الوسم: الدعاوى الشخصية العقارية

س 240 – دعوى المدعي بتسليمه الشقة التي اشتراها من المدعى عليه ، هل هي دعوى شخصية أم دعوى عينية عقارية ؟

ج 240 – دعوى تسليم الشقة بموجب عقد بيع هي دعوى شخصية

( نقض غرفة مدنية ثانية أساس 1708 قرار 2434 تاريخ 31 / 12 / 2001 ) (المحامون العددان 7 و 8 السنة 68 لعام 2003 ص 710 )

س 239 – دعوى فسخ عقد بيع عقار هل هي دعوى شخصية أم دعوى عينية عقارية أم دعوى شخصية عقارية ؟ وهل تستلزم وضع إشارة دعوى ؟

ج 239 – ذهبت الغرفة المدنية الثانية في محكمة النقض إلى اعتبار دعوى فسخ عقد بيع عقار من الدعاوى العينية العقارية التي تستوجب وضع إشارة دعوى مستندة في ذلك لاجتهاد محكمة النقض رقم 133 تاريخ 31 / 1 / 1982

(نقض غرفة مدنية 1 أساس 1768 قرار 1767 تاريخ 23 / 6 / 2010 )
(المحامون السنة 77 لعام 2012 ص 571 )

وكانت محكمة النقض قد قضت مسبقاً بأن الدعوى عندما لا تتناول المطالبة بتثبيت ملكية العقار المنازع فيه ، وإنما تنصب على المطالبة بفسخ البيع
واستعادة الثمن المدفوع فهي بالتالي دعوى شخصية تستهدف الحكم بدين استحق بذمة المدعى عليه من جراء نكوله عن تنفيذ عقد البيع .

فالدعوى العقارية هي الدعوى التي تتناول الفصل في الحقوق العينية ، ولا يدخل في شمولها الدعاوى الشخصية الناجمة عن عدم تنفيذ العقود المتعلقة بالعقار والتي تنقلب في هذه الحالة إلى دين مترتب بالذمة

( نقض أساس 720 قرار 1628 تاريخ 13 / 17 / 1966  )

(المحامون العدد 9 السنة 31 لعام 1966 ص 285 286 )

س 236 – لماذا اعتبرت محكمة النقض دعوى أجر العقار من الدعاوى الشخصية العقارية ؟

ج 236 – بررت محكمة النقض اعتبارها دعوى أجر عقار من الدعاوى الشخصية العقارية لأنها لا تنحصر في حق متعلق بالعقار ، ولا هي ذمة شخصية ، وإنما تدور حول حق شخص ناشئ عن أجر عقار !

) نقض أساس 317 عقاري قرار 266 تاريخ 30 / 8 / 1967 )

(المحامون العدد 1 و 2 السنة 33 لعام 1968 ص 7 )

س 235 – ما المقصود بالدعوى الشخصية العقارية ؟

ج 235 – هي الدعوى التي تستند إلى حق شخصي بحت ويُطلب فيها تقرير حق عيني على
العقار أو اكتساب هذا الحق ، كالدعوى التي يرفعها المشتري بعقد غير مسجل ويطلب فيها
الحكم على البائع بصحة التعاقد واعتبار الحكم ناقلاً للملكية من تاريخ وضع إشارة الدعوى
(نقض أساس 12 قرار 436 تاريخ 16 / 3 / 1982 )

( استانبولي ج 2 ص 1305 1306 )

 ودعوى بدل إيجار عقار
(نقض أساس 1959 تاريخ 8 / 5 / 1955 ، مجلة القانون لعام 1955 ص 517 )

(استانبولي ج 2 ص 1307 )

ودعوى تنفيذ عقد بيع عقاري التي تنظر أمام المحكمة التي يقع العقار في دائرتها

( نقض 509 تاريخ 15 / 12 / 1953 ، مجلة القانون 1954 ص 142 )

(استانبولي ج 2 ص 1313 )

ودعوى بعض الورثة بالمطالبة بحصصهم السهمية من تركة قوامها عقار

( نقض غرفة شرعية أساس 2826 قرار 2919 تاريخ 20 / 11 / 2007 )

(المحامون العددان 5 و 6 السنة 74 لعام 2009 ص 809 )

فهي الدعوى التي لا تستند مباشرة إلى حق عيني عقاري ، وإنما تقوم على تأييد حق شخصي
لا عيني .

ولكنها تهدف من حيث النتيجة إلى حصول المدعي على عقار، أو على حق عيني على عقار.  كالدعوى التي يرفعها مشتري العقار على البائع طالباً فيها نقل ملكية العقار المبيع إليه بتسجيل عقد البيع في السجل العقاري، أو دعوى فسخ البيع العقاري بسبب عدم دفع المشتري للثمن التي تؤدي إلى استرداد البائع للعقار المبيع .

فهذا النوع من الدعاوى يقوم على تأييد حق شخصي لا عيني ، وهو في المثال الأول حق المشتري في إلزام البائع بنقل ملكية العقار المبيع، وفي المثال الثاني حق البائع في إلزام المشتري بدفع الثمن ، ولكن هدف الدعوى هو حصول المدعي على العقار في الحالين والحكم له
باستحقاقه وتملكه ، وقد اعتبرها قانون أصول المحاكمات المدنية دعاوى شخصية عقارية )

د. هشام القاسم المدخل غلى علم القانون ، منشورات جامعة دمشق ، 2013 ، ص 486 487

س 234 – ما معيار التفرقة بين الدعوى العينية العقارية والدعوى الشخصية العقارية ؟

ج 234 – المعيار هو طلبات المدعي في الدعوى،فإذا كانت هذه الطلبات تتضمن طلب تقرير حق عيني على عقار كحق الملكية العقارية أو الرهن العقاري أو حقوق الانتفاع والارتفاق فتكون الدعوى والحالة هذه دعوى عينية عقارية.

أما إذا كانت طلبات المدعي في الدعوى تستند إلى حق شخصي بحت ويُطلب فيها تقرير حق عيني على العقار أو اكتساب هذا الحق فهي دعوى شخصية عقارية.

 كدعوى أجرة العقار ،أو الدعوى التي يرفعها مشتري العقار بموجب سند عادي للمطالبة بتسجيل هذا العقار على اسمه في السجل العقاري ، دعوى منع التعرض.

( نقض سوري أساس 12 قرار 436 تاريخ 16 / 3 / 1982 ، نقض سوري أساس 1682 قرار 2089 تاريخ 19 / 11 / 2001 ،تمييز أردني رقم قرار 717 تاريخ 16 / 3 / 2001 )

1- قبل ان تقترب مدة انتهاء عقد الايجار او عند انتهاء المدة , اذا كنت تريد من المستأجر تسليم المنزل واخلاءه وعليه مبالغ ايجارية متراكمة عليك قبل كل شيء توجيه انذار عن طريق كاتب العدل له لبيان المبلغ المتراكم عليه وانذراه بالدفع وهذا الانذار مهم كدليل كي يقرر القاضي فيما بعد القاء الحجز الاحتياطي على أموال المستأجر ( مع أنني استحصلت سابقاً على قرار حجز احتياطي بدون انذارلكن ربما يختلف قرار القاضي في كل محكمة )

• مع ملاحظة أنه يمكن ارسال بطاقة بريدية للمطالبة بالأجور لكني أجد أن انذار كاتب العدل أسرع ويكن تنظيمه على الشكل التالي :

——————————————————————-

انذار موجه عن طريق الكاتب بالعدل في دمشق

موجه الانذار : السيد ————  يمثله المحامي ————- بموجب سند توكيل موثق صلحي … لدى فرع نقابة المحامين بدمشق تحت رقم (…/….) وتاريخ ../../2000 مفوض فيه بحق القبض والصرف

الموجه اليه الانذار : السيد ————————- المقيم في ————

موضوع الانذار :

لما كنت مستأجراً من الجهة الموكلة العقار رقم (…/…) من منطقة … العقارية بدمشق بموجب عقد ايجار موثق لدى ——— بأجرة شهرية قدارها ——— شهرياً .

وحيث أنك لم تبادر لتسديد أجرة شهر كذا وكذا وكذا مما يترتب بذمتك مبلغاً اجماله / —— / ليرة سورية.

، لذلك ندعوك لدفع المبلغ المذكور أعلاه ضمن المدة القانونية تحت طائلة اتخاذ الاجراءات القانونية بحقك .

دمشق في ../../2000                       المحامي الوكيل…………..…

—————————————————————————–

 

       2- وبعد نتظار المدة وعدم دفع الاجرة المتراكمة عليك اقامة دعوى مطالبة بأجور وحجز احتياطي  وستكون على النص التالي :

——————————————————————–

 

           محكمة الصلح المدنية الموقرة بدمشق

 

الجهة المدعية : السيد……..…………….، يمثله المحامي……………… ،بموجب سند توكيل صلحي … رقم (…/….) الموثق بتاريخ ../../2000 من قبل مندوب رئيس مجلس فرع نقابة المحامين بدمشق.

المدعى عليه :1)- السيد………………- المقيم في دمشق – حي …………- شارع …………- بناء ………… – طابق…………

الموضـــوع : مبلغ وحجز احتياطي.

تملك الجهة المدعية العقار رقم (…./…) من منطقة ……. العقارية بدمشق، والعقار المذكور عبارة …………………، يقع في دمشق- حي……- شارع……… بناء……… – طابق …….

والمدعى عليه شاغل لذلك العقار بطريق الايجار ولقاء بدل ايجار وقدره (…..)……… ليرة سورية  شهرياً ( مرفق صورة مصدقة عن عقد الايجار )

• وحيث أن المدعى عليه لم يدفع الأجرة المتراكمة عليه عن شهر كذا وكذا والبالغ مجموعهم /———/ ليرة سورية رغم الانذار الموجه له

(ربطاً صورة عن الانذار )

 

• ولما كان المدعى عليه ساع لتهريب أمواله المنقولة وغير المنقولة بقصد منع الجهة المدعية من التنفيذ عليها، وكان من الثابت قانوناً أن جميع أموال المدين ضامنة للوفاء بديونه (المادة 235 من القانون المدني)، وكان للجهة المدعية بوصفها مؤجرة امتيازاً قانونياً على موجودات العقار المأجور (المادة 556 من القانون المدني) في حين نصت الفقرة الأولى من المادة 313 من قانون أصول المحاكمات على :

(1- لمؤجر العقار أن يوقع في مواجهة المستأجر أو المستأجر الثانوي الحجز الاحتياطي على المنقولات والثمرات الموجودة في العين المؤجرة وذلك ضماناً لحق الامتياز المقرر له في القانون المدني ).

وكانت الفقرة /2/ من المادة 317 أصول محاكمات قد نصت على:

(2- يعفى المستدعي من تقديم الكفيل أو الضمان العقاري أو الايداع إذا كان السند الذي يطلب الحجز بمقتضاه حكماً أو سنداً رسمياً واجب التنفيذ) .

الطلـب : لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها في سجل الأساس لدى محكمتكم الموقرة إعطاء القرار في غرفة المذاكرة ، عملاً بأحكام الفقرة /1/ من المادة 313 من قانون أصول المحاكمات وبدلالة الفقرة /2/ من المادة 317 منه، بإلقاء الحجز الاحتياطي على اموال المدعى عليه المنقولة وغير المنقولة وخاصة جميع موجودات العقار المأجور موضوع الدعوى، مع ملاحظة الامتياز المقرر قانوناً للجهة المدعية على تلك الموجودات.

ومن ثم دعوة الطرفين إلى اقرب جلسة ممكنة وبعد المحاكمة والثبوت، إعطاء القرار:

1)     بتثبيت الحجز الاحتياطي وجعله تنفيذياً.

2)     بالزام المدعى عليه بأن يدفع للجهة المدعية رصيد  الأجرة المطالب بها مبلغاً وقدره (……) ……………… ليرة سورية، مع الفائدة القانونية من تاريخ تبلغ المدعى عليه انذار الدفع وحتى الوفاء التام.

3)     بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.

دمشق في ../../2000

بكل تحفظ واحترام

المحامي الوكيل

————————————————————————-

3- الدعوى هي من أختصاص محكمة الصلح وهي بحاجة الى وكالة قضائية صلحية ( ويمكن لصاحب العلاقة تقديمها بنفسه  ويمكن للمحامي المتمرن تنظيمها باسمه الشخصي وليس باسم استاذه) اضافة الى ارفاق صورة مصدقة عن عقد الايجار وصورة صدقة عن الانذار الذي وجه للمستأجر.

4- التوجه لمحكمة الصلح التابع لها موقع العقار وتسسجيل الدعوى في الديوان واعادتها للقاضي بنفس الوقت تماماً ليقوم باصدار قرار الحجز الاحتياطي وتطبع قرار الحجز وتضع الطوابع وتوقعه من القاضي وتختمه من الديوان . وانتبه الى أن يكون اسمك مكتوب بجانب المدعي ( اي المدعي فلان يمثله المحامي فلان ) لأنه عند وضع قرار الحجز في التنفذي فانت  كمحامي لست بحاجة لوكالة تنفيذية كي تقوم بالحجز ويكفي اسمك في القرار لأن اضبارة الحجز ستعود بعد اجراء الحجز الى محكمة الصلح مصدرة القرار ويضم لملف دعوى المطالبة بالأجور .

5-  لوكان للمستأجر عقار أو سيارة يفضل الحجز عليها لأنها أسهل في التعامل لأنك لن تضطر لدفع نفقات انتقال الموظف وكلفة الموظف وربما يكون المستأجر ليس في المنزل وتضطر للعودة في اليوم الثاني ( حسب توجيهات مأمور التنفيذ ) أو تضطر لكسر الباب وسيكون بمرافقة المختار ويصبح الموضوع أكثر كلفة.

6- ثم تتوجه الى التنفيذ المدني وتشتري ملف تنفيذي مع طلب تنفيذ وتقوم بتعبأته وتسجيله وطلب تنفيذ الحكم وايفاد مأمور التنفيذ ويندب لك مدير التنفيذ موظفا! ( مأمور التنفيذ ) للخروج معك لحجز المفروشات داخل المنزل حيث يتم تنظي ضبط تنفيذي بذلك من قبل مأمور التنفيذ ويسلموا للمستأجر كشخص ثالث مؤتمن عليها لحين البت بالدعوى وفي حال تصرف بها يعتبر مرتكباً لجرم اساءة الأمانة

7-  أما في حال الحجز على سيارة أو عقار فيجب عليك احضار بيان قيد عقاري أو بيان قيد مركبة باسم المدعى عليه وتبرزه بالملف وتكتب افادة في الملف التنفيذي وتطلب الحجز عليها ويقوم مأمور التنفيذ بتسطير الكتاب اللازم ويتم وضع الاشارة وواحضار كتاب بذلك من مكان وضع الاشارة وابرازها بالملف التنفيذي .

8-  وبعد انتهاء اجراءات الحجزواعادة الملف التنفيذي الى محكمة الصلح وضمه لاضبارة الدعوى الأصلية يمكن متابعة الدعوى وهي ليست بحاجة الى اثبات من قبل المدعي وعلى المدعى عليه اثبات دفعه للأجرة.

9 – الآن بعد أن ضمن المستأجر حقه بتحصيل الأجرة يمكنه استخراج صورة مصدقة عن عقد الايجار والتوجه الى دائرة التنفيذ ووضعه موضع التنفيذ باضبارة تنفيذية جديدة واخطار المنفذ ضده بالاخلاء خلال 5 أيام , وفي حال عدم التنفيذ يخلى جبراً أي يذهب معك مأمور التنف بمرافقة الشرطة والمختار لكسر باب الشقة وتسليم المالك الشقة المؤجرة .