صيغة
محكمة البداية المدنية في ….. الموقرة
الجهة المدعية : السيد……………………………، يمثلها المحامي …………. بموجب سند توكيل بدائي … رقم (000/0000) الموثق بتاريخ 00/00/0000 من قـبل مندوب رئيس مجلس فرع نقابة المحامـين بدمشق.
المدعى عليه: السيد …………………… المقيم في دمشق – حي ………. شارع ………… – بناء ………. طابق …. .
الموضوع : تثبيت تملك عقار بالالتصاق .
أولا – في الوقائع :
تضع الجهة المدعية ومنذ اكثر من خمسة عشر عاما يدها على قطعة من الأرض من العقار رقم {0000} من منطقة …………… العقارية تبلغ مساحتها {0000} مترا مربعا تقريبا ،
وقد أشادت عليها بناء مكوناً من ……………. كما قامت بغرس الأرض المـحيطة بذلك البناء بأشجار مثمرة وباغراس وصل عمر بعضها ما يزيد عن …….عاما ،
وغرست فيها أيضا بئر ماء مركب عليه مضخة تعمل بالكهرباء يروي تلك القطعة من الأرض إضافة إلى …………………
وأنفقت في سبيل ذلك مبالغ طائلة تتجاوز قيمة الأرض نفسها ….
كما قامت المؤسسة العامة للكهرباء ، وبناء على طلب من الجهة المدعية ، بتركيب ساعة كهرباء في تلك الأرض.
واستمرت حيازة الجهة المدعية لتلك القطعة من الأرض من تاريخ دخولها إليها قبل ما يزيد عن خمسة عشر عاما وحتى الآن بصورة هادئة وعلنية ومستمرة بدون أي منازعة أو معارضة من أي شخص طبيعي أو اعتباري أو دائرة رسمية أو غيرها من الجهات الأخرى … .
وكان دخول الجهة المدعية إلى قطعة الأرض المذكورة قد تم بناء بحسن نية وبناء على موافقة من المدعى عليه تمثلت
{ بإعارتها تلك الأرض مع السماح لها بالبناء عليها … أو بناء على عقد إيجار مع السماح لها بالبناء على تلك الأرض أو …}
ومعتقدة انه سوف يملكها تلك الأرض بعد إشادة البناء والاغراس عليها ،
وتأيد حسن النية لدى الجهة المدعية أيضا باستمرار الاشغال لمدة خمسة عشر عاما دون منازعة أو معارضة من المدعى عليه أو غيره من الجهات الأخرى الرسمية منها أو العادية.
إلا انه في الآونة الأخيرة ابتدأ المدعى عليه يعارض الجهة المدعية ويتعرض لوجودها ضمن تلك الأرض ،
الأمر الذي دفعها لإقامة هذه الدعوى وطلب تثبيت ملكيتها لقطعة الأرض المذكورة بطريق الالتصاق والى طلب منع المدعى عليه من معارضتها في تملك تلك القطعة من الأرض.
ثانيا – في القانون :
لما كان من الثابت أن الجهة المدعية قد دخلت العقار رقم 0000 من منطقة …… العقارية وأشادت على القطعة منه موضوع هذه الدعوى بناء ونصبت فيها غراسا ،
وهي حسنة النية معتقدة أنها سوف تتملك تلك القطعة من الأرض مستقبلا بطريق الالتصاق بعد أن سمح لها المدعى عليه بإشادة البناء وغرس الأشجار وبالتالي فان الجهة المدعية عندما دخلت تلك الأرض وأشادت البناء والاغراس عليها كانت تعتقد أنها تبني في عقار ملك لها.
وكان من الثابت قانوناً أن حسن النية من الوقائع المادية الجائز إثباتها قانونا بمختلف وسائل الإثبات بما في ذلك البينة الشخصية والقرائن
{ المادة 52 من قانون البينات }
كما استقر الاجتهاد القضائي على :
{ إن حسن النية لدى الباني والغارس في أرض الغير حين البناء والغرس، هو من الوقائع المادية التي يجوز إثباتها بالشهادة والقرائن} .
[ قرار محكمة النقض رقم 22 تاريخ 14/1/1975 – سجلات محكمة النقض) .
{ إن حسن النية من الوقائع المادية التي يجوز إثباتها بجميع طرق الإثبات.
وعليه فإن ثبوت إقامة البناء بإجازة من المالك للأرض على أساس أن سيقوم ببيعها للباني يوفر شرط حسن النية في البناء باعتبار أن البناء يكون قد تم مع المالك الأصلي} .
( قرار محكمة النقض رقم 3079 تاريخ 30/12/1965 – سجلات محكمة النقض).
{ إن معنى حسن النية في مجال التملك بالالتصاق هو أن يعتقد الباني أو الغارس أن لـه الحق في إقامة المنشآت أو غرس الاغراس لاعتقاده أنه يحدث ذلك في ملكه،
ولا يشترط السبب الصحيح كشرط مستقل. وإن حسن النية من الوقائع المادية التي يجوز إثباتها بجميع طرق الإثبات.
وإذا كان الباني حائزاً للأرض بنية تملكها، فإن حسن نيته يتمثل عادة في اعتقاده أنه يملك الأرض} .
(نقض سوري رقم 22 أساس 532 تاريخ 14 / 1 / 1975 مجلة القانون 233 لعام 1975) .
والجهة المدعية تلتمس إجازتها لإثبات حسن نيتها بالبينة الشخصية وهي مستعدة لتسمية شهودها وبيان عناوينهم واسلاف الطابع القانوني بمجرد أن تقرر محكمتكم الموقرة إجازتها للإثبات بهذه الوسيلة ، منوهين إلى ما استقر عليه الاجتهاد القضائي :
{إذا طلب أحد الخصوم إثبات واقعة بالشهادة فيتوجب على المحكمة أن تفصح عن رأيها وأن تبين ما إذا كانت هذه الواقعة منتجة في النزاع ومما يجوز إثباته بالبينة الشخصية وفي حال الإيجاب تعمد إلى تكليفه لتسمية شهوده أصولا} .
(قرار محكمة النقض رقم 795 أساس إيجارات 602 تاريخ 19/10/1975 المنشور في مجلة المحامون صفحة 101 لعام 1976) .
{إن الخصوم غير مكلفين بتسمية شهودهم ما لم تجزهم المحكمة إثبات دفوعهم بالبينة الشخصية ابتداء} .
(قرار محكمة النقض رقم 1716 أساس إيجارات 2428 تاريخ 26/7/1987 المنشور في مجلة المحامون صفحة 578 لعام 1987) .
وكان من الثابت قانونا انه من حق الجهة المدعية طلب تملك قطعة الأرض التي أشيد عليها ذلك البناء وزرعت فيها الاغراس بالالتصاق عملا بأحكام المادة /889/ من القانون المدني خاصة وان قيمة البناء والاغراس تزيد عن قيمة الأرض نفسها :
{ 1 ـ إذا كان الغير الذي شيد الأبنية، أو غرس الأغراس، ذا نية حسنة، فلا يكون مسؤولاً تجاه مالك العقار عن الثمار التي استوفاها، ولا تقع عليه إلا تبعة التلف أو الضرر الذي حدث بسببه.
2 ـ وإذا كان قد بنى أو غرس على الأرض المطلوب استرجاعها، فلا يجبر على نزع الأبنية التي بناها، ولا الأغراس التي غرسها، ويدفع لـه تعويض عن التحسين الذي حصل للأرض بسبب هذه الأبنية والاغراس.
3 ـ وإذا كانت الأبنية والأغراس ذات قيمة تفوق قيمة الأرض، فلصاحب الأغراس والأبينة الحق في أن يتملك الأرض المبني عليها والمغروسة لقاء دفع قيمة رقبتها للمالك}.
ولما كان من الثابت أن البناء الذي أشادته الجهة المدعية والاغراس والأشجار التي زرعتها على قطعة الأرض موضوع الدعوى تفوق قيمتها عشرات المرات قيمة تلك الأرض ،
سواء جرى التقدير وفقا لأحكام القانون رقم /3/ لعام 1976 أم جرى وفقا للقيمة التجارية ،
وكان التثبت من ماهية وقيمة البناء الذي إشادته والاغراس التي زرعتها الجهة المدعية على قطعة الأرض موضوع الدعوى وأنها تفوق قيمة الأرض نفسها يتطلب إجراء الكشف الحسي والخبرة الفنية الهندسية لوصف حالتها الراهنة وتقدير قيمة البناء والاغراس وكذلك تقدير قيمة قطعة الأرض المبني عليها بتاريخ إقامة هذه الدعوى وفقا لما استقر عليه الاجتهاد القضائي :
{عند النظر في طلب تملك الأرض من قبل من غرسها بحسن نية، تقدر قيمة الأرض والغراس يوم رفع الدعوى لبيان أيهما أكثر} .
(قرار محكمة النقض رقم 153 أساس 101 تاريخ 23/3/1965 المنشور في مجلة المحامون صفحة 120 لعام 1965)
الطلب : لذلك جـئنا بهذه الدعـوى نلتمس بعد الأمر بقيدها بسيطة غـير خاضعـة لتبادل اللوائح ، إعطاء القرار في غرفة المذاكرة :
أ} – بوضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار رقم 0000 من منطقة ……. العقارية .
ب} – بإجراء الكشف الحسي والخبرة الفنية الهندسية على قطعة الأرض موضوع الدعوى لوصف حالتها الراهنة وبيان ماهية البناء والاغراس المشادة عليها وعمرها الزمني وتقدير قيمتها وكذلك تقدير قيمة تلك القطعة على ضوء القانون رقم 3 لعام 1976 .
ومن ثم دعوة الطرفين إلى اقرب جلسة ممكنة ، وبعد المـحاكمة والثبوت إعطاء القرار :
1} – بتثبيت وصف الحالة الراهنة وفقا لضبط الكشف وتقرير الخبرة المزمع إجراءهما في هذه الدعوى .
2} – بتثبيت ملكية الجهة المدعية لقطعة الأرض موضوع هذه الدعوى وتسجيلها على اسمها في قيود السجل العقاري وترقين إشارة هذه الدعوى بعد التسجيل وذلك لقاء دفع قيمة الرقبة التي ستقدرها الخبرة المزمع إجراءها إلى المدعى عليه عند تنفيذ القرار .
3}- بمنع المدعى عـليه من معارضـة الجهة المدعـية في ملكيتها لقطعة الأرض موضوع هذه الدعوى .
4} – بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب الـمحاماة .
دمشق في 00/00/0000
بكل تحفظ واحترام
المحامي الوكيل
