منازعة على أمر التنفيذ

بسبب حوالة الدين

فضيلة رئيس دائرة التنفيذ …… بمحكمة التنفيذ…. حفظه الله

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

مقدمة من /…………………(منفذ ضده)

ضــد…………………………(طالب تنفيذ )

الموضوع

إشارة إلى القرار القضائي الصادر من فضيلتكم رقم…… وتاريخ.. في المعاملة رقم………… وتاريخ ……… المتضمنة تنفيذ القرار الصادر من لجنة الفصل في منازعات الأوراق التجارية بإلزام المنفذ ضده بدفع مبلغ ۹۰۰۰۰۰ تسعمائة ألف ريال وحيث أن المنفذ ضده يعترض على تنفيذ الحكم (منازعة تنفيذ) ويدفع بحوالة الدين وقبول المنفذ للحوالة وعدم أحقيته في طلب التنفيذ للأسباب الآتية :

أولاً: بخصوص الاختصاص في نظر المنازعة نقرر:

۱- كما هو معلوم لفضيتكم أن المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية لنظام التنفيذ نصت صراحة على أن الدفع بالوفاء أو الحوالة للدين من اختصاص قاض التنفيذ حيث نصت المادة ۳/۳ على أن « إذا دفع المنفذ ضـده بالوفاء أو الإبراء أو الصلح أو المقاصة أو الحوالة أو التأجيل ونحو ذلـك بعـد صـدور السند التنفيذي فهـي مـن اختصاص قاض «التنفيذ وحيث أن المنفذ ضده يدفع بالوفاء وحوالة الحق المطالب به وقبول المنفذ لهذه الحوالة لذا فإن المنازعة من اختصاص فضيلتكم نظاماً.

ثانياً: في موضوع المنازعة نقرر عدم أحقية مطالبة المدعي بالدين للأسباب الآتية:

١- أن المنفذ ضده أحال الدين موضوع السند على المدعوا ……….. وقبل طالب التنفيذ …… …. الحوالة واستلم شيك بقيمة المبلغ من المحال عليه مرفق صورة الشيك وانتهت المديونية في مواجهة المنفذ ضده من وقتها مما يعد وفاء بالدين ولا يجوز لطالب التنفيذ الرجوع على المنفذ ضده بهذا المبلغ مرة أخرى لقبوله للحوالة شرعاً

٢- أن سند التنفيذ محل الاعتراض قديم جداً أكثر من اثنين وعشرين عاماً ولا يسري عليه نظام التنفيذ حيث نصت المادة ١/٩٨ من اللائحة التنفيذية لنظام التنفيذ على أن ” تسري أحكام هذا النظام على السندات التنفيذية التي نشأت بعد نفاذه ” وحيث أن نفاذ نظام التنفيذ كان بتاريخ ١٤٣٤/٤/١٨هـ ولا يوجد ما يفيد

سريان التنفيذ على ما قبله من الأحكام القضائية والقرارات، لذا فإن طلب التنفيذ لا يقبل نظاماً. نضيف أن التعميم الصادر من وزير العدل بشأن المادة الموضحة بعالية تنفيذ السندات التي صدرت قبل نظام التنفيذ خاص بتنفيذ الأوراق التجارية فقط دون الأحكام والقرارات القضائية وحدد لها مدة محددة للعمل قبل سريان نظام التنفيذ وهي عام تقريبا، وحيث أن التحقق من صحة سند التنفيذ وقبولـه مـن اختصاص قـاض التنفيذ وفقا للمادة ١/٣ من اللائحة التنفيذية مما دفع بالمنفذ ضده بالتمسك بهذا الدفع أمام فضيلتكم.

بناء على ذلك:

أولاً: بصفة مستعجلة: رفع إيقاف الخدمات لحين انتهاء المنازعة نظاماً.

ثانياً: في موضوع المنازعة : نطلب حفظ أمر التنفيذ على القرار محل الطلب للأسباب الموضحة سلفاً.

وصلى الله وسلم وبارك على نبينا محمد وعلى آله وصحبه.

والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته

مقدمه لفضيلتكم

منازعة على تنفيذ كمبيالة لبطلانها

وفقا لنظام الأوراق التجارية

فضيلة الشيخ / ……. رئيس دائرة التنفيذ رقم….. حفظه الله

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

مقدمه لفضيلتكم ………..(منفذ ضده)

ضد……………………(طالب تنفيذ)

الموضوع:

إشارة إلى أمر التنفيذ المنظور أمام فضيلتكم رقم…… ..وتاريخ.. ……… على تنفيذ ورقة تجارية (كمبيالة) بمبلغ. …. وحيث أن الكمبيالة محل المنازعة لا تعد ورقة تجارية ولا يجوز تنفيذها لفقدانها شروط اعتبارها ورقة تجارية وفقا للنظام للأسباب الآتية:

1- عدم تضمين الكمبيالة أمر دفع وفقا للنظام :

أن من شروط إصدار الكمبيالة صحيحة وفقا لنظام الأوراق التجارية أن تتضمن أمر غير معلق على شرط بسداد مبلغ معين من النقود وفقا لما جاء في نص المادة الأولى من نظام الأوراق التجارية التي نصت على أن تشتمل الكمبيالة على البيانات الآتية: فقرة (ب) أمر غير معلق على شرط بوفاء مبلغ معين من النقود.” وأن هذا البيان يعد من البيانات الأساسية الواجب توافرها في الكمبيالة لعدم وجودها في البيانات المستثناة بموجب المادة الثانية من النظام المذكور ، وحيث أن الكمبيالة محل التنفيذ لم تتضمن أمر بدفع مبلغ وجاء نص الأمر فيها بصيغة التعهد حيث ورد فيها ما نصه ” أتعهد بدفع مبلغ لأمر/…. وأن صيغة التعهد لا تكون في الكمبيالة وفقا للنظام وتكون فقط في السند لأمر (١) وعليه لا يجوز تنفيذ الكمبيالة لعدم تضمنها شرط الأمر وفقا لنظام الأوراق التجارية.

۲- عدم توافر بيان المسحوب عليه في الورقة التجارية محل التنفيذ : كما هو معلوم لفضيلتكم أن من البيانات الأساسية في الكمبيالة كورقة تجارية بيان أطرافها الثلاث مـن سـاحب ومستفيد ومسحوب عليه وفقا للفقرات (ج)، و ، ح ) (2) من المادة الأولى سالفة البيان أو بيان أن الكمبيالة مسحوبه على الساحب نفسه (محررها) وفقا لنص المادة الثالثة من نظام الأوراق التجارية وذلك إذا حررت من طرفان فقط ، وحيث أن الكمبيالة محل التنفيذ خلت من اسم المسحوب عليه ولم تتضمن ما مفاده سحبها على الساحب نفسه وعليه أن الكمبيالة أيضا تبطل وفقا لنظام الأوراق التجارية ولا يجوز تنفيذها لنقص بيان من بيناتها الجوهرية وهو اسم المسحوب عليه وفقا للفقرة (ج) من المادة الأولى من نظام الأوراق التجارية.

وحيث أن المادة التاسعة من نظام التنفيذ أوردت لفظ «الأوراق التجارية» ويتم الرجوع للشروط التي يطلبها النظام (نظام الأوراق التجارية لاعتبار السند المراد تنفيذه ورقة تجارية من عدمه، وذلك وفقاً لنص المادة ٣٤ فقرة ٢/ب من نظام التنفيذ والتي تنص على أن: «… يتحقق قاضي التنفيذ من استيفاء السندات التنفيذية- المذكورة في الفقرات (٤، ٥، ٦ ، ، (۸) من المادة التاسعة – الشروط النظامية ويضع خاتم التنفيذ عليها، متضمناً عبارة (سند للتنفيذ)…»،

وعلى أثر ذلك إذا فقدت الورقة التجارية أحد شروط إصدارها نظاما فتفقد قيمتها كورقة تجارية ومن ثم صفتها كسند تنفيذي عن ورقة تجارية. بناء على ذلك:

نطلب من فضيلتكم حفظ طلب التنفيذ لعدم توافر شروط سندات التنفيذ على الكمبيالة محل الطلب وفقاً لما هو موضح سلفاً.

وفقكم الله لما فيه الحق والعدل. والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته،،،

مقدمه

———————————————————————————

(۱) بصفة عامة يمكن تقديم منازعة تنفيذ على الأوراق التجارية (الكمبيالة السند لأمر الشيك ( إذا خلت أي ورقة منهم من البيانات الإلزامية التي تطلبها النظام في إصدارها وفقا للمواد ( ۱ ، ۸۷ ، (۹۱) من نظام الأوراق التجارية .

(۲) الساحب هو محرر الكمبيالة المستفيد هو من انشأت الكمبيالة لأمره، المسحوب عليه هو الموجه له الأمر بالدفع .

اعتراض على رد طلب تنفيذ

ورقة تجارية لنقص أحد البيانات

فضيلة رئيس وأعضاء محكمة الاستئناف

حفظهم الله

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

مقدم من …….. (طالب تنفيذ ومعترض)

ضد………… (معترض ضده )

الموضوع

بموجب هذه اللائحة يعترض طالب التنفيذ على قرار صاحب الفضيلة الشيخ……. ..قاضي التنفيذ بدائرة التنفيذ رقم (…) بمحكمة التنفيذ ب ……… الصادر بموجب المحضر رقم………وتاريخ  هـ في قرار التنفيذ رقم…………. تاريخ … .. والذي قرر فيه فضيلته برفع كافة إجراءات التنفيذ الصادرة ضد المنفذ ضده والامتناع عن التنفيذ تأسيساً على عدم وجود بيان مكان إنشاء السند (بطلانـه كورقة تجارية) ولا يجوز تنفيذه وحيث أن قرار فضيلته لم يلق قبول طالب التنفيذ مـما حـاد بـه لتقديم الاعتراض الماثل على قرار فضیلته للأسباب الآتية.

أسباب الاعتراض:

أولاً: من حيث الشكل:

أنه يجوز نظامـاً الطعـن عـلـى قـرار قاضي التنفيذ بالاستئناف خلال عشرة أيام وفقاً لأحكام الدعاوي المستعجلة وفقاً لنص المادة السادسة فقرة (٥) من اللائحة التنفيذية لنظام التنفيذ التي نصت على أن “إذا أمهـل قاضي التنفيذ المدين في السداد أو قرر الامتناع عن التنفيذ أو توقف عنه أو أجلة أو قسط المبلغ ، فيكون قراره خاضعاً لطرق الاعتراض وفقا لأحكام القضاء المستعجل

ثانيا : في الموضوع:

أن القرار القضائي المستأنف قد خالف النظام وأجحف بحق طالب التنفيذ للأسباب الآتية:- أن فضيلة ناظر طلب التنفيذ أسس قراره في عدم اعتبار الورقة المنظورة أمام فضيلته ورقة تجارية تأسيساً على عدم وجود مكاناً للإنشاء في السند وفى ذلك نقرر أن نظام الأوراق التجارية تضمن أن السند الخالي من مكان الإنشاء يعتبر الاسم المدون بجوار اسم الساحب (محرر (السند مكاناً للإنشاء وذلك بموجب نص المادة ۸۸ فقرة (ج) التي تضمنت ما نصه السند الخالي من أحد البيانات المذكور في المادة السابقة لا يعتبر سنداً لأمر إلا في الأحوال الآتية :

(ج) إذا خلا من بيان مكان الإنشاء اعتبر منشأ في المكان المبين بجانب اسم المحرر ”

ونصت الفقرة ( ب ) إذا خلا السند من مكان الوفاء أو موطن المحرر اعتبر مكان إنشاء السـند مكاناً للوفاء ومكاناً للتحرير ”

وحيث أن الورقة التجارية محل التنفيذ تضمنت مكان المنفذ ضده بالمدينة المنورة (عنوان المنفذ ضده ) فإن هذا المكان يعد مكاناً للإنشاء والاستحقاق وفقاً للمادة (۸۸/ج ، (ب) كما أوضحنا بعالية وعليه أن السند يعد ورقة تجارية صحيحة وفقا للنظام تستوجب التنفيذ.

بناء على ذلك نطلب من فضيلتكم :

توجيه فضيلته لإعادة النظر في القرار وفقا لما هو موضح سلفا.

سدد الله خطاكم في القول والعمل.

مقدمه

اعتراض على رد طلب الإعسار وحكم الحبس التنفيذي

فضيلة رئيس وأعضاء محكمة الاستئناف….. حفظهم الله

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

اعتراض على رد طلب الإعسار وحكم الحبس التنفيذ

مقدم من/ ………..(منفذ ضده ومعترض)

ضد/………………(طالب تنفيذ ومعترض ضده )

الموضوع:

بموجب هذه اللائحة يعترض المنفذ ضده على قرار صاحب الفضيلة الشيخ /.. قاض التنفيذ… بدائرة التنفيذ. .. بمحكمة التنفيذ بـ…… على طلب التنفيذ رقم….. ….تاريخ… والمقيد لدى المحكمة برقم… …… ودعوى الإعسار بالطلب رقم…………… تاريخ برقم …………… والمقيدة بالمحكمة برقم …………..والذي قرر فيه فضيلته بحبس المنفذ ضده لمدة سنتين من تاريخ. ورد طلب إعساره وحيث أن قرار فضيلته لم يلق قبول المنفذ ضده مما حاد به لتقديم الاعتراض الماثل عـلى قـرار فضيلته ومنازعة تنفيذ على طلب الخصم للأسباب الآتية.

أسباب الاعتراض:

الشق الأول : الاعتراض على رد طلب الإعسار حيث أن المنفذ ضده يعترض على رد فضيلته لطلب الإعسار للأسباب الآتية:

١- الخطأ في تطبيق النظام أن المقرر نظاماً وبنص المادة ٨٠ من نظام التنفيذ أن حالات رفض طلـب الإعسار واردة في النظام على سبيل الحصر وهي كون دعوى الإعسار احتيالية أي ليس لهـا سـند (يسار المنفذ ضده) أو كان إعسار المنفذ ضده نتيجة تفريط أو تعدي منه ويجب أن يثبت القاضي هذه الوقائع وفقاً لنص المادة سالفة البيان والتي قررت ما نصه إذا ادعى المدين الإعسار وظهر لقاضي التنفيذ أن دعوى الإعسار احتيالية أو كان عجز المدين عن الوفاء نتيجة تعد أو تفريط منه أثبت القاضي هذه الوقائع … وحيث أن فضيلـة ناظر طلب الإعسار لم يبين سبب رفض طلب الإعسار ولم يقدم طالب التنفيذ التفريط والتعدي الذي يدعيه على المنفذ ضده ولم يثبت فضيلته الوقائع المؤيدة لرد طلب الإعسار أو أي قرينة تؤيد مـا ذهـب إليـه ،لذا فإن فضيلته بقضائه المسبوق الإشارة إليه يكون أخطأ في تطبيق النظام.

٢- أن المقرر في نظر دعوى الإعسار أنها تتم بعد استجواب قاض التنفيذ للمدين وتتبع أمواله والإفصاح عنها ، فإذا لم يظهر له أموال تفي بالدين يتم نشر إعلان يتضمن أسباب طلب الإعسار في منطقة المدين وبعد ذلك ينظر قاض التنفيذ في الإعسار وتصبح هذه الإجراءات وعدم ظهور أي أموال وحبس المدين قرينة على أنه معسر (قرينة الحال بعد الإجراءات ) وعليه من يدعي خلاف ما ظهر عليه عبء الإثبات وحيث لم يثبت الدائن يسار المدين أو لم تظهر أي قرائن على يسار المنفذ ضده فإن القضاء بـرد طلب الإعسار دون بينة مخالفاً للنظام.

3- أن المدعي بطلب التنفيذ قرر أمام قاضي التنفيذ بأن هذه المبالغ مسلمة للمدين بقصد التجارة ومع افتراض صحة هذه الأقوال فإن الشيكات محل قرار وزارة التجارة على هذه النحو تكون محررة لضمان العلاقة وليس للوفاء لأن لو افترضنا احتيال المنفذ ضده لأخذ هذه المبالغ من الدائن ما كان سلم له شيكات وأصبح طلب رد هذه المبالغ عن طريق حكم قضائي من الجهات المختصة وليس حكم من وزارة التجارة نضيف على ذلك عدم وجود عقود مشاركة أو مضاربة ودفع هذه المبالغ الكبيرة بدون ضمان أو عقود في التجارة مناف للعقل ولا يقع مثل طالب التنفيذ في ذلك وهذا يتنافى مع شروط صحة الادعاء والتي يجب أن تكون مقبولة عقلاً ويدلل أن الشيكات حررت للضمان ويثبت عدم وجود تفريط من المنفذ ضده.

٤- أن الأحكام الصادرة من وزارة التجارة – لجنة الفصل منازعات الأوراق التجارية – مختصة في الأساس بالدعوى الصرفية والحماية الجنائية للشيك باعتباره أداة للوفاء تحل محل النقود بمعنى أن تسليم الشيك كتسليم النقود أما سبب تسليمه فلا تتطرق إليه مطلقاً ، لذا أن الحكم الصادر في ذلك لا يحاط بسياج الحمايـة مـن التطرق للموضوع مطلقاً والفصل في الحق الخاص تابعاً للحق العام وعليه تقرير المدعى واستجابة القاضي في أن المدعى عليه مفرط تأسيساً على إصدار شيكات وصدور قرار من وزارة التجارة عليها كبينة على هذا الادعاء لا تقبل لأن التفريط معناه التصرف في المال بغير حذر وبسفه وهو ما لم يتم إثباته أو التطرق إليـه أمام قاض التنفيذ واعتمد فضيلته على توقيع الشيكات فقط في إثبات التفريط.

الشق الثاني: الاعتراض على حبس المنفذ ضده والمنازعة بعدم الأحقية في طلب التنفيذ:

١- أن المقرر نظاماً وبنص المادة ۷۸ من نظام التنفيذ أن من شروط حبس المدين حبس تنفيذي هو ظهور قرائن على إخفاء المدين لأمواله والتي نصت على أن إذا ادعى المدين الإعسار وظهرت قرائن على إخفائه لأمواله… وعليه بمفهوم نص المادة يشترط لحبس المدين توافر قرائن جدية على إخفاء المنفذ ضده لأي أموال وتطبيقاً لذلك فإن فضيلته قد أخطأ في تطبيق النظام عندما قضى بحبس المعترض دون أن يبين ما هي القرائن التي استند عليها في هذا الحبس خاصة أن ظاهر حال المدين بعد الإفصاح على أمواله والتحـري عنها (الإعسار) حيث لم يتم الكشف عن أي أموال ثابتة أو منقولة حسب الإفادات المرفقة بملف التنفيذ من الجهات الحكومية والبنوك ووزارة التجارة بالإضافة إلى حبس المنفذ ضده لاستظهار حالته مدة كبيرة ، وعليه أن ادعاء طالب التنفيذ بيسار المنفذ ضده لم يقابله أي دليل ولم تقم عليه الحجة وجاءت أقواله مرسلة بـلا سـند.

٢- أن نظام التنفيذ أسند إلى قاض التنفيذ سلطة التطرق إلى صحة الأوراق التجارية وذلك وفقاً لنص المادة ٣٤ فقرة ٢/ب التي تنص على أن: «… يتحقق قاضي التنفيذ من استيفاء السندات التنفيذية – المذكورة في الفقرات (٤) ٥، ٦، ٧، ٨) من المادة التاسعة الشروط النظامية ولما كان السبب الصحيح أحد عناصر وشروط إنشاء الورقة التجارية لذا أن منازعة المنفذ ضده في سـ سبب الشيكات صحيح وكان يجب على فضيلة ناظر الدعوى الاستجابة لذلك والتحقيق في سبب الشيكات وفقاً لأحكام النظام.

3- أن المنفذ ضده دفع بالمخالصة والوفاء أمام فضيلته وأن المقرر نظاماً وفقا لنص المادة الثالثة ولوائحهـا التنفيذية (۳/۳) أن قاضي التنفيذ هو المختص بنظر المنازعة المتعلق بالدفع بالوفاء والمخالصة ولم يحدد نظام التنفيذ قالباً معيناً لإثبات هذه المنازعة لذا فإنها تخضع لطرق الإثبات العامة المقررة شرعاً ونظاماً، وحيث أن فضيلـة ناظر الدعوى لم يجب على طلب المنفذ ضده في هذه المنازعة أو يتحقق منه ولم يسمع شهود المخالصة المرفقة بالأوراق فيكون فضيلته أخل بحق الدفاع وحاد عن جادة الصواب.

٤- وأخيراً أقرر لفضيلتكم بأنني لم أخف شيئاً عن قاض التنفيذ ، ولو كان لدي المال الكافي مـا كنـت قـد وضعت نفسي في موضع المساءلة وتقييد حريتي بالحبس مدة تتجاوز الآن السنتين وثمانية أشهر ، لذا يتضح مما سبق أن الحكم الصادر من صاحب الفضيلـة جـاء مخالفاً لنظام التنفيذ والإجراءات التي حددها المنظم للنظر والحكم في دعوى الإعسار

بناء على ذلك : نطلب من فضيلتكم توجيه ناظر الدعوى لإعادة لنظر في القرار المستأنف وفقاً للموضح سلفاً.

مقدمه

نظام المساهمات العقارية

 

الفصل الأول

تعريفات وأحكام عامة

 

المادة الأولى:

لغرض تطبيق هذا النظام، يقصد بالعبارات والألفاظ الآتية -أينما وردت فيه- المعاني المبينة أمام كل منها، ما لم يقتض السياق غير ذلك:

النظام: نظام المساهمات العقارية.

اللائحة: اللائحة التنفيذية للنظام.

الهيئة: الهيئة العامة للعقار.

المجلس: مجلس إدارة الهيئة.

الرئيس: الرئيس التنفيذي للهيئة.

المساهمة العقارية: مشروع تطوير عقاري يشترك فيه مجموعة من الأشخاص لأجل تحقيق منفعة، ويكون ذلك بتملك عقار وتطويره إلى سكني أو تجاري أو صناعي أو زراعي وغير ذلك، ثم بيع وإنهاء المساهمة، ولا يشمل ذلك الصناديق الاستثمارية العقارية.

المساهم: الشخص الذي يملك حصة مشاعة في المساهمة العقارية.

الترخيص: ترخيص مساهمة عقارية يصدر من الهيئة.

المرخص له: الشخص الحاصل على الترخيص.

مدير المساهمة العقارية: الشخص المُعيّن لإدارة المساهمة العقارية.

حساب الضمان: الحساب المصرفي الخاص بالمساهمة العقارية.

سجل المساهمين: سجل تقيد فيه أسماء المساهمين وحصصهم وأي تغيير يحدث في ملكية حصصهم.

الجمعية: جمعية المساهمين.

المادة الثانية:

يهدف النظام إلى تنظيم نشاط المساهمات العقارية، وإلى رفع مستوى الشفافية والإفصاح فيه، وإلى حماية حقوق جميع أطراف المساهمة العقارية.

المادة الثالثة:

دون إخلال باختصاصات الجهات الحكومية الأخرى، تتولى الهيئة تنظيم نشاط المساهمات العقارية وفقاً لما يحدده النظام واللائحة، ولها على وجه خاص ما يأتي:

1- إصدار الترخيص وتعديله وإلغاؤه، وتحدد اللائحة الشروط والمتطلبات والإجراءات اللازمة لذلك.

2- تصنيف المساهمات العقارية بحسب الحجم أو النوع أو الموقع، ووضع الشروط والمتطلبات الملائمة والمدد الزمنية للمساهمة العقارية بحسب تصنيفها.

3- وضع شروط تأهيل وتصنيف المطورين العقاريين لغرض طرح المساهمات العقارية.

4- وضع شروط تأهيل وتصنيف ممارسي نشاط المساهمات العقارية.

5- وضع أسس تحدد استحقاقات المرخص له نظير أتعابه، وما يتقاضاه من عمولات.

6- الرقابة والإشراف على المساهمات العقارية.

وللهيئة الاستعانة بأي جهة حكومية أخرى أو بالقطاع الخاص؛ للقيام بأي مهمة مسندة إليها بموجب النظام أو اللائحة.

المادة الرابعة:

لا يجوز طرح المساهمة العقارية ولا الإعلان عنها ولا تسويقها ولا جمع الأموال لها إلا بعد موافقة هيئة السوق المالية والحصول على ترخيص من الهيئة -وفقاً لأحكام النظام واللائحة- وذلك بعد التحقق مما يأتي:

1- أن يكون العقار محل المساهمة العقارية مملوكاً بموجب صك ملكية ساري المفعول، ثابتة سلامته، بناءً على إفادة من الجهة التي أصدرته.

2- أن يكون العقار محل المساهمة العقارية حاصلاً على الموافقات اللازمة لتطويره من الجهات المختصة، وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة.

الفصل الثاني

الترخيص والاشتراكات

 

المادة الخامسة:

يجب أن يكون المرخص له مؤهلاً ومصنفاً من الهيئة لممارسة نشاط المساهمات العقارية وفقاً لما تحدده اللائحة.

المادة السادسة:

يحدد رأس مال المساهمة العقارية، الذي على أساسه يُحتسب عدد الحصص ومقدارها من خلال التكلفة التقديرية من قبل جهة تقييمية مرخصة، بعد موافقة الهيئة وهيئة السوق المالية وفقاً لما تحدده اللائحة.

المادة السابعة:

للهيئة اشتراط إضافة مبلغ احتياطي إلى رأس مال المساهمة العقارية بما لا يتجاوز (١٥٪) من تكلفتها التقديرية، وذلك لمقابلة أي مصاريف إضافية غير متوقعة. ويكون التصرف بالمبلغ الاحتياطي بموافقة الجمعية. وتحدد اللائحة الشروط اللازمة لذلك، وكيفية إعادته للمساهمين في حال عدم التصرف به.

المادة الثامنة:

يحق للمساهم الاشتراك في المساهمة العقارية، بحصة عينية أو نقدية. وتحدد اللائحة نوع الحصة العينية والشروط الواجب توافرها فيها.

المادة التاسعة:

1- يقسم رأس مال المساهمة العقارية إلى حصص متساوية القيمة والحقوق، وتكون مسؤولية المساهمين في حدود ما يملكون من حصص في المساهمة العقارية.

2- تقوم هيئة السوق المالية بتنظيم سجل المساهمين الخاص بالمساهمة العقارية.

المادة العاشرة:

لا يجوز الإقراض من رأس مال المساهمة العقارية، ويجوز الاقتراض بضمان أموال أو أصول المساهمة العقارية على أن يتم تضمين اتفاقية المساهمة ذلك، وتحدد اللائحة الاشتراطات المنظمة لذلك.

المادة الحادية عشرة:

يكون صافي أصول المساهمة العقارية من أصول ثابتة نقدية وعينية أو حقوق لدى الغير؛ مملوكة للمساهمة العقارية. وليس لدائني المساهمين أو المرخص له أو مدير المساهمة العقارية أي حق في أموال المساهمة العقارية أو أصولها عدا ما يملكونه من الحصص في المساهمة العقارية.

المادة الثانية عشرة:

1- يجب ألا تقل نسبة المرخص له في المساهمة العقارية عن النسبة التي تحددها اللائحة، وأن يحتفظ لنفسه بملكية هذه النسبة حتى انقضاء المساهمة العقارية.

2- يجوز لبقية المساهمين في المساهمة العقارية التصرف بحصصهم وفق الشروط التي تحددها اللائحة.

 

الفصل الثالث

إدارة المساهمة العقارية

 

المادة الثالثة عشرة:

يكون المرخص له هو المسؤول عن جميع ما يتعلق بالمساهمة العقارية تجاه المساهم والهيئة وهيئة السوق المالية وأي من الجهات الحكومية ذات العلاقة والغير. وتحدد اللائحة اختصاصات المرخص له، وحدود مسؤولياته.

المادة الرابعة عشرة:

مع مراعاة ما نصّت عليه المادة (التاسعة عشرة) من النظام، على المرخص له الالتزام بالإشراف على أعمال مدير المساهمة العقارية، وتمكينه من القيام بواجباته.

المادة الخامسة عشرة:

يفتح المرخص له حساب ضمان في أحد البنوك المرخص لها باسم المساهمة العقارية. وتضع الهيئة بالتنسيق مع البنك المركزي السعودي الضوابط اللازمة لحساب الضمان.

المادة السادسة عشرة:

تقوم هيئة السوق المالية بتنظيم إصدار شهادة المساهمة العقارية التي تثبت تملك المساهم حصة في المساهمة العقارية.

المادة السابعة عشرة:

تكتسب المساهمة العقارية الشخصية الاعتبارية بصدور الترخيص من قبل الهيئة، وتكون خاضعة لأحكام النظام واللائحة.

المادة الثامنة عشرة:

يجب على المرخص له تعيين محاسب قانوني واستشاري هندسي لكل مساهمة عقارية. وتحدد اللائحة شروط ومتطلبات ومسؤوليات ومهمات وآلية عمل كل منهما وما يترتب عليه فيما يتعلق بالمساهمات العقارية.

المادة التاسعة عشرة:

يدير المساهمة العقارية مدير المساهمة العقارية الذي يُعيّنه المرخص له. وتحدد اللائحة اشتراطات ومتطلبات مدير المساهمة العقارية وصلاحياته ومهماته ومسؤولياته.

المادة العشرون:

يحق للمرخص له وللهيئة وللجمعية عزل مدير المساهمة العقارية وفق ما تحدده اللائحة في حال إساءته استخدام صلاحياته أو إخلاله بتنفيذ التزاماته، ولا يخل ذلك بأي عقوبة قد تفرض عليه جراء ذلك.

المادة الحادية والعشرون:

دون إخلال بما نصّت عليه المادة (الرابعة عشرة) من النظام، لا يجوز للمرخص له ولا لمدير المساهمة العقارية اتخاذ أي قرار أو إجراء إذا كان هناك تعارض مصالح قائم أو محتمل في هذا القرار أو الإجراء. وتحدد اللائحة طريقة التعامل مع حالات تعارض المصالح.

الفصل الرابع

جمعية المساهمين

المادة الثانية والعشرون:

يكون للمساهمة العقارية جمعية تتشكل من جميع المساهمين المسجلين في سجل المساهمة العقارية. وتحدد اللائحة اختصاصات الجمعية.

المادة الثالثة والعشرون:

تنعقد اجتماعات الجمعية بدعوة من المرخص له أو مدير المساهمة العقارية أو مساهمين يمثلون (10%) من رأس مال المساهمة العقارية أو بطلب من الهيئة، ويحدد في الدعوة للاجتماع مكان انعقاده.

المادة الرابعة والعشرون:

يرأس المرخص له -أو من يمثله- الجمعية، ويحق لجميع المساهمين حضور اجتماعات الجمعية.

المادة الخامسة والعشرون:

لا يكون اجتماع الجمعية (الأول) صحيحاً إلا إذا حضره مساهمون يمثلون ما لا يقل عن (ثلثي) رأس مال المساهمة العقارية، وإذا لم يتوافر النصاب اللازم لعقد اجتماع الجمعية (الأول)، وجهت الدعوة إلى اجتماع (ثانٍ) يعقد خلال الأيام الـ(خمسة عشر) التالية للاجتماع (الأول)، ولا يكون الاجتماع (الثاني) صحيحاً إلا إذا حضره مساهمون يمثلون ما لا يقل عن (نصف) رأس مال المساهمة العقارية. وتصدر قرارات الجمعية في الاجتماعين (الأول) و(الثاني) بأغلبية الحصص الممثلة في الاجتماع، وفي حال تساوي الأصوات يعاد التصويت مرة أخرى. وإذا لم يتوافر النصاب اللازم في الاجتماع (الثاني)، وجهت الدعوة إلى اجتماع (ثالث) يعقد خلال الأيام الـ(سبعة) التالية للاجتماع (الثاني)، ويكون الاجتماع صحيحاً أياً كانت نسبة الحصص الممثلة فيه بشرط ألا يقل عدد الحضور عن (ثلاثة) أشخاص، وتصدر قرارات الجمعية بأغلبية حصص الممثلين في الاجتماع.

المادة السادسة والعشرون:

يجوز عقد اجتماعات الجمعية والتصويت على قراراتها؛ بواسطة وسائل التقنية الحديثة التي تحددها اللائحة.

الفصل الخامس

انقضاء المساهمة العقارية

المادة السابعة والعشرون:

لا يجوز بيع أصول المساهمة العقارية إلا بعد تقييم الأصول من مقيمين معتمدين وفقاً لنظام المقيمين المعتمدين، ووفقاً لما تحدده اللائحة من إجراءات. ويعدّ باطلاً أي تصرف ينطوي على إخلال بما نصّت عليه هذه المادة.

المادة الثامنة والعشرون:

يكون بيع أصول المساهمة العقارية بإحدى الطرق الآتية:

1- البيع بمزاد علني.

2- البيع المباشر لكامل أو لجزء من المساهمة العقارية.

3- أي طريقة أخرى تحددها اللائحة.

المادة التاسعة والعشرون:

دون إخلال بما نصّت عليه المادة (السابعة عشرة) من النظام تحتفظ المساهمة العقارية بالشخصية الاعتبارية بالقدر اللازم لتصفيتها، وتنقضي بإحدى الحالات الآتية:

1- بيعها وفقاً لأحكام النظام واللائحة.

2- انقضاء المدة المحددة لها ما لم تُمدد وفقاً لأحكام النظام واللائحة.

3- استحالة تحقق الغرض الذي أسست من أجله.

4- إلغاؤها وفقاً لأحكام النظام واللائحة.

5- صدور حكم قضائي نهائي بتصفيتها.

المادة الثلاثون:

يجب أن تودع جميع العوائد المالية المتعلقة بالمساهمة العقارية مباشرة في حساب الضمان.

الفصل السادس

المخالفات والعقوبات

المادة الحادية والثلاثون:

يتولى ضبط ما يقع من مخالفات لأحكام النظام أو اللائحة موظفون من الهيئة ومن أي جهة أخرى ترى الهيئة الاستعانة بموظفيها، يصدر بتعيينهم قرار من الرئيس بعد موافقة جهاتهم. ولمسؤولي الضبط دخول المواقع والمشاريع المتعلقة بالأنشطة المشمولة بالنظام بما فيها مقر المرخص له، وعليهم ضبط المخالفات والتحفظ على المستندات والوثائق والأدلة المتعلقة بها وفقاً لإجراءات الضبط الصادرة عن الهيئة ويكونون تحت إشراف الهيئة، ولهم الاستعانة بالجهات الأمنية عند الحاجة. وتحدد اللائحة طريقة عملهم، وصلاحياتهم، ومكافآتهم.

المادة الثانية والثلاثون:

دون إخلال بما نصّت عليه المادة (الخامسة والثلاثون) من النظام، يعاقب كل من يخالف أياً من أحكام النظام أو اللائحة بواحدة أو أكثر من العقوبات الآتية:

1- الإنذار.

2- إيقاف الترخيص مدة لا تزيد على (سنة).

3- إلغاء الترخيص.

4- غرامة لا تزيد على ( 10٫000٫000) عشرة ملايين ريال.

5- منع المرخص له أو مدير المساهمة العقارية من القيام -مستقبلاً- بأي عمل مرتبط بالمساهمات العقارية لمدة لا تتجاوز (10) عشر سنوات.

ويصدر المجلس جدولاً يتضمن تصنيفاً للمخالفات والعقوبات المقررة لها بناءً على ما نصّت عليه هذه المادة.

المادة الثالثة والثلاثون:

تُكوَّن بقرار من رئيس الهيئة لجنة أو أكثر لا يقل عدد أعضائها عن ثلاثة ويسمى أحدهم رئيساً، ويكون من بينهم مستشار شرعي أو نظامي؛ تتولى النظر في المخالفات وإيقاع العقوبات المنصوص عليها في المادة (الثانية والثلاثين) من النظام، وذلك بحسب نوع المخالفة المرتكبة وجسامتها ومدى تأثيرها، ويعتمد قرار اللجنة من رئيس الهيئة أو من يفوضه بذلك. ويصدر الرئيس قواعد عمل اللجنة وتحديد مكافآت أعضائها.

المادة الرابعة والثلاثون:

يجوز التظلم من قرار اللجنة المنصوص عليها في المادة (الثالثة والثلاثين) من النظام أمام المحكمة الإدارية خلال (ستين) يوماً من تاريخ الإبلاغ بالقرار.

المادة الخامسة والثلاثون:

دون إخلال بأي عقوبة منصوص عليها في أي نظام آخر، يعاقب بالسجن مدة لا تزيد على (ثلاث) سنوات، كل من يخالف أياً من أحكام المواد الآتية: (الرابعة)، و(الحادية والعشرون)، و(السابعة والعشرون)، و(الثلاثون)، من النظام، وتحال إلى النيابة العامة؛ للتحقيق فيها، والادعاء فيها أمام المحكمة المختصة.

الفصل السابع

أحكام ختامية

المادة السادسة والثلاثون:

دون إخلال باختصاصات الهيئة، تنظم هيئة السوق المالية بالاتفاق مع الهيئة ما يتعلق بجمع الأموال لغرض طرح المساهمة العقارية.

المادة السابعة والثلاثون:

يصدر المجلس اللائحة بالاتفاق مع هيئة السوق المالية، وذلك خلال (مائة وعشرين) يوماً من تاريخ صدور النظام، ويعمل بها من تاريخ العمل به.

المادة الثامنة والثلاثون:

ينشر النظام في الجريدة الرسمية، ويعمل به بعد (مائة وعشرين) يوماً من تاريخ نشره، ويلغي كل ما يتعارض معه من أحكام.

إن الأسئلة عبارة عن عوامل تفتح الذاكرة لأنها تؤدي إلى تخاطب أكثر فاعلية إن أفضل الطرق مباشرة إلى الفهم والإدراك هي السؤال السليم وتكمن المشكلة في أن معظمنا يفكر في أفضل الأسئلة بعد انتهاء التفاوض ويمكن تحسين قدرتنا على طرح الأسئلة إذا ماتتبعنا عددا من الأوامر والنواهي:

أولاً : النواهي

1-لاتطرح أسئلة عدائية إلا إذا أردت أن تتشاجر.

2-لاتطعن في أمانة الطرف الأخر.

3-لاتتوقف عن الاستماع نتيجة لهفتك على طرح سؤال ما, ولكن دون السؤال وانتظر.

4-لاتنتهز أي وقت لطرح سؤال ما, بل انتظر حين الوقت المناسب.

5-لاتنصب نفسك قاضياحًيث المفاوضات ليست محكمة.

6-لاتلغ سؤال زميلك بأن تسأل سؤالك قبل أن يتم الرد على سؤاله.

ثانياً: الأوامر

1- جهز أسئلتك مقدما لأن القليل منا هم الذين يبرعون في التفكير السريع وهم يعملون.

2- الجأ إلى كل اتصال مبكر على أساس أنه فرصة لتقصي الحقائق وأفضل الردود تأتي قبل بدء المفاوضات بشهور.

3- اطرح أسئلة لأن هذا الاتجاه يشجع الحصول على ردود مفيدة.

4- اعمل على أن تختلي بنفسك لفترات متعددة للتفكير في أسئلة جديدة

5- كن هادئاً بعد طرح سؤالك.

6- كن مثابراًفي متابعة سؤالك إذا كانت الإجابة مراوغة أو ضعيفة.

7- اطرح بعض الأسئلة التي لديك إجابات عنها مسبق ا لًأنها قد تساعدك.

تكتيكات التفاوض في المحاماة بين المحامي والطرف الثاني

يحتاج المفاوض إلى تحويل المعارف والمعلومات التفاوضية من حيث القواعد والنظريات وأساليب التصال إلى شكل أدائي يتناسب مع إمكاناته وظروف الموقف التفاوضي وفي نفس الوقت يحقق الهدف من العملية التفاوضية .

ويمتاز التكتيك التفاوضي بالمرونة والتنوع والتقدم والتراجع بسهولة نحو الهدف .

والمحامي المفاوض يحمل معه مجموعة من التكتيكات التي تناسب الهدف التفاوضي ويقوم باستخدامها بشكل متتال وفي الوقت المناسب لطبيعة الموقف نفسه ومن هذه التكتيكات:

1- التوافق

وهؤلاء الذين يتبعون سياسة التوافق هم أول من يقدمون تنازلات انتظاراً للمقابل في المستقبل وهؤلاء يركزون على إيجاد النوايا الطيبة ويقدرون العلاقات أكثر من المكسب وشعارهم هؤلاء (إذا أحبني الناس وشعروا بالارتياح لسير المفاوضات فالنهاية عقد أو صفقة مربحة بالنسبة لي) وهذه السياسة تنجح عندما يكون هناك قضية تهم جانباأًكثر مما تهم الجانب الآخر والتوافق وتقديم التنازلات يكون بمثابة سياسة (هات وخذ)لكن الجانب الآخر قد يضغط على من يقدم تنازلات لمزيد من التنازلات دون أي معاملة بالمثل.

2- قطرة الغيث:

اجمع معلوماتك على فترات متباعدة من خلال أسئلة متفرقة مختلفة الأهداف والمعاني,واعلم أن البعض يقوم بطرح أحياناً أسئلة خارجة عن الموضوع غير ذات معنى حتى تُشتت ذهن المفاوض الذي أمامه ثم يجمع نتائج أسئلته الهادفة ,ويعمل على ألا يكشف ذلك المفاوض حيث إن الحوار لابد أن يكون وديا وًجذاباً.

3- التهويل

تكبير الأمور سواء كانت عيوباً أو مميزات حسبما يخدم هدفك ولكن التهويل أكثر من اللازم قد يجعل هذا التكتيك مكشوفا أمام مفاوضك.

4- الالتزام

الكلمات هي التزامات وبمجرد التفوه بها فإن الفرد يدافع عنها.

5- الصياح

يحاول البعض إنجاز أعمالهم بتعمد الكلام بصوت عال والشكوى ويعلمون أن كثيرين يصعب عليهم مواجهة ذلك حيث ينكمش الشخص الضحية والتعامل السليم مع الصوت العالي هو إظهار عدم الخوف منه واذا احتفظت بهدوئك ورفضت قبول الإساءة وتعاملت بمنطق مختلف عن الواقع وليس العاطفة فسوف يتوقف صوته العالي.

6-التفاوض الثاني

قد يأتي الجانب الآخر بشخص لم تقابل مثله من قبل (شخص جشع) هذا الشخص يمزق كل المساعي والعروض المقدمةويطالب بأشياء غير معقولة ويختال بنفسه وبعد ذلك يأتي المفاوض الأصلي (بشخص طيب) ويقدم عروضا معقولة تبدو أكثر قبولاً من ذي قبل والفكرة بالضبط هو إجبارك على تقديم تنازلات عديدة للشخص وقبول ماقدمه لك الشخص الطيب.

7- إتاحة الوقت للتفكير

لا تبدأ أبداً في المفاوضات بدون النظر بعين الاعتبار إلى كيفية قيامك بإتاحة الوقت لنفسك للتفكير ,أوجد حاجزاً للتفكير لإبعاد نفسك عن أن يدفعك الآخرون لاتخاذ قرار متسرع .

8- تكتيك ( ماذا يحدث لو)

يستخدم للحصول على المعلومات التي من الصعب الحصول عليها بالشكل المعتاد.

9- التعاون

وهو يعد أفضل أسلوب لأنه أسلوب نتائجه مرضية لجميع الأطراف وخاصة في المفاوضات الكبيرة مع وجود متسع من الوقت .

وهذا الأسلوب يبحث عن الحلول العملية التي تلي القضايا المطروحة وتبني جسورا لعلاقات مستقبلية .

وهذا الأسلوب يتشابه مع أسلوب التنافس في السيطرة على الموقف ولكن الدافع ليس السيطرة ولكنه كشف صميم المشكلة بالحلول المتكاملة.

10- التمثيل

هناك بعض المفاوضين الذين يمثلون ويدعون الغضب لكن الأبحاث أثبتت أن هؤلاءالذين يدعون وتكون انفعالاتهم غير طبيعية تجعل الأطراف تبتعد عنهم ,أما إذا كان هناك طرف آخر له نفوذ أكبر فإن اللغة القوية والتصرفات الدرامية قد تكون مقنعة لاتسمح لهؤلاء الممثلين أن يجعلوك تشعر بالذنب أو تقف موقف المتهم وبالتالي أفضل رد يكون إما :

1 -ألا تقول أي شئ واجعلهم يستمرون .

2 -انتظر حتى تمر اللحظة ثم أعد صياغة آخر نقطة ذكرتها واطلب من الجانب  الآخر أن يوضح القضية التي ذكرها كذلك تستطيع أن تسأل إذا كان هناك مزيد من الاعتراضات وتطلب التوقف حتى تتم مناقشة الأشياء بهدوء

11- خذها أو أتركها

عليك أن تعرف حدودك وعليك أن تدرك أن الصفقة غير المناسبة لك هي أيضا غير مناسبة لغيرك ,ثم أعد صياغة الفوائد المرجوة من الصفقة , وإذا لاحظت أن عرض الطرف الآخر لن يكون مربحا أو مقبولاًوأردت أن تكون أكثر فاعلية في هذه الاستراتيجية ,فعليك أن تنسحب.

12- التنازل الأول

هناك أخطاء يرتكبها تقريبا كل فرد ,والأسباب كثيرة من أهمها الأخطاء التي تقع في تقديم التنازلات فلاتبالغ في مستوى طموحك ,ولاتقبل العرض الأول ,ولاتوافق الطرف الآخر على أنه يصعب حل المشكلة ,ولاتقدم التنازل الأول على أمور مهمة .

13- تجنب مايلي :

-لاتبدأ التفاوض ولديك استعداد للجدال.

-لاتدع موضوعاً يطرح للمناقشة وأنت غير مستعد له.

-لاتخف من المفاوضات مهما كانت الفروق شاسعة.

-لاتفترض أن خصمك يعرف مزايا عرضك اشرح له بإسهاب.

14- المصداقية لها قيمة:

القيمة ليست هي المال إنها مزيج من المزايا.وتنطوي المصداقية على مايقال وكيفية قوله ومتى يقال ومن قاله وجميعنا يعلم مدى صعوبة التعامل مع الأفراد الذين لا نصدقهم ولانثق بهم .

15- مكان التفاوض

قد تمر بأوقات في المفاوضات تكون خلالها محاصراً بظروف غير سارة وربما تكون من فعل المفاوض للحد من مقاومتك .

ومن أمثلة الأشياء التي يمكن أن تضايقك على وجه الخصوص:

-عدم مناسبة المكان للتفاوض قد تتنازل وتخسر كلمتك لاحقا.ً

-التفاوض بدون وجود تكييف والجو شديد الحرارة.

16- الهدف بعيد المدى:

ويستخدم هذا الأسلوب في تحديد الأهداف بعيدة المدى لكي تفرض خططا محتملة بحيث لايمكن لأي فرد أن يتعرف على ماذا يحدث بالضبط.

ويحتاج ذلك لوقت وتنظيم أكثر مثل تكليف شخص جديدعند حدوث المخطط له, أو توفير كم هائل من المعلومات.

17- المفاجأة

المفاجأة أسلوب ناجح لإبقاء الضغط على الطرف الآخر

18- كن شكاكاً وسطياً دون غلو

يجب على المفاوض البارع أن يكون شكاكاً إلا أنه قد يخسر فرصا بسبب التفريط في ذلك,وأسلوب تقييم مايقال له من قبل الطرف الآخر يمكن أن يلخص في أربعة مبادئ:

1 -لاتأخذ أي شئ ابداً على أنه مسلم به.

2 -افحص كل شئ.

3 -ضع كل شئ في نصابه الصحيح.

4 -ليكن لديك خط فاصل للتمييز بين الحقائق وتفسيرها.

19- مبدأ اعادة التفاوض

  يحتاج المفاوض أحياناإًلى إطلاق هذا المبدأ حينما يرغب في تغيير الحديث أو تأجيل القرار أو التقييم على مسألة ما ,ولهذا فهم يتمسكون بهذا المبدأ مثل: تقديم مقترحات بديلة تعيد المفاوضة للبداية .

20- البيانات المضللة

إن الجهد المكثف للخداع يبدأ من إعطاء الطرف الآخر الكثير من المعلومات التي تجعله يغوص في أوراقه حيث يأمل المرء في ذلك أن يتم التفاوض عن البيانات المهمة وأن تفوت الفرصة لطرح الأسئلة المفيدة,لذلك يجب عليك ألا تنخدع بالردود الطويلة المملة,فالكثير من البيانات يكون بين طيات الكلمات أخطاء متعمدة وافتراضات غير صحيحة وبنود متناقضة ولتكن لديك الشجاعة لطلب براهين وأدلة مفصلة والمثابرة على فحص الأشياء.

21- استخدام المعلومات

يتفق الجميع على أن المعرفة هي القوة, وثمة ثلاث خطوات أساسية لازمة قبل أن يستخدم الفرد المعلومات وهي:معرفة مكان المعلومات وطريقة الوصول إليها والاستفادة منها ونقدها.

22- تمسك بموقفك

إذا كنت تتعامل مع مفاوض صعب وعنيد أو يتفوق عليك في الأهمية فأنت في هذه الحالة تضطر أن تتنازل , ولكن مع هذا تستطيع أن توازن وتحسم الصعوبات التي تواجهك في هذا الموقف من خلال التحليل الدقيق للأشياء والشخص الذي تتعامل معه وهناك عديد من الاستراتيجيات تساعدك على أن تحول أي موقف لصالحك.

عليك أن تسلك سلوكا يغطي تصرفاتك ولاينم عما بداخلك,عليك أن تتحكم في سير المفاوضات وذلك بتأكيد أن كل القضايا مفتوحة حتى يتم الاتفاق عليها لأنها متداخلة مع بعضها البعض,كذلك تستطيع أن تتحكم في سير المفاوضات من خلال طلب التوقف لرؤية وجهة نظر الطرف الآخر وموقفه.

23- الدعابة

عليك أن تضفي قليلاً من المرح والدعابة فتخفف من حدة الموقف وتغير من الرتابة والملل

24- أنت لست ضحية

لاتجعل من نفسك ضحية لأن الطرف الآخر يستفيد من عملك معه. وكن دائما مستعداً أن تنسحب من أي قضية ليست في صالحك.

25- كسب مزيد من المعلومات

إن عملية التفاوض تحدث تأثيراً كبيرا وتزيد من القدرة على توجيه أسئلة تمس الاحتياجات الحقيقية للجانب الآخر بغض النظر عما يظهره,وعليك أن توجه هذه النوعية من الأسئلة ماذا؟وكيف؟وأين؟ومتى؟ولماذا؟ومن ؟وإلى أي مدى؟لكشف الترتيبات المبهمة والاحتياجات السرية.

26- الخلط بين المبادئ والأمور الاساسية

كثير من المفاوضين يخلطون بين المبادئ والأمور الرئيسية,فالمفاوض الناجح يمكنه الفصل بينها من أجل عدم التقيدببعض الأمور التي يمكن التنازل عنها حيث يعتقد أنها مبادئ وهي ليست كذلك.

27- عقدة الذنب

أحياناً يحتاج المحامي المفاوض أن يشعر الشخص الآخر أنه كان السبب في عدم نجاح القضية.

28- النحلة

استخدم (الزن) أي تكرار التفاوض والعودة له أحيانا.ً

29- الاختبار

لكشف المفاوض الآخر وتحديد الخطوة القادمة.

30- التهويل

تكبير الأمور وتضخيمها بهدف التأثير والإبهار.

31- التحقير

تكبير العيوب وتضخيمها بهدف الحصول على تنازل.

32- أنا معك

تضامن معه في بعض المواقف التي تجعله يعتقد أنه لايوجد خلاف.

33- ضع نفسك في مكان الشخص الآخر

في بعض المفاوضات والقضايا تحتاج أن تضع نفسك مكان الشخص الأخر وتسأل نفسك بعض الأسئلة هذه الأسئلة ستساعدك على التفكير بصورة أكثر وضوحا فيما تفعله .

نقلاً عن المحامي/ د . عبد الكريم بن ابراهيم العريني