الجمهورية العربية السورية

وزارة الماليــة

تعمیم

الموضوع: معاودة منح براءات الذمة المالية لأغراض مباشرة خدمات نقل الملكيات العقارية

بناءً على أحكام قانون ضريبة البيوع العقارية رقم 15 لعام 2021 وبالتنسيق مع كل من وزارتي الداخلية والإدارة المحلية – المديرية العامة للمصالح العقارية، وعلى مقتضيات المصلحة العامة، وريثما يتم استصدار القانون الخاص الجديد بضريبة البيوع العقارية في سورية، فإنه وتسهيلاً لإجراءات منح براءة الذمة المالية المطلوبة لإنشاء أو تعديل الحق العيني العقاري أو نقله إلى الغير، تقرر ما يلي:

• يستأنف منح براءة الذمة المالية في جميع مديريات المالية في المحافظات اعتباراً من يوم الأحد الواقع في 2025/8/3.
• يلزم طرفا عقد البيع أو أحدهما بإبراز العقد الرضائي المنظم بينهما على أن يكون هذا العقد متضمناً الثمن الفعلي المتعاقد عليه، ويستوفى رسم الطابع المالي بموجبه أصولاً.
• لا يشترط لتوثيق عقود البيع إبراز إشعار بتسديد 50 في المائة من القيمة الرائجة في أحد المصارف العاملة في سورية، وإنما تُشجع وزارة المالية – لحماية المتعاملين وضمان حقوقهم – أن يقوم المشتري أو وكيله القانوني بإيداع حصيلة البيع في أحد المصارف العاملة في سورية. حيث يحق وفقاً لتعليمات مصرف سورية المركزي سحب كامل المبلغ المودع في أي وقت عند الحاجة.
• يتم في احتساب ضريبة البيوع العقارية استخدام القيمة الرائجة المحددة سابقاً في مديريات المالية وذلك بعد تخفيضها بنسبة 30 في المائة للعقارات السكنية. وأما في المناطق التي ليس لها قيم رائجة، يتم الاستناد إلى القيم المحددة في عقد البيع كأساس للضريبة.
• يلغى العمل بالموافقة الأمنية كشرط لمنح براءة الذمة المالية ويُستبدل بمنح وثيقة لا مانع من إتمام المعاملة العقارية صالحة لمدّة ثلاثة أشهر، يتم الحصول عليها بشكل فوري مع براءة الذمة.

يرجى الاطلاع والعمل بمضمونه

وزارة المالية

30/7/2025

وزير المالية

محمد يسر برنية

لائحة اعتراضية على حكم إلزام وكيل بمبلغ سعي

أصحاب  الفضيلة رئيس وأعضاء محكمة الاستئناف         حفظهم الله

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته      وبعد ؛؛؛

مذكرة شارحة بأسباب الاستئناف:

مقدمة من:……………………………………….(مستأنف)

ضــــــــــــــد:…………………………………………. (مستأنف ضده)

الموضوع:

بموجـب هـذه اللائحـة يقـدم المدعـى عليـه مذكـرة شـارحة بأسـباب الاسـتئناف على الحكـم الصـادر في القضيـة رقم……………وتاريخ…………..الصـادر مـن صاحـب الفضيلـة الشـيخ /………………..القـاضي بالمحكمـة العامـة……

الـذي قضى فيـه فضيلتـه بإلـزام المدعـى عليـه بدفـع مبلـغ وقدره………..قيمـة الوسـاطة العقاريـة.

وحيـث أن الحكـم شـابه اللبـس في الاسـتدلال والخطـأ في تطبيـق الـشرع والنظـام ولم يلـق قبـول المدعـى عليـه مـا حـاد بـه لتقديـم هـذا اللائحـة لتوضيـح أسـباب الاسـتئناف:

أسباب الاستئناف

ملخص أوجه القصور في الحكم:

1-      بطـلان الدعـوى لإقامتهـا على غـر ذي صفـة (الوكيـل) وعـدم ثبـوت تصحيـح المدعـي لدعـواه أثنـاء نظـر الدعـوى لأن ظاهـر الحكـم مـع صحيفـة الدعـوى تفيـد أن الحكـم ضـد الوكيـل وليـس المالـك وهـذا لا يجـوز شرعًـا وعـدم بيـان منطـوق الحكـم بإلـزام أي منهـا.

2-      مخالفـة الحكـم للبنـد العـاشر مـن العقـد (مـع افتراضـه إخـلال المدعـى عليـه) حيـث أن المتفـق عليـه بموجـب العقـد أنـه في حالـة مخالفـة الطـرف الثـاني وعدولـه عـن العقـد يلتـزم بدفـع مبلـغ عـشرة آلاف ريـال وليـس مبلـغ السـعي كامـلاً.

3-      أن بيـع باقـي العقـار لم يتـم إلا بعـد رفـع دعـوى المدعـي (ثبـوت عـدم إنجـاز العمـل وعـدم اسـتمرار المدعـي في تنفيـذ العقـد)

4-      عدم مشاركة المدعي في بيع العقار.

5-      عدم ثبوت تسويق العقار من قبل المدعي.

6-      مخالفة الحكم للعرف باستحقاق الأجرة مقابل المشاركة في البيع.

7-      بطلان عقد تسويق العقار لعدم الإذن في توقيع العقد من المالك.

8-      عدم وجود وكالة تبيح للوكيل توقيع عقد تسويق للعقار.

9-      بطلان العقد لاستحالة تنفيذه لكون العقار مرهون للبنك وبيع المرهون لا يجوز.

10-    بطلان تحليف الوكيل على البيع (الوكيل لا يحلف)

11-    عدم تقديم المدعي ما يفيد التسويق.

12-    نكـول المدعـي للـرد على ادعـاء المدعـي عليـه  بأنـه تنحـى عـن تنفيـذ العقـد وأخـر المالـك بذلـك وعـدم إقامـة الوجـه الشرعـي مـن فضيلتـه على ادعـاء المدعـى عليـه بطلـب يمـن المدعـي على ذلـك.

13-    عـدم بيـان مـدة التسـويق الـذي قـام بهـا المدعـي وعـدم استفسـار فضيلتـه عـن ذلـك لبيـان تـرك المدعـى لتنفيـذ العقـد مـن عدمـه.

14-    عـدم استفسـار فضيلتـه عـن طريقـة تسـويق العقـار التـي قـام بهـا المدعـي لبيـان قيـام المدعـي بعملـه وفقًـا للعـرف السـائد مـن عدمـه.

15-    بطلان توجيه اليمن للمدعى لمخالفتها الأصل بأن اليمن تشرع في حق المدعى عليه.

16-    عدم إقامة الوجه الشرعي على ادعاء المدعى عليه بأن المدعي لم يقم بتنفيذ التزامه.

17-    عـدم اسـتيفاء وقائـع الدعـوى اللازمـة للفصـل فيهـا باسـتجواب المدعـي متـى علـم بإحالـة تسـويق العقـار لمكتـب آخـر؟ ومتـى توقـف عـن تسـويق العقـار ؟.

وبخصوص أسباب الاستئناف  تفصيلاً نورد الآتي:

أولاً: مخالفة الحكم الصادر للأحكام الرعية  في الجعالة.

أن الحكم الصادر خالف الأحكام الرعية في الجعالة للأسباب الآتية:

1-      الثابـت مـن عقـد التسـويق الموقـع بـن الطرفـين أنـه تـم الاتفـاق على اسـتحقاق السـعي بإتمـام بيـع العقـار مـن جانـب المدعـي وعليـه أن السـعي مسـتحق بتـام العمـل وكـما هـو معلـوم لفضيلتكـم أن المقـرر شرعًـا أن الوسـيط في البيـع (السـمسرة) يسـتحق أجرتـه المعلومـة كاملـة بعـد إتمـام عملـه (بيـع العقـار المطلـوب تسـويقه)، حيـث اتفّـق الفقهـاء القائلـون بالجعالـة على أنـّه يشـترط لاسـتحقاق العامـل الجعـل المسـمّى في العقـد أن يتـمّ العمـل المجاعـل عليـه، ويفـرغ منـه ويسـلمّه للجاعـل فـلا يسـتحقّ العامـل شـيئاً إن لم يتحقّـق منـه ذلـك ،جـاء في كشـاف القنـاع: فمـن فعلـه ـــ أي العمـل المسـمى عليـه الجعـل (والسـمسرة داخلـة في الجعالـة) ـــ بعـد أن بلغـه الجعـل، اسـتحقه كديـن، أي كسـائر الديـون على المجاعـل؛ لأن العقـد اسـتقر بتـام العمـل، فاسـتحق مـا جُعـل له. انتهـى ،وحيـث أن المتعاقـد عليـه بـن الطرفـن هـو بيـع وتسـويق العقـار ولم يـوفِ المدعـي بالتزامـه لـذا فإنـه لا يسـتحق الجعـل (أجـرة السـمسرة) شرعًـا.

2-      المقـرر شرعًـا أن المعـروف عرفـًا كالمـشروط شرطـًا وحيـث أن المسـتقر عليـه عرفـًا هـو عـدم اسـتحقاق السـعي إلا بعـد إتمـام البيـع الـذي شـارك فيـه المسـوق (عـلى يـد السمسـار)  وحيـث أن الثابـت وبإقـرار المدعـي أن البيـع لم يتـم على يـده لـذا فـإن السـعي لا يسـتحق شرعـاً.

ثانيًا: الفساد في الاستدلال والعوار.

أن الحكم المستأنف شابه الفساد في الاستدلال والعوار للأسباب الآتية:

1- أن الحكـم المسـتأنف شـابه الفسـاد في الاسـتدلال عندمـا قضى بكامـل السـعي للمدعـي تأسيسًـا على تسـويق العقـار وعـدول المدعـى عليـه في العقـد وأن الوفـاء بالعقـود لازم شرعًـا، لأن الثابـت مـن ذات العقـد محـل الدعـوى أن قيمـة الأتعـاب المحـددة برضـا الطرفـين في حالـة العـدول (مـع افـتراض وقوعـه) هـو مبلـغ عـشرة آلاف ريـال فقـط وحيـث أن فضيلتـه تمسـك بظاهـرة العقـد ووجـوب لزومـه دون تطبيـق شروطـه على وقائـع الدعـوى الخاصـة بـشرط التعويـض في حالـة العـدول لـذا وعليـه أن الحكـم معيـب وحـري بنقضـه.

2 الثابـت مـن وقائـع الدعـوى علـم المدعـي بتسـويق العقـار مـن مكتـب آخـر وتوقفـه عـن التسـويق بدلالـة أمريـن هامـن الأول: أن آخـر شـقة بيعـت في العقـار محـل الدعـوى كانـت بتاريـخ 23/1436/3هــ أي بعـد انتهـاء مـدة العقد وبعـد إقامـة المدعـي لدعـواه المقيـدة لـدى المحكمـة بتاريـخ 16/1436/3هــ وهـو مـا يثبـت عـدم إتمـام البيـع لكامـل العقـار وقـت  إقامـة الدعـوى وبالتـالي عـدم اسـتحقاق السـعي،  والأمـر الثـاني: أن العقـار بيـع مفرقـًا كل شـقة على حـدة ولـو كان المدعـي يقـوم بالتسـويق ويحـر زبائـن للـشراء لعلـم بالبيـع وبالتـالي العلـم بالعـدول عـن العقـد (مـع افـتراض عـدم إخلالـه) أمـا إذا كان لم يسـوق فمعنـاه إخلالـه بالعقـد وفى كل الحـالات لا يسـتحق سـعيًا.

3- الثابـت مـن العقـد الموقـع بـن الطرفـين أن مـن المفـترض على المدعـي بـدء العمـل في الوسـاطة مـن تاريخـه في حـن أن العقـار محـل العقـد كان مرهونـًا وقـت التعاقـد واسـتمر رهنـه لمـدة خمسـة أشـهر تاليـة لتوقيـع العقـد دون أن يقـوم بـأي عمـل وهـو يدلـل على عـدم قيـام المدعـي بالوسـاطة لاسـتحالتها على الرهـن لأن بيـع المرهـون لا يجـوز كمـا هـو معلـوم لفضيلتكـم.

ثالًثًا: الإخال بحق الدفاع.

حيث أن الحكم المستأنف أخل بحق المدعى عليه في الدفاع وشابه القصور للآتي:

1-      إن المقـرر شرعًـا أن ناظـر الدعـوى ينظـر في ادعـاء طـرفي الدعـوى سـواء كان مدعيًـا أصليًـا أو مدعـى عليـه ، وحيـث أن المدعـى عليـه ادعـى على المدعـي علمـه بإنهـاء العقـد وتقريـر المدعـي مـا مفـاده أنـه تـرك تسـويق العقـار وتنـازل عـن الأتعـاب للمالـك وأن فضيلـة ناظـر الدعـوى لم يقـم الوجـه الشرعـي على ذلـك بطلـب البينـة أو أخـذ يمـن المدعـي الشرعيـة على هـذا الادعـاء ولـو أن فضيلتـه قـام بتقريـر مـا يلـزم شرعًـا في ذلـك لتغيـر وجـه الحـق في الدعـوى.

2-      إن اعتـاد فضيلـة ناظـر الدعـوى على قـول الوكيـل الحـاضر عـن قيمـة العقـار وطلـب يمينـه مخالًفًـا للمقـرر فقهًا بـأن الوكيـل لا يحلـف ولا يكلـف فـلا يجـوز تحليـف الوكيـل عـما في ذمـة الأصيـل ولا يعتمـد على يمينـه في القضـاء على أي وجـه واسـتناد فضيلـة ناظـر الدعـوى على ذلـك مخالفـاً لأحـكام الـشرع.

بناء على ذلك نطلب من فضيلتكم:

أطلـب مـن أصحـاب الفضيلـة قضـاة الاسـتئناف – نفعنـا اللـه بعلمهـم – نقـض الحكـم الصـادر مـن فضيلتـه و التوجيـه لإعـادة النظـر في الحكـم وفقًـا لمـا هـو موضـح سـلفًا أو للأسـباب التـي يراهـا أصحـاب الفضيلـة.

سدد الله خطاكم في القول والعمل ؛

مقدمه

————————————————————————————

 للإفادة نوضح بعد كتابة اللائحة صدر تعميم وزير العدل الذي قرر اعتاد  نتيجة اللجنة  المشكلة بقرار رئيس المجلس الأعى للقضاء رقم( 2826( وتاريخ

29/1439/1هـ  التي أوضحت حالات  اختصاص المحاكم التجارية   في أعمال السمسرة وما يخرج منها يكون من اختصاص المحكمة العامة حيث نصت  المادة السادسة  من التعميم المذكور ما مفاده أن نظر دعاوى السمسرة من اختصاص المحكمة التجارية إذا كانت مع تاجر ومتعلقة بأعال تجارته الأصلية أو التبعية حيث ورد في نص المادة سالفة البيان ما نصه  تختص المحاكم التجارية بالدعاوى الناشئة عن السمسرة سواء كان العقار وغره، في أي وقت من الحالات الآتية – إذا كان المتداعين ممن يمتهن السمسرة ، .ب-إذا كان المدعي عليه ممن يمتهن السمسرة. ، ج-إذا كان المدعي هو السمسار غر الممتهن للسمسرة وكان المدعي عليه تاجراً والعقد لأعال التجارية الأصلية التبعية ، .ولا يدخل في اختصاص المحاكم دعاوى السمسرة وكان المدعي عليه ليس تاجراً بما في ذلك السمسار غر الممتهن للسمسرة ، أو كان تاجراً و لكن لم يرم مع المدعي لأعاله التجارية الأصلية أو التبعية..

التماس إعادة نظر على حكم دفع أجرة

أصحاب الفضيلة رئيس وأعضاء محكمة الاستئناف حفظهم الله

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته وبعد ؛؛؛

التماس إعادة نظر:

مقدم من: …………. ( ملتمس)

ضد : …………………. (ملتمس ضده)

الموضوع :

بموجب هذه اللائحة يتقدم المدعى عليه بالتماس إعادة النظر طبقًا لنص المادة (۲۰۰) من نظام المرافعات الشرعية على الحكم الصادر بموجب الصك رقم…………… وتاريخ.. .. الصادر من صاحب الفضيلة الشيخ .. ………… والذي قضى فيه فضيلته بإلزام المدعى عليه بدفع مبلغ … ، وحيث أن المدعى عليه حصل على أوراق جديدة قاطعة في الدعوى بالإضافة أن الحكم خالف صريح أحكام الشريعة الإسلامية في الإثبات مما دفع بالمدعى عليه تقديم هذا الالتماس.

الوقائع :

ملخص وقائع الدعوى الملتمس عليها أن المدعي أقام دعوى ضد المدعى عليه يطلب فيها بالأجرة اللاحقة بعد انتهاء مدة العقد التي كانت بتاريخ ۲۰۱۰/۷/۱م (بعد أن استلم المدعي العقار) عـلى سـنـد أن المدعى عليه بقى في العقار مدة عام وأربعة أشهر إضافية وتداولت الدعوى على النحو المسطر في الحكم المرفق وقرر المدعى عليه أن العقار حاليًا في يد المدعي وأنه سلمه في ميعاده وأن المدعي لم يقدم أي بينـة عـلـى بـقـاء المدعى عليه في العقار بعد انتهاء العلاقة الإيجارية فضلاً إلى أن المدعي لم يتعاقد مع المدعى عليه وكانــت العمارة مملوكة للمدعو /….. وباعها للمدعي ولم يتم إخطار المدعى عليه بانتقال الملكية وأن المدعى عليـه أخطر مالكها السابق قبل انتهاء العقد لعدم علمه بانتقال الملكية وتداولت الدعوى على النحو المسطر في صك الحكم وطلب فضيلة ناظر الدعوى البينة من المدعى عليه على الإخلاء رغم انتهاء العقد وكون العقار في يد المدعي وقت المطالبة وأصدر فيها فضيلته الحكم بإلزام المدعى عليه بسداد الأجرة بدون أي بينة ولم يأخذ حتى يمين المدعي على نفي دعوى المدعى عليه بإخلاء العقار في الموعد المحدد بالعقد.

أسباب التماس إعادة النظر على الحكم :

أولاً: الأسباب الشكلية لتقديم الالتماس :

المقرر نظامًا وطبقًا لنص المادة ۲۰۱ من نظام المرافعات الشرعية أن مدة تقديم الالتماس هي ثلاثون يوما من وقت ظهور الأوراق القاطعة في الدعوى ، أو إثبات الغش الذى يدخله أحد الخصوم في الدعوى ، وحيث أن المستندات القاطعة في الدعوى للوقائع التي يثيرها الملتمس تم الحصول عليها وقدمت خلال الميعاد النظامي لذا فإن الالتماس مقبول شكلاً لرفعه في الميعاد.

ثانيًا : الأسباب الموضوعية لتقديم الالتماس المقرر نظامًا وطبقًا للمادة ۲۰۰ فقرة (ب ، د، جز ) من نظام المرافعات الشرعية التي يفهم منها أنه يجوز لأى خصم أن يتقدم بالتماس إعادة النظر في الأحكام النهائية إذا حصل الملتمس بعد الحكم على أوراق قاطعة في الدعوى أو كان الحكم صادرًا على من لم يكن ممثلاً تمثيلاً صحيحًا في الدعوى أو إدخال الغش في الدعـوى مـن أحد الخصوم، وحيث أن الملتمس حصل على أوراق قاطعة في موضوع الدعوى تفيد إخطار مالكها بالإخلاء قبـل الموعد المحدد بالعقد وتبليغه بتسلم العقار وشهادة قاطعة في موضوع الدعوى مما دفع بالملتمس تقديم هذا الالتماس

الوقائع الجديدة التي يقدمها الملتمس

أولاً: الحصول على مستندات ووقائع جديدة في الدعوى.

1- أن الملتمس قد حصل على بينة جديدة منتجة في الدعوى وهي خطابات بتسليم العين موجهة إلى المالك السابق للعقار ……… ) تفيد أن المدعى عليه خاطبه بإخلاء العين في الموعد المحدد وانتهاء العقد وإخلاء المسؤولية عن العقار

٢- أن المدعى عليه حصل على خطاب موجه للمالك الحالي (……….) بعد انتهاء العقد وعلمه بانتقال الملكية يفيد إخلاء العقار وإخلاء المسؤولية عن العين المستأجرة.

٣- أن المدعى عليه حصل على شهود كان يتعذر إحضارهم لمجلس القضاء تفيد شهادتهم إخلاء العقار وإخطار المدعو / ……………. بذلك مرفق نص شهادتهم والشهود مستعدين للحضور إلى مجلس القضاء. إلى مجلس ال طلب متی ناظر الدعوى ذلك.

ثانيًا: مخالفة الحكم لأحكام الشريعة الإسلامية.

1- أن الحكم الملتمس عليه مخالف للقاعدة الشرعية البينة على من ادعى واليمين على من أنكر حيث لم يتم أخذ الإيجاب الشرعي على ادعاء المدعى عليه بأنه أخلى العمارة محل النزاع بتوجيه اليمين على الادعاء إلى المدعى أصالة لأن الثابت من الصك أن فضيلة ناظر الدعوى قرر في حكمه بأن المدعى عليه لم يقدم بينـة عـلـى ما دفع به ولم يطلب فضيلته يمين المدعى أصالة على نفي دعوى المدعى عليه بالإخلاء لذا فإن فضيلته لم يقم الوجه المقرر شرعًا في الدعوى وما دفع به المدعى عليه أصالة.

٢- أن دعوى المدعي قائمة على دفع أجرة سابقة لعقار وهو تحت يد المدعي يضاف أن المدة المطالب بها زائدة عن العقد (بعد فسخ العقد) وعليه أن البينة تجب على المدعى ولا يطالب المدعى عليه ببينـة عـلى الإخلاء لدلالة الحال شرعًا والأصل أن العقار سلم في انتهاء العقد طالما أن العين في يد المؤجر.

3- أن المدعي ملزم شرعًا بالإيجار في مواجهة المالك السابق الـذي باع للمدعى (……….) وأن المدعي لم يخطـر المدعى عليه بانتقال الملك له ومسؤوليته عن الإيجار وعليه أن مخاطبة المالك السابق بالإخلاء تخلي مسؤولية المدعى عليه لتفريط المدعي في إخطار المدعى عليه بانتقال الملك له والمفرط أولى بالخسارة لأن الأصل أن المدعى عليه يسلم العقار لمن استأجر منه وليس للمالك الجديد طالما لم يخطر بنقل الملكية ) ولا يعلم)، وكان يجـب عـلـى فضيلة ناظر الدعوى بحث هذه النقطة الجوهرية في الدعوى لرفع اللبس وتحديد المسؤول عن الأجرة شرعًا.

٤- الأصل في عقد الإيجار بين المدعى عليه والمالك السابق أنه محدد المدة ينتهي بتاريخ ٢٠١٠/۷/۱م وهـو بينة على انتهاء العقد وتسليم العقار لأنه الأصل بين الطرفين وعليه إذا طلب المدعي أجرة بعد هذا التاريخ تعتبر أجرة غاصب وليس عن عقد إيجار وعليه أن عبء إثبات بقاء المدعى عليه واغتصابه للعين محل الدعوى ــ وفقًا للمقرر شرعًا – تقع على المدعي لأن عقد الإيجار انتهى والمدعي بيده العين ولـيـس لـه بينـة على بقاء المدعى عليه في العين محل الدعوى بعد انتهاء العقد ، ولأن القول في الدعوى بعد انتهاء عقد الإيجار للمستأجر شرعًا مع يمينه باعتباره أقوى المتداعين في الدعوى.

5- أن مدة الأجرة المقرر في العقد مليون ريال سنويًا وأن المدعي يطالب بمدة عام وأربعة أشهر أي بأجرة مقدارها حسابيًا مبلغ ۱۲۵۰۰۰۰ مليون ومئتين وخمسون ألف ريال وأن فضيلة ناظر الدعوى قضى بمبلغ ١٤٠٠٠٠٠ مليون وأربعمائة ألف ريال بدون سند من الشرع والنظام وبالمخالفة لمقتضى العقـد سـند الدعوى.

٦- لا يخفى على علم فضيلتكم أن القضاء يحتاج إلى معاونة وخبرة يستظهر من خلالها ما يغيب عن نظره من المسائل الفنية اللازمة لتكوين رأي معين، في قضية حاضرة يتوقف عليه الفصل في الدعوى ، إعمالاً للقاعدة الفقهية « ما لم يتم الواجب إلا به فهو واجب « وأن المادة الثامنة والعشرين بعد المائة من نظام المرافعات الشرعية لعام ١٤٣٥ هـ ، نصت على أنه « للمحكمة عند الاقتضاء أن تقرر ندب خبير أو أكثر وتحدد في قرارها مهمة الخبير وأجلاً لإيداع تقريره ……… وحيث أن مسألة إخلاء العقار والتأكد من الحائز لـه وقـت إقامة الدعوى وحساب أجرة المثل بعد انتهاء العقد مسألة فنية تحتاج إلى أعمال الخبرة لا يجزم فيها القاضي من تلقاء نفسة لذا كان يجب على ناظر الدعوى إحالة الموضوع إلى هيئة النظر لبيان ما اختلف فيه المتداعيان.

بناء على ذلك أطلب من فضيلتكم :

أولاً : قبول الالتماس شكلاً.

ثانيًا: إعادة الحكم الصادر في الدعوى محل الالتماس والنظر مجددًا في موضوعها.

ثالثًا: من باب الاحتياط طلب يمين المدعي على نفي دعوى المدعى عليه.

وصلى الله على نبينا محمد وعلى آله وصحبه وسلم.

حفظكم الله وسدد خطاكم.

مقدمه

لائحة اعتراضية على رفض طلب فسخ عقد الإيجار للعذر

أصحاب الفضيلة رئيس وأعضاء محكمة الاستئناف سلمهم الله

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

استئناف مقدم من …………………………  (مستأنف)

ضد: …………………………………(مستأنف ضده)

الموضوع:

بموجب هـذا الاستئنـاف يعترض المدعى عليه على حكم صاحب الفضيلة الشيخ …………. القاضي بالمحكمة العامة بـ……….. الصادر بموجب الصـك رقم ………….. . تاريخ …………. الذي قضى فيه فضيلته بإلزام المدعى عليه بأن يدفع للمدعي مبلغ ………… الأجرة المستحقة من…… ورد طلب المدعى عليه بفسخ العقد وإلزامه بإتمام العقد ودفع الأجرة حتى تاريخ / / ١٤٤٤هـ وفقًا لما هو موضح في صلب الصك المستأنف وحيث أن حكم فضيلته لم يلق قبولاً لدى المستأنف فقرر الطعن عليه بالاستئناف الماثل للأسباب الآتية :

أسباب الاستئناف:

أولاً: مخالفة إقرار طرفي الدعوى بأن العقد غير لازم لمدة العقد كاملاً:

انتهى حكم ناظر الدعوى على أن طرفي الدعوى اتفقا على أن عقد الإيجار غير لازم للمـدة كاملة وخالف فضيلته ما انتهى إليه تأسيسا على أن العقد الموقع بين الطرفين لم يتضمن أنه يجوز إنهاؤه بعد خمس سنوات والأخطار الصادر من المدعى عليه غير معتد بها وفي ذلك نقرر الآتي:

مخالفة إقرار المدعي الوارد في صك الحكم المستأنف : الثابت من الحكم المستأنف أن المدعي أقر بسقوط مدة خمس سنوات من العقد بالإشعار من المدعى عليه ودفع بأن المدعى عليه لم يشعر موكله قبل ثلاثة أشهر حيث أورد في إجابته في الصك محل الاستئناف ما نصه ص ۲ « وبعرض ذلك على المدعى وكالة أجاب….. كان بإمكان المدعى عليه قبل دخوله في الخمس سنوات التالية أن يشعر موكلي بأنه ليس لـه رغبة في التجديد ولكان ذلك مسقطاً للفترة المتبقية من العقد ولكان العقد مفسوخا بين موكلي وبين المدعى عليه ولكنه لم يفعل شيئًا واستمر العقد..» وعليه أن إقرار المدعي وموافقته أنه يجوز للمدعى عليه فسخ العقد لـو تـم إشعاره ملزم شرعًا ولا يجوز لناظر الدعوى إغفال ذلك في الحكم لأن طلب إثبات فسخ العقد يعتبر متفقا  عليه بين الطرفين وفقًا للإقرار.

٢- أن فضيلة ناظر الدعوى لم يأخذ الإيجاب الشرعي على دفع المدعى عليه أنه أخطر المدعي أصالة برغبته في فسخ العقد قبل انتهاء مدة الخمس سنوات الأولى بستة أشهر وفقًا لإجابة المدعي أن المدعى عليه لم يقم بالإخطار ولو أخطر موكله لفسخ العقد كما أوضحنا سلفًا، ولم يمنح ناظر الدعوى المدعى عليه فرصة لإحضـار البينة على ما دفع به.

3- أن ما انتهى إليه فضيلة ناظر الدعوى بلزوم مدة العشر سنوات لعدم النص على ذلك في العقـد قـد حـاد فيه فضيلته عن جادة الصواب تأسيسا على الآتي:

أ- الأصل أن الكتابة يجوز الطعن عليه بالصورية أو الاتفاق على عكس ما ورد فيها أو تعديل الاتفاق ويجوز إثبات عكس ما جاء فيها بكافة طرف الإثبات وعليه لا تعتبر حجة لازمة طالما أن طرفي العقد اتفقا على بند المدة الوارد في العقد شفويًا ، نضيف أن الإقرار مقدم على الكتابة في الإثبات شرعًا.

ب- الأصل شرعًا أخذ الإيجاب الشرعي على ادعاء المدعى عليه في الدعوى وفقًا لقاعدة البينـة عـلى مـن ادعى واليمين على من أنكر وعليه كان يجب على ناظر الدعوى أخذ الإيجاب الشرعي على ادعاء المدعى عليـه بجواز انتهاء العقد بعد خمس سنوات على أي حال سواء أقر المدعي أو لم يقر.

ثانيا: مخالفة أحكام القواعد العامة في الشرع التي أجازت فسخ القعد بالعذر :

انتهى حكم ناظر الدعوى إلى إلزام المدعى عليه بمدة العقد تأسيسا على أن عقد الإيجار لازم دون مراعاة العذر الراجع للمستأجر والذي طرحه أمام ناظر الدعوى من الخسارة في استعمال العين المستأجرة كفنـدق وعدم قدرته على سداد الأجرة وفي ذلك نقرر الآتي :

۱- مخالفة المقرر بجواز فسخ عقد الإيجار بالعذر شرعًا:

كما هو معلوم لفضيلتكم أنه يجوز فسخ العقد بالعذر الخاص بالمدعى عليه (المستأجر) إذا كان لا يستطيع دفع الأجرة فقرر بعض الفقهاء أن الإجارة تفسخ بالأعذار ورد في كتب الحنفية: إن كل ما يُعْجِزُ العاقـد عـن المضي في موجب العقد إلا بتحمل ضرر زائد لم يستحقه بالعقد يعتبر عذرًا وذكروا من الأعذار المعتبرة في الفسخ من جانب المستأجر ما لو استأجر دكانًا فأفلس وقام من السوق أو استأجر دارًا للسكن ثم اضطر للرحيل عن البلد، أو استأجر شخصًا لمصلحة يأملها ثم بدا له أنه لا مصلحة له في ذلك، فهذه أعذار تفسخ بها الإجارة عندهم جاء في رد المحتار على الدر المختار في معرض ذكر أعذار فسخ الإجارة: وبعذر إفلاس مستأجر دكان إذا كسد سوقها حتى لا يمكنه التجارة، وكذا لو استأجر عقارًا ثم أراد السفر، وكذا الانتقال من المصر عذر في نقض إجارة العقار، لأنه لا يمكن الانتفاع إلا بحبس نفسه وهو ضرر.اهـ

وفي جواز قبول العذر لفقهاء الحنابلة ما ورد في المغني لابن قدامة كتاب الإجارة إذا حدث خوف عام يمنع من سكنى ذلك المكان الذي فيه العين المستأجرة، أو تحصَّر البلد، فامتنع الخروج إلى الأرض المستأجرة للزرع، أو نحو ذلك فهذا يثبت للمستأجر خيار الفسخ، لأنه أمر غالب يمنع المستأجر من استيفاء المنفعة « وهذا النص دلالة أيضًا على جواز فسخ العقد للعذر الشرعي

وقال ابن قدامة أيضًا في المغني: ولو استأجر دابة ليركبها، أو يحمل عليها إلى مكان معين، فانقطعت الطريق إليه، لخوف حادث، أو اكترى إلى مكة فلم يحج الناس ذلك العام من تلك الطريق، فلكل واحد منهما فسـخ الإجارة.

ذكر شيخ الإسلام ابن تيمية . رحمه الله ـ في مختصر الفتاوى (ص/٦٧٣) : أن من استأجر ما تكون منفعة إجارته لعامة الناس، مثل الحمام والفندق والقيسارية، فنقصت المنفعة المعروفة لقلة الزبون، أو لخوف، أو حرب، أو تحول سلطان ونحوه فإنه يحط عن المستأجر من الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة

وجميع ما سبق وإلى غير ذلك من الكثير في نصوص الفقهاء الذين أجازوا فسخ العقد للعذر الراجع للمستأجر إذا كان لا يقدر على دفع الأجرة مستقبلاً أو انتقص عمل المستأجر سبب الإجارة.

۲- مخالفة القاعدة الشرعية لا ضرر ولا ضرار :

أن ما انتهى إليه فضيلة ناظر الدعوى بأن العقد ملزم شرعًا وفقًا لقوله تعالى (يَا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُوا أَوْفُوا بِالْعُقُودِ) لا يتناقض مع القاعدة الشرعية (لا ضرر ولا ضرار ) لأنه يجوز سقوط التكليف بالمشقة شرعًا كمشـقة المريض في قيامه للصلاة، ومشقته في الصيام، وكمشقة الأعمى والأعرج في الجهاد، وحيث أن المدعى عليه تقع عليه مشقة بالغة في دفع الأجرة وسيترتب على ذلك مفسدة متمثلة في أمرين الأول عـدم انتفاع المالك بملكه الفترة المتبقية من العقد نظرًا لعدم قدرة المستأجر في دفع الأجرة ، الأمر الثاني سيترتب عليه إعسار المستأجر أو حبسه وضياع مستقبله ومستقبل من يعولهم حيث لا يخفى على فضيلتكم الإجراءات التي يرتبها النظام على المدين بالإضافة إلى عدم انتفاعه أيضًا بالعين المستأجرة.

يضاف على ما سبق أن الغرض الأساسي من عقد الإيجار الانتفاع من العين المستأجرة كشقق مفروشة ونظرًا للحال الذي يمر به سوق العقار يصعب استيفاء المنفعة على الوجه المتعاقد عليه بين الطرفين (للسبب المتعاقد عليه وعليه يفوت الغرض من العقد ويستوجب فسخه شرعًا ونظامًا لأن العبرة في العقود للمقاصد والمعاني لا للألفاظ والمباني.

بناء على ذلك:

أطلب من أصحاب الفضيلة قضاة الاستئناف – نفعنا الله بعلمهم – نقض الحكم الصادر من فضيلته والتوجيه لإعادة النظر في الحكم وفقًا للموضح سلفًا أو للأسباب التي يراها أصحاب الفضيلة.

سدد الله خطاكم في القول والعمل.

مقدمه

مذكرة جوابية على تمسك المدعى عليه بتملك العقار المرهون تأسيساً على عدم سداد كامل قيمة الرهن في الميعاد

بسم الله الرحمن الرحيم

صاحب الفضيلة قاضي الدائرة القضائية رقم (….) بالمحكمة العامة بالرياض سلّمه الله

مذكرة جوابية

مقدم من…. ……………. ((مدعي)

ضد : ……………………. (مدعى عليه)

الموضوع:

إشارة الى جواب المدعى عليه بالجلسة السابقة المتضمن أنه ثبت له تملك المنزل محل الدعوى لعدم سداد مبلغ الدين وفقًا لشروط الاتفاق وأنه مستعد لرد الفرق نوضح أن المدعي عليه أقر بالاتفاق وأن البيع صوري وأن الغرض منه رهن العقار محل الدعوى على دين وقدره …………. وأقر بسداد مبلغ …. من الدين، بخصوص تمسك المدعي ! بالتملك لعدم سداد الدين في الموعد المحدد نوضح أنه غير مقبول شرعًا والشرط باطل تأسيسا على الحديث الشريف المروي عن سعيد بن المسيب أن رسول الله صلى الله عليه وسلم قال: لا يغلق الرهن من صاحبه الذي ،رهنه له غنمه وعليه غرمه . رواه البيهقي والدارقطني والحاكم ورجاله ثقات فقد كان المرتهن في الجاهلية يتملك الرهن إذا لم يؤد الراهن إليه ما يستحقه في الوقت المضروب فأبطله الشارع بالحديث السابق، وقد ورد في شرح بلوغ المرام شرح حديث: (لا يغلق الرهن من صاحبه قال رحمه الله كانت تقع ولا زالت عند كثير من الناس يقترض الدين إلى أجل ويقدم المقترض الرهن، فإذا جاء الأجل ولم يسدد أمتلك المرتهن الرهن، ويجيء صاحبه بعد فترة ويقدم الدين فيقول له: أنت لم تسدد، والرهـن صار مكان الدين. وهذا لا يجوز، فمهما طال الزمن لا يغلق الرهن ولا ينسد عليه باب تسديد الدين واسترجاع العين المرهونة، أما ما ينص في بعض الكتابات والعقود إذا لم تسدد فيكون الرهن ملكا لي، ولا حق لك في الرجوع فيه، فكل ذلك باطل؛ لأنه يأكل مال الغير بغير حق، وعليه أن دفع المدعى عليه غير مقبول شرعًا.

بناء على ذلك نصمم على طلبات الدعوى

مقدمه

هذه القاعدة نص حديث نبوي رواه أحمد وأصحاب السنن الأربعة، وقد ورد الحديث في حادثة خلاصتها أن شخصاً اشترى عبداً واستغله زماناً ثم وجد فيه عيباً قديماً فخاصم البائع إلى الرسول صلى الله عليه وسلم ، فقضى برد العبد على البائع، فقال البائع : يا رسول الله إنه قد استغل غلامي ! فقال عليه الصلاة والسلام: «الخراج بالضمان» .  .

هذا الحديث من جوامع الكلم، فلا يجوز نقله بالمعنى لأنه مخصوص بالنبي ، والخلاف في نقل الحديث بالمعنى في غير هذا.

  ومعنى الحديث أن استحقاق الخراج سببه تحمل تبعة الهلاك فيكون استحقاق المنفعة في مقابل تحمل الخسارة والخراج المقصود فيما يظهر منه هو ما كان غير متولد من الأصل كالمنافع والأجرة، فلا تدخل فيه الزوائد المتولدة من الأصل كولد الدابة وثمر الشجر وغير ذلك، كما أن الضمان على ما يظهر هو ضمان الملك، أي ما كان مستنداً إلى حالة مشروعة من أسباب الملك فلا يدخل في ذلك إباحة منافع المغصوب للغاصب، لأن ضمان الغاصب جزائي بسبب غير مشروع، وكذا لا تباح منافع المبيع للبائع بعد العقد وقبل القبض من المشتري لأن المبيع ملك للمشتري . .

والزيادة المنفصلة غير المتولدة من الأصل لا يعد حصولها للمشتري مجاناً لأنها لم تكن جزءاً من المبيع، فلم يملكها بالثمن وإنما ملكها بالضمان، وبمثله يطيب الربح. .

من فروع هذه القاعدة : إذا دفع الأصيل الدين إلى الكفيل قبل الأداء عنه فربح الكفيل فيه، قال الإمام: يرده على الأصيل في رواية، ويتصدق به في رواية أخرى؛ لأنه ربح في الأمانة لا في الملك.

وقال الصاحبان: يطيب له الربح واستدل لهما ابن الهمام بالحديث ، والخلاف حول ما إذا كان الوكيل كالكفيل في ذلك.