الوسم: محامي قضايا عقارية

س 11 – ما هي علة تطبيق قانون الأصول الجديد المتعلق بالاختصاص بأثر رجعي على الدعاوى التي نشأت عن وقائع سابقة لتاريخ صدورها ؟

ج 11 لأن تلك القوانين تتعلق بحسن سير العدالة وتبسيط الإجراءات ،

ولذا فإن كل قانون جديد يتعلق بالاختصاص يجب أن يكون له أثر رجعي حتى بالنسبة للوقائع السابقة لتاريخ صدوره عملاً بالأثر المباشر للتشريع .

( نقض غرفة مدنية 1 أساس 791 قرار 760 تاريخ 20 / 9 / 2010 )

( المحامون السنة 77 لعام 2012 ص 500 )

س 4 – هل يمكن أن تطبق المحاكم الروحية في سوريا قانون أصول المحاكمات المدنية ؟

ج 4 – نعم ، ودليله على سبيل المثال نص المادة 108 من قانون الأحوال الشخصية للروم الأرثوذكس رقم 23 لعام 2004 التي صرحت بأن كل ما لم يرد عليه نص في القانون المذكور يُرجع فيه إلى قانون أصول المحاكمات المدنية .
ووفقاً للمادة 33 من قانون السلطة القضائية نصت على إلزام المحاكم الروحية بتطبيق أصول المحاكمات الخاصة بمحاكم البداية في القضايا البسيطة،

والمفهوم الفني لهذا النص وجوب خضوع المحاكم الروحية لقانون أصول المحاكمات المدنية، إذ لا وجه لإخضاع المحاكم البدائية الروحية للأصول الخاصة بمحاكم البداية في القضايا البسيطة إذا لم تكن في الأصل خاضعة
للقواعد العامة الواردة في قانون أصول المحاكمات.

( نقض أساس مدني 950 قرار 192 تاريخ 7 / 5 / 1969 )
( المحامون العدد 5 السنة 34 لعام 1969 ص 161 )

( نقض مدني غرفة مدني أولى أساس 959 قرار 36 تاريخ 19 / 4 / 1973 )
( المحامون الاعداد 7 12 ،السنة 38،1973 ، ص 291)

 الفريق الأول : البائع

 الفريق الثاني: المشتري

 المقدمة:

 لما كان الفريق الأول يتعاطی تجارة … وبيعها نقدا وبالتقسيط وكان الفريق الثاني راغباً بشراء …… تقسيطاً بشرط تجربته.

فقد اتفق الفريقان وهما بكامل الأهلية المعتبرة شرعا وقانونا على ما يلي: المادة 1- تعتبر مقدمة هذا العقد جزءا لا يتجزأ منه.

 المادة 2-

أ- باع الفريق الأول للفريق الثاني القابل لذلك ( يذكر المنقول ) ماركة …… طراز …… قوة …… لون …… بمبلغ مقطوع قدره …… ليرة سورية بیعاً موقوفاً على تجربة الفريق الثاني له مدة …… يوما من تاريخ هذا العقد و على احتفاظ الفريق الأول بملكية المبيع حتى استيفائه كامل الثمن.

ب- التزم الفريق الأول بنقل ملكية المبيع لاسم الفريق الثاني أمام الدوائر المختصة كما التزم بتسليمه الوثائق اللازمة لذلك حال استيف ائه کامل الثمن.

المادة 3-

أ- ستلم الفريق الثاني المبيع بالحالة التي تم عليها البيع جديد المستعملا صالحاً لما أعد له خالية من أي نقض أو كسر أو عيب ظاهر عالما بحاله العلم التام النافي للجهالة والتزم بتجربته وفق شروط استعماله وبصيانته فنيا طيلة فترة التجربة بنفقته الخاصة وبمعرفة الفريق الأول وضمن الفريق الأول أي استحقاق كلي أو جزئي للمبيع.

ب- التزم الفريق الثاني بإبلاغ الفريق الأول بقبول المبيع أو رفضه بانتهاء مدة التجربة ، وإذا سكت عن ذلك و انقضت مدة التجربة اعتبر قابلاً بالمبيع وسقط حقه برده و التزم بدفع ثمنه.

ج- التزم الفريق الثاني برد المبيع للفريق الأول بالحالة التي تسلمه عليها إذا رفضه، وفي حال تأخره عن الرد بالساعة …… من اليوم التالي لانقضاء فترة التجربة يعتبر قابلا بالمبيع بوضعه الراهن وملزمة بدفع ثمنه ويتم الرد في محلات الفريق الأول الكائنة في……..

د- تكون نفقات تحميل وتفريغ ونقل المبيع إلى محلات الفريق الثاني وإعادته مردوداً لمحلات الفريق الأول على عاتق الفريق الثاني.

المادة 4-

أ- التزم الفريق الثاني بدفع ثمن المبيع للفريق الأول كما يلي: دفعة نقدية قدرها …… ليرة سورية بتاريخ هذا العقد.  وقد قبضها الفريق الأول منه كجزء من الثمن وأبرأ ذمته منها والتزم بردها له حال رفضه المبيع.

أو

أ- دفعة نقدية قدرها …… ليرة سورية بتاريخ قبول المبيع أو انقضاء فترة التجربة من أصل الثمن.

 ب- الرصيد البالغ …… ليرة سورية يدفع على …… قسطا متساوية قيمة كل منها …… ليرة سورية يستحق الأول منها بتاريخ   /  /   ويستحق كل من الأقساط الباقية بعد شهر ميلادي واحد أو …… شهر ميلادي من استحقاق سابقه وحتى الوفاء التام ، ويجوز للفريق الثاني تسديدها كلاً أو بعضاً قبل استحقاقها دون أن يحق له المطالبة بخصم جزء منها.

ج- حرر الفريق الثاني لأمر الفريق الأول …… سنداً بقيمة كل من الأقساط المذكورة ، ولا يعتبر تحرير هذه السندات استبدالاً للدين أو سدادا له

 د- إذا تأخر الفريق الثاني عن تسديد أي قسط في موعد استحقاقه أو امتنع عن ذلك أو أفلس أو توفي فيعتبر باقي الأقساط مستحق الدفع فوراً دونما حاجة الاعذاره أو اعذار ورثته. وإضافة لذلك يحق للفريق الأول اعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه و استرداد المبيع رضاء أو بواسطة دائرة التنفيذ دونما حاجة لأعذار الفريق الثاني أو الحصول على حكم قضائي بذلك.

 ه- التزم الفريق الثاني بعدم التصرف بالمبيع بعوض أو بلا عوض أو بترتيب حق عليه قبل وفاته بثمنه كاملا.

 المادة 5 –

 أ- التزم الفريق الثاني بحفظ المبيع كوديعة لديه خلال فترة التجربة و ببذل عناية الرجل المعتاد في ذلك. وباستمرار هذا الالتزام حتى الوفاء بكامل الثمن وأسقط حقه في استرداد ما ينفقه في حفظ هذه الوديعة إسقاط إبراء شاملاً كل  حق ودعوى وطلب.

 ب- يكون الفريق الثاني مسؤولاً عن هلاك المبيع أو تلفه أو فقده أو عطبه أو تعيبه حتى وفاته كامل الثمن مهما كان السبب.

 المادة 6-

 يعتبر كل من الفريقين معذراً بما يترتب عليه من التزامات بموجب هذا العقد بمجرد حلول أجلها دونما حاجة لأعذاره أو الحصول على حكم قضائي بذلك .

 المادة 7-

 اتخذ كل من الفريقين عنوانه المبين أعلاه موطناً مختاراً له لتبلغ كل ما يتصل بهذا العقد وتنفيذه.

المادة 8-

 كل خلاف بين الفريقين تكون محاكم مدينة …… دون غيرها مختصة للنظر به.

 المادة 9-

 نظم هذا العقد من نسختين أحتفظ كل من الفريقين بإحداهما بعدما قرئت عليه مندرجاته وتفهمها.

… في   /   /   

الفريق الثاني                 الفريق الأول

 الفريق الأول : ( البائع )

 الفريق الثاني: ( المشتري)

 المقدمة :

 لما كان الفريق الأول قد باع الفريق الثاني بموجب العقد المسجل لدى الكاتب بالعدل في …… رقم …… تاریخ /   /  أو بموجب العقد المؤرخ في   /  /    العقار رقم…… من منطقة …… العقارية بمدينة …… والذي هو عبارة عن ……

وكان الفريقان راغبين بإقالة هذا العقد والعودة لما كانا عليه قبله دون تعويض من أحدهما للآخر⁽¹⁾ .

فقد اتفقا وهما بكامل الأهلية المعتبرة شرعا وقانونا على ما يلي:

 المادة 1-

 تعتبر مقدمة هذا العقد جزءا لا يتجزأ منه.

 المادة ۲-

أقال الفريقان العقد المبرم بينهما ببيع العقار رقم …… المذكور في المقدمة بجميع مواده وما ترتب عليه من آثار و عادا للحالة التي كانا عليها قبله.

المادة 3-

استرد الفريق الأول العقار المبيع واستلمه خاليا من أي شاغل وبالحالة التي تم عليها البيع من غير نقص أو كسر أو تخريب وصالحا لما أعد له و أسقط حقه بالإدعاء خلاف ذلك.

 المادة 4-

استرد الفريق الثاني مبلغ …… ليرة سورية الذي سدده للفريق الأول كجزء من/كامل الثمن وأبرأ ذمته منه إبراء أستيفاء شاملا مسقطا كل حق ودعوى وطلب.

المادة 5-

 التزم الفريق …… بدفع جميع الضرائب والرسوم المترتبة على العقد المقال وعلى هذا العقد. المادة 6-

 نظم هذا العقد من نسختين احتفظ كل من الفريقين بإحداهما بعدما قرئت عليه مندرجاته وتفهمها.

… في   /    /

الفريق الأول          الفريق الثاني 

———————————————————————————————————–

(1) أو بتعويض من الفريق …….. للفريق ……. وفي هذه الحال تضاف المادة (6) التالية

– المادة (6): التزم الفريق …… بأن يدفع للفريق القابل لذلك مبلغ…… ليرة سورية كتعويض عن الأضرار اللاحقة به من جراء إقالة عقد البيع وأسقط الفريقان كل حق ودعوى وطلب يتجاوز ذلك

 الفريق الأول : البائع

الفريق الثاني: المشتري

 المقدمة :

لما كان الفريق الأول مالكا للعقار رقم…… من منطقة…… العقارية في……وهو عبارة عن دار للسكن …… يتكون من …… غرفة وصوفا ومطبخ وحمام ومرحاض وشرفة وحق ارتفاق ب…… او عليه حق ارتفاق ب …… في الطابق …… من البناء المشيد على العقار المذكور بمساحة…… مترا مربعا باتجاه / شمال جنوب شرق/غرب/حشوه سوکه/مزودة بالماء والكهرباء و التدفئة المركزية وهوراغب ببيعها.

وكان الفريق الثاني راغبا بشرائها.

فقد اطلع الفريقان على القيد العقاري والمخطط المساحي للعقار المذكور وطابقاهما على الواقع وعايناه المعاينة التامة النافية للجهالة.

واتفق الفريقان و هما بكامل الأهلية المعتبرة شرعا وقانونا كما يلي:

 المادة 1-

 تعتبر مقدمة هذا العقد جزءا لا يتجزأ منه.

 المادة ۲-

 باع الفريق الأول للفريق الثاني القابل لذلك كامل العقار الموصوف بالمقدمة بما له و عليه من حقوق ارتفاق بمبلغ مقطوع قدره …… ليرة سورية.

 المادة 3-

أ- دفع الفريق الثاني للفريق الأول بتاريخ هذا العقد مبلغ …… ليرة سورية كعربون.

 ب- التزم الفريق الثاني بدفع رصيد الثمن للفريق الأول بتاريخ نقل ملكية المبيع لاسمه في السجل الموقت / العقاري

ج- يحق لكل من الفريقين العدول عن العقد في موعد أقصاه غاية يوم   /  / 

فإذا انقضى هذا اليوم ولم يتم العدول انبرم العقد بحق الطرفين ولم يعد لأي منهما الرجوع أو النكول عنه وأضحى العربون جزءا من ثمن المبيع.

 د- إذا عدل الفريق الأول عن العقد التزم برد مثلي العربون للفريق الثاني.

وإذا عدل الفريق الثاني فقده وكان للفريق الأول التصرف بالمبيع كما يشاء.

 ه- يتم العدول بتبليغ أحد الفريقين الأخر بعدوله بكتاب موجه بواسطة الكاتب  بالعدل دون أي طريق أخر للتبليغ و إذا صدر العدول عن الفريق الأول ترتب عليه إيداع المبلغ الملتزم به دائرة التنفيذ يوم توجيهه كتاب الكاتب ب العدل .

 ويفقد العدول أثره إذا لم يترافق تنفيذ الإجراءين المذكورين بآن واحد.

المادة 4-

 تدرج باقي مواد الصيغة المناسبة من الصيغ المذكورة سابقا حسبما يكون العقار مبنيا أو على الهيكل.

… في /   /

الفريق الأول                          الفريق الثاني     

الفريق الأول : البائع

 الفريق الثاني: المشتري

 المقدمة:

 لما كان الفريق الأول مالكا للمقسم رقم…… من البناء المشيد على العقار رقم…… من منطقة…… العقارية بمدينة…… والذي هو عبارة عن…… بشارع…… وكانت له ملكية مشتركة بسطح البناء المذكور الأخير وكانت أنظمة البناء تسمح بإقامة طابق إضافي عليه وهو راغب ببيعه.

وكان الفريق الثاني راغبا بشرائه.

فقد اطلع الفريقان على قيد العقار في السجل العقاري وعلى ملكية سطح البناء المشيد عليه،

واتفقا وهما بكامل الأهلية المعتبرة شرعا وقانونا على ما يلي:

 المادة 1-

 تعتبر مقدمة هذا العقد جزءا لا يتجزأ منه.

 المادة ۲-

أ- باع الفريق الأول للفريق الثاني القابل لذلك حقه في الملكية المشتركة لسطح البناء المشيد على العقار رقم …… المذكور في المقدمة بيعا قطعيا لا رجوعا فيه ولا نكول بمبلغ مقطوع قدره …… ليرة سورية قبضة الفريق الأول من الفريق الثاني بتاريخ هذا العقد وأبرأ ذمته منه إبراء استيفاء شلملا مسقطا كل حق ودعوى وطلب وسلمه المبيع خالية من أي شاغل بتاريخ هذا العقد .

ب- لا يجوز للفريق الثاني الرجوع على الفريق الأول بأي شيء في حال عدم تمكنه من شراء باقي الملكيات المشتركة أو عدم تمكنه من إشادة طابق إضافي على السطح المشترك لأي سبب من الأسباب.

ج- التزم الفريق الثاني بمراعاة جميع أنظمة البناء والحصول على التراخيص القانونية عند إقامته أي طابق إضافي.

 د- يحل الفريق الثاني أو خلفاؤه مع باقي مالكي البناء في ملكية الأجزاء المشتركة للبناء دون سطح الطابق الإضافي وما قد يعلوه من سطوح

 المادة 3-

 التزم الفريق الثاني بإجراء معاملة نقل ملكية المبيع لاسمه في السجل العقاري ودفع تكاليفها ورسومها من ماله الخاص حينما تسمح الظروف والشروط بذلك ودعوة الفريق الأول للإقرار والتوقيع أمام أمين السجل المذكور.

 المادة 4-

احتفظ الفريق الأول بحقه في الملكية المشتركة لسطح الطابق الإضافي الذي يحق للفريق الثاني إشادته وما قد يعلوه من سطوح و التزم الفريق الثاني بالإقرار بذلك أمام أمين السجل العقاري عند نقل ملكية المبيع لاسمه وبذات المعاملة

المادة 5-

 تقع جميع الضرائب والرسوم المترتبة على هذا العقد و علی تفرغ الفريق الأول عن المبيع على عاتق الفريق الثاني خاصة ضرائب الدخل على الأرباح الرأسمالية وتجارة العقارات.

المادة 6-

نظم هذا العقد من نسختين احتفظ كل من الفريقين بإحداهما بعدما قرئت عليه مندرجاته وتفهمها

… في |     |

الفريق الأول                         الفريق الثاني