التصنيف: مدني

القانون المدني السوري

  • الصورية ( تعريفها – ماهيتها – أنواعها ) في القانون السوري

    الصورية ( تعريفها – ماهيتها – أنواعها ) في القانون السوري

    الصورية ( تعريفها - ماهيتها - أنواعها ) في القانون السوري

    مقدمة :

    تعد الصورية إحدى حالات التخالف بين إرادتي التعاقد، الإرادة الظاهرة والإرادة الباطنة . فمن يصد در عنه التعبير الذي ينشأ به العقد يعلم تماماً أن من شأن هذا اللفظ أن ينشئ العقد، ولكنه لا يريد هذا الأثر وإنما يريد تحقيق غرض شخصي .

     ودعوى الطعن بالصورية، هي إحدى وسائل حماية الضمان العام للدائنين، والمحافظة على هذا  الضمان العام، والذي يتمثل في مجموع أموال المدين .

    والذي يتأثر كما هو واضح بتصرفات المدین في أمواله، أو بزيادة ديونه، أو بعدم قيامه بما يلزم للمحافظة على حقوقه قبل الآخرين و المطالبة بها .

    و تعد مسألتا إثبات الصورية و تقادم دعواها، من أهم المسائل التي تثيرها دعوى الطعن بالصورية في الحياة العملية، و ما يزال الخلاف قائمة فيما يتعلق بتقادم دعوى الصورية لذا فإننا سنتعرض لهاتين المسألتين تفصيلاً بعد أن نبين المقصود بالصورية، و أنواعها، والغرض منها، وأثرها في التصرف و أحكامها مع بعض المقارنة مع الأنظمة القانونية الكبرى كالشريعة الإسلامية و النظ ام الانجلوسكسوني .

    الفصل الأول

    ماهية الصورية وأحكامها

     المبحث الأول : ماهية الصورية

     إن الوقوف على ماهية الصورية يستلزم بيان معناها وأنواعها وشرائطها والغرض منها، وسوف نتناول هذه المسائل بإيجاز غير مخل في مطلبين، لنترك المجال واسعة لموضوع البحث الرئيسي وهو بوحه خاص مسألة تقادم دعوى الصورية.

    المطلب الأول

    معنى الصورية وأنواعها أولاً :

    معنى الصورية : الصورية هي اصطناع مظهر مخالف للحقيقة عن طريق تعبير ظاهر عن تصرف قانوني غير مقصود كلياً أو جزئياً، يخالفه في الوقت نفسه تعبير مخفي عن الحقيقة المقصودة، سواء أكانت هذه الحقيقة هي عدم وجود تصرف ،أم وجود تصرف بشروط أو طبيعة مختلفة عن الشروط أو الطبيعة المعلنة .

     فالصورية بهذا المعنى نوعان، صورية مطلقة، وصورية نسبية.

    ثانيا : أنواع الصورية :

    الصورية المطلقة

     هي التي تنصب على وجود التصرف، لأن المتعاقدين لم يقصدا بالتصرف الظاهر أن تترتب عليه آثار قانونية، بحيث يوجد مظهر لتصرف قانوني لا وجود له في الحقيقة أن يبيع المدين جزءا من ماله لزوجته لكي يمنع تطبيق إجراءات التنفيذ على هذا المال، دون أن يقصد بيعه فعلاً .

    و لكي يتحقق له ذلك فإنه يحتفظ بورقة يبين فيها علاقته الحقيقية مع المتصرف إليها زوجت به وهي أن الملكية ما زالت للبائع الزوج .

     فنكون هنا بصدد عقدين، الأول العقد الظاهر أي الصوري، والثاني هو العقد الذي يبين فيه أنه لم يقصد بالعقد الأول نقل الملكية فعلاً، هذا العقد الثاني هو ما جرى العمل على تسميته بورقة الضد .

    ومن ذلك في الفقه الإسلامي بيع التلجئة، و صورته أن يعقد شخصان عقد بيع في الظاهر فقط بقصد إبعاد المال المبيع في الظاهر عن ملك صاحبه خوفاً من ظالم مثلاً و لعقد في الواقع .

     أما الصورية النسبية،

    ففيها يكون العقد الظاهر ساتر التصرف حقيقي يختلف عنه من حيث الطبيعة، أو من حيث الشرائط والأركان، أو من حيث شخصية أطرافه .

    فالصورية النسبية من حيث الطبيعة، وتسمى عند شراح القانون بالصورية بطريق التستر كما لو اتخذ المتعاقدان عقد البيع ستارة لاختفاء هبة تجنباً لصياغة العقد في الشكل الرسمي، إذ إن الرسمية ركن في الهبة .

    والصورية النسبية من حيث الشروط والأركان، وتسمى بالصورية بطريق المضاد كما لو ذكر في بيع العقار ثمن أقل من الثمن الحقيقي تهرب من دفع رسوم التسجيل كاملة، إذ إن رسم التسجيل رسم نسبي .

     ومن ذلك أيضا إخفاء سبب العقد تحت ستار سبب أخر، كما لو وهب شخص لسيدة مالاً معنياً وذكر في سند الهبة أن سببها مجازاة الموهوب لها عن خدمة مشروعة أدتها إليه، ويكون السبب الحقيقي هو الرغبة في إقامة علاقة غير شرعية.

    وقد تقتصر الصورية على مجرد تغيير تاريخ العقد، كما لو كان أحد العاقدين مريضا مرض الموت فيقدم التاريخ ليجعله سابقاً على بدء المرض .

    وأخيراً الصورية النسبية من حيث شخصية أحد المتعاقدين و تسمى بالصورية بطريق التسخير من ذلك أن المادتين (939 – 440 مدني سوري ) تنصان على منع عمال القضاء والمحامين من شراء الحقوق المتنازع عليها والتي يكون نظرها من اختصاص المحاكم التي يباشرون أعمالهم في دائرتها 

    فيعمد المتعاقدان تحايلاً على هذا النص، إلى إخفاء شخصية المشتري تحت ستار شخصية أخر.

     فالإخفاء هنا ينصب على شخص الملتزم أو المستفيد من التصرف القانوني، فيبرم التصرف شخص يعير اسمه للمتعامل الحقيقي، و لذا تعرف هذه الصورية بحالة الاسم المستعار أو النيابة الخفية .

  • الفرق بين البيع مع توكيل والوكالة غير قابلة للعزل والوكالة العادية لدى كاتب العدل

    الفرق بين البيع مع توكيل والوكالة غير قابلة للعزل والوكالة العادية لدى كاتب العدل

    الفرق بين البيع مع توكيل والوكالة غير قابلة للعزل والوكالة العادية لدى كاتب العدل

    يأتي للموقع أسئلة كثيرة حول بيع العقارات لدى كاتب العدل وقد رأيت جهلاً كبيرأ لدى الناس حول هذا الموضوع , لذلك سأتطرق بهذا المقال لشرح الموضوع كاملاً.

    أولاً : من هو كاتب العدل وماهو اختصاصه :

    كاتب العدل هو موظف يحمل اجازة في الحقوق تابع لوزارة العدل مهمته وأعماله حددها القانون في المادة 9 من القانون رقم 15 لعام 2015 بقولها :

    يقوم الكاتب بالعدل بالأعمال التالية:

    أ. تحرير وتوثيق العقود والإقرارات والمحررات التي يوجبها القانون أو التي يطلبهاالمتعاقدون.

    ب. تحرير وتوثيق صكوك الوصية دون أن يخل ذلك باختصاص المحاكم الشرعية أو الروحية أو المذهبية.

    ج. حفظ أصل الوثائق التي يحررها.

    د. قبول وحفظ الوثائق والودائع التي يطلب إليه حفظها وتسليم المودعين صورة مصدقة عن البيان المنظم من قبله والمتضمن شروط الإيداع وأوصاف الوديعة وهو غير مسؤول عن مضمون الوثيقة المودعة إذا لم تكن موثقة أو منظمة لديه.

    هـ. إعطاء ذوي الشأن بناء على طلبهم صورا مصدقة عن الوثائق التي يحررها أو يوثقها أو التي تحفظ لديه ويمكن له تسليم صور مصدقة عنها للغير بعد الحصول على أذن القاضي البدائي الأول.

    و. يجوز تسليم كل ذي مصلحة صوراً عن الوثائق التي تم تنظيمها لدى الكاتب بالعدل بعد الحصول على إذن من القاضي البدائي الأول أو بناء على قرار قضائي من المحكمة التي تضع يدها على الدعوى المطلوب إبراز الوثيقة فيها.

    ز. تحرير الاحتجاج بإثبات الامتناع عن قبول أو وفاء الإسناد التجارية وتنظيم الاستفسار للاستيضاح عما ذكر.

    ح. تبليغ جميع الإنذارات وما هو بحكمها وسائر الأوراق غير القضائية وطلبات الإيداع وفقا لأحكام التبليغ الواردة في قانون أصول المحاكمات.

    ط. اعطاء الشهادات بحصول التصديق على التواقيع أو إثبات التاريخ.

    ي. الأعمال الأخرى التي يوجب عليه القانون القيام بها.

    انتهى نص المادة .

    وما لاحظنا ن خلال هذه الادة أنه لايوجد كلمة عقارات اطلاقاً وان مهته هي توثيق وتحرير الوثائق فقط.

    ذلك أن الأصل في المعاملات العقارية ( بيع – رهن – ……..الخ ) أن تتم في السجل العقاري ( الطابو ) فهو الذي يمسك السجلات العقارية وينظها وينظم كل العلميات الجارية على العقارات ومنها البيع الذي تتم تنظيم المعالمة فيه مباشرة بدون كاتب العدل وكذلك واصدار سندات التمليك لها ( الكرت الأخضر ) وغير ذلك.

    ثانياً :  مادور كاتب العدل في موضوع العقارات اذن ؟

    كاتب العدل ماهو الا موثق للعقود والوكالات التي تتم حول هذه العقارت فقط. ومن ثم أخذ هذه الوكالات أو العقود وتنظيم معاملة في السجل العقاري.

    ثالثاُ : لماذا يلجأ الناس لكاتب العدل ولايتجهوا للسجل العقاري مباشرة ؟

    السبب الأول : هو السرعة فمعاملة كاتب العدل والأوراق المطلوبة لديه أقل وأسهل من المعاملة  في السجل العقاري.

    السبب الثاني : وجود مشاكل على العقار لاتسمح بتسجيل هذه المعاملة في السجل العقاري مباشرة  .

    رابعاً : ماهي أنواع العقود أو الوكالات التعلقة بالعقارات التي تتم لدى كاتب العدل ؟

    1- الوكالة العادية :

    الوكالة العادية هي توكيل الشخص لاجراء عمل معين في هذا العقار بأن يقوم مثلاً بتسجيل هذا العقار لنفسه أو للغير في السجل العقاري أو لدى كاتب العدل أو لدى الجهة الختصة بمسك سجل العقارات ( الاسكان – الجعيات السكنية – السجل العقاري )

    – هذه الوكالة  لاتحمل معنى البيع اطلاقاً وينتهي مفعولها باتمام الاجراء الموكل فيه وتسقط بوفاة أحد أطراف الوكالة ولايمكن الاعتماد عليها في اثبات البيع ولاترتب حقاً للوكيل في العقار لاهو ولا لورثته.

    وهي تحتاج الى صور هويات الأطراف وبيان قيد عقاري فقط.

    يمكن الاطلاع على نموذج الوكالة من هذا الرابط – اضغط هنا

    2- بيع عقار مع توكيل :

    هذه الوثيقة من اسمها واضح وهو بيع عقار وبالتالي فنص الوكالة يتضمن كل العبارات التي تفيد أن الموكل ( المالك البائع ) باع العقار للوكيل ( المشتري ) مع اضافة عبارات في آخر نص الوكالة تفيد بتوكيل المشتري نفسه باجراء معاملة التسجيل في السجل العقاري  بدون حضور الوكل أي البائع الى السجل العقاري.

    وفي حال وفاة أحد أطراف الوكالة تسقط الوكالة لكن لايسقط البيع أي أنه لايمكن للمشتري نقل الملكية في السجل العقاري بوجب هذه الوكالة بل عليه اقامة دعوى تثبيت بيع على المشتري أو ورثته.

    وهي تحتاج الى براءة ذمة من المالية وصور هويات الأطراف وبيان القيد العقاري.

    وهي تثبت حق المشتري للعقار ولورثته من بعده.

    يمكن الاطلاع على نموذج الوكالة من هذا الرابط – اضغط هنا

    3- بيع العقار بدون توكيل :

    وهي نفس الوثيقة السابقة لكن لم يتم اضافة عبارة التوكيل لها ( وهذا نادراً مايحدث ) لأن اضافة عبارات التوكيل لاتكلف شيئاً ويمكن أن يكون عدم ذكرها هو سقوطها سهواً من منظم الوكالة.

    وفي هذه الحالة لايمكن نقل الملكية في السجل العقاري الا بحضور البائع وفي حال الرفض على المشتري اقامة دعوى تثبيت بيع .

    وهي تثبت حق المشتري للعقار ولورثته من بعده.

    رابعاً : الوكالة الغير قابلة للعزل :

    الوكالة الغير قابلة للعزل هي نفس الوكالة المذكورة  أولاً لكن تم اضافة عبارة في آخر الوكالة وهي كالتالي ( وكالة غير قابلة للعزل لتعلق حق الوكيل فيها ) أو ( وكالة غير قابلة للعزل ) .

    وهذه العبارة تفيد أن الوكيل له حق في هذه الوكالة والحق يكون بأنه دفع ثمناُ لقاء هذه الوكالة والذي هو ثمن العقار أي أنه قد اشترى هذا العقار.

     وهي تحتاج لنفس الأوراق التي يحتاجها بيع العقار مع توكيل ولها نفس مفعول البيع مع توكيل اذ يحق للوكيل اجراء معاملة البيع في السجل العقاري بدون حضور البائع .

    وهي تثبت حق المشتري للعقار ولورثته من بعده ولا تتأثر بوفاة اي طرف من أطراف الوكالة لأن في حقيقتها هي بيع .

    ويمكن لورثة المشتري اجراء معاملة التسجبل والانتقال في السجل العقاري بدون حضور البائع ويضاف للمعاملة وثيقة حصر ارث للمتوفي فقط.

     

     

     

     

  • تنويه المصالح العقارية بخصوص القرار 5 لعام 2020

    تنويه المصالح العقارية بخصوص القرار 5 لعام 2020

     تنويه-المصالح-العقارية-بخصوص-القرار-5-لعام-2020. 

    تنویه 

    أشكر كل من أدلى بدلوه بشأن القرار رقم /5/ لعام 2020، وكل الاحترام والتقدير اللآراء التي وردت إلى صفحة المديرية، وإن اختلاف الآراء حول أهداف وفحوى هذا القرار أمر طبيعي، إذ ليس من المتوقع أن يتفق الناس على رأي واحد، وهذه طبيعة بشرية صحية، وإن كبار العلماء في الدين والفقه والقانون اختلفوا ومازالوا مختلفين، ولايعاب عليهم هذا الاختلاف بل على العكس يزيد القضية غني وسعة.

    ونشير إلى أن المديرية العامة للمصالح العقارية هي إحدى الجهات المنفذة للقرار الذي أصدره السيد رئيس مجلس الوزراء، وهو واجب الاحترام والتطبيق.

    وكل قارىء لبنوده سيجد فيه الكثير من المرونة، ولايشكل أعباء تذكر على المتعاقدين.

    وحول الأسئلة التي تدور حول القرار /5/ لعام 2020 أبين الآتي:

    • – بالنسبة لرسم التسجيل العقاري يحسب على أساس القيمة التخمينية أو البدل المصرح به في العقد او البدل المحول (المذكور في الإشعار المصرفي) أيها أعلى، إذ على رئيس مكتب التوثيق العقاري التحري عن البدل الأعلى في الوثائق المبرزة مع المعاملة العقارية المتضمنة (البيع) ليستوفي الرسم على أساسه وفقا لأحكام قانون الرسوم العقارية رقم 429 لعام 1948 وتعديلاته.
    •  ولا يوجد تحديد الجزء الثمن المطلوب فأي مبلغ يتم تحويله من حساب الشاري إلى حساب البائع يكفي بالنسبة لمديرية المصالح العقارية .
    •  لا عبرة للتصريح بعملية البيع في الدوائر المالية، ولا عبرة لبراءة الذمة المالية إذا كان تاريخها قبل 2020 / 2 / 15 ، أي لا يعتبر التصريح بالبيع لدى الدوائر المالية، ولا الحصول على براءة الذمة المالية، ولاتقديم الأوراق إلى السجل العقاري وتسجيلها في سجل الأولية، بمثابة سند ثابت التاريخ .
    • إذ لايؤخذ بالحسبان سوى التسجيل في السجل العقاري (سجل اليومية) أو إذا كان مستند التسجيل هو (سند ثابت التاريخ) أي عقد بيع منجز مصادق عليه من جهة رسمية بتاريخ سابق ل 2020 / 2 / 15 . .
    • وإذا كان للبائع أو المشتري حساب مفتوح (سابقا) في أحد المصارف العاملة في سورية فليس عليهما أن يفتحا حسابا جديدة خاصة بهذه العملية ويمكنهما تحويل الثمن أو جزء من الثمن عن طريق الحسابات المصرفية المفتوحة الهما (سابقا).
    • أما بالنسبة لبيع حصة القاصر أو الجهة العامة، فيتم تحويل الثمن أو جزء منه من حساب المشتري إلى حساب القاصر أو حساب الجهة العامة – حسب الحال . لدى المصرف، ولا يجزىء أن يكون الحساب في صندوق المحكمة، إذ من المعلوم أن على رئيس مكتب التوثيق العقاري (قبل صدور هذا القرار أن يتاكد من إرفاق إشعار مصرفي يثبت إيداع المبلغ باسم (القاصر البائع)، ولاشيء جديد. 
    • وبيع الجمعية التعاونية السكنية لأعضائها يعد من قبيل الأسناد ثابتة التاريخ طالما أن المبيع مسجل لديها في سجلاتها.
    • ولايعتبر تحويل الثمن أو جزء من الثمن من حساب المشتري إلى حساب البائع إقرارأ بقبض الثمن لأن إجراءات الإيجاب والقبول والإقرار بالقبض والإبراء والبيع والشراء تتم أمام رئيس مكتب التوثيق العقاري أو الكاتب بالعدل، حيث لايغير تحويل الثمن عبر الحسابات المصرفية، المراكز القانونية للمتعاقدين، كما ذكر في القرار وتعليماته التنفيذية. 
    • أي عقد رضائی تم خارج السجل العقاري ولم يتم توثيقه لدى مرجعية رسمية فلايعتد به ولو كان قد حرر بتاريخ سابق ل 2020/ 2 / 15 .
    •  وإذا لم يتم تسجيل العقد بين الطرفين رغم تحويل الثمن أو جزء منه إلى حساب البائع فعلى البائع رد الثمن إلى المشتري بشكل رضائي أو يلجا المشتري إلى القضاء، كمن يسلم البائع الثمن يدا بيد ثم ينكل البائع فبهذه الحالة يجب رد الثمن أو اللجوء للقضاء فلا شيء جديد …
    •  والتحويل يتم عبر حسابات مصرفية مفتوحة في أي مصرف عامل في سورية سواء أكان عامة أم خاصة ولا يستثنى من ذلك إلا المصارف الكائنة خارج أراضي الجمهورية العربية السورية أو الكائنة ضمن المناطق الحرة. .
    • ونؤكد على أن الأحكام القضائية تنفذ سواء أصدرت قبل أو بعد تاریخ 2020 / 2 / 15 إذ لاتخضع لأحكام هذا القرار.

                      دمشق في ا 2020 / 2 / 14

    مدير التشريع والتسجيل العقاري

    عصام قولي 

    تنويه-بخصوص-القرار-5-لعام-2020. تنويه-بخصوص-القرار-5-لعام-2020.      

  • ماقبل إقامة دعوى إزالة شيوع العقار ( عملي للمحامين )

    ماقبل إقامة دعوى إزالة شيوع العقار ( عملي للمحامين )

    ماقبل إقامة دعوى إزالة شيوع العقار ( عملي للمحامين )

      إزالة الشيوع هي من الدعاوى المهمة للحامي وكنت سأشرحها بطريقة بطريقة أكاديمية مثل الأبحاث ورسائل التخرج.

    لكنني أجد أن طريقة الشرح أو السرد القصصي العملي أقرب للحفظ والاستيعاب وتعطيك فكرة عن خطواتك العملية كمحامي ويستفاد منها الشخص العادي .

    وقد تم افراد مقال خاص لإجتهادات محكمة النقض في دعاوى إزالة الشيوع  اضغط هنا

    1- يجب بيان نتيجة دعوى ازالة الشيوع بشكل مسبق وإخبارها للزبون قبل التوكيل فيها :

     معنى ازالة الشيوع هو انهاء حالة تعدد الملاك كي يكون للعقار مالك واحد فقط سواء بالقسمة الرضائية كالتي شرحنا جزء منها في مقالنا السابق أو بالقسمة القضائي وهي تتم بدعوى ترفع للقضاء.

    – الآن أتاك عميل أو زبون لديه عقار أو عقارات يملك قسم منها ارثاُ أو شراء أو لأي سبب كان وقال يريد ازالة شيوع هذه العقارات أو العقار فماذا ستتصرف معه  من بداية الطريق.

    في رأي الشخصي  ولكل رأيه هو أنه يجب معرفة مصير دعوى ازالة الشيوع وإخبارها للموكل أو الزبون قبل اقامة دعوى ازالة الشيوع.

    فمثلاُ لو حضر اليك شخص وقال انني أملك شقة مناصفة بيني وبين أخي أو أختي الذي أو التي يقيم فيها وأريد حصتي .

    فعليك اخباره أنه على الغالب الدعوى ستنتهي ببيع الشقة بالمزاد العلني وعليك إخبارة ببعض إجراءات وتكلفة البيع  بالمزاد ومخاطره عليه وعلى شقيقه لا أن تورطه في دعوى وتقول له هذا راي الخبير أو هذا رأي القضاء.

    أو كان العقار هو بيت العائلة  الأساسي أو مزرعتهم أو مصنعهم وأراد أحد افراد هذه العائلة الحصول على حصته فعليك معرفة مصير كل عقار قبل القسمة ولو أضطرت لسؤال أحد خبراء المحاكم أو البلدية أو المهندسين .

    فهذا المالك حتى لو توجه اليك يريد حصته لكن لو عرف أن مصنع أخيه أو مزرعة العائلة سوف تباع بالمزاد العلني والدعوى بحاجة لوقت طويل وبتكلفة كبيرة ربما يتراجع عن الدعوى أو ربما يكلفك بحل الموضوع مع بقية المالكين بشكل رضائي .

    إذاً عليك  كمحامي  احضار أو تكليف الموكل لإحضار بيانت قيد عقارية للعقار أو العقارات  واستقراء ومعرفة نتيجة الدعوى بشكل مسبق أو السؤال عنها قبل البدء فيها فلايجوز توريط الناس بدعاوى لانعرف نتيجتها مسبقاُ.

    فعلم الموكل بنتيجة القسمة ( حسب رأيي الشخصي ) واجب قبل البدء بها..

     وتذكر أن عليك الاهتمام بمصلحة موكلك قبل مصلحتك .

    2 – الاطلاع ومعرفة الإشارات على العقار :

     وعلى فرض أن الموكل وافق على نتيجة الدعوى عليك في الخطوة التالية التأكد من أن العقار لايوجد عليه مشاكل قبل البدء بالدعوى.

    – فلو كان العقار عليه تغيير في الأوصاف فيجب تصحيح أوصافه قبل رفع الدعوى.

    – أي أشارة أو قيد مسجل على العقار يجب عرفة ماهو بالتفصيل فمثلاً ستجد مكتوب في بيان القيد العقاري :

    ( إشارة دعوى على حصة فلان لصالح فلان بالعقد رقم كذا لعام كذا في محكمة كذا وأحياناً بدون ذكر المحكمة )

    فعليك التوجه الى السجل العقار وطلب صورة عن العقد الذي تم فيه وضع هذه الاشارة لمعرفة من وضعها وهل هو موجود على قيد الحياة وماهو نتيجة الدعوى المتوقعة في حال كانت ماتزال الدعوى منظورة .

    لأن كل صاحب اشارة في الدعوى سيتم ادخاله فيها وسيكون مدعى عليه  وترد الدعوى شكلاً في حال عدم الادعاء عليه .

    وأحياناً مصيراشارة الدعوى من الممكن أن يحدد مصير دعوى ازالة الشيوع نفسها فمثلاُ لو أن عقار يملكه شخصان وأتى اليك أحدهما يريد ازالة الشيوع ووجدت أن هناك حجز على حصة الشريك لقاء مبلغ وهناك اجراءات لبيع حصته بالمزاد العلني .

    و أ، دعوى إزالة الشيوع مكن أن تكون نتيجتها البيع بالمزاد العلني ,  إذاً يمكن لموكلك الدخول بالمزاد وشراء حصة شريكه بدون دعوى ازالة شيوع  وتنتهي حالة شيوع العقار .

    – اما لو وجدت إشارة إستملاك فعليك ايضاً إحضار العقد العقاري من أرشيف السجل العقاري الذي تم فيه وضع إشارة الاستملاك على العقار فربما يكون الاستملاك جزئي على قسم صغير من العقار وربما يكون على كامل العقاروهل تم تنفيذ هذا الاستملاك أم لا .

    لأن الكثير من الاستملاكات يتم تنفيذها لكن أشارتها تبقى موجودة على صحيفة العقار.

    – إشارات التأمين لصالح البنوك في أو الخزينة العامة أيضاُ يجب البحث بموضوعها لو كانت موجودة.

    – إشارات دعاوى البيع لها تاثير على سير دعوى إزالة الشيوع فيجب الاطلالع على الدعوى نفسها أيضاً و إذ ربما تتوقف دعوى إزالة الشيوع بسبب وجود عوى البيع.

    – كل إشارة على العقار يجب البحث فيها وبيان مصرها وتأثيها على الدعوى قبل اقامة الدعوى.

    – اشارات مؤسسة التأمين هامة جداً جداً وعادة تكون بمبالغ كبيرة.



     3- معرفة المدعى عليهم ومصيرهم :

    – الخصوم بالدعوى أو المدعى عليهم هم بقية المالكين في العقار فيجب عليك معرفة من هم وهل هم على قيد الحياة ام لا وأين يقيمون .

     – فلو اقمت الدعوى على شخص ميت وحصلت على قرار قطعي فالقرار معدوم .

    – لو كان هناك من المالكين من هو متوفي فعليك الوصول والبحث عن حصر إرث له وإن لم تجدوا فيمكنكم تنظيم حصر إرث إسمه ( حصر إرث خاص بالدعوى ) وقد سبق لنا شرحه في مقالنا سابقاُ هنا.

    – لو كان هناك مالكين كثر وغير معروفين بالنسبة لك عليك أحضار صورة عقد الذي تملكوا بموجبه هذه الحصة وذلك من أرشيف السجل العقاري وستجد على الأغلب صورة عن بطاقتهم الشخصية أو بيان القيد المدني لهم وستجد عنوان لهم في ملف العقد العقاري .

    – أما لو كان التملك قديم ولايوجد له عنوان فعليك تبليغه عن طريق مختار المحلة التي يتبع لها سجله المدني وفي حال كان المختار لايعلم مكانه فسيتم تبليغه بالصحف .

    –  يجب عليك أن تتأكد من أعمار المدعى عليهم جيعاً وأهليتهم للتمثيل بالدعوى , فلو كام من بينهم قاصر فيجب عليك معرفة من هو الوصي عنه وفي حال عدم معرفته فيجب أن يمثله مدير الأيتام , أي تكتب في استدعاء الدعوى اسم المدعى عليه القاصر فلان يمثله مدير الأيتام وفيما بعد تتقدم بطلب للقاضي الشرعي تطلب فيه تنصيب مدير الأيتام كوصي على القاصر خاص بدعوى أزالة الشيوع  , وكذلك الأمر في حال وجود غائب.

    –  من الممكن أن تجد أن من بين المالكين في بيان القيد العقاري مكتوب ( بقية ورثة فلان ) فعليك احضار العقد العقاري من الأرشيف لمعرفة من هم بقية الورثة هؤلاء.

    – ربما يكون من بين المالكين أشخاص ليسوا سوريين وهؤلاء لايحق لهم التملك في سوريا الا بشروط وبعضهم ممنوع من التملك .

    4- من هو المدعي في دعوى ازالة الشيوع :

    المدعي يجب أن يكون مالكاً في السجل العقاري مهما صغرت قيمة أسهمه ويجب أن يكون اسمه مسجلاً في السجل العقاري وهذا شرط أساسي في الدعوى .

    رغم أنه هناك اجتهاد لايشترط أن يكون الملك قد نقل وسجل الملكية بإسمه ويكتفى بإبات الملكية كأن يكون وارثاُ فيكتفى بإبراز بيان قيد عقاري باسم المورث وحصر إرث يثبت إرثه منه .

    إلا أن هذا الإجتهاد هو إجتهاد وحيد وكل المحاكم لا تأخذ به ولاتخاطر بالدعوى بناء على هذا الاجتهاد . فلو حضر اليك شخص يملك عقد بيع كاتب عدل او يملك إرثاً فلا تقم برفع الدعوى حتى يتم تسجيل ملكيته في العقار بشكل نظامي.

    5- مطابقة حالة العقار الحالية على الوصف في السجل العقاري .

    من ضمن شروط اقامة دعوى ازالة الشيوع أن يكون الوصف المذكور في بيان القيد العقاري هو نفسه الموجود في الواقع فهناك الكثير من الأراضي الزراعية مبني عليها شقق وعمارات ومازالت مسجلة كأرض زراعية في السجل العقاري . , أو من الممكن أن تكلف المحكمة المدعي  تصحيح أوصاف العقار المسجلة في بيان القيد  مع الواقع الموجود .

    6- تأكد من عدم وجود انع من موانع إزالة شيوع العقار :

    كأن يكون هناك إتفاق على القسمة أو أن يكون العقار داخلاً في شركة فلايجوز ازالة شيوع العقار لوحده ولابد من حل الشركة نفسها.

  • ماهي قسمة العقار بالتجنيب في دعوى ازالة الشيوع

    ماهي قسمة العقار بالتجنيب في دعوى ازالة الشيوع

    ماهي قسمة العقار بالتجنيب في دعوى ازالة الشيوع

    القسمة بالتجنيب سمعنا بها وبعضنا لم يفهم مضمونها بالضبط أو فهموها بشكل مخالف للواقع.

    بعضهم يعتقد أن قسمة العقار بالتجنيب تكون بأن تأخذ حصتك من العقار كمدعي بدعوى إزالة الشيوع وتبقي بقية المالكين على جنب مجتمعين على الشيوع.

    لنفهم موضوع القسمة بالتجنيب يجب أن تفهم كيف نقسم العقار حيث أن الفقرة الأولى من المادة /  791 / من القانون المدني تنص على أنه :

    1 ـ يكوّن الخبير الحصص على أساس أصغر نصيب، حتى لو كانت القسمة جزئية. فإن تعذرت القسمة على هذا الأساس، جاز للخبير أن يجنب لكل شريك حصته.”

    وعبارة أصغر حصة مقصود فيها أًصغر مساحة تسمح الأنظمة والقوانين بإفرازها من عقارات زراعية أو شقق سكنية أو محلات تجارية فكل واحد منها له نظام محدد بالقانون لأصغر مساحة تتكون نتيجة القسمة.

    ولنفهم المقصود بالضبط سنعطي مثالاً على ذلك :

    لو أن أرضاً على الشيوع مساحتها  50 دونم ويملكها عدة أشخاص بعدد أسهم مختلفة فواحد منهم يملك 5 دونمات وواحد منهم يملك 20 دونم وواحد منهم يملك 25 دونم . فكيف سيتم تقسيم الأرض ؟

    القانون يقول أن تتقسم الأرض على اساس أصغر حصة , وأصغر حصة أرض زراعية يمكن فرزها أو قسمتها يجب أن تكون بمساحة 5 دونمات حسب القانون الساري , اي يجب على الخبير أن يقسم الأرض البالغة 50 دونماً الى عشرة قطع ويوزعها بالقرعة على المالكين .

    لكن في هذه الحالة سوف يأخذ الشريكين الذين يملكان 20 أو 25 دونماُ واحد منهم 4 قطع والثاني 5 قطع , وهذه القطع من المؤكد أنها لن تكون بجانب بعض  فمن الممكن أن يكون لأحدهم قطعة في شمال العقار وقطعة في جنوب العقار وقطعة في الشرق وستتوزع بشكل عشوائي في العقار لأن التوزيع عن طريق القرعة.

    وهذا الأمر يؤدي الى عرقلة وسوء أستخدام واستعمال للحصص بسبب تباعدها عن بعض فتصور مثلا عند فلاحة الأرض وزراعتها وسقايتها وجني محصولها كل قطعة 5 دونمات منفصلة عن الأخرى فهذا سيشكل إرهاق للمالك وتكلفة اضافية لاداع لها.

    اضافة الى أن كل قطعة سوف تأخذ رقم مقسم لوحدها أي سيكون لدينا عشرة مقاسم من أجل 3 أشخاص فقط .

    والحل الذي وضعه القانون هو أن يتم تجنيب حصة هذا الشخص الى جهة واحدة بحيث تكون حصصه متلاصقة مع بعضها البعض كأن تكون جميعها في الشمال أو الجنوب وبالتالي يسهل استغلالها والاستفادة منها , وبطبيعة الحال تأخذ رقم مقسم واحد , اي سيتم فرز العقار الى ثلاثة مقاسم واحد منهم 5 دونمات والثاني 20 دونم والثالث 25 دونم.

    وتنحل مشكلة الشيوع بهذا الشكل المناسب لجميع الملكين وبدون أن تتبدد الأرض الى مقاسم متباعدة وبعدد كبير.

  • شرح  ازالة الشيوع في سوريا ببساطة للقانونيين وغير القانونين مع مثال عملي

    شرح  ازالة الشيوع في سوريا ببساطة للقانونيين وغير القانونين مع مثال عملي

    شرح  ازالة الشيوع في سوريا ببساطة للقانونيين وغير القانونين مع مثال عملي

    سنشرح في مقالنا هذا موضوعاً  مهماً لجيع الناس وهو موضوع الشيوع وإزالته  وسنركز فقط على العقارات باعتبارها تمثل 99% ن الدعاوى والمشاكل.

    وسيكون  الشرح بدون أرقام مواد قانونية أو اجتهادات كي يتمكن أي شخص من فهمها بسهولة ويسر .
    وسننفرد مقالاً آخر خاصاً للمحامين بإجراءات عملية مدعمة بالنصوص والإجتهادات .

    معنى الشيوع :

     ” هو ملكية شخصين أو أكثر لشيئ ما غير مفرز حصة كل منهم” .

    ,معنى غير مفرز اي لم يتم تخصيص كل منهم بحصة  أو قسم من هذا الشيئ .

    مثلاً : مخزن أو محل كبير يملكه شخص كاملاً ثم توفي هذا الشخص وورثه ولدان فقط أي كل ولد له نصف العقار ( أو شقة أو أرض أوي أي شيئ)  واسمه مالك على الشيوع.

    ويمكن أن يكون أيضاً  شخصان أو أكثر تشاركا واشتريا سيارة أو آلة أو عقار  وصار اسمهم ملاك على الشيوع.

    هذه هي عينة من حالات الملكية الشائعة المقصودة بالتعريف .

    وبما أن الملكيات كاملة يتم حسابها اعتماداً على الرقم 2400  في السجلات العقارية  لسهولة تقسيم هذا الرقم على أرقام أخرى , أي لو كان المالك شخصاً واحداً ستجد أن عدد أسهمه التي يملكها هي 2400 سهما من 2400 سهماً اي الكامل .

    اما لو كان العقار مناصفة مثلا ( كما في حالة الشقيقين السابقة )  ستجد أن العقار بملكية كل من فلان وله 1200 سهماً وفلان وله 1200 سهماً  , وهكذا حتى من الممكن أن تصل ملكية أحدهم الى أجزاء من السهم لكن مجموعها للعقار كاملاً يجب أن يكون 2400 سهماً.

    ويتم توزيع الاسهم حسب  عدد الورثة أو حسب مادفعه الشريك عند الشراء مثل أن يشترك أكثر من شخص على  شراء عقار مثلاً.

     بالعودة الى المثال السابق المتعلق بالمخزن أو المحل فقد اختلف الولدان حول ادارة المخزن أو التصرف فيه وكل واحد منهما يريد الاستقلال بملكه الخاص لوحده . فما هو الحل ؟

    الحل هو الخروج من حالة الشيوع هذه وهوقسمة المخزن بالطريقة المناسبة .

    الطريقة الرضائية البسيطة أن يتم قسمة المحل مناصفة بين الطرفين وتنفيذ هذه القسمة بمعاملة افراز ويسجل لكل واحد مقسم مستقل به .

    لكن لو كان المحل على ناصية ( زاوية ) وسيقسم المحل الى قسمين,  لكن واحد منهما له واجهتين ( على ناصية)  والأخر له واجهة واحدة وبالتالي فإن سعر المحل ذو الواجهتين أعلى من سعر المحل ذو الواجهة الواحدة , فما هو الحل أيضاً ؟

    وحل مشكلة اختلاف السعر بين المحلين هو تكليف خبير بشكل رضائي بين الطرفين فيعمد الخبير إما الى تقسيم المحل مناصفة بالمساحة مع الزام من ستقع عليه القرعة لتملك المحل ذو الواجهتين  بدفع الفرق بين سعر المحلين للطرف الثاني .

    أو أن يقسم المحل الى قسمين واحد صغير وهو الذي يكون على الناصية  والثاني أكبر وهو ذو الواجهة الواحدة بحيث يتعادل سعرهما ثم  تجرى القرعة بينهما.

     أحد المقاسم يأخذ الرقم (1) والثاني يأخذ الرقم ( 2) وبذلك تنتهي حالة الشيوع  ويصبح كل واحد منهم مالكاً لما يسمى ( مقسم ) من هذا العقار بأسهم تبلغ 2400 سهماً , وتسجل في السجل العقاري بشكل نظامي بمعاملة افراز.

    علماً أن في كل بلدية ومدينة  وكل عقارهناك نظام يتم التقيد به بالنسبة للمساحات المقسومة أو المفروزة فلا يجوز مثلاُ أن تقسم أرض زراعية بمساحة أقل من 5 ألاف متر ( 5 دونمات ) لكل مقسم وكذلك الشقق السكنية لايمكن قسمتها الى مساحات صغيرة .

    وفي حال عدم امكانية القسمة يتم بيع العقار بشكل رضائي أو بموجب دعوى ازالة الشيوع وبنفس الطريقة المذكورة آنفاً تقريباً .

    حيث تعين المحكمة خبيراً لقسمة العقار ويقدم تقريره للمحكمة اما بوجود امكانية للقسمة بطريقة يحددها الخبير ومتوافقة مع نظام المساحات المذكور آنفاً  مع رسمة مخطط القسمة لكل مقسم , أو أنه لايوجد أمكانية للقسمة وعند ذلك يقرر القاضي بيع العقار بالمزاد العلني.

    وفي القسم الثاني سنشرح ان شاء الله القسم العملي والقانوني لدعوى ازالة الشيوع للمحامين

     

  • ولد من أب سوري في الخارج ولم يسجله والده ( المكتوم)

    ولد من أب سوري في الخارج ولم يسجله والده ( المكتوم)

    ولد من أب سوري في الخارج ولم يسجله والده

    هذه الحالة تتكرر كثيراً في الخارج حيث يهاجر السوريين ويتزوجين من أجنبيات أو عربيات ولايقومون بتسجيل أولادهم في السجلات المدنية في سوريا , ذلك أن الاولاد يحملون الجنسية من والدهم أو بالولادة.

    وعندما يكبر الطفل يصبح بحاحة أو رغبة بحصوله على جنسية أبيه السورية فماهو الحل.

    االحل بسيط وليس صعبا, فطالما أن الأب يحمل الجنسية السورية  فالأولاد يحصلون عليها بالتبعية من الأب .

    أي أنهم سوريون لكن متوقف ذلك على معاملة يتم تنظيمها في بلدهم والسفارة السورية الموجودة في هذا البلد.

    هذا الشخص  أسمه المكتوم , وقد سبق لنا أن كتبنا مقالاً ( المذكور أدناه )  عن ذلك لكن فضلنا اعادة كتابته مع تغيير العنوان لأن الكثير من الناس لاتعرف من هو المكتوم.

    من هو مكتوم القيد وكيف يتم تسجيله في سوريا ؟

يرجى ارسال السؤال دفعة واحدة
1