لتحميل كتاب ( الوجيز في صياغة العقود ) بصيغة pdf  يرجى الضغط هنا

أولاً : مقدمة حول النوع الشرعي للعقارات في سوريا :

هناك قسمين للعقارات في سوريا فكل العقارات اما ملك أو أميري أو أميري والبناء أو الغرس ملك وهو يعامل معاملة الملك. 

1- العقارات الملك : 
هي العقارات التي تكون ضمن المناطق المحددة والمحررة إداريا أي واقعه ضمن المخطط التنظيمي ومكتوب في وصف النوع الشرعي للعقار ((ملك ))  .
2- العقارات الأميرية :
هي العقارات التي تقع خارج المناطق المحددة إداريا ويكون مكتوباً في وصفها العقاري ((أميري )) 

يمكن بوضوع ملاحظة وتبيان النوع الشرعي للعقار عندما تستخرج بيان قيد عقاري لأي عقار فستجد حقلاً خاصاً للنوع الشرعي للعقار

ثانياً : لماذا يتم تغيير أو تصحيح النوع الشرعي للعقار :

غالباً السبب هو اختلاف الارث بين الملك والأميري .

ففي العقارات الملك  توزع التركة فيها على أساس القاعدة الشرعية : للذكر مثل حظ الأنثيين ويطبق عليها حصر الإرث الشرعي.

بينما في العقارات الأميرية  لا يطبق الإرث الشرعي وإنما الحصص في الإرث متساوية بين الذكر والأنثى أي أن حصر الإرث المطبق هنا هو الإرث القانوني .

لذلك يضطر الورثة لاقامة دعوى لتصحيح النوع الشرعي للعقار.

ثالثاً : كيف نرفع دعوى تصحيح النوع الشرعي لعقار :

1- عندما يريد الورثة أن يغيروا النوع الشرعي للعقار وطبعا سيغيرونه من أميري إلى ملك يلجأ الورثة لرفع دعوى أمام محكمة البداية المدنية التي يقع في دائرتها العقار اسم الدعوى ((تغيير النوع الشرعي للعقار )).
2- من شروط هذه الدعوى أن تكون الأرض أميرية وان تكون قد دخلت ضمن المناطق المحددة إداريا والمناطق المأهولة بالسكان تحديدا . ويتم احضار بيان ن مجلس المدينة أو البلدية التي يقع فيها العقار مبيناً فيه أن العقار يقع ضمن المنطقة المحدد ادارياً والمأهولة بالسكان.
3- ترفع هذه الدعوى من احد الورثة ويكون الخصوم فيها بقية الورثة ووزير الإدارة المحلية ممثلاً بإدارة قضايا الدولة .

مع ملاحظة أن المصالح العقارية كانت تتبع لوزارة الزراعة الا أنه تم فك الارتباط فيها وتبعيتها لوزارة الادارة المحلية والبيئة.

رابعاً : صيغة دعوى تصحيح النوع الشرعي للعقار:

محكمـة البدايـة المدنيـة الموقرة بدمشق

الجهة المـدعية : السيد………………………..، يمثـله المحامي ……………………. ،

بموجـب سند توكيل بدائي …رقم (…/….) الموثق بتاريخ ../../2000 مـن قبل مندوب رئيس مجـلس فـرع  نقابة المحامين بدمشق .

المدعى عليهما  :       1) – السيد أمين السجل العقاري بدمشق – إضافة لوظـيفته ، تمثله إدارة قضايا الدولة .

2) – السيد وزير الادارة المحلية والبيئة إضافة لمنصبه ، تمثله إدارة قضايا الدولة .

الموضوع  :    تصحيح النوع الشرعي لعقار  .

تملك الجهة المدعية العقار رقـم (0000) من منطقة ………العقارية  بدمشق ، كما هو ثابت في وثيقة إخراج القيد العقاري المرفقة ربطا ، والتي يتبين منها أنه قد دون في الصحيفة العقارية لذلك العقار أن نوعه الشرعي أميري .

ولما كان من الثابت في البيان الصادر عن محافظة دمشق والمرفق ربطا أن هذا العقار قد دخل في حدود مدينة دمشق واصبح نتيجة للمخطط التنظيمي للمنطقة التي  يقع فيها ضمن نطاق الأماكن المبنية.

ولما كان من الثابت قانونا انه يجوز لمالك العقار أن يلجأ إلى القضاء لإجراء التصحيح في قيود السجل العقاري لتصبح مطابقة لواقع العقار الذي يملكه ، خاصة وان أي تصحيح لتلك القيود لا يجوز قانونا إجراؤه إلا عن طريق القضاء ( المادة /15/  من القرار رقم /188/ لعام 1926).

وكان الاجتهاد القضائي مستقرا على :

{ يعتبر العقار من نوع الملك بمجرد توافر الشرطين التاليين:

1) – السماح بالبناء عليه.

2) – دخوله المناطق المبنية المحددة إدارياً.

والنوع الشرعي للعقار يعينه القانون بمعزل عن إرادة الطرفين. فإذا تغير النوع، وجب تسجيل هذا التغيير، وبالتالي ليس للمحكمة أن تأخذ بإرادة الأطراف. ودخول العقار ضمن حدود الأماكن الإدارية، من شأنه أن يجعل العقار حكماً من نوع الملك، لأن العبرة ليست للسجل العقاري وإنما هي لدخول العقار في حدود المدينة} .

(قرار محكمة النقض رقم 50 أساس 155 تاريخ 19/2/1995 – سجلات النقض) .

{ إن تحـول العقار من أميري إلى ملك يتم بمجرد دخوله المناطق المبنية وحدود المدينة الإدارية ، ولو لم يطلب أحد تعـديل نوعه على صحيفة السجل ، والقرار بشأن ذلك كاشف للحق ، وينسحب بأثر رجعي إلى تاريخ  دخول العقار في المناطق المبنية} .

(قرار محكمة النقض رقم 625 – أساس 973 تاريخ  8/4/1987  المنشور في مجلة المحامون لعام 1988 – صفحة 169) .

{ ملاحظة : في حال انتقال العقار إرثا إلى الجهة المدعية ، وجب الادعاء إضافة للتركة كما يجب اختصام باقي الورثة في الدعوى نظرا لتأثر حقوقهم بالنتيجة التي قد تنتهي إليها ، على اعتبار أن الإرث في حال تصحيح النوع الشرعي إلى ملك سوف يخضع لقواعد الإرث الشرعي ، وفي هذه الحالة تجري المقارنة ما بين تاريخ وفاة المؤرث وتاريخ دخول العقار نطاق الأماكن المبنية لتحديد مدى اثر الدعوى على الورثة وما إذا كان الإرث ابتدأ وقع على عقار ملك أي تطبق على الورثة قواعد الإرث الشرعي أم أنه وقع على عقار أميري ، على اعتبار أن تاريخ دخول العقار نطاق الأماكن المبنية هو الذي يحدد نوعه بغض النظر عما هو مدون في قيود السجل العقاري} .

الطلب :   لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس ، بعـد الأمر بقيدها بسيطـة غير خاضعة  لتبادل اللوائح دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعـد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :

1) – بتصحيح النوع الشرعي للعقار رقم (0000) من منطـقة ……….. العقارية بدمشق ، واعتباره من العقارات الملك ، وتثبيت ذلك في قيود السجل العقاري أصولا .

 2) –          بتضمين الجهة المدعى عليها المصاريف وأتعاب المحاماة.

  دمشق في 00/00/2000

 بكل تحفـظ واحترام

      المحامي الوكيل‏

خامساً : معاملة تصحيح النوع الشرعي للعقار في السجل العقاري :

فيما يلي الاوراق والثبيوتيات المطلوبة لاجراء معاملة تصحيح النوع الشرعي للعقار في السجل العقاري – يرجى الضغط هنا

 

 

 

أولاً : الاوراق المطلوبة للزواج في سوريا 2019 ( سوريين وعرب وأجانب ) :

• مصنف قضائي واستمارة زواج من مطبوعات وزارة العدل
• بيانات قيد مدني للطرفين خاصة للزواج مبيناً فيها الدين والمذهب وعدد الزوجات للخاطب المتزوج وتاريخ الطلاق أو تاريخ الترمل ( للأرملة ) أو الطلاق للطلقة وفيما اذا والد المحطوبة على قيد الجياة أم لا.
• الخاطب الأجنبي عليه أن يحضر بيان قيد مدني من سفارته ومصدقاً من وزارة الخاجية السورية.
• رخصة زواج من شعبة التجنيد للخاطب السوري الذي يخدم كاحتياط أو متطوع فقط  في الجيش السوري.
• فحص طبي للطرفين من عيادة فحص ما قبل الزواج – خلف فندق الشام في دمشق أو في مديريات الصحة في المحافظات ويحتاج الفحص الطبي الى صورتين شخصيتين لكل واحد من الطرفين وصورة عن البطاقة الشخصية مع دفع رسوم الفحص.
• فحص الايدز لغير السوريين من مركز فحص الايدز في مديريات الصحة .
• موافقة زواج من وزارة الداخلية اذا كان أحد الأطراف أجنبياً وليس عربياً.

ثانياً : اجراءات عقد الزواج في سوريا :

وبعد استكمال الأوراق يتم ختم الاستمارة من المختار وتصديق ختم المختار من البلدية ومن ثم  التوجه الى ديوان الحكمة الشرعية لتسجيل العقد.

ثالثاً : تكلفة عقد الزواج في سوريا :

• ثمن الاستمارة مع اللصاقة القضائية 300 ليرة.
• كلفة الفحص الطبي لدى مديرية الصحة
• كلفة استخراج بيان القيد المدني وختم المختار

ملاحظة هامة 1: لا يوجد أي رسوم مالية على المهر سواء المقدم أو المؤخر ومهما بلغ المهر

ملاحظة هامة 2 : في حال حصول حمل أو ولد من عقد زواج عرفي خارج الحكة فيمكن تثبيت الزواج ايضاً بشكل اداري في المحكمة الشرعية – اقرأ مقالنا هنا 

 

أولاً : زواج المسيحي من مسلمة في القانون :

حسب نص الفقرة الثانية نن المادة ( 48 ) من قانون الأحوال الشخصية السوري فان زواج المسلمة من غير المسلم هو زواج باطل وحكمه حكم الزنى .

علماً أن هذا الزواج هو الزواج الوحيد الباطل في الاسلام وبقية الأنواع التي اختل شرط من شروط عقد الزواج فيه يعتبر فاسداً وليس باطلاً.

كما نصت المادة (50 ) منه على عدم ترتب أي آثار من آثار الزواج على العقد الصحيح مثل الميراث والمهر ونسب الأولاد وغيره.

المادة 48

1- كل زواج تم ركنه بالإيجاب والقبول واختل بعض شرائطه فهو فاسد

2- زواج المسلمة بغير المسلم باطل

المادة 49

الزواج الصحيح النافذ تترتب عليه جميع آثاره من الحقوق الزوجية كالمهر ونفقة الزوجة ووجوب المتابعة وتوارث الزوجين ومن حقوق الأسرة كنسب الأولاد وحرمة المصاهرة

المادة 50

الزواج الباطل لا يترتب عليه شيء من آثار الزواج الصحيح ولو حصل فيه دخول

اذا ماهو الحل الذي يمكن اجراءه في حال أصر الطرفين على الزواج ؟

 الحل الأول : ان يتم عقد الزواج في بلد أجنبي لايطبق الشرعة الاسلامية يتم الزواج بعقد مدني .

الحل الثاني : أن يشهر الزوج اسلامه.

الحل الثالث : أن تتعمد في الكنيسة وبالتالي تصبح مرتدة عن الدين الاسلامي وتتزوج زواج كنسي لكن غير معترف فيه حكومياً.

ثانياًً : زواج المسلمة من مسيحي في الشرع الاسلامي :

قال الله تعالى:

{وَلَا تُنْكِحُوا الْمُشْرِكِينَ حَتَّى يُؤْمِنُوا وَلَعَبْدٌ مُؤْمِنٌ خَيْرٌ مِنْ مُشْرِكٍ وَلَوْ أَعْجَبَكُمْ أُولَئِكَ يَدْعُونَ إِلَى النَّارِ وَاللَّهُ يَدْعُو إِلَى الْجَنَّةِ وَالْمَغْفِرَةِ بِإِذْنِهِ وَيُبَيِّنُ آَيَاتِهِ لِلنَّاسِ لَعَلَّهُمْ يَتَذَكَّرُونَ} [البقرة:221]،

قال شيخ المفسرين الإمام أبو جعفر الطبري :

“إن الله قد حرَّم على المؤمنات أن ينكحن مشركاً كائناً من كان المشرك، ومن أيّ أصناف الشرك كان، فلا تنكحوهنَّ أيها المؤمنون منهم،

فإنّ ذلك حرام عليكم، ولأن تزوجوهن من عبدٍ مؤمن مصدق بالله وبرسوله وبما جاء به من عند الله، خير لكم من أن تزوجوهن من حر مشرك، ولو شرُف نسبه وكرم أصله، وإن أعجبكم حسبه ونسبه”،

وقال الإمام القرطبي: “أي لا تزوجوا المسلمة من المشرك، وأجمعت الأمة على أن المشرك لا يطأ المؤمنة بوجه؛ لما في ذلك من الغضاضة على الإسلام”.

ثالثاً : زواج مسلم من مسيحية :

زواج المسلم من مسيحية  هو عقد جائز بنص القرآن الكريم لكن يشترط العفة أي أن تكون من المحصنات .

 كما قال جل وعلا في كتابه العظيم: الْيَوْمَ أُحِلَّ لَكُمُ الطَّيِّبَاتُ وَطَعَامُ الَّذِينَ أُوتُوا الْكِتَابَ حِلٌّ لَكُمْ وَطَعَامُكُمْ حِلٌّ لَهُمْ وَالْمُحْصَنَاتُ مِنَ الْمُؤْمِنَاتِ وَالْمُحْصَنَاتُ مِنَ الَّذِينَ أُوتُوا الْكِتَابَ مِنْ قَبْلِكُمْ إِذَا آتَيْتُمُوهُنَّ أُجُورَهُنَّ مُحْصِنِينَ غَيْرَ مُسَافِحِينَ وَلا مُتَّخِذِي أَخْدَانٍ[المائدة:5].

فأباح سبحانه المحصنات من أهل الكتاب وهم اليهود والنصارى، والمحصنة: هي العفيفة، الحرة .

عــقــد إيجار شقة سكنية مفروشة

 في هذا اليوم ال……  الـ……… مـن شهر ………. من عـــام ألفين ميلادية  ،  تم التعاقد ما بين :

الـمـؤجـر  :  السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {000000/0000000} الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………… – شارع …………. –  بناء ………… – طابق …. .

المسـتأجر :   السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {000000/0000000} الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………… – شارع …………. –  بناء ………… – طابق …. .

العقار المأجور  :   المقسم رقم (000 ) من العقار رقم (0000 )  من منطقة …….. العقارية بدمشق  ، والذي هو عبارة عــن شقة سكنية مؤلفة من …..  غرف وصوفا ومنتفعات ومزود بالماء والكهرباء و….. ، يقع في دمشق – حي ……… – شارع ……………. – بناء ………. – طابق ….. ، وهي مزودة بالأثاث والمفروشات المعددة في القائمة المرفقة بهذا العقد والتي حملت توقيع المتعاقدين إشعارا بوجود الأثاث والمفروشات موضوعها ضمن الشقة السكنية موضوع الإيجار و إشعارا باستلام المستأجر للبنود المعددة في تلك القائمة جملة وتفصيلا ، وتعتبر تلك القائمة جزءا لا يتجزأ من هذا العقد وتسري عليها كافة بنوده و أحكامه.

شروط الإيجار  

أولا  – بموجـب هـذا العقد ، فقد أجر المؤجر كامل العقار المأجور ، المبينة أوصافه وماهيته ومشتملاته أعلاه ، شاملا الأثاث والمفروشات المعددة في القائمة المرفقة بهذا العقد إلى المستأجر لقاء بدل إيجار سنوي مقداره (000000 ) ………….. ليرة سورية في العام الواحد للعقار الممثل للشقة السكنية ، و بدل إيجار سنوي مقداره (000000 ) ………….. ليرة سورية بالنسبة للأثاث والمفروشات المعددة في القائمة المرفقة بهذا العقد ، وبدل الإيجار بشقيه يدفع على أربعة أقساط دورية متساوية وقبل استيفاء المنفعة في موطن المؤجر وبموجب إيصالات خطية {أو بموجب حوالة بريدية} عند استحقاق كل قسط ، ويكون المستأجر ملزما بأداء الأجور طوال سريان مدة هذا العقد وسواء استفاد من المأجور أم ادعى عدم الانتفاع منه و حتى يسلمه إلى المؤجر بحالة مماثلة لما كان عليها عند إبرام هذا العقد . وإذا ترك المستأجر العقار المأجور قبل انتهاء المدة العقدية فإنه يلتزم بالأجور المترتبة عن بقية مدة العقد.

ثانيا – مدة هذا العقد سنة واحدة تبدأ اعتبارا من تاريخ توقيــع المتعاقدين عليه أي بتاريخ 00/00 /2001 ، و تنتهي حكما بتاريخ 00/00/2002 ، ولا يقبل هذا العقد تجديدا إلا بعقد خطي جديد يجري توثيقه لدى الدوائر البلدية المختصة أصولا ، كما وان استمرار اشغال المستأجر للعقار المأجور إلى ما بعد انتهاء مدة هذا العقد لا يغير من طبيعته ومن كونه يبقى خاضعا لأحكام المادة /1/ من قانون الإيجارات رقم 6 لعام 2001. وان امتناع المستأجر عن إعادة العقار المأجور إلى المؤجر عـند انتهاء تلك المدة لا يجعل هذا العقد ممددا أو مجددا بأية صورة كانت ، ويبقى من حـق المؤجر ، عملا بأحكام المادة /4/ من قانون الإيجارات رقم /6/  لعام 2001 ، استرداد حيازة العقار المأجور عن طـريق إيداع هذا العـقد دائرة التنفيذ بدمشق أصولا ، على اعتبار أن هذا العـقد ، ووفقا لما نصت عليه المادة /3/ من قانون الإيجارات رقم /6/  لعام 2001 ، من الاسناد التنفيذيـة المشمولة بأحكام المادة /273/ من قانون أصول المـحاكـمات المدنية .

ثالثا –  أعـلن المستأجر انه قد عاين العـقار المأجـور والأثاث والمفروشات الموجودة فيه والمشمولة بهذه العلاقة الايجارية معاينة نافية للجهالة وتبين له انه بجميع مشتملاته خال من العيوب وبحالة جيدة وصالح للاستعمال وفقا لما أعد وانه مطابق للأوصاف المبينة في هذا العقد ، وتسّلمه مع الأشياء الثابتة فيه ومع الأثاث والمفروشات المعددة في القائمة المرفقة بهذا العقد وجميعها بحالة جيدة وخالية من الأعطال والنواقص والعيوب ويتعهد بالعناية بالمأجور وملحقاته والمحافظة عليها ، ويتحمل مسؤولية ما يصيب العقار المأجور بجميع مشتملاته وأثناء انتفاعه به من تلف أو هلاك غير ناشئ عن استعماله استعمالا طبيعيا ، كما يلتزم باستبدال المفروشات والأثاث الذي قد يتلف نتيجة للاستعمال غير العادي بما يماثله من حيث القيمة والجودة .

كما يحظر على المستأجر إحداث تبديل أو تغيير في العقار المأجور أو هدم أو بناء أو إزالة فتحات أو إقامة مبان أخرى أو بناء حواجز أو جدران إلا بموافقة خطية مسبقة من المؤجر كما يلتزم بالمحافظة على الأثاث والمفروشات المسلمة إليه وبان تبقى ضمن العقار المأجور طوال فترة سريان هذا العقد وان يثبت وجودها ضمنه كلما طلب إليه ذلك ، وإلا اعتبر هذا العقد مفسوخاً حكما مع التزام المستأجر بإعادة العقار المأجور إلى ما كان عليه عند بدء التعاقد وعلى نفقته الخاصة فضلاً عن إلزامه بكافة التعويضات التي قد تترتب على ذلك، ويحق للمؤجر ، في حال امتناع المستأجر عن تنفيذ التزامه هذا ، ودون حاجة لتوجيه إنذار أو إعذار ، أن يقوم بإصلاح التخريبات الحاصلة على نفقة المستأجر ويضمن المستأجر هذه النفقات مهما بلغ مقدارها .

رابعا –   يبقى المستأجر مسؤولا عن رسـوم ونفقات الماء والكهرباء { والاشتراك الهاتفي … } وعليه عند انتهاء العلاقة الايجارية أن يسلم المؤجر ما يشعر بتسديد تلك الرسوم والنفقات ، وان يتخذ موطنا مختارا لابلاغه بما قد تطالب به الدوائر الرسمية من هذه الرسوم والنفقات المتوجبة عليه خلال فترة سريان هذا العقد إلا أن المطالبة بها قد ترد بعد تركه العقار المأجور ،  كما يلتزم المستأجر عند انتهاء مدة هذا العقد أن يعيد ويسلم العقار المأجور إلى المؤجر بالحالة التي كان عليها عند بدء الإيجار بما في ذلك الأثاث والمفروشات المعددة في القائمة المرفقة بهذا العقد ويكون مسؤولا عن أي نقص أو تخريب حاصل فيها ما لم يكن ناشئا عن الاستعمال العادي للأشياء .

خامسا – لا يجوز للمستأجر أن يتنازل أو يؤجر العقار المأجور إلى الغير كلا أو جزءا إلا بموافقة خطية مسبقة من المؤجر.

سادسا – أعلن المستأجر أن العلاقة الايجارية موضوع هذا العقد محصورة ما بينه وبين المؤجر فقط ، ولا يدعي أي شـخص من أفراد أسرته الذين قد يشغـلوا المأجور معه ، أن لهم علاقة إيجار أو أي حق من الحقوق الشخصية العقارية على العقار المأجور .

سابعا – يخضـع هـذا العـقد ، في كل أمر لم يرد عليه نص فيه ، إلى أحكام قانون الإيجارات رقم 6 لعام 2001 كما يخضع لاحكام المواد 526 إلى 576 من القانون المدني ما لم تتعارض و أحكام القانون رقم 6 لعام 2001 ، وتبقى محاكم الصلح المدني في مدينة دمشـق هـي المختصة للنظر في أي نزاع قد ينشأ حوله أو في معرض تفسيره أو تنفيذه .

ثامنا –  حرر هذا العقد على نسختين أصليتين احتفظ كل متعاقد بواحدة منهما بعد أن جرى التوقيع عليهما من قبل المتعاقدين أصولا ، وتوثيقهما من قبل الدائرة المختصة لدى محافظة دمشق .

 المسـتـأجــر                                            الـمـؤجــر  

المواد القانونية الخاصة بعقد الايجار المفروش :

القانون 20 لعام 2015  قانون الايجارات 

المادة (1)

‌أ.      يخضع لإرادة المتعاقدين تأجير العقارات المعدة للسكن أو الاصطياف أو السياحة أو الاستجمام والعقارات المعدة لممارسة أعمال تجارية أو صناعية أو حرفية أو مهنة حرة أو علمية منظمة قانونا أو المؤجرة للجهات العامة أو الوحدات الإدارية أو مؤسسات القطاع العام أو المشترك أو المؤسسات التعليمية أو المدارس أو الأحزاب السياسية أو المنظمات الشعبية أو النقابات على مختلف مستوياتها أو الجمعيات.

‌ب. يبقى خاضعا لإرادة المتعاقدين بدءا من تاريخ نفاذ القانون رقم 6 لعام 2001 تأجير العقارات المعدة للسكن أو الاصطياف أو السياحة أو الاستجمام كما يبقى خاضعا لإرادة المتعاقدين بدءا من تاريخ نفاذ القانون رقم 10 لعام 2006 تأجير العقارات لممارسة أعمال تجارية أو صناعية أو حرفية أو مهنة حرة أو علمية منظمة قانونا أو المؤجرة للجهات العامة أو الوحدات الإدارية أو مؤسسات القطاع العام أو المشترك أو المؤسسات التعليمية والمدارس أو للأحزاب السياسية أو المنظمات الشعبية أو النقابات على مختلف مستوياتها أو الجمعيات.

‌ج.   تبقى العقارات المؤجرة في ظل نفاذ أحكام المرسوم التشريعي رقم 111 لعام 1952 وتعديلاته خاضعة لأحكام التمديد الحكمي وتحديد بدل الإيجار.

‌د.     تحدد أجور العقارات المبينة في الفقرة ج من هذه المادة وفقا للنسب الآتية من قيمة العقار المأجور بتاريخ رفع الدعوى وذلك عن سنة ميلادية:

1. 5 بالمئة من قيمة العقارات المؤجرة للسكن مضافا إليها 20 بالمئة من قيمة الأثاث الداخل في عقد الإيجار.
2. 6 بالمئة من قيمة العقارات المؤجرة لمزاولة مهنة حرة أو علمية منظمة قانونا.
3. 7 بالمئة من قيمة العقارات المؤجرة للدوائر الرسمية لاستعمالها محاكم أو المؤجرة للاستثمار التجاري أو الصناعي أو لمهنة حرفية أو المؤجرة للأحزاب السياسية أو الجهات العامة أو الوحدات الإدارية أو المنظمات الشعبية أو النقابات على مختلف مستوياتها أو الجمعيات.
4. 8 بالمئة من قيمة العقارات المأجورة لاستعمالها مدارس.

المادة (2)

خلافا لأي اتفاق لا يجوز تقاضي بدل الإيجار مسبقا لمدة تزيد على ثلاثة أشهر للعقارات المشمول إيجارها بالتمديد الحكمي.

المادة (3)

‌أ.       تسجل عقود الإيجار لدى الوحدات الإدارية “المحافظة، المدينة، البلدة، البلدية” على أن تتضمن هذه العقود مفصل هوية المتعاقدين وعنوان كل منهما وتوقيعهما أو من يمثلهما قانونا ومدة الإيجار وبدله وأوصاف المأجور والغاية من التأجير وجميع الشروط المتفق عليها ويستوفى من المؤجر عند التسجيل رسم مقداره 1 بالمئة من بدل الإيجار الشهري على ألا يقل هذا الرسم عن خمسمئة ليرة سورية للعقار السكني وعن ألف ليرة سورية للعقار التجاري أو الصناعي والمكاتب الفنية والخدمية ويصدر وزير الإدارة المحلية التعليمات التنفيذية لهذا التسجيل.

‌ب. لا يقبل طلب تسجيل عقد الإيجار وتوثيقه على النحو المبين في الفقرة أ من هذه المادة إلا إذا قدم من المالك المستقل للعقار أو ممن يملك في العقار الشائع أسهما بنسبة 75 بالمئة على الأقل من كامل الأسهم الوارد ذكرها في القيد العقاري الصادر عن السجل العقاري أو ما يماثله من القيود الرسمية الأخرى كقيود السجل المؤقت أو المؤسسة العامة للإسكان أو المؤسسة الاجتماعية العسكرية أو مؤسسة الإسكان العسكرية أو الجمعية التعاونية السكنية أو مقرونا بوثيقة حصر إرث لمالك العقار المتوفى أو بحكم قضائي مكتسب الدرجة القطعية أو من يمثلهم قانونا وأن تخلو صحيفة العقار المحكوم به للمدعي من أي إشارة نزاع على ملكيته تسبق إشارة المدعي. يستثنى من ذلك المالك لحصة مفرزة من العقار تعادل حصته موثقة من الجهة الإدارية المختصة.

‌ج.   يصدر وزير الإدارة المحلية التعليمات التنفيذية الناظمة لهذه المادة وما يتفرع عنها من تعليمات تتعلق بالأبنية في مناطق السكن العشوائي أو مخالفات تمت تسويتها.

المادة (4)

‌أ.       يعد عقد الإيجار المشمول بأحكام الفقرتين (أ) و (ب) من المادة 1 من هذا القانون المسجل وفق أحكام المادة 3 منه سندا تنفيذيا من الأسناد المنصوص عليها في المادة 273 من قانون أصول المحاكمات الصادر بالمرسوم التشريعي رقم 84 لعام 1953 وتعديلاته وبموجبه يحق للمؤجر أو من يمثله قانونا إيداع عقد الإيجار المذكور لدى دائرة التنفيذ لاسترداد عقاره لانتهاء المدة المحددة في عقد الإيجار أو لتحصيل الأجور المستحقة التي قصر المستأجر بدفعها.

 

 

أولاً : تعريف المقايضة :

عرفتها المادة 450 من القانون المدني السوري بأنها : 

المقايضة عقد يلتزم به كل من المتعاقدين أن ينقل إلى الآخر على سبيل التبادل ملكية مال ليس من النقود.

ثانياً : أحكام المقايضة في القانون السوري :

/مادة 451/  من القانون المدني:

إذا كان للأشياء المتقايض عليها قيم مختلفة في تقدير المتعاقدين. جاز تعويض الفرق بمبلغ من النقود يكون معادلاً.

/مادة 452/  من القانون المدني:

مصروفات عقد المقايضة وغيرها من النفقات الأخرى يتحملها المتقايضان مناصفة. ما لم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك.

/مادة 453/  من القانون المدني:

تسري على المقايضة أحكام البيع، بالقدر الذي تسمح به طبيعة المقايضة. ويعتبر كل من المتقايضين بائعاً للشيء الذي قايض به ومشترياً للشيء الذي قايض عليه.

 

وفيما يلي نص عقد مقايضة بين عقارين

عـقـد مـقايضــة

في هذا اليوم ال………. ال……….. من شهر ………. من عام ألفين ميلادية ، تم التعاقد ما بين  :

الفريـق الأول  :  السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {000000/0000000} الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………… – شارع …………. –  بناء ………… – طابق …. .

الفريق الثاني : السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {000000/0000000} الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………… – شارع …………. –  بناء ………… – طابق …. .

مقدمة العقد : 

يملك الفريق الأول كامل العـقار رقم (….    ) من منطقة ………. العقارية ، ويملك الفريق الثاني كامل العقار رقم (0000) من منطـقة ………           العقارية ، وكانت قد وجدت ما بين الفريقين الرغبة في إجراء المقايضة ما بين العقار الذي يملكه كل منهما مع العقار الذي يملكه الآخر .

لذلك فقد اتفق الفريقان على ما يلي :

أولا –    تعتبر مقدمة هذا العقد جزءا لا يتجزأ منه ويرجع إليها في تفسير أحكامه وبيان المقصود بمواده وبنوده.

ثانيا –    بموجب هذا العقد فقد تمت المقايضة ما بين العقار الذي يملكه كل من الفريقين المتعاقدين  مع العقار الذي يملكه الآخر ، والمشار إليهما في مقدمة هـذا العـقد .

ثالثا –  أعلن الفريق الأول انه قد عاين العقار الذي يملكه الفريق الثاني والمشار إليها في مقدمة هذا العقد معاينة نافية للجهالة واطلع على الصحيفة العقارية العائـدة لها ، وتبين له أنها خالية من أية إشارة مانعـة من التصرف ، وقبل بذلك العقار مقايضة بمقابل العقار العائد له.

 رابعا – أعلن الفريق الثاني انه قد عاين العقار الذي يملكه الفريق الأول والمنوه عنه في مقدمة هذا العقد معاينة نافية للجهالة ، واطلع على الصحيفة العقارية العائـد له وتبين له أنها خالية من أية إشارة مانعة من التصـرف ، وقبل بذلك العقار مقايضة بمقابل العقار العائد له.

خامسا – تنفيذا لهذا العـقد ، فقد سـلم الفريـق الثاني إلى الفريق الأول كامل العـقار العائـد له موضـوع هذه المقايضـة والتزم بفراغه وبتسجيله على اسم الفريق الأول  أو اسم من يشاء أو يريد لدى الدوائر العقارية المختصة أصولا .

 كما سلم الفريق الأول إلى الفريق الثاني كامل العقار العائد لـه  موضـوع هذه المقايضـة والتزم بفراغه وتسجيله على اسـم الفريق الثاني أو اسـم من يشاء أو يريد لدى الدوائر العقارية المختصة أصولا .

سادسا – عملا بأحكام المادة 453 من القانون المدني تخضع هذه المقايضة للأحكام النافذة بالنسبة لعقد البيع وبالتالي فإنها تنطوي على بيع كل متعاقد العقار الذي يملكه إلى المتعاقد الآخر بيعا باتا قطعيا لا رجوع فيه وتنطبق على هذا البيع أحكام التسليم والتسجيل وغيرها من الأحكام المقررة لعقد البيع في القانون المدني وفي قانون السجل العقاري (القرار رقم 188 لعام 1926).  

سابعا – جميع الخلافات التي قد تنشأ ما بين الفريقين حول هذا العقد أو في معرض تنفيذه أو تفسيره ، تحـل بواسطـة التحكيم المطلق ، ومن قبل ثلاثة محكمين يختارهم الفريقان بالإجماع وإلا عينتهم المحكمة المختصة ، ويكون المحكمون ، أيا كانت طـريقة تعيينهم ، معفون من التقيد بالأصول وبالمواعيد المتبعة أمام المحاكم ، ولهم صلاحية مطلقة تشمل الفصل بكافة النزاعات التي استوجبت التحكيم أو التي يطرحها أمامهم الفريقان خلال جلسات التحكيم وبحيث تتناول تلك الصلاحيات تفسير العقد وتنفيذه وفسخه وإجراء المحاسبة وتحليف اليمين الحاسمة والمتممة وسماع الشهود و بحيث لا يخرج عن اختصاصهم سوى الأمور التي لا يجوز التحكيم فيها لاتصالها بالنظام العام . ويجوز للمحكمين الاستعانة بالخبراء ، ويلتزم المحكمون  بإعلان قبول المهمة أو الاعتذار عنها خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إبلاغهم ،كما يلتزم المحكمون بإصدار حكمهم في أي نزاع قد يعرض عليهم ، خلال مدة ثلاثة اشهر  اعتبارا من تاريخ قبولهم مهمة التحكيم  .

تحدد أتعاب المحكمين النهائية من حيث المقدار وكيفية أداءها وتوزيعها ما بين أطراف التحكيم ، في حكم المحكمين ، ويجوز لقاضي الأمور المستعجلة تعديلها في معرض النظر بدعوى اكساء صيغة التنفيذ .

وتعتبر هذه المادة ، مع تسمية المحكمين رضاء آو قضاء ، بمثابة صك التحكيم الاختياري ويستند إليها في إجراء التحكيم دون حاجة لكتابة صك تحكيم آخر .

ثامنا –   حرر هذا العقد على نسختين أصليتين ، احتفظ كل فريق بواحدة منهما بعد أن جرى التوقيع عليهما من قبل الفريقين أصولا  .

 الفريق الثاني                                 الفريق الأول

لتحميل نص عقد المقايضة بصيغة pdf – يرجى الضغط  هنا

أولا ً : الأوراق اللازمة لتنظيم عقد ايجار شقة سكنية أو محلات تجارية في سوريا :

• اثبات ملكية العقار سواء من السجل العقاري أو الجمعية السكنية أو المؤسسة العامة للاسكان أو غيرها من السجلات المعتمدة في الدولة .
• براءة ذمة للمؤجر والمستأجر من مديرية المالية.
• في حال كان عقد الايجار لعقار تجاري أو كان المستأجر غير سوري فيجب ارفاق صورة مع العقد الى ديرية المالية لتنظيم ملف لتكليفهم المالي .
• أخر ايصال دفع الكهرباء أو براءة ذذمة من مؤسسة الكهرباء.
• البطاقات الشخصية للطرفين مع صور عنها.
• في حال كون أحد الطرفين وكيلاً فعليه احضار صورة مصدقة عن الوكالة لم يمض على تصديقها أكثر من ثلاثة شهور.
• في حال كان مالك العقار متوفياً فيجب احضار وثيقة حصر الارث ويجب توقيع 75% من الورثة على عقد الايجار أو احضار عقد تخاصص فيما بينهم لو كان حاصلاً.
• تصريح يوقع عليه المالك أو المؤجر في العقارات اللوكة على الشيوع في الأبنية النظامية غير المفرزة ( صورة رقم 1 ) .
• تصريح يوقع عليه المالك في العقارات الواقعة ضمن مناطق المخالفات أو السكن العشوائي أو التجمعات السكنية غير المحددة والمحررة ( وثيقة رقم 2 )
• نموذج عقد ايجار ( وثيقة رقم 3 )

 

ثانياً : رسوم عقد الايجار في سوريا :

ننقلها لك كما وردت في موقع الحكومة الالكترونية

رسوم الخدمة

• رسم تسجيل عقد إيجار:

     مدة العقد * قيمة الايجار الشهرية + 100

     على ان لاتقل قيمة عقد الايجار عن 500 للعقود السكنية و 1000 للعقود التجارية

• رسم محلي: رسم عقد الإيجار / 10
• طابع تعليم: رسم عقد الايجار / 10
• رسم مالي: 25 ل.س رسم تعاون
• طابع مجهود حربي: 50 ل.س
• طابع إعادة إعمار: 15 ل.س
• طابع الإدارة المحلية: 4 ل.س
• طابع مالي: 50 ل.س
• طابع الشهيد: 25 ل.س
• طابع معاقين: 100 ل.س
• طابع عقد: مدة العقد*قيمة الايجار الشهرية *100/8

 

ثالثاً : اجراءات تنظيم عقد الايجار في سوريا :

يحضر المؤجر والمستاجر او وكيلهم القانوني امام الموظف المختص بكتابة العقود حيث يقوم الموظف الذي يعمل بصفة كاتب بكتابة العقد وتبصيم المؤجر والمستاجر

يقوم الطرفين بالحضور امام الموثق فيقوم بتدقيق الاوراق الثبوتية وتوقيع العقد بعد اكتمال الاوراق المطلوبة

يتجه الطرفان الى الجابي بقطع الايصال

تثبيت العقد بالاختام الرسمية وياخذ الطرفين نسخ مصدقة عن العقد وتبقى النسخة الاصلية محفوظة لدينا في الارشيف لحين الطلب.

رابعاً : الموافقة الأمنية  لعقود ايجار العقارات في سوريا :

صدر قرار في عا 2014 يقضي بالحصول على موافقة أمنية لطرفي العقد  لتنظيم عقد الايجار .

الا أنه وتخفيفاً على المواطنين من مشقة مراجعة دوائر الشرطة فقد ألغي هذا القرار وصدر عنه القرار رقم 2744 لعام 2018 والذي يقضي بالغاء شرط الحصول المسبق على الموافقة الأمنية لتنظيم عقد الايجار ويتم استبدالها بأن   تقوم الوحدة الإدارية المنظمة لعقد الايجار  بارسال بلاغ  الى قسم الشرطة في مكان العقار وبدورها ترسلة الى  فرع الأمن السياسي للتدقيق في الوضع الأمني للطرفين .

كما نصت المادة الأولى من القرار على «قيام فرع الأمن السياسي في المحافظة بتدقيق الوضع الأمني للمستأجر، دون أن يتوقف سريان عقد الإيجار، وفي حال تبين أن المستأجر عليه ملاحقة قانونية يتم اعتقاله، أو وضعه تحت المراقبة» بعد أن أصبح مكانه معلوماً لدى أمن النظام.