هذا الاجتهاد مهم جداً لأنه يتعلق بحالة كثيراً ما تحصل وكثيرأُ ما نسال عليها .

وهي حالة انتهاء مدة عقد الايجار المنظم وفق قانون الايجار الجديد عام 2006 المحدد المدة والذي لم يتم تنفيذه باخلاء الستأجر من العقار المأجور .

أي هي حالة انتهاء العقد وبقاء المستأجر في العقار ودفعه الأجرة المذكورة في العقد بدون تجديد العقد مرة ثانية ,

فهل يستعصي ( كما يطلق العامة عليها ) المستأجر في العقار ويتحول الى عقد إيجار ممدد حكماً أم لا؟

الجواب طبعاً لايتحول العقد الى عقد ايجار ممد حكماً وبالتالي يمكن اخلاء المستأجر بالطرق السهلة وبشكل قانوني

وفيما يلي نص الاجتهاد :

أساس 262 ايجارية قرار 243 لعام 2014

محكمة النقض – الغرقة المدنية الإيجارية

سمير حليوي     رئيساً

سامر زمريق   مستشاراً

ماهر رحال      مستشاراً

القاعدة القانونية :إيجار – إنهاء علاقة إيجارية – تعويض عن ضرر

إن استمرار المستأجر بإشغال المأجور بعد انتهاء عقد الإيجار يؤكد التجديد الضمني ولا يعطي الحق بالتمديد الحكمي مهما طال الزمن والضرر الذي وقع على المؤجر لا يكون تابتاً إلا عند تأخر المستأجر عن الإخلاء بعد الإنذار الرسمي أو المطالبة القضائية بالإخلاء.

في القضاء والقانون : حيت أن دعوى الجهة المدعية تهدف لإخلاء المدعى عليه من دار السكن المؤجرة الموصوفة بالعقار رقم 3855 / 13 مسجد أقصاب وذلك لانتهاء المدة العقدية مع إلزامه ببدلات الإيجار والتعويض عن الضر وحيث أن الطرفين تبادلا الدفوع و الطلبات وصدر القرار بالإخلاء والتعويض بمبلغ ننتمئة ألف ليرة سورية وحفظ الجهة المدعية بالمطالبة بيدلات الإيجار بدعوی مستقلة وكان الطعن بالنقض الأسباب المسرودة أنفا . وحيث أن محاضر جلسات المحاكمة تؤكد صحتها طالما أنه تم تلاوة الأوراق بعد تبدل التضاة وأن رفع الأوراق للتدقيق يؤكد انتهاء المرافعة والدفوع لهذه الجهة وحيث أن ملكية الجهة المدعية و المتدخلة المؤيدة بالقيود العقارية المبرزة و عدم إنكار العلاقة الايجارية عن ذات المأجور من قبل المدعى عليه الطاعن يؤكد ثبوت هذه العنقة وتوفر الصقة والمصلحة لهذه الجهة وحيث أن العقد مستند الادعاء ينتهي بتاريخ 20/5/2005 م وإن استمرار الأشغال لهذا العقار حتی تاریخ الادعاء في 11/ 4 / 2010 يؤكد التجديد الضمني لهذه العلاقة والتي لا تعطي الحق بالتمديد الحكمي مهما طال الزمن لأن العقد كان بطل أحكام القانون رقم /6/ لعام 2001 و الأعتبر عقود الإيجار السكنية خاضعة لقاعدة العقد شريعة المتعاقدين .

وحيث أن استمرار المستأجر بإشعال المأجور إنما يكون لقاء ذات البدل العقدي المتفق عليه بين الطرفين وبالتالي فإن الضرر إنما يكون بعد ئيوت الخطأ عند تأخر المستأجر عن الإخلاء بعد الإنذار الرسمي أو المطالبة القضائية بالإخلاء طالما أن العقد مستند الإدعاء لم يسجل بين الطرفين لدى دائرة المختصة بمجلس المدينة وبما يجعل الحكم بالتعويض الذي لم يتين الأسم القانونية المعتمدة قد خالف الأصول والقانون لهذه الجهة وبما يوجب نقضه.

 لذلك تقرر بالإتفاق :

نقض القرار موضوعا قرارا صدر بتاريخ 27 رجب /1435 ه الموافق 26/5/2014 م

مجلة القانون – العدد العاشر – ص 35

1-  حصر الإرث الخاص بالدعوى , ماهو :

كلنا يعلم أن حصر الارث هو عام ويستعمل في كل الدعاوى والمعاملات الأخرى لكن لماذا هناك حصر إرث خاص بدعوى ؟

هذه الحالة هي عندما يكون لديك مدعى عليه ميت و ورثته لم ينظموا حصر إرث له.

أو مات المدعى عليه أثناء الدعوى ولم ينظم الورثة حصر إرث له بعد .

فمثلاً دعوى إزالة شيوع عقار لو أحد المالكين ميتاً ولم تتوصل لحصر إرث له أو لم ينظم ورثته حصر إرث له لصغر الحصة العقارية التي يملكها  أو لسبب آخر.

وبما أن إقامة الدعوى على ميت هو دعوى باطلة وقرارها معدوم  وبالتالي يجب رفعها على الورثة ومعرفة الورثة تتطلب وجود حصر إرث لهم .

وليس من المعقول أن تحرم من ممارسة حقك بمراجعة القضاء بسبب عدم تنظيم ورثة خصمك بالدعوى لحصر  الإرث لمورثهم.

الحل وضعه القانون وهو أن يقوم المدعي بالدعوى بتنظي حصر الارث للمدعى عليه المتوفي . فكيف يتم ذلك ؟

2- إجراءات استصدار حصر إرث خاص بدعوى :

– بداية عليك معرفة  مكان قيد المتوفي في السجل المدني واحضار بيان قيد مدني له ولوالديه , اي عليك معرفة الورثة بشكل عرفي خارج أطار المحكمة وتسجيل الاسماء لديك.

– ثم عليك رفع الدعوى على الورثة  الذين حصرتهم بشكل خارجي  وتتقدم للمحكمة التي سجلت الدعوى فيها  بطلب  تذكر فيه أن المدعى عليهم هم ورثة فلان ولم ينظموا حصر إرث لمورثهم وتطلب إعتبارك مقررأ في حصر الإرث.

– أما لو كانت الدعوة ف قيد النظر فيمكنك تقديم الطلب فوراُ للمحكمة وتطلب اعتبارك مقرراً لحصر الإرث .

-يمكنك الإطلاع على كيفية تنيظم حصر الارث التي شرحناها في مقال سابق بعنوان

https://www.syrian-lawyer.club/%d8%a7%d8%b3%d8%aa%d8%b4%d8%a7%d8%b1%d8%a7%d8%aa-%d9%82%d8%a7%d9%86%d9%88%d9%86%d9%8a%d8%a9-%d8%b3%d9%88%d8%b1%d9%8a%d8%a9/%d9%85%d8%a7%d9%87%d9%88-%d8%ad%d8%b5%d8%b1-%d8%a7%d9%84%d8%a7%d8%b1%d8%ab-%d8%a7%d9%84%d8%b4%d8%b1%d8%b9%d9%8a-%d9%81%d9%8a-%d8%b3%d9%88%d8%b1%d9%8a%d8%a7-%d9%88%d9%83%d9%8a%d9%81-%d9%8a%d8%aa%d9%85/

وعليك اتباع نفس الخطوات ماعدا القسم المتعلق بمديرية المالية فلا داع لتسجيل حصر الإرث هذا في مديرية المالية وإعلامهم رغم أنه في بعض الحالات يطلبون ذلك .

ويصدر القاضي الشرعي أو الصلح ( حسب حصر الإرث ) وثيقة اسمها ( حصر إرث خاص بالدعوى رقم /—–/ المنظورة أمام محكمة ——- في دمشق .

وتبرز صورة مصدقة عنه بالدعوى  الى آخر درجات التقاضي.

هذا السؤال يتكرر كثيراً وكثيراً ماتحصل فيه مشاكل وهي عدم قبول الوكالة العامة المنظمة لدى كاتب العدل في العمليات المصرفية سوريا.

وهذه المشكلة أو الخلاف هو بسبب عدم دراية الناس بأصول العمليات المصرفية.

لذلك نورد لكم فيما يلي تعليمات امصرف سوريا المركزي حول ذلك : 

أن استخدام الوكالات المعدة لدى الكاتب بالعدل في العمليات المصرفية جائز وفق الشروط العتمدة والمتعلقة باختصار بضرورة حضور الموكل مع الوكيل أول مرة عند تقديم الوكالة المذكورة للمصرف للتعرف عليه والحصول على نموذج توقيعه، وتجديد هذه الوكالة كل ثلاثة أشهر حسب الأصول مالم تقض تعليمات المصرف المعني بمدة أقل. ويستثنى من ذلك الدفعات الخاصة بالرواتب والأجور والتعويضات المبينة بالتعميم رقم 3207 م/1/1 تاريخ 28/12/2014، والمتضمنة ما يلي:

السحوبات النقدية بكافة أشكالها (شيكات أم غير ذلك) والتي لا تتجاوز قيمتها 500,000 ل.س
السحوبات النقدية بكافة أشكالها (شيكات أم غير ذلك) والتعاملات المصرفية الخاصة بالموفدين والمتقاعدين
صرف الشيكات الخاصة بتعويضات الأِضرار نتيجة الأحداث والتعويضات الخاصة بالشهداء.
وفي الحالات التي تتجاوز فيها السحوبات هذه المبالغ، يتم التأكد من سلامة الوكالة بالطرق المبينة بالتعميم المذكور للتمكن من استخدامها في العمليات المصرفية أصولاً،

وذلك بهدف ضمان سلامة الوكالة المصرفية والحد من عمليات التزوير،

وفيما عدا ذلك فإنه يمكن إعداد وكالة مصرفية لدى المصرف المعنية، وتكون إجراءاتها أقل، وفاعليتها أكثر سرياناً حسب تعليمات كل مصرف على حده.

التعميم رقم 802/م/1 تاريخ 1/9/20147 .
التعميم رقم 3207/ م /1/1 تاريخ 28/12/2014

كنا في مقال سابق قد تحثنا عن عقوبة تعاطي الحشيش المخدر في سوريا وقلنا أن عقوبتها هي الاعتقال المؤقت من 3- 15 عامأً.

وبينا أن المحكمة تحكم على المتعاطي لاول مرة بعقوبة الاعتقال لعام واحد فقط.

لكن السؤال ماهي مدة العقوبة في حال تكرار الجرم وتعاطي الحشيش المخدر مرق ثانية؟ حيث أن قانون العقوبات يوجب تشديد العقوبة .

الا أن محكمة النفض وفي قررارات وسابقة وه1ا القرار المذكور أعلاه رشخت مبدأ مهم وهو أن تكرار تعطاي الحشيش لايؤدي الى تشديد الحكم عليه لأن  المتعاطي هو مريض وليس مجرم .

وفيما يلي نص القار كاملاً: 

——————————————————–

اساس 46     قرار 178       لعام 2012

محكمة النقض – الدائرة الجزائية – الغرفة الجنائية الأولى

الرئيس السيد : هشام الشعار

المستشاران السيدان :سنان قصاب – عبدالله الضميري

الجرم : تجارة المخدرات

القاعدة القانونية :

إن أحكام التكرار لاتطبق في جرائم تعاطي الحشيش لأن المشرع نظر الى المعتادين على التعاطي نظرة عطف باعتبارهم مرضى وليسوا مجرمين

في النظر بالطعون والقانون:

حيث أن المحكمة مصدرة القرار الطعين خلصت الى اعلان براءة كل من الطاعنين محمد والمتهم طارق المرعي من جناية الاتجار بالمخدرات لعدم كفاية الادلة والى تجريم الطاعنين محمد وحمدو ورفاقه بجناية تعاطي المخدرات التعاطي وفق المادة 43 من القانون 2 لعام 1993 وتخفيف عقوبة كل من المتهميم حمدو وطارق الى الاعتقال لمدة سنة واحدة ومعاقبة الطاعن محمد بعد التشديد للتكرار والتخفيف الى عشر سنوات والغرامة مائة ألف ليرة سورية وفق المادة 248 و 243 ع / عام الى أخر اورد بالقرار.

بالنسبة لطعن المتهم حمدو :

حيث ان المحكمة مصدرة القرار الطعين وفيما يخص الطاعن حمدو لم تناقش عدم مصادرة أية مادة مخدرة من الطاعن وكان لاتجوز الإدانة بجناية التعاطي للمخدرات مالم يتم مصادرة المادة المخدرة والاعتراف بالتعاطي أو يثبت بالتحليل والخبرة أن فيها جواهر مخدرة وكان الجرم المسند للطاعن على فرض ثبوته عداً مشمولاً بقانون العفو رقم 72 لعام 2011 ما يجعل اسباب الطعن المثارة من الطاعن تنال من القرار المطعون فيه ويتعين معه قبول الطعن موضوعاً.

وأما بالنسبة لطعن النيابة العامة:

حيث أن المحكمة مصدرة القار الطعين موضوع مصادرة البالتان ولفافات الهروئين المخدرة من كل من الطاعنين محمد وطارق وحجم الكمية المصادرة منها وهل هي للتعاطي أم للاتجار أم أنها للتعاطي والاتجار معاً بحيث تناقضت وقائع الدعوى مع ماجاء تجعل المناقشة والتطبيق القانوني المسرودة من قبل المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه وبا أن المحكمة لم تناقش اقوال المطعون ضدها مصطفى وطارق في الضبط الأولى واقوال من اشترى منهما المادة المخدرة  ولم تضعها على بساط البحث أو تستمع الى أقوال هؤلاء بحقها قضائياً للوقوف على الحقيقة مما يجعل أسباب الطعن المثارة تنال من القار الطعين.

بالنسبة لطعن المتهم محمد :

حيث أن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه خلصت الى تطبيق أحكام التكرار بحق الطاعن حمد بالنسبة لجناية تعاطي المخدر حين عمدت الى تشديد العقوبة بحقه.

وبما أن أحكام التكرار لاتطبق في جرائم تعاطي الحشيش لأن المشرع نظر الى المعتادين على التعاطي نظرة عطف باعتبارهم مرضى وليسوا مجرمين.

ولما كان القرار الطعين لهذه الجهة قد سار على خلاف ماذكر لجهة التشديد بالنسبة لجناية التعاطي مما يجعل أسباب الطعن ولهذهالناحية فقط تنال من القرار الطعين.

لذلك ووفقاً لمطالبة النيابة العامة تقرر بالاتفاق :

1- قبول الطعون الثلاثة موضوعاً ونقض القرار المطعون فيه .

قرار صدر بتاريخ 27 /ربيع الاول / 1433 هـ الموافق 19/2/2012

 

 

 

هناك اعتقاد سائد بين الناس أن الزوجة التي تطلب الطلاق ليس لها حقوق لأنها طلبت الطلاق.

وهذا الاعتقاد خاطئ ولا أصل له لا في الشرع ولا القانون.

فالشرع والقانون أعطى الحق للزوجة بطلب التفريق بينها وبين زوجها لعدة أسباب ذكرناها في مقال سابق.

ومنها الطلاق للشقاق والضرر , فمجرد حدوث شقاق وضرر من بقاءها عند الزوج يبرر لها طلب الطلاق .

لكن هنا عند اجراء  المحاكمة سوف يتم تعيين حكمين لمحاولة الصلح بين الطرفين واذا لم يتم سوف يقررون مصير المهر. 

ومصير المهر متعلق بالقصة بين الزوجين وسبب طلبها التفريق واذا راى الحكمين أن الأسباب التي طرحتها الزوجة للتفريق ليست أسباب وجيهة تبرر لها طلب الطلاق أو أن هناك إساءة من طرفها أو تقصير في شيئ معين أو عدم أداء واجباتها الزوجية والشرعية فإن الحكمين سوف ينظروا لذلك بعين الإعتبار عند تحديد مصير المهر وربما يتم اعفاء الزوج من دفع المؤخر أو يلزموه بدفع مبلغ بسيط .                                                 – أما في حالات مثل التفريق للغيبة أو عدم الانفاق أو للمرض فان المحكمة ستحكم على الزوج بكامل المهر المؤجل بإعتبار أن مسؤولية التفريق تقع عليه كاملاً بسبب غيبته أو مرضه أو عدم انفاقه .

• وطبعاً سوف يحكم القاضي للزوجة بنفقة العدة مع الاشارة الى أن الأشياء الجهازية والمصاغ الذهبي للزوجة يبقى ملك لها ,واذا كان الزوج قد تصرف به فمن حقها المطالبة بها مع دعوى التفريق اضافة للطالبة بالنفقة الشهرية خلال فترة المحاكمة وقبلها بسنة .

 اشارة الدعوى مهمة جداً فلا تهملوها .

يسال أحدهم السؤال التالي :

انه اشترى أرض رزاعية وقام بدفع ثمنها للمالك واستلم الأرض وقام بزراعتها منذ عدة سنوات.

لكنه لم يقم بنقل الملكية لاسمه في السجل العقاري ولم يضع اشارة دعوى حتى على صحيفة العقار في السجل العقاري.

تفاجأ منذ فترة بسيطة بأن الحكومة تطالبه بإخلاء الأرض وتسليمها.

والسبب أن المالك السابق الذي مازالت الملكية باسمه في السجل العقاري عليه مشاكل مع الحكومة وتم الحجز على أمواله المنقولة وغير المنقولة وت أيضاُ مصادرة كل أملاكه.

الحل : الحل للأسف لايوجد لأن المشتري قصر في حماية نفسه فهو لم ينقل الملكية له في السجل العقاري كما أنه لم يضع حتى اشارة دعوى على صحيفة العقار .

واشاراة الدعوى المقصود فيها اشارة دعوى تثبيت البيع له , ولو كان قد وضعها لكن أكملها وحصل على حكم له ورفع الحجز على العقار.

فالعبرة  في العقارات هي للاشارات والتسجيلات في صحيفة العقار وكل اجراء يتم خارجه لاحجية له على الأشخاص الآخرين الذين لهم حقوق على المالك الأصلي.

للأسف هذا المشتري قصر في حق نفسه فهو لم ينقل الملكية لإسمه في السجل العقاري ولم يضع اشارة دعوى البيع على صجبفة العقار فخسر قاره وماله.

فحتى لو قام الآن برفع دعوى تثبيت البيع ووضع اشارة الدعوى الا أنه لافائدة منها لأن الحكومة ( أو أي شخص آخر ) وحتى الدائنين عندما وضعوا اشارات لحقوقهم في صحيفة العقار كان العقار ازل مملوكاً للبائع ولايوجد أي اشارة لدعوى تفيد باحتمال وجود بيع على هذا العقار.

وقد كرست محكمة النقض هذا الكلام بقولها :

القاعدة402: ـــ أصول ـــ إشارة دعوى لاحقة ـــ خطأ مهني جسيم .

{ -عدم مراعاة أن وضع الإشارات على صحائف العقار بعد إشارة الدعوى العينية لا أثر له بعد صدور الحكم القضائي بصحة الإشارة الأولى وتثبيت حق صاحب الحق العيني الذي ينسحب إلى تاريخ وضع إشارته ، مما يجيز له طلب ترقين الإشارات التي وضعت على صحيفة العقار بعد صدور الحكم دون حاجة إلى مراجعة القضاء ، خطأ مهني جسيم  . }.

“نقض أساس مخاصمة 94قرار 99تاريخ 24/2/1998  – مجموعة الآلوسي لأحكام النقض في القضايا العقارية – الجزء الثاني – ص120  – قاعدة 402 “

هذه الحالة تتكرر كثيراً في الخارج حيث يهاجر السوريين ويتزوجين من أجنبيات أو عربيات ولايقومون بتسجيل أولادهم في السجلات المدنية في سوريا , ذلك أن الاولاد يحملون الجنسية من والدهم أو بالولادة.

وعندما يكبر الطفل يصبح بحاحة أو رغبة بحصوله على جنسية أبيه السورية فماهو الحل.

االحل بسيط وليس صعبا, فطالما أن الأب يحمل الجنسية السورية  فالأولاد يحصلون عليها بالتبعية من الأب .

أي أنهم سوريون لكن متوقف ذلك على معاملة يتم تنظيمها في بلدهم والسفارة السورية الموجودة في هذا البلد.

هذا الشخص  أسمه المكتوم , وقد سبق لنا أن كتبنا مقالاً ( المذكور أدناه )  عن ذلك لكن فضلنا اعادة كتابته مع تغيير العنوان لأن الكثير من الناس لاتعرف من هو المكتوم.

من هو مكتوم القيد وكيف يتم تسجيله في سوريا ؟