الولاية الخاصة أقوى من الولاية العامة 

الولاية العامة تكون في الدين والنفس والمال وهي ولاية الإمام ونوابه، والولاية الخاصة تكون في النفس والمال فقط، وقولهم الولاية الخاصة أقوى . . لأن كل ما كان أقل اشتراكاً كان أقوى تأثيراً وتمكيناً ، ومعنى أن الولاية الخاصة أقوى أي بقوة نفاذ التصرف على الغير شاء أم أبى.

من تطبيقات هذه القاعدة أن القاضي لا يزوج اليتيم واليتيمة إلا عند عدم وجود ولي لهما في النكاح ولو ذا رحم محرم أو أماً .

ومنها: إذا أجر القاضي حانوت الوقف من زيد وأجره المتولي من بكر، فإن إجارة المتولي هي المعتبرة.

ومنها : أن القاضي لا يملك التصرف في الوقف مع وجود متولّ ولو من قبله، حتى لو تصرف فيه ببيع أو شراء أو إجارة أو جباية لا ينفذ تصرفه؛ إذ لا تدخل ولاية السلطان على ولاية المتولي في الوقف .  .

ومنها : أن القاضي لا يملك التصرف بمال الصغير مع وجود وصي الأب أو الجد أو وصي القاضي نفسه، ولا يملك تزويج الصغار مع وجود الولي إلا بعد عضله .

 ومنها : لو زوج القاضي المرأة لغيبة الولي وزوجها وليها الغائب من آخر في وقت واحد وثبت ذلك بالبينة اعتبر تزويج الولي لا غير.

تنبيهات :

• الأول : ظاهر كلام المشايخ أن الولاية مراتب :

١ – ولاية الأب والجد، وهي وصف ذاتي لهما، فلو عزلا أنفسهما لم ينعزلا .

۲ ـ ولاية الوكيل وهي غير لازمة للموكل عزله وللوكيل عزل نفسه بعلم موكله .

3- ولاية الوصي وهي بينهما، ولم يجز أن يعزل نفسه .

٤ – ولاية ناظر الوقف، يجوز للواقف عزله بلا اشتراط، وهو المعتمد في الأوقاف والقضاء، أما إذا عزل نفسه فإن أخرجه القاضي خرج كما في القنية،

وفي فتاوى رشيد الدين أن القاضي لا يملك عزل القيم على الوقف إلا عند ظهور الخيانة منه .

الثاني: الأب والجد ولايتهما في المال والنكاح، والعصبات والأم وذوو الأرحام ولايتهم في النكاح فقط، والوصي ولايته في المال فقط. . .

 الثالث : الولاية الخاصة على خمسة أضرب :

1 – ولاية قوية في النفس والمال، وهي ولاية الأب والجد لأب وإن علا بشرط الحرية والتكليف والاتحاد في الدين، وغير الإسلام من الأديان بمنزلة دين واحد .

٢ – ولاية ضعيفة في النفس والمال وهي ولاية من كان الصغير في حجره من الأجانب أو من الأقارب، وكان هناك أقرب منه فيملك تأديبه ويحفظ له ماله .

3- ولاية قوية في النفس ضعيفة في المال وهي ولاية العصبات من غير الأب والجد أو ذوي الأرحام فيزوجون الصغيرة بالكفء وبمهر المثل والصغير بما فيه مصلحة له ولا يتصرفون في أموالهما .

٤ ـ ولاية قوية في المال ضعيفة في النفس، وهي ولاية وصي الأب أو الجد أو القاضي، فإنهم يتصرفون في أموال الصغار ولا يزوجوهم.

ه ـ ولاية قوية في المال فقط، وهي ولاية متولي الوقف في مال الوقف وولاية الوصي في مال الكبير الغائب، فإن الواحد منهما يلي بيع غير العقار من التركة لدين أو وصية لا وفاء لهما إلا ببيعه.  .

. الرابع: الولاية على النفس هي أولاً للعصبات الأصول، ثم للفروع، ثم للحواشي، ثم للأم، ثم للشقيقات، ثم للأخوات لأب، ثم للأخوات لأم، ثم لذوي الأرحام. .

ولهذه القاعدة مستثنيات منها : يجوز للقاضي تأجير عقار الوقف من المتولي ممن لا تقبل شهادته للمتولي أو من أصوله وفروعه، ولو لم يكن في ذلك خيرية  .

ومنها : أن المتولي لا يملك العزل والنصب لأرباب الجهات بدون أن يشترط الواقف له ذلك ويملكه القاضي بدون شرط الواقف .

ومنها : أن القاضي يملك إقراض مال الصغير دون الأب أو الوصي؛ لأن القاضي قادر على تحصيل الدين لشوكته وليس للوصي ذلك .

ومنها : أن القاضي يملك الاستقراض للوقف واستبداله بشروط وتأجيره مدة طويلة عند مسيس الحاجة إلى تعميره ولا يملك المتولي ذلك.

ومنها: للقاضي أن يحاسب المتولين والأوصياء ويعزل الخائن منهم وإن شرط الواقف والموصي عدم مداخلته؛ لأن صيانة مال الأوقاف والأيتام هي من الحق العام فتجاوز الحدود المسموحة للأولياء والأوصياء والقوام يعود إلى تقدير الولاية العامة .  .

أولاً : تعريف الأجتهاد:

الاجتهاد بتعريف صاحب التلويح أنه استفراغ الفقيه الوسع لتحصيل ظنّ بحكم شرعي، وقد عرفه ابن الهمام في تحريره بأنه بذل الطاقة من الفقيه في تحصيل حكم شرعي عقلياً كان أو نقلياً .

ثانياً: شروط المجتهد:

وللاجتهاد شروط في حق المجتهد، وهي :

أ ـ أن يعرف القرآن معانيه ووجوهه وناسخه ومنسوخه، وأسباب مع النزول .

ب ـ أن يعرف السنة بمتنها وسندها من تواتر وشهرة وآحاد، ومن صحة وحسن وضعف .

ج ـ أن يكون عالماً بمسائل الإجماع.

د ـ أن يكون عالماً بلغة العرب من مفردات وأساليب بيانية .

هـ ـ أن يكون خبيراً بوقائع الناس ومعاملاتهم، عالماً بأعرافهم ومصالحهم وموطن الحرج في أنماط حياتهم.

و ـ أن يكون عالماً بمقاصد التشريع وأصول الاستنباط وقواعد تفسير نصوص الأحكام .

ز ـ أن يكون عالماً بأمهات متون الفقه وما حوته شروحها المعتبرة في مجال الإفتاء .

ثالثاً: مراتب المجتهدين :

والمجتهدون على مراتب خمسة، وهي:

۱ – مجتهد مطلق مستقل:

وهو الذي اجتهد بقواعده لنفسه، يبني عليها الفقه خارجاً عما عُرف من قواعد المجتهدين مثل الأئمة الأربعة، وهذا فُقِدَ من دهر، بل لو أراده إنسان اليوم لامتنع عليه كما قال الامام السيوطي.

 2ـ مجتهد مطلق غير مستقل :

وهو الذي وجدت فيه شروط الاجتهاد المطلق إلا أنه لم يبتكر لنفسه قواعد بل سلك طريقة إمام المذهب الذي انتسب إليه دون أن يقلده، كأبي يوسف ومحمد من الحنفية، وابن القاسم وأشهب من المالكية، والبويطي والمزني من الشافعية.

٣ ـ مجتهد التخريج :

هو أن يكون مقيداً في مذهب، مستقلاً بتقرير الدليل بحيث لا يتجاوز في أدلته أصول وقواعد إمامه، وهذه رتبة اجتهاد في المذهب للتمكن من معرفة الأحكام في الوقائع التي لم يرد فيها نص عن إمام المذهب بطريق التخريج على النصوص والقواعد المنقولة عن الإمام، من هؤلاء: الحسن بن زياد والكرخي من الحنفية، والأبهري وابن أبي زيد القيرواني من المالكية، وأبو إسحاق الشيرازي والمروزي من الشافعية.

٤ ـ مجتهد الترجيح :

وهو من تمكن من الترجيح بين ما قاله الإمام وما قاله تلاميذه، وتفضيل بعض الروايات على بعض كالقدوري والمرغيناني من الحنفية والنووي والغزالي من الشافعية والخليل بن إسحاق الجندي وابن رشد القرطبي من المالكية.

وبفضل هؤلاء المجتهدين أمكن ضبط الأحكام الفقهية الكثيرة المنقولة عن أئمة المذاهب الأربعة، ومعرفة الأقوال التي يصح الاعتماد عليها والتي لا يصح، وتخريج علل هذه الأحكام حتى يتسنى القياس عليها فيما يحتاج إليه الناس في العصور المختلفة.

هـ ـ مجتهد الفتيا :

وهو من يقوم بحفظ المذهب ونقله وفهمه وعنده ضعف في تقریر أدلته وتحرير أقيسته .

تنبيه: يطلق على المراتب الثلاثة الأخيرة كلمة الاجتهاد تسامحاً؛ لأن لا الواحد منهم ينتهي باستنباطه إلى حكم شرعي، وإنما ينتهي إلى رأي إمامه.

الشائع : هو الأمر الذي يصبح معلوماً للناس وذائعاً بينهم.

فلو بني حكم على أمر غالب فإنه يبنى عاماً ولا يؤثر على عمومه واطراده تخلف ذلك الأمر في بعض الأفراد أو في بعض الأوقات , وهذه المادة عبارة عن شروط العادة التي تجعل حكماً لإثبات حكم شرعي .

من أمثلة هذه القاعدة:

لو سمّى مهراً ولم يعرّف أهو معجل أو مؤجل، فإذا كان غالب عرف البلد أن الزوج لا يمكن إلا ويجعل للزوجة مؤجلاً فيحمل على المؤجل، وإلا فمعجل لأن الأصل في المهور التعجيل.

ومنها:

أن ليس للزوج أن يجبر زوجته على السفر من وطنها إذا كان نكحها فيه وإن أوفاها معجل مهرها لغلبة الإضرار بالأزواج.  .

ومنها : أنهم قدروا مدة الإياس من الحيض بخمس وخمسين سنة، لأن المرأة إذا بلغت هذا السن ففي الغالب ينقطع فيه الحيض.

ومنها: سكوت البالغة البكر عند استئذانها للزواج يعتبر إذناً وتوكيلاً، لأن الغالب على الأبكار في هذا المقام الخجل في إبداء الرغبة وليس في إظهار الرفض.

ومنها: أنه يحكم ببلوغ من له من العمر خمسة عشرة سنة؛ لأنه هو السن الشائع للبلوغ، وإن كان البعض لا يبلغ إلا في السابعة عشرة أو الثامنة عشرة.

 ومنها: الحكم بسبع سنين لمدة حضانة الصبي وتسع لحضانة البنت مبني على الشائع المتعارف من أن الصبي إذا بلغ السابعة يستغني عن معين له في لباسه وأكله واستنجائه والبنت إذا صار عمرها تسع سنوات تصبح مشتهاة في الغالب، واختلاف النمو في البعض زيادة ونقصاناً بتأثير التربية والإقليم لا عبرة له، بل المعتبر الغالب الشائع.

طلب رفع أمر الحبس لتجاوز عمر المدين ستون عام

فضيلة رئيس دائرة التنفيذ ..

بمحكمة التنفيذ بمحافظة……..حفظه الله

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته؛؛؛

الموضوع:

إشارة إلى أمر التنفيذ المنظور أمام فضيلتكم برقم…….. في طلب التنفيذ المقدم من………………. ضد………… المتضمن حبس المنفذ ضده المذكور حبسًا تنفيذياً بموجب القرار رقم ……….

نطلب من فضيلتكم إلغاء أمـر الحبس وما يترتب عليه من آثار تأسيساً على أن المنفذ ضده تجاوز عمره الستون عامًا ولا يجوز حبسه حيث أنه مولود بتاريخ …… . ( واحد وسبعون عام) وثابت ذلك من تاريخ الميلاد المثبت لدى جهة الاختصاص والمدون على الهوية.

وكما هو معلوم لفضيلتكم أنه لا يجوز حبس المدين إذا تجاوز عمره ستون عام وذلك وفقاً لتعميم وزير العدل رقم ٧٠٢٧ وتاريخ ١٤٤١/٦/٤هـ (تعميم تعديل اللائحة التنفيذية لنظام (التنفيذ المتضمن مادة برقم (٣/٨٤ ) بنظام التنفيذ وتنص على أن لا يجوز الحبس التنفيذي إذا كان عمر المديـن سـتين عامًا فأكثر..

وحيث أن عمر المنفذ ضده أكثر من ستين عام وفقًا لما تم إيضاحه بعالية وعليه لا يجوز حبسه نظامـا بحـكـم المادة سالفة البيان

بناء على ذلك:

أطلب من فضيلتكم التكرم برفع أمر الحبس وفقًا للفقرة (٣) من المادة ٨٤ من نظام التنفيذ الموضحة بعالية.

جزاكم الله عنه خير الجزاء.

وفقكم الله وسدد خطاكم في القول والعمل.

والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته

مقدمه

 الأصل بقاء ما كان على ما كان

هذه القاعدة من فروع قاعدة ( اليقين لا يزول بالشك)، وتتمتها : حتى يقوم الدليل على خلافه، ومعنى هذه القاعدة أنه إذا جهل في وقت الخصومة حال الشيء وليس هناك دليل للحكم بمقتضاه، وكان لذلك الشيء حال سابق معهود، فإن الأصل أن نحكم ببقائه واستمراره على تلك الحال التي كان عليها حتى يقوم الدليل على خلافه  .

والاستصحاب بقسميه: استصحاب الماضي بالحال، واستصحاب الحال بالماضي، حجة تُدفع به دعوى الغير ولا يلزمهم بشيء ولا يُثبت حقاً.

والبينات أربع : البرهان، والإقرار، والنكول، والأمارة الظاهرة التي تعرف بتحكيم الحال .

من فروع هذه القاعدة:

– لو ادعت امتداد الطهر وعدم انقضاء العدة صدقت بيمينها ولها نفقة العدة؛ لأن الأصل بقاء العدة ،بعد، وجودها.

– لو اختلف الزوجان بعد انقضاء العدة في الرجعة فيها فالقول لها لأن الأصل عدمها، ولو كانت العدة قائمة فالقول قوله لأنه يملك الإنشاء فيمتلك الإخبار. .

-لو اختلف الزوجان في التمكين من الوطء فالقول لمنكره لأن الأصل عدمه. .

ولدت وطلقها فقال : طلقت بعد الولادة فلي رجعة وقالت قبلها فلا رجعة، وإن لم يعيّنا وقتاً للولادة ولا للطلاق فالقول قوله، لأن الأصل بقاء سلطة النكاح.  .

ومن فروعها:

-لو مات نصراني فجاءت امرأته مسلمة وقالت : أسلمت بعد موته فلي الميراث، وقال الورثة : أسلمت قبل موته فلا ميراث لها، فالقول للورثة ؛ لأن كلاً من الطرفين متمسك بنوع من الاستصحاب، فالمرأة تتمسك بالاستصحاب الحقيقي إلا أن هذا الاستصحاب لا يكفي لاستحقاق الإرث، والورثة يتمسكون بالاستصحاب المعكوس، وهذا استصحاب يكفي لدفع مشاركتها لهم بالإرث.

ونفس المسألة فيما لو مات مسلم وزوجته نصرانية، فجاءت بعد موته مسلمة وطالبت بالميراث، فالقول للورثة لأن الاستصحاب الحقيقي يدفع مشاركتها الإرث ولا عبرة بالاستصحاب المعكوس لأنه لا يصلح للاستحقاق.

ومن هنا قال الإمام الكرخي: (الأصل أن الـظـاهـر يـدفـع بالاستحقاق ولا يوجب استحقاقاً).  .

ومنها: لو كان للابن الغائب مال عند أبيه فأنفق الأب منه على نفسه ثم اختلفا، فقال الابن للأب : إنك أنفقت على نفسك منه وأنت موسر، وقال الأب : أنفقت وأنا معسر ولا بينة لأحدهما، فإنه يحكم بالحال، فلو كان الأب حال الخصومة معسراً فالقول له، ولو كان موسراً فالقول لابنه، ولو قدم كل منهما البينة تقدم بينة الابن؛ لأن قيام صفة اليسار حين الخصومة أمارة ظاهرة في تأييد كلام مدعيه، والأصل اعتبار الصفة الأصلية في الإنسان وهي الإعسار إلا أن هذا الأصل لم يعتبر لقيام الدليل على خلافه وهو قيام صفة اليسار حين الخصومة فتكون أمارة ظاهرة في طرح ذلك الأصل.

. واستشكل البعض أن تحكيم الحال من قبيل العمل بالظاهر، والظاهر يصلح حجة للدفع لا لاستحقاق، ففي حال كان الأب معسراً حين الخصومة فكيف يجعل الأب بظاهر إعساره بريء الذمة من إتلاف مال ابنه من نفقة نفسه وقد ثبت إتلافه له يقيناً؟

فينبغي أن يقيم بينة على إعساره ولا يكفي ظاهر حاله! والجواب فإن الأخذ مع اليسار هو الذي يوجب الضمان نصاً لا مطلق الأخذ، والمتيقن هو الأخذ لا اليسار فلم يثبت سبب الضمان فالظاهر ينفي الاستحقاق.

ويستثنى من هذه القاعدة : لو ادعت امرأة مضيّ في مدة تحتمل ودون الفترة المعتادة منها، صدقت بيمينها ؛ لأن مضي العدة لا تعلم إلا منها مع أن الأصل بقاء العدة بعد وجودها فقبل قولها فيه ضرورة

تركيا تفرض غرامات على الإيجارات الباهظة للمنازل اعتباراً من 1 سبتمبر إخلاء المستأجرين وتهديدهم سينتهي.. لن يُفرض على المواطنين الأتراك والمستأجرين الأجانب دفع مبالغ مرتفعة لإيجارات وفق القانون التركي الذي سيبدأ العمل به اعتباراً من 1 سبتمبر/ أيلول المقبل بأمر من الرئيس التركي رجب طيب أردوغان، وسيفرض على الإيجار المرتفع عقوبة “مكاسب غير عادلة”، كما سيتمكن كل من المستأجرين والمالكين من الذهاب إلى الوساطة.

في الآونة الأخيرة، أدت الخلافات بين مالكي العقارات والمنازل والمستأجرين، إلى نحو 100 ألف قضية في موضوع “تحديد الإيجار”، وأكثر من 50 ألف قضية إخلاء، إلى ازدحام كبير في المحاكم بتركيا.

ومع بدء سريان عقوبة “الكسب غير العادل” مقابل الإيجار المرتفع، اعتباراً من 1 سبتمبر/ أيلول 2023، وفق القانون الجديد في تركيا، سيتمكن كل من المستأجرين والملاك من التوجه إلى الوساطة، وفق ما ذكرته صحيفة “صباح” التركية.

1-حقوق المستأجرين

ووفقاً لقانون “الالتزامات”، لا يمكن للملاك إخلاء المستأجرين لأسباب تعسفية قبل نهاية 10 سنوات من تاريخ توقيع أول عقد، باستثناء احتياجاتهم أو احتياجات عائلاتهم، ويقوم القاضي في قضايا “تحديد الإيجار” بإجراء “تخفيض رأس المال” مع حماية حقوق المستأجر السابق.

فعلى سبيل المثال، إذا كان المستأجر يدفع قيمة إيجار 6 آلاف ليرة تركية، وإذا كان المتوسط للإيجار حينها يبلغ 14 ألف ليرة، فيُحدد الإيجار بـ 10 آلاف ليرة. ويمكن للمستأجر الذهاب إلى وسيط قانوني أو رفع دعوى قضائية عندما يتعرض إلى ضغوط وتهديدات ومضايقات من مالك العقار أو المنزل، كما أن انتهاء عقد الإيجار لا يخول المالك بطرد المستأجر، فالعقد الذي تنتهي تنتهي مدته يجدد نفسه تلقائياً، وفق القانون.

2-حقوق الملاك

وبنفس الوقت ليس فقط المستأجرين لهم حقوق قانونية، فالملاك أيضاً لديهم حقوق، وأولئك الذين لا يدفعون بدل الإيجار للمالك له الحق في الإخلاء إذا كان هناك تجديد أو هدم كبير في المنزل، وإذا قام المستأجر بإخلاء المنزل مبكراً دون مواجهة أي مشاكل مع المنزل أو المالك، فيحق للمالك المطالبة بإيجار 3 أشهر، وإذا قام المالك بتأجير المنزل لمستأجر آخر على الفور، فلا يمكنه المطالبة بهذا التعويض.

3- هل يمكن للمالك إخلاء المستأجر قبل انتهاء مدة العقد؟

ما لم يكن للمالك سبب مبرر بموجب القانون، لا يمكن الإخلاء قبل انتهاء العقد. في حالة عدم دفع الإيجار، يتم إرسال إشعار من كاتب العدل لمدة 30 يوماً، وفي نهاية هذه الفترة، يمكن طلب الإخلاء من خلال دعوى إخلاء أو إجراء تنفيذي. اعتباراً من 1 سبتمبر/ أيلول 2023، كما سيكون من الممكن الذهاب إلى الوساطة مع طلب الإفراج دون رفع دعوى قضائية. وإذا كان هناك خرق أساسي للعقد، مثل الهدم، أو التعديل الرئيسي، أو الإصلاح دون علم المالك، فقد يتم طلب الإخلاء قبل موعد انتهاء العقد، الذي تم تمديد تاريخ انتهاء صلاحيته، أو جدد نفسه تلقائياً.

4- هل يتوجب علي رفع دعوى لإخلاء المستأجر الذي يقيم في منزلي في إزمير “كارشياكا” منذ 22 عاماً، مع آخر زيادة قدرها 3 آلاف ليرة؟

وفقاً لقانون الالتزامات، تعتبر فترة تمديد العقد بحد أقصى 10 سنوات، وفي نهاية هذه الفترة يحق للمالك إخلاء المستأجر دون الحاجة إلى مبرر، ولذلك لا تحتاج إلى رفع دعوى إخلاء، ولهذا عليه إرسال تحذير قبل 3 أشهر.

– هل يستطيع المؤجر المطالبة بالتعويض من المستأجر الذي أخلى مسكنه قبل تاريخ العقد؟

في حالة مغادرة المنزل دون أي مشاكل، يحق للمالك المطالبة بإيجار 3 أشهر أخرى، وللمطالبة بهذا المبلغ، يجب أن لا يكون قد أجر العقار أول المنزل لمستأجر جديد في غضون 3 أشهر، وإذا تم تأجير المنزل على الفور، فلا يمكن المطالبة بأي تعويض من المستأجر، وفي حال تم تأجير المنزل في نهاية الشهر الأول، يتم دفع التعويض أيضاً عن شهر واحد فقط.

4- هل سيتم اتخاذ اجراءات جديدة لمواجهة الزيادات الباهظة بعد رفع سقف الإيجار بنسبة 25%؟

حدود حقوق المالك المستأجر محددة في قانون “الالتزامات” في الفترة التشريعية الجديدة، وسيتم تنظيم قانون العقوبات التركي في هذا الصدد، ومن المتوقع أن يُحكم على أولئك الذين يزيدون إيجاراتهم عن متوسط السوق بالسجن من سنة إلى ثلاث سنوات، إلى جانب غرامة مالية. كما يمكن أيضاً محاكمة الملاك الذين يتنمرون على المستأجر أو يهددونه و”يكسبون أرباحاً غير عادلة” بالحجز وفقاً لتقدير المحكمة.

5- كيف تتم عملية الإخلاء في المنزل الذي تم شراؤه أثناء تواجد المستأجر فيه؟

إذا بيع المنزل لشخص آخر، فإن المستأجر لديه 6 أشهر لإخلاء المنزل، ويمكن للمالك الجديد طلب الإخلاء من خلال تقديم إشعار للمستأجر في غضون شهر واحد، من تاريخ الشراء حتى نهاية الشهر السادس، ويمكن للمستأجر الاستمرار في العيش في المنزل، وإذا لم يخرج منه في نهاية هذه الفترة، يمكنه الذهاب إلى وسيط.

6- يقول الوكيل العقاري الذي استأجرت المنزل عبره قبل عام إنه يتصل نيابة عن صاحب المنزل ويضغط علي لإخلاء المنزل، مستشهداً بالزيادة في المساحة. ما الذي يمكنني القيام به حيال ذلك؟

لا يمكن للشركات العقارية الحاصلة على شهادة تفويض “إملاكجي” أن تضغط على الأشخاص الذين تخدمهم بممارسات غير قانونية وغير أخلاقية، ويمكنك للمستأجر تقديم شكوى إلى وزارة التجارة عبر نظام معلومات تجارة العقارات “CIMER”.

7- هل هناك حد قانوني لطلب الإيداع من المؤجرين؟

لا يمكن أن يكون مبلغ الوديعة أكثر من إيجار 3 أشهر، ولا يمكن سحب هذا المبلغ دون موافقة المالك عن طريق إيداعه في حساب مصرفي من قبل المستأجر. وفي حالة إخلاء المستأجر للعقار، يجب ألا تكون هناك ديون متبقية من أجل الحصول على الوديعة الكاملة، ويجب ألا يكون هناك أي ضرر غير “الاهتلاك” العادي في المنزل.

8- هل يمكن للمالك إخلاء المستأجر الذي يضايق سكان المبنى؟

يلتزم المستأجرون باستخدام المنزل ومكان العمل وفقاً للعقد وإظهار الاحترام اللازم لسكان المبنى، ويتم إرسال تحذير كتابي لمن يخالف ذلك، يفيد بأن العقد سينتهي في حال عدم تصحيح المخالفة بإعطاء 30 يوماً على الأقل. وإذا كان سلوك المستأجر غير محتمل بالنسبة للمالك والجيران، فقد يتم إنهاء العقد بإشعار خطي.

9- هل يمكن للمستأجر الذي يتعرض للتهديد والضغط من المالك الذهاب إلى الوسيط أيضاً؟

ستخضع القضايا المتعلقة بتحديد الإيجار والإخلاء والتكيف والمشاكل المتعلقة بالعقد، والمشاركة غير المنقولة، والنزاعات الناشئة عن ملكية عمارات، والمستحقات لعملية الوساطة الإجبارية، وجميع النزاعات المشابهة، ستخضع أولاً إلى الوساطة، ومن ثم يمكن رفع دعوى قضائية. وسيبدأ الطرف الذي يرغب في فتح القضية عملية الوساطة، فعلى سبيل المثال، إذا أراد المالك رفع دعوى إخلاء، فسيقوم أولاً ببدء عملية الوساطة. وسواء أكان المستأجر أو المالك، يعتبر اضطهاد الطرفين أو تهديدهما أو إهانتهما جريمة وفق القانون التركي، وإذا واجه كلا الطرفين وضعاً غير قانوني، فبإمكانهما بالطبع الذهاب إلى الوساطة أو رفع دعوى قضائية، ولا يمكن للمالك أن يفعل ما يشاء بقوله “أنا صاحب المنزل”، ولا يمكن للمستأجر إظهار موقف غير قانوني بالقول إنه يدفع ثمن ذلك.

10- هل هناك رسوم لخدمة الوساطة؟

لن يتم فرض أي رسوم على التقديم والمقابلات حتى ساعتين. في المفاوضات خلال هذه الفترة، سيتم أخذ المبلغ الذي سيتم احتسابه وفقاً لتعريفة الحد الأدنى للأجور بالتساوي من الأطراف، ويجب تقديم الطلبات إلى مكتب الوساطة في قاعة المحكمة التي توجد بها المحكمة المختصة، أو إلى محاكم الصلح المخولة. ويمكن للمستأجر والمالك والمدير والمساهم في حالة فسخ الشراكة، والممثل القانوني أو المحامي أو الوصي، بصرف النظر عن الأطراف، المشاركة في المفاوضات، وفي حالة عدم التوصل إلى اتفاق في الوساطة على زيادة الإيجار ورفع دعوى قضائية، فلن يتجاوز الحد الأعلى 25 بالمئة ضمن نطاق العقود التي لا تتجاوز 5 سنوات.

11- ما الذي يجب مراعاته عند توقيع عقد الإيجار؟ وفي هذه الحالة هل يمكن للمستأجر إنهاء عقد الإيجار؟

يجب أن يكون عقد الإيجار مكتوباً، ولا يتم الاعتداد بالعقد الشفهي، ويجب أن تؤخذ سياسة التأمين ضد الكوارث “TCIP” الخاصة بالمسكن في تاريخ التوقيع مع اتفاقية الإيجار، كما يجب أن تتم جميع خدمات الاشتراك العامة المتعلقة بالعقار مثل الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي من خلال المستأجر، ويجب ألا يصدر المستأجر التزام إخلاء على بياض. كما يجب أن لا تهمل إبرام “اتفاقية سمسرة إيجارية” في العقود مع الشركات العقارية، وفقاً للمادة 347 من قانون “الالتزامات”، ويجوز للمستأجر إنهاء عقد الإيجار عن طريق تقديم إشعار كتابي من خلال كاتب العدل قبل 15 يوماً على الأقل من نهاية الاتفاقية. وإذا لم يقدم المستأجر أي إخطار للمالك بأنه سيغادر المنزل، فيُعتبر عقد الإيجار مُجدداً لمدة عام واحد.

12- المؤجر يسكن في إيجار وينوي الانتقال إلى المنزل الذي أسكن فيه فهل يقرر الوسيط لصالحه؟

للمالك الحق في خلع نفسه إذا كان سيقطن في منزله، وإذا لم يكن هناك اتفاق متبادل، يجب على المالك رفع “قضية إخلاء بسبب الحاجة” في محكمة الصلح لهذا الغرض، واعتباراً من 1 سبتمبر 2023، يمكنها رفع الأمر إلى الوسيط بدلاً من المحكمة. وإذا رأى الوسيط أن الحاجة حقيقية، فيجوز له أن يقرر الإخلاء لصالح المالك، ولا يستطيع المالك، الذي طرد المستأجر، على أساس أن ابنه أو ابنته يريدون العيش في المنزل، تأجيره لشخص آخر لمدة 3 سنوات، وخلافاً لذلك، سيتعين على المستأجر دفع تعويض.

استراتيجيات التفاوض في المحاماة

أولاً : إستراتيجيات متى؟ 

تشتمل هذه الإستراتيجية على الأساليب التالية:

1 . الصبر Forbearance

2 . المفاجأة: Surprise Surprise

3 . الأمر الواقع:   Fait Accompli

4 . الانسحاب الظاهري:  Apparent withdrawal 

5 . التحول Reversal

6 . القيود

7 . الخداع

ثانياً: إستراتيجية كيف؟ وأين؟

أما النوع الآخر من الإستراتيجيات فيتمثل في الآتي:

1 . المشاركة في العمل:  Participation

2 . المساهمة:  Association

3 . مفترق الطرق:  Cross Roads

4 . التغطية: blanketing

5 . العشوائية: Randomizing

6 . إستراتيجية التدرج: Salami Salami أو إستراتيجية الخطوة خطوة  Step by step Strategy 

7 . التصنيف الفئوي: Bracketing

8 . التوكيل: Agency.

9 . فهم المتفاوض معه:

10 . تغيير المستوى: Shifting