تعد إجراءات التنفيذ على العقار من أعقد وأطو إجراءات التنفيذ. وتمر هذه الإجراءات بالحجز على العقار بوضع إشارة حجز على صحينته ومن ثم تبليغ المحجوز عليه بالحجز، وبعد ذلك تبدأ عملية بيع العقار من خلال إعداد قائمة شروط البيع وتحديد موعد جلسة البيع والإعلان العام والخاص عن البيع وزمأنه، ثم مرور عملية البيع بجلسات بيع أولى وثانية وثالثة، وصدور قرار الإحالة الأول والإعلان عنه بالصحف وتقرير زيادة العشر وما قد يترتب عليها الإعلان عن جلسة جديدة للبيع حيث يباع العقار في هذه الجلسة، ويصدر قرار الإحالة القطعي مع بيان آثاره. و بيان أحكام بيع العقار إزالةً للشيوع عند استحقاقة قسمته.

تمهيد

يمر بيع العقار بالمزاد العلني بإجراءات طويمة ومعقدة سنتناولها بالبحث، وعلى التوالي فيما يلي:

1- الإجراءات الممهدة للبيع

2- إجراءات البيع وزيادة العشر

3 – قرار الإحالة القطعية

4 – دعوى الإستحقاق

5- بيع العقار إزالةً للشيوع واستيفاء لمديون المؤمنة

الإجراءات الممهدة للبيع

بعد تسجيل الحجز على العقار لا بد من القيام بعدة أعمال إجرائية الغرض منها التمهيد لبيعه، فقد أوجب المشرع إعداد قائمة بشروط البيع وتبليغها لأصلحاب المصلحة وذلك لإتاحة الفرصة لهم بالإعتراض على هذه القائمة. وعليه فإن بحثنا للإجراءات الممهدة للبيع سيتناول شروط البيع. من جهة والإعتراض على قائمة شروط البيع من جهة ثانية.

وضع قائمة شروط البيع

أولا- إعداد القائمة:

بعد الانتهاء من عمليات حجز العقار ووضع اليد عليه وتقدير قيمته، يصار إلى إعداد قائمة شروط البيع تمهيداً لبيع العقار. ويجري إعداد القائمة من قبل مأمور التنفيذ بناءً على طلب أحد ذوي الشأن ( الدائن الحاجز أو أحد الدائنين  المشتركين ي الإجراءات أو أحد الدائنين  من أصحاب الرهن أو التأمين أو الامتياز ).(الفقرة  الأولى من المادة 386 أصول ).

ويجب أن تشتمل القائمة على البيانات التالية:( المادة 2/86 أصول )

1 – بيان السند التنفيذي الذي حصل الإخطار بمقتضاه.

2- تاريخ الإخطار.

3- تعيين العقارات المبنية في الإخطار مع بيان موقعها وحدودها ومساحتها أو أرقام محاضرها أو غير ذلك من البيانات التي تفيد تعيينيها.

4- شروط البيع والقيمة المقدرة.

5- تجزئة العقار إلى صفقات إن كان لذلك محل مع ذكر القيمة المقدرة لك صفقة.

1- بالنسبة لشروط البيع:

ويقصد بشروط البيع الشروط التي توجد عادة في عقود البيع مما يتعلق بدفع الثمن والفوائد وسائر مختلف الضمانات وحقوق الإرتفاق. ويمكن أن ترد في القائمة جميع الشروط التي لا تخالف النظام العام.

2- بالنسبة للقيمة المقدرة:

يراد بالقيمة المقدرة تم التي جرى تقديرها من قبل الخبير أو الخبراء الذين عينيم رئيس دائرة التنفيذ عند إجراء معاملة وضع اليد. على أنه إذا مضت فترة طويلة بين معاملة وضع اليد وبين وضع قائمة شروط البيع، لوجود وقف تنفيذ مثلاً، فإن من حق رئيس التنفيذ أن يعيد التخمين بطلب وبدون طلب، كما وأن من حقه إلا يعيده طالما أن البيع سيجري بصورة علنية وبطريق المزايدة التي تكفي لتصحيح القيمة المقدرة.

3- بالنسبة لتجزئة العقار:

يراد بتجزئة العقار إلى صفقات أن كان لذلك محل. أنه قد يرى رئيس التنفيذ، بناءً على طلب الدائن وأحد ذوي الشأن في الملف التنفيذي، أن مصلحة المدين تقضي بتجزئة بيع العقار إلى عدة صفقات، كما لو كان العقار بناءً كبيراً مؤلفاً من عدة طبقات أو أرضاً معدة للبناء واسعة المساحة، وكان في تجزئة اللبيع إلى صفقات من شأنه أن يزيد في قيمته نظراً لاحتمال ازدياد عدد الراغبين في دخو المزايدة.

وفي هذه الحالة لا بد من بيان حدود كل صفقة مع ذكر القيمة المقدرة لها . وفي مثل هذه الحالة لابد من أفراز العقار في السجل العقاري قبل عرضه للبيع، إذا لم يكن مفرزاً، ويتم ذلك بقرار من رئيس التنفيذ

وينفذ بواسطة مباشر الإجراءات الذي يتولى دفع نفقات الإفراز، ثم يجري تحصيلها من ثمن العقار بعد بيعه باعتبارها من النفقات القضائية التي استوجبتها إجراءات بيع العقار.

ونشير هنا، إلى أنه يجب تصحيح أوصا العقار المطروح للبيع وتثبيت الإنشاءات القائمة على العقار الموضوع اليد عليه ليطابق محضر وضع اليد مع بيان القيد العقاري بعد التصحيح  الأول صاف، وليصار بعد ذلك إلى طلب وضع قائمة شروط البيع. ويكمل الدائن مباشر الإجراءات بتصحيح  الأول صاف .

ثانياً- المستندات المرفقة بالقائمة:

نصت المادة 387 من قانون أصول المحاكمات على أنه يجب أن ترفق بقائمة شروط البيع المستندات التالية:

1 – شهادة ببيان الضريبة العقارية على العقار المحجوز وما عليه من تكليف. والقصد من ذلك إحاطة المشتري بالمزايدة علماً بما يترتب على العقار المراد بيعه من رسوم وضرائب سابقة لخزينة الدولة ويتوجب تسديدها من ثمن العقار قبل أي حق آخر وقبل نقل الملكية إلى الراسي عليه المزاد.

2- السند الذي يباشر التنفيذ بمقتضاه وهو من أوراق الملف التنفيذي ويكتفى بإرفاقه بالقائمة، والغاية من ذلك تمكين صاحب المصلحة من معرفة السند الذي ينفذ بالإستناد اليه ومراقبة صحته.

3- قيد السجل العقاري في تاريخ إلقاء الحجز أو على الأصح بعد وضع إشارة الحجز على صحيفة العقار، وذلك لمعرفة جميع الملاحظات والإشارات والحقوق المسجلة على العقار قبل الإشارة، ليمكن إخبار أصحابها بما تم من إجراءات طبقاً لأحكام المادة 388 أصول محاكمات، باعتبارهم أصبحوا طرفاً في الإجراءات.

على أن الحقوق والإشارات المسجلة بعد تسجيل إشارة الحجز على صحيفة العقار لا تعتبر نافذة.

 ثالثاً- إخبار ذوي الشأن بوضع القائمة:

1- لمن يوجه الإخبار ؟

بعد تنظيم قائمة شروط البيع وارفاقها بالمستندات وضمها إلى الملف التنفيذي، يتوجب على رئيس التنفيذ أن يحدد موعد جلسة للنظر في الإعتراضات التي يمكن أن ترد على هذه القائمة من أطراف الملف التنفيذي أو من كل صاحب مصلحة في الإعتراض عليها ( المادة 1/388 أصول ).

وليتمكن أصحاب المصلحة من الإعتراض، لا بد من إخبارهم بوضع قائمة شروط البيع. وعليه يجب إخبار كل من المدين والدائنون الذين سجلوا حجزاً لمصلحتهم والدائنون أصحاب الرهون والتأمينات والامتياز الذين قيدت حقوقهم قبل الحجز، ويجب أن يتم الإخبار قبل موعد تقديم الإعتراضات الذي حدده القانون بثلاثة أيام قبل جلسة البت بالإعتراضات، ليتمكنوا من تقديم اعتراضاتهم إذا شاؤوا في الموعد المحدد.

2 – مضمون ورقة الإخبار:

يتم الإخبار عن طريق المحضر ولا ترفق بورقة الإخبار صورة عن القائمة وعن مرفقاتها ، على أنه يجب أن يتضمن الإخبار، وفقاً لما نصت عليه المادة 389 أصول البيانات التالية:

آ- تاريخ إيداع قائمة شروط البيع أو على الأصح تنظيمها من قبل مأمور التنفيذ.

ب- تعيين العقارات المحجوزة بوجه الإجمال، أوصافها وحدودها وأرقام محاضرها ومناطقها العقارية.

ج- بيان القيمة المقدرة لكل صفقة. وذلك بحسب تقدير الخبرة في محضر وضع اليد.

د- تاريخ الجلسة المحددة للنظر فيما يحتمل تقديمه من الإعتراضات على القائمة و بيان ساعة انعقادها وتاريخ جلسة البيع وساعة انعقادها في حالة عدم تقديم اعتراضات على القائمة.

ونشير هنا، إلى أن تحديد تاريخ جلسة البيع يتم من قبل رئيس التنفيذ وليس من قبل مأمور التنفيذ بناءً على اقتراح من قبل مباشر الإجراءات ومأمور التنفيذ، وهذا ما سنوضحه لاحقاً.

ى- تنبيه المخاطب بلزوم الإطلاع على القائمة وابداء ما قد يكون لديه من أوجه البطلان أو الملاحظات بطريق الإعتراض عليها قبل الجلسة المشار اليها في الجلسة السابقة بثلاثة أيام على الأقل والا سقط حقه في ذلك .

والجدير بالذكر أن المشرع أجاز لكل شخص أن يطلع على قائمة شروط البيع في دائرة التنفيذ ( المادة 331 أصول )، ويجري عادة اطلاع الناس عليها بطريق لصقها على لوحة إعلانات الدائرة كما ويمكنهم أن يطلعوا عليها في قسم النزع بدائرة التنفيذ.

والصعوبة التي تظهر في الإخبار هو تبليغ أصحاب الحقوق المقيدة على صحيفة العقار عندما يكون هؤلاء مجهولي الإقامة أو متوفين ولا يعرف ورثتهم ولا محالت إقامتهم، ولتسيي إجراءات التنفيذ يصار إلى إبالغ ىؤالء في محلات إقامتهم الظاهرة في قيود السجل العقاري أن وجدوا فيها وإلا اعتبروا مجهولي الإقامة وجرى تبليغهم قائمة شروط البيع باللصق على لوحة إعلانات دائرة التنفيذ وبالنشر في صحيفة يومية (المادة 26 أصول ).