدته 48 ساعة من تاريخ تقديم الطلب في الجمعية للتنازل في مرحلة العضوية وفي مرحلة الاكتتاب
• وثيقة حق استفاده : للطرفين للتنازل في مرحلة العضوية وفي مرحلة الاكتتاب
• صورة عن محضر جلسة : صورة عن محضر جلسة مجلس الإدارة الذي اقر التنازل والتخصص للتنازل في مرحلة العضوية وفي مرحلة الاكتتاب
• براءة ذمة مالية جزئية : بيان من المالية (براءة ذمة جزئية مشعر عليه الموافقة الأمنية على اعتبار أنه هناك عقار) للتنازل في مرحلة العضوية وفي مرحلة الاكتتاب
• إشعار الدفع للخزينة المركزية : بدفع مبلغ 1% (إذا كان عضو مكتتب 1%وخطة التمويل لتاريخ التنازل لايقل عن 25الف ليرة سورية – إذا كان عضو مخصص 1%من الكلفة التقديرية للمسكن – إذا كان مسكن 1%من الكلفة الحقيقية (النهائية)) للتنازل في مرحلة العضوية وفي مرحلة الاكتتاب
• تعهد/تصريح : أن يقوم المتنازل له بالتوقيع على تعهد بأنه سيقوم بدفع الرسوم المتوجبة حسب القانون 429مستقبلا. للتنازل في مرحلة العضوية وفي مرحلة الاكتتاب
• وكالة كاتب عدل : إذا كان هناك وكالة داخلية ضمن القطر يجب تصديق الوكالة من كاتب العدل مجددا بموجب كتاب من الجمعية أما إذا كان هناك وكالة خارجية مصدقة أصولا للتنازل في مرحلة العضوية وفي مرحلة الاكتتاب
• قائمة بأسماء المكتتبين : مبرمج بالحاسب الالكتروني بالوزارة

رابعاً : رسوم التنازل في الجمعية السكنية :

إشعار خزينة: 20000 ل.س مرحلة العضوية

إيصال مالي: 5000 ل.س مرحلة العضوية يدفع في الجمعية

خامساً : ِشروط التنازل في الجمعية السكنية :

يجب أن يكون العضو بريء الذمة مالياً اتجاه الجمعية ويجب أن تكون الشقة مسلة للعضو وجاهزة للسكن وأن يتعهد المتنازل له بدفع مايترتب عليه من التزامات مالية في حال نشؤها مستقبلا ويتم توقيع هذا التعهد وحفظه لدى ادارة الجمعية.

 

 

 

 

سؤال ورد الينا :

يرغب فلان باستجار محل تجاري ( أو شقة سكنية )  وبعد الاتفاق مع المالك على كل الشروط والبنود ومنها مثلا أن قية الايجار 100 ألف ليرة سورية شهرياً وأن مدة العقد 5 سنوات ويدفع منها أجرة سنة مقدماً .

وخوفاً من تحميل الاطراف نفقات ضرائب ورسوم على عقد الايجار فقد تم الاتفاق بين الطرفين على تسجيل مبلغ ايجار وهمي وهو 10 آلاف ليرة سورية  في العقد الذي سينظم في البلدية بشكل رسمي.

وتم تنظيم عقد الايجار على هذا الأساس وسلم المستأجر المالك مبلغ 1200 الف ليرة وهو أجرة سنة كاملة مقدماً  .

عند نهاية السنة طالب المالك المستأجر بالأجرة فقال له ان الأجرة هي 10 آلاف ليرة كا هو مسجل في العقد وأنكر الأجرة الحقيقية البالغة 100 ألف ليرة سورية.

السؤال هنا ماهي الطريقة القانونية ليحصل المالك على حقه؟

الجواب : بما أنه لايوجد أي دليل قانوني كتابي مذكور فيه قيمة الايجار الحقيقية فيطبق هنا مبدأ العقد شريعة المتعاقدين ولا يبق للمالك سوى وسيلة واحدة لاثبات قيمة الايجار الفعلية وهو توجيه اليمين الحاسمة له.

ولو فرضنا أن هناك ايصال بالأجرة فسيكون بحوزة المستأجر وليس المالك لأنه ايصال من المالك باستلام الاجرة .

ويفضل في مثل هذه الحالة كتابة عقد ايجار عرفي بين الطرفين مع ورقة ضد لتثبيت أن قيمة الايجار التي ستذكر في عقد الايجار المنظم في البلدية هو ايجار غير حقيقي وأن الايجار الحقيقي هو مامذكر في عقد الايجار العرفي بين الطرفين المنظم بتاريخ كذا .

ولو أننا لانفضل طريقة كتابة عقدين عرفي ورسمي ويفضل كتابة الأجرة الحقيقة في العقد خوفاً من تحريك الدعوى العامة بجرم التهرب الضريبي .

اضافة الى أنه يمكن للمستأجر أن لا يدفع الا قيمة الايجار الوهية المذكورة في العقد الرسمي وفي هذه الحالة سيضطر المالك لاقامة دعوى على المستأجر لتعديل الأجرة أو المطالبة بها وهو موضع أصبح مكلفاً وطويل الأمد.

لذلك ننصح الجميع بتسجيل الأجرةالحقيقة في عقد الايجار . 

 

 

كثيراً ما يرد هذا السؤال وخاصة في هذه الأيام بعد عام 2011 في سوريا بسب كثرة حالات الموت بشكل عام وموت الشباب بشكل خاص .

ويدحث الاشكال عندما يتوفى الشاب المتزوج الذي لديه أولاد ثم يموت الجد فيما بعد , فيأتي السؤال هنا : هل يرث الأحفاد من جدهم حصة أبيهم المتوفي قبل الجد ؟

هذه الحالة مذكورة في القرآن الكريم

في سورة البقرة 180  في  قوله تعالى :

(كُتِبَ عَلَيْكُمْ إِذَا حَضَرَ أَحَدَكُمْ الْمَوْتُ إِنْ تَرَكَ خَيْرًا الْوَصِيَّةُ لِلْوَالِدَيْنِ وَالْأَقْرَبِينَ بِالْمَعْرُوفِ حَقًّا عَلَى الْمُتَّقِينَ ) 

وفسرها الفقهاء أنه في حال وفاة شخص وله أحفاد من ابنه أو بنته المتوفين قبله فان هؤلاء الأحفاد لايرثون لأن والدهم متوفي.

الا أن الله تعالى فرض لهم حصة من التركة اسمها الوصية الواجبة  فيأخذون حصة من التركة بمقدار حصة والدهم لو فرضنا أن والدهم على قيد الحياة وبما لا يتجاوز ثلث التركة و من ثم يتم توزيع التركة على الورثة.

الا أن القانون السوري قبل 14 شباط 2019 لم يكن يورث أولاد البنت المتوفية قبل والدها وكان مقتصرا على الذكورفقط

وبعد التعديل أصبح أولاد البنت المتوفية قبل والدها ترث بمقدار حصة والدتها وبما لا يتجاوز ثلث التركة .

وفيما يلي النص الجديد :  المادة 257 من قانون الاحوال الشخصية :

• من توفي وله أولاد ابن أو أولاد بنت وقد مات الابن أو البنت قبله أو معه وجب لأحفاده هؤلاء في ثلث تركته وصية بالمقدار والشرائط الاتية:

أ/ الوصية الواجبة لهؤلاء الأحفاد تكون بمقدار حصتهم مما يرثه أبوهم أو أمهم عن أصله المتوفى على فرض موت أبيهم أو أمهم إثر وفاة أصله المذكور.. على ألا يتجاوز ذلك ثلث التركة.

ب/ لا يستحق هؤلاء الأحفاد وصية إذا كانوا وارثين لأصل أبيهم أو أمهم جداً أو جدة أو كان قد أوصى لهم أو إعطاهم في حياته بلا عوض مقدار ما يستحقون بهذه الوصية

ج ـ تكون الوصية لأولاد الابن ولأولاد ابن الابن وإن نزل واحداً كانوا أو أكثر للذكر مثل حظ الأنثيين، يحجب فيها كل أصل فرعه دون فرع غيره ويأخذ كل فرع نصيب أصله فقط

• هذه الوصية الواجبة مقدمة على الوصايا الاختيارية في الاستيفاء من ثلث التركة

كما يمكنكم الاطلاع على مقالاتنا السابقة :

مقارنة تعديلات قانون الأحوال الشخصية لعام 2019

تعديل قانون الأحوال الشخصية السوري لعام 2019 

 

 

لو كنت تملك سند أمانة بحق أحدهم وتريد مطالبته برد الأمانة واعادتها لك  فما هي الطريق لتتنفيذ وتحصيل سند الأمانة هذا وفي أي جهة قضائية ؟ هذا ماسنفصله بالشرح ان شاء الله؟

هناك طريقان لتتنفيذ سند الأمانة أو المطالبة به لتحصيله وهي :

أولاً : الطريق المدني لتحصيل وتنفيذ سند الأمانة :

والمقصود فيها مراجعة القضاء المدني للمطالبة بتحصيل المبلغ ,  اي لايترتب على الطرف الثاني اي نتيجة حبس في السجن بل في حال عدم الدفع يتم الحجز على أمواله وبيعها في المزاد في حال عدم التسديد .

وهذا الطريق له حالتين وهما :

الحالة الأولى :

أول طريقو واسهلها ,اسرعها لتحصيل قيمة سند الأمانة هو مراجعة دائرة التنفيذ المدني مباشرة .

وتتم هذه الطريقة بوضع السند في التنفيذ واخطار محرر السند بدفع قيمته .

لكن السيئ في هذا الطريق هوامكانية  أنكار محرر السند انشغال ذمته بقيمة السند ويدعي أنه قد سدد قيمة السند.

أو أي أقوال أو دفوع تؤدي الى انكار السند فعندها يضطر القاضي رئيس التنفيذ بتكليف طالب التنفيذ صاحب السند بمراجعة المحكمة المختصة.

ذلك لأن هناك خصومة ستنعقد بينهما ومجاله المحاكم وليس دائرة التنفيذ المدني .

وللمدعي هنا الخيار بمراجعة القضاء المدني أو القضاء الجزائي كما سيرد ذكره لاحقاً.

الحالة الثانية :

الحالة الثانية لتحصيل قيمة سند الأمانة هو اقامة دعوى مدنية لمطالبة بقيمة السند.

و لايترتب عليها اي عقوبة حبس في نهاية الدعوى في حال ثبوت الدعوى  طبعاً .
ويمكن في بداية الدعوى وعند تسجيلها في المحكمة وكإجراء أولي فيها  القاء الحجز الاحتياطي على أموال المدعى عليه المنقولة وغير المنقولة اينما وجدت لضمان تحصيل مبلغ الأمانة.

وبعد الحصول على الحكم من محكمة الاستئناف يمكن للمدعي وضع القرار في دائرة التنفيذ المدني لمتابعة تحصيل قيمة السند.

وسيضاف عليها قيمة الرسوم والمصاريف والاتعاب التي تكبدها المدعي في اقامة الدعوى.

ملاحظة هامة :

الحكم في الدعاوي المالية يمكن تنفيذه بعد صدوره من محكمة الاستئناف.

ذلك أنه وان كان قابلاً للطعن بالنقض الا أنه يمكن للمدعي تنفيذه ولو طعن المدعى عليه بالفرار الاستئنافي.

ولايمكن وقف تنفيذ القرار لحين انتهاء محكمة النقض من النظر بالدعوى الا بتقديم طلب مستعجل لمحكمة النقض .

وعادة يقدم من ضن لائحة الطعن بالنقض يطلب فيه الطاعن وقف التنفيذ بناء على أسباب جوهرية تبرر ذلك .

 

ثانياً :  الطريق الجزائي لتحصيل وتنفيذ سند الأمانة :

وهذا الطريق نهايته الحبس فيما لو ثبت على المدعى عليه الجرم.

ويبدأ هذا الطريق بتوجيه انذار عن طريق كاتب العدل لمحرر السند بوجوب اعادة مبلغ الأمانة خلال مدة معينة تحت طائلة اعتباره مسيئاً للأمانة وتحميله النتائج القانونية 

( راجع مقالنا حول صيغة الانذار هنا )

وهذا الشرط وهو توجيه الانذار شرط شكلي وهام في تحقق جرم اساءة الأمانة وركن من أركان الجرم.

ولايمكن وقوع الجرم الا بعد ارسال الانذار وعدم اعادة الامانة .

وتفصيل ذلك أن سند الأمانة يحرر لحين الطلب وليس لتاريخ محدد وعند رغبتك بإعادة الأمانة فيجب عليك توجيه الانذار له بإعادتها.

وفي حال لم يعدها عندها يصبح مسيئاً للأمانة ويمكنك اقامة الدعوى الجزائية عليه.

وبعد مضي المدة المذكورة في الانذار وعدم اعادة الامانة  فلديك طريقين لاقام الدعوى ضده :

الطريقة الأولى :

اقامة الدعوى الجزائية كادعاء مباشر أام محكمة بداية الجزاء ويمكنك القاء الحجز الاحتياطس فيها مثلما ذكرنا سابقاً في سلوط الطريق المدني

الطريقة الثانية :

تقديم الادعاء أمام النيابة العامة وهي تحيل الدعوى الى محكة بداية الجزاء .

وبعد صدور قرار نهائي من محكمة النقض والحكم على المدعى عليه بالجرم واعادة مبلغ الأمانة .

يمكنك حينها وضع القرار في دائرة التنفيذ المدني وتنفيذ الحكم  ولامجال للتهرب  طبعاً من تنفيذه.كما في الطريق المدني.

ثالثاً : حكم وعقوبة سند الامانة في القانون السوري :

نصت المادة 656 من قانون العقوبات السوري: 

كل من أقدم قصداً على كتم أو اختلاس أو تمزيق سند يتضمن تعهداً أو إبراءً أو شيء منقول سلم إليه على وجه الوديعة أو الوكالة أو الاجارة أو على سبيل العارية أو الرهن أو لإجراء عمل لقاء أجرة أو بدون أجرة شرط أن يعيده أو يقدمه أو يستعمله في أمر معين يعاقب بالحبس من ستة أشهر إلى ثلاث سنوات وبغرامة تتراوح بين ربع قيمة الردود والعطل والضرر وبين نصفها على أن لا تنقص عن ألفي ليرة سورية.

 

أولاً : ماهو حصر الارث العمالي :

حصر الارث العمالي وكما يتضح من اسمه هو مخصص للعاملين سواء العاملين في الدمولة أو القطاع الخاص ويكون في حالة وفاة العامل وهناك مرتب تقاعدي أو تعويض أو مكافأة نهاية خدمة له .

ثانياً : من هم المستفيدون من الارث العمالي :

ليس كل الورثة الذين يرثون الشخص في الارث الشرعي أو القانوني هم نفسهم في حصر الارث العمالي , فالورثة هنا هم من كان الميت ينفق عليهم , مثل الزوجة أو البنت العازبة أو الولد الصغير الذي لم يتجاوز 18 عاماً أو الاخوة والأخوات لكن بشرط الانفاق عليهم .

ثالثاً : شروط تنظيم حصر الارث العمالي :

المطلوب  شخص من الورثة عمره فوق 18 عاماً .

رابعاً : اجراءات الحصول على حصر ارث عمالي :

• بيان قيد من السجل المدني للمتوفي وعائلته ووالديه.
• مضبطة من المختار يذكر فيه أسماء الورثة.
• ضبط شرطة مع حضور شاهدين فيه يذكر فيه مستحقي النفقة أي الاشخاص الذين كان ينفق عليهم فقط.
• استمارة حصر ارث عمالي من اي مركز لبيع الطوابع والمعاملات في أي محكمة.
• سند تعهد يتعهد فيه منظم حصر الارث أو الوارث الذي تقدم بالمعاملة بأن الورثة المستحقيين هم من تم ذكرهم , ويمكن للقاضي الأخذ بها التعهد بدلاً من ضبط الشرطة كوثيقة لتحديد الورثة المستحقين .
• تقدم المعاملة الى المحكمة العمالية ليتم تنظيم الوثيقة وصدورها من القاضي المختص .

خامساً : تكلفة حصر الارث العمالي في سوريا :

هي نفس كلفة حصر الارث القانوني أو الشرعي تقريباً

يمكنكم مراجعة المواضيع التالية للحصول على معلومات عن بقية أنواع حصر الارث في سوريا

ماهو حصر الارث النظامي أو القانوني المتعلق بالعقارات الأميرية وكيف يتم تنظيمه ؟

 

ماهو حصر الارث الشرعي في سوريا وكيف يتم تنظيم المعاملة وتكلفتها والاوراق المطلوبة ؟

 

أولاً : الوثائق المطلوبة للحصول على هوية بدل تالف :

•  صورة عن البطاقة الشخصية التالفة.
•  أربع صور شخصية ملونة  خلفية بيضاء
• دفتر خدمة العلم ( الجيش ) للذكور الذين تتراوح أعمارهم بين 18- 42
• طوابع ورسم مقداره 5,000 ليرة سورية.

ثانياً : اجراءات استبدال الهوية بدل تالف واستكمال بقية الوثائق :

يتم تنظيم استمارة طلب البطاقة الشخصية في أمانة السجل المدني، مكان قيد الشخص أو الأمانة المركزية للمديرية في المحافظة مكان إقامة الشخص. ويحصل مقدم الاستمارة على إيصال يتضمن الصورة الشخصية لمقدم الطلب مع اسمه ومحافظته الأصلية والأمانة المعنية بسير الطلب وتاريخ تقديم الطلب. كما هي الحال مع طلب الحصول على بطاقة شخصية لأول مرة، يتم إعطاء الفترة الزمنية التقريبية اللازمة لاستكمال الطلب.

علماً أن البطاقة الشخصية التالفة أو المكسورة لا تحتاج إلى ضبط من الوحدة الشرطية (قسم الشرطة المختص).

ثالثاً : –  الحصول على بدل ضائع هوية سورية

اول اجراء عليك اتخاذه فوراً هو تنظيم ضبط شرطة بفقدان الهوية ويتم في قسم الشرطة التابع له مكان فقدان هذه البطاقة  أي المكان الذي أضعت بطاقتك فيه , مع احضار شاهدين للقسم للشهادة على فقدانها ( طبعا الشهادة بدون تحليف اليمين بل مجرد تسجيل افادة ) وهي أمور شكلية بسيطة.

ويتعين بعدها الذهاب الى أمين السجل المدني التي تتبع لها مكان اصدار الهوية وتتقدم بطلب للحصول على بدل ضائع وذلك خلال 30 يوماً من فقدانها .

رابعاً : اجراءات ووثائق الحصول على بدل ضائه لهوية سورية ؟

بداية عليك احضارصورة مصدقة عن ضبط الشرطة الذي نظمته عند فقدانها وتتقدم بالطلب خلال 30 يوماً من ضياعها إلى أمانة السجل المدني المختصة.

ثم يستلم مقدم الطلب ايصالاً عليه صورته ومعلوماته كاملة هي نفسها التي تعطى عند تسجيلك للحصول على الهوية أول مرة. وعليك ارفاق هذه الوثائق ايضاً عند تقديم الطلب

1 – ضبط الشرطة الأصل أو صورة مصدقة عنه.

2 – أربع  صور شخصية ملونة بخلفية بيضاء

3 – دفتر خدمة العلم للمواطنين الذكور الذين تتراوح أعمارهم بين 18-42

4 – شهادة تعريف من المختار في حال لم يكن في حوزة مقدم  الطلب وثائق إثبات شخصية (دفتر خدمةالعلم، بطاقة أسرية، إجازة سوق، جواز سفر) .

5 – طوابع ورسم مقداره 5,000 ليرة سورية.

خامساً : الحصول على الهوية السورية في حالات خاصة :

سؤال : طفل أنفصل عن أهله ولايوجد أحد من أقربائه حتى الدرجة الرابعة فكيف يحصل على الهوية السورية؟

الجواب : في حالة الأطفال غير المصحوبين بذويهم يمكن التقدم بطلب الهوية من قبل الطفل/ الطفلة بعد إتمام الرابعة عشرة من العمر بشرط أن يكون مصحوباً بأي شخص لديه وصاية شرعية عليه/ها منظمة لدى القاضي الشرعي. أما في حال كان الطفل/ة مقيماً في مركز إيواء/مركز للرعاية يتم تكليف مشرفين اثنين بالغين

من قبل المركز يحملان البطاقة الشخصية للتعريف بالطفل/ة ويُطلب إحضار شهادة تعريف في تلك الحالة.

سؤال : لو كان الشخص طالب البطاقة بدل ضائع أو تالف من ذوي الاحتياجات الخاصة من المعاقين أو كبار السن فكيف يتم ذلك ؟

الجواب : يستطيع أي فرد من الأسرة تقديم تقرير طبي يبين حالة هذا الشخص وأسباب عدم قدرته على الحضور إلى أمانة السجل المدني ويُرفقه باستدعاء يطلب فيه حضور لجنة من أمانة السجل المدني إلى منزل الشخص المعني من أجل تنظيم طلب البطاقة الشخصية في منزله. وبعد استكمال المعاملة، تصدر البطاقة

وتُسلم لصاحب الطلب أيضاً في منزله

سادسا ً : غرامة الهوية في سوريا

ان عقوبة ولي أمر الطفل الذي لا يتقدم بطلب للحصول على بطاقة شخصية للأطفال الذين بلغوا السن القانونية للحصول عليها  هي غرامة لا تقل عن 5,000 ليرة سورية.

عليك الابلاغ عن ضياع الهوية السورية خلال 30 يوماً من تاريخ فقداناه والا قد تتعرض لغرامة أيضا وهي 5000 ليرة سورية.

في حال استخدامك للبطاقة الشخصية رغم ادعائك بفقدانك لها وحصولك على بدل ضائع عنها, فان هذا يعرضك لغرامة مقدارها 20000 ليرة سورية