لتحميل كتاب ( الوجيز في صياغة العقود ) بصيغة pdf  يرجى الضغط هنا

أولاً : مقدمة حول النوع الشرعي للعقارات في سوريا :

هناك قسمين للعقارات في سوريا فكل العقارات اما ملك أو أميري أو أميري والبناء أو الغرس ملك وهو يعامل معاملة الملك. 

1- العقارات الملك : 
هي العقارات التي تكون ضمن المناطق المحددة والمحررة إداريا أي واقعه ضمن المخطط التنظيمي ومكتوب في وصف النوع الشرعي للعقار ((ملك ))  .
2- العقارات الأميرية :
هي العقارات التي تقع خارج المناطق المحددة إداريا ويكون مكتوباً في وصفها العقاري ((أميري )) 

يمكن بوضوع ملاحظة وتبيان النوع الشرعي للعقار عندما تستخرج بيان قيد عقاري لأي عقار فستجد حقلاً خاصاً للنوع الشرعي للعقار

ثانياً : لماذا يتم تغيير أو تصحيح النوع الشرعي للعقار :

غالباً السبب هو اختلاف الارث بين الملك والأميري .

ففي العقارات الملك  توزع التركة فيها على أساس القاعدة الشرعية : للذكر مثل حظ الأنثيين ويطبق عليها حصر الإرث الشرعي.

بينما في العقارات الأميرية  لا يطبق الإرث الشرعي وإنما الحصص في الإرث متساوية بين الذكر والأنثى أي أن حصر الإرث المطبق هنا هو الإرث القانوني .

لذلك يضطر الورثة لاقامة دعوى لتصحيح النوع الشرعي للعقار.

ثالثاً : كيف نرفع دعوى تصحيح النوع الشرعي لعقار :

1- عندما يريد الورثة أن يغيروا النوع الشرعي للعقار وطبعا سيغيرونه من أميري إلى ملك يلجأ الورثة لرفع دعوى أمام محكمة البداية المدنية التي يقع في دائرتها العقار اسم الدعوى ((تغيير النوع الشرعي للعقار )).
2- من شروط هذه الدعوى أن تكون الأرض أميرية وان تكون قد دخلت ضمن المناطق المحددة إداريا والمناطق المأهولة بالسكان تحديدا . ويتم احضار بيان ن مجلس المدينة أو البلدية التي يقع فيها العقار مبيناً فيه أن العقار يقع ضمن المنطقة المحدد ادارياً والمأهولة بالسكان.
3- ترفع هذه الدعوى من احد الورثة ويكون الخصوم فيها بقية الورثة ووزير الإدارة المحلية ممثلاً بإدارة قضايا الدولة .

مع ملاحظة أن المصالح العقارية كانت تتبع لوزارة الزراعة الا أنه تم فك الارتباط فيها وتبعيتها لوزارة الادارة المحلية والبيئة.

رابعاً : صيغة دعوى تصحيح النوع الشرعي للعقار:

محكمـة البدايـة المدنيـة الموقرة بدمشق

الجهة المـدعية : السيد………………………..، يمثـله المحامي ……………………. ،

بموجـب سند توكيل بدائي …رقم (…/….) الموثق بتاريخ ../../2000 مـن قبل مندوب رئيس مجـلس فـرع  نقابة المحامين بدمشق .

المدعى عليهما  :       1) – السيد أمين السجل العقاري بدمشق – إضافة لوظـيفته ، تمثله إدارة قضايا الدولة .

2) – السيد وزير الادارة المحلية والبيئة إضافة لمنصبه ، تمثله إدارة قضايا الدولة .

الموضوع  :    تصحيح النوع الشرعي لعقار  .

تملك الجهة المدعية العقار رقـم (0000) من منطقة ………العقارية  بدمشق ، كما هو ثابت في وثيقة إخراج القيد العقاري المرفقة ربطا ، والتي يتبين منها أنه قد دون في الصحيفة العقارية لذلك العقار أن نوعه الشرعي أميري .

ولما كان من الثابت في البيان الصادر عن محافظة دمشق والمرفق ربطا أن هذا العقار قد دخل في حدود مدينة دمشق واصبح نتيجة للمخطط التنظيمي للمنطقة التي  يقع فيها ضمن نطاق الأماكن المبنية.

ولما كان من الثابت قانونا انه يجوز لمالك العقار أن يلجأ إلى القضاء لإجراء التصحيح في قيود السجل العقاري لتصبح مطابقة لواقع العقار الذي يملكه ، خاصة وان أي تصحيح لتلك القيود لا يجوز قانونا إجراؤه إلا عن طريق القضاء ( المادة /15/  من القرار رقم /188/ لعام 1926).

وكان الاجتهاد القضائي مستقرا على :

{ يعتبر العقار من نوع الملك بمجرد توافر الشرطين التاليين:

1) – السماح بالبناء عليه.

2) – دخوله المناطق المبنية المحددة إدارياً.

والنوع الشرعي للعقار يعينه القانون بمعزل عن إرادة الطرفين. فإذا تغير النوع، وجب تسجيل هذا التغيير، وبالتالي ليس للمحكمة أن تأخذ بإرادة الأطراف. ودخول العقار ضمن حدود الأماكن الإدارية، من شأنه أن يجعل العقار حكماً من نوع الملك، لأن العبرة ليست للسجل العقاري وإنما هي لدخول العقار في حدود المدينة} .

(قرار محكمة النقض رقم 50 أساس 155 تاريخ 19/2/1995 – سجلات النقض) .

{ إن تحـول العقار من أميري إلى ملك يتم بمجرد دخوله المناطق المبنية وحدود المدينة الإدارية ، ولو لم يطلب أحد تعـديل نوعه على صحيفة السجل ، والقرار بشأن ذلك كاشف للحق ، وينسحب بأثر رجعي إلى تاريخ  دخول العقار في المناطق المبنية} .

(قرار محكمة النقض رقم 625 – أساس 973 تاريخ  8/4/1987  المنشور في مجلة المحامون لعام 1988 – صفحة 169) .

{ ملاحظة : في حال انتقال العقار إرثا إلى الجهة المدعية ، وجب الادعاء إضافة للتركة كما يجب اختصام باقي الورثة في الدعوى نظرا لتأثر حقوقهم بالنتيجة التي قد تنتهي إليها ، على اعتبار أن الإرث في حال تصحيح النوع الشرعي إلى ملك سوف يخضع لقواعد الإرث الشرعي ، وفي هذه الحالة تجري المقارنة ما بين تاريخ وفاة المؤرث وتاريخ دخول العقار نطاق الأماكن المبنية لتحديد مدى اثر الدعوى على الورثة وما إذا كان الإرث ابتدأ وقع على عقار ملك أي تطبق على الورثة قواعد الإرث الشرعي أم أنه وقع على عقار أميري ، على اعتبار أن تاريخ دخول العقار نطاق الأماكن المبنية هو الذي يحدد نوعه بغض النظر عما هو مدون في قيود السجل العقاري} .

الطلب :   لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس ، بعـد الأمر بقيدها بسيطـة غير خاضعة  لتبادل اللوائح دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعـد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :

1) – بتصحيح النوع الشرعي للعقار رقم (0000) من منطـقة ……….. العقارية بدمشق ، واعتباره من العقارات الملك ، وتثبيت ذلك في قيود السجل العقاري أصولا .

 2) –          بتضمين الجهة المدعى عليها المصاريف وأتعاب المحاماة.

  دمشق في 00/00/2000

 بكل تحفـظ واحترام

      المحامي الوكيل‏

خامساً : معاملة تصحيح النوع الشرعي للعقار في السجل العقاري :

فيما يلي الاوراق والثبيوتيات المطلوبة لاجراء معاملة تصحيح النوع الشرعي للعقار في السجل العقاري – يرجى الضغط هنا

 

 

 

السؤال يقول :

شخص سواء اب أو أم يملك عقاراً وهو عبارة عن شقة سكنية ويريد أن يتم نقل ملكيتها الى أحد افراد عائلتها سواء الزوج أو أحد الأولاد أو جميعهم بشرط ان لاتم طرده من المنزل فما هو الحل ؟

الحل سهل وبسيط وحسب القانون يقومالمالك بنقل وتسجيل الشقة المذكورة الى اسم من يرغب في السجل العقاري مع حفظ الانتفاع له مدى الحياة .

وهذا البيع هو بيع حقيقي ومنجز وقد استقر اجتهاد محكمة النقض عليه  بقولها :
تسجيل العقار باسم أحد الورثة بطربقة البيع مع احتفاظ المالك المؤرث بحق الانتفاع مدى الحياة هو من قبيل البيع المنجز الذي لا يخضع لاحكام الوصية 0
((هيئة عامة قرار رفم 6 تاريغ 15-5 – 1996))

عقد حل شركة

الفريق الأول :  السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {——————-} الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………… – شارع …………. –  بناء ………… – طابق …. .

الفريق الثاني : السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {————–} الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………… – شارع …………. –  بناء ………… – طابق …. .

الموضوع :     سبق للفريقان الموقعان على هذا العقد وان أسسا فيما بينهما شركة تجارية من نوع ” ….. ”  حملت عنوانا تجاريا لها ” شركة ……….. ” وجرى شهرها وتسجيلها لدى محكمة البداية المدنية في دمشق برقم أساس (000) وتاريخ  00/00/2000 كما جرى إيداع نسخة من عقد تأسيسها لدى أمانة السجل التجاري بدمشق وحصلت على سجل تجاري برقم (000000) وتاريخ 00/00/2000 ، وكان الفريق …. راغب في الانسحاب من الشركة وقد ابلغ رغبته هذه إلى الفريق الآخر وفق الأصول وضمن المدة المنصوص عليها في المادة …. من عقد تأسيس  تلك الشركة ، وكان الفريق الآخر قد وافق على ذلك الانسحاب وعلى شراء حقوق والتزامات الفريق المنسحب ، وبما أن هذه الشركة مؤلفة من شريكين فقط وان انسحاب أحدهما منها يؤدي قانونا إلى حلها وتصفيتها وانتهاء وجودها كشخص اعتباري .

          لذلك حرر هذا العقد متضمنا ما يلي :

أولا –      تعتبر مقدمة هذا العقد جزءا لا يتجزأ منه ويرجع إليها في تفسير أحكامه وبيان المقصود ببنوده .

ثانيا –     بموجب هذا العقد تعتبر ” شركة ……….. ” المبينة ماهيتها والمرجع الجاري شهرها وتسجيلها لديه في مقدمة هذا العقد ، منتهية حكما بجميع آثارها القانونية بعد أن انحصرت جميع الحقوق والالتزامات العائدة لها والمترتبة عليها بشريك واحد فقط ، وعلى أن لا يسري اثر هذا الانتهاء بمواجهة الغير إلا بعد اتباع إجراءات الشهر والتسجيل لدى محكمة البداية المدنية وأمانة السجل التجاري اللذين يقع المركز الرئيسي لهذه الشركة ضمن دائرتهما.

ثالثا –     جرت المحاسبة ما بين الفريقين حول جميع الحقوق والالتزامات العائدة والمترتبة على هذه الشركة وتسلم الفريق المنسحب كامل حقوقه فيها والتي تصالح الفريقان على مقدار المبلغ الذي يمثلها واسقط كل منهما حقه في الادعاء بالغبن أو بطلب إعادة المحاسبة أو غير ذلك من الطلبات الأخرى نظرا لكون تحديد ذلك المبلغ قد تم على سبيل المصالحة ما بين الفريقين أي انطوى على نوع من التنازل عن بعض الحقوق .

رابعا –    بموجب هذا العقد فقد آلت جميع الحقوق العائدة لهذه لشركة وجميع الالتزامات المترتبة عليها منذ تاريخ تأسيسها ومباشرتها لنشاطها التجاري إلى الفريق ….. وانتهت علاقة الفريق ال….. بهذه الشركة بصورة نهائية ، و أضحى الفريق ….. مسؤولا عن جميع الديون والالتزامات المترتبة عليها وهو ملتزم تجاه الفريق الآخر بتبرئة ذمته من أية مطالبة بهذا الصدد .

خامسا – حرر هذا العقد على نسخة أصلية واحدة ليصار إلى إيداعها ديوان محكمة البداية المدنية بدمشق ومن ثم متابعة إجراءات شهرها لدى أمانة السجل التجاري بدمشق أصولا .

 

                  الفريق الثاني                          الفريق الأول

 

[gview file=”https://www.syrian-lawyer.club/wp-content/uploads/2019/08/عقد-حل-شركة-1.pdf”]

عقد بيع نموذج صناعي/ تجاري

في هذا اليوم ال….. ال………. من شهر …………. من عام ألفين و ….. ميلادية ابرم هذا العقد ودخل حيز التنفيذ من قبل وما بين  :

الفريق الأول: السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {000000/0000000} الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………… – شارع …………. –  بناء ………… – طابق …. .

الفريق الثاني: السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {000000/0000000} الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … الـمحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………… – شارع …………. –  بناء ………… – طابق …. .

المقدمة :    

سبق للفريق الأول وان أودع لدى مديرية حماية الملكية التجارية والصناعية التابعة  لوزارة التموين والتجارة الداخلية {النموذج / العلامة الفارقة}  تحت رقم /000/ وتاريخ 00/00/0000

وقد اشتمل ذلك الإيداع على جميع المخططات والأوراق التي عددتها المادة /8/ من المرسوم التشريعي رقم 67 لعام 1946 وتعديلاته وقد منح  شهادة إيداع حسب الأصول تثبت انه مالك لذلك {النموذج / العلامة الفارقة} بجميع الحقوق المترتبة له ،

وهو راغب ببيعه إلى الفريق الثاني شاملا جميع الحقوق والالتزامات المترتبة على إيداع ذلك {النموذج / العلامة الفارقة} لدى المديرية المذكورة سابقا .

وكان الفريق الثاني قد أبدى رغبته في شراء ذلك {النموذج / العلامة الفارقة} ، لذلك فقد اتفق الفريقان على ما يلي:

أولاً –  

تعتبر مقدمة هذا العقد جزا لا يتجزأ منه ويرجع إليها في تفسير أحكامه وبيان المقصود ببنوده 

ثانياً-  

  بموجب هذا العقد باع الفريق الأول ، بيعا باتا قطعيا لا رجوع فيه ، إلى الفريق الثاني {النموذج / العلامة الفارقة} المبينة أوصافه وماهيته والحقوق التابعة له في المقدمة أعلاه وفي شهادة الإيداع المرفقة بهذا العقد والتي تعتبر جزءا لا يتجزأ منه ،

بما في ذلك حقوق التسجيل على اسمه لدى المديرية المذكورة سابقا وذلك عن المدة الباقية لحماية هذا النموذج أو  الرسم والتي تنتهي في 00/00/0000 والقابلة للتجديد لمرتين  مدة كل منهما خمس سنوات طبقا للمادة 55 من المرسوم التشريعي رقم 47 لعام 1946 .

وتنفيذا لهذا البيع فقد سلم الفريق الأول إلى الفريق الثاني كامل المستندات الخاصة بتسجيل الرسم أو النموذج المبيع وملكيته له ، كما تعهد بالحضور أمام أي مرجع رسمي قد يدعوه الفريق الثاني إليه من اجل تثبيت هذا البيع ونقل ملكية ذلك الرسم أو النموذج إلى اسم الفريق الثاني في سجل الرسوم والنماذج الصناعية.

ثالثاً – 

  يقر الفريق الأول بأنه المالك الوحيد للرسم أو النموذج الصناعي المبيع وانه ليس لديه شريك في ملكيته كما وانه لا يترتب للغير حقوق عليه و ليس محل نزاع وأنه لم يسبق له التصرف فيه لأي شخص وانه ضامن لما قد يظهر خلافا لذلك ، ضمان البائع المنصوص عنه في المادة 407 من القانون المدني وما بعدها .

رابعاً –

  بمجرد التوقيع على هذا العقد، يكون الفريق الثاني مالكا للنموذج أو الرسم موضوع هذا العقد ومن حقه وحده استغلال ذلك النموذج واستعماله {المادتين 768 و770 من القانون المدني}، واتخاذ كافة الإجراءات القانونية ضد من يعتدي على هزا الحق .

خامساً –      

   تم هذا البيع لقاء ثمن مقداره /0000/ …… ليرة سورية دفعه الفريق الثاني إلى الفريق الأول عند التوقيع على هذا العقد، بحيث يعتبر توقيع هذا الأخير على هذا العقد بمثابة إيصال باستلام الثمن المذكور نقدا ووعدا وإبراء لذمة الفريق الثاني منه .

سادساً –       

  جميع المصاريف وأتعاب المحاماة المترتبة هذا العقد وعلى نقل وتسجيل النموذج أو الرسم موضوعه على اسم الفريق الثاني لدى الجهات الرسمية المختصة يتحملها الفريق الثاني وحده .

سابعاً –

جميع الخلافات أو النزاعات التي قد تنشأ ما بين المتعاقدين حول هذا العقد أو في معرض تنفيذه أو تفسيره ، تختص للنظر فيها محكمة البداية المدنية في ….. .

ثامناً –  

حرر هذا العقد على نسختين أصليتين احتفظ كل من فريق بواحدة منهما، للعمل بموجبها بعد أن جرى التوقيع عليهما حسب الأصول .

                    الفريق الثاني                                   الفريق الأول

لتحميل العقد بصيغة pdf – يرجى الضغط هنا

ماهو عقد الاستثمار : 

لم يرد في نص القانون أي ذكر لعقد اسمه عقد استثمار أي أنه ليس من ضمن العقود المسماة في القانون المدني وأن أقرب توصيف له هو عقد المقاولة الذي هو من العقود العادية بين الأشخاص .

ماهو الفرق بين عقد الايجار وعقد الاستثمار : 

الفرق هو وكما ذكرته محكمة النقض هو الباعث على عقد الايجار فاذا كان  الباعث على إبرام العقد من أجل استثمار شهرته وزبائنه ورخصته الإدارية وموقعه وغيرها من العناصر المادية والمعنوية خلا عن كونه عقد إيجار ، أما إذا كان قد أبرم من أجل الانتفاع بالمأجور ومنشآته الملحقة فهو عقد إيجار ، فالمعيار هو الغرض أو الباعث .

وقد أيدت ذلك محكمة النقض في العديد من اجتهاداتها وخاصة اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض بقولها :

{إذا ثبت من نصوص العقد ومن ظروفه وملابساته أن الغرض الأساسي منه أو الباعث على إجرائه لم يكن المكان المبني في حد ذاته بل كان من اجل استغلال الاسم التجاري للمحل وزبائنه وموقعه ورواج تجارته ورخصته الإدارية إلى غير ذلك من العناصر المادية والمعنوية هو عقد استثمار . أما إذا كان الغرض الأساسي منه الانتفاع بالمأجور ومنشآته الملحقة به فهو عقد إيجار  والعدول عن كل مبدأ مخالف }.

( قرار الهيئة العامة لدى محكمة النقض رقم 154 أساس 9 تاريخ 24/10/1994 المنشور في مجلة الـمحامون 94 ص 1123). 

وهناك العديد من الاجتهادات حول ذلك يمكنكم البحث عنها في الكتب أو المواقع الالكترونية

عـقــد استثمار متجر        

في هذا اليوم ال …… ال ………. من شهر ………..عام ألفين و ….. ميلادية ، تم التعاقد من قبل وما بين  :

الفريق الأول :  السيد………………… ، المتـخـذ موطـنا مخـتارا لضـرورات هـذا العـقد الكائن في دمشق – حي ………… – شارع ……………- بناء ……….. – طابق ….  ويشار إلى الفريق الأول في هـذا العـقـد بـاسـم المالك .

الفريق الثاني:  السيد ……………………، المتـخـذ موطـنا مخـتارا لضـرورات هـذا العـقد        الكائن في دمشق – حي …………. – شارع ……….- بناء………- طابق …..   ويشار إلى الفريق الثاني في هذا العقد باسم المستثمر  .

المتجر المستثمر:        كامل المتجر المعروف باسم “……. ” بجميع موجوداته وعناصره القانونية المنصوص عليها في المادة 42 من قانون التجارة ، والمنشأ في العقار رقم {0000} مـن منطقة ……….. العقارية  والذي هو عبارة عن …….  تبلغ مساحته التقريبية {00000} …….. مترا مربعا ، والمؤجر إلى المالك ، من مالك العقار السيد ………….. بموجب  عقد إيجار خطي أصولي ، والمتجر المذكور يقع في دمشق – حي ………… – شارع …………  – بناء ……..   ، ومجهـز بجميع الأوائل والعدة والديكورات والأثاث والبضاعـة اللازمة لاسـتثماره وفقا لما اعد له ، وقد حرر بتلك التجهيزات والبضاعة قائمة جـرد ، تعتبر جزءا لا يتجـزأ من هذا العقد ، وحملت تلك القائمة توقيع الفريقين إقرارا منهما بوجود التجهـيزات موضوعها ضمن المتجر المستثمر ، وإقرارا منهما باستلام المستثمر  لها كاملة عند التوقيع على هذا العقد.

شروط الاستثمار

أ ولا –  بموجـب هـذا العـقد فقد عهد الفريق الأول المالك إلى الفـريق الثاني المستثمر استثمار كامل المتجر المستثمر المبينة أوصـافه وماهـيته ومشتملاته أعلاه ، لقاء بدل استثمار سنوي مقداره /00000/ ……….. ليرة سورية في العام الواحـد يدفع على النحو التالي :

آ) –     بالنسبة لعام الاستثمار الأول ، سلفا وعـند التوقـيع على هـذا العـقد بحيث يعـتبر توقيع المالك عليه بمثابة إيصال باستلام بدل الاستثمار عن العام الأول وإبراء لذمة المستثمر منه .

ب) –     بالنسبة لباقي سني الاسـتثمار ، على قسطـين متسـاويين قـيمة كل منهما مبلغا وقدره /000000/ ……………..ليرة سورية يدفع القسط الأول منهـما بتاريخ  الأول من كانـون الثاني من كل عـام ، وأمـا القسـط الثاني فيدفع بتاريخ الأول من تموز من كل عام .

ثانيا –  مدة هذا العقد محددة بفترة زمنية مقدارها /00/ ….. سنوات تبدأ بتاريخ التوقيع على هذا العقد أي بتاريخ 00/00/2000 ، وينتهي هذا العـقد حكما بتاريخ 00/00/0000 ، ولا يقبل هذا العـقد أي تجديد من أي نوع كان ، إلا بعـقد واتفاق خطـي جـديد يحـرر لهذه الغاية .

ثالثا – أعلن المستثمر انه قد عاين المتجر المستثمر معاينة نافية للجهالة ، وتبين له انه مطابق في الأوصاف والمحتويات لما هو مدون في هذا العقد وفي القائمة المرفقة به والتي تعـتبر جـزءا لا يتجزأ منه ، وقـد تسـلم المتجر المستثمر بكامل موجـوداته وتجهيزاته جاهـزا للاستثمار وفقا لما اعد له ، عـدا العـيوب الخـفية التي قد تظهـر أثناء عملية الاستثمار والتي تكون ناشئة قبل توقيع هذا العقد .

رابعا –  يلتزم المستثمر وطوال فترة سريان هذا العقد بما يلي :

آ} –  الاعتناء بموجودات وأقسام المتجر المستثمر وصـيانـتها وصيانة التجهـيزات المؤلفة لها ، ويكون مسـوؤلا تجاه المالك عـن أي نـقص أو تلف قد يصيبها يكون ناشئا عن الاستعمال غـير العادي أو عن الإهمال في الصيانة .

ب} – بان يسـدد رسـوم وقـيمة الماء والكـهرباء والاشـتراك الهاتفي ، وثمـن الـمحروقات وجميع المصـاريف الأخرى اللازمة لعـملية استثمار المتجر المستثمر منذ تاريخ استلامه للمتجر المستثمر ، وأما ما هـو مترتب من مبالغ والتزامات بهذا الصدد بتاريخ سابق للاستلام فهو على عاتق المالك ،  وإذا اضـطـر المستثمر لـدفـع أي مبلغ بهذا الصـدد وبعـد أن يكون قـد اعلم المالك بوجوب التسديد ، جاز له حسم قيمة ما قد يدفع من القسط التالي لبدل الاستثمار .

ج} –  أن يسلم إلى المالك عند انتهاء مدة هذا العقد ، ودون حاجة لإنذار أو مطالبة  كامل  المتجر المستثمر جـاهزا للاستثمار والاستعمال وبحالة مماثـلة لما كان عـليه عـند بـدء عملية الاسـتثمار مع مراعاة الاستهلاك والتلف الناشيء عن الاستعـمال العادي وعن العـوامل الطبيعية  .

د} – أن يسدد إلى الدوائر المالية ومؤسسة التأمينات الاجتماعية ومحافظة دمشق والمؤسسة العربية للإعلان وغيرها من الدوائر والمؤسـسات العامة الأخرى ذات العلاقة جميع ضرائب الدخل(ضريبة دخل الأرباح الحقيقية – ضريبة الرواتب والأجور ) والرسـوم البلدية المتوجبة بما في ذلك رسوم الخدمات (النظافة) ، وسائر الالتزامات المالية الأخرى مهما كان نوعها أو مصدرها أو سببها ، التي تترتب خلال فترة الاستثمار موضـوع هـذا العـقد ، وان يسلم إلى المالك في نهاية كل سنة من سني الاستثمار  ما يشعر ببراءة ذمة المتجر المستثمر  تجاه تلـك الدوائر والمؤسـسات المختلفة ، كما يكون المستثمر مسؤولا عن كافة المخالفات التموينية والجمركية التي قد ترتكب ضمن المتجر موضوع الاستثمار .

ز} – أن تكون عـقود العمل التي قد يبرمها مع الأشخاص الذين قد يستخدمهم قاصرة آثارها عليه وحده دون  المتجر المستثمر ومحددة المدة بفترة زمنية لا تزيد عن مدة الاستثمار موضـوع هـذا العقد ،  وبالمقابل تكون علاقة العمال الذين سبق لل المالك التعاقد معهم محصورة به وحده ويتحمل تبعـة أي تعرض قد يصدر عنهم ، ويكـفل لل المستثمر عـدم وجـودهم أو تدخـلهم بأعمال المتجر المستثمر  .

 و} – أن يسدد بدل الاستثمار السنوي والأقساط موضـوعه بتاريخ توجـب كل منها ويعتبر المستثمر منذرا منذ الآن بأن تأخـره عن دفع أي قسط من تلك الأقساط لمدة تزيد عـن ثلاثين يـوما من تاريخ توجـبه ، يجـعـل من حـق المالك  فسـخ هـذا العـقـد بإرادة منفـردة  وتحمـيل المستثمر التعويض عن أي عطل أو ضرر قد يصيبه من جراء هذا الفسخ .

ز} –   يلتزم المستثمر بان لا يرتب على المتجر المستثمر أية التزامات مهما كان نوعها أو مصدرها سواء للقطاع العام أم الخاص ولا سيما الديون والقروض وما شابه.

ح}-   يتعهد المستثمر بان يبقى اسم المالك {محمد راغب مدور}على الآرمة الجديدة التي ستوضع على مدخل المحل مهما كان الاسم أو العنوان التجاري الذي سيوضع عليها أو الذي سوف يستعمله .

ط}-   أن يقوم بمراجعة الإدارات العامة والمؤسسات الرسمية في كل أمر ضروري للمحافظة على المتجر المستثمر وعلى استمرار عمله ونشاطه التجاري ، ولا سيما :

– مراجعة الدوائر المالية وتقديم الأوراق والمستندات اللازمة بهدف تبديل المهنة الحالية التي تمارس في المحل إلى المهنة الجديدة .

– أن يقدم البيانات الضريبية السنوية عن أرباح المحل باسم المالك عن العام المنصرم وذلك قبل 30/4 من العام التالي له .

– أن يسدد ضريبة دخل الرواتب والأجور عن العمال لديه في المواعيد المحددة في الباب الثاني من قانون الدخل رقم /85/ لعام 1949 وتعديلاته .

– أن يقوم بدفع بدلات اشتراك رب العمل ، وان يقوم باقتطاع النسبة المتوجبة كاشتراك من أجور ورواتب العاملين لديه ، وان يسددها جميعا إلى مؤسسة التأمينات الاجتماعية وفقا لأحكام قانون التأمينات الاجتماعية .

ك} –  بان يسلم المالك قبل عام واحد على الأقل من انتهاء فترة الاستثمار ما يكفل تسديد جميع ضرائب دخل الأرباح التي قد تتحقق عن سني الاستثمار المختلفة بحيث يعتمد وسطي الضريبة الذي سيفرض في العامين الأولين من أعوام الاستثمار كمعيار لتقدير نسبة الأرباح التي قد تفرض عن الأعوام التالية ، وعلى أن يبقى المستثمر مسؤولا عن تسديد الضريبة التي ستفرض بشكل نهائي . 

ل} –  بان لا يتدخل في العلاقة الايجارية القائمة ما بين المالك وبين مؤجر العقار المنشأ فيه المتجر المستثمر وإنما يبقى ملزما بإعلام المالك عن أية أوراق قد ترد إلى المتجر المستثمر بخصوص تلك العلاقة وذلك فور استلامه لها.

خامسا –   يلتزم المالك تجاه المستثمر بما يلي :

1 –     بأن يسلم المتجر موضوع الاستثمار جاهزا لمباشرة أعمال التجديد والديكور خلال مدة أقصاها تاريخ 10/1/2003 ، ويمنح المستثمر مدة مقدارها ثلاثة اشهر اعتبارا من تاريخ التسليم وذلك كفترة سماح لإنجاز أعمال الديكور الجديد.

2-      بان تكون عملية إدارة واستثمار المتجر موضوع هذا ا لعقد للمستثمر وحده ووفقا لما يراه مناسبا ويلتزم المالك والخلف العام أو الخاص له بعدم التدخل في أعمال المستثمر وفي إدارته للمتجر موضوع هذا العقد بأي شكل كان من أشكال التدخل.

3 –     بان يسدد أجور العقار المنشأ فيه المتجر موضوع هذا العقد إلى  المؤجر بتاريخ استحقاقها.

سادسا –     لا يجوز لل المستثمر  أن يتنازل عن هذا الاستثمار كلا أو جزءا إلى الغير ، وان أية مخالفة لذلك تجيز لل المالك فسخ هذا العقد بإرادة منفردة كما لا يجـوز لل المستثمر أن يجري أية تعـديلات أو إضافات أو تغييرات جسيمة على المتجر المستثمر إلا بموافـقة خـطـية مسـبـقـة مـن المالك  وأية مخالفة قد يرتكبها المستثمر بهذا الصـدد تجيز للمالك فسخ هذا العقد بإرادة منفردة .

سابعا –  يلتزم  المستثمر أن يباشـر عملية الاسـتثمار بنفسـه ، وان يحافـظ على المتجر المستثمر وان يمتنع عن القيام بأية أعمال قـد تـلحق ضررا بالغا به أو باسمه أو بسمعته التجارية  .

وبالمقابل يبقى المالك  مسؤولا تجاه المستثمر عن أية معارضــة قد تصدر عنه أو عن غـيره من الأشخاص الطـبيعيين أو الاعتباريين ، بسببه أو نتيجة لتصرف صادر عنه  ويبقى مسؤولا عن التعويض عن أية أضرار قد تلحـق ب المستثمر من جـراء هذه المعارضـة وهو ملزم بالدفاع عنه أمام أية جهة رسمية أو قضائية لدفع مثـل ذلك التعـرض في حـال وجـوده ، وإذا أدت تلك المعارضـة إلي وقــف عمليـة الاستثمار ، بصـورة كلية يعـتبر هـذا العقد مفسوخا حكما ويلزم المالك  بان يعـيد إلى المستثمر بدل الاستثمار عن الفترة التي يكـون قـد قبضـه عنها سلفا ، وان يعـوض على المستثمر عما يكون قد أصابه من ضـرر من جـراء هـذا الفسخ ، أما إذا أدت تلك المعارضـة إلى وقـف عملية الاسـتثمار بصـورة جـزئـية ، فان الفـترة التي توقف فـيها الاستثمار تخرج من المـدة المتعاقـد عليها ، ويبقـى المالك  ملزما بالتعويض عن الضرر الذي لحق المستثمر من جراء ذلك التوقف وبحسم بدل الاستثمار عن تلك المدة .

ثامناً –    جميع الخلافات التي قد تنشأ ما بين الفريقين حول هذا العقد أو في معرض تنفيذه أو تفسيره ، تحـل بواسطـة التحكيم المطلق ، ومن قبل ثلاثة محكمين يختارهم الفريقان بالإجماع وإلا عينتهم الـمحكمة المختصة ، ويكون المحكمون ، أيا كانت طـريقة تعيينهم ، معفون من التقيد بالأصول وبالمواعيد المتبعة أمام الـمحاكم ، ولهم صلاحية مطلقة تشمل الفصل بكافة النزاعات التي استوجبت التحكيم أو التي يطرحها أمامهم الفريقان خلال جلسات التحكيم وبحيث تتناول تلك الصلاحيات تفسير العقد وتنفيذه وفسخه وإجراء الـمحاسبة وتحليف اليمين الحاسمة والمتممة وسماع الشهود و بحيث لا يخرج عن اختصاصهم سوى الأمور التي لا يجوز التحكيم فيها لاتصالها بالنظام العام . ويجوز للمحكمين الاستعانة بالخبراء ، ويلتزم الـمحكمون  بإعلان قبول المهمة أو الاعتذار عنها خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إبلاغهم ، كما يلتزم الـمحكمون بإصدار حكمهم في أي نزاع قد يعرض عليهم خلال مدة ثلاثة اشهر  اعتبارا من تاريخ قبولهم مهمة التحكيم  .

تحدد أتعاب الـمحكمين النهائية من حيث المقدار وكيفية أداءها وتوزيعها ما بين أطراف التحكيم ، في حكم الـمحكمين ويجوز لقاضي الأمور المستعجلة تعديلها في معرض النظر بدعوى اكساء صيغة التنفيذ .

وتعتبر هذه المادة ، مع تسمية المحكمين رضاء أو قضاء ، بمثابة صك التحكيم الاختياري ويستند إليها في إجراء التحكيم دون حاجة لكتابة صك تحكيم آخر .

تاسعاً –   تخضـع علاقة الفريقين الناشئة عن هذا العقد في كل أمر لم يرد عليه نص فيه لأحكام عقد المقاولة المقررة في القانون المدني ، ولا ينشيء أو يرتب هـذا العـقد للمستثمر أية حقوق أو علاقة ايجارية من أي نوع كان على المتجر المستثمر ، عملا بأحكام الفقرة /و/ من المادة 13 من قانون الإيجارات رقم /6/ لعام 2001 والتي تنص على :

{ المادة /13/يستثنى من أحكام هذا القانون :

و-    عقود استثمار المنشآت الاقتصادية : المحلات التجارية و الصناعية و المنشآت السياحية و الخدمية } .

كما وان تواجـد المستثمر ضمن  المتجر المستثمر هو بسبب هذا العقد ولضروراته فقط ، وبانتهاء مدة هذا العقد يصبح تواجده فيه لا يستند إلى سـبب قانوني ، ويتوجـب عليه مغادرته وتسليـمه إلى المالك  فور انتهاء تلك المدة ، كما يجوز لل المالك  دخول المتجر المستثمر فور انتهاء مدة هذا العقد دون حاجة لإذن أو موافقة من أية جهة كانت ويعتبر هذا العقد وتوقيع المستثمر عليه بمثابة تفويض خطي للمالك بذلك الدخول  .

عاشراً – حرر هذا العقد على نسختين أصليتين احتفظ كل فريق بواحدة منهما بعد أن جرى التوقيع عليهما أصولا من قبل أفراد الفريقين المتعاقدين .

 

     الفريق الثاني                   الفريق الأول    

        المستثمر                               المالك

 

لتحميل نسخة من عقد استثمار المتجر بصيغة pdf – يرجى الضغط هنا

 

أولاً : تعريف المقايضة :

عرفتها المادة 450 من القانون المدني السوري بأنها : 

المقايضة عقد يلتزم به كل من المتعاقدين أن ينقل إلى الآخر على سبيل التبادل ملكية مال ليس من النقود.

ثانياً : أحكام المقايضة في القانون السوري :

/مادة 451/  من القانون المدني:

إذا كان للأشياء المتقايض عليها قيم مختلفة في تقدير المتعاقدين. جاز تعويض الفرق بمبلغ من النقود يكون معادلاً.

/مادة 452/  من القانون المدني:

مصروفات عقد المقايضة وغيرها من النفقات الأخرى يتحملها المتقايضان مناصفة. ما لم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك.

/مادة 453/  من القانون المدني:

تسري على المقايضة أحكام البيع، بالقدر الذي تسمح به طبيعة المقايضة. ويعتبر كل من المتقايضين بائعاً للشيء الذي قايض به ومشترياً للشيء الذي قايض عليه.

 

وفيما يلي نص عقد مقايضة بين عقارين

عـقـد مـقايضــة

في هذا اليوم ال………. ال……….. من شهر ………. من عام ألفين ميلادية ، تم التعاقد ما بين  :

الفريـق الأول  :  السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {000000/0000000} الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………… – شارع …………. –  بناء ………… – طابق …. .

الفريق الثاني : السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {000000/0000000} الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………… – شارع …………. –  بناء ………… – طابق …. .

مقدمة العقد : 

يملك الفريق الأول كامل العـقار رقم (….    ) من منطقة ………. العقارية ، ويملك الفريق الثاني كامل العقار رقم (0000) من منطـقة ………           العقارية ، وكانت قد وجدت ما بين الفريقين الرغبة في إجراء المقايضة ما بين العقار الذي يملكه كل منهما مع العقار الذي يملكه الآخر .

لذلك فقد اتفق الفريقان على ما يلي :

أولا –    تعتبر مقدمة هذا العقد جزءا لا يتجزأ منه ويرجع إليها في تفسير أحكامه وبيان المقصود بمواده وبنوده.

ثانيا –    بموجب هذا العقد فقد تمت المقايضة ما بين العقار الذي يملكه كل من الفريقين المتعاقدين  مع العقار الذي يملكه الآخر ، والمشار إليهما في مقدمة هـذا العـقد .

ثالثا –  أعلن الفريق الأول انه قد عاين العقار الذي يملكه الفريق الثاني والمشار إليها في مقدمة هذا العقد معاينة نافية للجهالة واطلع على الصحيفة العقارية العائـدة لها ، وتبين له أنها خالية من أية إشارة مانعـة من التصرف ، وقبل بذلك العقار مقايضة بمقابل العقار العائد له.

 رابعا – أعلن الفريق الثاني انه قد عاين العقار الذي يملكه الفريق الأول والمنوه عنه في مقدمة هذا العقد معاينة نافية للجهالة ، واطلع على الصحيفة العقارية العائـد له وتبين له أنها خالية من أية إشارة مانعة من التصـرف ، وقبل بذلك العقار مقايضة بمقابل العقار العائد له.

خامسا – تنفيذا لهذا العـقد ، فقد سـلم الفريـق الثاني إلى الفريق الأول كامل العـقار العائـد له موضـوع هذه المقايضـة والتزم بفراغه وبتسجيله على اسم الفريق الأول  أو اسم من يشاء أو يريد لدى الدوائر العقارية المختصة أصولا .

 كما سلم الفريق الأول إلى الفريق الثاني كامل العقار العائد لـه  موضـوع هذه المقايضـة والتزم بفراغه وتسجيله على اسـم الفريق الثاني أو اسـم من يشاء أو يريد لدى الدوائر العقارية المختصة أصولا .

سادسا – عملا بأحكام المادة 453 من القانون المدني تخضع هذه المقايضة للأحكام النافذة بالنسبة لعقد البيع وبالتالي فإنها تنطوي على بيع كل متعاقد العقار الذي يملكه إلى المتعاقد الآخر بيعا باتا قطعيا لا رجوع فيه وتنطبق على هذا البيع أحكام التسليم والتسجيل وغيرها من الأحكام المقررة لعقد البيع في القانون المدني وفي قانون السجل العقاري (القرار رقم 188 لعام 1926).  

سابعا – جميع الخلافات التي قد تنشأ ما بين الفريقين حول هذا العقد أو في معرض تنفيذه أو تفسيره ، تحـل بواسطـة التحكيم المطلق ، ومن قبل ثلاثة محكمين يختارهم الفريقان بالإجماع وإلا عينتهم المحكمة المختصة ، ويكون المحكمون ، أيا كانت طـريقة تعيينهم ، معفون من التقيد بالأصول وبالمواعيد المتبعة أمام المحاكم ، ولهم صلاحية مطلقة تشمل الفصل بكافة النزاعات التي استوجبت التحكيم أو التي يطرحها أمامهم الفريقان خلال جلسات التحكيم وبحيث تتناول تلك الصلاحيات تفسير العقد وتنفيذه وفسخه وإجراء المحاسبة وتحليف اليمين الحاسمة والمتممة وسماع الشهود و بحيث لا يخرج عن اختصاصهم سوى الأمور التي لا يجوز التحكيم فيها لاتصالها بالنظام العام . ويجوز للمحكمين الاستعانة بالخبراء ، ويلتزم المحكمون  بإعلان قبول المهمة أو الاعتذار عنها خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إبلاغهم ،كما يلتزم المحكمون بإصدار حكمهم في أي نزاع قد يعرض عليهم ، خلال مدة ثلاثة اشهر  اعتبارا من تاريخ قبولهم مهمة التحكيم  .

تحدد أتعاب المحكمين النهائية من حيث المقدار وكيفية أداءها وتوزيعها ما بين أطراف التحكيم ، في حكم المحكمين ، ويجوز لقاضي الأمور المستعجلة تعديلها في معرض النظر بدعوى اكساء صيغة التنفيذ .

وتعتبر هذه المادة ، مع تسمية المحكمين رضاء آو قضاء ، بمثابة صك التحكيم الاختياري ويستند إليها في إجراء التحكيم دون حاجة لكتابة صك تحكيم آخر .

ثامنا –   حرر هذا العقد على نسختين أصليتين ، احتفظ كل فريق بواحدة منهما بعد أن جرى التوقيع عليهما من قبل الفريقين أصولا  .

 الفريق الثاني                                 الفريق الأول

لتحميل نص عقد المقايضة بصيغة pdf – يرجى الضغط  هنا