أولاً. ماهية رابطة الصداقة:

قد تنمو علاقة الصداقة وتسمو ما بين شخصين بحيث تصبح أشد من رابطة القرابة،

ويصبح من غير المعقول أن يطالب الصديق صديقه بمستند كتابي عند إبرام تصرفات قانونية فيما بينهما.

وبما أن المذكرة الإيضاحية لقانون البينات أوضحت أن حالات الموانع الأدبية المذكورة في المادة/ 57 / وردت على سبيل المثال لا الحصر؛ فأنه يمكن اعتبار صلة الصداقة من الموانع الأدبية.

وقد أكدت ذلك الهيئة العامة لمحكمة النقض السورية في قرار لها جاء فيه:

( تعتبرمجرد الصداقة أو غيرىا من الظروف مانعاً أدبياً)

نقض مدني سوري، الهيئة العامة لمحكمة النقض, قرار 136 ،اساس 401 تاريخ 12/4/2004 مشار اليه في محمد أديب الحسيني ,المرجع السابق, ص 678.

حيث أن علاقة الصداقة وما تقوم عليه من اعتبارات شخصية وانسانية قد تشكل مانعاً أدبياً بين الأصدقاء.

وذلك إذا ما بلغت درجة معينة من مشاعر الثقة والود والاحترام المتبادلة بين الأصدقاء، وهو ما تسميه محكمتنا العليا  بالصداقة الحميمة.

وبالتالي لا تعتبر كل علاقة صداقة مانعاً أدبياً؛ بل لا بد من أن تكون هذه الصداقة وطيدة وقوية

بين أطراف التصرف القانوني.

فالمعيار هنا ليس موضوعي وانما هو معيار ذاتي خاص، وعلى من يدعي وجوده أن يثبته، ولا يمكن أن يفترض افتراضاً؛ لأن الأصل عدم وجوده، فالمشرع لم ينص على علاقة الصداقة كمانع أدبي كما فعل بالنسبة للمانع الأدبي في القرابة والزوجية.

( أنس كيلٌان ،ً مرجع سابق، ص 196)

وهذا الاتجاه أكدته محكمة النقض السورية، فقد ورد في أحد قراراتها :

(إن الصداقة القوية تعتبر مانعاً أدبياً يتيح إثبات الدعوى بالبينة الشخصية، غير أنه ينبغي إثبات الصداقة القوية وبعد أن تثبت يصار إلى إثبات الدعوى بالبينة الشخصية).

 واذا كان المانع الأدبي استحالة نفسية وباطنية، لا خارجية مادية، إلا أنه يمكن الاستدلال عليه من خلال الصلات التي تربط المتعاقدين وبعض الظروف المحيطة، فقد جاء في قرار لمحكمة النقض السورية:

( يعتبر مانعاً أدبياً إذا كانت الظروف التي تم فيها التعاقد والصات التي كانت تربط المتعاقدين وقت التعاقد لم تسمح من الناحية الأدبية لأحد المتعاقدين باقتضاء كتابة من الآخر، وتكون الاستحالة في هذه الحالة استحالة باطنية أو نفسية لا استحالة مادية أو خارجية )

 نقض سوري، الغرفة المدنية الثانية، قرار 983 أساس 875 ، تار خٌ 24/9/1995 مشار اليه في أديب الحسيني , المرجع السابق , ص 693

وفي ضوء ذلك اعتبرت محكمة النقض العيش المشترك بين طرفي الدعوى في بلاد الغربة وفي ورشة عمل واحدة، كافياً لاستنتاج الصداقة الحميمة التي تشكل مانعاً أدبياً من الحصول على دليل كتابي.

( نقض سوري، الغرفة المدنية الثالثة، قرار 4146 ، أساس 5075 ، تار خٌ 12/12/1999 ، مشار إليه في محمد أديب الحسيني , المرجع السابق, ص 698 ) .

ومن الجدير بالذكر أنه ينظر إلى المانع الأدبي المتمثل بالصداقة الحميمة إلى طرفي العقد، وليس إلى الغير.

فالمانع الأدبي مانع خاص بشخص المتعاقد، ولذلك ينظر في المانع الأدبي إلى الصداقة بين طرفي العقد، ولا يدخل في هذا الاعتبار أشخاص خارجين عن نطاق العقد.

فقد قضي بأن توطيد الصداقة الحميمة بين أزواج المتعاقدين لا يفيد قطعاً توطيدها بينهم،

فضلاً عن أن مسألة اعتبار الصداقة مانعة أو غير مانعة من الحصول على دليل كتابي بين الصديقين هي مسألة موضوعية لمحكمة الموضوع وحدها سلطة تقديرها.

( نقض مدني سوري، قرار 719 ، أساس 126 ، تار خٌ 21/3/1975 مشار اليه في ممدوح عطري, أسعد الكوراني ,المرجع السابق, ص 821 )

تطبيقاً لنص المادة / 38 / من القانون المدني السوري التي تنص على ما يلي:

( يراعى في حساب درجة القرابة المباشرة، اعتبار كل فرع درجة عند الصعود للأصل بخروج هذا الأصل).                

والقرابة المباشرة وفقاً لنص المادة / 37 / من القانون المدني هي القرابة ما بين الأصول والفروع. والمقصود بالأصول الآباء والأمهات مهما علو، أما الفروع فهم الأبناء والبنات وأبنائهم مهما نزلوا.

والمشرع السوري بنص المادة / 57 / من قانون البينات عد القرابة بين الأصول والفروع مانعاً أدبياً على إطلاقها، فلم يقيدها بدرجة معينة كما فعل بالنسبة لقرابة الحواشي.

وبناء على ذلك تعتبر قرابة الشخص مع والديه، وجديه مهما علو وسواء كانوا من جهة الأب أو الأم مانعاً أدبياً بحكم القانون .

وبنفس الطريقة تعتبر قرابته مع فروعه أي مع أبنائه وبناته، وأحفاده من أبنائه وبناته مهما نزلوا مانعاً أدبياً بحكم القانون ، يتيح له التمسك بقرينة المانع الأدبي المفترضة بمجرد توافر إحدى حالات القرابة المباشرة، وأن

يثبت بالبينة الشخصية ما يراد إثباته من تصرفات قانونية كان يشترط لإثباتها في الأصل وجود دليل كتابي.

وعلى من ينكر وجود المانع الأدبي المفترض هنا أن يثبت عدم وجوده، ولا يقصد من ذلك أن يثبت عدم وجود رابطة القرابة التي تشكل مانعاً أديباً بحكم

القانون – وان كان له أن يثبت عدم وجودها- وانما يقصد إثبات عدم وجود روابط الثقة والود والمحبة والتي تشكل جوهر المانع الأدبي؛ وذلك بأحد الأسباب التي تؤدي لإهدار المانع الأدبي.

عد المشرع السوري بنص المادة / 57 / من قانون البينات السوري- بالإضافة إلى رابطة  الزوجية – القرابة ما بين الأصول والفروع، وما بين الحواشي حتى الدرجة الثالثة، وما بين أحد الزوجين وأبوي الزوج الآخر مانعاً أدبياً بحكم القانون . أي أن المشرع اعتبر مجر توافر إحدى حالات القرابة المنصوص عليها في المادة / 57 / من قانون البينات قرينة قانونية على قيام المانع الأدبي بين أطراف التصرف القانوني، إلا أن هذه القرينة ليست قاطعة، بل تعتبر قرينة بسيطة قابلة لإثبات العكس بأحد الأسباب التي تؤدي لإهدار المانع الأدبي. وهذا هو اتجاه محكمة النقض السورية فقد ورد في قرار لها تأكيداً لقرار سابق:

( استقر الاجتهاد القضائي على أنه يظل المانع الأدبي الناشئ عن القرابة مفترضاً حتى يقوم الدليل على زواله)

 نقض سوري، الغرفة المدنيةٌ الثانية، قرار 151 ، أساس 491 ، تار خٌ 26/1/1997 , مشار اليه في محمد أديب الحسيني, مرجع سابق, ص 607 .

واذا كان المشرع قد حدد حالات القرابة التي تعتبر مانع اً أدبياً بحكم القانون ؛ إلا أن ذلك لا يعني أن حالات القرابة الأخرى غير المنصوص عليها في المادة / 57 / لا تعتبر مانعاً أدبياً. ولكن يجب على من يدعي وجود المانع الأدبي في غير حالات القرابة المنصوص عليها أن يثبت وجوده، فالقرينة القانونية لا تكون إلا حيث ينص عليها القانون .

وبناء على ذلك فإن المشرع السوري لم يقصد من تعداد بعض الحالات التي تعتبر مانعاً أدبياً حصرها في هذا النطاق، فيتحول بذلك المانع الأدبي من مانع خاص ذاتي إلى مانع موضوعي عام، مما يسلب القاضي سلطته في تقدير المانع الأدبي بشكل مطلق.

والواضح من ذلك أن المشرع افترض ونظراً لصلة القرابة الشديدة في الحالات التي ذكرها أن علاقات الود والمحبة والثقة التي يقوم عليها المانع الأدبي قائمة، فأعفى بذلك من يريد التمسك ب وجود المانع الأدبي من عبء إثباته ، وأتاح في الوقت نفسه للطرف الآخر أن ينفي قيام هذه العلاقات ويهدر المانع الأدبي المفترض وجوده.

وهذا ما أكدته محكمة النقض السورية في العديد من قراراتها حيث جاء في أحدها:

 (1- . إن القرابة المحددة بالمادة / 57 / بينات تشكل مانعاً أدبياً بنص القانون بمجرد قيام  هذه الدرجة، أما باقي درجات القرابة فلا تشكل مانعاً أدبياً إلا إذا تبين للمحكمة توفر ظروف معينة وثقة متبادلة تمنع من الحصول على دليل كتابي.

2- إن التعداد الوارد في المادة / 57 / بينات لجهات المانع الأدبي والقرابة هو تعداد حصري لا يجوز التوسع فيه أو الإضافة عليه.

3- إن هناك نوعين من المانع الأدبي في القرابة: الأول هو القرابة المحددة في حد ذاتها في المادة / 57 / بينات، ويعتبر المانع الأدبي قائماً فيها بحكم القانون حتى يثبت زواله،

أما النوع الثاني فهو القرابة بين سائر الأقارب الآخرين والذي على من يدعي وجود المانع الأدبي بينهم أن يثبت قيامه، ولا يعتبر قائماً بحكم القانون)

نقض سوري, الغرفة المدنية الثانية , قرار 983 أساس 875 تاريخ 24/9/1995 , مشا اليه محمد أديب الحسيني , المرجع السابق, ص 692-693 .

والمقصود بالتعداد الحصري هنا، درجات القرابة المحددة بالنص، والتي تشكل مانع مفترض بحكم القانون ، وليس حصر المانع في هذا النطاق، وهو ما أوضحه الحكم في فقرته الثالثة.

والمبدأ الذي يقوم عليه تحديد درجات القرابة في مجال تطبيق المانع الأدبي أوردته الهيئة العامة لمحكمة النقض السورية في قرار لها جاء فيه:

( إن مبدأ درجة القرابة في مجال تطبيق المانع الأدبي الوارد في قانون البينات ومجال

تحديد درجة القرابة الواردة في قانون البينات هو المنصوص عنيا في المادة / 38 / من

القانون المدني. ولا ارتباط بين هذا الاتجاه ودرجات الترتيب في الإرث الواردة في قانون

الأحوال الشخصية )

نقض مدني سوري, الهيئة العامة, قرار 24, تاريخ 22/11/1981 , شاراليه في ممدوح عطري, أسعد الكوراني, قانون البينات في الفقه والاجتهاد ج 2 , مؤسسة النوري, 1995, ص 883-884 .

أثناء الخطبة يحاول كل من الخطيبين الظهور بأحسن صورة له فتكثر المجاملات ومحاولات إخفاء العيوب واظهار القناعة بالطرف الآخر والثقة المطلقة بذاته.

وقد تقوم بين الخطيبين خلال هذه الفترة علاقات مالية وتصرفات قانون ية، وتبعاً لذلك نجد أنه من الصعب والمحرج أخذ إيصالات وتنظيم عقود خطية.

كما قد يقوم الخاطب خلال هذه الفترة بتقديم دفعات مالية للمخطوبة في سياق التجهيز للزواج مع العلم أن التساهل الذي يجري أثناء الخطبة في عدم الاستيثاق هو دوماً نوع من الإمعان في إثبات حسن النية والترفع بغية الوصول إلى خاتمة الخطبة بالزواج الأمر الذي يجسد المانع الأدبي بشكل صريح.

ومع أن المشرع عندما ذكر أمثلته على المانع الأدبي في الفقرة/ 112 / من المذكرة الإيضاحية لقانون البينات لم يأت على ذكر العلاقة بين الخاطب والمخطوبة، إلا أن ذلك لا يعني أنه لم يعتبر علاقة الخطبة من الموانع الأدبية.

فالمشرع لم يذكر الموانع الأدبية على سبيل الحصر وانما على سبيل المثال، والمعيار الأساسي الذي أعمله المشرع لقيام الموانع الأدبية إنما هو الثقة المتبادلة بين أطراف الالتزام والشعور بالحرج من أن يطلب أحدهما من الآخر دليلاً كتابياً .

وهذا المعيار متوفر بشكل جلي وواضح في العلاقة بين الخاطب والمخطوبة، ولعل حالة الخطبة أكثر حساسية من حالة الزواج؛ لأن فيها الكثير من الحذر والخوف من مساس كل طرف بمشاعر الآخر وبذلك يكون المانع الأدبي موجوداً بشكل قوي في هذه المرحلة.

وقد كرست محكمة النقض السورية هذا الاتجاه بقرار لها جاء فيه:

 ( إن علاقة الخطوبة أثناء قيامها تفرض في الأصل قيام صلات من المود والثقة المتبادلة ما لم يقم دليل يثبت العكس. وعلى من يدعي خلاف الأصل إثبات ذلك، وللمحكمة أن تستخلص من قيام علاقة الخطوبة مانعاً أدبياً وتجيز إثبات الالتزام بالبينة الشخصية عملاً بالمادة/ 57 / من قانون البينات)

نقض سوري – هيثة عامة – قرار 425 أساس 966 تاريخ 21/10/2002 مشار اليه في كتاب محمد أديب الحسيني ” الاثبات في القضايا المدنية والتجارية السورية – ج 2 . 2009 ص 658 .

 ولذا فلا تثريب على المحكمة إن هي استخلصت من قيام هذه العلاقة مانعاً أدبياً وأجازت إثبات الالتزام المدعى به بالبينة الشخصية.

المزايدة وجلسات البيع

أولا- دفع العربون من ذي صفة:

يتوجب على كل شخص يوَد الدخول في المزايدة أن يودع صندوق الدائرة مبلغاً يعاد عشر القيمة المقدرة ويكون ذلك بمثابة عربون، يعاد اليه في حال عدم إحالة العقار عليه، على أنه إذا كان المزايد دائناً وكان مقدار دينه ومرتبته يبررأن إعفاؤه من الإيداع، قرر رئيس التنفيذ إعفاؤه بناء على طلب يتقدم به الدائن في محضر التنفيذ العام، وذلك قبل إجراء جلسة البيع في المزايدة ( المادة 408 أصول ).

ويحق لك شخص أن يشترك بالمزايدة بنفسه أو بوكيل عنه شريطة أن تكون وكالته خاصة بدخول المزايدة، و إلا يكون من الإشخاص الذين لا يحق لهم الإشتراك في المزايدة ( المادة 411 أصول ).

ثانياً – جلسة البيع  الأولى:

تجري المزايدة في جلسة البيع بمناداة  الدلال وتبدأ بالقيمة المقدرة في قائمة شروط البيع مع المصاريف ( المادة 1/ 419 أصول )، ويقصد بالمصاريف، مصاريف إجراءات التنفيذ بدءاً من جلسة البيع وحتى الانتهاء من نقل الملكية إلى المشتري باعتبار أن النص جاء عاماً ومطلقاً.

ويجب أن يذكر بمحضر جلسة البيع حصول المناداة من قبل  الدلال ولو لم يذكر فيه أنها حصلت بترداد القيمة المقدرة لأنه يفترض أن تكون قد حصلت كذلك ويتم المزاد بشكل علني.

وتنتيي المزايدة عادة بأحد الحلول الثلاثة التالية:

1- إذا زايد أحد على القيمة المقدرة مع المصاريف ولم يزايد آخر عليه. قرر رئيس التنفيذ الإحالة عليه. واذا زايد آخر على المزايد  الأول ل سقط العرض  الأول ، واذا لم يزايد أحد على الثاني قرر الرئيس الإحالة عليه، فتكون الإجابة لمن يتقدم بأكبر عرض. هذا وأن العرض الأكبر من شأنه أن يؤدي إلى سقوط العرض الذي سبقه حتى ولو كان العرض الأكبر باطلاً  (المادة 111 من القانون المدني ).

2- إذا لم يتقدم أي مزايد و طلب الحاجز إحالة العقار عليه بالقيمة المقدرة قرر الرئيس إحالة العقار عليه، واذا تعدد الطالبون من باقي الدائنين  المشتركين في الإجراءات جرت الإحالة لمن كان أسبق في تقديم الطلب ( المادة 5/ 409 أصول ). 

ويجب على الحاجز أن يطلب الإحالة عليه بالقيمة المقدرة في الجلسة التي كانت مخصصة للمزايدة وإلا فقد حقه إذا كان قد تقدم غيره من الدائنين  المشتركين في الإجراءات بطلب الإحالة عليه إذ يقرر الرئيس في هذه الحالة إحالة العقار على طالبه. ( المادة 6/ 419 أصول ).

3- إذا لم يتقدم أي مزايد ولم يطلب الحاجز أو غيره من الدائنين  المشتركين في الإجراءات إحالة العقار عليه بالقيمة المقدرة يقرر الرئيس تنقيص عشر القيمة المقدرة للعقار، فإذا لم يتقدم أحد رغم ذلك قرر  تأجيل  البيع ( 7/ 409 أصول ).

 ثالثاً – جلسة البيع الثانية:

ذكرنا بأن البيع يؤجل إلى جلسة ثانية إذا لم يتقدم أحد لشراء العقار ولم يطلب الحاجز أو أحد الدائنين  شراءه بالقيمة المقدرة في الجلسة البيع  الأولى. ويحدد رئيس التنفيذ موعد الجلسة الثانية في القرار الذي يتخذه فور انتهاء جلسة البيع الأولى بدون نتيجة، وهذا ما تستوجبه طبيعة الإجراءات التنفيذية لبيع العقار.

ويجب أن يشتمل قرار رئيس التنفيذ بتأجيل البيع، على تحديد موعد الجلسة الثانية بتاريخ لا يتجاوز خمسة عشر يوماً ولا يقل عن أسبوع من تاريخ القرار طبعاً، كما يجب إعادة الإعلان عن البيع باللصق والنشر فقط ودون التقيد بالميعاد المنصوص عليه في المادة 401 أي الإعلان قبل مهلة خمسة عشر يوماً من البيع ولا يزيد الموعد عن شهر . وبالتالي لا حاجة لإعادة تبليغ أصحاب العلاقة .

وفي الجلسة الثانية يفتتح المزاد ويشترط لقبه فتح المزاد في هذه الجلسة أن يتقدم راغب الشراء بعرض مساوِ لتسعة أعشار القيمة المقدرة على الأقل. فإذا لم يتقدم أحد للشراء، ترفع جلسة البيع ويؤجل البيع بقرار من رئيس التنفيذ إلى جلسة ثالثة.

رابعا – جلسة البيع الثالثة:

يقرر رئيس التنفيذ في نهاية الجلسة الثانية  تأجيل البيع إلى الجلسة الثالثة، ويتضمن القرار تحديد موعد هذه الجلسة بحيث لا يتجاوز خمسة عشر يوماً ولا يقل عن أسبوع من تاريخ القرار، ويعاد الإعلان باللصق والنشر فقط ولا يبلغ أصحاب العلاقة موعد هذه الجلسة أيضاً.

ويجري افتتاح المزاد في الجلسة الثلاثة بمبلغ غير محدد، ويكون مآل هذه الجلسة حتماً البيع والإحالة لصاحب العرض الأخير بعد ورود الزيادات ومهما بلغ الثمن ( المادة 8/ 419 أصول )، وحتى ولو كان الثمن دون القيمة المقدرة للعقار بكثير.

وفي الواقع العملي أنه إذا لم يتقدم أحد للشراء فيجب على رئيس التنفيذ  تأجيل البيع إلى جلسة رابعة وخامسة والى أن يتم افتتاح المزاد بأي مبلغ كان وايقاع البيع .

ينظم محضر بعروض المزايدة أثناء إجرائها من قبل مأمور التنفيذ أو  الدلال ( المادة 3/419 أصول )، وبعد صدور قرار الإحالة يجري تدوينه في ذيل قائمة المزايدة وفي محضر التنفيذ العام ( المادة 9/419 أصول ).

ويجب أن يتضمن محضر المزايدة ساعة افتتاح المزايدة، لدفع الإحتجاج بأن المزايدة أفتتحت قبل موعدها وجرت الإحالة في الوقت الذي كان فيه أشخاص آخروف يودون الإشتراك فيها ولكنهم لم يتمكنوا بسبب فتحها قبل موعدها المحدد في إعلانات البيع.

خامساً- قرار الإحالة  الأولى:

1- مضمون القرار:

وهو قرار يصدره رئيس التنفيذ نتيجة بيع العقار في إحدى جلسات البيع وتنتيي بصدوره عملية المزايدة، ويرسو المزاد على المشتري الذي تقدم بآخر وأكبر عرض.

ويجري تدوينه، كما أسلفنا، في ذيل قائمة المزايدة وفي محضر التنفيذ العام. وعلى المشتري أن يتخذ موطناً مختاراً، بعد صدوره، في البلدة التي فيها مقر دائرة التنفيذ إذا كان قاطناً خارجها، واذا كان قاطناً فيها وجب أن يبين عنةانه بالتفصيل ( المادة 414 أصول ). وذلك ليصار إلى تبليغه  المعاملات التنفيذية في حال إعادة المزايدة بسبب زيادة العشر على القيمة التي رست عليه.

واذا كان قرار الإحالة الأولى يحسم البيع بالمزاد في الجلسة، فإنه لا يفص في موضوع بيع العقار ولا يجعله نهائياً للمشتري، ومع ذلك فهو يحسم صحة الإجراءات في الجلسة وصحة العرض الذي رسا به المزاد، وأحقية المشترى ” المحال عليه ” بشراء العقار معلقاً على شرط عدم زيادة العشر وتسديد الثمن.

2- إعلان القرار:

يجب على مأمور التنفيذ نشر إعلان قرار الإحالة  الأولى، فور صدوره، في إحدى الصحف الجمهور ويجب أن يشتمل الإعلان على بيان إجمالي بالعقارات التي جرت إحالتها والثمن المحال به ( المادة 415 أصول )، وينشر هذا الإعلان على نفقات المشتري ويذكر اسمه ومحل إقامته أو موطنه المختار.

والغاية من نشر هذا الإعلان ، إتاحة الفرصة لكل شخص غير ممنوع من المزايدة أن يتقدم خلال العشرة أيام التالية لنشر الإعلان في الصحيفة اليومية ، بعرض زيادة على الثمن المحال به العقار شريطة ألا تقل هذه الزيادة عن عشر الثمن الذي أحيل به العقار، فإذا انقضت العشرة أيام، ولم يتقدم أحد بزيادة العشر، أصدر رئيس التنفيذ قراراً جديداُ باعتبار قرار الإحالة الأولى قطعياً وبالشروط ذاتها ، كما سنبين لاحقاً.

زيادة العشر:

سمح المشرع لك شخص تتوافر فيه أهلية الشراء وغير ممنوع من المزايدة التقدم إلى دائرة التنفيذ خلال ميعاد معين للتصريح برغبته في شراء العقار بثمن يزيد على الثمن الذي رسا في الحالة الأولى بما لا يقل عن عشره، وذلك بهدف إيجاد فرصة ثانية لرفع ثمن العقار تحقيقاً لمصلحة المدين والحاجز وسائر الدائنين  المشتركين في الإجراءات ( المادة 1/416 أصول ). وتعتبر زيادة العشر امتداداً لإجراءات البيع ومرحلة طبيعية من مراحلها.

وعليه سنتناول بالبحث كافة الشروط المتعلقة بزيادة العشر واجراءاتها والإعلان عنها وآثارها وما يعترضها من صعوبات وعوائق.

أولا- شروط زيادة العشر:

1- الشروط المتعلقة بمزاود العشر:

يشترط لقبول التقرير بزيادة العشر من راغب جديد بالشراء بعد صدور قرار الإحالة الأولى ما يلي ( المادة 416 أصول ):

آ- أن يكون غير ممنوع من الدخول بالمزاد أصلاً.

ب- أن يودع سلفاً، وفور إبداء رغبته بزيادة العشر، في صندوق دائرة التنفيذ خمس الثمن الجديد ( أي الثمن المحال به العقار في قرار الإحالة الأولى مضافاً اليه العشر ) ومصاريف البيع  الأول  ومبلغ يحدده مأمور التنفيذ لحساب مصاريف الإجراءات الخاصة بالبيع الثاني. ويعتبر هذا المبلغ المدفوع بمثابة العربون، ويشكل ضمان اً لجدية الطلب في الزيادة.

2- الشروط المتعلقة بالإجراءات:

يشترط لصحة إجراءات التقرير بزيادة العشر ما يلي:

آ- يحصل التقرير بالزيادة عادة بموجب استدعاء يتضمن رغبة الشخص بشراء العقار بكامله لا بجزء منه. ويجب أن يعين في المحضر تاريخ الجلسة التي تجري فيها المزايدة الجديدة على ألا تتجاوز خمسة عشر يوماً تبدأ من تاريخ الإيداع ( المادة 2/416 أصول ).

هذا وأن تعيين الجلسة يكون، وفقاً للتعامل الجاري في أكثر دوائر التنفيذ، أنه متى حصل تقرير بزيادة العشر، رفع الملف إلى رئيس التنفيذ فوراً ليعين تاريخ جلسة المزايدة الجديدة بحيث لا يتجاوز موعدها خمسة عشر يوماً من تاريخ الزيادة طبعاً. ومع ذلك فلا مانع من أن يحدد مقرر الزيادة موعد جلسة المزايدة الجديدة عند تقريره بالزيادة أو يطلب من مأمور التنفيذ الذي ينظم محضر الزيادة تعيين موعد الجلسة.

ب- يترتب على المزايد الجديد أن يتخذ موطناً مختارًا في البلدة التي فيها مقر دائرة التنفيذ إذا لم يكن له موطن أصلي فيها، وفي حال عدم اختياره أو في حال اختياره موطناً بصورة ناقصة أو خاطئة جاز تبليغه عن طريق لوحة إعلانات الدائرة.

ج- يتوجب على مأمور التنفيذ أن يقوم بتبليغ محضر عرض الزيادة خلال خمسة أيام تلي العروض إلى المحال عليه والمدين والى عارض الزيادة بعد الإحالة الأولى في حال تعددهم وكذلك إلى الدائن مباشر الإجراءات وجميع الدائنين  الذين أصبحوا طرفاً فيها ( المادة 419 أصول ).

د- والمقصود بالأيام الخمسة التالية لتقديم العرض، الأيام الخمسة التالية لأنتهاء ميعاد تقديم التقرير وهوعشرة أيام على نشر قرار الإحالة الأولى في إحدى الصحف اليومية.

ويتم التبليغ عن طريق المحضر وعلى وجو السرعة، ولا يترتب على عدم التبليغ في المهل عاد بطلان التقرير والزيادة، طالما ورد التقرير صحيحاً ومستوفياً شرائطه القانونية، وانما يترتب عليه  تأجيل البيع.

3- تعدد المقررين بزيادة العشر:

قد يتعدد طالبوا المزايدة الجديدة ويتقدمون بعدة عروض بزيادة الشعر أو بأكثر من العشر، في هذه الحالة يؤخذ بالعرض الذي يشتمل على أكبر ثمن، وفي حال تساوي العروض يؤخذ بالعرض الأول  ( المادة 418 أصول )، لذلك يجب تسجيل كل استدعاء بالتاريخ واليوم والساعة والدقيقة الذي قدم فيه.

واذا تقرر بطلان العرض الأكبر فلاعبرة للعرض الذي يليه بالقيمة، وذلك أن العرض الأكبر لا يسقط العرض الذي قبله، وهذا بخلاف المبدأ المطبق في المزايدة التي يسقط العرض الأكبر ما سبقه من عرض حتى ولو كان باطلاً والمنصوص عنه بالمادة 111 من القانون المدني. والسبب الذي يحمل على تقرير عدم السقوط بالنسبة لعروض زيادة العشر، أن هذه العروض لا تعتبر مقدمة في مزايدة حتى يطبق عليها نفس المبدأ الذي يعتبر قاصراً على المزايدة العلنية.

ثانيا – بطلان عرض الزيادة:

يعد عرض الزيادة باطلاً في الحالات التالية:

آ-إذا وردت زيادة بالعشر من شخص ممنوع من دخول المزايدة.

ب – إذا لم يودع المزايد بالعشر المبالغ المعتبرة بمثابة العربون.

ج-إذا تقدم المزاود بعرض الزيادة بعد الميعاد القانوني أي بعد الأيام العشرة التالية لتاريخ نشر الإعلان عن قرار الإحالة  الأولى. على أنه ليس ما يمنع من قبول زيادة العشر المعروضة بعد صدور قرار الإحالة الأولى مباشرة وقبل نشر الإعلان عن هذا القرار في الصحيفة اليومية، ولا يعتبر سابقاً لأوانه أمراً باطلاً ، لأنه يشبه الطعن في الحكم القضائي على السماع وقبل سريان المدة القانونية للطعن فيه.

ويجب إبداء أوجه البطلان باستدعاء يقدم قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام على الأقل والإ سقط الحق فيها، وعلى رئيس التنفيذ أن يفصل في أوجه البطلان قبل افتتاح المزايدة على وجه السرعة (المادة 417أصول ).

 ثالثاً- آثار التقرير بزيادة العشر:

1- يلتزم مقرر الزيادة بالعشر، بشراء العقار بالثمن الجديد ويترتب على هذا الإلتزام عدم استطاعته العدول عن عرضه أو الرجوع عنه .

2- كما يترتب على تقرير زيادة العشر فيها فسخ البيع الذي تمت بنتيجة الإحالة الأولى التي يعتبر البيع فيها مبنياً على شرط فاسخ وهو التقدم بزيادة العشر، وبالتالي لا يمكن إلزام المحال عليه العقار في المرة الأولى بدفع الثمن.

3- لا يحق للمحال عليه العقار في المرة الأولى التصرف به طيلة الفترة المحدودة لتقديم عروض بزيادة العشر كما لا يجوز مطالبته بالثمن طيلة هذه الفترة.

4- يجب تعيين جلسة جديدة للمزايدة، لإجراء جلسة مزايدة جديدة لبيع العقار.

رابعاً- جلسة المزايدة الجديدة:

1- الإعلان عن الجلسة:

يتم الإعلان عن البيع الجديد بنفس القواعد والأصول التي أعلن بها عن البيع  الأول أي باللصق والنشر، ويضاف إلى ذلك أنه يجب أن يشتمل الإعلان الجديد على اسم عارض الزيادة ولقبه ومهنته وموطنه ومقدار الثمن الذي عرضه (المادة 1/421 أصول )، ويقوم مأمور التنفيذ بالإعلان بدون طلب خلافاً للبيع  الأول . والغاية من ذلك إتاحة الفرصة من جديد أمام الجميع، للتقدم وشراء العقار بثمن أعلى من الثمن المعروض بسبب زيادة العشر، وأن المزايدة الجديدة لا تقتصرف قط على أولئك الذين اشترط المشرع تبليغهم محضر العرض بمزايدة العشر ( المحال عليه والمزاودين الآخرين بالعشر ).

وفي الإعلان عن البيع الجديد لا يجري التقيد بالميعاد الذي جرى التقيد به للبيع الأول أي عدم زيادة ميعاد البيع عن ثلاثين يوماً ولا يقل عن خمسة عشر يوماً من يوم الإعلان.

2- إجراءات الجلسة الجديدة:

يجب تبليغ محضر التقرير بزيادة العشر إلى المحال عليه وجميع المزايدين متضمناً موعد جلسة المزايدة الجديدة. فإذا لم يحصل التبليغ بسب الإغفال أو الإهمال من المأمور أو لأي سبب آخر، فعلى رئيس التنفيذ أن يقرر  تأجيل جلسة البيع الثاني إلى يوم آخر وأن يلاحق مأمور التنفيذ مسلكياً عن إهماله إن كان هو المسؤول عن هذا التبليغ . واذا وقع البيع نهائياً في هذه الجلسة دون تبليغ المحال عليه والمدين والى عارضي الزيادة الإخرين، فيه معرض للفسخ والحكم ببطلانه وبطلان قرار الإحالة القطعية الذي يقترن به عملاً بأحكام المادة39 من قانون أصول المحاكمات والمادة 429 من نفس القانون التي تجيز الطعن في قرار الإحالة القطعية، بطريق الاستئناف لعيب في إجراءات المزايدة، وهو ما سنوضحه لاحقاً .

وتجري المزايدة في جلسة البيع الثاني بنفس الطريقة التي تجري بها مزايدة البيع الأول وتطبق عليها نفس القواعد وتقرر فيها الإحالة القطعية ولا تقبل بعدها زيادة ما ( المادة 421 أصول ).

وعليه فإن جلسة البيع الثاني تمر بالمراحل التالية:

1- تبدأ المناداة ويفتتح المزاد بالثمن الذي عرضه مقرر الزيادة بالعشر وهو الثمن الذي اشتمل على أكبر عرض، وذلك بجلسة علنية مفتوحة أمام جميع راغبي الشراء.

2- على راغب الإشتراك في المزايدة أن يعجل بإيداع العربون ويعاد لعشر الثمن المعروض بسبب زيادة العشر.

3 – إذا وردت زيادات على الثمن الذي عرضه مقرر الزيادة العشرية الأخير، قرر رئيس التنفيذ في نهاية المزايدة إيقاع البيع على من تقدم بأكبر عرض وأحال على اسمه العقار إحالة قطعية.

4- إذا لم يتقدم أحد للشراء والمزايدة وانتهى موعد المزاد، قرر الرئيس الإحالة القطعية لاسم مقرر الزيادة العشرية الأخير سواء أحضر جلسة البيع أم لم يحضرها.

5- وفي جميع الأحوال ، وبعد صدور قرار الإحالة القطعية، يكون البيع قد انتهى ولا تقبل أية زيادة على الثمن الذي رسا به المزاد، سواءً أكانت بمقدار العشر أم بأقل أم بأكثر منه.

 خامساً – حق المدين بإلغاء البيع  الأول وتقرير زيادة العشر:

حرص المشرع على مصلحة المدين من أن تنزع ملكيته عن العقار جبراً قبل آخر مرحلة في الإجراءات التنفيذية، بأن سمح له بموجب المادة 423 إلغاء البيع  الأول  أو إلغاء زيادة العشر، بأن يودع صندوق دائرة التنفيذ حتى اليوم المحددة للمزايدة الثانية مبلغاً يكفيل وفاء الديون والفوائد والمصاريف التي للدائن مباشر التنفيذ والدائنين  الذين اشتركوا بالحجز والدائنين  المقيدة حقوقهم ومصاريف التنفيذ التي صرفها المزايد بالعشر في إجراءات المزايدة. وفي حال عدم وجود زيادة بالعشر له أن يمارس هذا الحق حتى تاريخ انقضاء الميعاد المنصوص عليه في المادة 416 وهو المتعلق بالنشر ( عشرة أيام من تاريخ نشر الإحالة ). هذا ويمكن أن يتم الإيداع في يوم المزايدة وقبل بدئها.

وفي حال إيداع المبلغ ، وبعد تبليغ محضر هذا الإيداع إلى الدائنين  جميعهم المذكورين آنفاً والى المزايد بالعشر والمحال عليه، يقرر رئيس التنفيذ إلغاء البيع ( الإحالة  الأولية ) وشطب جميع الإجراءات التنفيذية ( المادة 2/423 أصول ).

كما يجوز الإستغناء عن إيداع المبلغ فيما لو وفق جميع الدائنين على أنهاء إجراءات التنفيذ على العقار، وفي هذه الحالة يقرر رئيس التنفيذ، أيضاً، إلغاء الإحالة وشطب جميع الإجراءات بعد استيفاء الرسوم القانونية المتوجبة في دائرة التنفيذ طبعاً ( المادة 2/423 أصول ).

لتحميل وقرءة رسالة تخرج محامي متمرن بعنوان بيع العقار جبراً بصيغة pdf – يرجى الضغط هنا

وضع المشرع أحكاماً خاصة بالحجز على العقار منها ما ورد في القرار رقم 188 ل . رلعام 1926 المتضمن أحكام السجل العقاري،

ومنها ما نص عليها في قانون أصول المحاكمات المدنية، وتتضمن هذه الأحكام شروط إيقاع الحجز العقاري، واجراءاته، والإثار المترتبة على هذا الحجز.

شروط الحجز على العقار

تنص المادة 48 من القرار /188ل.ر لعام 1926 لأناظم لأحكام السجل العقاري على ما يلي:

“… لا يمكن استماع أية دعوى كانت بحق عقار غير مسجل قبل تسجيله في السجل العقاري، واذا كان العقار مسجلا فلا تسمع الدعوى ما لم تسجل في السجل العقاري أولاً …

وكذلك على رئيس الإجراء ( التنفيذ ) أن يطلب حكماً، أن تقيد في السجل العقاري للمنطقة العقارية الحقوق المقررة بموجب حكم مطلوب تنفيذه … والحجوز التي يقررها القاضي، وكذلك الحقوق المباعة بالمزاد العلني على أثر تنفيذ جبري لاسم الزائد الأخير “.

كما تنص المادة 319 من قانون أصول المحاكمات المدنية على ما يلي:

“… وينفذ الحجز الاحتياطي على العقارات بتسجيله في السجل العقاري “.

 وكذلك تنص المادة 379 من قانون أصول المحاكمات المدنية على أنه:

” ينفذ الحجز على العقار بتسجيله في السجل العقاري .” …

من خلال ما تقدم من نصوص، نجد أن المشرع وضع شروطاً لإيقاع الحجز على العقار، منها ما يتعلق بالمال المحجوز – ومنها ما يتعلق بالحاجز – ومنها ما يتعلق بالمحجوز عليه .

الشروط المتعلقة بالمال المحجوز:

أولا- أن يكون عقاراً:

يشترط في المال المحجوز أن يكون عقاراً سواء أكان عقارًا بطبيعته أم عقاراً بالتخصيص.

ويشمل العقار بطبيعته الإرض والبناء والإشجار والإغراس بأنواعها وثمارها، على أن تحجز الثمار مع الإرض، أما لوحدها فتعتبر من قبيل المنقول.

وان الحجز على الإرض يشمل الحجز على الثمار الموجودة فيها دون حاجة للنص عليها في قرار الحجز لأنها تعتبر ملحقة بالإرض.

ويشمل العقار بالتخصيص الأشياء المنقولة التي رصدها مالكها لخدمة أو استغلال العقار، وهي تحجز مع العقار الذي أعدت لخدمته تبعاً له، ولا حاجة للنص على حجزها في القرار،

ويكفي أن يحجز العقارالذي أعدت في خدمته حتى تحجز معه مادامت لم تستثنى في قرار الحجز، ما لم تفصل عن العقار فعندها يصار الى حجزها وفقاً لقواعد حجز المال المنقول، شرط الا يكون هذا الفصل قد تم بقصد تهريبها من وجه الدائنين .

كما تحجز عقارياً جميع الحقوق العينية كحق الإنتفاع وحقوق الرهن والتأمين الواقعة على العقار شريطة أن تحجز مع الدين الذي وضعت لضمان تحصيله،

أما حق الإرتفاق الذي هو تكليف على العقار لمصلحة عقار آخر فإنه لا يمكن حجزه بصورة منفصلة عن العقار المرتفق لعدم إمكافية توافر شروط المزايدة بشأنه.

ثأنياً – أن يكون العقار مسجلاً:

ويشترط أن يكون العقار مسجلاً، ذلك أنه لا تسمع أي دعوى بشأن عقار غير مسجل في السجل العقاري،

وبالتالي لا يقبل أي طلب تنفيذي بشأن عقار غير مسجل أو قبل إبراز مباشر الإجراءات صورة مصدقة عن قيد العقار مأخوذة من السجل العقاري تثبت ماكيته للمدين.

ويكفيي أن يكون العقار مسجلاً في أمانة السجل العقاري ليمكن التنفيذ عليه بالحجز ولا فرق في أن يكون التسجيل تم بسبب عمميات التحديد والتحرير أو تم بناء على قرار القاضي العقاري الدائم في سجلات التمليك.

الشروط المتعلقة بالحاجز:

يجب أن يحمل الدائن طالب الحجز التنفيذي سنداً تنفيذياً، واذا كان حكماً معجل النفاذ فلا تجري المزايدة الا بعد أن يصير الحكم نهائياً ( المادة 406 أصول ).

ولا يؤخذ هنا بعين الإعتبار سوء نية المدعى عليه الذي قد يماطل في صيرورة الحكم المقرون بالنفاذ المعجل نهائياً، لأن وقف الإجراءات يتم بقوة القانون وليس بقرار من المحكمة.

بالإضافة إلى ما تقدم يجب أن تتوافر في الحاجز نفس الشروط التي سبق بحثها عند طلب التنفيذ بصورة عامة من أهلية وصفة .

الشروط المتعلقة بالمحجوز عليه:

في الحجز العقاري يكون المحجوز عليه هو المدين وهو غالباً صاحب العقار أو صاحب الحق العيني المحجوز،

ويمكن أن يكون صاحب العقار شخصاً آخر غير المدين ، وذلك عندما يقوم مالك العقار المرهون أو الجاري عليه التأمين بالتصرف به إلى الغير رغم وجود إشارة الرهن أو التأمين عليه، فيحق هنا للدائن أن يحجز على العقار وينفذ عليه مهما كانت اليد التي انتقل اليها،

كما وقد يكون الشخص الثالث كفيلاً عينياً قدم عقاره ضماناً للدين المترتب على المدين . وهذا نادر الوقوع لأنه لا يجوز نقل ملكية عقار محجوز الا بقبول المشتري وصاحب الحجز، ومع ذلك يحق للشخص الثالث أن يتلافى بيع عقاره بأن يعرض على الدائن الحاجز مبلغاً  معادلاً للمبلغ الذي تقرر من أجله الحجز، وله استعمال هذا الحق حتى صدور قرار الإحالة القطعية. 

له أن يودع المبلغ المطلوب مع فوائده من قبل الحاجز في صندوق المحكمة المختصة، التي تقرر بناءً على طلب الحاجز، إيقاف عمليات البيع، وذلك انتظاراً لصدور حكم في حقيقة مقدار الدين إذا كان الدائن قد بالغ في حقيقة مقداره عند عرض الشخص الثالث وفاء الدين مباشرة.

على أنه إذا كان هناك عدة دائنين مشتركين في الحجز فينبغي أن يكون المبلغ المودع معادلاً لحقوق هؤلاء بما فيها الفوائد والمصاريف.

هذا ويجوز أن يكون الحجز واقعاً على ما سيؤول للمدين بموجب الحكم القضائي وعلى أنه يتم نقل الملكية للمدين قبل الشروع بإجراءات البيع

( استئناف ن حلب رقم /1474ت تاريخ 1996/11/24 ) .

كما يجوز وضع إشارة الحجز التنفيذي على ما سيؤول لمدين من العقار بموجب الأحكام أو صك التهكيل أو إرثاً قبل نقل الملكية و إجازة المحكوم لو بإجراء معاملة نقل الملكية تمهيداً لمسير بإجراءات التنفيذ على العقار

( استئناف ن حلب رقم /105ت تاريخ 1997/2/3 )