محكمة البداية المدنية الموقرة بدمشق

الجهة المـدعية :      السيد ………………………. ، يمثـله المحامي ……………..، بموجـب سند توكيل بدائي … رقم (…/….) الموثـق بتاريـخ ../../2000 من قبل مندوب رئيس مجـلس فـرع نقابـة المحامين بدمشق .

المدعى عـليه : السيد ……………………… ، المقيم في دمشق -حي ……………. – شارع        …………….. – بناء …………….. – طابق ….. .

الموضوع :    تعويض عن استحقاق مبيع .

سبق للجهة المدعية وان اشترت من المدعى عليه المقسم رقم /00/ من العقار رقم (0000) من منطقة ……. العقارية بدمشق ،

والذي هو عبارة عن دار للسكن تتألف من ….. غرف وصوفا ومنتفعات ، بموجب عقد بيع خطي مؤرخ 00/00/0000 (ربطا اصل العقد).

واثر تسلم الجهة المدعية لذلك المقسم أنجزت فيه أعمالاً مختلفة في سبيل حسن الانتفاع به أنفقت بصددها مبالغ كبيرة وصلت في مجموعها إلى /00000/ …….. ليرة سورية.

وبعد وقوع البيع المذكور ونتيجة لمنازعة قضائية بمواجهة طرفي هذه الدعوى موضوعها ادعاء شخص من الغير سبق شراءه لذلك العقار صدر حكم مبرم بتثبيت البيع و تسجيل ذلك العقار في قيود السجل العقاري على اسم الغير ( ربطا صورة طبق الأصل عن القرار المذكور) .

ولما كان من الثابت أن الحكم القضائي المشار إليه أعلاه قد انطوى على استحقاق الغير للعقار المبيع ، كما وانه حفظ حقوق الجهة المدعية بالرجوع على المدعى عليه واسترداد ما دفعته من ثمن مع التعويض .

وكان من الثابت قانوناً أن البائع يضمن عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه سواء أكان التعرض من فعله هو أو من فعل أجنبي يكون له وقت البيع حق على المبيع يحتج به على الشاري ويكون البائع ملزما بالضمان ولو كان الأجنبي قد ثبت حقه بعد البيع إذا كان هذا الحق قد آل إليه من البائع نفسه (المادة 407 من القانون المدني).

كما وانه من الثابت قانونا إذا استحق كل المبيع كان للمشتري أن يطلب من البائع قيمة المبيع وقت الاستحقاق مع الفوائد القانونية من ذلك الوقت….. وتعويض المشتري عما لحقه من خسارة أو فاته من كسب بسبب استحقاق المبيع (المادة 411 من القانون المدني ) :

{إذا استحق كل المبيع. كان للمشتري أن يطلب من البائع :

1 ـ قيمة المبيع وقت الاستحقاق مع الفوائد القانونية من ذلك الوقت.

2 ـ قيمة الثمار التي ألزم المشتري بردها لمن استحق المبيع.

3 ـ المصروفات النافعة التي لا يستطيع المشتري أن يلزم بها المستحق، وكذلك المصروفات الكمالية إذا كان البائع سيء النية.

4 ـ جميع مصروفات دعوى الضمان ودعوى الاستحقاق عدا ما كان المشتري يستطيع أن يتقيه منها لو أخطر البائع طبقاً لمادة 408.

5 ـ وبوجه عام، تعويض المشتري عما لحقه من خسارة أو فاته من كسب بسبب استحقاق المبيع. كل هذا ما لم يكن رجوع المشتري مبنياً على المطالبة بفسخ البيع أو إبطاله}.

ولما كان من الثابت أن قيمة المقسم المباع موضوع الدعوى بتاريخ استحقاق المبيع للغير تعادل /00000/ …………… ليرة سورية كحد أدنى ،

ويمكن تقدير هذه القيمة في حال اعتراض المدعى عليه عن طريق الخبرة الفنية الهندسية ، ويضاف إلى تلك القيمة مبلغا وقدره /0000/ ……….. ليرة سورية قيمة التحسينات التي أدخلتها الجهة المدعية على المقسم المباع.

و كذلك مبلغا وقدره /0000/ …….. ليرة سورية قيمة الثمار التي ألزمت الجهة المدعية بردها لمن استحق المبيع والمتمثلة باجر المثل عن اشغالها المقسم المتعاقد عليه من تاريخ دخولها إليه ولحين تسليمه لمن استحق المبيع ،

بحيث يصبح مجموع التعويض عن استحقاق المبيع المتوجب للجهة المدعية مبلغا وقدره /00000/ ………. ليرة سورية إضافة إلى الفوائد القانونية من تاريخ اكتساب الحكم الذي قد يصدر عن محكمتكم الموقرة الدرجة القطعية وحتى الوفاء التام .

وكان المدعى عليه اثر صدور القرار المتضمن استحقاق المبيع للغير ساع لتهريب أمواله المنقولة وغير المنقولة لمنع الجهة المدعية من التنفيذ عليها وتحصيل حقوقها التي حفظها لها القرار المنوه عنه سابقا .

الأمر الذي يتطلب اتخاذ تدبير مستعجل بإلقاء الحجز الاحتياطي على أموال المدعى عليه المنقولة وغير المنقولة أينما وجدت ضمانا لحقوق الجهة المدعية خاصة وانه من الثابت قانونا أن جميع أموال المدين ضامنة للوفاء بديونه (المادة 239 مدني) .

الطلب :   لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها بسيطة غير خاضعة لتبادل اللوائح إعطاء القرار في غرفة المذاكرة وقبل دعوة الطرفين بإلقاء الحجز الاحتياطي على أموال المدعى عليه المنقولة وغير المنقولة أينما وجدت وخاصة :

• – على ……………………….. .
• – على حصة المدعى عليه …………….. من العقار رقم (0000/00) من منطقة …….. العقارية بدمشق .

ج) – على المحل التجاري العائد للمدعى عليه والكائن في دمشق – سوق ……. بكافة موجوداته ومشتملاته وعناصره القانونية كمتجر شاملا بدل الفروغ .

ومن ثم دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة وبعد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :

1) – بتثبيت الحجز الاحتياطي وجعله تنفيذيا .

2) – بإلزام المدعى عليه بأن يدفع للجهة المدعية مبلغا وقدره /000000/ ……….. ليرة سورية مع الفائدة القانونية من تاريخ اكتساب الحكم الذي قد يصدر عن محكمتكم الموقرة الدرجة القطعية وحتى الوفاء التام .

3) – بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .

                      دمشق في 00/00/2000

                                                                             بكل تحفظ واحترام

                                                                               المحامي الوكيل

 

محكمـة البدايـة المدنيـة الموقرة بدمشق

طلب عارض

في الدعوى رقم أساس 0000 لعام 2000

من الجهة المدعية :  السيد ……………………….. ، يمثـله المحامي ……………… .

ضد المدعى عـليه :  السيد…………………………..، يمثله الزميل الأستاذ ……….. .

الموضوع  :طلب رد خبير  .

سبق لمحكمتكم الموقرة في معرض النظر بموضوع هذه الدعوى وان قررت إجراء الكشف والخبرة على ………………. وقد انتدبت لهذه الغاية الخبير السيد ………….. .

ولما كان مـن الثابت قانونا انـه يطـلب رد الخبير لنفـس الأسباب وبالإجراءات التي يـرد بهـا القاضـي : ” يجوز رد الخبراء للأسباب التي تبرر رد القضاة” (المادة 146 بينات).  

وكانت المادة 147 بينات قد حددت الأصول المتبعة في طلب رد الخبير :

{ 1- يقدم طلب الرد إلى المحكمة التي تتولى النظر في الدعوى باستدعاء يبلغ للخبير في خلال الأيام الثلاثة التالية لصدور قرار تعيينه أو لإبلاغ هذا القرار إن كان قد صدر في غياب الخصم طالب الرد.

2- لا يسقط الحق في طلب الرد إذا كانت أسبابه قد جدت بعد المدة المذكورة، أو إذا قدم الخصم طالب الرد الدليل على أنه لم يعلم بتلك الأسباب إلا بعد انقضائها.

3- ولا يقبل طلب الرد في حق من يختاره الخصوم من الخبراء، إلا إذا كان سبب الرد قد جد بعد أن تم الاختيار}.

ولما كان ما بين الخصم وبين الخبير المطلوب رده علاقة …… تشكل السبب ….. من أسباب الرد المنصوص عنها في المادة 174 أصول محاكمات .

ولما كان هـذا الطلب مقدم ضـمن المدة ووفقا للشرائط المقررة في المادة 179 أصول محاكمات  بدلالة المادة 146 بينات ، بما في ذلك إيداع التأمين المنصوص عنه في الفقرة /3/ من المادة 179 أصول محاكمات .

الطلب :   لـذلك جـئنا بهذا  الطلب العارض نلتمس ضمه لأوراق الدعوى ، و إبلاغ الخبير المطلوب رده نسخة عنه.

ومن حيث النتيجة إعطاء القرار برد الخبير السيد ……….. واعتباره غير صالح  للمهمة موضوع قرار محكمتكم الموقرة الإعدادي الصادر بجلسة 00/00/2000 ،

وتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة المترتبة على هذا الطلب العارض .

 دمشق في 00/00/2000

بكل تحفـظ واحترام

               المحامي الوكيل

 

محكمـة البدايـة المدنية الموقرة بدمشق

الجهة المدعية :     السيد……………………………، يمثلها المحامي …………. بموجب سند توكيل بدائي … رقم (000/0000) الموثق بتاريخ 00/00/0000 من قـبل مندوب رئيس مجـلس فـرع نقابة المحامـين بدمشق.

المدعى عليه:    السيد …………………… المقيم في دمشق –  حي ………. شارع ………… – بناء ………. طابق …. .

الموضوع : تعديل عقد لعدم توازن الالتزامات المتقابلة ( الظروف الطارئة ).

بتاريخ 00/00/0000 ابرم طرفا هذه الدعوى عقد {……………..}  تضمن {…………………..} ربطا اصل العقد المذكور .

ولما كان من الثابت أن ظروفاً قاهرة وغير متوقعة قد طرأت بعد إبرام ذلك العقد بحيث أصبحت التزامات الطرفين غير متعادلة وجعلت تنفيذ الجهة المدعية لالتزاماتها التي أوجبها عليها ذلك العقد يلحق بها خسارة فادحة .

ولما كان من الثابت قانوناً أن للمحكمة أن تقرر رد الالتزام إلى حده المعقول إذا طرأت ظروف غير متوقعة جعلت تنفيذ الالتزام وان لم يكن مستحيلاً إلا انه مرهقاً ويهدد بخسارة فادحة:

القانون المدني ـ /مادة 148/

1ـ إن العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون.

2ـ ومع ذلك، إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها، وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي، وإن لم يصبح مستحيلاً، صار مرهقاً للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة، جاز للقاضي، تبعاً للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين، أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول، ويقع باطلاً كل اتفاق على خلاف ذلك.

ولما كان من الثابت أن الظروف والحوادث الاستثنائية الغير متوقعة التي طرأت على العقد المبرم ما بين الطرفين هي من الوقائع المادية الجائز إثباتها بجميع وسائل الإثبات بما فيها البينة الشخصية والقرائن (المادة 52 من قانون البينات) .  لذلك فان الجهة المدعية في حال إنكار المدعى عليه  تلتمس إجازتها لإثبات دعواها بالبينة الشخصية مبدية استعدادها لتسمية شهودها وبيان عناوينهم واسلاف الطابع القانوني بمجرد أن تقرر المحكمة الموقرة إجازتها للإثبات بهذه الوسيلة ، ونشير بهذا الصدد إلى ما استقر عليه الاجتهاد القضائي :

{إذا طلب أحد الخصوم إثبات واقعة بالشهادة فيتوجب على المحكمة أن تفصح عن رأيها وأن تبين ما إذا كانت هذه الواقعة منتجة في النزاع ومما يجوز إثباته بالبينة الشخصية وفي حال الإيجاب تعمد إلى تكليفه لتسمية شهوده أصولا} .

(قرار محكمة النقض رقم 795 أساس إيجارات 602 تاريخ 19/10/1975 المنشور في مجلة المحامون صفحة 101 لعام 1976) .

{إن الخصوم غير مكلفين بتسمية شهودهم ما لم تجزهم المحكمة إثبات دفوعهم بالبينة الشخصية ابتداء} .

(قرار محكمة النقض رقم 1716 أساس إيجارات 2428 تاريخ 26/7/1987 المنشور في مجلة المحامون صفحة 578 لعام 1987) .

ولما كان من الثابت أن تحديد مدى اثر تلك الظروف الاستثنائية ومقدار تعديل التزامات الجهة المدعية العقدية تبعا لها ، يتطلب الاستعانة بالخبرة الفنية.

الطلب :      لذلك جئنا بهذه الدعوى ، نلتمس بعـد الأمر بقيدها بسيطة غـير خاضـعـة لتبادل اللوائح ، دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وفي أول جلسة تكتمل فيها الخصومة إجراء الخبرة الفنية لتقدير مدى اثر الظروف الاستثنائية على التزامات الجهة المدعية ومقدار تعديل تلك الالتزامات لردها إلى الحد المعقول وبعد المحاكمة والثبوت ، إعطاء القرار :

1) –  بتعديل التزامات الجهة المدعية الناشئ عن العقد المبرم ما بين الطرفين موضوع هذه الدعوى إلى  الحد المعقول الذي ستقرره الخبرة الفنية المزمع الاستعانة بها .

2) –  بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .

            دمشق في 00/00/0000                           بكل تحفظ واحترام

                                                                المحامي الوكيل

 

محكمة البداية المدنية الموقرة بدمشق

الجهة المـدعية :     السيد ………………………. ، يمثـله المحامي ………….………….، بموجـب سند توكيل بدائي … رقم (…/….) الموثـق بتاريـخ ../../2000 من قبل مندوب رئيس مجـلس فـرع نقابـة المحامين بدمشق .

المدعى عـليـه :       السيد ………………………. ، المقيم في دمشق – حي …………..  – شارع      ……………….. – بناء ………… –  طابق ….. .

الموضوع :    إبطال عقد لعلة التدليس.

بتاريخ 00/00/2000 أبرم طرفا هذه الدعوى عقد بيع تضمن شراء/بيع الجهة المدعية العقار رقم (0000/000) من منطقة …………  العقارية بدمشق (ربطا اصل العقد) .

ولما كان من الثابت أن العقد موضوع الدعوى قد ابرم نتيجة تدليس مارسه المدعى عليه على الجهة المدعية حين أوهمها { …………………………………… } …

 إضافة إلى جملة ممارسات وسرد لوقائع لا أساس لها من الصحة كما لجأ إلى حيل مختلفة …

 حتى تمكن من حمل الجهة المدعية على توقيع العقد موضوع الدعوى بالشروط المدونة فيه ….

ومن ثم تبين للجهة المدعية عدم صحة ممارسات ومزاعم المدعى عليه وان ما ذكره من وقائع حول العقار موضوع العقد والحيل التي لجأ إليها ،

والتي أثرت في قناعتها وحملتها على التوقيع على العقد ، لا أساس لها من الصحة … وان هنالك وقائع أخرى تتعلق بذلك العقار أخفاها عنها …

 وأن قيمة العقار الحقيقية لا تتناسب مع الثمن الوارد في عقد البيع … وأنها كانت ضحية تدليس مارسه عليها المدعى عليه وأنها لو كانت تعلم الحقيقة لما أبرمت ذلك العقد.

ولما كان من الثابت قانوناً أنه يجوز إبطال العقد للتدليس إذا كانت الحيل التي لجأ إليها  أحد المتعاقدين أو نائب عنه من الجسامة لولاها لما ابرم الطرف الثاني العقد …

ويعتبر تدليساً السكوت عمداً عن واقعة أو ملابسة، إذا ثبت أن المدلس عليه ما كان ليبرم العقد لو علم بتلك الواقعة أو هذه الملابسة. (المادة /126/ من القانون المدني) .

وكان من الثابت أنه لمّا يمض على إبرام ذلك العقد مدة سنة كاملة مما يجيز قانونا للموكل طلب إبطاله لعيب من عيوب الرضا هو التدليس (المادة 141 من القانون المدني) .

وكانت الجهة المدعية تلتمس إجازتها لاثبات الحيل والتدليس الذي مارسه المدعى عليه للتوصل إلى حملها على توقيع ذلك العقد بالبينة الشخصية نظرا لكون الإثبات يتعلق بوقائع مادية يجوز إثباتها بجميع طرق الإثبات بما فيها البينة الشخصية (المادة 52 بينات) كما استقر الاجتهاد القضائي على:

{ ـ إن التدليس وسائر عيوب الإرادة تعتبر من الوقائع المادية التي يجوز إثباتها بالشهادة وبجميع طرق الإثبات. ولا شيء يحول دون إثبات خلاف السند الخطي بالشهادة ما دام أن إرادة المدلس عليه كانت معيبة عند توقيعه السند الخطي}.

(قرار محكمة النقض رقم 1468 تاريخ 2/7/1966 – سجلات محكمة النقض) .

وهي مستعد لتسمية شهودها وبيان عناوينهم بمجرد أن تقرر محكمتكم الموقرة إجازتها للإثبات بهذه الوسيلة ، منوهين إلى ما استقر عليه الاجتهاد القضائي:

{ إن الخصوم غير مكلفين بتسمية شهودهم ما لم تجزهم المحكمة إثبات دفوعهم بالبينة الشخصية ابتداء} .

(قرار محكمة النقض  رقم 1716 أساس إيجارات 2428 تاريخ 26/7/1987 المنشور في مجلة المحامون صفحة 578 لعام 1987) .

وكان من الثابت قانوناً انه في حالة إبطال العقد أو بطلانه يعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد (الفقرة /1/ من المادة /143/ من القانون المدني)….

 وكان المدعى عليه نتيجة للعقد المدعى إبطاله قد تسلم (العقار المباع/ ثمن العقار المباع) الأمر الذي يوجب عليه إعادته إلى الجهة المدعية بحالة مماثلة لما كان عليها عند بدء التعاقد إضافة إلى المنافع المادية التي حصل عليها من جراء تنفيذ العقد المدعى إبطاله والتي تتمثل في استعمال (العقار/ ثمن العقار) طوال الفترة الممتدة من تاريخ تنفيذ العقد ولحين صدور حكم مكتسب الدرجة القطعية بإبطال ذلك العقد.

الطلب :    لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها بسيطة غير خاضعة لتبادل اللوائح دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة وبعد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :

1) –         بإبطال عقد البيع المبرم ما بين الطرفين والمؤرخ 00/00/0000 لعيب التدليس واعتبار ذلك العقد منتهيا بكافة آثاره القانونية ، وإعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل إبرامه وإلزام المدعى عليه بان يعيد إلى الجهة المدعية (العقار/ ثمن العقار) مع التعويض عليها عن المنافع التي جناها المدعى عليه من جراء تنفيذ ذلك العقد.

2) –         بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .

                    دمشق في 00/00/2000

                                                                بكل تحفظ واحترام

                                                                                المحامي الوكيل

 

ملاحظة :  يجوز إبطال العقود العقارية لعلة التدليس كونها تخضع إلى القواعد العامة المقررة للعقود في القانون المدني ، كما استقر الاجتهاد القضائي على أن العقود المسجلة في السجل العقاري تخضع للقواعد العامة للعقود ولاشيء يحول دون الادعاء بصـوريتها واثبات حـقيقة الملكـية ( قـرار محكمة النقض رقـم /1714/ أساس /1177/ تاريخ 30/12/1987 المنشور في مجلة المحامون لعام 1979 صفحة 133 اجتهاد ) ... .

– إذا كانت الدعوى تنصب على إبطال عقد عقاري لعلة التدليس وجب وضع إشارتها على صحيفة العقار موضوع العقد العقاري إذا كان المدعي هو البائع وكان العقار موضوع العقد العقاري قد جرى تسجيله على اسم المشتري في قيود السجل العقاري ، وذلك لتعلق الأمر بفسخ تسجيل وإعادة التسجيل على اسم المدعي ….  كما يتوجب إضافة طلب تسليم العقار موضوع العقد خاليا من الشواغل إذا كان المدعي سبق له تسليمه إلى المدعى عليه نتيجة للعقد المدعى بطلب إبطاله .

 

محكمة البداية المدنية الموقرة بدمشق

الجهة المـدعية :  السيد ………………………. ، يمثـله المحامي ……………..، بموجـب سند توكيل بدائي … رقم (000/0000) الموثـق بتاريـخ 00/00/2000 من قبل مندوب رئيس مجـلس فـرع نقابـة المحامين بدمشق .

المدعى عـليـه :  السيد ………………………. ، المقيم في دمشق -حي …………..  –  شارع      ……………….. – بناء ………… –  طابق ….. .

الموضوع : إبطال عقد لعلة الإكراه .

بتاريخ 00/00/2000 أبرم طرفا هذه الدعوى عقد بيع تضمن شراء/بيع الجهة المدعية العقار رقم (0000/000) من منطقة …………  العقارية بدمشق (ربطا اصل العقد) .

ولما كان من الثابت أن العقد موضوع الدعوى قد ابرم نتيجة للإكراه المادي والمعنوي الذي مارسه المدعى عليه على الجهة المدعية والمتمثل{ ………………………………… } … حتى تمكن من حمل الجهة المدعية على توقيع العقد موضوع الدعوى بالشروط المدونة فيه وهي مسلوبة الإرادة تماما .

ولما كان من الثابت أن المادة 129 من القانون المدني قد نصت على :

{ 1 ـ يجوز إبطال العقد للإكراه إذا تعاقد شخص تحت سلطان رهبة بعثها المتعاقد الآخر في نفسه دون حق، وكانت قائمة على أساس.

2 ـ وتكون الرهبة قائمة على أساس إذا كانت ظروف الحال تصور للطرف الذي يدعيها أن خطراً جسيماً محدقاً يهدده، هو أو غيره، في النفس، أو الجسم، أو الشرف، أو المال.

3 ـ ويراعى في تقدير الإكراه جنس من وقع عليه هذا الإكراه وسنه وحالته الاجتماعية والصحية، وكل ظرف آخر من شأنه أن يؤثر في جسامة الإكراه}.

وكان من الثابت أنه لمّا يمض على إبرام ذلك العقد مدة سنة كاملة مما يجيز قانونا للموكل طلب إبطاله لعيب من عيوب الرضا هو الإكراه (المادة 141 من القانون المدني) .

وكانت الجهة المدعية تلتمس إجازتها لاثبات الإكراه المادي والمعنوي الذي مارسه المدعى عليه للتوصل إلى حملها على توقيع ذلك العقد بالبينة الشخصية نظرا لكون الإثبات يتعلق بوقائع مادية يجوز إثباتها بجميع طرق الإثبات بما فيها البينة الشخصية (المادة 52 بينات) كما استقر الاجتهاد القضائي على:

{ ـ إن التدليس وسائر عيوب الإرادة تعتبر من الوقائع المادية التي يجوز إثباتها بالشهادة وبجميع طرق الإثبات. ولا شيء يحول دون إثبات خلاف السند الخطي بالشهادة ما دام أن إرادة المدلس عليه كانت معيبة عند توقيعه السند الخطي}.

(قرار محكمة النقض رقم 1468 تاريخ 2/7/1966 – سجلات محكمة النقض) .

وهي مستعد لتسمية شهودها وبيان عناوينهم بمجرد أن تقرر محكمتكم الموقرة إجازتها للإثبات بهذه الوسيلة ، منوهين إلى ما استقر عليه الاجتهاد القضائي:

{ إن الخصوم غير مكلفين بتسمية شهودهم ما لم تجزهم المحكمة إثبات دفوعهم بالبينة الشخصية ابتداء} .

(قرار محكمة النقض  رقم 1716 أساس إيجارات 2428 تاريخ 26/7/1987 المنشور في مجلة المحامون صفحة 578 لعام 1987) .

وكان من الثابت قانونا انه في حالة إبطال العقد أو بطلانه يعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد (الفقرة /1/ من المادة /143/ من القانون المدني)…. وكان المدعى عليه نتيجة للعقد المدعى إبطاله قد تسلم (العقار المباع/ ثمن العقار المباع) الأمر الذي يوجب عليه إعادته إلى الجهة المدعية بحالة مماثلة لما كان عليها عند بدء التعاقد إضافة إلى المنافع المادية التي حصل عليها من جراء تنفيذ العقد المدعى إبطاله والتي تتمثل في استعمال (العقار/ ثمن العقار) طوال الفترة الممتدة من تاريخ تنفيذ العقد ولحين صدور حكم مكتسب الدرجة القطعية بإبطال ذلك العقد.

الطلب:  لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها بسيطة غير خاضعة لتبادل اللوائح دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة وبعد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :

1) –         بإبطال عقد البيع المبرم ما بين الطرفين والمؤرخ 00/00/0000 لعيب التدليس واعتبار ذلك العقد منتهيا بكافة آثاره القانونية ، وإعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل إبرامه وإلزام المدعى عليه بان يعيد إلى الجهة المدعية (العقار/ ثمن العقار) مع التعويض عليها عن المنافع التي جناها المدعى عليه من جراء تنفيذ ذلك العقد.

2) –         بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .

                    دمشق في 00/00/2000

                                                                بكل تحفظ واحترام

                                                                                المحامي الوكيل

 

 

 

 

 

ملاحظة :  يجوز إبطال العقود العقارية لعلة الإكراه كونها تخضع إلى القواعد العامة المقررة للعقود في القانون المدني ، كما استقر الاجتهاد القضائي على أن العقود المسجلة في السجل العقاري تخضع للقواعد العامة للعقود ولاشيء يحول دون الادعاء بصـوريتها واثبات حـقيقة الملكـية ( قـرار محكمة النقض رقـم /1714/ أساس /1177/ تاريخ 30/12/1987 المنشور في مجلة المحامون لعام 1979 صفحة 133 اجتهاد ) ... .

– إذا كانت الدعوى تنصب على إبطال عقد عقاري لعلة الإكراه وجب وضع إشارتها على صحيفة العقار موضوع العقد العقاري إذا كان المدعي هو البائع وكان العقار موضوع العقد العقاري قد جرى تسجيله على اسم المشتري في قيود السجل العقاري ، وذلك لتعلق الأمر بفسخ تسجيل وإعادة التسجيل على اسم المدعي ….  كما يتوجب إضافة طلب تسليم العقار موضوع العقد خاليا من الشواغل إذا كان المدعي سبق له تسليمه إلى المدعى عليه نتيجة للعقد المدعى بطلب إبطاله .

 

محكمـة البدايـة المدنية الموقرة بدمشق

الجهة المدعية :    السيد …………………..     ، يمثله المحامي ……………………، بموجب سند توكيل بدائي …رقم (…/….) الموثق بتاريخ ../../2000 من قبل مندوب  رئيس مجلس فرع نقابة المحامين بدمشق .

المدعى عليه :      السيد …………………..     ، المقيم في دمشق- حي ………….. – شارع …… ………………- بناء ………………..- طابق ….. .

الموضوع  :     إبطال عقد .

سبق للجهة المدعية وأن أبرمت مع المدعى عليه بتاريخ 00/00/2000 عقد بيع انصب على الشقة رقم (000) من العقار رقم (0000) من منطقة ………..العقارية بدمشق لقاء شروط وثمن اتفق عليه صراحة في ذلك العقد (ربطا أصل عقد البيع ) .

وكان من الثابت أن العقار رقم (000) قد فتحت له صحيفة لدى أمانة السجل المؤقت بدمشق قبل إبرام  عقد البيع المذكور ، كما وأن الشقة موضوع البيع قد حملت رقم تسجيل لدى السجل المذكور (ربطا إخراج  قيد عقاري) .

ولما كان عقد البيع قد وقع باطلا عملا بأحكام الفقرة /ب/ من المادة /5/ من القانون رقم 14 لعام 1974 التي تنص على :

{ لا يعتد بأي بيع يجري خارج السجل المشار إليه في الفقرة /آ/ السابقة ويعتبر باطلا بطلاناً مطلقاً وذلك مع عدم الإخلال بتطبيق المادة 143 من القانون المدني } .

وكان من الثابت أن الاجتهاد القضائي قد استقر على :

{ إن عدم تسجيل عقود بيوع أقسام العقارات المشار إليها في البند 3 من المادة 5 من قانون إعمار العرصات رقم 14 لعام 1974 في السجل المؤقت لا يرتب بطلانها ، إذا لم تكن الإدارة ، بمجرد إعطاء الترخيص بالبناء ، قد قامت بما أوجبه عليها القانون المذكور بفتح صفحة في السجل المؤقت سجلت فيه اسم طالب الترخيص وأوصاف العقار ومصور الأقسام مبيناً عليه الرقم الاصطلاحي لكل منها } .

(قرار محكمة النقض رقم  1403 أساس 1526 تاريخ 5/11/1978 ـ المنشور في مجلة المحامون  لعام 1979 صفحة 130) .

{ لا يجوز الحكم ببطلان البيع على ضوء أحكام المادة 5 من قانون اعمار العرصات رقم 14 لعام 1974 قبل التحقق من أن البلدية قامت بفتح صحائف لأقسام البناء مبيناً عليها الرقم الاصطلاحي وأسماء طالبي الترخيص مع أوصاف العقار، وهذا مترتب عليها بحكم القانون وبمجرد إعطاء الرخصة ، حتى إذا لم تقم بهذا فلا مجال لبحث البطلان }.

(قرار محكمة النقض رقم 1706 أساس 1599 تاريخ 28/12/1978 ـ المنشور في مجلة المحامون  لعام 1979صفحة 131) .

{ إن البحث في مدلول الفقرة (ب) من المادة 5 من قانون إعمار العرصات وترتيب البطلان على عقود البيع الواقعة خارج السجل المؤقت يستتبع البحث عما إذا كان قد فتح صحيفة للعقار في السجل المؤقت بتاريخ العقد أو قبله، حتى إذا لم يكن مفتوحاً بذلك الوقت ، فلا مجال للبحث بالبطلان} .

(قرار محكمة النقض رقم 2653 أساس 1990 تاريخ 22/12/1982 ـ سجلات محكمة النقض).

ولما كان من الثابت أن عقد البيع العادي المدعى إبطاله قد نظم خارج السجل المؤقت .

 وأن ذلك العقد موضح فيه رقم تسجيل الشقة المتعاقد عليها لدى أمانة السجل المؤقت بدمشق مما يشكل دليلا على أن البيع قد وقع بعد فتح صفحة للعقار لدى أمانة السجل المؤقت وبعد تسجيل الشقة موضوع البيع في قيود ذلك السجل …

وبالتالي فقد انصب ، وفق أحكام الفقرة /ب/ من المادة /5/ من القانون رقم /14/ لعام 1974 ووفقا للاجتهاد القضائي المستقر ، على أمر يخالف النظام العام.

 على اعتبار أن الفقرة /ب/ من المادة /5/ من القانون رقم /14/ لعام 1974 قد نصت على بطلان عقود البيع التي تجري خارج دائرة السجل المؤقت والمنصبة على العقارات أو أجزاء العقارات المشمولة بأحكامه بطلانا مطلقا أي اعتبر النص القانوني المذكور أن هنالك حالة بطلان تتعلق بالنظام العام …

 في حين أن المفهوم المعاكس للاجتهاد القضائي المشار إليه سابقا قد أوجب إعمال البطلان المنصوص عنه في الفقرة /ب/ المذكورة إذا  انصب على عقار أو جزء عقار افتتحت له صحيفة لدى أمانة السجل المؤقت وحمل رقم تسجيل لدى المرجع المذكور . وكان ذلك البطلان لا تلحقه الإجازة … ولا يجوز التنازل عنه … نظرا لوجود مخالفة للنظام العام .

ولما كان من الثابت قانـونا انـه إذا كان العـقد باطلا جـاز لكل ذي مصلحة أن يتمسك ببطلانه كما يجوز للمحكمة من تلقاء ذاتها أن تقضي بذلك  البطلان ( المادة 142 من القانون المدني) .

وكانت المادة 143 من القانون المدني ، قد أوجبت في حال إبطال العقد إعادة  المتعاقـدين إلى الحالة التي كانا عـليها قبل التعاقـد .

الطلب :  لذلك جئنا بهذه الدعوى ، نلتمس بعـد الأمر بقيدها بسيطة غـير خاضـعـة لتبادل اللوائح ، دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعد المحاكمة والثبوت ، إعطاء القرار:

1) – باعتبار البيع الجاري ما بين الطرفين موضوع عقد البيع العادي المؤرخ في 00/00/0000 والمتعلق بالشقة رقم/00/ من العقار (0000) من منطقة ………. العقارية بدمشق باطلاً بطلاناً مطلقاً بتاريخ إبرامه وغير منتج لأي أثر قانوني بمواجهة الجهة المدعية.

2)-   بإعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد .{ إذا كان المبيع قد سلم إلى المشتري تضاف العبارة التالية : و إلزام المدعى عليه بإعادة الشقة موضوع البيع إلى الجهة المدعية وتسليمها إياها خالية من الشواغل} .

3) –   بمنع المدعى عليه من معارضة الجهة المدعية في حقوقها المترتبة على ملكيتها للعقار موضوع عقد البيع الباطل المشار إليه في الفقرة السابقة.

4) –   بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .

         دمشق في   00/00/2000

                                                                  بكل تحفظ واحترام

                                                                             المحامي الوكيل

 

محكمة البداية المدنية الموقرة بدمشق

الجهة المـدعية : السيد ………………………. ، يمثـله المحامي ……………..، بموجـب سند توكيل بدائي … رقم (000/0000) الموثـق بتاريـخ 00/00/2000 من قبل مندوب رئيس مجـلس فـرع نقابـة المحامين بدمشق .

المدعى عـليـه :السيد ……………………… ، المقيم في دمشق – حي ……………. – شارع      …………….. – بناء …………….. – طابق ….. .

الموضوع :  إبطال عقد .

سبق لطرفا هذه الدعوى وان ابرما فيما بينهما وبتاريخ 00/00/2000 عقد بيع تضمن بيع المدعى عليه إلى الجهة المدعية العقار رقم (0000/000) من منطقة ………. العقارية بدمشق ، بعد أن ادعى بأنه يملك حق التصرف بالعقار المذكور .

ولما كان من الثابت في إخراج القيد العقاري المرفق ربطا أن العقار موضوع العقد المشار إليه سابقاً جار بملك شخص آخر غير المدعى عليه ,

وان صحيفته العقارية خالية من أية إشارة تثبت ترتب حق عيني أو شخصي على ذلك العقار للمدعى عليه أو للغير .

ولما كان قد تبين للجهة المدعية أن المدعى عليه لدى إبرامه البيع المذكور ليست له أية صفة أو علاقة بالعقار المتعاقد عليه ،

وان مالك العقار الحقيقي لم يسبق وان فوضه أو وكله بالتصرف بذلك العقار

(أو أن الوكالة التي يحملها عن المالك الحقيقي قاصرة على تأجير ذلك العقار للغير ولا تخوله حق البيع ) .

ولما كان من الثابت قانونا انه :

{ المادة 668 مدني :

1 ـ لا بد من وكالة خاصة في كل عمل ليس من أعمال الإدارة. وبوجه خاص في البيع والرهن والتبرعات والصلح والإقرار والتحكيم وتوجيه اليمين والمرافعة أمام القضاء.

2 ـ والوكالة الخاصة في نوع معين من أنواع الأعمال القانونية تصح ولو لم يعين محل هذا العمل على وجه التخصيص، إلا إذا كان العمل من التبرعات.

3 ـ والوكالة الخاصة لا تجعل للوكيل صفة إلا في مباشرة الأمور المحددة فيها، وما تقتضيه هذه الأمور من توابع ضرورية، وفقاً لطبيعة كل أمر وللعرف الجاري} .

وكان من الثابت قانونا أيضاً :

{ المادة 434 مدني :

1 ـ إذا باع شخص شيئاً معيناً بالذات، وهو لا يملكه، جاز للمشتري أن يطلب إبطال البيع .

2 ـ وفي كل حال، لا يسري هذا البيع في حق المالك للعين المبيعة}.

وكان الاجتهاد القضائي مستقرا على :

{ إذا رفع المشتري دعوى الإبطال لبيع ملك الغير فإن حق المشتري يثبت في إبطال البيع. ويتحتم على القاضي الحكم بذلك حتى لو اقر المالك الحقيقي البيع ذلك أن القاضي يرجع في حكمه إلى وقت رفع الدعوى لأن إجازة المالك في بيع ملك الغير يجب حصولها قبل تمسك المشتري بالبطلان}.

 (قرار محكمة النقض رقم 96 أساس 1532 تاريخ 18/2/1985 المنشور في مجلة المحامون صفحة 170 لعام 1986) .

وكان من الثابت قانونا انه في حال إبطال العقد يعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها:

{ المادة 143 مدني :

1ـ في حالتي إبطال العقد وبطلانه يعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد. فإذا كان هذا مستحيلاً جاز الحكم بتعويض عادل.

2ـ ومع ذلك لا يلزم ناقص الأهلية، إذا أبطل العقد لنقص أهليته، أن يرد غير ما عاد عليه من منفعة بسبب تنفيذ العقد} .

وكان من الثابت انه يترتب على إبطال البيع الجاري ما بين الطرفين إلزام المدعى عليه بان يعيد للجهة المدعية الثمن الذي تقاضاه منها مع التعويض .

الطلب  :    لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها بسيطة غير خاضعة لتبادل اللوائح دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة وبعد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :

1) – بإبطال عقد البيع المبرم ما بين الطرفين بتاريخ 00/00/2000 كونه انصب على بيع ملك الغير واعتبار ذلك العقد منتهيا بجميع آثاره القانونية .

 2) –    بإلزام المدعى عليه بان يعيد إلى الجهة المدعية الثمن الذي تقاضاه منها مع التعويض الذي نترك أمر تقديره للمحكمة الموقرة ،

إضافة إلى الفوائد القانونية ، بالنسبة للثمن المدفوع من تاريخ الادعاء وحتى الوفاء التام ،

أما بالنسبة للتعويض الذي قد تحكم به محكمتكم الموقرة فمن تاريخ اكتساب حكمها الدرجة القطعية وحتى الوفاء التام .

 3) –  بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .

  دمشق في 00/00/2000

                                                               بكل تحفظ و احترام

                                                                 المحامي الوكيل