أولاً. مفهوم العداوة:

إن المانع الأدبي قد يزول إذا وجد الخصام الذي ينفي وجود الثقة والمودة التي يقوم على أساسها المانع الأدبي،

وبالتالي فلا يمكن القول ب وجود المانع الأدبي إذا كانت تلك العداوة قائمة وهذا ما أيده الاجتهاد القضائي لمحكمة النقض في قرار لها جاء فيه:

( إن الشارع عندما أجاز الإثبات بالبينة الشخصية لوجود المانع الأدبي إنما قدر الظروف التي

تجعل الدائن في وضع لا يمكنه فيه من الحصول على دليل كتابي، فإذا وجد الخصام بين الأقارب انتفت الثقة والمانع الأدبي)

وقد ذىبت محكمة النقض السورية في السابق إلى القول: بأن العداوة لا تعتبر سبباً لزوال المانع الأدبي بين الأقرباء؛ لأن نص المادة / 57 / بينات الذي اعتبر القرابة مانعاً أدبياً جاء مطلقاً والمطلق يبقى على إطلاقه ما لم يرد دليل يقيده نصاً أو دلالة كما هي القواعد العامة الأصولية، فالقول بأن العداوة بين الأقرباء تمنع الإثبات بالشهادة، معناه إبطال حكم النص المسوغ لقبول الشهادة حين الاختصام؛ ذلك أن النص سوغ الإثبات بالشهادة حين قيام الخصومة التي هي عنصر من عنصر العداوة.

إلا أن هذا الرأي ما لبثت أن عدلت عنه محكمة النقض السورية في العديد من قراراتها ؛ لأنه مخالف للعلة التي بني عليها المانع الأدبي وهي الثقة والود والمحبة المتبادلة بين أطراف التصرف القانوني، وهي في حالة العداوة تكون قد انتفت. فجاء في أحد القرارات:

( 1- إن القرابة بين الأصل والفرع تعتبر مبدئياً مانع أدبي، إلا أن ذلك ليس على إطلاقه، ويعود للمحكمة تقدير الظرف الذي تنشأ عنه الاستحالة المعنوية.

2- إن الجفوة والتباعد والتباغض بين الأب وابنته تنفي وجود الثقة بينهما، بحيث لا يبقى مبرر

لقيام المانع الأدبي بينهما الذي يحول دون الحصول على بينة خطية)

نقض مدن سوري، رقم 803, تاريخ 26/9/1973 , مشار اليه في شفيق وطعمة, أديب استنابولي, المرجع السابق , ص 844 – 845 .

والجدير بالذكر أن العداوة المقصودة، والتي يهدر بوجودها المانع الأدبي هي التي تكون قد بلغت درجة من البغض تؤثر على الثقة المتبادلة بين الأقرباء وتنفيها، بحيث تقوم على خلافات جوهرية ومنازعات جدية، لا على مجرد الخلافات البسيطة التي لا تستمر طويلا.

فمجرد الشجار والخلافات الزوجية، لا تلغي المانع الأدبي ولا تزيله بين الزوجين.

كما أن قيام مشاحنة أو ملاسنة بين الأخوة ليوم أو يومين تنتهي بالمصالحة لا تنم عن وجود التباغض وبالتالي لا تهدر المانع الأدبي. 

وقد قضي بأن عدم استجابة البنت لرأي أبيها بموضوع الزواج يرتبط بنواح عاطفية وشخصية ولا يفيد زوال روابط الاحترام للأب، أي زوال المانع الأدبي.

إلا أنه في اجتهاد لمحكمة النقض اعتبرت أن وجود الدعوى الجزائية بين الأخوين لا ينفي وجود المانع الأدبي.

وفي الحقيقة أن هذا الاجتهاد في غير محله؛ ذلك أن قيام دعوى جزائية بين الأخوة يدل على وجود عداوة شديدة؛ حيث أنه لا يتصور مع ارتكاب فعل مجرم جزائياً من أخ تجاه أخيه وجود أي رابطة مودة أو محبة أو ثقة مما ينفي وجود مانع أدبي بينهما.

ثانياً. إثبات العداوة:

تعتبر العداوة واقعة مادية وبالتالي فأنه يجوز إثباتها بجميع وسائل الإثبات ومن بينها الشهادة والقرائن.

والعداوة التي تهدر المانع الأدبي هي العداوة السابقة للتصرف القانوني أو الملازمة له، إذ أن العبرة بالوقت الذي تم فيه التعاقد.

فإذا ما أ برم الالتزام بين الطرفين في وقت لم يكن بينهما خصام أو عداوة، ثم نشأت بعد ذلك عداوة بينهما فإن ذلك لا ينفي وجود المانع الأدبي الذي كان متوافراً بينهما وقت إبرام التصرف، ويكون لكل منهما أن يثبت الالتزام بالشهادة.

واذا ما كانت العداوة متوافرة بوقت إبرام التصرف القانوني، ثم تصالح الأطراف فيما بعد وزالت العداوة، وحصل الوفاء بعد المصالحة فإن المانع الأدبي المفترض أو المدعى وجوده يعود للاعتبار فيما بينهم بالنسبة للوفاء وسائر التصرفات اللاحقة التي يبرمونها، مما يجيز إثباتها بالشهادة.

وفي سياق ذلك قضت محكمة النقض بقرار لها:

 ( لكي يكون الخصام بين الأقرباء منتجاً في دحض المانع الأدبي الذي يسوغ سماع البينة الشخصية لإثبات عقد مبرم بينهم ، لا بد من ثبوته قبل أو عند نشوء العقد المختلف عليه)

ويجب التنويه إلى أنه لا يجوز الاحتجاج بالخصومة القضائية التي يتمسك أحد أطرافها بوجود مانع أدبي فيما بينهم باعتبارها من قبيل العداوة المسقطة للمانع الأدبي المدعى وجوده، وان كان ذلك ممكناً بالنسبة لما يبرم بينهم من تصرفات لاحقة قد تثور بشأنها منازعات بينهم ؛

وذلك للأسباب التي ذكرت فيما قبل. وفي جميع الأحوال فأنه – يعود للقاضي حسب ظروف كل دعوى- تقدير ما إذا كان بين الخصوم من الشقاق والخلافات مما يهدر المانع الأدبي المفترض أو المدعى وجوده بينهم ، وهو لا يخضع في ذلك لرقابة محكمة النقض مادام استنتاجه سائغاً ومقبولاً ومستمد اً من الثابت في أوراق الدعوى.

 

 

تمر إجراءات بيع العقار بمراحل عديدة تبدأ بتحديد زمان ومكان البيع، والإعلان عنه وما يعترضه من  تأجيل  وكيفية المزايدة ومن ثم ما يطرأ من زيادة العشر بعد أنهاء جلسة البيع  الأولى التي تقررت فيها إحالة العقار الأولى للمشتري. وسنتناو بالبحث كافة مراحل البيع المشار اليها التي تتم قبل صدور قرار الإحالة القطعية.

تحديد زمان ومكان البيع

أولاً – تحديد يوم البيع:

ذكرنا أن مأمور التنفيذ، وبالإتفاق مع صاحب الشأن، يتفقأن على موعد للبيع عند تنظيم ورقة الإخبار بوضع قائمة شروط البيع ويقرر الرئيس هذا الموعد، ويجري تبليغ ورقة الإخبار إلى أصحاب العلاقة عن هذا الموعد، فإذا لم يتقدم أحد باعتراض على القائمة جرى البيع في التاريخ والموعد المحددين.

أما إذا قدمت اعتراضات على القائمة، وبت رئيس التنفيذ في الإعتراضات فإنه يصدر قراراً بتعيين جلسة البيع، وذلك من تلقاء نفسه أو بناءً على طلب أحد أطراف الملف أي الدائن مباشر الإجراءات وأصحاب

المصلحة في ذلك ( المادة397أصول ). واذا كان رئيس التنفيذ قد قضى بتعديل شروط البيع، فإنه يضمن ذلك التعديل قراره القاضي بتحديد جلسة البيع (المادة 3/397 أصول ).

ثانياً- تحديد مكان البيع:

الأصل أن يجري البيع في مقر دائرة التنفيذ، وتحدد ساعة انعقاد الجلسة عادة خلال الدوام الرسمي وغالباً ما تكون عند الساعة الثلاثة عشرة، وفقاً للتعامل القضائي الجاري في أكثر دوائر التنفيذ.

على أنه يحق لمباشر الإجراءات والمدين والحاجز وكل ذي مصلحة أن يطلب من رئيس التنفيذ إجراء البيع في نفس العقار أو في مكان غيره (المادة 2/398 أصول(.

 وفي مثل هذه الحالة لرئيس التنفيذ الحق في إجابة الطلب وتقرير البيع في مكان غير مقر دائرة التنفيذ إذا وجد أن من شأن ذلك تيسير بيع العقار بثمن أعلى مثلاً.

الإعلان عن البيع

أولاً- إجراءات الإعلان :

يجري الإعلان عن بيع العقار بالمزاد العلني وذلك بالإعلان العام الموجه لمجمهور وبالإعلان الخاص الموجه لأطراف الملف وأصحاب المصلحة.

1- الإعلان العام للجمهور:

يقوم مأمور التنفيذ بالإعلان عن البيع قبل اليوم المحدد لإجرائه بمدة لا تزيد عن ثلاثين يوماً ولا تقل عن خمسة عشر يوماً وذلك عن طريق لصق الإعلان ونشره في صحيفة يومية أو أكثر.

آ- لصق الإعلان :

1- مضمون الإعلان :

يجب أن يتضمن الإعلان البيانات التالية (المادة399 أصول):

آ- اسم كل من باشر الإجراءات والمدين والحاجز ولقبه ومدينته وموطنه الأصلي أو المختار.

ب- بيان العقار وفقاً لما ورد في قائمة شروط البيع أي بيان رقم محضر العقار ومنطقته العقارية أو حدوده ونوعه ومشتمالاته.

ج- القيمة المقدرة لكل صفقة، أو للعقار كله إذا كان مقرراً بيعه صفقة واحدة.

د- بيان الدائرة أو المكان الذي يكون فيه البيع، و بيان يوم المزايدة وساعتها .

2- مكان لصق الإعلان:

ويجري لصق الإعلانات في الإمكنة التالية (المادة 411 أصول):

آ- باب كل عقار من العقارات المقرر بيعها إذا كانت مسورة أو كانت من المباني.

ب- مقر المختار في القرية التي تقع فيها العقارات.

ج- اللوحة المعدة للإعلانات في دائرة التنفيذ. واذا تناول التنفيذ عدة عقارات تقع كل منها في دائرة مختلفة تلصق الإعلانات أيضاً في لوحة تلك الدوائر (المادة2/411أصول).

ويثبت حصول لصق الإعلانات بالكتابة من قبل المحضر أو الشرطي في الريف الذي قام باللصق على ظهر إحدى صورها أنه أجرى اللصق في الإمكنة المحددة قانوناً وتقدم هذه الصورة إلى مأمور التنفيذ ليقوم بدوره بإيداعها الملف ( المادة 3/400 أصول )

ب- نشر الإعلان في صحيفة يومية أو أكثر:

يتوجب على مأمور التنفيذ، بالإضافة إلى لص الإعلان، أن يقوم في الميعاد المنصوص عليه في المادة 399 من قانون أصول المحاكمات أي قبل اليوم المحدد للبيع بمدة لا تزيد عن ثلاثين يوماً ولا تقل عن خمسة عشر يوماً، بنشر نص الإعلان عن البيع في إحدى الصحف الجمهور ولمرة واحدة، ويودع ملف التنفيذ نسخة من الصحيفة التي حصل فيها النشر ووضعت موضع التداول خلال المدة المحددة أعلاه.

ويجوز للحاجز والمدين ولك ذي مصلحة أن يطلب من رئيس التنفيذ الزيادة في النشر واللصق، ويقرر رئيس التنفيذ ذلك شرط الإ يترتب على ذلك تأخير البيع بأي حال (المادة 412 أصول )، ويعتبر القرار الصادر بزيادة الإعلان غير خاضع ألي طريق من طرق الطعن (الفقرة الثلاثة من المادة412 أصول ).

2- الإعلان الخاص “إخبار أصحاب العلاقة “:

نصت المادة 403  من قانون أصول المحاكمات على وجوب إخبار كافة الدائنين  الثابتة حقوقهم بأحكام أو أسناد رسمية واشتركوا في الحجز وكذلك الدائنون أصحاب الرهون و التأمينات والامتيازات الذين قيدت حقوقهم قبل الحجز، بالإعلان عن البيع. هذا إذا كانت قد حصلت اعتراضات على قائمة شروط البيع، أما إذا لم تحصل مثل هذه الإعتراضات، فلا حاجة لإخبار هؤلاء مرة ثانية موعد جلسة البيع، لأنهم أخبروا بموعدها في الإخطار الذي وجه إليهم بشأن تقديم اعتراضات على قائمة شروط البيع.

على أنه لا بد من إخبارهم عن مكان البيع حتى ولو لم يصدر قرار عن رئيس التنفيذ بإجراء البيع في غير مقر دائرة التنفيذ.

ولم يحدد المشرع السوري ميعاد تبليغ إخبار موعد جلسة البيع لأصحاب العلاقة ، ومع ذلك يكون تبليغ أصحاب العلاقة الإخبار عن موعد جلسة البيع صحيحاً طالما أنه تم قبل ميعاد الجلسة وذلك للتخفيف من الإطالة والتعقيد في إجراءات البيع.و خلافاً لما أوجبه المشرع المصري من ضرورة التبليغ قبل تاريخ الجلسة المحددة بثمانية أيام على الإقل.

ثانياً – بطلان الإعلان عن البيع:

نصت الفقرة  الأولى من المادة 404من قانون أصول المحاكمات على اعتبار الإعلان عن البيع باطلاً إذا لم تراع فيه أحكام المواد 399 و400 و.401 والتي تنص على أحكام المهلة المحددة للبيع كأن تكون المدة الواقعة بين اللصق وجلسة البيع أقل من خمسة عشر يوماً، وكذلك إذا لم تلصق الإعلانات في الإمكنة المحددة لأجراء اللصق وعدم تضمين الإعلان البيانات المنصوص عنها قانوناً وكذلك إذا لم ينشر الإعلان في إحدى الصحف اليومية.

على أنه لا يجوز لرئيس التنفيذ أن يثير البطلان تلقائياً ولابد من طلب صاحب الشأن باستدعاء يقدم قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام على الإقل تحت طائلة سقوط الحق بطلب البطلان إذا لم يقدم الطلب قبل التاريخ المذكور (المادة2/414 أصول).

ويفصل رئيس التنفيذ في طلب البطلان في اليوم المحدد للبيع قبل افتتاح المزايدة بقرار لا يقبل الطعن (المادة3/414 أصول )، غير أنه لا يوجد ما يمنع رئيس التنفيذ من البت في الطلب قبل اليوم المحدد للبيع شريطة أن يتم ذلك خلال فترة الأيام الثلاثة السابق قة للبيع، ذلك أنه لم يعد من حق أحد تقديم طلب البطلان خلال مهلة الأيام الثلاثة السابقة للبيع.

واذا قرر رئيس التنفيذ بطلان إجراءات الإعلان، فعليه أن يقرر  تأجيل  البيع إلى يوم آخر يحدده، وفي هذه الحالة يتوجب إعادة إجراءات الإعلان عن البيع الباطلة (المادة4/414 أصول ).

أما إذا قرر رئيس التنفيذ رفض طلب البطلان ، أمر بإجراء المزايدة على الفور (المادة 5/414 أصول ).

ونصت المادة 415 من قانون أصول المحاكمات على مسؤولية مأمور التنفيذ أو المحضر المتسبب في تقرير البطلان لإجراءات الإعلان عن بيع العقار، وجعلت مصاريف إعادة إجراءات الإعلان على حساب المتسبب منهما ببطلانها .

وقف بيع العقار أو  تأجيله:

يكون وقف البيع لسبب قانوني يستمر حتى زوال هذا السبب. ويختم عن التأجيل الذي يكون ليوم معين ولأسباب خاصة ومقبولة.

أولاً- وقف بيع العقار:

يجب وقف البيع كلما توفر أحد الأسباب القانونية التي نص عليها القانون صراحة أو أوجبها المشرع لسلامة الإجراءات التنفيذية. ومن أبرز هذه الأسباب:

1- إذا شرع في التنفيذ على العقار بمقتضى حكم معجل النفاذ، يتوقف البيع ولا تجري المزايدة الا بعد أن يصير الحكم نهائياً ( المادة 406 أصول ).

2- إذا صدر قرار بوقف البيع إلى أن يبت في دعوى الاستحقاق الفرعية عن المحكمة الناظرة بهذه الدعوى، أو تقرر إلغاء الحكم المؤقت المعجل التنفيذ.

3- إذا شرع بالتنفيذ على عقار بالإستناد إلى حكم مكتسب لمدرجة القطعية، وطعن فيه بالنقض، رغم اكتسابه الدرجة القطعية، وقضت محكمة النقض، قبل الفصل في الموضوع قبول الطعن شكلاً ووقف تنفيذ هذا الحكم مؤقتاً ( المادة 2/251 أصول ).

4- إذا شرع بالتنفيذ على عقار بالإستناد إلى سند رسمي أو عادي ادعي بتزويره أمام المحكمة المختصة وقررت هذه المحكمة بالتحقيق بتزوير السند وفقاً لأحكام المادة 43 من قانون البينات، فيتوجب وقف العمل بهذا السند مؤقتاً، وبالتالي وقف البيع، إلى أن يفصل في موضوع التزوير ( المادة 46 من قانون البينات ).

ثأنياً-  تأجيل بيع العقار:

يتم البيع بالأصل في الميعاد المحدد له إلا أنه يجوز لرئيس التنفيذ  تأجيل  جلسة البيع والمزايدة إلى يوم آخر بناءً على طلب يقدم اليه من قبل كل صاحب مصلحة قانونية إذا كان لل تأجيل  أسباب قانونية ( المادة 417 أصول ).

ويمكن تقديم الطلب في أي وقت قبل موعد جلسة البيع ولو بساعات. ولم يحدد المشرع أسباب ال تأجيل ، وبالتالي يعود تقدير الأسباب لرئيس التنفيذ، منها حدوث اضطراب عام في الأمن أو المواصلات أو وقوع كارثة عامة تؤدي إلى اشتراك عدد قليل في المزايدة، أو أن يكون قد وقع خطأ في إعلان البيع، ولم يعترض عليه ضمن المهلة، وأصبح الإعلان لا يؤدي الغرض منه في تحقيق مصلحة المدين والدائنين .

ويخضع قرار  تأجيل  البيع أو رفض طلب ال تأجيل للطعن فيه بطريق الاستئناف. على أن استئناف قرار التأجيل قد لا يكون مجدياً، ذلك أنه يصدر عادة في يوم الجلسة وقبل موعدها بقليل وينفذ بإلغاء جلسة البيع فور صدوره.

على أنه يجب أن يتضمن قرار رئيس التنفيذ ال تأجيل ، موعد الجلسة التي يؤجل اليها البيع وساعة انعقادها واعادة إجراءات الإعلان باللصق والنشر واخبار أصحاب العلاقة . أما إذا لم يحدد رئيس التنفيذ موعداً للبيع في قرار ال تأجيل ، جاز لك صاحب مصلحة أن يتقدم بطلب لتحديد يوم للبيع. كما أنه يجوز لرئيس التنفيذ أن يؤجل البيع أكثر من مرة شريطة أن تكون أسباب التأجيل قوية، وأن يكون ذلك دائماً، بناءً على طلب من أصحاب المصلحة القانونية، أي المدين أو الحائز أو الكفيل العيني أو الدائنين  المشتركين بالإجراءات، أو الدائنين  برهن أو تأمين ويكون تأمينهم مسجلاً قبل الحجز الذي سيجري البيع تبعاً له.

على أنه يحق للمدين طلب التأجيل إذا استطاع أن يثبت أن صافي ما تغله أمواله في سنة واحدة يكفيي وفاء حقه الدائنين  الحاجزين وجميع الدائنين  الذين صاروا طرفاً في الإجراءات التنفيذية ( المادة 3/393 أصول )، وقد سبق أن وضحنا هذه الحالة في معرض اعتراض المدين على قائمة شروط البيع.

 

تقوم إجراءات الحجز العقاري على أساس تقديم طلب التنفيذ مرفقاً بمستندات محددة، يصدر بناءً عليه قرار بالحجز، ويسجل هذا القرار على صحينة العقار في السجل العقاري، ويخطر المدين بذلك كما يجري إخطار أشخاص غير مدينين بهذا الإجراء.

تقديم طلب التنفيذ:

يتقدم طالب الحجز إلى دائرة التنفيذ بطلب التنفيذ مرفقاً، بالإضافة إلى السند التنفيذي، بالمستندات الواجبة في التنفيذ على العقار وهي صورة عن قيد العقار مؤرخاً بتاريخ تقديم طلب الحجز أو بتاريخ قريب منه، خشية أن تكون قد حدثت تغييرات على الحقوق المترتبة على العقار أو على أوصافه ويعود تقدير ذلك إلى رئيس التنفيذ.

واذا كان العقار مسجلاً باسم المورث فلا حاجة لاستخراج معاملة الانتقال أن هذه المعاملة لا تكون الا في حال تصرف الورثة بالعقار. واذا كان العقار لم يسجل باسم المدين الذي قام بشرائه من الغير، فلا بد من تسجيله لأنه لا يعتبر مالكاً قبل التسجيل، على أنه لا يوجد ما يمنع حجزه مبدئياً ثم إجراء معاملة التسجيل قبل البيع.

ويقدم الطلب إلى دائرة التنفيذ المختصة وفقاً لقواعد الإختصاص المحلي. فإما أن تكون الدائرة التي توجد في منطقة المحكمة التي أصدرت الحكم أو الدائرة التي أنشئت الإسناد في منطقتها أو الدائرة التي يوجد في منطقتها موطن المدين أو العقار أو الدائرة التي اشترط الوفاء في منطقتها .

واذا كان العقار موجوداً في منطقة عدة دوائر تنفيذية كان الإختصاص معقوداً لكل دائرة، وكذلك إذا كان التنفيذ وارداً على عدة عقارات موجودة في مناطق مختلفة.

وعلى طالب التنفيذ أن يتخذ موطناً مختاراً في البلدة التي فيها مقر دائرة التنفيذ لكي يصار إلى إجراء التبليغ ات فيه والا جرى تبليغه بطريق الالصلاق على لوحة إعلانات الدائرة (المادة 24 أصول ).

صدور قرار بالحجز:

بعد تسجيل طلب التنفيذ يقرر رئيس التنفيذ إلقاء الحجز على العقار، وذلك قبل تبليغ المدين إخطاراً بلزوم الوفاء، ونجد ذلك في التطبيق العملي عندما تقرر دوائر التنفيذ، إجابة طلب مباشر الإجراءات التنفيذية وحجز عقار مدينه بوضع إشارة حجز في قيده، بشرط أن يكون السند التنفيذي لا يقبل الإعتراض ( سند دين منظم لدى الكاتب بالعدل أو حكم مكتسب الدرجة القطعية أو صالح للتنفيذ ) وأن يكون مباشر الإجراءات قدم طلب الحجز على مسؤوليته.

تسجيل قرار الحجز في السجل العقاري:

ينفذ قرار رئيس التنفيذ بحجز العقار مباشرة من قبل أمانة السجل العقاري وبمجرد استلامها  إشعار بذلك ، والتي يوجد في منطقتها العقار الذي حجز عليه.

والغاية من تسجيل قرار الحجز حماية الغير الذين يتعاملون مع صاحب العقار المحجوز بعد الحجز، إذ يمكن للغير بفضل تسجيل قرار الحجز أن يعرف وضع العقار والمنازعات الواقعة بشأنه وان أي شراء له من شأنه الا يكون نأفذاً إذا نفذ على العقار في النهاية وبيع بالمزاد العلني .

الإخطار:

بعد صدور قرار رئيس التنفيذ بحجز العقار وتنفيذه بوضع الإشارة على صحينته في السجل العقاري، يتوجب على مأمور التنفيذ توجيه إخطار بذلك إلى المدين والى غير المدين متضمناً بيانات حددتها المادة 379 من قانون أصول المحاكمات.

أولا – مضمون الإخطار:

يجب أن يتضمن الإخطار الموجو إلى المدين البيانات التالية:

آ- بيان نوع السند التنفيذي وتاريخه ومقدار الدين المطلوب.

ب- وصف العقار مع بيان موقعه ومساحته وحدوده أو رقم محضره ومنطقته العقارية، والغاية من ذلك تعيين العقار المراد التنفيذ عليه بصورة لا تقبل أي غموض.

ج- تعيين موطن مختار للدائن المباشر للإجراءات في البلدة التي فيها مقر دائرة    التنفيذ.

د- إعذار المدين بأنه إذا لم يدفع الدين خلال ثمانية أيام يباع العقار جبراً.

ونلاحظ أنه في التنفيذ على العقار نص المشرع على وجوب توجيه إخطار جديد للمدين، بعد حجز العقار بوضع الإشارة على قيده، حتى ولو كان قد تبليغ إخطاراً بالتنفيذ قبل الحجز، وذلك بقصد إحاطته علماً للمرة الثانية بالسند التنفيذ وبما هو مطلوب منه، وبالحجز الواقع على عقاره، واعذاره بدفع الدين خلال ثمانية أيام.

و توجيه هذين الإخطارين إلى المدين ، من الإجراءات الأساسية سواء أكان السند التنفيذي سنداً رسمياً يتضمن رهن أو تأمين العقار نفسه، أو أن رئيس التنفيذ قرر حجز العقار وقبل أي إجراء تنفيذي آخر. ونرى أن في ذلك إطالة لأمد الإجراءات وتعقيدها دون مبرر، ويكفيي إخطار واحد.

ثانياً- تبليغ الإخطار إلى المدين :

يبلغ المدين الإخطار التنفيذي في شخصه أو في موطنه الأصلي . ولا يجوز تبليغه في الموطن المختار أثناء رؤية الدعوى إذا كان السند التنفيذي حكماً، لأن مفعول هذا الموطن ينتهي بصدور الحكم، الا إذا نص عند اختيار الموطن أنه يشمل إجراءات التنفيذ أيضاً.

ويترتب البطلان على التبليغ الحاصل في غير الموطن الأصلي أو المختار للمدين، الا أن هذا البطلان مقرر لمصلحة المدين وله أن يتنازل عنه .

 ثالثاً- تبليغ الإخطار إلى غير المدين إذا كان مالكاً للعقار:

لم ينص القانون على وجوب إرسال إخطار إلى غير المدين إذا كان هو صاحب العقار المراد حجزه، ولكن لابد من إرسال هذا الإخطار في حالتين:الأولى عقار الحائز والثانية عقار الكفيل العيني.

الحالةالأولى – إخطار الحائز ( كالدائن المرتهن ):

قد يكون العقار محملاً بحق عيني تبعي كالرهن مثلاً، وقد يقوم المدين الراهن ببيع العقار المرهون إلى الغير وهو شخص لا علاقة له بالدين المترتب بين المدين الراهن والدائن المرتين، وبما أن الرهن من الحقوق العينية التبعية فإنها تمنح صاحبها حق تتبع العقار شرط أن يكون قد سجل الرهن في صحينة العقار بالسجل العقاري حتى يعتبر نافذاً بمواجهة الغير.

وعليه يجب توجيه إخطار إلى الحائز لأن التنفيذ على عقار عائد له يستوجب مثل هذا الإخطار متضمناً نفس بيانات الإخطار الموجه إلى المدين حتى يسارع الحائز إلى وفاء دين الحاجز إذا كان لا يود أن يباع عقاره.

والمفروض أنه يوجه الإخطار إلى الحائز في نفس الوقت الذي يوجه فيه إلى المدين لأن هذين الإخطارين متلازمان. غير أن بطلان احداهما لا يؤدي إلى بطلان الأخر لعدم وجود نص بذلك .

الحالة الثانية – إخطار الكفيل العيني:

قد يقدم كفيل المدين عقاراً له ضمان اً لمدين وهو لا يعد مسؤولاً عن الدين بصورة شخصية، وانما يتحمل مسؤولية الوفاء بالدين باختياره. ويقدم العقار كضمانة للوفاء، بخلاف الحائز الذي يتحمل مسؤولية الوفاء دون رضائه لأنه تلقى العقار وهو مثقل بالحق العيني التبعي. ولم يبحث المشرع في إخطار الكفيل العيني أيضاً الا أنه يترتب إرسال إخطار اليه لنفس الأسباب التي دعت إلى إخطار الحائز والمدين .

رابعا- بطلان الإخطار:

لم ينص المشرع على بطلان الإخطار في حال عدم شموله للبيانات المذكورة بالمادة 379 من قانون أصول المحاكمات،

على أنه وفقاً لمقواعد العامة في البطلان التي تنص عليها المادة 39 من قانون أصول المحاكمات لا يتقرر البطلان الإ إذ نتج عن مخلافة الإجراء عيب جوهري ترتب عليه ضرر للخصم. وعليه فإن الإخطار الذي لا يتضمن نوع السند التنفيذي أو وصف العقار وصفاً ينفي عنه الجهالة يعتبر باطلاً . أما إذا تخلف بيان الموطن المختار للدائن مباشر الإجراءات فلا يترتب على ذلك بطلان الإخطار لأن هذا البيان مسجل في الملف التنفيذي ولأنه يمكن تبليغه باللصق على لوحة إعلانات دائرة التنفيذ.

وعليه فإن عدم تبليغ الإخطار لأصحاب التأمينات على العقار موضوع الإحالة قبل قرارالإحالة القطعية يوجب بطلان هذه الإحالة .

تعدد الحجوز على العقار:

إن حجز المال يمنع من إيقاع حجوز أخرى عليه ولو كان الحاجز الأول صاحب حق عيني تبعي. وتتم الحجوز اللاحقة بنفس الإجراءات التي يتم بها الحجز الأول من إخطار المدين صاحب العقار وتسجيل هذه الحجوز على صحيفة العقار في السجل العقاري. ويمكن إيقاع هذه الحجوز اللاحقة من قبل دائني المدين أو دائني مالك العقار.

وان بطلان أحد الحجوز لسبب من الأسباب أو تنازل الحاجز الأول عن حجزه لا يؤدي إلى بطلان الحجوز التالية نظراً لاستقلالها في الإجراءات.

وفي حال تعدد الحجوز فإنه ينبغي تنسيق الإجراءات حتى لا يحصل تضارب بينها، وذلك لحسن سير العدالة. وعليه يمكن طلب البيع من قبل من باشر الإجراءات أو من قبل كل دائن أصبح طرفاً فيها إذا تقاعس الحاجز الأول أو أهمل السير في الإجراءات.

وضع اليد على العقار المحجوز وتنظيم محضر به:

بعد انتهاء ميعاد الإخطار المحددة بثمانية أيام،وعدم قيام المدين أو الحائز أو الكفيل العيني بالوفاء، يقرر رئيس التنفيذ بناءً على طلب الحاجز أو أحد الدائنين  طرح العقار للبيع بالمزاد العلني ،

وبعد صدور القرار ينتقل مأمور التنفيذ إلى مكان العقار لوضع اليد عليه وذلك بصحبة خبير أو ثلاثة خبراء يسميهم رئيس التنفيذ من قائمة الخبراء وذلك لتقدير قيمتمه ووضع اليد عليه وينظم محضراً بذلك (المادة 380 والمادة 1/381 أصول ).

ويجب أن يشتمل المحضر الذي ينظمه مأمور التنفيذ على أوصاف العقار ومساحته وحدوده ورقمه وقيمته المقدرة من قبل خبير أو الخبراء الثلاثة وما إذا كان المدين ساكناً فيه أم أنه مشغول من الغير، وفي هذه الحالة بيان اسم الغير ومستنده القانوني في إشغال العقار (المادة2/381 أصول).

واذا كان الحجز يشمل عدة عقارات موجودة جميعها في منطقة دائرة تنفيذ واحدة يجري تنظيم محضر واحد بشأنها، أما إذا كانت موجودة في مناطق دوائر مختلفة فإنه يصار إلى تنظيم عدة محاضر بوضع اليد عن طريق إنابة كل دائرة يوجد في منطقتها أحد العقارات، وتقوم هذه الدوائر بعد تنظيم المحاضر بإعادتها إلى الدائرة المنيبة.

وتجري معاملة وضع يد واحدة حتى ولو أجريت بعد ذلك إنشاءات جديدة في العقار لأن هذه المعاملة تسري بالنسبة للإنشاءات المحدثة بعد ذلك .

ويترتب على معاملة وضع اليد اعتبار المدين حارساً عليها إلى أن يتم البيع ما لم يقرر رئيس التنفيذ عزله من الحراسة أو تمديد سلطته (المادة 382 أصول) على أنه لا بد من الإشارة إلى الإنشاءات المحدثة حتى يصار إلى ذكرها عند وضع قائمة شروط البيع.

واذا كان المدين ساكناً في العقار، وجرى وضع اليد على العقار وفقاً لما ذكرناه آنفاً فإنه يبقى ساكناً في العقار بدون أجرة (المادة 2/382أصول).

 

وزارة الداخلية
القرارات
قرار رقم /927/م
بموجب القرار رقم /927/م
تاريخ 31/10/2011

المادة 1
يقدم طلب التملك من قبل صاحب العلاقة بالذات أو وكيله القانوني إلى ديوان الإدارة المركزية للشؤون المدنية بوزارة الداخلية مرفقاً بالوثائق التالية:
1- قيد عقاري للعقار المراد تسجيله صادر عن مديرية المصالح العقارية في المحافظة وترفق به قائمة مساحة أصولية صادرة عن دائرة المساحة بالمديرية توضح المساحة المبينة للعقار.
2- بيان من البلدية المختصة يوضح موقع العقار من المخطط التنظيمي لمنطقة العقار وهل هو قابل للإفراز الطابقي أم لا.
3- بيان عائلي لطالب الترخيص مصدق أصولاً لدى وزارة الخارجية والمغتربين السورية.
4- قيد مدني للبائع أو صورة عن بطاقته الشخصية.
5- الصك الجاري بين المالك وطالب الترخيص.
6- وثيقة إقامة صادرة عن إدارة الهجرة والجوازات أو أحد فروعها تثبت الإقامة المشروعة للأسرة في القطر.
المادة 2
ترفق طلبات الفلسطينيين المسجلين في الهيئة العامة للاجئين الفلسطينيين العرب بالوثائق التالية:
1- بيان قيد مدني عائلي.
2- سند إقامة ملصق عليه صورة شخصية لصاحب السند مصدق من مختار المحلة والمحافظة حسب الأصول أو وثيقة رسمية من الجهة التي يعمل لديها.
3- وثيقة من المؤسسة العامة للاجئين الفلسطينيين تثبت أن صاحب العلاقة مسجل لديها وأنه لا يملك هو أو زوجته وأولاده العازبون مسكناً آخر في القطر.
4- بيان من السجل العقاري( حسب النموذج المرفق) يثبت عدم تملكه لمسكن آخر في القطر فيه أسماء أفراد أسرته مصدق من قبل المؤسسة العامة اللاجئين الفلسطينيين ثم يذيل بشرح من السجل العقاري حول ملكيتهم العقارية.
5- بيان من السجل المؤقت ( حسب النموذج المرفق) يثبت عدم تملكه هو وأفراد أسرته لمسكن آخر في القطر.
6- بيان من المؤسسة العامة للإسكان بعدم تملكه هو وزوجته وأولاده لمسكن آخر في القطر.
7- بيان من الجمعية السكنية يثبت أن صاحب العلاقة عضو فيها وأنه يحق له بحكم نظامها الحصول على شقة سكنية أو قيد عقاري للعقار المراد تسجيله من مديرية المصالح العقارية المختصة موضح فيه تفصيل لأوصاف الشقة مرفقاً بهما بيان مساحة للعقار.
8- سند تعهد ( حسب النموذج المرفق) يلصق عليه طابع مالي بقيمة (40) ل.س ويوقع عليه صاحب العلاقة بالذات أو وكيله القانوني بحضور العامل المختص مرفق بالسند صورة عن الوكالة.
…..يضاف الى ما سبق الموافقه الامنية .

لمراجعة قانون تملك الأجانب في سوريا يرجى الضغط هنا

يسأل الكثير حول مدة الوكالة العامة في سوريا  فنجيب عليه بما يلي :

1- الوكالة العامة لاتنتهي الا بوفاة أحد أطراف الوكالة أي الموكل أو الوكيل ,

وتبقى الوكالة سارية المفعول طالا أن الطرفين الموكل والوكيل على قيد الحياة .

وهذا مانصت عليه المادة 680 :

” تنتهي الوكالة بإتمام العمل الموكل فيه، أو بانتهاء الاجل المعين للوكالة. وتنتهي أيضاً بموت الموكل أو الوكيل “.

2- على فرض أنك تملك منزلأ وتريد بيعه ووكلت شخصاً آخر لبيعه وقبض ثمنه وايداعه في البنك باسمك , وتم ذلك _ فالوكالة ماتزال سارية المفعول ولم تنتهي وان كان انتهى العمل المخصص لها والسبب أنها عامة وليست خاصة اي أنها تبقى سارية المفعول .

3- الوكالات المنظمة في الخارج في السفارات السورية بعد أن يتم تنظيمها في السفارة يجب أن ترسل الى سوريا ويتم تصديقها من وزارة الخارجية وايداعها كاتب العدل وفي حال لم يتم ذلك خلال سنة من تاريخ تنظيم الوكالة فإن الوكالة تسقط وعليك تنظيم وكالة أخرى ودفع رسوم عنها , اذ لايمكن الحصول على صورة عنها من السفارة السورية بل بعد ايداعها لدى كاتب العدل في سوريا . وبعدهل لاتسقط الا بوفاة أحد الأطراف .

مع التنويه الى أن كل استخدام للوكالة من قبل الوكيل بعد وفاة الموكل يعتبر باطلاً بطلاناً مطلقاً.

كما أن الوكالة تنتهي بالعزل أيضاً 

 

كثير من الناس ينظم وكالة عامة لشخص ما سواء قريب أو بعيد .

وبعد فترة ينتبه الى أن هذه الوكالة سارية المفعول وهي لاتنتهي الا بموت أحد الأطراف .

اسمها عامة اي أنه يحق له التصرف بكل أملاك الشخص الموكل.

فما هو الحل لتبديد هذا الخوف ؟ الحل : هو عزل الوكيل من الوكالة والغاء الوكالة تماماً .

فما هي طريقة الغاء الوكالة العامة في سوريا ؟

الطريقة سهلة لكن يجب الحيطة والحذر أثنائ تنفيذها وهي أن تقوم بتوجيه انذار اسمه انذار عزل وكالة وذلك عن طريق كاتب العدل .

احضر صورة مصدقة عن الوكالة واطبع هذا الانذار وسجله وصدقه لدى كاتب العدل

———————————————————————————————————

إنذار موجه بواسطة الكاتب بالعدل في (      )

من المنذر: (الموكل)   المقيم في

إلى المنذر: (الوكيل)   المقيم في

الإنذار: كنت وكلتك القيام ببعض الصلاحيات نيابة عني بموجب الصك الموثق لدى الكاتب بالعدل في (      ) برقم (      ) /(      )/ (      )

تاريخ  /  /   والآن قررت عزلك منها وإلغاء الصك المذكور وأوجه إليك هذا الإنذار للكف عن تمثيلي بموجبها من تاريخ تبلغك إياه تحت طائلة اعتبار كل استعمال لهذه الوكالة بعد هذا التاريخ احتيالاً وإساءة ائتمان وقد أعذر من أنذر.

                          (      ) في  /    /  

      المنذر

الاسم والتوقيع

---

وعند تنظيم هذا الانذار سوف يقوم كاتب العدل بوضع اشارة على الوكالة المطلوب الغائها بأنه تم توجيه انذار بالعزل من الوكالة .

وبعد ذلك تأخذ صورة عن الانذار مع سند تبليغ ينظمه لك كاتب العدل او موظفيه لتقوم بتبليغ الوكيل هذا الاغاء والعزل عن طريق المحضرين.

وبعد التبليغ عليك العودة لكاتب العدل وتسليمه الشق الثاني من التبليغ ليتم حفظه مع انذار العزل اضافة لوضع اشارة بالقلم الأحمر على الوكالة العامة بأنه تم عزل اوكيل وتبليغه بتاريخ كذا .

وبذلك تكون قد أتممت مهمة عزل الوكيل والغاء الوكالة العامة.

• أما لو كنت خارج القطر فعليك أن تقوم بتنظيم هذا النذار لدى كاتب العدل في السفارة السورية أو بعثاتها الدبلوماسية المختصة بالدولة التي أنت فيها.
• ( راجع مقالنا السابق حول تنظيم الوكالة في الخارج وأماكن تواجد السفارة السورية في الخارح  بالضغط هنا )

فيما يلي أحكام المهر في القانون السوري حسب تسلسل المواد الواردة في قانون الأحوال الشخصية السوري:

المادة 53
يجب للزوجة المهر بمجرد العقد الصحيح سواء أسمي عند العقد أم لم يسم أو نفي أصلاً
المادة 54
1/ لا حد لأقل المهر ولا لأكثره.
٢/ كل ما صح التزامه شرعا صلح أن يكون مهرا مالا كان أو عملا أو منفعة.
3/ عند استيفاء المهر كلا أو بعضا تكون العبرة للقوة الشرائية للمهر وقت عقد الزواج على ألا يتجاوز مهر المثل يوم الاستحقاق ما لم يكن هناك شرط أو عرف خلاف ذلك.
4/ يعد مهر المرأة دينا ممتازا يأتي في الترتيب بعد دين النفقة المستحقة المشار إليه في المادة /1120/ من القانون المدني.
5/ لمن يدعي التواطؤ أو الصورية في المهر المسمى إثبات ذلك أصولا فإذا ثبت أحدهما حدد القاضي مهر المثل ما لم يثبت المهر المسمى الحقيقي.
6/ يعد كل دين يرد في وثائق الزواج أو الطلاق من الديون الثابتة بالكتابة ومشمولا بالفقرة الأولى من المادة /447/ من قانون أصول المحاكمات رقم /1/ لعام 2016 ولا يعد المهر المؤجل مستحق الأداء إلا بانقضاء العدة وفق ما يقرره القاضي في الوثيقة.
المادة 55
يجوز تعجيل المهر أو تأجيله كلاً أو بعضاً وعند عدم النص يتبع العرف
المادة 56
التأجيل في المهر ينصرف إلى حين البينونة أو الوفاة ما لم ينص في العقد على أجل آخر
المادة 57
1/ لا يعتد بأي زيادة أو انقاص من المهر أو إبراء منه إذا وقعت أثناء قيام الزوجية أو في عدة الطلاق وتعد باطلة ما لم تجر أمام القاضي ويلتحق أي من التصرفات الجارية أمام القاضي بأصل العقد إذا قبل به الزوج الآخر.
2/ يحق للزوجة أن تعود عن إبرائها وتستحق مهرها إذا طلقها زوجها طلاقا تعسفيا.
المادة 58
إذا سمي مهر في العقد الصحيح ووقع الطلاق قبل الدخول والخلوة الصحيحة وجب نصف المهر
المادة 59
1/ يسقط حق المرأة في كامل المهر إذا وقعت البينونة بسبب من قبل الزوجة قبل الدخول والخلوة الصحيحة.
2/ يسقط حق المرأة في كامل المهر إذا قتلت زوجها قتلا مانعا من الإرث ويسترد ما كان مقبوضا منه.
المادة 60
1- المهر حق للزوجة ولا تبرأ ذمة الزوج منه إلا بدفعه إليها بالذات إن كانت كاملة الأهلية ما لم توكل في وثيقة العقد وكيلا خاصاً بقبضه
2- لا تسري على المهر المعجل أحكام التقادم ولو حرر به سند ما دامت الزوجية قائمة
المادة 61
يجب مهر المثل في العقد الصحيح بعد الدخول وعند عدم تسمية مهر أو فساد التسمية.