محكمـة البدايـة المدنية الموقرة بدمشق
الجهة المدعية : السيد……………………………، يمثلها المحامي …………. بموجب سند توكيل بدائي … رقم (000/0000) الموثق بتاريخ 00/00/0000 من قـبل مندوب رئيس مجلس فرع نقابة المحامـين بدمشق .
المدعى عليه: السيد المدير العام للمؤسسة العامة للإسكان – إضافة لوظيفته ، تمثله إدارة قضايا الدولة .
الموضوع : منع معارضة و وقف تنفيذ و تثبيت ملكية .
أولا – في الوقائع :تضع الجهة المدعية ، ومنذ اكثر من خمسة عشر عاما ، يدها على قطعة من الأرض تقع من العقار رقم {0000 } من منطقة …… العقارية ، وتبلغ مساحتها {0000} مترا مربعا تقريبا ،
وقد أشادت عليها بناء مكونا من طابق …………. كما قامت بغرس الأرض المـحيطة بذلك البناء بأشجار مثمرة وحراجية وباغراس وصل عمر بعضها ما يزيد عن اثنتي عشر عاما ،
وغرست فيها أيضا بئر ماء مركب عليه مضخة تعمل بالكهرباء يروي تلك القطعة من الأرض إضافة إلى ………..
وأنفقت في سبيل ذلك مبالغ طائلة تزيد عن قيمة تلك الأرض عشرات المرات…. كما قامت المؤسسة العامة للكهرباء ، وبناء على طلب من الجهة المدعية ، بتركيب ساعة كهرباء في تلك الأرض.
واستمرت حيازة الجهة المدعية لتلك القطعة من الأرض من تاريخ دخولها إليها قبل ما يزيد عن خمسة عشر عاما وحتى الآن بصورة هادئة وعلنية ومستمرة بدون أي منازعة أو معارضة من أي شخص طبيعي أو اعتباري أو دائرة رسمية أو غيرها من الجهات الأخرى … .
وكان دخول الجهة المدعية إلى قطعة الأرض المذكورة قد تم بناء على توجيهات من مهندس المنطقة التابع للجهة المدعى عليها
والذي أعلن لها أن تلك الجهة قد استملكت العقارات في منطقة …….من اجل توزيعها إلى قطع من الأرض وبيعها لجمهور المواطنين
وان تواجد شخص في إحدى القطع من الأرض وغرسها وإشادة بناء عليها يجعل لـه الأفضلية لدى المؤسسة في شراء تلك القطعة من الأرض ….
وان تلك القطعة من الأرض سوف يجري تسجيلها ملكا لواضع اليد والباني عليها بمجرد أن تقرر المؤسسة البيع للجمهور خاصة وانه سبق للمؤسسة بيع قطع من الأرض مماثلة لهذه القطعة في نفس المنطقة لواضعي اليد والبانين عليها …
وعندما راجعت الجهة المدعية بعض العاملون لدى المؤسسة المدعى عليها أكدوا لها صحة أقوال مهندس المنطقة وان هنالك سوابق بيع قطع الأرض للشاغلين البانين عليها ….
وبناء على ذلك دخلت الجهة المدعية إلى تلك الأرض وأنجزت الأعمال المذكورة سابقا فيها وأنفقت المبالغ الطائلة في سبيل ذلك ، مستندة إلى أقوال مهندس المنطقة والتي أكدها بعض العاملون لدى الجهة المدعى عليها.
وتكررت تأكيداتهم في كل مرة كانت الجهة المدعية تراجعهم بان قطعة الأرض أصبحت ملكا لواضع اليد ، كما عزوا التأخير في تحقيق عملية البيع والتوزيع لقطع الأرض في المنطقة للشاغلين إلى الإجراءات الروتينية والقرارات الإدارية التي تتطلب وقتا طويلا نسبيا ،
وتأيد حسن النية لدى الجهة المدعية أيضا باستمرار الاشغال لمدة خمسة عشر عاما دون منازعة أو معارضة من الجهة المدعى عليها أو غيرها من الجهات الرسمية
وعلى العكس فقد بادرت المؤسسة العامة للكهرباء بمنح الجهة المدعية والشاغلين الآخرين لقطع الأرض المختلفة في تلك المنطقة ساعات كهرباء كما قامت المؤسسة العامة للاتصالات السلكية واللاسلكية بتزويد بعض الشاغلين باشتراكات هاتفية …. .
إلا انه في الآونة الأخيرة تبلغت الجهة المدعية إنذارا صادرا عن الجهة المدعى عليها يتضمن الطلب إليها تسليم قطعة الأرض التي تشغلها تحت طائلة استلامها بالقوة ،
وذلك خلافاً للوعود التي كانت الجهة المدعية تتلقاها من العاملون لدى الجهة المدعى عليها ، الأمر الذي دفعها لإقامة هذه الدعوى وطلب تثبيت ملكيتها لقطعة الأرض المذكورة بطريق الالتصاق والى طلب وقف تنفيذ الإنذار الموجه إليها والى طلب منع الجهة المدعى عليها من معارضتها في حقوقها المترتبة على تلك الأرض .
ثانيا – في القانون :
لما كان من الثابت أن الجهة المدعية قد دخلت العقار رقم 0000 من منطقة ….. العقارية
وأشادت على القطعة منه موضوع هذه الدعوى بناء ونصبت فيها غراسا ،
وهي حسنة النية معتقدة أنها سوف تتملك تلك القطعة من الأرض مستقبلا بمجرد أن تقرر الجهة المدعى عليها القيمة الواجب دفعها كثمن لها ،
وذلك بناء على وعود مهندس المنطقة وتأكيد بعض العاملين لدى الجهة المدعى عليها إضافة إلى حقيقة أن العقار الذي توجد فيه قطعة الأرض موضوع الدعوى قد جرى استملاكه بقصد تقسيمه إلى قطع من الأراضي وبيعه للجمهور
وخاصة الشاغلين وان بعض الشاغلين قد جرى بيعهم القطع التي يشغلونها ، وبالتالي فان الجهة المدعية عندما دخلت تلك الأرض وأشادت البناء والاغراس عليها كانت تعتقد أنها تبني في عقار ملك لها
وان تسجيله على اسمها موقوف على قرار الجهة المدعى عليها بتحديد الثمن الواجب دفعه إليها .
وكان من الثابت قانونا أن حسن النية من الوقائع المادية الجائز إثباتها قانونا بمختلف وسائل الإثبات بما في ذلك البينة الشخصية والقرائن
{ المادة 52 من قانون البينات }
كما استقر الاجتهاد القضائي على :
{ إن حسن النية لدى الباني والغارس في أرض الغير حين البناء والغرس، هو من الوقائع المادية التي يجوز إثباتها بالشهادة والقرائن} .
[ قرار محكمة النقض رقم 22 تاريخ 14/1/1975 – سجلات محكمة النقض) .
{ إن حسن النية من الوقائع المادية التي يجوز إثباتها بجميع طرق الإثبات. وعليه فإن ثبوت إقامة البناء بإجازة من المالك للأرض على أساس أن سيقوم ببيعها للباني يوفر شرط حسن النية في البناء باعتبار أن البناء يكون قد تم مع المالك الأصلي} .
( قرار محكمة النقض رقم 3079 تاريخ 30/12/1965 – سجلات محكمة النقض).
والجهة المدعية تلتمس إجازتها لإثبات حسن نيتها بالبينة الشخصية وهي مستعدة لتسمية شهودها وبيان عناوينهم واسلاف الطابع القانوني بمجرد أن تقرر محكمتكم الموقرة إجازتها للإثبات بهذه الوسيلة ، منوهين إلى ما استقر عليه الاجتهاد القضائي :
{إذا طلب أحد الخصوم إثبات واقعة بالشهادة فيتوجب على المحكمة أن تفصح عن رأيها وأن تبين ما إذا كانت هذه الواقعة منتجة في النزاع ومما يجوز إثباته بالبينة الشخصية وفي حال الإيجاب تعمد إلى تكليفه لتسمية شهوده أصولا} .
(قرار محكمة النقض رقم 795 أساس إيجارات 602 تاريخ 19/10/1975 المنشور في مجلة المحامون صفحة 101 لعام 1976) .
{إن الخصوم غير مكلفين بتسمية شهودهم ما لم تجزهم المحكمة إثبات دفوعهم بالبينة الشخصية ابتداء} .
(قرار محكمة النقض رقم 1716 أساس إيجارات 2428 تاريخ 26/7/1987 المنشور في مجلة المحامون صفحة 578 لعام 1987) .
ولما كان من الثابت أن البناء الذي أشادته الجهة المدعية والاغراس والأشجار التي زرعتها على قطعة الأرض موضوع الدعوى تفوق قيمتها عشرات المرات قيمة تلك الأرض ،
سواء جرى التقدير وفقا لأحكام القانون رقم /3/ لعام 1976 أم جرى وفقا للقيمة التجارية ، وهذه الحقيقة يتطلب إثباتها الاستعانة بالخبرة الفنية الهندسية .
وكان من الثابت قانونا انه من حق الجهة المدعية طلب تملك قطعة الأرض التي أشيد عليها ذلك البناء وزرعت فيها الاغراس بالالتصاق عملا بأحكام المادة /889/ من القانون المدني خاصة وان قيمة البناء والاغراس تزيد عن قيمة الأرض نفسها :
{ 1 ـ إذا كان الغير الذي شيد الأبنية، أو غرس الأغراس، ذا نية حسنة، فلا يكون مسؤولاً تجاه مالك العقار عن الثمار التي استوفاها، ولا تقع عليه إلا تبعة التلف أو الضرر الذي حدث بسببه.
2 ـ وإذا كان قد بنى أو غرس على الأرض المطلوب استرجاعها، فلا يجبر على نزع الأبنية التي بناها، ولا الأغراس التي غرسها، ويدفع لـه تعويض عن التحسين الذي حصل للأرض بسبب هذه الأبنية والاغراس.
3 ـ وإذا كانت الأبنية والأغراس ذات قيمة تفوق قيمة الأرض، فلصاحب الأغراس والأبينة الحق في أن يتملك الأرض المبني عليها والمغروسة لقاء دفع قيمة رقبتها للمالك}.
ولما كان من الثابت أن البناء الذي أشادته الجهة المدعية والاغراس والأشجار التي زرعتها على قطعة الأرض موضوع الدعوى تفوق قيمتها عشرات المرات قيمة تلك الأرض ،
سواء جرى التقدير وفقا لأحكام القانون رقم /3/ لعام 1976 أم جرى وفقا للقيمة التجارية ،
وكان التثبت من ماهية وقيمة البناء الذي إشادته والاغراس التي زرعتها الجهة المدعية على قطعة الأرض موضوع الدعوى وأنها تفوق قيمة الأرض نفسها يتطلب إجراء الكشف الحسي والخبرة الفنية الهندسية لوصف حالتها الراهنة وتقدير قيمة البناء والاغراس وكذلك تقدير قيمة قطعة الأرض المبني عليها بتاريخ إقامة هذه الدعوى وفقا لما استقر عليه الاجتهاد القضائي :
{عند النظر في طلب تملك الأرض من قبل من غرسها بحسن نية، تقدر قيمة الأرض والغراس يوم رفع الدعوى لبيان أيهما أكثر} .
(قرار محكمة النقض رقم 153 أساس 101 تاريخ 23/3/1965 المنشور في مجلة المحامون صفحة 120 لعام 1965)
الطلب : لذلك جـئنا بهذه الدعـوى نلتمس بعد الأمر بقيدها بسيطة غـير خاضعـة لتبادل اللوائح ، إعطاء القرار في غرفة المذاكرة :
أ} – بوضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار رقم 350 من منطقة يعفور العقارية .
ب} – بإجراء الكشف الحسي والخبرة الفنية الهندسية على قطعة الأرض موضوع الدعوى لوصف حالتها الراهنة وبيان ماهية البناء والاغراس المشادة عليها وعمرها الزمني وتقدير قيمتها وكذلك تقدير قيمة تلك القطعة على ضوء القانون رقم 3 لعام 1976 .
ج}- بتقصير مهـل الحضور والتبليغ إلى /48/ ساعـة .
ومن ثم دعوة الطرفين إلى اقرب جلسة ممكنة ، وفي أول جـلسة تكتمل الخصومة فيها ، إعطاء القرار بوقف تنفيذ الإنذار الصادر عن الجهة المدعى عليها المتعلق باستلام قطعة الأرض موضوع الدعوى ، لحين البت بهذه الدعوى بحكم مبرم .
وبعد المـحاكمة والثبوت إعطاء القرار :
1} – بتثبيت وصف الحالة الراهنة وفقا لضبط الكشف وتقرير الخبرة المزمع إجراءهما في هذه الدعوى .
2} – بتثبيت ملكية الجهة المدعية لقطعة الأرض موضوع هذه الدعوى وتسجيلها على اسمها في قيود السجل العقاري وترقين إشارة هذه الدعوى بعد التسجيل وذلك لقاء قيمة الرقبة التي ستقدرها الخبرة المزمع إجراءها.
3}- بمنع الجهة المدعى عـليها المؤسسة العامة للإسكان من معارضـة الجهة المدعـية في ملكيتها لقطعة الأرض موضوع هذه الدعوى .
4} – بتضمين الجهة المدعى عليها المصاريف وأتعاب المحاماة .
دمشق في 00/00/0000
بكل تحفظ واحترام
المحامي الوكيل
