نموذج توكيل خاص في سوريا

للاطلاع على الوكالة وتحميل نسخة عنها يرجى الضغط هنا

 

ماهو عقد الاستثمار : 

لم يرد في نص القانون أي ذكر لعقد اسمه عقد استثمار أي أنه ليس من ضمن العقود المسماة في القانون المدني وأن أقرب توصيف له هو عقد المقاولة الذي هو من العقود العادية بين الأشخاص .

ماهو الفرق بين عقد الايجار وعقد الاستثمار : 

الفرق هو وكما ذكرته محكمة النقض هو الباعث على عقد الايجار فاذا كان  الباعث على إبرام العقد من أجل استثمار شهرته وزبائنه ورخصته الإدارية وموقعه وغيرها من العناصر المادية والمعنوية خلا عن كونه عقد إيجار ، أما إذا كان قد أبرم من أجل الانتفاع بالمأجور ومنشآته الملحقة فهو عقد إيجار ، فالمعيار هو الغرض أو الباعث .

وقد أيدت ذلك محكمة النقض في العديد من اجتهاداتها وخاصة اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض بقولها :

{إذا ثبت من نصوص العقد ومن ظروفه وملابساته أن الغرض الأساسي منه أو الباعث على إجرائه لم يكن المكان المبني في حد ذاته بل كان من اجل استغلال الاسم التجاري للمحل وزبائنه وموقعه ورواج تجارته ورخصته الإدارية إلى غير ذلك من العناصر المادية والمعنوية هو عقد استثمار . أما إذا كان الغرض الأساسي منه الانتفاع بالمأجور ومنشآته الملحقة به فهو عقد إيجار  والعدول عن كل مبدأ مخالف }.

( قرار الهيئة العامة لدى محكمة النقض رقم 154 أساس 9 تاريخ 24/10/1994 المنشور في مجلة الـمحامون 94 ص 1123). 

وهناك العديد من الاجتهادات حول ذلك يمكنكم البحث عنها في الكتب أو المواقع الالكترونية

عـقــد استثمار متجر        

في هذا اليوم ال …… ال ………. من شهر ………..عام ألفين و ….. ميلادية ، تم التعاقد من قبل وما بين  :

الفريق الأول :  السيد………………… ، المتـخـذ موطـنا مخـتارا لضـرورات هـذا العـقد الكائن في دمشق – حي ………… – شارع ……………- بناء ……….. – طابق ….  ويشار إلى الفريق الأول في هـذا العـقـد بـاسـم المالك .

الفريق الثاني:  السيد ……………………، المتـخـذ موطـنا مخـتارا لضـرورات هـذا العـقد        الكائن في دمشق – حي …………. – شارع ……….- بناء………- طابق …..   ويشار إلى الفريق الثاني في هذا العقد باسم المستثمر  .

المتجر المستثمر:        كامل المتجر المعروف باسم “……. ” بجميع موجوداته وعناصره القانونية المنصوص عليها في المادة 42 من قانون التجارة ، والمنشأ في العقار رقم {0000} مـن منطقة ……….. العقارية  والذي هو عبارة عن …….  تبلغ مساحته التقريبية {00000} …….. مترا مربعا ، والمؤجر إلى المالك ، من مالك العقار السيد ………….. بموجب  عقد إيجار خطي أصولي ، والمتجر المذكور يقع في دمشق – حي ………… – شارع …………  – بناء ……..   ، ومجهـز بجميع الأوائل والعدة والديكورات والأثاث والبضاعـة اللازمة لاسـتثماره وفقا لما اعد له ، وقد حرر بتلك التجهيزات والبضاعة قائمة جـرد ، تعتبر جزءا لا يتجـزأ من هذا العقد ، وحملت تلك القائمة توقيع الفريقين إقرارا منهما بوجود التجهـيزات موضوعها ضمن المتجر المستثمر ، وإقرارا منهما باستلام المستثمر  لها كاملة عند التوقيع على هذا العقد.

شروط الاستثمار

أ ولا –  بموجـب هـذا العـقد فقد عهد الفريق الأول المالك إلى الفـريق الثاني المستثمر استثمار كامل المتجر المستثمر المبينة أوصـافه وماهـيته ومشتملاته أعلاه ، لقاء بدل استثمار سنوي مقداره /00000/ ……….. ليرة سورية في العام الواحـد يدفع على النحو التالي :

آ) –     بالنسبة لعام الاستثمار الأول ، سلفا وعـند التوقـيع على هـذا العـقد بحيث يعـتبر توقيع المالك عليه بمثابة إيصال باستلام بدل الاستثمار عن العام الأول وإبراء لذمة المستثمر منه .

ب) –     بالنسبة لباقي سني الاسـتثمار ، على قسطـين متسـاويين قـيمة كل منهما مبلغا وقدره /000000/ ……………..ليرة سورية يدفع القسط الأول منهـما بتاريخ  الأول من كانـون الثاني من كل عـام ، وأمـا القسـط الثاني فيدفع بتاريخ الأول من تموز من كل عام .

ثانيا –  مدة هذا العقد محددة بفترة زمنية مقدارها /00/ ….. سنوات تبدأ بتاريخ التوقيع على هذا العقد أي بتاريخ 00/00/2000 ، وينتهي هذا العـقد حكما بتاريخ 00/00/0000 ، ولا يقبل هذا العـقد أي تجديد من أي نوع كان ، إلا بعـقد واتفاق خطـي جـديد يحـرر لهذه الغاية .

ثالثا – أعلن المستثمر انه قد عاين المتجر المستثمر معاينة نافية للجهالة ، وتبين له انه مطابق في الأوصاف والمحتويات لما هو مدون في هذا العقد وفي القائمة المرفقة به والتي تعـتبر جـزءا لا يتجزأ منه ، وقـد تسـلم المتجر المستثمر بكامل موجـوداته وتجهيزاته جاهـزا للاستثمار وفقا لما اعد له ، عـدا العـيوب الخـفية التي قد تظهـر أثناء عملية الاستثمار والتي تكون ناشئة قبل توقيع هذا العقد .

رابعا –  يلتزم المستثمر وطوال فترة سريان هذا العقد بما يلي :

آ} –  الاعتناء بموجودات وأقسام المتجر المستثمر وصـيانـتها وصيانة التجهـيزات المؤلفة لها ، ويكون مسـوؤلا تجاه المالك عـن أي نـقص أو تلف قد يصيبها يكون ناشئا عن الاستعمال غـير العادي أو عن الإهمال في الصيانة .

ب} – بان يسـدد رسـوم وقـيمة الماء والكـهرباء والاشـتراك الهاتفي ، وثمـن الـمحروقات وجميع المصـاريف الأخرى اللازمة لعـملية استثمار المتجر المستثمر منذ تاريخ استلامه للمتجر المستثمر ، وأما ما هـو مترتب من مبالغ والتزامات بهذا الصدد بتاريخ سابق للاستلام فهو على عاتق المالك ،  وإذا اضـطـر المستثمر لـدفـع أي مبلغ بهذا الصـدد وبعـد أن يكون قـد اعلم المالك بوجوب التسديد ، جاز له حسم قيمة ما قد يدفع من القسط التالي لبدل الاستثمار .

ج} –  أن يسلم إلى المالك عند انتهاء مدة هذا العقد ، ودون حاجة لإنذار أو مطالبة  كامل  المتجر المستثمر جـاهزا للاستثمار والاستعمال وبحالة مماثـلة لما كان عـليه عـند بـدء عملية الاسـتثمار مع مراعاة الاستهلاك والتلف الناشيء عن الاستعـمال العادي وعن العـوامل الطبيعية  .

د} – أن يسدد إلى الدوائر المالية ومؤسسة التأمينات الاجتماعية ومحافظة دمشق والمؤسسة العربية للإعلان وغيرها من الدوائر والمؤسـسات العامة الأخرى ذات العلاقة جميع ضرائب الدخل(ضريبة دخل الأرباح الحقيقية – ضريبة الرواتب والأجور ) والرسـوم البلدية المتوجبة بما في ذلك رسوم الخدمات (النظافة) ، وسائر الالتزامات المالية الأخرى مهما كان نوعها أو مصدرها أو سببها ، التي تترتب خلال فترة الاستثمار موضـوع هـذا العـقد ، وان يسلم إلى المالك في نهاية كل سنة من سني الاستثمار  ما يشعر ببراءة ذمة المتجر المستثمر  تجاه تلـك الدوائر والمؤسـسات المختلفة ، كما يكون المستثمر مسؤولا عن كافة المخالفات التموينية والجمركية التي قد ترتكب ضمن المتجر موضوع الاستثمار .

ز} – أن تكون عـقود العمل التي قد يبرمها مع الأشخاص الذين قد يستخدمهم قاصرة آثارها عليه وحده دون  المتجر المستثمر ومحددة المدة بفترة زمنية لا تزيد عن مدة الاستثمار موضـوع هـذا العقد ،  وبالمقابل تكون علاقة العمال الذين سبق لل المالك التعاقد معهم محصورة به وحده ويتحمل تبعـة أي تعرض قد يصدر عنهم ، ويكـفل لل المستثمر عـدم وجـودهم أو تدخـلهم بأعمال المتجر المستثمر  .

 و} – أن يسدد بدل الاستثمار السنوي والأقساط موضـوعه بتاريخ توجـب كل منها ويعتبر المستثمر منذرا منذ الآن بأن تأخـره عن دفع أي قسط من تلك الأقساط لمدة تزيد عـن ثلاثين يـوما من تاريخ توجـبه ، يجـعـل من حـق المالك  فسـخ هـذا العـقـد بإرادة منفـردة  وتحمـيل المستثمر التعويض عن أي عطل أو ضرر قد يصيبه من جراء هذا الفسخ .

ز} –   يلتزم المستثمر بان لا يرتب على المتجر المستثمر أية التزامات مهما كان نوعها أو مصدرها سواء للقطاع العام أم الخاص ولا سيما الديون والقروض وما شابه.

ح}-   يتعهد المستثمر بان يبقى اسم المالك {محمد راغب مدور}على الآرمة الجديدة التي ستوضع على مدخل المحل مهما كان الاسم أو العنوان التجاري الذي سيوضع عليها أو الذي سوف يستعمله .

ط}-   أن يقوم بمراجعة الإدارات العامة والمؤسسات الرسمية في كل أمر ضروري للمحافظة على المتجر المستثمر وعلى استمرار عمله ونشاطه التجاري ، ولا سيما :

– مراجعة الدوائر المالية وتقديم الأوراق والمستندات اللازمة بهدف تبديل المهنة الحالية التي تمارس في المحل إلى المهنة الجديدة .

– أن يقدم البيانات الضريبية السنوية عن أرباح المحل باسم المالك عن العام المنصرم وذلك قبل 30/4 من العام التالي له .

– أن يسدد ضريبة دخل الرواتب والأجور عن العمال لديه في المواعيد المحددة في الباب الثاني من قانون الدخل رقم /85/ لعام 1949 وتعديلاته .

– أن يقوم بدفع بدلات اشتراك رب العمل ، وان يقوم باقتطاع النسبة المتوجبة كاشتراك من أجور ورواتب العاملين لديه ، وان يسددها جميعا إلى مؤسسة التأمينات الاجتماعية وفقا لأحكام قانون التأمينات الاجتماعية .

ك} –  بان يسلم المالك قبل عام واحد على الأقل من انتهاء فترة الاستثمار ما يكفل تسديد جميع ضرائب دخل الأرباح التي قد تتحقق عن سني الاستثمار المختلفة بحيث يعتمد وسطي الضريبة الذي سيفرض في العامين الأولين من أعوام الاستثمار كمعيار لتقدير نسبة الأرباح التي قد تفرض عن الأعوام التالية ، وعلى أن يبقى المستثمر مسؤولا عن تسديد الضريبة التي ستفرض بشكل نهائي . 

ل} –  بان لا يتدخل في العلاقة الايجارية القائمة ما بين المالك وبين مؤجر العقار المنشأ فيه المتجر المستثمر وإنما يبقى ملزما بإعلام المالك عن أية أوراق قد ترد إلى المتجر المستثمر بخصوص تلك العلاقة وذلك فور استلامه لها.

خامسا –   يلتزم المالك تجاه المستثمر بما يلي :

1 –     بأن يسلم المتجر موضوع الاستثمار جاهزا لمباشرة أعمال التجديد والديكور خلال مدة أقصاها تاريخ 10/1/2003 ، ويمنح المستثمر مدة مقدارها ثلاثة اشهر اعتبارا من تاريخ التسليم وذلك كفترة سماح لإنجاز أعمال الديكور الجديد.

2-      بان تكون عملية إدارة واستثمار المتجر موضوع هذا ا لعقد للمستثمر وحده ووفقا لما يراه مناسبا ويلتزم المالك والخلف العام أو الخاص له بعدم التدخل في أعمال المستثمر وفي إدارته للمتجر موضوع هذا العقد بأي شكل كان من أشكال التدخل.

3 –     بان يسدد أجور العقار المنشأ فيه المتجر موضوع هذا العقد إلى  المؤجر بتاريخ استحقاقها.

سادسا –     لا يجوز لل المستثمر  أن يتنازل عن هذا الاستثمار كلا أو جزءا إلى الغير ، وان أية مخالفة لذلك تجيز لل المالك فسخ هذا العقد بإرادة منفردة كما لا يجـوز لل المستثمر أن يجري أية تعـديلات أو إضافات أو تغييرات جسيمة على المتجر المستثمر إلا بموافـقة خـطـية مسـبـقـة مـن المالك  وأية مخالفة قد يرتكبها المستثمر بهذا الصـدد تجيز للمالك فسخ هذا العقد بإرادة منفردة .

سابعا –  يلتزم  المستثمر أن يباشـر عملية الاسـتثمار بنفسـه ، وان يحافـظ على المتجر المستثمر وان يمتنع عن القيام بأية أعمال قـد تـلحق ضررا بالغا به أو باسمه أو بسمعته التجارية  .

وبالمقابل يبقى المالك  مسؤولا تجاه المستثمر عن أية معارضــة قد تصدر عنه أو عن غـيره من الأشخاص الطـبيعيين أو الاعتباريين ، بسببه أو نتيجة لتصرف صادر عنه  ويبقى مسؤولا عن التعويض عن أية أضرار قد تلحـق ب المستثمر من جـراء هذه المعارضـة وهو ملزم بالدفاع عنه أمام أية جهة رسمية أو قضائية لدفع مثـل ذلك التعـرض في حـال وجـوده ، وإذا أدت تلك المعارضـة إلي وقــف عمليـة الاستثمار ، بصـورة كلية يعـتبر هـذا العقد مفسوخا حكما ويلزم المالك  بان يعـيد إلى المستثمر بدل الاستثمار عن الفترة التي يكـون قـد قبضـه عنها سلفا ، وان يعـوض على المستثمر عما يكون قد أصابه من ضـرر من جـراء هـذا الفسخ ، أما إذا أدت تلك المعارضـة إلى وقـف عملية الاسـتثمار بصـورة جـزئـية ، فان الفـترة التي توقف فـيها الاستثمار تخرج من المـدة المتعاقـد عليها ، ويبقـى المالك  ملزما بالتعويض عن الضرر الذي لحق المستثمر من جراء ذلك التوقف وبحسم بدل الاستثمار عن تلك المدة .

ثامناً –    جميع الخلافات التي قد تنشأ ما بين الفريقين حول هذا العقد أو في معرض تنفيذه أو تفسيره ، تحـل بواسطـة التحكيم المطلق ، ومن قبل ثلاثة محكمين يختارهم الفريقان بالإجماع وإلا عينتهم الـمحكمة المختصة ، ويكون المحكمون ، أيا كانت طـريقة تعيينهم ، معفون من التقيد بالأصول وبالمواعيد المتبعة أمام الـمحاكم ، ولهم صلاحية مطلقة تشمل الفصل بكافة النزاعات التي استوجبت التحكيم أو التي يطرحها أمامهم الفريقان خلال جلسات التحكيم وبحيث تتناول تلك الصلاحيات تفسير العقد وتنفيذه وفسخه وإجراء الـمحاسبة وتحليف اليمين الحاسمة والمتممة وسماع الشهود و بحيث لا يخرج عن اختصاصهم سوى الأمور التي لا يجوز التحكيم فيها لاتصالها بالنظام العام . ويجوز للمحكمين الاستعانة بالخبراء ، ويلتزم الـمحكمون  بإعلان قبول المهمة أو الاعتذار عنها خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إبلاغهم ، كما يلتزم الـمحكمون بإصدار حكمهم في أي نزاع قد يعرض عليهم خلال مدة ثلاثة اشهر  اعتبارا من تاريخ قبولهم مهمة التحكيم  .

تحدد أتعاب الـمحكمين النهائية من حيث المقدار وكيفية أداءها وتوزيعها ما بين أطراف التحكيم ، في حكم الـمحكمين ويجوز لقاضي الأمور المستعجلة تعديلها في معرض النظر بدعوى اكساء صيغة التنفيذ .

وتعتبر هذه المادة ، مع تسمية المحكمين رضاء أو قضاء ، بمثابة صك التحكيم الاختياري ويستند إليها في إجراء التحكيم دون حاجة لكتابة صك تحكيم آخر .

تاسعاً –   تخضـع علاقة الفريقين الناشئة عن هذا العقد في كل أمر لم يرد عليه نص فيه لأحكام عقد المقاولة المقررة في القانون المدني ، ولا ينشيء أو يرتب هـذا العـقد للمستثمر أية حقوق أو علاقة ايجارية من أي نوع كان على المتجر المستثمر ، عملا بأحكام الفقرة /و/ من المادة 13 من قانون الإيجارات رقم /6/ لعام 2001 والتي تنص على :

{ المادة /13/يستثنى من أحكام هذا القانون :

و-    عقود استثمار المنشآت الاقتصادية : المحلات التجارية و الصناعية و المنشآت السياحية و الخدمية } .

كما وان تواجـد المستثمر ضمن  المتجر المستثمر هو بسبب هذا العقد ولضروراته فقط ، وبانتهاء مدة هذا العقد يصبح تواجده فيه لا يستند إلى سـبب قانوني ، ويتوجـب عليه مغادرته وتسليـمه إلى المالك  فور انتهاء تلك المدة ، كما يجوز لل المالك  دخول المتجر المستثمر فور انتهاء مدة هذا العقد دون حاجة لإذن أو موافقة من أية جهة كانت ويعتبر هذا العقد وتوقيع المستثمر عليه بمثابة تفويض خطي للمالك بذلك الدخول  .

عاشراً – حرر هذا العقد على نسختين أصليتين احتفظ كل فريق بواحدة منهما بعد أن جرى التوقيع عليهما أصولا من قبل أفراد الفريقين المتعاقدين .

 

     الفريق الثاني                   الفريق الأول    

        المستثمر                               المالك

 

لتحميل نسخة من عقد استثمار المتجر بصيغة pdf – يرجى الضغط هنا

 

سبق لنا في مقالنا السابق والذي كان بعنوان

كيف تشتري عقاراً في سوريا ؟

أن بينا النصائح المطلوبة لشراء عقار وكيف تكتب العقد وما الى ذلك , وبعد هذه الخطوة عليك تسجيل هذا البيع في السجل العقاري كي يتم انتقال ملكية العقار من اسم البائع لاسم المشتري .

وهذه المعاملة هي معاملة لبيع عقار بيع شخصين عاديين , وقبل تنفيذ هذه المعالة علينا تجهيز بعض الثبوتيات والأوراق اللازمة لها  من الدوائر المالية أو العقارية أو القضائية.

أولاً : الأوراق المطلوبة لنقل ملكية عقار في سوريا :

1- طلب  خدمة موجه إلى رئيس مكتب التوثيق العقاري بالمنطقة التي يقع فيها العقار .

2- بيان قيد مالي للعقار ويستخرج من مديرية المالية وهو يحتوى على القيمة التخمينية للعقار وطبعا لايكون بسعر السوق الحقيقي بل أقل منه بكثير .

3- براءة ذمة مالية  للطرفين من مديرية المالية  وهو بمثابة اذن لتسجيل العقار المباع باسم المشتري بعد أن تم تسديد ضريبة البيع .

4- صورة عن الهوية الشخصية لكل من البائع و الشاري  واخراج قيد مدني لهما.

5- سند تعهد يذكر فيه القيمة الحقيقية للعقار المباع حيث أن الرسوم العقارية يتم حسابها  حسب السعر الأعلى للمصرح عنه في سند التعهد أو العقد أو السعر المذكور في بيان القيد المالي . 6- طابع شعبي ( الذي يبدأ من فئة المئة ليرة سورية ) حسب قيمة العقار .

7- سند التمليك ( الكرت الأخضر )  الذي يملك البائع بموجبه العقار المبيع , واذا لم يوجد يمكن الاستعاضة عنه ببيان قيد عقاري .

8-  نسخ من عقود البيع عدد 7 حيث يتم التوقيع عليها جميعا وترسل كل نسخة الى جهة مختصة لتسجيل هذا البيع

9- ايصال  مالي يشعر بدفع رسم نقل الملكية ( رسوم السجل العقاري غير ضريبة البيع )  يشتمل على رسم الطابع و السندات و الادراة المحلية وثمن العقد  وغيره.

10 – الموافقة الأمنية للبائع والمشتري  وهو من الأوراق الثبوتية التي طلبت حديثاً بعد أحداث 2011 .

ثانياً : اجراءات نقل ملكية عقار وكيف تتم معاملة نقل ملكية عقار ( منزل ) مثلاً :

في البداية عليك احضار ملف المعاملة الى مكتب التوثيق العقاري يحتوي العقود السبعة والتي يشرح مضمونها عملية البيع والشراء بين الطرفين والثمن المتفق عليه وقبول البيع والشراء بين الطرفين والاستلا والتلسيم وكل بنود عقد البيع بشكل فصل .

وكذلك على الملف أن يحتوي براءة الذمة من المالية وبيان القيمة المالية للعقار المباع .

يدقق رئيس مكتب التوثيق في الأوراق لبيان فيما اذا كانت صحيحة أم لا أو أن هناك نقص فيها

وبناء على بيان القيمة المالية للعقار يتم احتساب الرسم العقارية حيث  ينظم ارسالية ليدفع في المالية ويضم ايصال الدفع الى الملف مع بقية الاوراق ملف المعاملة  ويجب احضار البطاقات الشخصية عند اجراء المعاملة ليتأكد موظف التوثيق من شخصية البائع والمشتري.

وبعد أن يتأكد من شخصية البائع والمشتري ويسأل البائع فيما اذا كان قد باع فعلاً وقبض الثمن يسجل هذا البيع في دفتر خاص للعقود اليومية بعد أن يوقع رئيس المكتب أيضاً على كل نسخة من نسخ العقد.

ثم يتم ارسال العقد مع المصنف إلى شعبة التدقيق حيث يتم تدقيقه و الموافقة عليه و يتم تنظيم خلاصة خلف العقد يوقع عليها المدقق .

و يرسل بالخلاصة مع المصنف إلى المسجل الذي يقوم بتسجيل هذا العقد و البيع على الصحيفة العقارية في السجل العقاري للمنطقة حيث يتم شطب اسم البائع و تسجيل العقار على اسم المشتري .

و في المرحلة الاخيرة و بعد انهاء التسجيل يحول العقد إلى كاتب السندات الذي يقوم بكتابة سند التمليك على اسم الشاري و يسلم إلى مكتب السندات و عند استلام المشتري للسند الجديد يوقع في دفتر خاص و على مسؤليته باستلام السند .

ثالثاً : الموافقة الامنية لبيع العقارات في سوريا :

هذه الوثيقة أو الورقة أصبحت مطلوبة في عام 2015 وهي تطلب بكتاب موجه من السجل العقاري الى فرع الأمن السياسي لبيان فيما  اذا البائع أو الشاري لديه أي مشاكل قانونية أوأمنية.

ويقول أحد خبراء العقارات في سوريا  أن الخبير في شؤون العقارات أن التوجيه ضروري ويحفظ أمن المواطنين في ظل الظروف الراهنة لجهة عدم استغلال المجموعات الإرهابية لأي ثغرة موجودة في حالات البيع أو التنازل والإقـــامة في الأحياء الآمنة، ورأى يوسف أن هذا الإجراء ليس بجديد من حيث المضمون ولكنه جديد من حيث الصيغة لأن هذا الإجراء موجود في بطاقة التعريف للبائع والشاري التي تنظمها الجهات المختصة في مثل هذه الحالات.

عادة هذه الورقة بحاجة الى من اسبوع الى أشهر حسب كل منطقة . وفي حال أتى الكتاب بالرفض فلا يمكن للمعاملة أن تتم وستتوقف الى أن يتم ازالة السبب في عدم منح الموافقة الأمنية , وفي هذه الحالة على المشتري اما فسخ العقد واعادة الحال الى ما كان عليه قبل التعاقد أو رفع دعوى تثبيت بيع ووضع اشارة دعوى على العقار لضمان حقه.

بسبب الأحداث الجارية في سوريا فقد كثرت حالات شراء وبيع العقارات في سوريا ويذكرون في اعلانهم نوع ملكية العقار ابتداء من السجل العقاري الذي يسمى ( طابو أخضر) ثم الوكالة غير القابلة للعزل او ملكية الأسهم او حكم المحكمة.

وقسم كبير من الناس ربما لاتعي أوتعلم الفرق بين هذه التسميات في الملكية, لذلك سنقوم بشرحها بطريقة سهلة وبسيطة ليفهمها عامة الناس وخاصة من ناحية المخاطر والحجية القانونية  .

1 – الطابو الأخضر ( السجل العقاري ) :

وهو أقوى أنواع الملكية لأنه مسجلة لدى مديرية المصالح العقارية والتي تعد صحيفة لكل عقار موجود في سوريا تسجل فيه الملكيات والاشارات الواردة على العقار , زفي كل محافظة أو مدينة أو مركز منطقة في سوريا هناك دائرة للسجل العقاري.

أما ورقة الطابة أو سند الملكية فهو عبارة عن كرتونة خضراء مائل للأزرق تحتوى كل معلومات العقار من اسم المالك ومقدار حصته وورقم العقار والمنطقة العقارية والمحافظة .

وهذا السند ليس بذات قيمة سوى أنه أهم اثبات شكلي للملكية وفي حال ضياعه عليك التقدم بمعاملة بدل ضائع للسجل العقاري الذي يتبع له مكان العقار ويتم الاعلان عنه بالصحفالرسمية ث يسلموك بدلاً عنه .

– وفي بعض الحالات تكون الملكية مسجلة في الصحيفة العقارية بشكل صحيح لكن المالك لا يملك هذا السند بسبب وجود تغيير في أوصاف العقار وهذا ليس بعائق في اجراء نقل الملكية اذا يتم حينها تنظيف تكليف بتصحيح أوصاف العقار ويرسل الى دائرة المساحة.

 – وأحيانا يكون سند الملكية ضائع وهذا أيضا لامشكلة فيه اذا أنه يمكن نقل الملكية واجراء عاملة بدل الضائع عن سند الملكية.

– واذا أردت شراء عقار مسجل في السجل العقاري ومالكه يحمل سند الملكية فعليك اولاً استخراج بيان قيد عقاري للعقار الذي ستشتريه اذا ربما على العقار اشارات بيع أو اشارات رهن أو غيرها من القيود حصلت بعد أن استلم المالك سند الطابو .

 – ويفضل عند شراء أي عقار وقبل دفع أي عربون التأكد من السجل العقاري واستخراج بيان قيد عقاري حديث للعقار واستشارة محامي في كتابة العقد وخاصة بعد أن صار يطلب موافقة أمنية للبائع والشاري فهو خبير في الأمور وهو من سيضع لك الشروط التي تحميك .

– ولاتنسى أن تستخرج مخطط عقاري من دائرة المساحة أو مخطط افراز للعقار لتتأكد من العقار الذي ستشريه هو نفسه الموجود  في المخطط وتطابق الأوصاف واتجاهات العقار المشترى مع أوصافه في المخطط المساحي , فأحياناً يتم شراء عقار بجانب العقارالمطلوب بسبب عدم مطابقة أوصاف العقار مع المخطط المساحي.

– وعليك أخذ اعلم أن المعاملة سوف تتم في مبنى دائرة السجل العقاري وليس في مكان آخر عدا طبعا العقارات التي يكون سجلها في السجل المؤقت أو في الجمعية السكنية أو المؤسسة العامة للاسكان فهم يعتبروا أيضا بمثابة سجل عقاري مبدئي يتم بعدها نقل الملكية الى السجل العقاري لكن بعد الانتهاء من اجراءات الجمعية أو السجل المؤقت.

2 – عقار حكم المحكمة

وهذا النوع يعني أن مالك العقار يحوز حكماً مكتسب الدرجة القطعية ومبرم من المحكمة المختصة التي يتبع لها موقع العقار يفيد بشراءه هذا العقار ويذكر في بنود الحكم تثبيت شراء فلان للعقار رقم كذا منطقة عقارية كذا وأوصافه كذا .

وأما سبب لجوء المشتري لهذه الطريقة فهي عديدة ومنها عدم افراز العقار او صعوبة الحصول على الموافقة الأمنية.

ونشير هنا الا أنه بموجب قانون اصول المحاكمات لايمكن أن تتم هذه الدعوى الا عن طريق محامين وليس أصحاب العلاقة.

وتتم هذه العملية باقامة ورفع دعوى تثبيت بيع حيث يقوم الطرفان بتوكيل محامين لمتابعة الموضوع ويكون الدفع عند إقرار وكيل المالك أمام المحكمة بصحة البيع وبقبضه الثمن المتفق عليه وتقوم المحكمة بإجراء الكشف على العقار ومن ثم يصدر حكم بتثبيت البيع بعد أن تم وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار وننوه إلى أنه الإقرار أمام المحكمة له حجية ولا يمكن الرجوع عنه، ولكن نؤكد على أن يتم اختيار المحام الوكيل من المتخصصين والموثوقين وأن يكون محاميك من قبلك ومحامي البائع من قبله ليكون مسؤولاً أمامك عن إنجاز المهمة بشكل كامل.

 

3- الملكية بموجب وكالة كاتب العدل غير قابلة للعزل:

يعد هذا النوع من أنواع الملكية درجة أقل من الدرجتين السابقتين ولكن له حجية وليس سيء، ولكن يجب أن يتم بشكل دقيق.

 ومعنى هذه الحالة أن يقوم المالك للحصة السهمية أو العقار بتنظيم وكالة خاصة عند الكاتب بالعدل المختص تتضمن توكيل البائع للشاري وتفويضه بنقل وفراغ ملكية العقار أو الحصة السهمية وكالة غير قابلة للعزل، و هنا لا بد من التنويه إلى عدة نقاط إذا ما كان البائع يملك العقار بموجب تسلسل وكالات لابد من التأكد من وجود هذه الوكالة و أن الوكالة التي بحوزته مصدقة حديثاً.

 و أما بالنسبة للسؤال الذي يتبادر للأذهان حول أن الوكالة الغير قابلة للعزل يمكن عزلها ؟! نعم يمكن عزلها و لكن برضى الطرفين لتعلق حق الوكيل بها والوكالة لا تنتهي بوفاة الموكل – البائع – وتسري بمواجهة ورثته، ولكن هنا لابد من أن نؤكد كما بينا أن العبرة للسجلات العقارية و لذا ننصح بأن يقوم المشتري بعد تنظيم الوكالة برفع دعوى ووضع إشارة الدعوى بموجب على الوكالة على صحيفة العقار لحماية حقه في الملكية تجاه الغير، ففي بعض حالات الاحتيالية قد يقوم البائع بتنظيم عدة وكالات غير قابلة للعزل لعدة أشخاص وقبض الثمن ومن ثم السفر خارج القطر ويكون الحق لمن قام بوضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار مسبقاً.

كما نؤكد إلى أننا نرى العديد من الحالات في المحاكم والملكيات التي كانت بموجب وكالات غير قابلة للعزل ولم يقم أصحابها بوضع إشارات على صحيفة العقار كانت الطامة الكبرى في أن سجلات الكاتب بالعدل في بعض المناطق الريفية تعرضت للتلف بسبب الأوضاع التي عصفت بالبلاد و يعتذر مع ذلك الحصول على صورة مصدقة عن الوكالات وهذا الموضوع يجب التنبه له ولن نخوض به لتشعبه ونكتفي بهذا التنويه من ضرورة وضع إشارة الدعوى بعد تنظيم الوكالة كطبقة حماية إضافية.

وفي هذه الحالة غالباً ما تكون الأرض زراعية و تم بناء مخالفة عليها نشير إلى أن بعض المخالفات القديمة يمكن تسويتها والمصالحة عليها بإجراءات معينة.

4- الملكية بعقد بيع قطعي فقط وساعة كهرباء:

هذه الطريقة للملكية تكثر في مناطق المخالفات أو أملاك الدولة، وهي من أضعف أنواع الملكية.

 حيث أن الملكية تعتمد على ورقة عقد موقعة بين الطرفين قد يكون في بعض الحالات أساس ملكية الأرض المبني عليها عائدة للدولة.

وهنا يكون لوضع اليد على العقار أهمية بعد العقد حتى لا يحدث تزاحم في البيوع، ولكن الناس يميلون إلى شراء هذا النوع من العقارات لتدني أسعارها مقارنة بالنسبة للعقارات ذوات الملكية الأقوى.

 ومن الجدير بالذكر إلى أن نقل ملكية عداد الكهرباء أو المياه أو المالية لا تعد أسناد ملكية ولا حجية لها في ذلك و هو أمر شائع للترغيب وإن تعارف الناس وشراء هكذا نوع من أنواع العقارات ليس دليلاً على صحتها أو سلامتها ويمكن رد ذلك إلى حسن نية البائع وحظ المشتري في عدم الوقوع بين يدي المحتالين لذلك ننصح بأن عقار ملكيته من أنواع الملكيات المذكورة أعلاه ولو كان بمواصفات أقل أفضل من شراء عقار مخالف بموجب عقد.

وإن كان الأرض ملك للدولة كما في العشوائيات المبنية على أملاك دولة فإنها لا تعطي المشتري بموجب عقد حقاً لدى الدولة كون البائع باع ما لا يملك ولكن كون الدولة مطلعة على الأوضاع السائدة فقد تأخذ بموضوع تعويض واعتبار العقد كقرينة وذلك موضوع احتمالي غيبي.

وأخيراً في حال شراء عقار بشكل عام مخالف لابد من مراجعة محام مختص للقيام بإجراءات قانونية معينة للحصول على وثيقة تثبت قدم وضع اليد والمخالفة حتى إذا ما صدرت إعفاءات للمخالفات يكون لدى الشاري ما يثبت به قدم المخالفة وقابليتها للتسوية.

5- شراء حصة من عقار على الشيوع

لا بد لنا من الانطلاق من تعريف الملكية على الشيوع بشكل مبسط هي أن يكون العقار عائد لعدة مالكين لحصص سهمية غير مفرزة، وكمثال على ذلك عند وفاة المالك يتم نقل الملكية إلى ورثته بصفتهم خلفاً لمؤرثهم ولكن لم يتم تخصيص أو تحديد كل وارث بجزء معين من العقار وهنا يكون المالكين على الشيوع لمجموع الحصص السهمية المكونة للعقار كاملاً.

وهنا عند شراء العقار يجب إما التوقيع مع جميع مالكي الحصص أو ثلاث أرباع المالكين ويتوجب الحصول على نسخة عن عقد تخاصص بين مالكي الحصص السهمية حتى لا يدخل الشاري بموضوع دعوى إزالة الشيوع وهي دعوى هدفها أن تقوم المحكمة المختصة بإنهاء حالة الشيوع و تقسيم الملكية بين مالكي الحصص وفق إجراءات معينة، وينصح في هذا النوع من التملك وضع اليد و استلام العقار كخطوة وقائية.

وفي ختام هذا المقال ننوه الى استشارة محامي في حال شراء اي عقار وحتى قبل دفع العربون مع التنويه أن المبلغ الذي يذكر عادة في عقود البيع المطبوعة الجاهزة هو جزء من الثمن وليس عربون وان العقد بصيغته الحالية يفيد بأن منظميه أرادوه بيعاً قطعياً لارجوع فيه ولانكول عنه وبمعنى آخر فانه عند دفعك العربون أو قبضك العربون لايحق لك فسخ العقد واعادة العربون.

مرفق صورة سند ملكية طابو

عقد تأسيس شـركـة محاصة

 

في هذا اليوم ال…… ال…….. من شهر ……….. عام ألفين و…… ميلادية ، تم التعاقد من قبل وما بين :

الــفريـــق الأول  :  السيد………… بن ……………… ، والدته ….. ، تولد عام ——- ، والمسجل بالمسكن ……… خانه /——-/ يحمل هوية شخصية رقم (————) تاريخ ———–، والمتخذ  موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق  – حي ………. – شارع …………….- بناء ………………     – طابق ……. .

الـفـريـق الثاني :      السيد………… بن ……………… ، والدته ….. ، تولد عام ——- ، والمسجل بالمسكن ……… خانه /———/ يحمل هوية شخصية رقم (————-) تاريخ ————- ، والمتخذ  موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق  – حي ………. – شارع …………….- بناء ………………- طابق …….                                 

المقدمة

لما كان الفريقان الموقعان على هذا العقد قد وجدت لديهما الرغبة في توحيد جهودهما وإمكانياتهما التجارية للعمل معا ضمن إطار مشروع تجاري منتظم ومن خلال شركة تجارية من نوع المحاصة محصورة بينهما وغير معدة لاطلاع الغير ، وذلك في مجال ……………. وممارسة كافة الفعاليات والنشاطات المتعلقة أو المتفرعة عن هذا النوع من العمل التجاري .

لذلك فقد اتفق الفريقان على ما يلي :

 المادة الأولى

 مقدمة العقد  

تعتبر مقدمة هذا العقد جزءا لا يتجزأ منه ويرجع إليها في تفسير أحكامه وبيان المقصود بمواده وبنوده .

المادة الثانية

 موضوع الشركة  

أسس الفريقان الموقعان على هذا العقد شركة تجارية من نوع المحاصة غايتها ……………………. وممارسة كافة النشاطات والفعاليات المتعلقة أو المتفرعة عن هذا النوع من العمل التجاري 

المادة الثالثة

مركز الشركة

مركز هذه الشركة هو  المحل التجاري  الكائن في دمشق – حي………………- شارع ………..- بناء …………،والمنشأ في العقار رقم (——) من منطقة   ………….. العقارية بدمشق  ، وهو قابل للتحويل إلى أي مكان آخر إذا أجمع الشريكان على ذلك . وحق استعمال مركز الشركة قدمه الفريق الأول على سبيل العارية فقط بحيث لا يترتب للفريق الثاني أو لهذه الشركة أية حقوق من أي نوع كان على ذلك المركز أو على العقار المنشأ ضمنه .

{ أو : قام الفريقان بشرائه بصورة مشتركة (مناصفة أو بنسبة 00% للفريق الأول و 00% للفريق الثاني) بحيث تعتبر قيمته جزءا من راس مال هذه الشركة } 

المادة الرابعة

مدة الشركة

مدة هذه الشركة … سنوات تبدأ اعتبارا من تاريخ التوقيع على هذا العـقد ، وتتجـدد حكما برضاء الفريقين الضـمني سـنة فسنة ، ما لم يبلغ أحدهما الآخـر رغبته في وقف مفعول هذه الشركة وتصـفيتها بكتاب مسجـل مع الأشـعار بالاستلام ، يرسله إليه قبل ثلاثة أشهر على الأقل من انتهاء فترة الثلاث سنوات أو السنة السارية آنذاك ، وذلك إلى عنوانه المبين بجانب اسمه في مقدمة هذا العقد .

المادة الخامسة

رأسمال الشركة وحصص الشركاء  

رأسمال هذه الشركة من نوعان :

الأول – رأسمال ثابت  :

وهو حـق استعمال واستغلال العقار …….. مركز هذه الشركـة وفقا ولتحقيق غاياتها وأهدافها ، طوال فترة سريانها ، دون أن يترتب لها أو للشريك الآخر أية حقوق على ذلك المركز وقد ساهـم بهذا النوع من رأس المال الفريق …… منفردا .

{ أو المحل التجاري مركز الشركة بجميع موجوداته الحالية أو التي سيقوم الفريقان بإدخالها إليه مستقبلا وبجميع عناصره القانونية المنصوص عليها في المادة 42 من قانون التجارة} .

 الثاني – رأسمال متحرك  :

وهـو المبالغ اللازمة لعمل الشركـة وتنفيذ أعمالها ، ويساهـم بهذا النـوع من رأس المال  الفريقان بنسبة 00% ….. بالمائة للفريق الأول منهما ونسبة 00% ……  بالمائة للفريق الآخر.

 إلا انه من المتفق عـليه ما بين الفـريقين انه لا يجوز لأي منهـما أن يبيع حصـته في هـذه الشركة أو يتنازل عـنها أو يرتب عـليها أي حـق من الحـقوق للغـير ، إلا بموافـقـة الفريق الآخر ، ويبقى للفريق الآخر  الأفضلية في الحصول على تلك الحصة بذات الشروط المعروضة .

المادة السادسة

   إدارة الشركة   

يتولى الفريق …….. أعـمال الإدارة في الشركة بأوسع الصلاحيات المقتضية لذلك ، والتي تخوله حق إجراء عمليات البيع والشراء واستلام البضاعة وتسليمها إلى الغـير واستخـدام العمال  وتحديد ساعات عملهم وصرفهم وتنظيم العمل في الشركة ، والإشراف على الواردات والنفقات ، كما يتولى الأعمال التي تتعلق بحركة الصـندوق مـن واردات ونفقات شريطـة مسـك دفتر تجاري منتظـم تدون فـيه العـمليات الجارية في الشركـة يوميا ، وعلى أن يكون كل بند مسجـل فيه مؤيدا بفاتورة أو وثيقة تثبت صحته ، ويجوز للفريقان تعيين شخص غيرهما من ذوي الخبرة في الأمور المحاسبية ليتولى الأشراف على حركة الصـندوق والدفتر التجاري  .

{ أو يتولى الفريق …. أعمال الإدارة الفنية في الشركة من أعمال التسوق والتسويق والمتاجرة اليومية واستخدام العمال وتحديد ساعات عملهم وممارسة عمليات البيع والشراء واستلام البضاعة وتسليمها إلى الغير ….  ويتولى الفريق الآخر أعمال الإدارة المالية في الشركة من مسك الدفتر التجاري (الأستاذ)  واستلام الواردات والنفقات وإيداعها صندوق الشركة أو في حساب جار يجري فتحه باسم الشريكين لدى أحد المصارف العاملة في دمشق ويجري تحريكه من قبل الفريقين معا ، والذي يجب دوما أن تكون الأموال المودعة فيه مطابقة لقيود دفتر الأستاذ } .

كما وانه من المتفق عليه ما بين الفريقين أن السنة الميلادية تعتبر هي السنة المالية للشركـة ، وان الفتـرة ما بين تاريخ التوقيع على هذا العـقد وبين نهاية العام الذي أسست هذه الشركة فيه ، تعـتبر فـترة  انتقالية تعامل كسنة مالية .

 كما وأنه من المتفق عليه ما بين الفريقين انه لا يجـوز لأي منهـما أن يشير إلى وجـود هذه الشركـة أو أن يسبق توقيعه على أية أوراق أو عقود إشارة إليها ، أو أن  يعـد مطـبوعات تحمل أسم الشركة ، كما وان جميع  أعمال الإدارة والفعاليات يجب أن تمارس بالاسم الشخصي أو تحت الشعار التجاري حتى لا تتحول هذه الشركة إلى شركة تضامن .

المادة السابعة

 توزيع الأرباح والخسائر  

في نهاية كل سنة يعد الفريقان جردا عاما موضحا فيه مقدار النفقات والمصاريف المبذولة خلال العام المنصرم كما يوضـح فيه مقدار الديون والالتزامات المترتبة على الشركـة ومقدار  الحـقوق والديون التي لها عـلى الغـير ، ومقدار موجوداتها من الأموال النقدية والبضـاعـة ، ومن ثم يجري حساب الربح الصـافي ، فإذا تبين وجود ربح ، وزع هذا الربح على الفريقين بنسبة  00 % .. بالمائة للفريق الأول ونسبة 00 % ….  بالمائة للفريق الثاني.

 أما في حال وجود خسارة فيتحملها الفريقان بذات النسبة   .

المادة الثامنة

حل الشركة وتصفيتها  

عـند انتهاء مدة هذه الشركة ، وإذا طلب أحد الفريقين حلها ، شريطة أن يكون متقيدا بالمدة ومتقيدا بالإجراءات المنصوص عنها في المادة الرابعة من هذا العقد ، أو إذا تقرر حلها لأي سبب من الأسباب  ، أو إذا حـلت قضاء ، أو إذا اتفق الفريقان على حلها قبل انتهاء مدتها ، فإنها تصفى بمعرفة الفريقين مجتمعين ، وإلا يتولى المحكمون حـل وتصـفية هذه الشركة وفقا لما يرونه مناسبا ويكفل حقوق الفريقين .

إلا انه من المتفق عليه ما بين الفريقين أن التصفية يجب أن تقتصر على المحاسبة عن الأعمال التي نفذتها الشركة ولم تشملها محاسبة سابقة ما بينهما ، وان الفريق الأول يسترد العقار مركز الشركة ويصبح تواجد الفريق الثاني ضمن ذلك المركز غير مستند إلى سبب مشروع .

{ أو : إذا كان الفريقان قد ساهما في قيمة المحل التجاري موضوع الشركة واعتبر جزءا من راس مالها ، ثم يجري تصفية المحل التجاري مركز الشركة عن طريق المزايدة  ما بين المتعاقدين بحيث يقوم أحدهما بتقدير قيمة ذلك المحل ويكون للفريق الآخر حق خيار أما بيع حصته بالقيمة المقدرة أو شراء حصة شريكه بتلك القيمة ، فإذا لم يتوصلا لتحقيق ذلك تجري تصفية ذلك المحل التجاري بتقرير إزالة شيوعه عن طريق المحكمين ووفقا لما يرونه مناسبا } .

المادة التاسعة

وفاة أحد الفريقين  

 في حال وفاة أحد الفريقـين تسـتمر هـذه الشركة مع ورثته إلى نهاية العام الميلادي الساري آنذاك ، ومن ثم تجري تصـفيتها وفقا للقواعد المقررة في المادة السابقة إلا إذا اتفق ورثـة  الفريق المتوفى مع الفريق الباقي على قيد الحياة ، عـلى استمرار هـذه الشركة ، ويكون الاتفاق المذكور إما بعقد جـديد أو بكتاب مسجل متبادل ما بين الورثة وذلك الفريق أو بتدوين شرح على هذا العقد يفيد وقوع ذلك الاتفاق .

المادة العاشرة

 التحكيـــم  

جميع الخلافات التي قد تنشأ ما بين الفريقين ، أو بين أحدهم والخلف العام للآخر ، حول هذا العقد أو في معرض تنفيذه أو تفسيره أو حـول أعمال هذه الشركة أو في معرض حـلها وتصـفيتها أو حول تحديد أو تقييم حصة كل من الفريقين فيها ، تحـل بواسطـة التحكيم المطلق ، ومن قبل ثلاثة محكمين يختارهم الفريقان بالإجماع وإلا عينتهم المحكمة المختصة ، ويكون المحكمون ، أيا كانت طـريقة تعيينهم ، معفون من التقيد بالأصول وبالمواعيد المتبعة أمام المحاكم ، ولهم صلاحية مطلقة تشمل الفصل بكافة النزاعات التي استوجبت التحكيم أو التي يطرحها أمامهم الفريقان خلال جلسات التحكيم وبحيث تتناول تلك الصلاحيات تفسير العقد وتنفيذه وفسخه وحل الشركة والإشراف على التصفية أو تقريرها وفقا لما يرونه مناسبا وإجراء المزاودة والإشراف عليها وإجراء المحاسبة وتحليف اليمين الحاسمة والمتممة وسماع الشهود و بحيث لا يخرج عن اختصاصهم سوى الأمور التي لا يجوز التحكيم فيها لاتصالها بالنظام العام .

ويجوز للمحكمين الاستعانة بالخبراء دون التقيد بالجدول المعتمد من قبل وزارة العدل ، ويلتزم المحكمون  بإعلان قبول المهمة أو الاعتذار عنها خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إبلاغهم ، كما يلتزم المحكمون بإصدار حكمهم في أي نزاع قد يعرض عليهم ، خلال مدة ثلاثة اشهر  اعتبارا من تاريخ قبولهم مهمة التحكيم .

تحدد أتعاب المحكمين النهائية من حيث المقدار وكيفية أداءها وتوزيعها ما بين أطراف التحكيم ، في حكم المحكمين  ويجوز لقاضي الأمور المستعجلة تعديلها في معرض النظر بدعوى اكساء صيغة التنفيذ التي قد تقام أمامه .

وتعتبر هذه المادة ، مع تسمية المحكمين رضاء أو قضاء ، بمثابة صك التحكيم الاختياري ويستند إليها في إجراء التحكيم دون حاجة لكتابة صك تحكيم آخر .

المادة الحادية عشرة

 التبليغات

جميع المراسلات المتبادلة ما بين الفريـقيـن حـول هـذا العـقد أو في معرض تنفيذه ، يجـب أن توجـه بكـتاب مسجـل مع الإشعار بالاستلام إلى الموطن المختار لكل فريق ، المبين بجانب اسمه في مقدمة هذا العقد والذي يعتبر موطنا صالحا للتبليغ والتبلغ في كل أمر يتعلق أو يتفرع عن هذا العقد .

ولا يجـوز لأي من الفريقين أن يبدل عـنوانه المختار المبيـن في هـذا  العقد ، إلا بعد أن يعلم الفريق الآخر بوقوع هذا التبديل ،  وإلا فان  المراسلات الموجهة إلى العنوان المختار في هذا العقد تعتبر موجهة إلى  الموطن القانوني وملزمة لمن وجهت إليه .

المادة الثانية عشرة

الاختصاص التشريعي والقضائي  

تطـبق على علاقة الفريقين في كل أمر لم يرد عليه نص في هذا العقد ، الأصول والقواعد المقررة في المواد 331 – 337 من قانون التجارة  ،  ما لم يكن في تطبيقها تعارض ضـمني مع إحدى القواعـد  المقررة في هذا العقد ، وعندها يصـار إلى تطـبيق الأعراف التجارية ، كما وان قاضي الأمور المستعجلة في دمشق ، يعـتبر المرجع القضائي المختص في اكساء صيغة التنفيذ لأحكام المحكمين التي قد تصدر في معرض أي نزاع قد ينشب ما بين الفريقين حول هذا العقد أو في معرض تنفيذه.

المادة الثالثة عشرة

 نسخ هذا العقد  

حرر هذا العقد على نسختين أصليتين احتفظ كل فريق بواحدة منها بعد أن جرى التوقيع عليها أصولا  .

                الفريق الثاني                      الفريق الأول

 

نظم هذا العقد من قبلي/ المحامــي

---

 

النصوص القانونية

المادة 58 ـ قانون التجارة ـ المرسوم 149/1949 وتعديلاته

إن جميع الشركات التجارية ـ ما عدا شركة المحاصة ـ تتمتع بالشخصية الاعتبارية.

المادة 331 ـ قانون التجارة ـ المرسوم 149/1949 وتعديلاته

تتميز شركات المحاصة عن الشركات التجارية الأخرى بأن كيانها منحصر بين المتعاقدين وبأنها غير معدة لإطلاع الغير عليها.

المادة 332 ـ قانون التجارة ـ المرسوم 149/1949 وتعديلاته

الاتفاقات التي تعقد بين ذوي الشأن تعين بحرية تامة الحقوق والالتزامات المتبادلة بين الشركاء وتقاسم الأرباح والخسائر فيما بينهم مع الاحتفاظ بتطبيق المبادئ العامة المختصة بعقد الشركة.

المادة 333 ـ قانون التجارة ـ المرسوم 149/1949 وتعديلاته

يمكن إثبات وجود الاتفاقات المتقدم ذكرها بجميع طرق الإثبات المقبولة في المواد التجارية.

المادة 334 ـ قانون التجارة ـ المرسوم 149/1949 وتعديلاته

لا تخضع شركات المحاصة لمعاملات الشهر المفروضة على الشركات التجارية الأخرى.

المادة 335 ـ قانون التجارة ـ المرسوم 149/1949 وتعديلاته

ليس لشركة المحاصة شخصية اعتبارية.

المادة 336 ـ قانون التجارة ـ المرسوم 149/1949 وتعديلاته

1 ـ لا يكون للغير رابطة قانونية إلا مع الشريك الذي تعاقد معه.

2 ـ على أن شركة المحاصة التي تظهر تجاه الغير بهذه الصفة يجوز أن تعامل بالنسبة إليه كشركة فعلية.

المادة 337 ـ قانون التجارة ـ المرسوم 149/1949 وتعديلاته

لا يجوز أن تصدر الشركة أسهماً أو أسناداً قابلة للتفرغ أو التداول لمصلحة الشركاء.

لتحميل صيغة ونموذج عقد تأسيس شركة محاصة بشكل pdf يرجى الضغط هنا

عقد أتعاب محاماه

في هذا اليوم ال……. ال…….. من شهر …… من عام ألفين و……. ميلادية ، تم التعاقد ما بين :

الفريق الأول:  المحامي الأستاذ ………………….، المتخـذ من مكتبه الكائن في  دمشق – حي ……………  – شارع ……………. – بناء ……….. – طابق …. ، موطـنا مختارا لضرورات هذا العـقد ، ويشار إلى الفريق الأول في هـذا العـقد  باسم المحامي .

الفريق الثاني: السيد …………………………. ، المتخذ موطنا مختارا  لضرورات هذا العقد …. الكائن في دمشق – حي …………- شارع ……………….- بناء ………….- طابق ….  ، ويشار إلى الفريق الثاني في هذا العقد باسم  الموكل.

المقدمة

لما كان الموكل يرغب إقامة الدعوى ضد السيد …………………..، بموضوع ………………… .

 وكان قـد طـلب إلى المحامي أن يتولى إقامة تلك الدعـوى والمرافعة والمدافعة فيها حتى آخر درجات المحاكمة ، وقد جـرى تنظيم سند توكيل {يذكر نوع سند التوكيل}  لدى مندوب رئيس فرع نقابة المحامين  بدمشق تحت رقم {——–/——-} وتاريخ  –/–/ 2000 ، لهذه الغاية .

(ملاحظة : في حال كون الموكل مدعى عليه تستبدل بالعبارة التالية ) :

{ لما كان السيد …………….  قد أقام دعوى أمام محكمة ………………. بدمشق ، ضد [الموكل] ، بطلب ……………….. وقد حملت تلك الدعوى رقم أساس /00000/ لعام   200،  و حدد يوم ال….  00/00‏‏/ 200    موعدا للنظر فيها .

 وكان الموكل قد طلب إلى المحامي أن يتولى المرافعة والمدافعة في تلك الدعوى  حتى آخر درجات المحاكمة ، وقد جـرى  تنظيم سند توكيل (يذكر نوع سند التوكيل)  لدى مندوب رئيس فرع نقابة المحامين  بدمشق تحت رقم (000/0000 ) وتاريخ  00/00/ 200  ، لهذه الغاية .} .

 لذلك فقد اتفق المتعاقدان على ما يلي :

شروط التعاقد

أولاً –  تعـتبر مقدمة هـذا العقد جـزءا لا يتجزأ منه ويرجع إليها في تفسير أحكامه وبيان المقصود ببنوده.

ثانياً –  يتولى المحامي المرافعـة والمدافعـة في الدعـوى المبينة ماهـيتها وموضـوعها في مقدمة هـذا العـقد ، حتى آخر درجات المحاكمة وصـدور حكم مبرم فيها .

كما يلتزم  بمراجعـة دائرة التنفيذ المختصـة أصولا إذا لزم الأمر .

ثالثاً –  يلتزم الموكل  بان يدفع للـ المحامي  لقاء قيامه بالأعمال المبينة في البند السابق ، أتعابه مبلغاً وقدره {—} ……………..  ليرة سـورية ، موزعـاً على قسطين  :

 الأول – مبلغ وقدره {——-} …….  ليرة سورية ، تدفع عند التوقيع على هذا  العقد مضافا إليها الحد الأدنى المستوفى عند تنظيم سند التوكيل .

الثاني – رصيد الأتعاب البالغ {——-} ……….. ليرة سـورية ، يدفع عند انتهاء الدعوى وصدور حكم مبرم فيها وتنفيذه أصولا .

( ملاحظة – في حال كون الاتفاق تضمن أن يكون رصيد الأتعاب متوجب عند التحصيل يستبدل البند الثاني بالعبارة التالية:

{ نسبة مئوية مقدارها ( 00 %)  ……. بالمائة من  المبالغ التي سيجري تحصيلها فعلا  نتيجة تنفيذ الحكم أو الأحكام التي قد تصدر لمصلحة الموكل} .

رابعاً – إذا انتهت الدعوى صلحا سواء بعلم المحامي ومعرفته أو بدون علمه ، أو بطريق التحكيم ، أو إذا ترك الموكل دعـواه أو لم يقم بدفع ما يستلزمه  متابعـتها وإبرامها من الرسـوم والمصـاريف ، فان المحامي يستحق كامل الأتعاب المتفق عليها في البند ثالثا من هذا العقد.

خامساً – جميع نفقات الدعوى ورسوم الـمحاكمة وكافة المصاريف الأخرى  ، مترتبة على الموكل ، ويؤذن المحامي بصرفها من ماله عـلى أن  يرجع على الموكل بمثل ما قد يصرف.

سادساً – يعتبر العنوان المبين بجانب اسم كل من المتعاقدين موطنا مختارا صالحا للتبليغ والتبلغ في كل أمر يتعلق بهذا العقد.

سابعاً – تطبق على علاقة المتعاقدين ، في كل أمر لم يرد عليه نص في هذا العـقد أحكام القانون رقم 30 لعام 2010 ،

ثامناً – مجلس فرع نقابة المحامين بدمشق هو المرجع المختص للفصل في أي نزاع قد ينشأ ما بينهما حول هـذا العقد أو في معرض  تنفيذه أو تفسيره.                                                       الموكل                                                  المحامي                                                                                        

لتحميل نص اتفاقية الأتعاب على شكل pdf يرجى الضغط هنا

يسأل الكثير وبعضهم يتخوف من موضوع اجراء وكالة عامة للمحامي.

وهل يحق له استعمالها في اجراء الزواج او الطلاق في المحاكم .

نفيدكم بأن كل ما يتعلق بالحالة الشخصية للشخص من زواج أو طلاق لايتم بوكالة عامة.

ولابد من تفويض أو وكالة خاصة بذلك .

وهذا الكلام ينطبق على المحامين وعلى المواطنين العاديين ,

اي لو وكل شخص شخص آخر وكالة عامة لدى كاتب العدل فلا يحق للوكيل اجراء اي عاملة تخص الزواج أو الطلاق .

—————————————————————————————————————–

لو كان لديك أي استفسار أو استشارة قانونية يمكنك مراسلتنا على صفحتنا على الفيسبوك – اضغط هنا