ماهي الدعاوى المدنية التي تستلزم تسجيل إشارتها على صحيفة العقار موضوعها , وماهي الدعاوى التي لا تستلزم ذلك .

الدعاوى التي يستلزم فيها وضع الإشارة , تحت طائلة عدم قبولها شكلاً :

توضع الإشارة كإجراء شكلي في الدعاوى العينية العقارية ,وقد وردت في القانون على سبيل الحصر وهي الحقوق التالية :

1. الملكية.

2. التصرف.

3. السطحية.

4. الانتفاع.

5. حق الأفضلية على الأراضي الخالية المباحة.

6. حقوق الارتفاق العقارية.

7. الرهن والتأمين العقاري.

8. الامتياز.

9. الوقف.

10. الإجارتان.

11. الإجارة الطويلة.

12. حق الخيار الناتج عن الوعد بالبيع.

و قضى الاجتهاد أن الدعاوى التالية هي عينية عقارية لا تسمع قبل وضع إشارتها على صحيفة العقار في السجل العقاري :

1. دعوى القسمة العقارية.

2. دعوى إزالة الشيوع العقارية.

3. دعوى تعديل النوع الشرعي للعقار من أميري إلى ملك.

4. دعوى ترقين إشارة الوقف.

5. الدعاوى المتعلقة بحقوق الارتفاق ولو كان العقار في منطقة لم يجر فيها التحديد والتحرير.

 الدعاوى العينية العقارية:

وهي كل دعوى تتعلق بإنشاء أو نقل أو تعديل أو إنهاء حق عيني عقاري وكذلك كل تصرف كاشف عن واحد من هذه الحقوق ومثله الدعاوى المتعلقة بالطعن بهذه التصرفات وجوداً وصحةً ونفاذاً .

( في الدعاوى العينية العقارية، لا يكفي إقامة الدعوى على أحد الورثة (إضافة للتركة)، بل لا بد من دعوة جميع الورثة ).

كما قضى الاجتهاد بأن الدعاوى التالية هي شخصية أو شخصية عقارية لا يتوجب لسماعها وضع الإشارة :

1. دعوى فسخ البيع العقاري الذي لم يتم تسجيله على اسم المشتري.

2. دعوى المنازعة على إيجار العقارات.

3. العودة للمأجور بعد الهدم والبناء.

إنذار باستحقاق كلي لمبيع

إنذار موجه بواسطة الكاتب بالعدل في …

من المنذر: المشتري المقيم في

 إلى المنذر : البائع المقيم في

الإنذار:

 لما كنت قد اشتريت منك …… بموجب العقد المؤرخ في /  / أو العقد المسجل لدى الكاتب بالعدل في …… برقم …/…/… تاريخ / / خالياً من أي استحقاق وقد ضمنت عدم استحقاقه.

وكان السيد …… قد رفع الدعوى على باستحقاقه کامل المبيع أمام محكمة البداية/ الصلح/الاستئناف المدنية في …… برقم أساس …… لعام …… وموعدها / / .

لذلك فإنني أخطرك بوقوع هذا الاستحقاق وبوجوب تدخلك في الدعوى والحلول محلي فيها للدفاع عن ضمانك بعدم تعرض أي شخص لي في الانتفاع بالمبيع المذكور محملاً إياك جميع النتائج المترتبة على استحقاق المبيع خاصة رد قيمته بتاريخ الاستحقاق وفوائده وما قد تلزمني المحكمة به من ثمار لصالح المدعي وجميع المصروفات التي أنفقتها على المبيع منذ البيع وحتى الاستحقاق وكذلك على الدعوى وكل ما يلحقني من عطل وضرر وخسارة و فوات کسب –

ومع احتفاظي بحق فسخ البيع و إبطاله.

 قد أعذر من أنذر.

… في //

المنذر

الاسم والتوقيع

عقد وعد بيع عقار لأمر شخص معين

 الفريق الأول : البائع الواعد

 الفريق الثاني: المشتري الموعود لأمره

 المقدمة

: لما كان الفريق الأول يملك كامل العقار رقم …… من منطقة …… العقارية في …… وهو عبارة عن ( تذكر أوصاف العقار وموقعه) وكان راغبا ببيعه وكان الفريق الثاني راغبا بشرائه ولكنه لا يملك ثمنه في الوقت الحاضر . فقد وعد الفريق الأول الفريق الثاني ببيعه هذا العقار عندما يتيسر له دفع الثمن.

واطلع الفريقان على قيد العقار لدى السجل العقاري فوجداه خالية م ن أي إشارة مانعة من تنفيذ الوعد.

واتفقا و هما بكامل الأهلية المعتبرة شرعا وقانونا على ما يلي:

المادة 1-

 تعتبر مقدمة هذا العقد جزءا لا يتجزأ منه.

 المادة ۲-

 وعد الفريق الأول الفريق الثاني القابل لذلك ببيعه لأمره كامل العقار رقم …… من منطقة …… العقارية في …… الموصوف بالمقدمة ( تذكر أوصاف العقار وموقعه ) وعداً قطعياً لا رجوع فيه ولا نكول بثمن قدره …… ليرة سورية ومنحه مهلة لا تتجاوز غاية يوم // لتقرير اختياره الشراء أو تقرير المظهر له ذلك وينتقل الوعد والاختيار لورثة الفريقين والمظهر له الأخير.

 المادة 3- نظم هذا العقد الأمر الفريق الثاني فيجوز له تظهيره بواسطة الكاتب بالعدل لأي شخص آخر و يكون الفريق الأول والمظهر له ملتزمين بجميع مواد هذا العقد ويحل المظهر له محل الفريق الثاني في ذلك.

المادة 4-

لا يجوز للفريق الأول بيع العقار المذكور ولا إنشاء أي حق عيني عليه أو تأجيره طيلة الميعاد المذكور سوي التأمين الجبري.

 المادة 5-

 التزم الفريق الأول بتسجيل هذا الوعد تسجيلا احتياطيا على صحيفة العقار الموعود بيعه في السجل العقاري إذا طلب إليه الفريق الثاني ذلك والتزم الفريق الثاني بإجراء معاملة التسجيل بنفقته ودفع رسومها ونفقات ورسوم ترقينها من ماله الخاص.

المادة 6-

اتفق الفريقان على أن يتم تقرير الاختيار بكتاب يوجهه الفريق الثاني أو المظهر له الأخير للفريق الأول باختياره الشراء بطريق الكاتب العدل فإن لم يحصل عد العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه وكأن لم يكن.

 المادة 7-

يتم دفع قيمة المبيع من الموعود أو المظهر له الأخير كما يلي:

أ- دفعة نقدية قدرها …… ليرة سورية تدفع للفريق الأول خلال أسبوع من تاریخ تبليغه كتاب الاختيار.

 ب- الرصيد وقدره …… ليرة سورية يدفع بتاريخ نقل الملكية الاسم الموعود أو المظهر له الأخير في السجل العقاري وخلال شهر من تاريخ تسديده الدفعة الأولى.

المادة 8-

أ- التزم الفريق الأول بتسليم الفريق الثاني أو المظهر له الأخير العقار الموعود ببيعه بتاريخ الفراغ خاليا من أي شاغل بعد استيفاء الثمن كاملاً.

 ب- التزم الفريق الثاني بدفع جميع الضرائب والرسوم المالية والبلدية المترتبة على العقار من تاريخ نقل الملكية له أو للمظهر له الأخير كما التزم بدفع جميع الضرائب والرسوم المترتبة على هذا العقد وتظهيراته المتعاقبة لا سيما ضريبة الدخل بالغا ما بلغ ذلك كله.

المادة 9-

أ- التزم الفريق الثاني أو المظهر له الأخير بإجراء معاملة نقل الملكية (الفراغ) الى اسمه في السجل العقاري ودفع رسومها من ماله الخاص خلال شهر من تاريخ تسديده الدفعة الأولى كما التزم بدعوة الفريق الأول لقبض الرصيد ولتوقيع العقد العقاري أمام أمين السجل العقاري بإنذار عدلی. والتزم الفريق الأول بتلبية الدعوة خلال ثلاثة أيام من تاريخ تبلغه الإنذار المذكور.

 ب- يكون الفريق الثاني وجميع المظهر لهم متكافلين متضامنين حيال الفريق الأول.

 المادة ۱۰ –

 يعتبر كل من الفريقين وأي مظهر له معذرأ بما يترتب عليه من التزامات بموجب هذا العقد بمجرد حلول أجلها دونما حاجة لاعذاره أو الحصول على حكم قضائي بذلك.

المادة 11- اتخذ كل من الفريقين عنوانه المبين أعلاه موطنا مختارة له لتبلغ كل ما يتصل بهذا العقد وتنفيذه.

 المادة ۱۲- نظم هذا العقد من نسختين احتفظ كل من الفريقين بإحداهما بعدما قرئ عليه وتفهم مندرجاته.

… في /  / الفريق الثاني          الفريق الأول

بيع دين أو حق متنازع فيه جدية

الفريق الأول : البائع

الفريق الثاني: المشتري

 المقدمة : لما كان الفريق الأول يطالب السيد …… ب ( يذكر الدين أو الحق ) وهو ممتنع عن الوفاء به/أو تنفيذ التزاماته وهو راغب ببيعه على الحالة التي هو عليها من النزاع.

وكان الفريق الثاني قد اطلع على مستندات هذا الدين أو الحق وقبل شراءه بالحالة المذكورة وهو غير ممنوع من ذلك.

فقد اتفق الفريقان وهما بكامل الأهلية المعتبرة شرعاً وقانوناً على ما يلي:

 المادة ۱-

تعتبر مقدمة هذا العقد جزءا لا يتجزأ منه.

المادة ۲-

أ- باع الفريق الأول للفريق الثاني القابل لذلك بيعا قطعيا لا رجوع فيه ولا نكول (يذكر المبيع) بحالته الراهنة من النزاع مع السيد …… لقاء مبلغ مقطوع قدره …… ليرة سورية قبضة الفريق الأول منه نقدا وعدا بتاريخ هذا العقد وأبرأ ذمته منه إبراء استيفاء شاملا مسقطا كل حق ودعوی وطلب يتعلق به أو يدفعه الفريق الثاني على دفعات كما يلي:

 1- الدفعة الأولى وقدرها …… ليرة سورية بتاريخ / / كجزء من الثمن.

۲ – الدفعة الثانية وقدرها …… ليرة سورية بتاريخ / / رصيد الثمن.

 ب- يشمل المبيع قيمة الحق أو الدين وفوائده وثماره وكل ما يعتبر من ملحقاته.

 المادة 3-

أ- أقر الفريق الثاني بشرائه المبيع وهو أخذ على مسؤوليته المجازفة بتحصيل الدين أو الحق من عدمه. كما أقر باستلامه مستنداته وأسقط حقه بإدعاء خلاف ذلك كله.

ب- أقر الفريق الثاني بأنه غير ممنوع من شراء المبيع قانونا وإذا ظهر خلاف ذلك فيكون ملزماً بالتعويض على الفريق الأول عما لحقه من ضرر.

 ج- التزم الفريق الثاني بقبول استرداد الثمن الذي دفعه مع المصروفات والفوائد %5 من الممتنع عن الوفاء إذا طلب الأخير ذلك دون أن يرجع على الفريق الأول بشيء.

 المادة 4 –

أ- أحل الفريق الأول الفريق الثاني محله في جميع حقوقه و التزاماته موضوع الدين أو الحق المبيع ووكله وكالة غير قابلة للعزل بتحصيله رضاء أو قضاء. كما التزم بتنظيم وكالة بالخصومة والمحاكمة للفريق الثاني ضد السيد …… المراجعة المحاكم ودوائر التنفيذ بخصوص هذا الدين. وضمن وجود الدين في ذمة المدين.

 ب- التزم الفريق الثاني بتحمل جميع نتائج تراخيه عن تحصيل المدين أو الحق المبيع من الممتنع عن الوفاء به.

المادة 5 –

أ- تقع على عاتق الفريق الأول جميع الضرائب والرسوم المترتبة على المبيع حتى تاريخ هذا العقد و على عاتق الفريق الثاني اعتبارا من تاريخه. ب- تقع على عاتق الفريق الثاني جميع الضرائب والرسوم والتكاليف المالية والبلدية المترتبة على هذا العقد وعلى التفرغ عن المبيع بالغا ما بلغ ذلك كله.

 ج- التزم كل من الفريقين بالإقرار بالتنازل عن الدين أو الحق وقبول التنازل أمام أية جهة قضائية أو رسمية أو بلدية تطلب ذلك.

 المادة 6- اتخذ كل من الفريقين عنوانه المبين أعلاه موطنا مختارة له لتبلغ كل ما يتصل بهذا العقد وتنفيذه.

 المادة 7- نظم هذا العقد من نسختين احتفظ كل من الفريقين بإحداهما بعدما قرئت عليه مندرجاته وتفهمها.

… في /  /              الفريق الثاني                              الفريق الأول

س – كيف يتحدد تقدير قضايا بدل استثمار مطعم لمدة معينة ؟ وإذا طالب المدعي ببدل استثمار عن فترة معينة ثم طالب بعد ذلك ببدل استثمار عن نفس المطعم لمدة لاحقة في نفس الدعوى ، فهل يعد ذلك طلبا عارضا أم طلبا أصليا ؟ وهل يؤثر ذلك على اختصاص المحكمة ؟

ج –  تخضع قضايا بدل الاستثمار للقواعد العامة للاختصاص لعدم وجود نص على جعلها من اختصاص محكمة معينة .
ولا تعد المطالبة اللاحقة طلباً عارضاً بالمعنى الفقهي لتعريف الطلب العارض ، وإنما هي مطالب أصلية يقتضي لبقاء الاختصاص للمحكمة الناظرة في الدعوى أن لا تخرج إذا أضيفت إلى المطالب الواردة في الدعوى الأصلية عن النصاب الكمي لهذه المحكمة استهداء بالمادة 59 أصول مدنية ، وإذا تجاوزت النصاب الكمي للمحكمة الناظرة في الدعوى يتوجب عليها أن ترد الدعوى لعدم الاختصاص.

( نقض أساس 350 رقم 147 تاريخ 10 / 5 / 1975 ، المحامون لعام 1975 ص 510  )

(استانبولي ج 1 ص 473)

س -رهن مقترض أواني فضية لدى المُقرض ضماناً لقرض بمبلغ من النقود ، وبعد ذلك أبدى المقترض استعداده لسداد القرض وإنهاء الرهن وطلب استرداد الأواني الفضية المرهونة ، فكيف يتم تحديد الاختصاص القيمي في دعوى إنهاء الرهن واسترداد الأشياء المرهونة ؟

ج – يتم تحديد الاختصاص القيمي بحسب قيمة الأشياء المرهونة عملاً بالمادة 56 أصول
مدنية.

( نقض أساس 3082 قرار 1215 تاريخ 24 / 7 / 1984 ، المحامون لعام 1984 ص 523 )

(استانبولي ج 1 ص 464)

س – حدد مجال تطبيق المادة 56 أصول مدنية المتعلقة بتقدير قيمة الدعوى الخاصة بطلب صحة عقد أو إبطاله أو فسخه وربطه بقيمة المعقود عليه ؟

 

ج – تُطبق المادة 56 عندما تهدف الدعوى إلى تثبيت صحة العقد أو إبطاله أو فسخه ، أما إذا كانت الدعوى ترمي إلى المطالبة بمبلغ معين فإن الاختصاص النوعي يتعين بنسبة هذا المبلغ.

( نقض رقم 690 تاريخ 10 / 4 / 1963 ، مجلة القانون لعام 1963 ص 448 )

(استانبولي ج 1 ص 460)