محكمة البداية المدنية الموقرة بدمشق
بوصفها ناظرة بقضايا الأمور المستعجلة

الجهة المدعية : السيد………………………….. ، يمثـله المحامي…………………. ،
بموجب سند توكـيل بدائـي … رقم (…/….) الموثـق بتاريخ ../../2000 من قبل مندوب رئيس مجـلس فـرع نقابة المحامين بدمشق .
المدعى عليه : السيد………………………… ، المقيم في دمشـق – حي………………. – شارع…………….- بناء………………… – طابق……. .

الموضوع : وصف حالة راهنة وفرض حراسة قضائية .

بتاريخ 00/00/0000 أسـس طرفا هذه الدعوى شركة تجارية من نوع ” ……” غايتها تصنيع والاتجار بمواد …………….. بكافة أنواعها ، ضمن المتجـر المنشأ في العقار رقم (0000/000) من منطـقة ………….. العقارية بدمشق ، والذي استأجره طرفا الدعوى لهذه الغاية ،

وقد جرى شهر وتسجيل عقد تأسيس الشركة لدى محكمة البداية المدنية بدمشق أصولا تحت رقم (000) لعام 0000 .
وكان العقد المذكور قد تضمن أن المدعى عليه يتولى أعمال الإدارة في الشركة بأوسع الصلاحيات شريطة أن يمسك دفترا تجاريا أصوليا وان يطلع المدعي على ذلك الدفتر ، وان يجري توزيع الأرباح الصافية في نهاية كل سنة .
إلا أن المدعى عليه امتنع عن تنفيذ التزاماته التي أوجبها عليه العقد سـواء لجهة مسـك الدفاتر التجارية وإطلاع المدعي عليها أم لجهة توزيع الأرباح سنويا ،

ولم يسلم المدعي أي مبلغ بهذا الصدد وزعم وجود خسائر دون أن تكون لديه أو يطلعه على دفاتر تثبت ذلك .
ولما كانت حقوق المدعي قد أضحت عرضة للضياع من جراء تصرفات المدعى عليه الأمر الذي يجـيز له طـلب اتخاذ تدبـير مسـتعـجـل بفرض الحراسـة القضائية على مركز الشركة خاصـة وان شرائط فرض الحراسة متوافرة لوجـود المال المشـترك و خشـية التبديد

( الفقرة 2 من المادة 696 من القانون المدني ) .
وكان فرض الحراسة القضائية يتطلب اتخاذ إجراءات قضـائية تستغرق بعـض الوقت يخشى خلالها أن يعمد المدعى عليه إلى تهريب موجـودات الشركة من البضائع والأموال الأخرى ،

أو أن يقوم بإخفاء الدفاتر التجارية التي قد تكون موجودة لديه أو إتلافها ….

الأمر الذي يتطلب اتخاذ إجراء مستعجل قبل دعوة الخصـوم بإجراء الكشف الحسي والخبرة على مركز الشركة لوصـف الحالة الراهنة وجـرد موجـوداته والإطلاع على الدفاتر التجارية التي قـد تكـون موجودة فـيه والتأشير على صـفحاتها من قبل المحكمة الموقرة والخبير المزمع الاستعانة به .
الطلب : لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها في سجل الأساس المستعجل لدى محكمتكم الموقرة ،

إعطاء القرار في غرفة المذاكرة ، وقـبل دعـوة الطـرفين ، بإجراء الكشـف الحسي والخـبرة الفنية الحسابية على مركـز الشركة الكائن في دمشـق – حي ………. – شارع ………….- بناء ………. ، لوصـف حالته الراهنة وجرد موجوداته والإطلاع على الدفاتر الحسابية الموجودة فيه ،

ووصـف حالتها الراهنة ، وبيان مدى نظاميتها ، وما إذا كانت يصـح الركون إليها ، وما إذا كانت ممسـوكة وفـق الأصول المحاسبية المقررة قانونا ،

والتأشير على كل صـفحـة من صـفحاتها من قبل المحكمة الموقرة والخبير كي لا تتعرض للتبديل أو التغيير.
ومن ثم دعـوة الطرفين إلى اقرب جـلسة ممكنة وبعـد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :
1) – بتثبيت وصف الحالة الراهنة وفقا لضبط الكشف وتقرير الخبرة المزمع إجراءهما .
2) – بفرض الحراسة القضائية على مركز الشركة الكائن في دمشق – حي ………….. – شارع ………..- بناء ………. ، وفقا لأحكام المواد 695 – 704 مـن القانون المدني ، وريثما يبت بأساس النزاع بحكم قضـائي مبرم .
3) – بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .
دمشق في 00/00/2000
بكل تحفظ واحترام
المحامي الوكيل

محكمة البداية المدنية الموقرة بدمشق

الجهة المدعية : السيد………………………….. ، يمثـله المحامي…………………. ،
بموجب سند توكـيل بدائـي … رقم (…/….) الموثـق بتاريخ ../../2000 من قبل مندوب رئيس مجـلس فـرع نقابة المحامين بدمشق .
المدعى عليه : السيد………………………… ، المقيم في دمشـق – حي………………. – شارع…………….- بناء…………………- طابق……. .

الموضوع : فسخ تسجيل وتسجيل عقار .

سبق للمدعي وان كلف المدعى عليه بشراء كامل العقار رقم (0000/000) من منطقة ……. العقارية بدمشق ،

والذي هو عبارة عن ……… وزوده بكافة المبالغ اللازمة لذلك ،

إلا أن المدعى عليه اشترى ذلك العقار وقام بفراغه وتسجيله على اسمه في قيود السجل العقاري بدمشق متنكرا لاتفاق الطرفين ولكونه يتصرف نيابة عن المدعي مستعملاً المبالغ التي زوده بها ،

ثم ابتدأ يعارض المدعي في حقوقه المترتبة على العقار المشترى وعلى التصرفات التي أجراها نيابة عنه.
ولما كان المدعى عليه لدى شرائه للعقار المذكور سابقاً يتصرف نيابة عن المدعي ،

الأمر الذي يترتب عليه ، وعملا بأحكام المادة 106 من القانون المدني ، ان تنصرف آثار ذلك الشراء القانونية إلى المدعي مباشرة ،

بحيث يعتبر المالك للعقار موضوع الدعوى منذ شراء المدعى عليه له .
وكان من الثابت قانوناً أن النيابة تخضع للأحكام المقررة قانوناً لعقد الوكالة ،

وبالتالي تعتبر عقداً ، وتطبق عليها الأحكام المقررة للعقود في القانون المدني ، وخاصة ما نصت عليه المواد 148 و 149 و 204 منه .
وكان من الثابت قانوناَ أن التسجيل في السجل العقاري يعتبر مغايرا للأصول إذا اجري بدون حق وكل من يتضرر من معاملة التسجيل يمكنه الادعاء مباشرة بعدم قانونية ذلك التسجيل على الشخص الثالث سيء النية

(المادة 14 من القرار رقم 188 لعام 1926) .
وكانت الدعوى بطلب فسخ التسجيل وإعادة التسجيل تعتبر من الدعاوى العينية العقارية التي تخضع لاحكام المادة 9 من القرار 188 لعام 1926 لجهة وجوب وضع الإشارة على صحيفة العقار المتنازع عليه .
الطلب : لذلك جئنا بهذه الدعوى ، نلتمس بعـد الأمر بقيدها بسيطة غـير خاضـعـة لتبادل اللوائح ، وضع إشارتها على صحيفة العقار رقم (0000/000) من منطقة …….. العقارية بدمشق .
ومن ثم دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعد المحاكمة والثبوت ، إعطاء القرار:
1) – بفسخ وترقين تسجيل العقار رقم (0000/000) من منطقة ……. العقارية بدمشق عن اسم المدعى عليه ، وإعادة تسجيله على اسم المدعي لدى أمانة السجل العقاري بدمشق ، وترقين إشارة هذه الدعوى بعد التسجيل.
2) – بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.
دمشق في 00/00/2000
بكل تحفظ واحترام
المحامي الوكيل

محكمة البداية المدنية الموقرة بدمشق
بوصـفها ناظرة بقضـايا الأمور المستعجلة

الجهة المدعية : السيد………………………….. ، يمثـله المحامي…………………. ،
بموجب سند توكـيل بدائـي … رقم (000/0000) الموثـق بتاريخ 00/00/2000 من قبل مندوب رئيس مجـلس فـرع نقابة المحامين بدمشق .
المدعى عليه : السيد………………………… ، المقيم في دمشـق – حي………………. – شارع…………….- بناء………………..- طابق……. .

الموضوع : وصف حالة راهنة .

تملك الجهة المدعية السيارة نوع ……… طراز عام 0000 تحمل رقم لوحات (000000) .

وبتاريخ 00/00/2000 اقدم المدعى عليه ، وأثناء قيادتـه لسيارته نوع …….. طراز عام 0000 رقم لوحات (000000) على صدم سيارة الجهة المدعية المذكورة ملحقا بها أضرارا بالغة .
وكان رجال قسم شرطة المرور قد نظموا ضبطا بالحادث حمل رقم /0000/ وتاريخ 00/00/2000 وكان المدعي بحاجة لاستعمال سيارته المذكورة ، ولا يستطيع أن يتركها معطلة ، وبالتالي فهو عازم على إصلاحها ، محـتفظا بحـقه في الرجـوع عـلى المدعى عليه أمام القضاء المختص بطلب التعويض .
ولما كانت هنالك حالة من العجلة الزائدة ومسألة يخشى عليها من فوات الوقت ،

الأمر الذي يوجب اتخاذ تدبير مستعجـل بوصـف الحـالة الراهـنة لسيارة الموكل وبيان ماهية ونوع الأضرار اللاحـقة بها من جراء حادث التصـادم ،

مع بيان كلفة الإصلاحات اللازمـة ، والفترة الزمنية التي تستغرقها .
وكان من الثابت أن المادة 78 من قانون أصول محاكمات قد أجازت لقاضي الأمور المستعجلة أن يقرر ، وبناء على الطلب المقدم إليه ، وقبل دعوة الخصوم إجراء معاينة أو خبرة فنية وذلك في حالة العجلة الزائدة .
الطلب : لذلك جئنا بهذه الدعوى ، نلتمس بعد الأمر بقيدها في سجل الأساس المستعجـل لدى محكمتكم الموقرة ،

إعطاء القرار في غرفة المذاكـرة قبل دعوة الخصوم ، بإجراء الكشف الحسي والخبرة الفنية على سيارة المدعي ، المبينة في هذا الاستدعاء ، لوصف حالتها الراهنة وبيان ماهية الأضرار اللاحقة بهـا ، وكلفة إصلاحها ، والفترة الزمنية اللازمة لإنجاز تلك الإصلاحات ، مع بيان مقدار خياس القيمة بسبب الحادث .
ومن ثم دعوة الطرفين إلى اقرب جـلسة ممكنة وبعد المحاكمة والثبوت ، إعطاء القرار :
1) – بتثبيت وصـف الحالة الراهـنة وفقا لضـبط الكشـف وتقريـر الخبرة المزمع إجراءهما في هذه الدعوى .
2) – بتضمين الخاسر في دعوى الأساس الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة المترتبة في هذه الدعوى .
دمشق في 00/00/2000
بكل تحفظ واحترام
المحامي الوكيل

محكمة البداية المدنية بدمشق الموقرة
{ بوصـفها ناظرة بقضـايا الأمور المستعجلة}

الجهة المدعية : السيد …………….. ،

يمثله المحامي ……………….. ، بموجب سند توكيل بدائي … رقم (——-) الموثـق بتاريخ ——- من قبل مندوب رئيس مجلس فرع نقابة المحامين بدمشق .
المدعى عليه : السيد …………………….، المقيم في دمشق – حي …….. – شارع ……….- بناء ………. – طابق …… .

الموضــــوع : حجز احتياطي .

سبق للمدعى عليه وان حرر لامر الجهة المدعية الشيك رقم (00000000/0/00) والبالغة قيمته /0000000/ ………………. ليرة سورية ،

والمسحوب على المصرف التجاري السوري الفرع رقم /0/ بدمشق ، ولدى عرضه على المصرف المسحوب عليه بتاريخ 00/0/0000 تبين عدم وجود مؤونة كافية للوفاء به

(ربطا اصل الشيك المدون خلفه شرح المصرف المشعر بعدم وجود مؤونة كافية) .
تقدمت الجهة المدعية الى النيابة العامة بادعاء بموضوع الشيك المذكور احيل الى قضاء التحقيق حيث سجلت القضية برقم اساس 0000/0000

وهي منظورة من قبل السيد قاضي التحقيق ال…… بدمشق.
ولما كان من الثابت ان الاجتهاد القضائي للهيئة العامة لمحكمة النقض الذي هو بمنولة القانون قد استقر على:
{ لايحق لقضاة التحقيق والاحالة التصدي للحقوق الشخصية واذا فعلوا ذلك فإن أحكامهم معدومة ولمحكمة النقض أن تفرض رقابتها على تلك الأحكام طا لما أنها خارجة عن اختصاصهم

(هـ .ع 3 4 لعام 1974 ) }.
(قرار الهيئة العامة لدى محكمة النقض رقم 30 أساس 85 تاريخ 5/4/1994 المنشور في مجلة القانون لعام 1995 صفحة 83) .
ولما كان قد وصل إلى عـلم الجهة المدعية أن المدعى عليه ساع لتهريب أمواله المنقولة وغـير المنقولة بقصد الإضرار بها ومنعها من التنفيذ عليها ,

الأمر الذي يوجب اتخاذ تدبير مستعجل بإلقاء الحجز الاحتياطي على أموال المدعى عليه المنقولة وغير المنقولة أينما وجدت.
وكان من الثابت أن المادة 315 أصول المحاكمات قد نصت على اختصاص قاضي الأمور المستعجلة بإلقاء الحجز الاحتياطي .

وان بعضاً من الاموال المطلوب الحجز عليها موجودة في مدينة دمشق ،

كما اجازت المادة 317 من قانون اصول المحاكمات بعد تعديلها بالمادة 10 من القانون 1 لعام 2010 ان يكون الحجز لقاء كفالة تجارية.
وكانت الجهة المدعية تستند في طلبها إلقاء الحجز الاحتياطي على أموال المدعى عليه  إلى شيك مستوف لشرائطه الشكلية وممهور من البنك المسحوب عليه بان التوقيع المدون عليه مطابق للنموذج المحفوظ لدى المصرف ،

وبالتالي فان طلبها يتفق وأحكام الفقرة /د/ من المادة /312/ من قانون أصول المحاكمات .
وكان الاجتهاد القضائي مستقرا على :
{ ان الحجز الاحتياطي يتقرر في حال وجود مؤشر ولو بنسبة قليلة جدا على ترجيح احتمال وجود الحق وليس على ثبوت الحق}.
(قرار محكمة النقض رقم 1082 أساس 1773 تاريخ 24/11/1996 المنشور في مجلة المحامون لعام 2000 صفحة 891 ) .
وكان من الثابت قانونا أن جميع أموال المدين ضامنة للوفاء بديونه (المادة 235 من القانون المدني ) .
وكان الاجتهاد القضائي مستقراً على :
{ إن أموال المدين وحقوقه ضامنة لما عليه من ديون ويجوز حجزها وفاء لهذه الديون وأما عدم جواز الحجز فهو استثناء يترتب على من يتمسك به أن يثبته } .
( قرار محكمة النقض رقم 463 تاريخ 29/11/ 953 المنشور في مجلة المحامون لعام 1990 صفحة 631) .
الطلب: لذلك جـئنا بهذه الدعـوى ، نلتمس بعد الأمر بقيدها في سجـل الأساس المستعجـل لدى محكمتكم الموقرة ،

وعملا بأحكام المواد ، 312 و 315 و 317 من قانون أصول المحاكمات و 235 من القانون المدني وعملا بالاجتهاد القضائي المستقر ، إعطاء القرار في غرفة المذاكرة:
1) – بإلقاء الحـجـز الاحـتياطي على أموال المدعى عليه المنقولة وغير المنقولة أينما وجدت ضماناً لمبلغ وقدره ……………………………. ليرة سورية على ان تقدم الجهة المدعية كفالة تجارية تعادل قيمتها 3% من قيمة المبلغ المطلوب الحجز ضمانا له ، وخاصة:
أ] – جميع موجودات دار سكنه الكائنة في دمشق – حي ……… – بناء ………….. – طابق ………
ب] – العقار رقم {0000/00} من منطقة ……………… العقارية بدمشق .
2) – بتضمين الخاسر في دعوى الأساس الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة المترتبة في هذه الدعوى.
دمشق في 00/0/0000
بكل تحفظ واحترام
المحامي الوكيل

محكمة البداية المدنية الموقرة بدمشق

الجهة المدعية :  السيد ………………… ، يمثله المحامي ………….،  بموجب سند توكيل بدائي …رقم (000/0000) الموثق بتاريخ  00/00/0000 من قبل مندوب رئيس  مجلس فرع نقابة المحامين بدمشق .

المدعى عليه : السيد …………………..،المقيم في دمشق – حي …. – شارع ………..– بناء ………– طابق …. .

الموضوع :     تثبيت بيع { مانع أدبي } .

سبق للجهة المدعية وان اشترت من المدعى عليه المقسم رقم /00/ من العقار رقم /0000/ من منطقة …….. العقارية بدمشق المبينة أوصافه ومشتملاته في إخراج القيد العقاري المرفق ربطا ، وذلك لقاء ثمن متفق عليه دفعه المدعي عدا ونقدا عند إبرام ذلك الاتفاق ، إلا انه نظرا لوجود المانع الأدبي (المدعي ابن … شقيق … زوج …) لم يحرر عقد خطي ما بين الطرفين .

ولما كان المدعى عليه ممتنع عن إجراء الفراغ والتسجيل على اسم الجهة المدعية لدى الدوائر العـقارية المختصـة ، رغم قبضه لكامل الثمن وبدون مبرر أو مسوغ قانوني .

وكان من الثابت قانونا أن العقد شريعة المتعاقدين ومن الواجب تنفيذه  طـبقا لما أشتمل عليه وبشكل يتفق وموجبات حسن النية ،

كما وأن البائع  يلتزم بأن يقوم بما هو ضروري لنقل المبيع إلى المشتري وان يكـف عن أي عمل يجعل نقل ذلك الحق مستحيلا أو عسيرا كما وأن العقد هـو أحد أسباب كسب الحـق في التسجيل في السجـل العـقاري

( المواد 148 و 149 و 396 و 826 من القانون المدني) والمادة 11 من القرار 188 لعام 1926.

وكانت المادة /9/ من القرار رقم /188/ لعام 1926 ، قد أوجبت في الدعاوى العينية العقارية وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار المتنازع عليه.

ولما كانت  الجهة المدعية تثبت دعواها في حال إنكار المدعى عليه لما جاء فيها بالبينة الشخصية نظرا لوجود المانع الأدبي ما بين الطرفين وعملا بأحكام المادة 57 من قانون البينات:

{ يجوز الإثبات بالشهادة في الالتزامات التعاقدية حتى ولو كان المطلوب تزيد قيمته على خمسمائة ليرة سورية.

أ) ـ إذا وجد مانع مادي أو أدبي يحول دون الحصول على دليل كتابي.

ـ يعتبر مانعاً أدبياً أن لا يوجد من يستطيع كتابة السند أو أن يكون طالب الإثبات شخصاً ثالثاً لم يكن طرفاً في العقد.

ـ تعتبر مانعاً أدبياً القرابة ما بين الزوجين أو ما بين الأصول والفروع أو ما بين الحواشي إلى الدرجة الثالثة أو ما بين أحد الزوجين وأبوي الزوج الآخر.

ب) ـ إذا فقد الدائن سنده المكتوب لسبب لا يد له فيه.

جـ) ـ إذا طعن في العقد بأنه ممنوع بالقانون أو مخالف للنظام العام أو الآداب} .

وعملا بالاجتهاد القضائي المستقر على :

{ ـ تعتبر القرابة على الوجه المحدد في المادة 57 بينات مانعاً أدبياً من الحصول على دليل كتابي بين الأقارب. وهذا التعداد لدرجات القرابة هو تعداد حصري لا يجوز التوسع فيه أو الإضافة عليه.

ـ إن تحديد متى تعتبر صلة القرابة مانعاً أدبياً من الحصول على دليل كتابي في نص المادة 57 بينات حول هذه الصلة من مانع خاص ذاتي إلى مانع موضوعي عام. فيعتبر المانع قائماً بمجرد قيام هذه الدرجة من القرابة.

ـ إن الاجتهاد القضائي ذهب إلى أنه لا مجال لاعتبار درجات القرابة المشار إليها في المادة 39 مدني في مجال تطبيق المادة 57 بينات} .

(قرار محكمة النقض رقم 466 أساس 1165 تاريخ 18 / 3 / 1987 – سجلات محكمة النقض).

{ ـ إن القرابة المبينة في المادة 57 من قانون البينات تعتبر مانعاً أدبياً يجوز معه الإثبات بالشهادة ولو وجدت العداوة بين الأقرباء لأن النص جاء مطلقاً فيبقى على إطلاقه. ولأن النص سوغ الإثبات بالشهادة حين قيام الخصومة التي هي عنصر من عناصر العداوة}.

(نقض سوري أساس 3094 تاريخ 18 / 11 / 1955 مجلة القانون صفحة 28 لعام 1956).

الطلب:    لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها بسيطة غير خاضعة لتبادل اللوائح ، وضع إشارتها على صحيفة العقار رقم (0000/00) من منطقة ……. العقارية بدمشق .

ومن ثم دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعـد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :

 1) –  بتثبيت البيع الجاري ما بين الطـرفين ، وتسجيل المقسـم رقـم (000)  من العقار رقم (0000) من منطـقة ……….. العقارية بدمشق ، على اسم الجهة المدعية لدى أمانة السجل العـقاري بدمشق ، وترقين إشارة هذه الدعوى بعد التسجيل  .

2) –    بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة  .

    دمشق في 00/00/2000

 بكل تحفـظ واحترام

    المحامي الوكيل

 

 

محكمـة البدايـة المدنيـة الموقرة بدمشق

 الجهة المدعية  :     السيد ………………………. ، يمثـله المحامي …………………….، بموجـب سند توكيل بدائي … رقم (000/0000) الموثـق بتاريـخ 00/00/2000 من قبل مندوب رئيس مجـلس فـرع نقابـة المحامين بدمشق .

المدعى عليهم  :       السادة ………………………… ، أصالة عن نفسهم وإضافة لتركة مؤرثهم المرحوم ……………. ، والمقيمون في دمشق- حي ……….. – شارع ………………..- بناء ………………. – طابق ….. .

الموضوع  :       تثبيت بيع وتسجيل عقار  .

بتاريخ  00/00/0000 اشترت الجهة المدعية من المدعى عليهم كامل المقسم رقم (…) من العقار رقـم (0000) من منطقة …………  العقارية بدمشق ، الذي آل إليه إرثاً عن مؤرثهم المذكور أعلاه ، والمبينة أوصافه ومشتملاته وكونه مسجلا على اسم المؤرث في إخراج القيد العقاري المرفق ربطاً ، وذلك لقاء ثمن متفق عليه قبضه المدعى عليهم كاملا عند وقوع البيع المذكور(ربطا اصل عقد البيع) .

ولما كان المدعى عليهم ممتنعين عن إجراء الفراغ والتسجيل على اسم الجهة المدعية لدى الدوائر العـقارية المختصـة ، رغم قبضهم لكامل الثمن وبدون مبرر أو مسوغ قانوني .

وكان من الثابت قانوناً أن العقد شريعة المتعاقدين ومن الواجب تنفيذه  طـبقا لما أشتمل عليه وبشكل يتفق وموجبات حسن النية ، كما وأن البائع  يلتزم بأن يقوم بما هو ضروري لنقل المبيع إلى المشتري وان يكـف عن أي عمل يجعل نقل ذلك الحق مستحيلا أو عسيرا كما وأن العقد هـو أحد أسباب كسب الحـق في التسجيل في السجـل العـقاري (المواد 148 و 149 و 396 و 826 من القانون المدني) والمادة 11 من القرار 188 لعام 1926.

” المادة 148 :

1ـ إن العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا بإتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون.

2ـ ومع ذلك، إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الواسع توقعها، وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي، وإن لم يصبح مستحيلاً، صار مرهقاً للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة، جاز للقاضي، تبعاً للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين، أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول، ويقع باطلاً كل اتفاق على خلاف ذلك ” .

المادة 149 :

” 1ـ يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية.

2ـ ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه، ولكن يتناول أيضاً ما هو من مستلزماته، وفقاً للقانون والعرف والعدالة، بحسب طبيعة الالتزام”.

المادة 396 :

” يلتزم البائع أن يقول بما هو ضروري لنقل الحق إلى المشتري وأن يكف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلاً أو عسيراً ” .

المادة 826 :

” يكتسب حق التسجيل في السجل العقاري بالأسباب الآتية:

أ ـ بالإرث.        ب ـ بالهبات فيما بين الأحياء أو بالوصية.               ج ـ بالاستيلاء.

د ـ بالتقادم المكسب.                هـ ـ بالعقد “.

المادة 11 من القرار 188 لعام  1926 :

” الصكوك الاختيارية والاتفاقات المتعلقة بإحداث حق عيني أو نقله أو إعلانه أو تعديله أو إبطاله لا تكون نافذة حتى بين المتعاقدين إلا اعتباراً من تاريخ تسجيلها. ولا يمنع ذلك حق المتعاقدين المتبادل في المداعاة. فيما يتعلق بعدم تنفيذ اتفاقاتهم.

تطبق هذه الأحكام خاصة على الصكوك والاتفاقات العقارية والوقفيات. وحجج تجزئة حقوق الأوقاف التي تنظم أو تصدق من قبل كتاب العدل والمحاكم الشرعية “.

وكان الاجتهاد القضائي مستقرا على :

{ الادعاء على الوارث لا يتوقف على تسجيل العقار باسمه لأنه يعتبر مالكاً منذ الإرث}.

المناقشة:

” حيث أن الحكم الذي قضى برد الدعوى تأسيساً على أنها سابقة أوانها كان يجب إجراء معاملة الانتقال التي لا تصح مخاصمة الورثة في الدعوى قبل استكمالها.

وحيث أن هذا الذي قرره الحكم غير صحيح في القانون. ذلك أن المشترع قرر في المادة 826 أن الإرث هو سبب من أسباب اكتساب حق التسجيل في السجل العقاري.

وحيث أن من يملك أن يعقد عقداً على ماله الخاص يملكه من إرث اتصل به بصورة مشروعة ولا يؤثر على هذا الحق أن تكون إجراءات الانتقال قد اكتملت أم لا إذ يتفق أن يكون الوارث مضطراً لبيع حصته الإرثية ليترك على عاتق المشتري القيام بمتابعة معاملاتها. وكل قيد يحد من حقه في التصرف بحقه المشروع في الإرث إنما يكون مخالفاً لأحكام الشرع ولحق الملكية الذي تصونه القوانين الأساسية والتقنين المدني” .

(قرار محكمة النقض رقم 209 أساس 221 تاريخ 10 / 5 / 1967 المنشور في مجلة المحامون صفحة 332 لعام 1967) .

وكانت المادة /9/ من القرار رقم /188/ لعام 1926 ، قد أوجبت في الدعاوى العينية العقارية وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار المتنازع عليه  .

الطلب : لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها بسيطة غير خاضعة لتبادل اللوائح ، وضع إشارتها على صحيفة العقار رقم (0000) من منطقة …….. العقارية بدمشق .

ومن ثم دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعـد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار  :

1) –           بتثبيت البيع الجاري ما بين الطـرفين ، وتسجيل المقسـم رقـم (000)  من العقار رقم (0000) من منطـقة ……. العقارية بدمشق ، على اسم الجهة المدعية لدى أمانة السجل العـقاري بدمشق ، وترقين إشارة هذه الدعوى بعد التسجيل  .

2) – بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة  .

   دمشق في 00/00/2000

 بكل تحفـظ واحترام

    المحامي الوكيل

 

 

محكمـة البدايـة المدنيـة الموقرة بدمشق

 الجهة المدعية:   السيد ………………………. ، يمثـله المحامي …………………….، بموجـب سند توكيل بدائي … رقم (…/….) الموثـق بتاريـخ ../../2000 من قبل مندوب رئيس مجـلس فـرع نقابـة المحامين بدمشق .

المدعى عليه:   السيد ……………………… ، المقيم في دمشق – حي ………… – شارع …………………..-  بناء …………… – طابق …. .

الموضوع : تثبيت بيع وتسجيل عقار  .

بتاريخ 00/00/0000 اشترت الجهة المدعية من المدعى عليه كامل المقسم رقم (000) من العقار رقـم (0000) من منطقة ………. العقارية بدمشق ، والذي هو عبارة عن   ……. مؤلفة من ….غرف وصوفا ومنتفعات ، ومزودة …………. ، وذلك لقاء ثمن متفق عليه قبضه المدعى عليه كاملا عند وقوع البيع المذكور .

ولما كان المدعى عليه ممتنع عن إجراء الفراغ والتسجيل على اسم الجهة المدعية لدى الدوائر العـقارية المختصـة ، رغم قبضه لكامل الثمن وبدون مبرر أو مسوغ قانوني  .

وكان من الثابت قانوناً أن العقد شريعة المتعاقدين ومن الواجب تنفيذه  طـبقاً لما أشتمل عليه وبشكل يتفق وموجبات حسن النية ،

كما وأن البائع  يلتزم بأن يقوم بما هو ضروري لنقل المبيع إلى المشتري وان يكـف عن أي عمل يجعل نقل ذلك الحق مستحيلا أو عسيرا كما وأن العقد هـو أحد أسباب كسب الحـق في التسجيل في السجـل العـقاري ( المواد 148 و 149 و 396 و 826 من القانون المدني) والمادة 11 من القرار 188 لعام 1926.

وكان من الثابت أن إشارات دعوى وحجز احتياطي قد دونت على صحيفة العقار موضوع البيع وخشية من ورود إشارات جديدة فقد قبلت الجهة المدعية بنقل الملكية وتسجيلها على اسمها في قيود السجل العقاري مع وجود تلك الإشارات على الصحيفة العقارية شريطة  أن يبقى المدعى عليه مسؤولاً عن آثار ونتائج تلك الإشارات ، لا أن أمانة السجل العقاري امتنعت عن نقل الملكة بداعي وجود تلك الإشارات .

 ولما كان من الثابت أن اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض ، الذي هو بمنزلة القانون ولا يجوز مخالفته بأي حال من الأحوال ، قد استقر :

{ يمكن نقل ملكية عقار مثقلة بإشارة حجز إلى الغير دون رضاء الحاجز باعتبار أن وضع هذه الإشارة على صحيفة العقار من شأنه أن يحفظ حقوق صاحبها تجاه الأشخاص الآخرين الذين يريدون تسجيل حقوق عينية على العقار بحيث يعتبر المتعاقدون قابلين بما ينتج عن هذه الإشارة وبالتالي ليس لدائني المشتري بفرض وجودهم حق مزاحمة الحاجز أو مزاحمة دائني البائع لاستيفاء ديونهم  .. } .

(قرار الهيئة العامة لدى محكمة النقض رقم /20/ أساس /40/ تاريخ 24/5/1978 المنشور في مجلة المحامون لعام 1978 صفحة 335 اجتهاد ) .

وكانت المادة /9/ من القرار رقم /188/ لعام 1926 ، قد أوجبت في الدعاوى العينية العقارية وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار المتنازع عليه .

الطلب  :   لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها بسيطة غير خاضعة لتبادل اللوائح ، وضع إشارتها على صحيفة العقار رقم (0000/000) من منطقة ……. العقارية بدمشق .

ومن ثم دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعـد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :

 1) –       بتثبيت البيع الجاري ما بين الطـرفين ، وتسجيل المقسـم رقـم (000)  من العقار رقم (0000) من منطـقة ……….. العقارية بدمشق ، على اسم الجهة المدعية لدى أمانة السجل العـقاري بدمشق ، وترقين إشارة هذه الدعوى بعد التسجيل ، مع بقاء الاشارات المدونة على الصحيفة العقارية لمصلحة الغير .

2) –       بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة  .

    دمشق في  00/00/2000                           

  بكل تحفـظ واحترام

    المحامي الوكيل