سنشرح في مقالنا هذا موضوعاً مهماً لجيع الناس وهو موضوع الشيوع وإزالته وسنركز فقط على العقارات باعتبارها تمثل 99% ن الدعاوى والمشاكل.
وسيكون الشرح بدون أرقام مواد قانونية أو اجتهادات كي يتمكن أي شخص من فهمها بسهولة ويسر .
وسننفرد مقالاً آخر خاصاً للمحامين بإجراءات عملية مدعمة بالنصوص والإجتهادات .
معنى الشيوع :
” هو ملكية شخصين أو أكثر لشيئ ما غير مفرز حصة كل منهم” .
,معنى غير مفرز اي لم يتم تخصيص كل منهم بحصة أو قسم من هذا الشيئ .
مثلاً : مخزن أو محل كبير يملكه شخص كاملاً ثم توفي هذا الشخص وورثه ولدان فقط أي كل ولد له نصف العقار ( أو شقة أو أرض أوي أي شيئ) واسمه مالك على الشيوع.
ويمكن أن يكون أيضاً شخصان أو أكثر تشاركا واشتريا سيارة أو آلة أو عقار وصار اسمهم ملاك على الشيوع.
هذه هي عينة من حالات الملكية الشائعة المقصودة بالتعريف .
وبما أن الملكيات كاملة يتم حسابها اعتماداً على الرقم 2400 في السجلات العقارية لسهولة تقسيم هذا الرقم على أرقام أخرى , أي لو كان المالك شخصاً واحداً ستجد أن عدد أسهمه التي يملكها هي 2400 سهما من 2400 سهماً اي الكامل .
اما لو كان العقار مناصفة مثلا ( كما في حالة الشقيقين السابقة ) ستجد أن العقار بملكية كل من فلان وله 1200 سهماً وفلان وله 1200 سهماً , وهكذا حتى من الممكن أن تصل ملكية أحدهم الى أجزاء من السهم لكن مجموعها للعقار كاملاً يجب أن يكون 2400 سهماً.
ويتم توزيع الاسهم حسب عدد الورثة أو حسب مادفعه الشريك عند الشراء مثل أن يشترك أكثر من شخص على شراء عقار مثلاً.
بالعودة الى المثال السابق المتعلق بالمخزن أو المحل فقد اختلف الولدان حول ادارة المخزن أو التصرف فيه وكل واحد منهما يريد الاستقلال بملكه الخاص لوحده . فما هو الحل ؟
الحل هو الخروج من حالة الشيوع هذه وهوقسمة المخزن بالطريقة المناسبة .
الطريقة الرضائية البسيطة أن يتم قسمة المحل مناصفة بين الطرفين وتنفيذ هذه القسمة بمعاملة افراز ويسجل لكل واحد مقسم مستقل به .
لكن لو كان المحل على ناصية ( زاوية ) وسيقسم المحل الى قسمين, لكن واحد منهما له واجهتين ( على ناصية) والأخر له واجهة واحدة وبالتالي فإن سعر المحل ذو الواجهتين أعلى من سعر المحل ذو الواجهة الواحدة , فما هو الحل أيضاً ؟
وحل مشكلة اختلاف السعر بين المحلين هو تكليف خبير بشكل رضائي بين الطرفين فيعمد الخبير إما الى تقسيم المحل مناصفة بالمساحة مع الزام من ستقع عليه القرعة لتملك المحل ذو الواجهتين بدفع الفرق بين سعر المحلين للطرف الثاني .
أو أن يقسم المحل الى قسمين واحد صغير وهو الذي يكون على الناصية والثاني أكبر وهو ذو الواجهة الواحدة بحيث يتعادل سعرهما ثم تجرى القرعة بينهما.
أحد المقاسم يأخذ الرقم (1) والثاني يأخذ الرقم ( 2) وبذلك تنتهي حالة الشيوع ويصبح كل واحد منهم مالكاً لما يسمى ( مقسم ) من هذا العقار بأسهم تبلغ 2400 سهماً , وتسجل في السجل العقاري بشكل نظامي بمعاملة افراز.
علماً أن في كل بلدية ومدينة وكل عقارهناك نظام يتم التقيد به بالنسبة للمساحات المقسومة أو المفروزة فلا يجوز مثلاُ أن تقسم أرض زراعية بمساحة أقل من 5 ألاف متر ( 5 دونمات ) لكل مقسم وكذلك الشقق السكنية لايمكن قسمتها الى مساحات صغيرة .
وفي حال عدم امكانية القسمة يتم بيع العقار بشكل رضائي أو بموجب دعوى ازالة الشيوع وبنفس الطريقة المذكورة آنفاً تقريباً .
حيث تعين المحكمة خبيراً لقسمة العقار ويقدم تقريره للمحكمة اما بوجود امكانية للقسمة بطريقة يحددها الخبير ومتوافقة مع نظام المساحات المذكور آنفاً مع رسمة مخطط القسمة لكل مقسم , أو أنه لايوجد أمكانية للقسمة وعند ذلك يقرر القاضي بيع العقار بالمزاد العلني.
وفي القسم الثاني سنشرح ان شاء الله القسم العملي والقانوني لدعوى ازالة الشيوع للمحامين
