يمكنكم الاطلاع على شرح الموضوع كاملا بقراءة مقالنا السابق بالضغط هنا
[gview file=”https://www.syrian-lawyer.club/wp-content/uploads/2019/09/تصحيح-النوع-الشرعي-لعقار.pdf”]
الوسم: محامي فوركس
-
صيغة دعوى اخلاء لعلة التقصير بالدفع
محكمـة الصلح المدنية الموقرة بدمشق
الجهة المدعية : السيد ……………………. ، يمثله المحامي ……………….. ، بموجب سند توكيل صلحي … رقم (000/000) الموثـق بتاريخ 00/00/2000 ، من قبل مندوب رئيس مجلس فـرع نقابـة المحامين بدمشق .
المدعى عليه: السيد …………………… ، المقيم في دمشق – حي ……….. – شارع ………………..- بناء ……………………. – طابق …. .
الموضوع : إخلاء لعلة التقصير بالدفع .
تملك الجهة المدعية المقسم رقم (000) من العـقار رقم ( 0000) مـن منطـقة ……….. العقارية بدمشق ، والذي هو عبارة عن دار للسكن في الطابق ……. بناؤها من حجر وإسمنت ، تتألف من ……. غرف وصوفا ومنتفعات ، تقع في دمشـق – حي …………. – شارع ………………. – بناء …………… – طابق …. .
ويشغل المدعى عليه ذلك العقار بطريق الإيجار ، ولقاء بدل إيجار سنوي مقداره (0000) ………. ليرة سـورية في العام الواحـد ، يدفع على أربعة أقساط ، كما وأن السنة الايجارية تبدأ بتاريخ 00/00/2000 (ربطا صورة عقد الإيجار) .
وكانت قد اسـتحـقت بذمة المدعى عليه الأجور عن الفترة ما بين 00/00/0000 ولغاية 00/00/0000 مبلغا وقدره (0000) ………….. ليرة سورية، وهي متوجبة (بكاملها/بجزء منها) عن السنة الايجارية السارية حاليا .
وكانت الجهة المدعية قد أرسلت إلى المدعى عليه بطاقة بريدية تطالبه فيها بالأجور المستحقة مبين فيها ما هو مستحق عن السنة الايجارية السارية بتاريخ المطالبة (المرفق صورة عنها ربطا) تبلغها المدعى عليه بتاريخ 00/00/2000 أصولا ، كما هو ثابت في إشعار الاستلام المرفق صورته ربطا .
ولما كان المدعى عليه ممتنع عن الوفاء بالأجور المطالب بها رغم انقضـاء مدة تزيد عـن ثلاثين يوما على تاريخ تبلغه لتلك البطاقة البريدية .
وكان المدعى عليه بامتناعه عن الوفاء بالأجور المطالب بها قد وضـع نفسه في موضـع المقصر بالدفع ، وجاز للجهة المدعية ، عملا بأحكام البند /1/ من الفقرة /آ/ من المادة /8/ من قانون الإيجارات رقم 6 لعام 2001 ، أن تطلب إخلاءه من العقار المأجور لعلة التقصير بالدفع .
وكان المدعى عليه ساع لتهريب أمواله المنقولة وغير المنقولة بقصد منع الجهة المدعية من التنفيذ عليها ، الأمر الذي يتطلب اتخاذ تدبير مستعجل بإلقاء الحجز الاحتياطي على أموال المدعى عليه المنقولة وغير المنقولة ، خاصة وأن المادة 235 من القانون المدني قد نصت على أن جميع أموال المدين ضامنة للوفاء بديونه ، كما وان المادة 556من القانون المدني قد نصت على الامتياز المقرر للمؤجر على كافة المنقولات الموجودة ضمن العقار المأجور ، كما وان الفقرة /1/ من المادة 313 من قانون أصول المحاكمات قد أجازت لـه طلب إلقاء الحجز مراعاة لحق الامتياز المقرر له :
{1 ـ لمؤجر العقار أن يوقع في مواجهة المستأجر أو المستأجر الثانوي الحجز الاحتياطي على المنقولات والثمرات الموجودة في العين المؤجرة وذلك ضماناً لحق الامتياز المقرر لـه في القانون المدني}.
الطلب : لذلك جـئنا بهذه الدعـوى نلتمس بعد الأمر بقيدها في سجل الأساس لدى محكمتكم الموقرة ، إعطاء القرار في غرفة المذاكرة ، وقبل دعوة الطرفين ، بإلقاء الحجز الاحتياطي على أموال المدعى عليه المنقولة وغـير المنقولة ، أينما وجدت وخاصـة جميع موجودات العقار المأجور ، مع ملاحظة الامتياز المقرر قانونا للمؤجـر عـلى تلك الموجـودات ، بما يفي ويؤمن الأجور المطالب بها مع الرسوم والمصاريف والفائدة القانونية .
ومن ثم دعـوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :
1) – بتثبيت الحجز الاحتياطي وجعله تنفيذيا .
2) – بإلزام المدعى عليه بإخلاء العقار المأجور ، وتسليمه إلى الجهة المدعية خاليا من جميع الشواغل .
3) – بإلزام المدعى عليه بأن يدفع للجهة المدعية الأجور موضوع هذه الدعـوى والبالغ مقدارها /……../ …………. ليرة سورية ، مع الفائدة القانونية اعـتبارا من تاريخ تبلغـه للبطاقـة البريدية وحـتى الوفاء التام .
4) – بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .
دمشق في 00/00/2000
بكل تحفظ واحترام
المحامي الوكيل
———————————————————————————————————-
ملاحظة : يجب أن تتضمن البطاقة البريدية تحديد القسم من الأجور المستحقة عن السنة الايجارية السارية بتاريخ المطالبة تحت طائلة بطلان البطاقة ورفض دعوى الإخلاء وقد استقر الاجتهاد القضائي على :
{ إذا تضمنت البطاقة جهالة في المطالبة فلم يعين فيها ما هو عن السنة الايجارية الحالية وما هو عن الديون لم تنتج التخلية }.
(قرار محكمة النقض رقم 1027 أساس 1055 تاريخ 29/6/1970 المنشور في مجلة المحامون صفحة 333 لعام 1970) .
-
نص وصيغة استدعاء دعوى عودة للمأجور السكني
محكمة الصلح المدنية الموقرة بدمشق
الجهة المدعية : السيد …………. ، يمثله المحامي ………..، بموجب سند توكيل صلحي عام رقم (…/….) الموثـق بتاريخ ../../2000 ، من قبل مندوب رئيس مجلس فـرع نقابـة المحامين بدمشق .
المدعى عليه : السيد ………….. ، المقيم في دمشق – حي ……… – شارع ……….. – بناء ………….- طابق …. .
الموضوع : عودة إلى المأجور { سكني}.
سبق للمدعى عليه وان أقام الدعوى أمام الغرفة ال….. لدى محكمتكم الموقرة بطلب الإخلاء لعلة الهدم و إشادة بناء جديد مكان العقار الذي كانت الجهة المدعية تشغله بطريق الإيجار والذي هو عبارة عن دار للسكن مشادة في جزء من العقار /000/ من منطقة ………. العقارية بدمشق ، والواقعة في دمشق – حي …….. – شارع ………. بناء ……… – طابق …. .
وبتاريخ 00/0/2000 أصدرت المحكمة المذكورة قرارها رقم [000] أساس [000] متضمنا إخلاء العقار المأجور الذي نفذ أصولا وجرى هدم البناء القديم و إشادة بناء جديد مكانه عبارة عن ….. يحتوي في الطابق ….. منه على شقة مشابهة في المساحة للشقة التي كانت الجهة المدعية تشغلها سابقا.
{ ربطا صورة طبق الأصل عن القرار المذكور وعن ضبط الكشف وتقرير الخبرة الجارية في الدعوى التي صدر فيها ذلك القرار }.
ولما كان من الثابت قانونا { المادة 9 من قانون الإيجارات رقم 6 لعام 2001 } أنه :
{للمستأجر المحكوم عليه بالتخلية استنادا إلى الفقرتين ( و-ز ) من المادة الثامنة الحق بأن يشغل البناء الجديد أو جزءا منه يشابه العقار الذي أخلاه إذا أمكن الانتفاع منه على الوجه الذي كان ينتفع به قبيل الإخلاء و تجديد البناء على أن يخضع المأجور الجديد لقاعدة تحديد الأجور بطريقة التخمين .
و في حال عدم إمكان المستأجر المحكوم عليه بالتخلية من الانتفاع بالعقار الجديد فيلزم المؤجر أن يدفع لـه تعويضا يعادل ( 40 ) % من قيمة العقار المأجور للسكن الذي كان يشغله .
أما بالنسبة للعقارات الأخرى فعلى المحكمة عند تحديد هذا التعويض أن تلاحظ جميع عوامل الخسارة و فوات الربح التي تصيب المستأجر فتأخذ خاصة بعين الاعتبار نوع العمل الذي تعاطاه و كثرة إقبال الزبائن أو قلته و قيمة المؤسسة و إمكان المستأجر من استئجار عقار في الجهات المجاورة القريبة يشابه العقار الذي أخلاه و نفقات الانتقال إلى العقار الجديد و تجهيزه ……… الخ .
و إذا ثبت في أي وقت عدم إمكان المستأجر من الانتفاع بالعقار الجديد فله أن يطالب بالتعويض بدعوى مستقلة }.
ولما كان من الثابت أن الجهة المدعية قد طالبت المدعى عليه بإعادتها لاشغال جزء من البناء الجديد يشابه العقار الذي تم إخلاءها منه ، إلا أنه امتنع عن ذلك بدون أي مبرر أو مسوغ قانوني .
ولما كان من الثابت قانونا أن الالتزام ينفذ عينا وجبرا على المدين {المادتين 200 و 204 من القانون المدني}.
وكان التحقق من وجود بناء مشابه للذي أخليت الجهة المدعية منه يتطلب الاستعانة بالخبرة الفنية الهندسية منوهين إلى ما استقر عليه الاجتهاد القضائي :
{ لا يمكن للقاضي أن يلم في جميع المسائل المعروضة عليه والتي يحتاج بعضها إلى معلومات فنية دقيقه من طبيبه وهندسية وحسابية وتجارية وغيرها فرخص له المشروع في أن يلجأ إلى أهل الخبرة فيما يعرض عليه من مسائل فنية لكي يسترشد برأيهم في فهم تلك المسائل وتكوين رأي سليم في أوجه المنازعة } .
(قرار محكمة النقض رقم 59 أساس مخاصمة 426 لعام 1994 تاريخ 14/2/1994 المنشور في مجلة القانون لعام 1995 صفحة 252) .
وكانت الجهة المدعية – في حال جنوح الخبرة الفنية لتقرير عدم وجود جزء مشابه للعقار الذي أخليت منه في البناء الجديد تحتفظ بحقها بالمطالبة بالتعويض المقرر في المادة /9/ من القانون /6/ لعام 2001 المذكورة سابقا سواء بطلب عارض يقدم في هذه الدعوى ام بدعوى مستقلة.
الطلب : لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها في سجل الأساس لدى محكمتكم الموقرة ، دعوة الطرفين إلى اقرب جلسة ممكنة ، ومن ثم تقرير إجراء الكشف الحسي والخبرة الفنية الهندسية على الطابق الأرضي من البناء الجديد الذي أشاده المدعى عليهم ، لوصف حالته الراهنة وبيان ما إذا كان يوجد ضمنه جزء مشابه للعقار الذي أخليت الجهة المدعية منه ، وبعد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :
1] – بتثبيت وصف الحالة الراهنة وفقا لضبط الكشف وتقرير الخبرة المزمع إجراءهما في هذه الدعوى .
2] – بإلزام المدعى عليه بإعادة الجهة المدعية إلى الجزء من البناء الجديد الذي قد تقرر الخبرة المزمع إجراءها انه مشابه للعقار الذي جرى إخلاءها منه وإلزامه بتسليمها ذلك الجزء خاليا من الشواغل وجاهزا للاستعمال والاستفادة منه وفقا لما اعد له.
3] – بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.
دمشق في 00/0/2005
بكل تحفظ واحترام
المحامي الوكيل
[gview file=”https://www.syrian-lawyer.club/wp-content/uploads/2019/08/عودة-للمأجور-سكني.pdf”]
-
الأوراق المطلوبة والتعليمات التنفيذية لتوثيق عقد ايجار في سوريا مع الرسوم
أولا ً : الأوراق اللازمة لتنظيم عقد ايجار شقة سكنية أو محلات تجارية في سوريا :
- اثبات ملكية العقار سواء من السجل العقاري أو الجمعية السكنية أو المؤسسة العامة للاسكان أو غيرها من السجلات المعتمدة في الدولة .
- براءة ذمة للمؤجر والمستأجر من مديرية المالية.
- في حال كان عقد الايجار لعقار تجاري أو كان المستأجر غير سوري فيجب ارفاق صورة مع العقد الى ديرية المالية لتنظيم ملف لتكليفهم المالي .
- أخر ايصال دفع الكهرباء أو براءة ذذمة من مؤسسة الكهرباء.
- البطاقات الشخصية للطرفين مع صور عنها.
- في حال كون أحد الطرفين وكيلاً فعليه احضار صورة مصدقة عن الوكالة لم يمض على تصديقها أكثر من ثلاثة شهور.
- في حال كان مالك العقار متوفياً فيجب احضار وثيقة حصر الارث ويجب توقيع 75% من الورثة على عقد الايجار أو احضار عقد تخاصص فيما بينهم لو كان حاصلاً.
- تصريح يوقع عليه المالك أو المؤجر في العقارات اللوكة على الشيوع في الأبنية النظامية غير المفرزة ( صورة رقم 1 ) .
- تصريح يوقع عليه المالك في العقارات الواقعة ضمن مناطق المخالفات أو السكن العشوائي أو التجمعات السكنية غير المحددة والمحررة ( وثيقة رقم 2 )
- نموذج عقد ايجار ( وثيقة رقم 3 )
ثانياً : رسوم عقد الايجار في سوريا :
ننقلها لك كما وردت في موقع الحكومة الالكترونية
رسوم الخدمة
- رسم تسجيل عقد إيجار:
مدة العقد * قيمة الايجار الشهرية + 100
على ان لاتقل قيمة عقد الايجار عن 500 للعقود السكنية و 1000 للعقود التجارية
- رسم محلي: رسم عقد الإيجار / 10
- طابع تعليم: رسم عقد الايجار / 10
- رسم مالي: 25 ل.س رسم تعاون
- طابع مجهود حربي: 50 ل.س
- طابع إعادة إعمار: 15 ل.س
- طابع الإدارة المحلية: 4 ل.س
- طابع مالي: 50 ل.س
- طابع الشهيد: 25 ل.س
- طابع معاقين: 100 ل.س
- طابع عقد: مدة العقد*قيمة الايجار الشهرية *100/8
ثالثاً : اجراءات تنظيم عقد الايجار في سوريا :
يحضر المؤجر والمستاجر او وكيلهم القانوني امام الموظف المختص بكتابة العقود حيث يقوم الموظف الذي يعمل بصفة كاتب بكتابة العقد وتبصيم المؤجر والمستاجر
يقوم الطرفين بالحضور امام الموثق فيقوم بتدقيق الاوراق الثبوتية وتوقيع العقد بعد اكتمال الاوراق المطلوبة
يتجه الطرفان الى الجابي بقطع الايصال
تثبيت العقد بالاختام الرسمية وياخذ الطرفين نسخ مصدقة عن العقد وتبقى النسخة الاصلية محفوظة لدينا في الارشيف لحين الطلب.
رابعاً : الموافقة الأمنية لعقود ايجار العقارات في سوريا :
صدر قرار في عا 2014 يقضي بالحصول على موافقة أمنية لطرفي العقد لتنظيم عقد الايجار .
الا أنه وتخفيفاً على المواطنين من مشقة مراجعة دوائر الشرطة فقد ألغي هذا القرار وصدر عنه القرار رقم 2744 لعام 2018 والذي يقضي بالغاء شرط الحصول المسبق على الموافقة الأمنية لتنظيم عقد الايجار ويتم استبدالها بأن تقوم الوحدة الإدارية المنظمة لعقد الايجار بارسال بلاغ الى قسم الشرطة في مكان العقار وبدورها ترسلة الى فرع الأمن السياسي للتدقيق في الوضع الأمني للطرفين .
كما نصت المادة الأولى من القرار على «قيام فرع الأمن السياسي في المحافظة بتدقيق الوضع الأمني للمستأجر، دون أن يتوقف سريان عقد الإيجار، وفي حال تبين أن المستأجر عليه ملاحقة قانونية يتم اعتقاله، أو وضعه تحت المراقبة» بعد أن أصبح مكانه معلوماً لدى أمن النظام.
-
نص وصيغة استدعاء دعوى عودة للمأجور التجاري
محكمة الصلح المدنية الموقرة بدمشق
الجهة المدعية : السيد …………. ، يمثله المحامي ………..، بموجب سند توكيل صلحي عام رقم (…/….) الموثـق بتاريخ ../../2000 ، من قبل مندوب رئيس مجلس فـرع نقابـة المحامين بدمشق .
المدعى عليه : السيد ……….. ، المقيم في دمشق – حي …… – شارع … – بناء ……- طابق …. .
الموضوع : عودة إلى المأجور { تجاري}.
سبق للمدعى عليه وان أقام الدعوى أمام الغرفة ال….. لدى محكمتكم الموقرة بطلب الإخلاء لعلة الهدم و إشادة بناء جديد مكان العقار الذي كانت الجهة المدعية تشغله بطريق الإيجار والذي هو عبارة محل تجاري مشاد في جزء من العقار /000/ من منطقة ………. العقارية بدمشق ، والواقع في دمشق – حي …….. – شارع ………. بناء ……… – طابق …. .
وبتاريخ 00/0/2000 أصدرت المحكمة المذكورة قرارها رقم [000] أساس [000] متضمنا إخلاء العقار المأجور الذي نفذ أصولا وجرى هدم البناء القديم و إشادة بناء جديد مكانه عبارة عن ….. يحتوي في الطابق الأرضي على عدد من المحلات التجارية المشابهة في المساحة للعقار الذي كانت الجهة المدعية تشغله سابقا. { ربطا صورة طبق الأصل عن القرار المذكور وعن ضبط الكشف وتقرير الخبرة الجارية في الدعوى التي صدر فيها ذلك القرار }.
ولما كان من الثابت قانونا { المادة 9 من قانون الإيجارات رقم 6 لعام 2001 } أنه :
{للمستأجر المحكوم عليه بالتخلية استنادا إلى الفقرتين ( و-ز ) من المادة الثامنة الحق بأن يشغل البناء الجديد أو جزءا منه يشابه العقار الذي أخلاه إذا أمكن الانتفاع منه على الوجه الذي كان ينتفع به قبيل الإخلاء و تجديد البناء على أن يخضع المأجور الجديد لقاعدة تحديد الأجور بطريقة التخمين .
و في حال عدم إمكان المستأجر المحكوم عليه بالتخلية من الانتفاع بالعقار الجديد فيلزم المؤجر أن يدفع لـه تعويضا يعادل ( 40 ) % من قيمة العقار المأجور للسكن الذي كان يشغله .
أما بالنسبة للعقارات الأخرى فعلى المحكمة عند تحديد هذا التعويض أن تلاحظ جميع عوامل الخسارة و فوات الربح التي تصيب المستأجر فتأخذ خاصة بعين الاعتبار نوع العمل الذي تعاطاه و كثرة إقبال الزبائن أو قلته و قيمة المؤسسة و إمكان المستأجر من استئجار عقار في الجهات المجاورة القريبة يشابه العقار الذي أخلاه و نفقات الانتقال إلى العقار الجديد و تجهيزه ……… الخ .
و إذا ثبت في أي وقت عدم إمكان المستأجر من الانتفاع بالعقار الجديد فله أن يطالب بالتعويض بدعوى مستقلة }.
ولما كان من الثابت أن الجهة المدعية قد طالبت المدعى عليه بإعادتها لاشغال جزء من البناء الجديد يشابه العقار الذي تم إخلاءها منه ، إلا أنه امتنع عن ذلك بدون أي مبرر أو مسوغ قانوني .
ولما كان من الثابت قانونا أن الالتزام ينفذ عينا وجبرا على المدين {المادتين 200 و 204 من القانون المدني}.
وكان التحقق من وجود بناء مشابه للذي أخليت الجهة المدعية منه يتطلب الاستعانة بالخبرة الفنية الهندسية منوهين إلى ما استقر عليه الاجتهاد القضائي :
{ لا يمكن للقاضي أن يلم في جميع المسائل المعروضة عليه والتي يحتاج بعضها إلى معلومات فنية دقيقه من طبيبه وهندسية وحسابية وتجارية وغيرها فرخص له المشروع في أن يلجأ إلى أهل الخبرة فيما يعرض عليه من مسائل فنية لكي يسترشد برأيهم في فهم تلك المسائل وتكوين رأي سليم في أوجه المنازعة } .
(قرار محكمة النقض رقم 59 أساس مخاصمة 426 لعام 1994 تاريخ 14/2/1994 المنشور في مجلة القانون لعام 1995 صفحة 252) .
وكانت الجهة المدعية – في حال جنوح الخبرة الفنية لتقرير عدم وجود جزء مشابه للعقار الذي أخليت منه في البناء الجديد تحتفظ بحقها بالمطالبة بالتعويض المقرر في المادة /9/ من القانون /6/ لعام 2001 المذكورة سابقا مع ملاحظة أن العقار الذي أخليت منه كان يستعمل للأعمال التجارية { كما هو ثابت في ضبط الكشف وتقرير الخبرة الجاريين في الدعوى السابقة } وبالتالي يتوجب في حساب قيمة ذلك التعويض ملاحظة ما نصت عليه الفقرة الثالثة من المادة المذكورة المتعلقة بالعقارات المؤجرة لغايات غير السكن .
الطلب : لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها في سجل الأساس لدى محكمتكم الموقرة ، دعوة الطرفين إلى اقرب جلسة ممكنة ، ومن ثم تقرير إجراء الكشف الحسي والخبرة الفنية الهندسية على الطابق الأرضي من البناء الجديد الذي أشاده المدعى عليهم ، لوصف حالته الراهنة وبيان ما إذا كان يوجد ضمنه جزء مشابه للعقار الذي أخليت الجهة المدعية منه ، وبعد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :
1] – بتثبيت وصف الحالة الراهنة وفقا لضبط الكشف وتقرير الخبرة المزمع إجراءهما في هذه الدعوى .
2] – بإلزام المدعى عليه بإعادة الجهة المدعية إلى الجزء من البناء الجديد الذي قد تقرر الخبرة المزمع إجراءها انه مشابه للعقار الذي جرى إخلاءها منه وإلزامه بتسليمها ذلك الجزء خاليا من الشواغل وجاهزا للاستعمال والاستفادة منه وفقا لما اعد له.
3] – بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.
دمشق في 00/0/2005
بكل تحفظ واحترام
المحامي الوكيل
[gview file=”https://www.syrian-lawyer.club/wp-content/uploads/2019/08/عودة-للمأجور-تجاري.pdf”]
