محكمة البداية المدنية الموقرة بدمشق
الجهة المدعية : السيد…………….. ، يمثله المحامي …………….، بموجب سند توكيل بدائي …. رقم (000/0000) الموثق بتاريخ 00/00/0000 من قبل مندوب رئيس مجلس فرع نقابة المحامين بدمشق.
المدعى عليهم :
1) – السيد ………، المقيم في دمشق – حي ….. – شارع …………..- بناء ………..- طابق …. .
2) – السيد ……… ، المقيم في دمشق – حي ……… – شارع …………- بناء ………- طابق …. .
3) – السيد ………. ، المقيم في دمشق – حي …….. – شارع ………..- بناء ………..- طابق …. .
4) – السيد ………. ،المقيم في دمشق – حي ……… – شارع ………..- بناء ………..- طابق …. .
تملك الجهة المدعية حصة تعادل (0000/2400) سهما من العقار رقم (000) من منطقة ……………… العقارية ،
ويملك المدعى عليهم باقي سهام ذلك العقار موزعة فيما بينهم حسب قيود السجل العقاري (ربطا اخراج قيد للعقار المذكور) .
وكان أطراف هذه الدعوى قد اتفقوا فيما بينهم على أن يختص كل منهم بالانتفاع بقسم من ذلك العقار على أن ينتفع الباقون بباقي اقسام ذلك العقار كلا وفقا للسهام التي يملكها ،
وقد استمر اتفاق اطراف هذه الدعوى نافذا فيما بينهم مدة تزيد عن خمسة عشر عاماً .
إلا أن المدعى عليهم امتنعوا عن تثبيت قسمة المهايأة لارض العقار المذكور وابتدؤا في معارضة الجهة المدعية في حقوقها الناتجة عن تلك القسمة.
ولما كان من الثابت قانونا ( المادة 800 مدني ) أنه :
1 ـ في قسمة المهايأة ، يتفق الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته في المال الشائع، متنازلاً لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء.
ولا يصح هذا الاتفاق لمدة تزيد على خمس سنين. فإذا لم تشترط لها مدة ، أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد، كانت مدتها سنة واحدة ، تتجدد إذا لم يبلغ الشريك شركائه على الوجه المبين في المادة 784 قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر أنه لا يرغب في التجديد.
2 ـ في المنقول، وفي العقارات التي لم يجر تحديدها، إذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة انقلبت قسمة نهائية، ما لم يتفق الشركاء على غير ذلك. وإذا حاز الشريك على الشيوع جزءاً مفرزاً من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة، افترض أن حيازته لهذا الجزء تستند إلى قسمة مهايأة.
وكانت القسمة المذكورة باستمرارها مدة تزيد عن خمسة عشر عاما قد انقلبت إلى قسمة رضائية تنطبق عليها احكام المادة 798 من القانون المدني:
{ للشركاء، إذا انعقد إجماعهم، أن يقتسموا المال الشائع بالطريقة التي يرونها. فإذا كان بينهم من هو ناقص الأهلية، وجبت مراعاة الإجراءات التي يفرضها القانون}.
وكان التثبت من وجود تلك القسمة يتطلب الاستعانة بخبير مساح يقوم باعداد مخطط يتناسب مع قسمة المهاياة التي اتفق عليها اطراف هذه الدعوى ويتناسب مع توزيع ارض ذلك العقار فيما بينهم كل بحسب السهام التي يملكها .
ولما وكان من الثابت أن اجماع المالكين على قسمة المال الشائع يشكل عقدا ملزما لكل منهم بما جاء فيه عملا بأحكام المواد 148 و149 و204 من القانون المدني .
وكان الاجتهاد القضائي مستقرا :
{إن القسمة الرضائية ما بين المالكين المشتاعين لا تسري وتصبح نافذة بينهم إذا لم يوافق عليها جميع المالكين}.
(قرار الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم 117 أساس 175 لعام 1996 تاريخ 24/6/1996 المنشور في مجلة القانون لعام 1996 صفحة 35) .
{في دعاوى تثبيت القسمة يجب تمثيل كافة المالكين تمثيلاً صحيحاً وأن يكون إثبات القسمة بمواجهة الجميع }.
(قرار محكمة النقض رقم 545 أساس 991 تاريخ 18/4/1999 المنشور في مجلة المحامون لعام 2001 صفحة 283) .
{القسمة الرضائية تسري على المال الشائع سواء كان عقار أو منقول}.
(قرار محكمة النقض رقم 2150 أساس 2945 تاريخ 30/12/1999 المنشور في مجلة المحامون لعام 2001 صفحة 303) .
وكان أطراف هذه الدعوى يتمتعون بالأهلية الكاملة كما وان القسمة التي اتفقوا عليها تتناسب والأنظمة الإدارية النافذة التي تجيز توزيع ارض العقار الذي يملكونه على الشيوع.
وكان امتناع المدعى عليهم عن تثبيت القسمة الرضائية يخالف المباديء المذكورة سابقا ويجيز للجهة المدعية طلب إلزامهم بتثبيت القسمة وتسجيلها في قيود السجل العقاري عملا بأحكام المادتين 204 و 826 من القانون المدني .
الطلب : لذلك جئنا بهذه الدعوى ، نلتمس بعـد الأمر بقيدها بسيطة غـير خاضـعـة لتبادل اللوائح ، دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعد المحاكمة والثبوت ، إعطاء القرار :
1) – بتثبيت قسمة المهاياة واعتبارها قسمة رضائية وتوزيع ارض كامل العقار رقم (000) من منطقة ………… العقارية ما بين أطراف هذه الدعوى وفقا لتقرير الخبير وللمخطط الذين سيقوم باعدادهما ، وتسجيل تلك القسمة في قيود السجل العقاري حسب الاصول .
2) – بتضمين المدعى عليهم الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة .
دمشق في 00/00/0000
بكل تحفظ واحترام
المحامي الوكيل
محكمـة البدايـة المدنيـة الموقرة بدمشق
الجهة المدعية : السيد…………………………، يمثـله المحامي …………………… ،
بموجـب سند توكيل بدائي …رقم (…/….) الموثق بتاريخ ../../2000 مـن قبل مندوب رئيس مجـلس فـرع نقابة المحامين بدمشق .
المدعى عليه : السيد أمين السجل العقاري بدمشق إضافة لوظيفته ، تمثـله إدارة قضايا الدولة .
تملك الجهة المدعية كامل المقسم رقم (000) من العقار رقـم (0000) من منطقة ……….. العقارية بدمشق ،
ولدى إجراء معاملة تسجيل ذلك المقسم على اسم الجهة المدعية في قيود السجل العقاري بدمشق ، وقع خطأ حيث سجل الاسم (……….) بدلاً من الاسم الحقيقي وفقا لقيود السجل المدني وهو (……..) .
ولما كان ذلك الخطأ المادي من الجائز تصحيحه ، خاصة وانه لا يوجد في عائلة الجهة المدعية من يحمل اسم (…………) ،
كما وان الجهة المدعية هي المالكة الوحيدة للعقار موضوع هذه الدعوى .
ولما كان من الثابت قانوناً انه يجوز لكل شخص قد تضرر في حقوقه بسبب تحوير أو ترقين حصل بدون سبب مشروع أن يحصل على إلغاء ذلك أو تحويره ولا يمكن إجراء أي إلغاء أو تحـوير كان في قيود السجـل العـقاري بدون قرار قضائي
( المادة /15/ من القرار رقم /188/ لعام 1926 ) .
الطب : لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها بسيطة غير خاضعة لتبادل اللوائح ، وضع إشارتها على صحيفة العقار رقم (0000/00) من منطقة …….. العقارية بدمشق .
ومن ثم دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعـد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :
1) – بتصحيح اسم الجهة المدعية الوارد في قيود السجل العقاري والصحيفة العقارية للمقسم رقم (00) من العقار رقم (0000) من منطـقة ……. العقارية بدمشق بحيث يصبح (………….) بدلاً من الاسم المسجل حاليا وهو (……….) وترقين إشارة هذه الدعوى بعـد التصحيح والتسجيل .
2) – بتضمين الجهة المدعى عليها المصاريف وأتعاب المحاماة.
دمشق في 00/00/2000
بكل تحفـظ واحترام
المحامي الوكيل
سبق لنا في مقالنا السابق والذي كان بعنوان
أن بينا النصائح المطلوبة لشراء عقار وكيف تكتب العقد وما الى ذلك , وبعد هذه الخطوة عليك تسجيل هذا البيع في السجل العقاري كي يتم انتقال ملكية العقار من اسم البائع لاسم المشتري .
وهذه المعاملة هي معاملة لبيع عقار بيع شخصين عاديين , وقبل تنفيذ هذه المعالة علينا تجهيز بعض الثبوتيات والأوراق اللازمة لها من الدوائر المالية أو العقارية أو القضائية.
1- طلب خدمة موجه إلى رئيس مكتب التوثيق العقاري بالمنطقة التي يقع فيها العقار .
2- بيان قيد مالي للعقار ويستخرج من مديرية المالية وهو يحتوى على القيمة التخمينية للعقار وطبعا لايكون بسعر السوق الحقيقي بل أقل منه بكثير .
3- براءة ذمة مالية للطرفين من مديرية المالية وهو بمثابة اذن لتسجيل العقار المباع باسم المشتري بعد أن تم تسديد ضريبة البيع .
4- صورة عن الهوية الشخصية لكل من البائع و الشاري واخراج قيد مدني لهما.
5- سند تعهد يذكر فيه القيمة الحقيقية للعقار المباع حيث أن الرسوم العقارية يتم حسابها حسب السعر الأعلى للمصرح عنه في سند التعهد أو العقد أو السعر المذكور في بيان القيد المالي . 6- طابع شعبي ( الذي يبدأ من فئة المئة ليرة سورية ) حسب قيمة العقار .
7- سند التمليك ( الكرت الأخضر ) الذي يملك البائع بموجبه العقار المبيع , واذا لم يوجد يمكن الاستعاضة عنه ببيان قيد عقاري .
8- نسخ من عقود البيع عدد 7 حيث يتم التوقيع عليها جميعا وترسل كل نسخة الى جهة مختصة لتسجيل هذا البيع
9- ايصال مالي يشعر بدفع رسم نقل الملكية ( رسوم السجل العقاري غير ضريبة البيع ) يشتمل على رسم الطابع و السندات و الادراة المحلية وثمن العقد وغيره.
10 – الموافقة الأمنية للبائع والمشتري وهو من الأوراق الثبوتية التي طلبت حديثاً بعد أحداث 2011 .
في البداية عليك احضار ملف المعاملة الى مكتب التوثيق العقاري يحتوي العقود السبعة والتي يشرح مضمونها عملية البيع والشراء بين الطرفين والثمن المتفق عليه وقبول البيع والشراء بين الطرفين والاستلا والتلسيم وكل بنود عقد البيع بشكل فصل .
وكذلك على الملف أن يحتوي براءة الذمة من المالية وبيان القيمة المالية للعقار المباع .
يدقق رئيس مكتب التوثيق في الأوراق لبيان فيما اذا كانت صحيحة أم لا أو أن هناك نقص فيها
وبناء على بيان القيمة المالية للعقار يتم احتساب الرسم العقارية حيث ينظم ارسالية ليدفع في المالية ويضم ايصال الدفع الى الملف مع بقية الاوراق ملف المعاملة ويجب احضار البطاقات الشخصية عند اجراء المعاملة ليتأكد موظف التوثيق من شخصية البائع والمشتري.
وبعد أن يتأكد من شخصية البائع والمشتري ويسأل البائع فيما اذا كان قد باع فعلاً وقبض الثمن يسجل هذا البيع في دفتر خاص للعقود اليومية بعد أن يوقع رئيس المكتب أيضاً على كل نسخة من نسخ العقد.
ثم يتم ارسال العقد مع المصنف إلى شعبة التدقيق حيث يتم تدقيقه و الموافقة عليه و يتم تنظيم خلاصة خلف العقد يوقع عليها المدقق .
و يرسل بالخلاصة مع المصنف إلى المسجل الذي يقوم بتسجيل هذا العقد و البيع على الصحيفة العقارية في السجل العقاري للمنطقة حيث يتم شطب اسم البائع و تسجيل العقار على اسم المشتري .
و في المرحلة الاخيرة و بعد انهاء التسجيل يحول العقد إلى كاتب السندات الذي يقوم بكتابة سند التمليك على اسم الشاري و يسلم إلى مكتب السندات و عند استلام المشتري للسند الجديد يوقع في دفتر خاص و على مسؤليته باستلام السند .
هذه الوثيقة أو الورقة أصبحت مطلوبة في عام 2015 وهي تطلب بكتاب موجه من السجل العقاري الى فرع الأمن السياسي لبيان فيما اذا البائع أو الشاري لديه أي مشاكل قانونية أوأمنية.
ويقول أحد خبراء العقارات في سوريا أن الخبير في شؤون العقارات أن التوجيه ضروري ويحفظ أمن المواطنين في ظل الظروف الراهنة لجهة عدم استغلال المجموعات الإرهابية لأي ثغرة موجودة في حالات البيع أو التنازل والإقـــامة في الأحياء الآمنة، ورأى يوسف أن هذا الإجراء ليس بجديد من حيث المضمون ولكنه جديد من حيث الصيغة لأن هذا الإجراء موجود في بطاقة التعريف للبائع والشاري التي تنظمها الجهات المختصة في مثل هذه الحالات.
عادة هذه الورقة بحاجة الى من اسبوع الى أشهر حسب كل منطقة . وفي حال أتى الكتاب بالرفض فلا يمكن للمعاملة أن تتم وستتوقف الى أن يتم ازالة السبب في عدم منح الموافقة الأمنية , وفي هذه الحالة على المشتري اما فسخ العقد واعادة الحال الى ما كان عليه قبل التعاقد أو رفع دعوى تثبيت بيع ووضع اشارة دعوى على العقار لضمان حقه.
