نظام المساهمات العقارية

 

الفصل الأول

تعريفات وأحكام عامة

 

المادة الأولى:

لغرض تطبيق هذا النظام، يقصد بالعبارات والألفاظ الآتية -أينما وردت فيه- المعاني المبينة أمام كل منها، ما لم يقتض السياق غير ذلك:

النظام: نظام المساهمات العقارية.

اللائحة: اللائحة التنفيذية للنظام.

الهيئة: الهيئة العامة للعقار.

المجلس: مجلس إدارة الهيئة.

الرئيس: الرئيس التنفيذي للهيئة.

المساهمة العقارية: مشروع تطوير عقاري يشترك فيه مجموعة من الأشخاص لأجل تحقيق منفعة، ويكون ذلك بتملك عقار وتطويره إلى سكني أو تجاري أو صناعي أو زراعي وغير ذلك، ثم بيع وإنهاء المساهمة، ولا يشمل ذلك الصناديق الاستثمارية العقارية.

المساهم: الشخص الذي يملك حصة مشاعة في المساهمة العقارية.

الترخيص: ترخيص مساهمة عقارية يصدر من الهيئة.

المرخص له: الشخص الحاصل على الترخيص.

مدير المساهمة العقارية: الشخص المُعيّن لإدارة المساهمة العقارية.

حساب الضمان: الحساب المصرفي الخاص بالمساهمة العقارية.

سجل المساهمين: سجل تقيد فيه أسماء المساهمين وحصصهم وأي تغيير يحدث في ملكية حصصهم.

الجمعية: جمعية المساهمين.

المادة الثانية:

يهدف النظام إلى تنظيم نشاط المساهمات العقارية، وإلى رفع مستوى الشفافية والإفصاح فيه، وإلى حماية حقوق جميع أطراف المساهمة العقارية.

المادة الثالثة:

دون إخلال باختصاصات الجهات الحكومية الأخرى، تتولى الهيئة تنظيم نشاط المساهمات العقارية وفقاً لما يحدده النظام واللائحة، ولها على وجه خاص ما يأتي:

1- إصدار الترخيص وتعديله وإلغاؤه، وتحدد اللائحة الشروط والمتطلبات والإجراءات اللازمة لذلك.

2- تصنيف المساهمات العقارية بحسب الحجم أو النوع أو الموقع، ووضع الشروط والمتطلبات الملائمة والمدد الزمنية للمساهمة العقارية بحسب تصنيفها.

3- وضع شروط تأهيل وتصنيف المطورين العقاريين لغرض طرح المساهمات العقارية.

4- وضع شروط تأهيل وتصنيف ممارسي نشاط المساهمات العقارية.

5- وضع أسس تحدد استحقاقات المرخص له نظير أتعابه، وما يتقاضاه من عمولات.

6- الرقابة والإشراف على المساهمات العقارية.

وللهيئة الاستعانة بأي جهة حكومية أخرى أو بالقطاع الخاص؛ للقيام بأي مهمة مسندة إليها بموجب النظام أو اللائحة.

المادة الرابعة:

لا يجوز طرح المساهمة العقارية ولا الإعلان عنها ولا تسويقها ولا جمع الأموال لها إلا بعد موافقة هيئة السوق المالية والحصول على ترخيص من الهيئة -وفقاً لأحكام النظام واللائحة- وذلك بعد التحقق مما يأتي:

1- أن يكون العقار محل المساهمة العقارية مملوكاً بموجب صك ملكية ساري المفعول، ثابتة سلامته، بناءً على إفادة من الجهة التي أصدرته.

2- أن يكون العقار محل المساهمة العقارية حاصلاً على الموافقات اللازمة لتطويره من الجهات المختصة، وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة.

الفصل الثاني

الترخيص والاشتراكات

 

المادة الخامسة:

يجب أن يكون المرخص له مؤهلاً ومصنفاً من الهيئة لممارسة نشاط المساهمات العقارية وفقاً لما تحدده اللائحة.

المادة السادسة:

يحدد رأس مال المساهمة العقارية، الذي على أساسه يُحتسب عدد الحصص ومقدارها من خلال التكلفة التقديرية من قبل جهة تقييمية مرخصة، بعد موافقة الهيئة وهيئة السوق المالية وفقاً لما تحدده اللائحة.

المادة السابعة:

للهيئة اشتراط إضافة مبلغ احتياطي إلى رأس مال المساهمة العقارية بما لا يتجاوز (١٥٪) من تكلفتها التقديرية، وذلك لمقابلة أي مصاريف إضافية غير متوقعة. ويكون التصرف بالمبلغ الاحتياطي بموافقة الجمعية. وتحدد اللائحة الشروط اللازمة لذلك، وكيفية إعادته للمساهمين في حال عدم التصرف به.

المادة الثامنة:

يحق للمساهم الاشتراك في المساهمة العقارية، بحصة عينية أو نقدية. وتحدد اللائحة نوع الحصة العينية والشروط الواجب توافرها فيها.

المادة التاسعة:

1- يقسم رأس مال المساهمة العقارية إلى حصص متساوية القيمة والحقوق، وتكون مسؤولية المساهمين في حدود ما يملكون من حصص في المساهمة العقارية.

2- تقوم هيئة السوق المالية بتنظيم سجل المساهمين الخاص بالمساهمة العقارية.

المادة العاشرة:

لا يجوز الإقراض من رأس مال المساهمة العقارية، ويجوز الاقتراض بضمان أموال أو أصول المساهمة العقارية على أن يتم تضمين اتفاقية المساهمة ذلك، وتحدد اللائحة الاشتراطات المنظمة لذلك.

المادة الحادية عشرة:

يكون صافي أصول المساهمة العقارية من أصول ثابتة نقدية وعينية أو حقوق لدى الغير؛ مملوكة للمساهمة العقارية. وليس لدائني المساهمين أو المرخص له أو مدير المساهمة العقارية أي حق في أموال المساهمة العقارية أو أصولها عدا ما يملكونه من الحصص في المساهمة العقارية.

المادة الثانية عشرة:

1- يجب ألا تقل نسبة المرخص له في المساهمة العقارية عن النسبة التي تحددها اللائحة، وأن يحتفظ لنفسه بملكية هذه النسبة حتى انقضاء المساهمة العقارية.

2- يجوز لبقية المساهمين في المساهمة العقارية التصرف بحصصهم وفق الشروط التي تحددها اللائحة.

 

الفصل الثالث

إدارة المساهمة العقارية

 

المادة الثالثة عشرة:

يكون المرخص له هو المسؤول عن جميع ما يتعلق بالمساهمة العقارية تجاه المساهم والهيئة وهيئة السوق المالية وأي من الجهات الحكومية ذات العلاقة والغير. وتحدد اللائحة اختصاصات المرخص له، وحدود مسؤولياته.

المادة الرابعة عشرة:

مع مراعاة ما نصّت عليه المادة (التاسعة عشرة) من النظام، على المرخص له الالتزام بالإشراف على أعمال مدير المساهمة العقارية، وتمكينه من القيام بواجباته.

المادة الخامسة عشرة:

يفتح المرخص له حساب ضمان في أحد البنوك المرخص لها باسم المساهمة العقارية. وتضع الهيئة بالتنسيق مع البنك المركزي السعودي الضوابط اللازمة لحساب الضمان.

المادة السادسة عشرة:

تقوم هيئة السوق المالية بتنظيم إصدار شهادة المساهمة العقارية التي تثبت تملك المساهم حصة في المساهمة العقارية.

المادة السابعة عشرة:

تكتسب المساهمة العقارية الشخصية الاعتبارية بصدور الترخيص من قبل الهيئة، وتكون خاضعة لأحكام النظام واللائحة.

المادة الثامنة عشرة:

يجب على المرخص له تعيين محاسب قانوني واستشاري هندسي لكل مساهمة عقارية. وتحدد اللائحة شروط ومتطلبات ومسؤوليات ومهمات وآلية عمل كل منهما وما يترتب عليه فيما يتعلق بالمساهمات العقارية.

المادة التاسعة عشرة:

يدير المساهمة العقارية مدير المساهمة العقارية الذي يُعيّنه المرخص له. وتحدد اللائحة اشتراطات ومتطلبات مدير المساهمة العقارية وصلاحياته ومهماته ومسؤولياته.

المادة العشرون:

يحق للمرخص له وللهيئة وللجمعية عزل مدير المساهمة العقارية وفق ما تحدده اللائحة في حال إساءته استخدام صلاحياته أو إخلاله بتنفيذ التزاماته، ولا يخل ذلك بأي عقوبة قد تفرض عليه جراء ذلك.

المادة الحادية والعشرون:

دون إخلال بما نصّت عليه المادة (الرابعة عشرة) من النظام، لا يجوز للمرخص له ولا لمدير المساهمة العقارية اتخاذ أي قرار أو إجراء إذا كان هناك تعارض مصالح قائم أو محتمل في هذا القرار أو الإجراء. وتحدد اللائحة طريقة التعامل مع حالات تعارض المصالح.

الفصل الرابع

جمعية المساهمين

المادة الثانية والعشرون:

يكون للمساهمة العقارية جمعية تتشكل من جميع المساهمين المسجلين في سجل المساهمة العقارية. وتحدد اللائحة اختصاصات الجمعية.

المادة الثالثة والعشرون:

تنعقد اجتماعات الجمعية بدعوة من المرخص له أو مدير المساهمة العقارية أو مساهمين يمثلون (10%) من رأس مال المساهمة العقارية أو بطلب من الهيئة، ويحدد في الدعوة للاجتماع مكان انعقاده.

المادة الرابعة والعشرون:

يرأس المرخص له -أو من يمثله- الجمعية، ويحق لجميع المساهمين حضور اجتماعات الجمعية.

المادة الخامسة والعشرون:

لا يكون اجتماع الجمعية (الأول) صحيحاً إلا إذا حضره مساهمون يمثلون ما لا يقل عن (ثلثي) رأس مال المساهمة العقارية، وإذا لم يتوافر النصاب اللازم لعقد اجتماع الجمعية (الأول)، وجهت الدعوة إلى اجتماع (ثانٍ) يعقد خلال الأيام الـ(خمسة عشر) التالية للاجتماع (الأول)، ولا يكون الاجتماع (الثاني) صحيحاً إلا إذا حضره مساهمون يمثلون ما لا يقل عن (نصف) رأس مال المساهمة العقارية. وتصدر قرارات الجمعية في الاجتماعين (الأول) و(الثاني) بأغلبية الحصص الممثلة في الاجتماع، وفي حال تساوي الأصوات يعاد التصويت مرة أخرى. وإذا لم يتوافر النصاب اللازم في الاجتماع (الثاني)، وجهت الدعوة إلى اجتماع (ثالث) يعقد خلال الأيام الـ(سبعة) التالية للاجتماع (الثاني)، ويكون الاجتماع صحيحاً أياً كانت نسبة الحصص الممثلة فيه بشرط ألا يقل عدد الحضور عن (ثلاثة) أشخاص، وتصدر قرارات الجمعية بأغلبية حصص الممثلين في الاجتماع.

المادة السادسة والعشرون:

يجوز عقد اجتماعات الجمعية والتصويت على قراراتها؛ بواسطة وسائل التقنية الحديثة التي تحددها اللائحة.

الفصل الخامس

انقضاء المساهمة العقارية

المادة السابعة والعشرون:

لا يجوز بيع أصول المساهمة العقارية إلا بعد تقييم الأصول من مقيمين معتمدين وفقاً لنظام المقيمين المعتمدين، ووفقاً لما تحدده اللائحة من إجراءات. ويعدّ باطلاً أي تصرف ينطوي على إخلال بما نصّت عليه هذه المادة.

المادة الثامنة والعشرون:

يكون بيع أصول المساهمة العقارية بإحدى الطرق الآتية:

1- البيع بمزاد علني.

2- البيع المباشر لكامل أو لجزء من المساهمة العقارية.

3- أي طريقة أخرى تحددها اللائحة.

المادة التاسعة والعشرون:

دون إخلال بما نصّت عليه المادة (السابعة عشرة) من النظام تحتفظ المساهمة العقارية بالشخصية الاعتبارية بالقدر اللازم لتصفيتها، وتنقضي بإحدى الحالات الآتية:

1- بيعها وفقاً لأحكام النظام واللائحة.

2- انقضاء المدة المحددة لها ما لم تُمدد وفقاً لأحكام النظام واللائحة.

3- استحالة تحقق الغرض الذي أسست من أجله.

4- إلغاؤها وفقاً لأحكام النظام واللائحة.

5- صدور حكم قضائي نهائي بتصفيتها.

المادة الثلاثون:

يجب أن تودع جميع العوائد المالية المتعلقة بالمساهمة العقارية مباشرة في حساب الضمان.

الفصل السادس

المخالفات والعقوبات

المادة الحادية والثلاثون:

يتولى ضبط ما يقع من مخالفات لأحكام النظام أو اللائحة موظفون من الهيئة ومن أي جهة أخرى ترى الهيئة الاستعانة بموظفيها، يصدر بتعيينهم قرار من الرئيس بعد موافقة جهاتهم. ولمسؤولي الضبط دخول المواقع والمشاريع المتعلقة بالأنشطة المشمولة بالنظام بما فيها مقر المرخص له، وعليهم ضبط المخالفات والتحفظ على المستندات والوثائق والأدلة المتعلقة بها وفقاً لإجراءات الضبط الصادرة عن الهيئة ويكونون تحت إشراف الهيئة، ولهم الاستعانة بالجهات الأمنية عند الحاجة. وتحدد اللائحة طريقة عملهم، وصلاحياتهم، ومكافآتهم.

المادة الثانية والثلاثون:

دون إخلال بما نصّت عليه المادة (الخامسة والثلاثون) من النظام، يعاقب كل من يخالف أياً من أحكام النظام أو اللائحة بواحدة أو أكثر من العقوبات الآتية:

1- الإنذار.

2- إيقاف الترخيص مدة لا تزيد على (سنة).

3- إلغاء الترخيص.

4- غرامة لا تزيد على ( 10٫000٫000) عشرة ملايين ريال.

5- منع المرخص له أو مدير المساهمة العقارية من القيام -مستقبلاً- بأي عمل مرتبط بالمساهمات العقارية لمدة لا تتجاوز (10) عشر سنوات.

ويصدر المجلس جدولاً يتضمن تصنيفاً للمخالفات والعقوبات المقررة لها بناءً على ما نصّت عليه هذه المادة.

المادة الثالثة والثلاثون:

تُكوَّن بقرار من رئيس الهيئة لجنة أو أكثر لا يقل عدد أعضائها عن ثلاثة ويسمى أحدهم رئيساً، ويكون من بينهم مستشار شرعي أو نظامي؛ تتولى النظر في المخالفات وإيقاع العقوبات المنصوص عليها في المادة (الثانية والثلاثين) من النظام، وذلك بحسب نوع المخالفة المرتكبة وجسامتها ومدى تأثيرها، ويعتمد قرار اللجنة من رئيس الهيئة أو من يفوضه بذلك. ويصدر الرئيس قواعد عمل اللجنة وتحديد مكافآت أعضائها.

المادة الرابعة والثلاثون:

يجوز التظلم من قرار اللجنة المنصوص عليها في المادة (الثالثة والثلاثين) من النظام أمام المحكمة الإدارية خلال (ستين) يوماً من تاريخ الإبلاغ بالقرار.

المادة الخامسة والثلاثون:

دون إخلال بأي عقوبة منصوص عليها في أي نظام آخر، يعاقب بالسجن مدة لا تزيد على (ثلاث) سنوات، كل من يخالف أياً من أحكام المواد الآتية: (الرابعة)، و(الحادية والعشرون)، و(السابعة والعشرون)، و(الثلاثون)، من النظام، وتحال إلى النيابة العامة؛ للتحقيق فيها، والادعاء فيها أمام المحكمة المختصة.

الفصل السابع

أحكام ختامية

المادة السادسة والثلاثون:

دون إخلال باختصاصات الهيئة، تنظم هيئة السوق المالية بالاتفاق مع الهيئة ما يتعلق بجمع الأموال لغرض طرح المساهمة العقارية.

المادة السابعة والثلاثون:

يصدر المجلس اللائحة بالاتفاق مع هيئة السوق المالية، وذلك خلال (مائة وعشرين) يوماً من تاريخ صدور النظام، ويعمل بها من تاريخ العمل به.

المادة الثامنة والثلاثون:

ينشر النظام في الجريدة الرسمية، ويعمل به بعد (مائة وعشرين) يوماً من تاريخ نشره، ويلغي كل ما يتعارض معه من أحكام.

خصائص الاستشارة القانونية

إذا كانت الاستشارة القانونية تهدف إلى بيان النصوص القانونية المنطبقة على الواقعة القانوني وتفسيرها تفسيراً سليماً،
فإن هذا يجعلها تنفرد بمجموعة من الخصائص منها:
1 – الاستشارة القانونية تحليل قانوني.
2 – الاستشارة القانونية تفترض الصراحة ووضوح الرأي.
3 – تقديم رأي قانوني معلل ومبني بناءً منطقياً.
4 – الاستشارة القانونية يقوم بها شخص متخصص.
5 – الاستشارة القانونية هي بحث (علمي) قانوني.
6 – الاستشارة القانونية من سماتها الموضوعية.
7 – التأني وعدم الاستعجال.
– وهناك خصائص مهمة متعلقة بعقد الاستشارات:
يشترط في محل العقود الاستشارية عدة شروط، من أهمها:
1 – كون المستشار فيه معلومًا:
ويكون العلم بالمستشار فيه بأحد أمرين:
الأول:
المدة: ويكون تحديدها بالزمن أو مدة إنجاز العمل.
الثاني:
العمل: ويلزم وصف العمل وصفاً منضبطاً، ببيان نوعه، وقدره، وصفته فيبين له الموضوع المستشار فيه، وعدد القضايا التي يريد تقديم رأيه فيها، ووصفها، وما يحتاج إليه المستشير من عمل المستشار، فإن العمل يختلف باختلاف المعمول فلا بد من تمييزه.
2 – كون المستشار فيه مباحاً:
حيث يشترط في العمل الاستشاري الذي يقوم به المستشار أن يكون أمراً مباحاً فإن الشريعة الإسلامية جاءت بحفظ المصالح وتكميلها ودرء المفاسد، وتقليلها، وقد جاءت بما يكفل مصلحة المتعاقدين في العاجل والآجل بأن يكون إطار تعاملاتها ما أباحه الشرع ويجتنبان ما حرم عليهما من الأعمال والعقود.
– خصائص نظامية يترتب على مراعاتها صحة العقد الاستشاري:
ومن أهمها:
1 – مراعاة الدقة والجودة والوضوح عند صياغة عقود الأعمال الاستشارية الشرعية والقانونية وأن تتفق مع القواعد والخصائص النظامية.
2 – تحديد الأطراف المتعاقدة واستيفاء كافة البيانات النظامية المتعلقة بهم، وتحديد الأتعاب والقرارات التنفيذية
المتخذة.
3 – الالتزام بالسرية التامة لكافة البيانات التي يتم الاطلاع عليها، فلابد لجميع الأطراف الحفاظ على سرية
المعلومات

منهجية الاستشارة

الاستشارة الجيدة تقتضي اتباع مراحل ثلاثة وهي:
1 المقدمة.
2 التحليل.
3 الخاتمة.

1 – المقدمة:

في المقدمة يحدد المستشار بدقة إطار الاستشارة والنقاط التي تثيرها، فيذكر الوقائع المطروحة من طالب الاستشارة مرتبة ومنظمة، لأن طالب الاستشارة قد يقدمها له بشكل غير منظم، حتى يسهل للمستشار الوقوف على الاشكالات القانونية التي سيتطرق لها فيما بعد في مرحلة التحليل.

2 – التحليل:

بعد ضبط نطاق الوقائع تأتى مرحلة التحليل وهي أهم مرحلة في الاستشارة القانونية، إذا يقوم فيها المستشار بالعمليات التالية:
أ- تحديد الإشكالية أو الاشكالات القانونية المطروحة.
ب- المناقشة.
ج- إعطاء الرأي القانوني بشأن المسائل والقضايا القانونية المطروحة.
الإشكالات القانونية يستنتجها المستشار من الوقائع والمعلومات المحددة في الاستشارة، وفي بعض الأحيان قد يطرح على المستشار سؤال أو عدة أسئلة، حينها يمكن للمستشار أن يقف على الأسئلة المطروحة عليه، أما إذا كانت هذه دورة مهارات تقديم الاستشارات القانونية الأسئلة غير كافية، فإن المستشار يستخلص الاشكالات الجوهرية المترتبة على الوقائع المطروحة أو الاشكالات المتفرعة عنها.
أثناء المناقشة وتبيان الحكم القانوني يتقيد المستشار بالقاعدة القانونية، ويستوجب عليه أن يرجع إلى النصوص التشريعية والنظامية التي تنطبق على المسألة أو القضية القانونية المطروحة، ويلتزم بحكم النص القانوني الصريح إن كان واضحاً لا لبس فيه، وإن لم يكن هناك نص قانوني لجأ إلى الشريعة الإسلامية، وإن كان النص القانوني غامضاً فسره بما يفسره القضاء والفقه، ويتطرق المستشار إلى الاجتهاد القضائي المتعلق بالقضية المطروحة، خاصة الاجتهاد القضائي المستقر عليه، كما يذكر الآراء الفقهية دون الخوض في تفصيلاتها وذكر النظريات، كما يبين الخلاف الحاصل بين القضاء والفقه إن كان ثمة خلاف حول القاعدة القانونية مع تبيان الراجح منها.

3 – الخاتمة:

في النهاية يقدم المستشار خلاصة رأيه القانوني في المسألة بصورة موجزة ومختصرة ومركزة وبوضوح تام أي إعطاء النتيجة التي توصل إليها دون التحاليل والتفصيلات الأخرى، ليعتمد عليها طالب الاستشارة فيما ينوي اتخاذه من مسلك كان بمثابة باعث على طلب الاستشارة

 التخارج في التركة

المادة الثالثة والأربعون بعد المائتين
التخارج هو الاتفاق على ترك بعض الورثة أو الموصى له نصيبه من التركة أو بعضه في مقابل شيء معلوم منها أو من غيرها.
يجب أن يوثّق التخارج أمام الجهة المختصة، وفقاً للإجراءات المنظمة لذلك.
المادة الرابعة والأربعون بعد المائتين
يجوز للورثة التخارج -مع بعضهم أو مع الموصى له- إذا كانت التركة معلومة لجميع المتخارجين أو مجهولة وتعذر العلم بها في مدة قريبة عادة، وتحدد المحكمة هذه المدة بحسب طبيعة المال محل التخارج ومكانه ومقداره.
إذا كانت جهالة التركة يمكن العلم بها في مدة قريبة عادة، وتم التخارج قبل علم المتخارجين بالتركة؛ جاز لمن جهل منهم الحال طلب إبطال التخارج.
المادة الخامسة والأربعون بعد المائتين
إذا تخارج أحد الورثة مع آخر منهم استحق نصيبه وحل محله في التركة.
إذا تخارج أحد الورثة مع باقيهم مقابل عوض يأخذه من التركة، قسم نصيب المتخارج على باقي الورثة بقدر سهامهم في التركة.
إذا تخارج أحد الورثة مع باقيهم مقابل عوض معلوم من غير التركة، قسم نصيب المتخارج على باقي الورثة بقدر نسبة ما دفعه كل واحد منهم، ما لم يتفقوا على خلاف هذا.
وإذا لم يعرف ما بذله كل واحد من الورثة ولم ينص على طريقة قسمة نصيب المتخارج في عقد التخارج، فيقسم نصيبه على باقي الورثة بقدر سهامهم في التركة.

أركان الاستشارة القانونية

إن الاستشارة القانونية لها أركان، وبدون هذه الأركان لن تتحقق الغاية المتوخاة من الاستشارة.
– وهذه الأركان هي:
1 – طالب الاستشارة.
2 – المستشار القانوني (مقدم الاستشارة)
3 – موضوع الاستشارة.

1 – الركن الأول: طالب الاستشارة:

في البداية يجب على طالب الاستشارة القانونية أن يقدم كافة العناصر الواقعية للمستشار القانوني، وأن يحدد هذه الوقائع بدقة تستلزم الإجابة على سؤال فحواه ما هو الرأي القانوني في الوقائع المفروضة أو في المسألة المعروضة، إذ أن الواقعة أو الوقائع هي جوهر طلب الرأي القانوني، ولا يمكن القول بوجود هذا الطلب دون وجودها.
ويتعين على المستشار أن يطلب من طالب الاستشارة جملة من العناصر الواقعية المتوفرة لديه، وأن يقدم كل الأسانيد والحجج، إذ على ضوئها يستطيع المستشار القانوني أن يعطي رأيه القانوني.
حيث أن اختلاف الوقائع المقدمة تؤدي إلى اختلاف الرأي القانوني، كما أن إغفال بعض الوقائع يؤدي على إعطاء رأي قانوني في غي محله، فرأي القانوني في نظر البعض: يدور وجوداً وعدماً وصحةً وخطأً مع الوقائع المعروضة.
وإجمالاً فيجب على طالب الاستشارة القانونية أن يقدم كافة العناصر بكل وضوح ودقة، ومهما كانت بسيطة وتافهة.
كذلك يجب على طالب الاستشارة القانونية أن يعطي سؤالاً واضحاً ومحدداً لكي يساعد المستشار القانوني على إبداء رأيه القانوني في تلك النقطة بكل وضوح.

2 – الركن الثاني: المستشار القانوني:

إذا كان طالب الاستشارة يقوم بتوضيح وتحديد الوقائع التي يعرضها على المستشار القانوني فإن هذا الأخير يجب أن يتوفر على مجموعة من المهارات منها: مهارة الإنصات وهي أن يستمع المستشار القانوني للمشكلة التي يطرحها طالب الاستشارة القانونية بشكل جيد، وأن يوجه كافة الأسئلة الضرورية التي تخدم موضوع الاستشارة بهدف معرفة وقائع الإشكال المطروح.
ويتعين على المستشار القانوني أن يحدد بكل دقة إطار الاستشارة القانونية والإشكالات أو الإشكاليات.
لهذا لابد أن يفحص الطلب جيداا لتحديد العناصر الواقعية التي يرتب عليها القانون نتائج محددة.

3 – الركن الثالث: موضوع الاستشارة:

وهي كيفية صياغتها صياغة تامة وكاملة.
الاستشارة القانونية كسائر الموضوعات تحتفظ بالمنهجية العامة من مقدمة وعرض وخاتمة، غير أن لها بعض الخصوصيات تفرضها طبيعة موضوع الاستشارة.

1- أحكام الاستشارات في الشريعة

الاستشارة طلب للرأي من أهله، وتدقيق في معايير الاختيار عند التعارض.
ولها في الشرع المطهَّر منزل سامٍ ووزن رجيح، فقد أثنى المولى على أهلها، وبيّن أنها من أخص من صفات أهل
الإيمان، يقول الله تعالى: (وأَمرهم شورى بينهم)، الشورى: 38
ولعظم شأنها أمر الله سبحانه نبيه المعصوم – صلى الله عليه وسلم – فقال: ﴿وشاورهم في الأمر﴾ آل عمران: 159 .
لا شكّ في حسن الاستشارة ورجحانها في الجملة عقلاً ، لأنّ الاستشارة والرجوع إلى من لديه رأي وتجربة محاولة للوصول إلى الواقع وطريق إلى المعرفة بما في العمل من صلاح أو فساد وتمييز الحق من الباطل أو الأحق والأصوب من الحق والصواب.
ويدل أيضاً الكتاب العزيز والروايات الشريفة على مطلوبية الاستشارة ورجحانها.
ولأجل حصول الغرض من الاستشارة ينبغي للمستشير أن يستشير من كان متّصفاً بالعقل والتديّن والورع و المعرفة بما يستشار فيه والنصح وكتمان السر ونحوها، كما ينبغي أن يجتنب عن مشاورة من كان فيه جبن أو بخل أو حرص أو سفالة أو فجور أو نحوها.
وهذه بعض الأحاديث الواردة عنْه – صلَّى الله عليه وسلَّم – في ذلك:
1 – وعن علي بن أبي طالب – رضي الله عنه – قال: سئل رسول الله – صلَّى الله عليْه وسلَّم – عن العزْم، قال:
(مشاورة أهل الرأي، ثم اتِّباعهم). رواه ابن مردويه

– وعن أبي هُريرة – رضي الله عنه – عن النَّبيِّ – صلَّى الله عليه وسلَّم – قال: (المستشار مؤتمن). رواه أبو داود
والترمذي.
3 – وقال عمر بن عبد العزيز: (إن المشورة والمناظرة بابا رحمة، ومفتاحا بركة، لا يضل معهما رأي، ولا يفقد
معهما حزم).

2- أحكام الاستشارات في القانون

ليس هنالك في النظام السعودي تعريف للاستشارة القانونية ولا تحديد لطبيعتها ومحتواها بشكل دقيق، وبالتالي فإنه ليس هنالك تعريف نظامي أو قانوني للاستشارة سواء كانت مكتوبة أو غير مكتوبة.
ولكن نظام المحاماة أشار لتقديم الاستشارات القانونية كأحد المهام التي يقوم بها المحامي في أكثر من موضع ومنها :
– المادة الأولى :
يقصد بمهنة المحاماة في هذا النظام الترافع عن الغير أمام المحاكم وديوان المظالم واللجان المشكلة بموجب
الأنظمة والأوامر والقرارات لنظر القضايا الداخلة في اختصاصها ومزاولة الاستشارات الشرعية والنظامية، ويسمى من يزاول هذه المهنة محامياً.
– المادة الرابعة عشرة :
1 – لا يجوز للمحامي بنفسه أو بواسطة محام آخر أن يقبل أية دعوى أو يعطي أية استشارة ضد جهة يعمل لديها، أو ضد جهة انتهت علاقته بها، إلا بعد مضي مدة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ انتهاء علاقته بها .
2 – لا يجوز للمحامي الذي يعمل لموكله بصفة جزئية بموجب عقد أن يقبل أية دعوى أو يعطي أية استشارة ضد
موكله، قبل مضي ثلاث سنوات على انتهاء العقد.

أولاً: ماهية الاستشارات القانونية

تعريف الاستشارة:
لغة: إبداء شيء وإظهاره وعرضه، وقيل: أخذ شيء
وفي المعنى العام للاستشارة قيل: هي استنباط المرء الرأي من غيه فيما يعرض له من مشكلات الأمور .
الاستشارة عمليّة أخذ الآراء من المختصّين أو من ذوي الخبرة ممّا يؤدي إلى الوصول إلى القرار الصائب وبأفضل
صورة.
تعريف الاستشارة القانونية :
استكشاف رأي النظام في مسألة معينة، قد تكون محل نزاع أمام القضاء في الوقت الحالي أو نزاع قد
يقع مستقبلا ا، ليكون صاحب الشأن على بينة من أمره، ويتفادى الوقوع في أي خطأ أو تقصي أو مساءلة في المستقبل .

فالاستشارة القانونية هي عبارة عن بحث أو دراسة لنقطة قانونية يتقدم بها شخص يسمى طالب الاستشارة إلى شخص يسمى المستشار القانوني من أجل استجلاء وبيان حكم القانون في قضية معينة .
بالمجمل يمكن تعريفها: بأنها الخدمة المتخصصة التي يقدمها شخص مؤهل في المجال القانوني بشكل مكتوب أو غير
مكتوب لمن يطلبها لمساعدته على معرفة الرأي القانوني في مشكلة أو موضوع ما بموضوعية وفقا للأنظمة القائمة، مع بيان التبعات والآثار القانونية المتعلقة بالموضوع.

ثانياً :أهمية الاستشارة القانونية

سنت الأنظمة والقوانين لضمان حق المجتمعات وحمايتها من التعدي كما أنها ترتقي بالمجتمعات والإنسانية، ومن خلالها تضبط سلوك الافراد والجماعات وتحدد مسئوليات وحقوق كل شخص.
ولكن من خلال كثرة الانظمة والاجراءات وتعقدها وتشابكها ببعضها أصبح على كل مرء أن يستشير ذوي الخبرة
والعلاقة وهنا نتحدث عن المجال القانوني لذا وجب على كل شخص قبل أن يقدم على فعل أو قول والذي يرتب عليه التزامات قانونية وأثاراً  أيا كانت: معاملات يومية أو اقتصادية أو تجارية أو اجتماعية، وكونها مهمة لجميع جوانب الحياة وأنها ذات طبيعة شمولية، كما أنها تشمل الشخص الطبيعي أو الاعتباري وأنها غير مختصة بجانب معين ومحدد.
وهنا تظهر أهمية الاستشارة القانونية حيث أنها تق يم الموقف القانوني وتحدد مساره وتوفر الحماية والوقاية القانونية اللازمة لتلك التعاملات الحياتية أ يا كانت ومن خلالها فإن المرء بإذن الله يكون قد وفر الجهد أو الوقت أو المال – أو جميع ما ذكر ومن الممكن أن تجنب المخاطر والأزمات قدر الإمكان بإذن الله، وحيث أنها داعمة للقرار والرأي وتقومه وتصححه إن تطلب الأمر، وذلك لأنها مرتكزة على أساس وعلم صلب.
لذا يظهر لنا هنا قيمة وأهمية الاستشارة القانونية وأنها من المستحيل مقارنتها مع حجم الخسائر والتكاليف أو المشاكل التي قد تظهر مستقب ا لا في حال عدم الأخذ بالاعتبار والرجوع للاستشارة القانونية.

ثالثاً : أنواع الاستشارات القانونية

تتعدد الاستشارات القانونية التي يطلبها المستشير من المستشار القانوني، وتتعدد طرقها ووسائل طلبها، فمنها على سبيل المثال :

الاستشارات الشفهية: وهي استشارات وقتية لحظية تكون غالبا في قضايا صغيرة لا تتطلب جهداً كبيراً من المستشار، يكون قد عرفها من خلال تمرسه في العمل الاستشاري، وهذه الاستشارات الشفهية تكون عن طريق: الهاتف، أو الزيارة الشخصية واللقاء بالمستشار والجلوس معه، وغالبا تكون بأمر طارئ.
الاستشارات المكتوبة: والتي تكون عن طريق البريد الإلكتروني أو العادي أو عن طريق الفاكس، وأحيانا مناولة باليد، وتعد وفق مواصفات وادبيات معينة.
–  وهناك نوع آخر من التقسيم للاستشارات وهو تقسيمها من حيث الإعداد، فهناك:
الاستشارات الحيادية: تحليل العناصر المتعلقة بالمسألة المطروحة واستكشاف الموقف القانوني للمستشير وتنويره بجميع النقاط الإيجابية والسلبية وبيان ما يتوقع .

الاستشارات الموجهة: في حالة قيام نزاع بين طرفين أو أكثر أو توقع حدوث نزاع مستقب ا لا ، وتكون الاستشارة أكثر
عمقاً وتفصيلاً وتتضمن الاحتمالات التي قد تنشأ من الواقعة المعروضة مع عرض بعض الخيارات والبدائل للمستثمر لتلافي حصول مشكلة مستقبلاً .