لتحميل كتاب ( الوجيز في صياغة العقود ) بصيغة pdf  يرجى الضغط هنا

أولاً : مقدمة حول النوع الشرعي للعقارات في سوريا :

هناك قسمين للعقارات في سوريا فكل العقارات اما ملك أو أميري أو أميري والبناء أو الغرس ملك وهو يعامل معاملة الملك. 

1- العقارات الملك : 
هي العقارات التي تكون ضمن المناطق المحددة والمحررة إداريا أي واقعه ضمن المخطط التنظيمي ومكتوب في وصف النوع الشرعي للعقار ((ملك ))  .
2- العقارات الأميرية :
هي العقارات التي تقع خارج المناطق المحددة إداريا ويكون مكتوباً في وصفها العقاري ((أميري )) 

يمكن بوضوع ملاحظة وتبيان النوع الشرعي للعقار عندما تستخرج بيان قيد عقاري لأي عقار فستجد حقلاً خاصاً للنوع الشرعي للعقار

ثانياً : لماذا يتم تغيير أو تصحيح النوع الشرعي للعقار :

غالباً السبب هو اختلاف الارث بين الملك والأميري .

ففي العقارات الملك  توزع التركة فيها على أساس القاعدة الشرعية : للذكر مثل حظ الأنثيين ويطبق عليها حصر الإرث الشرعي.

بينما في العقارات الأميرية  لا يطبق الإرث الشرعي وإنما الحصص في الإرث متساوية بين الذكر والأنثى أي أن حصر الإرث المطبق هنا هو الإرث القانوني .

لذلك يضطر الورثة لاقامة دعوى لتصحيح النوع الشرعي للعقار.

ثالثاً : كيف نرفع دعوى تصحيح النوع الشرعي لعقار :

1- عندما يريد الورثة أن يغيروا النوع الشرعي للعقار وطبعا سيغيرونه من أميري إلى ملك يلجأ الورثة لرفع دعوى أمام محكمة البداية المدنية التي يقع في دائرتها العقار اسم الدعوى ((تغيير النوع الشرعي للعقار )).
2- من شروط هذه الدعوى أن تكون الأرض أميرية وان تكون قد دخلت ضمن المناطق المحددة إداريا والمناطق المأهولة بالسكان تحديدا . ويتم احضار بيان ن مجلس المدينة أو البلدية التي يقع فيها العقار مبيناً فيه أن العقار يقع ضمن المنطقة المحدد ادارياً والمأهولة بالسكان.
3- ترفع هذه الدعوى من احد الورثة ويكون الخصوم فيها بقية الورثة ووزير الإدارة المحلية ممثلاً بإدارة قضايا الدولة .

مع ملاحظة أن المصالح العقارية كانت تتبع لوزارة الزراعة الا أنه تم فك الارتباط فيها وتبعيتها لوزارة الادارة المحلية والبيئة.

رابعاً : صيغة دعوى تصحيح النوع الشرعي للعقار:

محكمـة البدايـة المدنيـة الموقرة بدمشق

الجهة المـدعية : السيد………………………..، يمثـله المحامي ……………………. ،

بموجـب سند توكيل بدائي …رقم (…/….) الموثق بتاريخ ../../2000 مـن قبل مندوب رئيس مجـلس فـرع  نقابة المحامين بدمشق .

المدعى عليهما  :       1) – السيد أمين السجل العقاري بدمشق – إضافة لوظـيفته ، تمثله إدارة قضايا الدولة .

2) – السيد وزير الادارة المحلية والبيئة إضافة لمنصبه ، تمثله إدارة قضايا الدولة .

الموضوع  :    تصحيح النوع الشرعي لعقار  .

تملك الجهة المدعية العقار رقـم (0000) من منطقة ………العقارية  بدمشق ، كما هو ثابت في وثيقة إخراج القيد العقاري المرفقة ربطا ، والتي يتبين منها أنه قد دون في الصحيفة العقارية لذلك العقار أن نوعه الشرعي أميري .

ولما كان من الثابت في البيان الصادر عن محافظة دمشق والمرفق ربطا أن هذا العقار قد دخل في حدود مدينة دمشق واصبح نتيجة للمخطط التنظيمي للمنطقة التي  يقع فيها ضمن نطاق الأماكن المبنية.

ولما كان من الثابت قانونا انه يجوز لمالك العقار أن يلجأ إلى القضاء لإجراء التصحيح في قيود السجل العقاري لتصبح مطابقة لواقع العقار الذي يملكه ، خاصة وان أي تصحيح لتلك القيود لا يجوز قانونا إجراؤه إلا عن طريق القضاء ( المادة /15/  من القرار رقم /188/ لعام 1926).

وكان الاجتهاد القضائي مستقرا على :

{ يعتبر العقار من نوع الملك بمجرد توافر الشرطين التاليين:

1) – السماح بالبناء عليه.

2) – دخوله المناطق المبنية المحددة إدارياً.

والنوع الشرعي للعقار يعينه القانون بمعزل عن إرادة الطرفين. فإذا تغير النوع، وجب تسجيل هذا التغيير، وبالتالي ليس للمحكمة أن تأخذ بإرادة الأطراف. ودخول العقار ضمن حدود الأماكن الإدارية، من شأنه أن يجعل العقار حكماً من نوع الملك، لأن العبرة ليست للسجل العقاري وإنما هي لدخول العقار في حدود المدينة} .

(قرار محكمة النقض رقم 50 أساس 155 تاريخ 19/2/1995 – سجلات النقض) .

{ إن تحـول العقار من أميري إلى ملك يتم بمجرد دخوله المناطق المبنية وحدود المدينة الإدارية ، ولو لم يطلب أحد تعـديل نوعه على صحيفة السجل ، والقرار بشأن ذلك كاشف للحق ، وينسحب بأثر رجعي إلى تاريخ  دخول العقار في المناطق المبنية} .

(قرار محكمة النقض رقم 625 – أساس 973 تاريخ  8/4/1987  المنشور في مجلة المحامون لعام 1988 – صفحة 169) .

{ ملاحظة : في حال انتقال العقار إرثا إلى الجهة المدعية ، وجب الادعاء إضافة للتركة كما يجب اختصام باقي الورثة في الدعوى نظرا لتأثر حقوقهم بالنتيجة التي قد تنتهي إليها ، على اعتبار أن الإرث في حال تصحيح النوع الشرعي إلى ملك سوف يخضع لقواعد الإرث الشرعي ، وفي هذه الحالة تجري المقارنة ما بين تاريخ وفاة المؤرث وتاريخ دخول العقار نطاق الأماكن المبنية لتحديد مدى اثر الدعوى على الورثة وما إذا كان الإرث ابتدأ وقع على عقار ملك أي تطبق على الورثة قواعد الإرث الشرعي أم أنه وقع على عقار أميري ، على اعتبار أن تاريخ دخول العقار نطاق الأماكن المبنية هو الذي يحدد نوعه بغض النظر عما هو مدون في قيود السجل العقاري} .

الطلب :   لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس ، بعـد الأمر بقيدها بسيطـة غير خاضعة  لتبادل اللوائح دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعـد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :

1) – بتصحيح النوع الشرعي للعقار رقم (0000) من منطـقة ……….. العقارية بدمشق ، واعتباره من العقارات الملك ، وتثبيت ذلك في قيود السجل العقاري أصولا .

 2) –          بتضمين الجهة المدعى عليها المصاريف وأتعاب المحاماة.

  دمشق في 00/00/2000

 بكل تحفـظ واحترام

      المحامي الوكيل‏

خامساً : معاملة تصحيح النوع الشرعي للعقار في السجل العقاري :

فيما يلي الاوراق والثبيوتيات المطلوبة لاجراء معاملة تصحيح النوع الشرعي للعقار في السجل العقاري – يرجى الضغط هنا

 

 

 

أولاً : الاوراق المطلوبة للزواج في سوريا 2019 ( سوريين وعرب وأجانب ) :

• مصنف قضائي واستمارة زواج من مطبوعات وزارة العدل
• بيانات قيد مدني للطرفين خاصة للزواج مبيناً فيها الدين والمذهب وعدد الزوجات للخاطب المتزوج وتاريخ الطلاق أو تاريخ الترمل ( للأرملة ) أو الطلاق للطلقة وفيما اذا والد المحطوبة على قيد الجياة أم لا.
• الخاطب الأجنبي عليه أن يحضر بيان قيد مدني من سفارته ومصدقاً من وزارة الخاجية السورية.
• رخصة زواج من شعبة التجنيد للخاطب السوري الذي يخدم كاحتياط أو متطوع فقط  في الجيش السوري.
• فحص طبي للطرفين من عيادة فحص ما قبل الزواج – خلف فندق الشام في دمشق أو في مديريات الصحة في المحافظات ويحتاج الفحص الطبي الى صورتين شخصيتين لكل واحد من الطرفين وصورة عن البطاقة الشخصية مع دفع رسوم الفحص.
• فحص الايدز لغير السوريين من مركز فحص الايدز في مديريات الصحة .
• موافقة زواج من وزارة الداخلية اذا كان أحد الأطراف أجنبياً وليس عربياً.

ثانياً : اجراءات عقد الزواج في سوريا :

وبعد استكمال الأوراق يتم ختم الاستمارة من المختار وتصديق ختم المختار من البلدية ومن ثم  التوجه الى ديوان الحكمة الشرعية لتسجيل العقد.

ثالثاً : تكلفة عقد الزواج في سوريا :

• ثمن الاستمارة مع اللصاقة القضائية 300 ليرة.
• كلفة الفحص الطبي لدى مديرية الصحة
• كلفة استخراج بيان القيد المدني وختم المختار

ملاحظة هامة 1: لا يوجد أي رسوم مالية على المهر سواء المقدم أو المؤخر ومهما بلغ المهر

ملاحظة هامة 2 : في حال حصول حمل أو ولد من عقد زواج عرفي خارج الحكة فيمكن تثبيت الزواج ايضاً بشكل اداري في المحكمة الشرعية – اقرأ مقالنا هنا 

 

[

 

أولاً : ماهي المخالعة الرضائية  :

1- المخالعة الرضائية في القانون السوري :

لم يرد في قانون الأحوال الشخصية السورية تعريفاً صريحاً للمخالعة ,

الا أن العديد من اجتهادات محكمة النقض في قراراتها اعتبرتها عقد ثنائي الطرف يتم فيه تبادل ألفاظ المخالعة شفاهاً بين الزوجين ولايكفي التوقيع على العقد فقط  , وفي هذا العقد يتم ابراء الاطراف من حقوقها الزوجية . تجاه الطرف الثاني .

2-  المخالعة في الشريعة الاسلامية :

الخلع هو أن تفتدي المرأة نفسها بمال تدفعه لزوجها أو هو فراق الزوجة على مال .

والخلع مشروع بكتاب الله وسنة رسوله صلى الله عليه وسلم وانعقد الإجماع على ذلك . قال الله تعالى 🙁 الطَّلَاقُ مَرَّتَانِ فَإِمْسَاكٌ بِمَعْرُوفٍ أَوْ تَسْرِيحٌ بِإِحْسَانٍ وَلَا يَحِلُّ لَكُمْ أَنْ تَأْخُذُوا مِمَّا ءَاتَيْتُمُوهُنَّ شَيْئًا إِلَّا أَنْ يَخَافَا أَلَّا يُقِيمَا حُدُودَ اللَّهِ فَإِنْ خِفْتُمْ أَلَّا يُقِيمَا حُدُودَ اللَّهِ فَلَا جُنَاحَ عَلَيْهِمَا فِيمَا افْتَدَتْ بِهِ تِلْكَ حُدُودُ اللَّهِ فَلَا تَعْتَدُوهَا وَمَنْ يَتَعَدَّ حُدُودَ اللَّهِ فَأُولَئِكَ هُمُ الظَّالِمُونَ ) سورة البقرة الآية 229 .

استند الفقهاء المسلمون في تشريع المخالعة على الحادثة التي حصلت زمن النبي صلى الله عليه وسلم  في حديث امرأة ثابت بن قيس من أن النبي  قال لثابت: اقبل (أي أخذ الحديقة) وطلقها”،

وهو ما يدل على أن النبي -صلى الله عليه وسلم- قد ألزم ثابت بن قيس بقبول الحديقة التي كان أمهرها زوجتها جميلة وتطليق زوجته.

وقد أخذ جمهور الفقهاء بأن الأمر هنا على سبيل الإرشاد والنصح،

ولهذا لم ير جمهور الفقهاء أن للقاضي الحق في جبر الزوج على قبول الخلع وتطليق زوجته إذا أعطته ما كان دفعه لها.

ثالثاً : شروط اجراء المخالعة :

فيما يلي نصوص مواد قانون الأحوال الشخصية المتعلقة بالمخالعة وفق آخر تعديل لعام 2019  والتي تم بموجبها اضافة الفقرة الأولى للمادة ( 96 )

المادة /96/:

1/ تقع المخالعة باللفظ كما تقع بالكتابة إذا فهم الزوجان فحواها.

2/ لكل من الطرفين الرجوع عن إيجابه في المخالعة قبل قبول الآخر.

المادة /100/:

1/ يعد الخلع فسخاً لا طلاقاً ولا يحسب من عدد الطلقات.

2/ تعد المخالعة صحيحة سواء صرح المتخالعان بذكر بدل الخلع أو بنفيه أو بفساده أو بالسكوت عنه.

المادة /102/:

1/إذا اشترط في المخالعة إعفاء الزوج من أجرة إرضاع الولد أو اشترط إمساك أمه له مدة معلومة وإنفاقها عليه فتزوجت أو تركت الولد يرجع الزوج على الزوجة بما يعادل أجرة رضاع الولد أو نفقته عن المدة الباقية.

2/ إذا كانت الأم معسرة وقت المخالعة أو أعسرت فيما بعد يجب على الأب نفقة الولد وتكون ديناً له على الأم

ثالثاً : اجراءات المخالعة الرضائية في القانون السوري :

حسب التعديل الجديد فان مجرد تبادل ألفاظ المخالعة  بأن قال أحد الزوجين للآخر  ولو خارج نطاق المحكمة ( خالعتك يا زوجي / زوجتي على أن تبرأ ذمتي / ذمتك من كذا وكذا وكذا )

فان المخالعة قد وقعت بينهما وعليهما تثبيتها في المحكمة اما بموجب معاملة ادارية أو دعوى .

ومن الممكن أن تتم المخالعة بأن يتم كتابة العقد ويتفهم الطرفين مضمونه ويوقعان عليه فقط حسب نص الفقرة الأولى من المادة 96 من القانون والتي أدرجت حديثاً في التعديل لعام 2019 بينا الاجتهادات السابقة كانت مستقرة على وجوب تبادل ألفاظ المخالعة بين الزوجين وليس فقك كتابة عقد أو صك المخالعة وتفهم مضونها .

وبعد توقيع المخالعة بين الزوجين عليهما تثبيتها لدى المحكمة الشرعية بموجب دعوى يقيمها أحد الأطراف على الآخر وهي دعوى روتينية بسيطة لكن بحاجة لتوكيل محامي لأانها من درجة الدعاوى البدائية التي لايجوز فيها حضور الأطراف بدون محامي وكيل عنها .

يمكنكم الرجوع الى موضوعنا السابق لمناقشة أثر هذه الفقرة المضافة حديثاً.

أثر قبول المخالعة بالكتابة فقط دون تبادل الألفاظ في التعديل الأخير لقانون الأحوال الشخصية السوري

رابعاً : آثار المخالعة الرضائية في القانون السوري :

حسب نص المادة المادة /100/:

1/ يعد الخلع فسخاً لا طلاقاً ولا يحسب من عدد الطلقات.

عدَّة الخلع : فالصحيح من أقوال العلماء أنها حيضة واحدة ، وعليه تدل السنة .

عن ابن عباس : أن امرأة ثابت بن قيس اختلعت من زوجها على عهد النبي صلى الله عليه وسلم فأمرها النبي صلى الله عليه وسلم أن تعتد بحيضة . رواه الترمذي ( 1185 ) وأبو داود ( 2229 ) . ورواه النسائي ( 3497 ) من حديث الربيِّع بنت عفراء . والحديثان : صححهما ابن القيم

• ومع التعديل الجديد لقانون الأحوال الشخصية الذي أثار الجدل وغير القانون الذي كان عولاً به نذ 50 عاماً لانعلم اهي الآثار التي ستترتب على هذا التغيير ,
• وخاصة أن القانون لم يشترط تبادل الألفاظ بين الزوجين وان مجرد التوقيع على ورقة مكتوب فيها نص المخالعة وتفهم الطرفين لمضمونها هو كاف لثبوت وقوع المخالعة قانوناً ,
• وهذا يفتح الباب أمام الناس للتحايل على القانون والشرع وربما انكار معرفتهم لما وقعوا عليه لأن عبارة ( اذا فهم الزوجان فحواها ) عبارة واسعة وتفتح الباب لتفسيرات كثيرة وتعطي القاضي سلطة تقديرية في تثبيت أو عدم تثبيت المخالعة في حال حصولها وهو حق ن حقوق الله تعالى لايجوز تركه تحت أي سلطة تقديرية .

وفيما يلي نص عقد مخالعة مع نص دعوى تثبيت لها

عقد مخالعة رضائية

 في هذا اليوم ال…… ال ……….. من شهر ………. من عام الفين ميلادية ، تمت المخالعة الرضائية ما بين:

الــزوج  : السيد …… بن ………. ال …….. ، والدته ……، تولد عام 0000 ، والمسجل  بالمسكن …………… خانه /000/ يحمل هوية شخصية رقم (000000000/000000000)  تاريخ 00/00/0000 ، والمتخـذ موطـنا مختارا لضرورات هذا العقد منزله الكائن في دمشق  – حي ………… – شارع    ………………-بناء ………. – طابق …. .

الزوجة : السيدة ……… بنت ……. ال …….. ، والدتها ……. ، تولد عام 0000 ، والمسجلة بالمسكن …………. خانه /000/ تحمل هوية شخصية رقم  (00000000/000000000) تاريخ 00/00/0000 ، والمتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد منزله الكائن في دمشق  – حي ………….. –  شارع …………….- بناء ……… – طابق …. .

الموضوع : طرفا هذا العقد زوجين بموجب صحيح العقد الجاري أمام المحكمة الشرعية بدمشق والمسجل لديها تحت رقم (0000/00000/0000) وتاريخ 00/00/0000 ، على مهر معجله (00000 )           …………. ليرة سورية ، ومؤجله  (0000) ………… ليرة سورية باقية بذمة الزوج لأقرب الأجلين .

  ونظرا لاستحالة استمرار الحياة الزوجية بينهما فقد اتفقا على إنهاءها عن طريق المخالعة الرضائية ، وعلى براءة ذمة كل من الزوجين تجاه الآخر من الحقوق الزوجية كافة.

وهنا بادرت الزوجة مخاطبا زوجها : خالعتك يازوجي —— من عصمتي وعقد نكاحي وأبرأت ذمتك من جميع الحـقوق الزوجية شاملة المهر المعجـل والمهر المؤجل ونفقة العدة والنفقة الزوجية والمصاغ الذهبي والأشياء الجهازية وسائر الحقوق الزوجية الأخرى مهما  كان نوعها أو مصدرها أو سببها ، سواء ذكرت أ ل تذكر وعلى أن يكون بدل المخالعة مقداره /100/ مائة ليرة  وأنني لست حاملاً.

 فأجاب الزوج وعلى الفور وفي مجلس العقد : ” وأنا قبلت مخالعتك هذه يا زوجتي ——- على ماذكرت من البدل والشروط  وأبرأت ذتك ن كافة الحقوق الزوجية التي لي بذمتك  “.

وعلى ما جـرى ذكـره تم تبادل الإيجاب والقبول وألفاظ المخالعـة ما بين المتعاقدين ، وقبضـت الزوجة بدل الخـلع البالغ مائة ليرة سورية ، وجرى تحرير هذا العقد على نسختين أصليتين تم التوقيع عليهما أصولا .

  الزوجة                                                   الزوج

---

                                 المحكمة الشرعية الموقرة في ——-

الجهة المدعية :   السيد ……………… ، يمثله المحامي ……………. ، بموجب سند توكيل بدائي … رقم (——) الموثق بتاريخ 00/00/ 2000 من قبل مندوب رئيس مجلس فرع نقابة المحامين بدمشق .

المدعى عليه : السيد ……………… ، المقيم في دمشق – حي …………..– شارع ………… – بناء ………….– طابق …. .

الموضوع  :            تثبيت مخالعة رضائية  .

طرفا هذه الدعوى زوجين بموجب صحيح العقد الجاري أمام  محكمتكم الموقرة  تحت رقم (——-/—–) وتاريخ ———، عـلى مهر معجـله (——-) …………… ليرة سورية مقبوضة ، ومؤجله (——-) …………. ليرة سورية ، باقية بذمة الزوج لأقرب الأجلين .

ونظـرا لاستحالة استمرار الحياة الزوجية بينهما ، فقد أبرما بتاريخ 00/00/2000 عقد مخالعة رضـائية ، عـلى براءة ذمة كل من الزوجـين تجاه  الآخر  من جميع الحقوق الزوجية ، وتبادلا ألفاظ المخالعة أصولا في مجلس العقد ( ربطا عقد المخالعة المذكور ) .

 ولما كان المدعى عـليه ممتنع عـن تثبت المخالعـة الرضائية أمام محكمتكم الموقرة  أصولا   وكانت تلك المخالعة الرضائية تنهي الحياة الزوجية بطلقة بائنة  .

وكان من الثابت قانونا أن عقد المخالعة الرضائية تنطبق عليه الأحكام والقواعد المقررة في المواد 148 و149 و200 و 204 من القانون المدني  ، فضلا عن كونه ينطوي على آثار قانونية وحقوق الله من تحديد  المواريث والنسب .

الطلب :  لذلك جئنا بهذه الدعوى ، نلتمس بعد الأمر بقيدها في سجل الأساس لدى محكمتكم الموقرة ، دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعد المحاكمة والثبوت ، إعطاء القرار :

1) –        بتثبيت المخالعة الرضائية ما بين الطرفين  ، وتسجـيل ذلك أصـولا لـدى أمانة السجل المدني بدمشق .

2) –         بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.

                      دمشق في 00/00/2000

                                                                      بكل تحفظ واحترام

                                                                     المحامي الوكيل

 

 

 

 

أولاً : تعريف المقايضة :

عرفتها المادة 450 من القانون المدني السوري بأنها : 

المقايضة عقد يلتزم به كل من المتعاقدين أن ينقل إلى الآخر على سبيل التبادل ملكية مال ليس من النقود.

ثانياً : أحكام المقايضة في القانون السوري :

/مادة 451/  من القانون المدني:

إذا كان للأشياء المتقايض عليها قيم مختلفة في تقدير المتعاقدين. جاز تعويض الفرق بمبلغ من النقود يكون معادلاً.

/مادة 452/  من القانون المدني:

مصروفات عقد المقايضة وغيرها من النفقات الأخرى يتحملها المتقايضان مناصفة. ما لم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك.

/مادة 453/  من القانون المدني:

تسري على المقايضة أحكام البيع، بالقدر الذي تسمح به طبيعة المقايضة. ويعتبر كل من المتقايضين بائعاً للشيء الذي قايض به ومشترياً للشيء الذي قايض عليه.

 

وفيما يلي نص عقد مقايضة بين عقارين

عـقـد مـقايضــة

في هذا اليوم ال………. ال……….. من شهر ………. من عام ألفين ميلادية ، تم التعاقد ما بين  :

الفريـق الأول  :  السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {000000/0000000} الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………… – شارع …………. –  بناء ………… – طابق …. .

الفريق الثاني : السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {000000/0000000} الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………… – شارع …………. –  بناء ………… – طابق …. .

مقدمة العقد : 

يملك الفريق الأول كامل العـقار رقم (….    ) من منطقة ………. العقارية ، ويملك الفريق الثاني كامل العقار رقم (0000) من منطـقة ………           العقارية ، وكانت قد وجدت ما بين الفريقين الرغبة في إجراء المقايضة ما بين العقار الذي يملكه كل منهما مع العقار الذي يملكه الآخر .

لذلك فقد اتفق الفريقان على ما يلي :

أولا –    تعتبر مقدمة هذا العقد جزءا لا يتجزأ منه ويرجع إليها في تفسير أحكامه وبيان المقصود بمواده وبنوده.

ثانيا –    بموجب هذا العقد فقد تمت المقايضة ما بين العقار الذي يملكه كل من الفريقين المتعاقدين  مع العقار الذي يملكه الآخر ، والمشار إليهما في مقدمة هـذا العـقد .

ثالثا –  أعلن الفريق الأول انه قد عاين العقار الذي يملكه الفريق الثاني والمشار إليها في مقدمة هذا العقد معاينة نافية للجهالة واطلع على الصحيفة العقارية العائـدة لها ، وتبين له أنها خالية من أية إشارة مانعـة من التصرف ، وقبل بذلك العقار مقايضة بمقابل العقار العائد له.

 رابعا – أعلن الفريق الثاني انه قد عاين العقار الذي يملكه الفريق الأول والمنوه عنه في مقدمة هذا العقد معاينة نافية للجهالة ، واطلع على الصحيفة العقارية العائـد له وتبين له أنها خالية من أية إشارة مانعة من التصـرف ، وقبل بذلك العقار مقايضة بمقابل العقار العائد له.

خامسا – تنفيذا لهذا العـقد ، فقد سـلم الفريـق الثاني إلى الفريق الأول كامل العـقار العائـد له موضـوع هذه المقايضـة والتزم بفراغه وبتسجيله على اسم الفريق الأول  أو اسم من يشاء أو يريد لدى الدوائر العقارية المختصة أصولا .

 كما سلم الفريق الأول إلى الفريق الثاني كامل العقار العائد لـه  موضـوع هذه المقايضـة والتزم بفراغه وتسجيله على اسـم الفريق الثاني أو اسـم من يشاء أو يريد لدى الدوائر العقارية المختصة أصولا .

سادسا – عملا بأحكام المادة 453 من القانون المدني تخضع هذه المقايضة للأحكام النافذة بالنسبة لعقد البيع وبالتالي فإنها تنطوي على بيع كل متعاقد العقار الذي يملكه إلى المتعاقد الآخر بيعا باتا قطعيا لا رجوع فيه وتنطبق على هذا البيع أحكام التسليم والتسجيل وغيرها من الأحكام المقررة لعقد البيع في القانون المدني وفي قانون السجل العقاري (القرار رقم 188 لعام 1926).  

سابعا – جميع الخلافات التي قد تنشأ ما بين الفريقين حول هذا العقد أو في معرض تنفيذه أو تفسيره ، تحـل بواسطـة التحكيم المطلق ، ومن قبل ثلاثة محكمين يختارهم الفريقان بالإجماع وإلا عينتهم المحكمة المختصة ، ويكون المحكمون ، أيا كانت طـريقة تعيينهم ، معفون من التقيد بالأصول وبالمواعيد المتبعة أمام المحاكم ، ولهم صلاحية مطلقة تشمل الفصل بكافة النزاعات التي استوجبت التحكيم أو التي يطرحها أمامهم الفريقان خلال جلسات التحكيم وبحيث تتناول تلك الصلاحيات تفسير العقد وتنفيذه وفسخه وإجراء المحاسبة وتحليف اليمين الحاسمة والمتممة وسماع الشهود و بحيث لا يخرج عن اختصاصهم سوى الأمور التي لا يجوز التحكيم فيها لاتصالها بالنظام العام . ويجوز للمحكمين الاستعانة بالخبراء ، ويلتزم المحكمون  بإعلان قبول المهمة أو الاعتذار عنها خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إبلاغهم ،كما يلتزم المحكمون بإصدار حكمهم في أي نزاع قد يعرض عليهم ، خلال مدة ثلاثة اشهر  اعتبارا من تاريخ قبولهم مهمة التحكيم  .

تحدد أتعاب المحكمين النهائية من حيث المقدار وكيفية أداءها وتوزيعها ما بين أطراف التحكيم ، في حكم المحكمين ، ويجوز لقاضي الأمور المستعجلة تعديلها في معرض النظر بدعوى اكساء صيغة التنفيذ .

وتعتبر هذه المادة ، مع تسمية المحكمين رضاء آو قضاء ، بمثابة صك التحكيم الاختياري ويستند إليها في إجراء التحكيم دون حاجة لكتابة صك تحكيم آخر .

ثامنا –   حرر هذا العقد على نسختين أصليتين ، احتفظ كل فريق بواحدة منهما بعد أن جرى التوقيع عليهما من قبل الفريقين أصولا  .

 الفريق الثاني                                 الفريق الأول

لتحميل نص عقد المقايضة بصيغة pdf – يرجى الضغط  هنا

أولا ً : الأوراق اللازمة لتنظيم عقد ايجار شقة سكنية أو محلات تجارية في سوريا :

• اثبات ملكية العقار سواء من السجل العقاري أو الجمعية السكنية أو المؤسسة العامة للاسكان أو غيرها من السجلات المعتمدة في الدولة .
• براءة ذمة للمؤجر والمستأجر من مديرية المالية.
• في حال كان عقد الايجار لعقار تجاري أو كان المستأجر غير سوري فيجب ارفاق صورة مع العقد الى ديرية المالية لتنظيم ملف لتكليفهم المالي .
• أخر ايصال دفع الكهرباء أو براءة ذذمة من مؤسسة الكهرباء.
• البطاقات الشخصية للطرفين مع صور عنها.
• في حال كون أحد الطرفين وكيلاً فعليه احضار صورة مصدقة عن الوكالة لم يمض على تصديقها أكثر من ثلاثة شهور.
• في حال كان مالك العقار متوفياً فيجب احضار وثيقة حصر الارث ويجب توقيع 75% من الورثة على عقد الايجار أو احضار عقد تخاصص فيما بينهم لو كان حاصلاً.
• تصريح يوقع عليه المالك أو المؤجر في العقارات اللوكة على الشيوع في الأبنية النظامية غير المفرزة ( صورة رقم 1 ) .
• تصريح يوقع عليه المالك في العقارات الواقعة ضمن مناطق المخالفات أو السكن العشوائي أو التجمعات السكنية غير المحددة والمحررة ( وثيقة رقم 2 )
• نموذج عقد ايجار ( وثيقة رقم 3 )

 

ثانياً : رسوم عقد الايجار في سوريا :

ننقلها لك كما وردت في موقع الحكومة الالكترونية

رسوم الخدمة

• رسم تسجيل عقد إيجار:

     مدة العقد * قيمة الايجار الشهرية + 100

     على ان لاتقل قيمة عقد الايجار عن 500 للعقود السكنية و 1000 للعقود التجارية

• رسم محلي: رسم عقد الإيجار / 10
• طابع تعليم: رسم عقد الايجار / 10
• رسم مالي: 25 ل.س رسم تعاون
• طابع مجهود حربي: 50 ل.س
• طابع إعادة إعمار: 15 ل.س
• طابع الإدارة المحلية: 4 ل.س
• طابع مالي: 50 ل.س
• طابع الشهيد: 25 ل.س
• طابع معاقين: 100 ل.س
• طابع عقد: مدة العقد*قيمة الايجار الشهرية *100/8

 

ثالثاً : اجراءات تنظيم عقد الايجار في سوريا :

يحضر المؤجر والمستاجر او وكيلهم القانوني امام الموظف المختص بكتابة العقود حيث يقوم الموظف الذي يعمل بصفة كاتب بكتابة العقد وتبصيم المؤجر والمستاجر

يقوم الطرفين بالحضور امام الموثق فيقوم بتدقيق الاوراق الثبوتية وتوقيع العقد بعد اكتمال الاوراق المطلوبة

يتجه الطرفان الى الجابي بقطع الايصال

تثبيت العقد بالاختام الرسمية وياخذ الطرفين نسخ مصدقة عن العقد وتبقى النسخة الاصلية محفوظة لدينا في الارشيف لحين الطلب.

رابعاً : الموافقة الأمنية  لعقود ايجار العقارات في سوريا :

صدر قرار في عا 2014 يقضي بالحصول على موافقة أمنية لطرفي العقد  لتنظيم عقد الايجار .

الا أنه وتخفيفاً على المواطنين من مشقة مراجعة دوائر الشرطة فقد ألغي هذا القرار وصدر عنه القرار رقم 2744 لعام 2018 والذي يقضي بالغاء شرط الحصول المسبق على الموافقة الأمنية لتنظيم عقد الايجار ويتم استبدالها بأن   تقوم الوحدة الإدارية المنظمة لعقد الايجار  بارسال بلاغ  الى قسم الشرطة في مكان العقار وبدورها ترسلة الى  فرع الأمن السياسي للتدقيق في الوضع الأمني للطرفين .

كما نصت المادة الأولى من القرار على «قيام فرع الأمن السياسي في المحافظة بتدقيق الوضع الأمني للمستأجر، دون أن يتوقف سريان عقد الإيجار، وفي حال تبين أن المستأجر عليه ملاحقة قانونية يتم اعتقاله، أو وضعه تحت المراقبة» بعد أن أصبح مكانه معلوماً لدى أمن النظام.

 

 

 

 

 عــقــد إيجار شقة سكنية

في هذا اليوم ال…… الـ……… مـن شهر ………. من عـــام ألفين ميلادية ، تم التعاقد ما بين :
الـمـؤجـر : السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {000000/0000000} الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………… – شارع …………. – بناء ………… – طابق …. .
المسـتأجر : السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {000000/0000000} الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………… – شارع …………. – بناء ………… – طابق …. .
العقار المأجور : المقسم رقم (000 ) من العقار رقم (0000 ) من منطقة …….. العقارية بدمشق ، والذي هو عبارة عــن دار للسكن مؤلفة من ….. غرف وصوفا ومنتفعات ومزود بالماء والكهرباء و (التدفئة المركزية ….. ويستفيد من خدمات المصعد المركب في البناء الذي يوجد ضمنه … مزود بالاشتراك الهاتفي رقم /0000000/ ويقع في دمشق – حي ……… – شارع ……………. – بناء ………. – طابق ….. .

شروط الإيجار 
أولا – بموجـب هـذا العقد ، فقد أجر المؤجر كامل العقار المأجور ، المبينة أوصافه وماهيته ومشتملاته أعلاه ، إلى المستأجر لقاء بدل إيجار سنوي مقداره (000000 ) ………….. ليرة سورية في العام الواحد يدفع على أربعة أقساط دورية متساوية وقبل استيفاء المنفعة في موطن المؤجر {أو بموجب حوالة بريدية} عند استحقاق كل قسط وبموجب إيصالات خطية ، ويكون المستأجر ملزما بأداء الأجور طوال سريان مدة هذا العقد وسواء استفاد من المأجور أم ادعى عدم الانتفاع منه و حتى يسلمه إلى المؤجر بحالة مماثلة لما كان عليها عند إبرام هذا العقد . وإذا ترك المستأجر العقار المأجور قبل انتهاء المدة العقدية فإنه يلتزم بدفع الأجور المترتبة عن بقية مدة هذا العقد.
ثانيا – مدة هذا العقد سنة واحدة تبدأ اعتبارا من تاريخ توقيــع المتعاقدين عليه أي بتاريخ 00/00 /2001 ، وتنتهي حكما بتاريخ 00/00/2002 ، وإذا امتنع المستأجر عن إعادة العقار المأجور إلى المؤجر عـند انتهاء تلك المدة لا يجعل هذا العقد ممددا أو مجددا بأية صورة كانت ، ويبقى من حـق المؤجر  استرداد حيازة العقار المأجور عن طـريق إيداع هذا العـقد دائرة التنفيذ بدمشق أصولا ، على اعتبار أن هذا العـقد ، ووفقا لما نصت عليه المادة /4/ من القانون الإيجارات رقم /20/ لعام 2015 ، من الاسناد التنفيذيـة المشمولة بأحكام المادة /273/ من قانون أصول المـحاكـمات المدنية ، كما وان استمرار اشغال المستأجر للعقار المأجور إلى ما بعد انتهاء مدة هذا العقد لا يغير من طبيعته ومن كونه يبقى خاضعا لأحكام  قانون الإيجارات رقم 20 لعام 2015.
ثالثا – أعـلن المستأجر انه قد عاين العـقار المأجـور معاينة نافية للجهالة وتبين له انه خال من العيوب وبحالة جيدة وصالح للاستعمال وفقا لما أعد وانه مطابق للأوصاف المبينة في هذا العقد ، وتسّلمه خاليا من الشواغل وعلى الحالة الحاضرة مع الأشياء الثابتة فيه وجميعها بحالة جيدة وخالية من الأعطال والنواقص والعيوب ويتعهد بالعناية بالمأجور وملحقاته والمحافظة عليها ، ويتحمل مسؤولية ما يصيب المأجور أثناء انتفاعه به من تلف أو هلاك غير ناشئ عن استعماله استعمالا طبيعيا.
كما يحظر على المستأجر إحداث تبديل أو تغيير في العقار المأجور أو هدم أو بناء أو إزالة فتحات أو إقامة مبان أخرى أو بناء حواجز أو جدران إلا بموافقة خطية مسبقة من المؤجر وإلا اعتبر هذا العقد مفسوخاً حكما مع التزام المستأجر بإعادة العقار المأجور إلى ما كان عليه عند بدء التعاقد وعلى نفقته الخاصة فضلاً عن إلزامه بكافة التعويضات التي قد تترتب على ذلك، ويحق للمؤجر ، في حال امتناع المستأجر عن تنفيذ التزامه هذا ، ودون حاجة لتوجيه إنذار أو إعذار ، أن يقوم بإصلاح التخريبات الحاصلة على نفقة المستأجر ويضمن المستأجر هذه النفقات مهما بلغ مقدارها .
رابعا – يبقى المستأجر مسؤولا عن رسـوم ونفقات الماء والكهرباء { والاشتراك الهاتفي … } وعليه عند انتهاء العلاقة الايجارية أن يسلم المؤجر ما يشعر بتسديد تلك الرسوم والنفقات ، وان يتخذ موطنا مختارا لابلاغه بما قد تطالب به الدوائر الرسمية من هذه الرسوم والنفقات المتوجبة عليه خلال فترة سريان هذا العقد وترد المطالبة بها بعد تركه العقار المأجور ، كما يلتزم المستأجر عند انتهاء مدة هذا العقد أن يعيد ويسلم العقار المأجور إلى المؤجر بالحالة التي كان عليها عند بدء الإيجار ، ويكون مسؤولا عن أي نقص أو تخريب حاصل فيه ما لم يكن ناشئا عن الاستعمال العادي للأشياء .
خامسا – لا يجوز للمستأجر أن يتنازل أو يؤجر العقار المأجور إلى الغير كلا أو جزءا إلا بموافقة خطية مسبقة من المؤجر.
سادسا – أعلن المستأجر أن العلاقة الايجارية موضوع هذا العقد محصورة ما بينه وبين المؤجر فقط ، ولا يدعي أي شـخص من أفراد أسرته الذين قد يشغـلوا المأجور معه ، أن لهم علاقة إيجار أو أي حق من الحقوق الشخصية العقارية على العقار المأجور .
سابعا – يخضـع هـذا العـقد ، في كل أمر لم يرد عليه نص فيه ، إلى أحكام قانون الإيجارات رقم 20 لعام 2015 كما يخضع لاحكام المواد 526 إلى 576 من القانون المدني ما لم تتعارض و أحكام القانون رقم 20 لعام 2015 ، وتبقى محاكم مدينة دمشـق هـي المختصة للنظر في أي نزاع قد ينشأ حوله أو في معرض تفسيره أو تنفيذه .
ثامنا – حرر هذا العقد على نسختين أصليتين احتفظ كل متعاقد بواحدة منهما بعد أن جرى التوقيع عليهما من قبل المتعاقدين أصولا ، وتوثيقهما من قبل الدائرة المختصة لدى محافظة دمشق .
المسـتـأجــر                                                                 الـمـؤجــر 

---

هذه الصيغة وهذا النص منقول عن المحامي حازم الجزار وننوه هنا الى أن هذه الصيغة لاتستعمل الا في حال كتابة العقد خارج دائرة البلدية وفي حال كان العقد سينظ فوراً لدى دائرة البلدية فان وزارة الادارة المحلية قد جهزت نصاً مطبوعاً جاهزاً يت تعبأته وتسجيله في الدائرةز
يمكنك الاطلاع على مقالاتنا حول :

 نص قانون الايجارات رقم 20 لعام 2015

التعليمات التنفيذية لكيفية تنظيم عقد ايجارمع نموذج عقد أيجار