سبق لنا في مقالنا السابق والذي كان بعنوان

كيف تشتري عقاراً في سوريا ؟

أن بينا النصائح المطلوبة لشراء عقار وكيف تكتب العقد وما الى ذلك , وبعد هذه الخطوة عليك تسجيل هذا البيع في السجل العقاري كي يتم انتقال ملكية العقار من اسم البائع لاسم المشتري .

وهذه المعاملة هي معاملة لبيع عقار بيع شخصين عاديين , وقبل تنفيذ هذه المعالة علينا تجهيز بعض الثبوتيات والأوراق اللازمة لها  من الدوائر المالية أو العقارية أو القضائية.

أولاً : الأوراق المطلوبة لنقل ملكية عقار في سوريا :

1- طلب  خدمة موجه إلى رئيس مكتب التوثيق العقاري بالمنطقة التي يقع فيها العقار .

2- بيان قيد مالي للعقار ويستخرج من مديرية المالية وهو يحتوى على القيمة التخمينية للعقار وطبعا لايكون بسعر السوق الحقيقي بل أقل منه بكثير .

3- براءة ذمة مالية  للطرفين من مديرية المالية  وهو بمثابة اذن لتسجيل العقار المباع باسم المشتري بعد أن تم تسديد ضريبة البيع .

4- صورة عن الهوية الشخصية لكل من البائع و الشاري  واخراج قيد مدني لهما.

5- سند تعهد يذكر فيه القيمة الحقيقية للعقار المباع حيث أن الرسوم العقارية يتم حسابها  حسب السعر الأعلى للمصرح عنه في سند التعهد أو العقد أو السعر المذكور في بيان القيد المالي . 6- طابع شعبي ( الذي يبدأ من فئة المئة ليرة سورية ) حسب قيمة العقار .

7- سند التمليك ( الكرت الأخضر )  الذي يملك البائع بموجبه العقار المبيع , واذا لم يوجد يمكن الاستعاضة عنه ببيان قيد عقاري .

8-  نسخ من عقود البيع عدد 7 حيث يتم التوقيع عليها جميعا وترسل كل نسخة الى جهة مختصة لتسجيل هذا البيع

9- ايصال  مالي يشعر بدفع رسم نقل الملكية ( رسوم السجل العقاري غير ضريبة البيع )  يشتمل على رسم الطابع و السندات و الادراة المحلية وثمن العقد  وغيره.

10 – الموافقة الأمنية للبائع والمشتري  وهو من الأوراق الثبوتية التي طلبت حديثاً بعد أحداث 2011 .

ثانياً : اجراءات نقل ملكية عقار وكيف تتم معاملة نقل ملكية عقار ( منزل ) مثلاً :

في البداية عليك احضار ملف المعاملة الى مكتب التوثيق العقاري يحتوي العقود السبعة والتي يشرح مضمونها عملية البيع والشراء بين الطرفين والثمن المتفق عليه وقبول البيع والشراء بين الطرفين والاستلا والتلسيم وكل بنود عقد البيع بشكل فصل .

وكذلك على الملف أن يحتوي براءة الذمة من المالية وبيان القيمة المالية للعقار المباع .

يدقق رئيس مكتب التوثيق في الأوراق لبيان فيما اذا كانت صحيحة أم لا أو أن هناك نقص فيها

وبناء على بيان القيمة المالية للعقار يتم احتساب الرسم العقارية حيث  ينظم ارسالية ليدفع في المالية ويضم ايصال الدفع الى الملف مع بقية الاوراق ملف المعاملة  ويجب احضار البطاقات الشخصية عند اجراء المعاملة ليتأكد موظف التوثيق من شخصية البائع والمشتري.

وبعد أن يتأكد من شخصية البائع والمشتري ويسأل البائع فيما اذا كان قد باع فعلاً وقبض الثمن يسجل هذا البيع في دفتر خاص للعقود اليومية بعد أن يوقع رئيس المكتب أيضاً على كل نسخة من نسخ العقد.

ثم يتم ارسال العقد مع المصنف إلى شعبة التدقيق حيث يتم تدقيقه و الموافقة عليه و يتم تنظيم خلاصة خلف العقد يوقع عليها المدقق .

و يرسل بالخلاصة مع المصنف إلى المسجل الذي يقوم بتسجيل هذا العقد و البيع على الصحيفة العقارية في السجل العقاري للمنطقة حيث يتم شطب اسم البائع و تسجيل العقار على اسم المشتري .

و في المرحلة الاخيرة و بعد انهاء التسجيل يحول العقد إلى كاتب السندات الذي يقوم بكتابة سند التمليك على اسم الشاري و يسلم إلى مكتب السندات و عند استلام المشتري للسند الجديد يوقع في دفتر خاص و على مسؤليته باستلام السند .

ثالثاً : الموافقة الامنية لبيع العقارات في سوريا :

هذه الوثيقة أو الورقة أصبحت مطلوبة في عام 2015 وهي تطلب بكتاب موجه من السجل العقاري الى فرع الأمن السياسي لبيان فيما  اذا البائع أو الشاري لديه أي مشاكل قانونية أوأمنية.

ويقول أحد خبراء العقارات في سوريا  أن الخبير في شؤون العقارات أن التوجيه ضروري ويحفظ أمن المواطنين في ظل الظروف الراهنة لجهة عدم استغلال المجموعات الإرهابية لأي ثغرة موجودة في حالات البيع أو التنازل والإقـــامة في الأحياء الآمنة، ورأى يوسف أن هذا الإجراء ليس بجديد من حيث المضمون ولكنه جديد من حيث الصيغة لأن هذا الإجراء موجود في بطاقة التعريف للبائع والشاري التي تنظمها الجهات المختصة في مثل هذه الحالات.

عادة هذه الورقة بحاجة الى من اسبوع الى أشهر حسب كل منطقة . وفي حال أتى الكتاب بالرفض فلا يمكن للمعاملة أن تتم وستتوقف الى أن يتم ازالة السبب في عدم منح الموافقة الأمنية , وفي هذه الحالة على المشتري اما فسخ العقد واعادة الحال الى ما كان عليه قبل التعاقد أو رفع دعوى تثبيت بيع ووضع اشارة دعوى على العقار لضمان حقه.

محكمة البداية المدنية الموقرة بدمشق

الجهة المدعية :  السيد…………….. ، يمثله المحامي …………….. ،  بموجب سند توكيل بدائي …. رقم (……..) الموثق بتاريخ  ……. من قبل مندوب رئيس  مجلس فرع نقابة المحامين بدمشق .

المدعى عليهم :

1) –  السيد ……….،المقيم في دمشق – حي ….. .. – شارع ……….- بناء ……..- طابق  …. .

2) – السيد ………… ، المقيم في دمشق – حي  ….. – شارع …………- بناء ………..- طابق  …. 

3) – السيد ………… ، المقيم في دمشق – حي  ….. – شارع …………- بناء ………..- طابق  …. 

الموضوع :   تثبيت قسمة رضائية  .

تملك الجهة المدعية حصة تعادل (0000/2400) سهما من كامل العقار رقم (000) من منطقة ……………… العقارية ، ويملك المدعى عليهم باقي سهام ذلك العقار موزعة فيما بينهم حسب قيود السجل العقاري (ربطا اخراج قيد للعقار المذكور) .

وكان أطراف هذه الدعوى قد اتفقوا فيما بينهم على اقتسام ارض العقار المذكورة بصورة رضائية فيما بينهم ،

وقد كلفوا الخبير المساح السيد ……….. لاعداد مخطط وتقرير فني حول اقتسام تلك الارض ،

وقد تقدم الخبير بتقريره وبالمخطط الذي اعده بحيث قام بتوزيع تلك الارض الى اقسام تتناسب وحصة كل من المالكين على الشيوع ،

وقد وافق المالكون المذكورون على تلك القسمة واقترنت تلك الموافقة بتوقيع كل منهم على المخطط المعد من قبل الخبير كل على القسم الذي تضمن ذلك المخطط انه من نصيبه .

ولما كان من الثابت أن إجماع المالكين على قسمة المال الشائع يشكل عقدا ملزما لكل منهم بما جاء فيه عملا بأحكام المواد 148 و149 و204 من القانون المدني .

وكان الاجتهاد القضائي مستقرا :

{إن القسمة الرضائية ما بين المالكين المشتاعين لا تسري وتصبح نافذة بينهم إذا لم يوافق عليها جميع المالكين}.

(قرار الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم 117 أساس  175  لعام 1996 تاريخ 24/6/1996 المنشور في مجلة القانون لعام 1996 صفحة 35) .

{في دعاوى تثبيت القسمة يجب تمثيل كافة المالكين تمثيلاً صحيحاً وأن يكون إثبات القسمة بمواجهة الجميع }.

(قرار محكمة النقض رقم 545 أساس 991 تاريخ  18/4/1999 المنشور في مجلة المحامون لعام  2001 صفحة 283) .

{القسمة الرضائية تسري على المال الشائع سواء كان عقار أو منقول}.

(قرار محكمة النقض رقم 2150 أساس 2945 تاريخ  30/12/1999 المنشور في مجلة المحامون لعام 2001 صفحة 303) .

وكان أطراف هذه الدعوى يتمتعون بالأهلية الكاملة كما وان القسمة التي اتفقوا عليها تتناسب والأنظمة الإدارية النافذة التي تجيز توزيع ارض العقار الذي يملكونه على الشيوع.

وكان امتناع المدعى عليهم عن تثبيت القسمة الرضائية يخالف المباديء المذكورة سابقا ويجيز للجهة المدعية طلب إلزامهم بتثبيت القسمة وتسجيلها في قيود السجل العقاري عملا بأحكام المادتين 204 و 826 من القانون المدني .

الطلب :    لذلك جئنا بهذه الدعوى ، نلتمس بعـد الأمر بقيدها بسيطة غـير خاضـعـة لتبادل اللوائح ، دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعد المحاكمة والثبوت ، إعطاء القرار :

1) –      بتثبيت القسمة الرضائية ما بين اطراف هذه الدعوى وتوزيع ارض كامل العقار رقم (000) من منطقة ………… العقارية ما بين أطراف هذه الدعوى وفقا لتقرير الخبير وللمخطط المرفقين ربطا ، وتسجيل تلك القسمة في قيود السجل العقاري حسب الاصول .

2) –      بتضمين المدعى عليهم الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة .

  دمشق في …….         

                                                   بكل تحفظ واحترام

                                                                                     المحامي الوكيل

 

محكمة الصلح المدنية الموقرة بدمشق

الجهة المدعية: السيد ……………………. ، يمثله المحامي ……………….. ، بموجب سند توكيل صلحي عام رقم (…/…) الموثـق بتاريخ ../../2000  ، من قبل مندوب رئيس  مجلس فـرع نقابـة المحامين بدمشق.

المدعى عليه :السيد ………………….. ، المقيم  في دمشق  – حي …………. – شارع …………… –  بناء  ……………..- طابق ….  .

الموضوع : إخلاء لعلة ترك المأجور  .

تملك الجهة المدعية العقار رقم (0000/000) من منطـقة …….. العقارية بدمشق ، والمدعى عليه  شاغل لذلك العقار بصفة مستأجر ،

ولقاء بدل إيجار سنوي مقداره /0000/ ………..  ليرة سورية سنويا ،

والعقار المأجور عبارة عن دار للسكن تتألف من …..غرف ومنتفعات ومزودة بالماء والكهرباء ،تقع في دمشق – شارع ……..- بناء …………..- طابق …. .

(ربطا صورة عقد الإيجار ) .

 ولما كان المدعى عليه قد ترك العقار المأجور واستغـنى عن السكنى فيه نهائيا منذ فترة زمنية طويلة تتجاوز سنة كاملة ،

الأمر الذي يوجب إخلاءه من العقار المأجور ، عملا بأحكام الفقرة /ي/ من المادة /8/ من قانون الإيجارات رقم 6 لعام 2001 التي تنص على :

 ” إذا ترك المستأجر المأجور للسكن بلا مسوغ لمدة سنة كاملة دون انقطاع يدل دلالة قاطعة على استغنائه عنه نهائيا “.

ولما كان من الثابت أن واقعـة ترك المستأجر للمأجور بوصفها واقعة مادية ، يجـوز إثباتها بجميع طرق الإثبات بما في ذلك البينة الشخصـية والقرائن ،  

والجهة المدعية  تلتمس إجازتها لاثبات دعواها بالبينة الشخصية مبدية استعدادها لتسمية شهودها وبيان عناوينهم واسلاف الطابع القانوني بمجرد أن تقرر المحكمة الموقرة إجازتها للإثبات بهذه الوسيلة ،

ونشير بهذا الصدد إلى ما استقر عليه الاجتهاد القضائي :

{إذا طلب أحد الخصوم إثبات واقعة بالشهادة فيتوجب على المحكمة أن تفصح عن رأيها وأن تبين ما إذا كانت هذه الواقعة منتجة في النزاع ومما يجوز إثباته بالبينة الشخصية وفي حال الإيجاب تعمد إلى تكليفه لتسمية شهوده أصولا} .

(قرار محكمة النقض رقم 795 أساس إيجارات 602 تاريخ 19/10/1975 المنشور في مجلة المحامون صفحة 101 لعام 1976) .

(قاعدة 2 ـ قانون البينات في المواد المدنية والتجارية ج1 ـ استانبولي ـ صفحة 64) .

{إن الخصوم غير مكلفين بتسمية شهودهم ما لم تجزهم المحكمة إثبات دفوعهم بالبينة الشخصية ابتداء} .

(قرار محكمة النقض  رقم 1716 اساس ايجارات 2428 تاريخ 26/7/1987 المنشور في مجلة المحامون صفحة 578 لعام 1987) .

 

كما وان إثبات هذه الواقعة يتطلب اتخاذ تدبير مستعجل بإجراء الكشف الحسي على العقار موضوع الدعوى لوصف الحالة الراهنة والتثبت من واقعة الترك .

الطلب:   لذلك جـئنا بهذه الدعـوى نلتمس بعد الأمر بقيدها في سجل الأساس لدى محكمتكم الموقرة ، إعطاء القرار في غـرفة المذاكـرة بإجراء الكشف الحسي على العقار المأجور لوصـف حالته الراهنة والتثبت من واقعـة ترك المدعى عليه له.

 ومن ثم دعـوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :

1) –  بتثبيت وصف الحالة الراهنة وفقا لضبط الكشف المزمع إجراؤه .

2) –   بإلزام المدعى عليه بإخلاء العـقار المأجـور وتسليمه إلى الجهة المدعية خاليا من الشواغل.

3) – بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .

                    دمشق في 00/00/0000

                                                                                        بكل تحفظ واحترام

                                                              المحامي الوكيل

 

 

عقد قسمة رضائية

في هذا اليوم ال …….. ال…….. من شهر ……… من عام ألفين و ……. ميلادية ، تم التعاقد ما بين :

الفريق الأول : السيد …… بن …… تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /000/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {000000/0000000} الصادرة عن أمين السجل المدني في …… بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………. – شارع …………. –  بناء ………… – طابق …. .

الفريق الثاني : السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {000000/0000000} الصادرة عن أمين السجل المدني في …… بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………. – شارع …………. –  بناء ………… – طابق …. .

الفريق الثالث :    السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {000000/0000000} الصادرة عن أمين السجل المدني في …… بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………. – شارع …………. –  بناء ………… – طابق …. .

المقدمة :   يملك الموقعون على هذا العقد كامل العقار رقم (0000) من منطقة ……… العقارية ، وذلك بواقع :

• – (000ر0000/2400) سهما للفريق الأول .
• – (000ر0000/2400) سهما للفريق الثاني .
• -(000ر0000/2400) سهما للفريق الثالث .

والعقار المذكور عبارة عن ……………. تقع في  …………………. .

وكان الفرقاء الموقعون على هذا العقد قد اتفقوا واجمعوا بوصفهم المالكين لكامل سهام العقار المذكور على قسمته فيما بينهم قسمة رضائية ، واختاروا بالإجماع الخبير المساح ………….. كي يقوم بإعداد المخطط اللازم لتوزيع مساحة ذلك العقار فيما بينهم كل بحسب السهام التي يملكها من ذلك العقار وفوضوه بالصلاحيات الكاملة بما فيها التجنيب …. فتقدم الخبير بتقريره المتضمن توزيع ذلك العقار وقسمته فيما بين المتعاقدين وارفق به مخططا يوضح فيه القسم من العقار الذي خصصه الخبير لكل من المتعاقدين .

وكان المتعاقدون ، وبعد اطلاعهم على ما جاء في ذلك المخطط ، قد وافقوا على ما جاء فيه جملة وتفصيلا ووقع كل منهم بجانب القسم الذي خصّه الخبير به إعلانا بقبوله بذلك القسم وموافقته على التوزيع الذي قرره الخبير ، واعتبروا ذلك التقرير والمخطط المرفق به جزأ لا يتجزأ من هذا العقد وتسري عليهما أحكامه.

و إعلانا لماهية القسمة الجارية ما بين المتعاقدين ولماهية حقوق والتزامات كل منهم  بمواجهة الآخرين جرى تنظيم هذا العقد متضمنا ما يلي:

أولا –   تعتبر مقدمة هذا العقد جزءا لا يتجزأ منه ويرجع إليها في تفسير أحكامه وبيان المقصود ببنوده .

ثانيا –   بموجب هذا العقد فقد اقتسم الموقعون عليه العقار رقم (0000/00) من منطقة ……… العقارية وذلك وفقا للمخطط المعد من قبل الخبير المساح السيد ………… وقبل كل منهم بالقسم من العقار الذي خصه الخبير به .

ثالثا –   تنفيذا للقسمة الرضائية موضوع هذا العقد فقد تسلم كل متعاقد القسم الذي خصه الخبير به تسليما ماديا وقانونيا ليتصرف به تصرف المالك بملكه ، وذلك بعلم ومعرفة وموافقة و حضور المتعاقدين الآخرين ، ويعتبر كل متعاقد مالكا للقسم الذي اختص به بجميع مشتملاته وما احتوى عليه وثماره القانونية ، اعتبارا من تاريخ التوقيع على هذا العقد ، وعلى أن يسري أثر الملكية بالنسبة للغير من تاريخ التسجيل في قيود السجل العقاري .

رابعا –  التزم كل متعاقد بعدم التعرض للمتعاقدين الآخرين في حقوق كل منهم بالقسم الذي اختص به بموجب هذا العقد والمخطط المرفق به ، ويكون ضامنا للتعويض عن أي عطل أو ضرر قد ينجم جراء صدور مثل ذلك التعرض عنه .

خامسا –         يلتزم كل متعاقد بالحضور أمام المرجع القضائي أو الرسمي الذي قد يدعوه إليه متعاقد آخر من اجل تثبيت هذه القسمة الرضائية وتسجيلها في قيود السجل العقاري أصولا .

سادسا –         حرر هذا العقد على ثلاث نسخ أصلية احتفظ كل متعاقد بواحدة منها بعد أن جرى التوقيع عليها من جميع المتعاقدين أصولا . 

                الفريق الثالث                الفريق الثاني             الفريق الأول

       

لتحميل وقراءة نص النظام الأساسي لشركة التطوير العقاري المحدودة المسؤولية في سوريا يرجى الضغط هنا

بسبب الأحداث الجارية في سوريا فقد كثرت حالات شراء وبيع العقارات في سوريا ويذكرون في اعلانهم نوع ملكية العقار ابتداء من السجل العقاري الذي يسمى ( طابو أخضر) ثم الوكالة غير القابلة للعزل او ملكية الأسهم او حكم المحكمة.

وقسم كبير من الناس ربما لاتعي أوتعلم الفرق بين هذه التسميات في الملكية, لذلك سنقوم بشرحها بطريقة سهلة وبسيطة ليفهمها عامة الناس وخاصة من ناحية المخاطر والحجية القانونية  .

1 – الطابو الأخضر ( السجل العقاري ) :

وهو أقوى أنواع الملكية لأنه مسجلة لدى مديرية المصالح العقارية والتي تعد صحيفة لكل عقار موجود في سوريا تسجل فيه الملكيات والاشارات الواردة على العقار , زفي كل محافظة أو مدينة أو مركز منطقة في سوريا هناك دائرة للسجل العقاري.

أما ورقة الطابة أو سند الملكية فهو عبارة عن كرتونة خضراء مائل للأزرق تحتوى كل معلومات العقار من اسم المالك ومقدار حصته وورقم العقار والمنطقة العقارية والمحافظة .

وهذا السند ليس بذات قيمة سوى أنه أهم اثبات شكلي للملكية وفي حال ضياعه عليك التقدم بمعاملة بدل ضائع للسجل العقاري الذي يتبع له مكان العقار ويتم الاعلان عنه بالصحفالرسمية ث يسلموك بدلاً عنه .

– وفي بعض الحالات تكون الملكية مسجلة في الصحيفة العقارية بشكل صحيح لكن المالك لا يملك هذا السند بسبب وجود تغيير في أوصاف العقار وهذا ليس بعائق في اجراء نقل الملكية اذا يتم حينها تنظيف تكليف بتصحيح أوصاف العقار ويرسل الى دائرة المساحة.

 – وأحيانا يكون سند الملكية ضائع وهذا أيضا لامشكلة فيه اذا أنه يمكن نقل الملكية واجراء عاملة بدل الضائع عن سند الملكية.

– واذا أردت شراء عقار مسجل في السجل العقاري ومالكه يحمل سند الملكية فعليك اولاً استخراج بيان قيد عقاري للعقار الذي ستشتريه اذا ربما على العقار اشارات بيع أو اشارات رهن أو غيرها من القيود حصلت بعد أن استلم المالك سند الطابو .

 – ويفضل عند شراء أي عقار وقبل دفع أي عربون التأكد من السجل العقاري واستخراج بيان قيد عقاري حديث للعقار واستشارة محامي في كتابة العقد وخاصة بعد أن صار يطلب موافقة أمنية للبائع والشاري فهو خبير في الأمور وهو من سيضع لك الشروط التي تحميك .

– ولاتنسى أن تستخرج مخطط عقاري من دائرة المساحة أو مخطط افراز للعقار لتتأكد من العقار الذي ستشريه هو نفسه الموجود  في المخطط وتطابق الأوصاف واتجاهات العقار المشترى مع أوصافه في المخطط المساحي , فأحياناً يتم شراء عقار بجانب العقارالمطلوب بسبب عدم مطابقة أوصاف العقار مع المخطط المساحي.

– وعليك أخذ اعلم أن المعاملة سوف تتم في مبنى دائرة السجل العقاري وليس في مكان آخر عدا طبعا العقارات التي يكون سجلها في السجل المؤقت أو في الجمعية السكنية أو المؤسسة العامة للاسكان فهم يعتبروا أيضا بمثابة سجل عقاري مبدئي يتم بعدها نقل الملكية الى السجل العقاري لكن بعد الانتهاء من اجراءات الجمعية أو السجل المؤقت.

2 – عقار حكم المحكمة

وهذا النوع يعني أن مالك العقار يحوز حكماً مكتسب الدرجة القطعية ومبرم من المحكمة المختصة التي يتبع لها موقع العقار يفيد بشراءه هذا العقار ويذكر في بنود الحكم تثبيت شراء فلان للعقار رقم كذا منطقة عقارية كذا وأوصافه كذا .

وأما سبب لجوء المشتري لهذه الطريقة فهي عديدة ومنها عدم افراز العقار او صعوبة الحصول على الموافقة الأمنية.

ونشير هنا الا أنه بموجب قانون اصول المحاكمات لايمكن أن تتم هذه الدعوى الا عن طريق محامين وليس أصحاب العلاقة.

وتتم هذه العملية باقامة ورفع دعوى تثبيت بيع حيث يقوم الطرفان بتوكيل محامين لمتابعة الموضوع ويكون الدفع عند إقرار وكيل المالك أمام المحكمة بصحة البيع وبقبضه الثمن المتفق عليه وتقوم المحكمة بإجراء الكشف على العقار ومن ثم يصدر حكم بتثبيت البيع بعد أن تم وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار وننوه إلى أنه الإقرار أمام المحكمة له حجية ولا يمكن الرجوع عنه، ولكن نؤكد على أن يتم اختيار المحام الوكيل من المتخصصين والموثوقين وأن يكون محاميك من قبلك ومحامي البائع من قبله ليكون مسؤولاً أمامك عن إنجاز المهمة بشكل كامل.

 

3- الملكية بموجب وكالة كاتب العدل غير قابلة للعزل:

يعد هذا النوع من أنواع الملكية درجة أقل من الدرجتين السابقتين ولكن له حجية وليس سيء، ولكن يجب أن يتم بشكل دقيق.

 ومعنى هذه الحالة أن يقوم المالك للحصة السهمية أو العقار بتنظيم وكالة خاصة عند الكاتب بالعدل المختص تتضمن توكيل البائع للشاري وتفويضه بنقل وفراغ ملكية العقار أو الحصة السهمية وكالة غير قابلة للعزل، و هنا لا بد من التنويه إلى عدة نقاط إذا ما كان البائع يملك العقار بموجب تسلسل وكالات لابد من التأكد من وجود هذه الوكالة و أن الوكالة التي بحوزته مصدقة حديثاً.

 و أما بالنسبة للسؤال الذي يتبادر للأذهان حول أن الوكالة الغير قابلة للعزل يمكن عزلها ؟! نعم يمكن عزلها و لكن برضى الطرفين لتعلق حق الوكيل بها والوكالة لا تنتهي بوفاة الموكل – البائع – وتسري بمواجهة ورثته، ولكن هنا لابد من أن نؤكد كما بينا أن العبرة للسجلات العقارية و لذا ننصح بأن يقوم المشتري بعد تنظيم الوكالة برفع دعوى ووضع إشارة الدعوى بموجب على الوكالة على صحيفة العقار لحماية حقه في الملكية تجاه الغير، ففي بعض حالات الاحتيالية قد يقوم البائع بتنظيم عدة وكالات غير قابلة للعزل لعدة أشخاص وقبض الثمن ومن ثم السفر خارج القطر ويكون الحق لمن قام بوضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار مسبقاً.

كما نؤكد إلى أننا نرى العديد من الحالات في المحاكم والملكيات التي كانت بموجب وكالات غير قابلة للعزل ولم يقم أصحابها بوضع إشارات على صحيفة العقار كانت الطامة الكبرى في أن سجلات الكاتب بالعدل في بعض المناطق الريفية تعرضت للتلف بسبب الأوضاع التي عصفت بالبلاد و يعتذر مع ذلك الحصول على صورة مصدقة عن الوكالات وهذا الموضوع يجب التنبه له ولن نخوض به لتشعبه ونكتفي بهذا التنويه من ضرورة وضع إشارة الدعوى بعد تنظيم الوكالة كطبقة حماية إضافية.

وفي هذه الحالة غالباً ما تكون الأرض زراعية و تم بناء مخالفة عليها نشير إلى أن بعض المخالفات القديمة يمكن تسويتها والمصالحة عليها بإجراءات معينة.

4- الملكية بعقد بيع قطعي فقط وساعة كهرباء:

هذه الطريقة للملكية تكثر في مناطق المخالفات أو أملاك الدولة، وهي من أضعف أنواع الملكية.

 حيث أن الملكية تعتمد على ورقة عقد موقعة بين الطرفين قد يكون في بعض الحالات أساس ملكية الأرض المبني عليها عائدة للدولة.

وهنا يكون لوضع اليد على العقار أهمية بعد العقد حتى لا يحدث تزاحم في البيوع، ولكن الناس يميلون إلى شراء هذا النوع من العقارات لتدني أسعارها مقارنة بالنسبة للعقارات ذوات الملكية الأقوى.

 ومن الجدير بالذكر إلى أن نقل ملكية عداد الكهرباء أو المياه أو المالية لا تعد أسناد ملكية ولا حجية لها في ذلك و هو أمر شائع للترغيب وإن تعارف الناس وشراء هكذا نوع من أنواع العقارات ليس دليلاً على صحتها أو سلامتها ويمكن رد ذلك إلى حسن نية البائع وحظ المشتري في عدم الوقوع بين يدي المحتالين لذلك ننصح بأن عقار ملكيته من أنواع الملكيات المذكورة أعلاه ولو كان بمواصفات أقل أفضل من شراء عقار مخالف بموجب عقد.

وإن كان الأرض ملك للدولة كما في العشوائيات المبنية على أملاك دولة فإنها لا تعطي المشتري بموجب عقد حقاً لدى الدولة كون البائع باع ما لا يملك ولكن كون الدولة مطلعة على الأوضاع السائدة فقد تأخذ بموضوع تعويض واعتبار العقد كقرينة وذلك موضوع احتمالي غيبي.

وأخيراً في حال شراء عقار بشكل عام مخالف لابد من مراجعة محام مختص للقيام بإجراءات قانونية معينة للحصول على وثيقة تثبت قدم وضع اليد والمخالفة حتى إذا ما صدرت إعفاءات للمخالفات يكون لدى الشاري ما يثبت به قدم المخالفة وقابليتها للتسوية.

5- شراء حصة من عقار على الشيوع

لا بد لنا من الانطلاق من تعريف الملكية على الشيوع بشكل مبسط هي أن يكون العقار عائد لعدة مالكين لحصص سهمية غير مفرزة، وكمثال على ذلك عند وفاة المالك يتم نقل الملكية إلى ورثته بصفتهم خلفاً لمؤرثهم ولكن لم يتم تخصيص أو تحديد كل وارث بجزء معين من العقار وهنا يكون المالكين على الشيوع لمجموع الحصص السهمية المكونة للعقار كاملاً.

وهنا عند شراء العقار يجب إما التوقيع مع جميع مالكي الحصص أو ثلاث أرباع المالكين ويتوجب الحصول على نسخة عن عقد تخاصص بين مالكي الحصص السهمية حتى لا يدخل الشاري بموضوع دعوى إزالة الشيوع وهي دعوى هدفها أن تقوم المحكمة المختصة بإنهاء حالة الشيوع و تقسيم الملكية بين مالكي الحصص وفق إجراءات معينة، وينصح في هذا النوع من التملك وضع اليد و استلام العقار كخطوة وقائية.

وفي ختام هذا المقال ننوه الى استشارة محامي في حال شراء اي عقار وحتى قبل دفع العربون مع التنويه أن المبلغ الذي يذكر عادة في عقود البيع المطبوعة الجاهزة هو جزء من الثمن وليس عربون وان العقد بصيغته الحالية يفيد بأن منظميه أرادوه بيعاً قطعياً لارجوع فيه ولانكول عنه وبمعنى آخر فانه عند دفعك العربون أو قبضك العربون لايحق لك فسخ العقد واعادة العربون.

مرفق صورة سند ملكية طابو