المزايدة وجلسات البيع

أولا- دفع العربون من ذي صفة:

يتوجب على كل شخص يوَد الدخول في المزايدة أن يودع صندوق الدائرة مبلغاً يعاد عشر القيمة المقدرة ويكون ذلك بمثابة عربون، يعاد اليه في حال عدم إحالة العقار عليه، على أنه إذا كان المزايد دائناً وكان مقدار دينه ومرتبته يبررأن إعفاؤه من الإيداع، قرر رئيس التنفيذ إعفاؤه بناء على طلب يتقدم به الدائن في محضر التنفيذ العام، وذلك قبل إجراء جلسة البيع في المزايدة ( المادة 408 أصول ).

ويحق لك شخص أن يشترك بالمزايدة بنفسه أو بوكيل عنه شريطة أن تكون وكالته خاصة بدخول المزايدة، و إلا يكون من الإشخاص الذين لا يحق لهم الإشتراك في المزايدة ( المادة 411 أصول ).

ثانياً – جلسة البيع  الأولى:

تجري المزايدة في جلسة البيع بمناداة  الدلال وتبدأ بالقيمة المقدرة في قائمة شروط البيع مع المصاريف ( المادة 1/ 419 أصول )، ويقصد بالمصاريف، مصاريف إجراءات التنفيذ بدءاً من جلسة البيع وحتى الانتهاء من نقل الملكية إلى المشتري باعتبار أن النص جاء عاماً ومطلقاً.

ويجب أن يذكر بمحضر جلسة البيع حصول المناداة من قبل  الدلال ولو لم يذكر فيه أنها حصلت بترداد القيمة المقدرة لأنه يفترض أن تكون قد حصلت كذلك ويتم المزاد بشكل علني.

وتنتيي المزايدة عادة بأحد الحلول الثلاثة التالية:

1- إذا زايد أحد على القيمة المقدرة مع المصاريف ولم يزايد آخر عليه. قرر رئيس التنفيذ الإحالة عليه. واذا زايد آخر على المزايد  الأول ل سقط العرض  الأول ، واذا لم يزايد أحد على الثاني قرر الرئيس الإحالة عليه، فتكون الإجابة لمن يتقدم بأكبر عرض. هذا وأن العرض الأكبر من شأنه أن يؤدي إلى سقوط العرض الذي سبقه حتى ولو كان العرض الأكبر باطلاً  (المادة 111 من القانون المدني ).

2- إذا لم يتقدم أي مزايد و طلب الحاجز إحالة العقار عليه بالقيمة المقدرة قرر الرئيس إحالة العقار عليه، واذا تعدد الطالبون من باقي الدائنين  المشتركين في الإجراءات جرت الإحالة لمن كان أسبق في تقديم الطلب ( المادة 5/ 409 أصول ). 

ويجب على الحاجز أن يطلب الإحالة عليه بالقيمة المقدرة في الجلسة التي كانت مخصصة للمزايدة وإلا فقد حقه إذا كان قد تقدم غيره من الدائنين  المشتركين في الإجراءات بطلب الإحالة عليه إذ يقرر الرئيس في هذه الحالة إحالة العقار على طالبه. ( المادة 6/ 419 أصول ).

3- إذا لم يتقدم أي مزايد ولم يطلب الحاجز أو غيره من الدائنين  المشتركين في الإجراءات إحالة العقار عليه بالقيمة المقدرة يقرر الرئيس تنقيص عشر القيمة المقدرة للعقار، فإذا لم يتقدم أحد رغم ذلك قرر  تأجيل  البيع ( 7/ 409 أصول ).

 ثالثاً – جلسة البيع الثانية:

ذكرنا بأن البيع يؤجل إلى جلسة ثانية إذا لم يتقدم أحد لشراء العقار ولم يطلب الحاجز أو أحد الدائنين  شراءه بالقيمة المقدرة في الجلسة البيع  الأولى. ويحدد رئيس التنفيذ موعد الجلسة الثانية في القرار الذي يتخذه فور انتهاء جلسة البيع الأولى بدون نتيجة، وهذا ما تستوجبه طبيعة الإجراءات التنفيذية لبيع العقار.

ويجب أن يشتمل قرار رئيس التنفيذ بتأجيل البيع، على تحديد موعد الجلسة الثانية بتاريخ لا يتجاوز خمسة عشر يوماً ولا يقل عن أسبوع من تاريخ القرار طبعاً، كما يجب إعادة الإعلان عن البيع باللصق والنشر فقط ودون التقيد بالميعاد المنصوص عليه في المادة 401 أي الإعلان قبل مهلة خمسة عشر يوماً من البيع ولا يزيد الموعد عن شهر . وبالتالي لا حاجة لإعادة تبليغ أصحاب العلاقة .

وفي الجلسة الثانية يفتتح المزاد ويشترط لقبه فتح المزاد في هذه الجلسة أن يتقدم راغب الشراء بعرض مساوِ لتسعة أعشار القيمة المقدرة على الأقل. فإذا لم يتقدم أحد للشراء، ترفع جلسة البيع ويؤجل البيع بقرار من رئيس التنفيذ إلى جلسة ثالثة.

رابعا – جلسة البيع الثالثة:

يقرر رئيس التنفيذ في نهاية الجلسة الثانية  تأجيل البيع إلى الجلسة الثالثة، ويتضمن القرار تحديد موعد هذه الجلسة بحيث لا يتجاوز خمسة عشر يوماً ولا يقل عن أسبوع من تاريخ القرار، ويعاد الإعلان باللصق والنشر فقط ولا يبلغ أصحاب العلاقة موعد هذه الجلسة أيضاً.

ويجري افتتاح المزاد في الجلسة الثلاثة بمبلغ غير محدد، ويكون مآل هذه الجلسة حتماً البيع والإحالة لصاحب العرض الأخير بعد ورود الزيادات ومهما بلغ الثمن ( المادة 8/ 419 أصول )، وحتى ولو كان الثمن دون القيمة المقدرة للعقار بكثير.

وفي الواقع العملي أنه إذا لم يتقدم أحد للشراء فيجب على رئيس التنفيذ  تأجيل البيع إلى جلسة رابعة وخامسة والى أن يتم افتتاح المزاد بأي مبلغ كان وايقاع البيع .

ينظم محضر بعروض المزايدة أثناء إجرائها من قبل مأمور التنفيذ أو  الدلال ( المادة 3/419 أصول )، وبعد صدور قرار الإحالة يجري تدوينه في ذيل قائمة المزايدة وفي محضر التنفيذ العام ( المادة 9/419 أصول ).

ويجب أن يتضمن محضر المزايدة ساعة افتتاح المزايدة، لدفع الإحتجاج بأن المزايدة أفتتحت قبل موعدها وجرت الإحالة في الوقت الذي كان فيه أشخاص آخروف يودون الإشتراك فيها ولكنهم لم يتمكنوا بسبب فتحها قبل موعدها المحدد في إعلانات البيع.

خامساً- قرار الإحالة  الأولى:

1- مضمون القرار:

وهو قرار يصدره رئيس التنفيذ نتيجة بيع العقار في إحدى جلسات البيع وتنتيي بصدوره عملية المزايدة، ويرسو المزاد على المشتري الذي تقدم بآخر وأكبر عرض.

ويجري تدوينه، كما أسلفنا، في ذيل قائمة المزايدة وفي محضر التنفيذ العام. وعلى المشتري أن يتخذ موطناً مختاراً، بعد صدوره، في البلدة التي فيها مقر دائرة التنفيذ إذا كان قاطناً خارجها، واذا كان قاطناً فيها وجب أن يبين عنةانه بالتفصيل ( المادة 414 أصول ). وذلك ليصار إلى تبليغه  المعاملات التنفيذية في حال إعادة المزايدة بسبب زيادة العشر على القيمة التي رست عليه.

واذا كان قرار الإحالة الأولى يحسم البيع بالمزاد في الجلسة، فإنه لا يفص في موضوع بيع العقار ولا يجعله نهائياً للمشتري، ومع ذلك فهو يحسم صحة الإجراءات في الجلسة وصحة العرض الذي رسا به المزاد، وأحقية المشترى ” المحال عليه ” بشراء العقار معلقاً على شرط عدم زيادة العشر وتسديد الثمن.

2- إعلان القرار:

يجب على مأمور التنفيذ نشر إعلان قرار الإحالة  الأولى، فور صدوره، في إحدى الصحف الجمهور ويجب أن يشتمل الإعلان على بيان إجمالي بالعقارات التي جرت إحالتها والثمن المحال به ( المادة 415 أصول )، وينشر هذا الإعلان على نفقات المشتري ويذكر اسمه ومحل إقامته أو موطنه المختار.

والغاية من نشر هذا الإعلان ، إتاحة الفرصة لكل شخص غير ممنوع من المزايدة أن يتقدم خلال العشرة أيام التالية لنشر الإعلان في الصحيفة اليومية ، بعرض زيادة على الثمن المحال به العقار شريطة ألا تقل هذه الزيادة عن عشر الثمن الذي أحيل به العقار، فإذا انقضت العشرة أيام، ولم يتقدم أحد بزيادة العشر، أصدر رئيس التنفيذ قراراً جديداُ باعتبار قرار الإحالة الأولى قطعياً وبالشروط ذاتها ، كما سنبين لاحقاً.

زيادة العشر:

سمح المشرع لك شخص تتوافر فيه أهلية الشراء وغير ممنوع من المزايدة التقدم إلى دائرة التنفيذ خلال ميعاد معين للتصريح برغبته في شراء العقار بثمن يزيد على الثمن الذي رسا في الحالة الأولى بما لا يقل عن عشره، وذلك بهدف إيجاد فرصة ثانية لرفع ثمن العقار تحقيقاً لمصلحة المدين والحاجز وسائر الدائنين  المشتركين في الإجراءات ( المادة 1/416 أصول ). وتعتبر زيادة العشر امتداداً لإجراءات البيع ومرحلة طبيعية من مراحلها.

وعليه سنتناول بالبحث كافة الشروط المتعلقة بزيادة العشر واجراءاتها والإعلان عنها وآثارها وما يعترضها من صعوبات وعوائق.

أولا- شروط زيادة العشر:

1- الشروط المتعلقة بمزاود العشر:

يشترط لقبول التقرير بزيادة العشر من راغب جديد بالشراء بعد صدور قرار الإحالة الأولى ما يلي ( المادة 416 أصول ):

آ- أن يكون غير ممنوع من الدخول بالمزاد أصلاً.

ب- أن يودع سلفاً، وفور إبداء رغبته بزيادة العشر، في صندوق دائرة التنفيذ خمس الثمن الجديد ( أي الثمن المحال به العقار في قرار الإحالة الأولى مضافاً اليه العشر ) ومصاريف البيع  الأول  ومبلغ يحدده مأمور التنفيذ لحساب مصاريف الإجراءات الخاصة بالبيع الثاني. ويعتبر هذا المبلغ المدفوع بمثابة العربون، ويشكل ضمان اً لجدية الطلب في الزيادة.

2- الشروط المتعلقة بالإجراءات:

يشترط لصحة إجراءات التقرير بزيادة العشر ما يلي:

آ- يحصل التقرير بالزيادة عادة بموجب استدعاء يتضمن رغبة الشخص بشراء العقار بكامله لا بجزء منه. ويجب أن يعين في المحضر تاريخ الجلسة التي تجري فيها المزايدة الجديدة على ألا تتجاوز خمسة عشر يوماً تبدأ من تاريخ الإيداع ( المادة 2/416 أصول ).

هذا وأن تعيين الجلسة يكون، وفقاً للتعامل الجاري في أكثر دوائر التنفيذ، أنه متى حصل تقرير بزيادة العشر، رفع الملف إلى رئيس التنفيذ فوراً ليعين تاريخ جلسة المزايدة الجديدة بحيث لا يتجاوز موعدها خمسة عشر يوماً من تاريخ الزيادة طبعاً. ومع ذلك فلا مانع من أن يحدد مقرر الزيادة موعد جلسة المزايدة الجديدة عند تقريره بالزيادة أو يطلب من مأمور التنفيذ الذي ينظم محضر الزيادة تعيين موعد الجلسة.

ب- يترتب على المزايد الجديد أن يتخذ موطناً مختارًا في البلدة التي فيها مقر دائرة التنفيذ إذا لم يكن له موطن أصلي فيها، وفي حال عدم اختياره أو في حال اختياره موطناً بصورة ناقصة أو خاطئة جاز تبليغه عن طريق لوحة إعلانات الدائرة.

ج- يتوجب على مأمور التنفيذ أن يقوم بتبليغ محضر عرض الزيادة خلال خمسة أيام تلي العروض إلى المحال عليه والمدين والى عارض الزيادة بعد الإحالة الأولى في حال تعددهم وكذلك إلى الدائن مباشر الإجراءات وجميع الدائنين  الذين أصبحوا طرفاً فيها ( المادة 419 أصول ).

د- والمقصود بالأيام الخمسة التالية لتقديم العرض، الأيام الخمسة التالية لأنتهاء ميعاد تقديم التقرير وهوعشرة أيام على نشر قرار الإحالة الأولى في إحدى الصحف اليومية.

ويتم التبليغ عن طريق المحضر وعلى وجو السرعة، ولا يترتب على عدم التبليغ في المهل عاد بطلان التقرير والزيادة، طالما ورد التقرير صحيحاً ومستوفياً شرائطه القانونية، وانما يترتب عليه  تأجيل البيع.

3- تعدد المقررين بزيادة العشر:

قد يتعدد طالبوا المزايدة الجديدة ويتقدمون بعدة عروض بزيادة الشعر أو بأكثر من العشر، في هذه الحالة يؤخذ بالعرض الذي يشتمل على أكبر ثمن، وفي حال تساوي العروض يؤخذ بالعرض الأول  ( المادة 418 أصول )، لذلك يجب تسجيل كل استدعاء بالتاريخ واليوم والساعة والدقيقة الذي قدم فيه.

واذا تقرر بطلان العرض الأكبر فلاعبرة للعرض الذي يليه بالقيمة، وذلك أن العرض الأكبر لا يسقط العرض الذي قبله، وهذا بخلاف المبدأ المطبق في المزايدة التي يسقط العرض الأكبر ما سبقه من عرض حتى ولو كان باطلاً والمنصوص عنه بالمادة 111 من القانون المدني. والسبب الذي يحمل على تقرير عدم السقوط بالنسبة لعروض زيادة العشر، أن هذه العروض لا تعتبر مقدمة في مزايدة حتى يطبق عليها نفس المبدأ الذي يعتبر قاصراً على المزايدة العلنية.

ثانيا – بطلان عرض الزيادة:

يعد عرض الزيادة باطلاً في الحالات التالية:

آ-إذا وردت زيادة بالعشر من شخص ممنوع من دخول المزايدة.

ب – إذا لم يودع المزايد بالعشر المبالغ المعتبرة بمثابة العربون.

ج-إذا تقدم المزاود بعرض الزيادة بعد الميعاد القانوني أي بعد الأيام العشرة التالية لتاريخ نشر الإعلان عن قرار الإحالة  الأولى. على أنه ليس ما يمنع من قبول زيادة العشر المعروضة بعد صدور قرار الإحالة الأولى مباشرة وقبل نشر الإعلان عن هذا القرار في الصحيفة اليومية، ولا يعتبر سابقاً لأوانه أمراً باطلاً ، لأنه يشبه الطعن في الحكم القضائي على السماع وقبل سريان المدة القانونية للطعن فيه.

ويجب إبداء أوجه البطلان باستدعاء يقدم قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام على الأقل والإ سقط الحق فيها، وعلى رئيس التنفيذ أن يفصل في أوجه البطلان قبل افتتاح المزايدة على وجه السرعة (المادة 417أصول ).

 ثالثاً- آثار التقرير بزيادة العشر:

1- يلتزم مقرر الزيادة بالعشر، بشراء العقار بالثمن الجديد ويترتب على هذا الإلتزام عدم استطاعته العدول عن عرضه أو الرجوع عنه .

2- كما يترتب على تقرير زيادة العشر فيها فسخ البيع الذي تمت بنتيجة الإحالة الأولى التي يعتبر البيع فيها مبنياً على شرط فاسخ وهو التقدم بزيادة العشر، وبالتالي لا يمكن إلزام المحال عليه العقار في المرة الأولى بدفع الثمن.

3- لا يحق للمحال عليه العقار في المرة الأولى التصرف به طيلة الفترة المحدودة لتقديم عروض بزيادة العشر كما لا يجوز مطالبته بالثمن طيلة هذه الفترة.

4- يجب تعيين جلسة جديدة للمزايدة، لإجراء جلسة مزايدة جديدة لبيع العقار.

رابعاً- جلسة المزايدة الجديدة:

1- الإعلان عن الجلسة:

يتم الإعلان عن البيع الجديد بنفس القواعد والأصول التي أعلن بها عن البيع  الأول أي باللصق والنشر، ويضاف إلى ذلك أنه يجب أن يشتمل الإعلان الجديد على اسم عارض الزيادة ولقبه ومهنته وموطنه ومقدار الثمن الذي عرضه (المادة 1/421 أصول )، ويقوم مأمور التنفيذ بالإعلان بدون طلب خلافاً للبيع  الأول . والغاية من ذلك إتاحة الفرصة من جديد أمام الجميع، للتقدم وشراء العقار بثمن أعلى من الثمن المعروض بسبب زيادة العشر، وأن المزايدة الجديدة لا تقتصرف قط على أولئك الذين اشترط المشرع تبليغهم محضر العرض بمزايدة العشر ( المحال عليه والمزاودين الآخرين بالعشر ).

وفي الإعلان عن البيع الجديد لا يجري التقيد بالميعاد الذي جرى التقيد به للبيع الأول أي عدم زيادة ميعاد البيع عن ثلاثين يوماً ولا يقل عن خمسة عشر يوماً من يوم الإعلان.

2- إجراءات الجلسة الجديدة:

يجب تبليغ محضر التقرير بزيادة العشر إلى المحال عليه وجميع المزايدين متضمناً موعد جلسة المزايدة الجديدة. فإذا لم يحصل التبليغ بسب الإغفال أو الإهمال من المأمور أو لأي سبب آخر، فعلى رئيس التنفيذ أن يقرر  تأجيل جلسة البيع الثاني إلى يوم آخر وأن يلاحق مأمور التنفيذ مسلكياً عن إهماله إن كان هو المسؤول عن هذا التبليغ . واذا وقع البيع نهائياً في هذه الجلسة دون تبليغ المحال عليه والمدين والى عارضي الزيادة الإخرين، فيه معرض للفسخ والحكم ببطلانه وبطلان قرار الإحالة القطعية الذي يقترن به عملاً بأحكام المادة39 من قانون أصول المحاكمات والمادة 429 من نفس القانون التي تجيز الطعن في قرار الإحالة القطعية، بطريق الاستئناف لعيب في إجراءات المزايدة، وهو ما سنوضحه لاحقاً .

وتجري المزايدة في جلسة البيع الثاني بنفس الطريقة التي تجري بها مزايدة البيع الأول وتطبق عليها نفس القواعد وتقرر فيها الإحالة القطعية ولا تقبل بعدها زيادة ما ( المادة 421 أصول ).

وعليه فإن جلسة البيع الثاني تمر بالمراحل التالية:

1- تبدأ المناداة ويفتتح المزاد بالثمن الذي عرضه مقرر الزيادة بالعشر وهو الثمن الذي اشتمل على أكبر عرض، وذلك بجلسة علنية مفتوحة أمام جميع راغبي الشراء.

2- على راغب الإشتراك في المزايدة أن يعجل بإيداع العربون ويعاد لعشر الثمن المعروض بسبب زيادة العشر.

3 – إذا وردت زيادات على الثمن الذي عرضه مقرر الزيادة العشرية الأخير، قرر رئيس التنفيذ في نهاية المزايدة إيقاع البيع على من تقدم بأكبر عرض وأحال على اسمه العقار إحالة قطعية.

4- إذا لم يتقدم أحد للشراء والمزايدة وانتهى موعد المزاد، قرر الرئيس الإحالة القطعية لاسم مقرر الزيادة العشرية الأخير سواء أحضر جلسة البيع أم لم يحضرها.

5- وفي جميع الأحوال ، وبعد صدور قرار الإحالة القطعية، يكون البيع قد انتهى ولا تقبل أية زيادة على الثمن الذي رسا به المزاد، سواءً أكانت بمقدار العشر أم بأقل أم بأكثر منه.

 خامساً – حق المدين بإلغاء البيع  الأول وتقرير زيادة العشر:

حرص المشرع على مصلحة المدين من أن تنزع ملكيته عن العقار جبراً قبل آخر مرحلة في الإجراءات التنفيذية، بأن سمح له بموجب المادة 423 إلغاء البيع  الأول  أو إلغاء زيادة العشر، بأن يودع صندوق دائرة التنفيذ حتى اليوم المحددة للمزايدة الثانية مبلغاً يكفيل وفاء الديون والفوائد والمصاريف التي للدائن مباشر التنفيذ والدائنين  الذين اشتركوا بالحجز والدائنين  المقيدة حقوقهم ومصاريف التنفيذ التي صرفها المزايد بالعشر في إجراءات المزايدة. وفي حال عدم وجود زيادة بالعشر له أن يمارس هذا الحق حتى تاريخ انقضاء الميعاد المنصوص عليه في المادة 416 وهو المتعلق بالنشر ( عشرة أيام من تاريخ نشر الإحالة ). هذا ويمكن أن يتم الإيداع في يوم المزايدة وقبل بدئها.

وفي حال إيداع المبلغ ، وبعد تبليغ محضر هذا الإيداع إلى الدائنين  جميعهم المذكورين آنفاً والى المزايد بالعشر والمحال عليه، يقرر رئيس التنفيذ إلغاء البيع ( الإحالة  الأولية ) وشطب جميع الإجراءات التنفيذية ( المادة 2/423 أصول ).

كما يجوز الإستغناء عن إيداع المبلغ فيما لو وفق جميع الدائنين على أنهاء إجراءات التنفيذ على العقار، وفي هذه الحالة يقرر رئيس التنفيذ، أيضاً، إلغاء الإحالة وشطب جميع الإجراءات بعد استيفاء الرسوم القانونية المتوجبة في دائرة التنفيذ طبعاً ( المادة 2/423 أصول ).