محكمة البداية المدنية الموقرة في ……

الجهة المدعية :  السيد……………………………، يمثلها المحامي ………….   بموجب سند توكيل بدائي … رقم (000/0000) الموثق بتاريخ 00/00/0000 من قـبل مندوب رئيس مجلس فرع نقابة المحامين بدمشق.

المدعى عليه:  السيد …………………… المقيم في دمشق –  حي ………. شارع ………… – بناء ………. طابق …. .

الموضوع  :  تعويض لمن فاته أعمال التحديد والتحرير.

تملك الجهة المدعية العقار الكائن في ……………. والذي كان يحمل رقم 000 سجل 0000 بموجب سند تصرف جرى تنظيمه بناء على قرار السيد القاضي العقاري الدائم في …… (ربطا صورة السند المذكور) .

وبعد افتتاح وانتهاء أعمال التحديد والتحرير في المنطقة التي يقع ذلك العقار ضمن دائرتها اصبح يحمل رقم (0000) من منطقة ……. العقارية ،

كما جرى تسجيله على اسم المدعى عليه في قيود السجل العقاري بناء على قرار السيد القاضي العقاري المؤقت الذي اشرف على أعمال التحديد والتحرير في المنطقة ، والذي اكتسب الدرجة القطعية بتاريخ 00/00/0000 لعدم الطعن فيه

(أو بموجب قرار محكمة الاستئناف رقم (0000/000) وتاريخ 00/00/0000 الذي انتهى إلى تصديقه)

وبالتالي فقد مضى على قيد العقار على اسم المدعى عليه في قيود السجل العقاري مدة تزيد عن سنتين كاملتين مما يجعل تلك القيود قد تحصنت من الإلغاء بسبب المنازعات التي قد تنشأ عن أعمال التحديد والتحرير.

( المادة 31 من القرار رقم 188 لعام 1926 : أ) ـ بعد ختام عمليات التحديد والتحرير يبقى للمعترضين وللمدعين بحق ما الذين لم يصر بشأن اعتراضهم أو ادعائهم حكم مبرم سواء من قبل القضاة العقاريين أو من محاكم الاستئناف (في حال استئناف قرارات القضاة العقاريين) حق إقامة أية دعوى كانت أمام المحاكم العادية ويجب أن يستعمل هذا الحق خلال السنتين اللتين تليا التاريخ الذي يصبح فيه كل من قرار القاضي العقاري وقرار محكمة الاستئناف مبرماً.

ب) ـ تكون الأحكام التي تصدرها المحاكم العادية في الدعاوى المقامة وفق أحكام هذه المادة تابعة للاستئناف. ويكون قرار محكمة الاستئناف مبرماً غير تابع لأي طريق من طرق المراجعة) .

ولما كانت الجهة المدعية قد فاتها تقديم الاعتراض و إقامة الدعوى بطلب الحق العيني ضمن المدد القانونية رغم ثبوت ملكيتها للعقار موضوع الدعوى بالوثائق المرفقة ربطا ، كما وان تلك الوثائق تثبت أن المدعى عليه قد قام بتسجيل العقار على اسمه دون وجه حق .

وكانت المادة 17 من القرار 188 لعام 1926 :

(لا يمكن وقوع خلاف في الحقوق العينية المقيدة في السجل العقاري وفقاً لمنطوق محاضر التحديد والتحرير فإن القيود المتعلقة بهذه الحقوق تعتبر وحدها مصدراً لهذه الحقوق وتكتسب قوة ثبوتية مطلقة ولا يمكن أن تكون عرضة لأية دعوى كانت بعد انقضاء سنتين ابتداء من التاريخ الذي يصبح فيه قرار المصادقة وقرارات القاضي الفرد العقاري وفي حال الاستئناف قرار محكمة الاستئناف الصادر وفقاً لأحكام القرار 186 الصادر في 15 آذار سنة 1926 قابلة للتنفيذ وإذا لم يدون في أثناء هذه المدة أي اعتراض أو أية دعوى كانت في صحيفة العقار الأساسية أو إذا ردت هذه الاعتراضات أو الدعاوي. …. يمكن لذوي الشأن في حال الغبن فقط أن يقيموا دعوى بمادة عطل وضرر على مسبب الغبن. وكل ذلك إذا لم تطبق عند الاقتضاء القواعد المتعلقة بمسؤولية الدولة ومأموريها كما هي معينة في القوانين النافذة).  قد أعطت المتضرر الحق بإقامة دعوى التعويض عن العطل والضرر أمام محكمتكم الموقرة .

وكان الاجتهاد القضائي مستقرا على :

{ – الحقوق العينية المسجلة في السجل العقاري وفقا لمنطوق محاضر التحديد والتحرير لا يمكن الطعن بها البتة ، ويمكن لذوي الشأن في حال الغبن فقط أن يقيموا  الدعوى بالتعويض عن العطل والضرر على مسبب الغبن }.

(قرار محكمة النقض رقم 331 أساس 860 تاريخ 10/3/1996 المنشور في مجلة المحامون لعام 1997 صفحة  497 ) .

{ – إن المقصود من كلمة الغبن هو مطلق الضرر سواء كان ناتجا عن عمل فيه معنى الحيلة والخدعة أم لا، فيشمل كل من يعمل على تقرير حقوق لمنفعته على عقار لغيره وهو يعلم أنها ليست له . وعليه استقر الاجتهاد .

– يجب أن يكون التعويض معادلا للضرر الحاصل ( القيمة و الأضرار اللاحقة ) وعليه استقر الاجتهاد} .

(قرار محكمة النقض رقم 129 أساس 119 تاريخ 19/2/1997 المنشور في مجلة المحامون لعام 1997 صفحة 456) .

وكانت المادة 222 من القانون المدني قد نصت على شمول التعويض عن الضرر للخسارة اللاحقة وفوات الربح  ، كما استقر الاجتهاد القضائي على وجوب تقدير التعويض بتاريخ الادعاء .

وكان من الثابت أن تقدير التعويض المتوجب للجهة المدعية يتطلب الكشف الحسي والاستعانة بالخبرة الفنية لوصف الحالة الراهنة للعقار موضوع الدعوى وتقدير قيمته بتاريخ الادعاء .

الطلب:   لذلك جئنا بهذه الدعوى ، نلتمس بعـد الأمر بقيدها بسيطة غـير خاضـعـة لتبادل اللوائح ، دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعد المحاكمة والثبوت ، إعطاء القرار :

1) – بتثبيت وصف الحالة الراهنة وفقا لضبط الكشف وتقرير الخبرة المزمع إجراءهما .

2) – بإلزام المدعى عليه بالتعويض على الجهة المدعية عن الغبن الذي أصابها جراء قيامة بتسجيل العقار موضوع الدعوى على اسمه دون وجه حق ووفقا للتقدير الذي ستتوصل إليه الخبرة المزمع إجراءها .

3) –  بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .

         دمشق في 00/00/0000                                   بكل تحفظ واحترام

                                  المحامي الوكيل

 

محكمـة البدايـة المدنية الموقرة بدمشق

الجهة المدعية: السيد………………………….. ، يمثلها المحامي …………. بموجب سند توكيل بدائي … رقم (000/0000) الموثق بتاريخ 00/00/0000 من قـبل مندوب رئيس مجـلس فرع نقابة المحامـين بدمشق .

المدعى عليهما:   1) – السيد …………………… .

                        2) – السيد…………………… .

 المقيمان  في دمشق –  حي ………. شارع ………… – جادة ………- بناء ………. طابق …. .

الموضوع  :     مبلغ وحجز احتياطي ( تعويض اتفاقي ).

سبق للجهة المدعـية وأن تقدمت إلى محكمتكم الموقرة بدعوى طلبت فيها تثبيت البيع الجاري ما بينها وبين المدعى عليهما بموجب العقد المؤرخ 00/00/0000 والمنصب على العقار رقم (0000/00) من منطقة …… العقارية بدمشق طالبة الحكم بتسجيل العقار المذكور على اسمها في قيود السجل العقاري أصولاً و إلزام المدعى عليهما المذكورين بتسليم ذلك العقار إليها خالياً من الشواغل (ربطا صورة مصدقة عن عقد البيع) .

وبتاريخ 00/00/0000 أصدرت الغرفة ال……… لدى محكمتكم الموقرة قرارها ذي الرقم (0000/000) المتضمن تثبيت البيع الجاري ما بين الطرفين وحفظ حق الجهة المدعية  بالمطالبة بالتعويض الاتفاقي بدعوى مستقلة (ربطا صورة طبق الأصل عن القرار المذكور) .

ومن ثم أصدرت الغرفة ال….. لدى محكمة الاستئناف المدنية بدمشق قرارها ذي الرقم (0000/000) تاريخ 00/00/0000 متضمنا فسخ الفقرة الأولى من القرار البدائي وتعديلها بحيث تصبح تثبيت عقد البيع المؤرخ 00/00/0000 بين الجهة المدعية وبين المدعى عليهما لكامل العقار 0000/00 …… العقارية وتسجيل ملكية العقار على اسم الجهة المدعية مع تسليم العقار إلى الجهة المذكورة خاليا من الشواغل …. (ربطا صورة طبق الأصل عن القرار المذكور) كما صدق هذا القرار  الاستئنافي نقضا بالقرار رقم (0000/0000) تاريخ 00/00/0000 المرفقة صورة طبق الأصل عنه ربطا .

ولما كان من الثابت في بحث الشروط الخاصة الوارد في عقد البيع المبرم ما بين الطرفين ترتب تعويض اتفاقي للجهة المدعية عن كل يوم يتأخر فيه التسليم عن تاريخ 00/00/0000 مبلغاً وقدره ……ليرة سورية في اليوم الواحد .

وكان من الثابت قانوناً أنه يجوز للمتعاقدان أن يحددا مقدماً قيمة التعويض بالنص عليه في العقد أو في اتفاق لاحق (المادة 224 مدني) .

وكان من الثابت أن الاجتهاد القضائي قد استقر على :

{- إن تأخر المدين في تنفيذ التزامه العقدي هو السبب في استحقاق التعويض عن التأخير باعتبار أن شروط استحقاق التعويض هي وجود خطأ من المدين، وضرر يصيب الدائن، وعلاقة سببية بين الخطأ والضرر، وإعذار المدين.

– النص في العقد على التعويض يجعل الضرر واقعاً في تقدير المتعاقدين، على المدين إثبات أن الدائن لم يلحقه ضرر} .

 (نقض سوري 1281 أساس 580 تاريخ 25/7/1981 ـ سجلات محكمة النقض 1981) .

{ على المدين إثبات أن الدائن لم يلحقه ضرر، وذلك لنفي التعويض الإتفاقي. كما عليه أن يثبت المبالغة في تقديره، أو أن الالتزام نفذ في جزء منه وذلك لتخفيضه}.

 (قرار محكمة النقض رقم 1720 أساس 1258 تاريخ 25/11/1980 المنشور في  مجلة المحامون صفحة 318 لعام 1981) .

وكان المدعى عليهما لا يزالان حتى الآن ممتنعين عن تسليم العقار موضوع ذلك العقد إلى الموكلة رغم إيداع القرار الاستئنافي لدى دائرة التنفيذ بدمشق في الإضبارة التنفيذية رقم أساس (0000/ب) لعام 0000 ،

وبالتالي فقد توجب للجهة المدعية بموجب العقد المذكور سابقاً مجموع التعويض الاتفاقي المترتب حتى تاريخ تقديم هذه الدعوى مبلغا وقدره (0000000) …………. ليرة سورية .

وكان المدعى عـليهما ساعـيان لتهـريب أموالهما المنقولة وغـيـر المنقولة بقصـد الإضرار بالجهة المدعية ومنعها من التنفيذ على تلك الأموال ، الأمر الذي يتطلب اتخاذ تدبير مستعجل بإلقاء الحجز الاحتياطي .

وكان من الثابت قانوناً أن جميع أموال المدين ضامنة للوفاء بديونه  ( المادة 235 من القانون المدني ) .

الطلب:   لذلك ، ومع احتفاظ الجهة المدعية بحقوقها بالمطالبة بالتعويضات التي قد تترتب بعد إقامة هذه الدعوى ولحين استلامها العقار المذكور سابقاً ،

جـئنا بهذه الدعوى  نلتمـس بعـد الأمر بقيدها بسيطـة غير خاضعة لتبادل اللوائح ، إعطاء القرار في غرفة المذاكرة ،

عملا بأحكام الفقرة /د/ وما بعدها من المادة 312 من قانون أصول المحاكمات ،

بإلقاء الحجز الاحتياطي على أموال المدعى عليهما المنقولة وغير المنقولة أينما وجدت.

ومن ثم دعوة الطرفين إلى أقرب جـلسة ممكـنة وبعـد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :

 1) –   بتثبيت الحجز الاحتياطي وجعله تنفيذيا  .

2) –    بإلزام المدعى عليهما بان يدفعا للجهة المدعية مبلغا وقدره /000000/ …………… ليرة سورية مع الفائدة القانونية من تاريخ الادعاء وحـتى الوفاء التام  .

 3) –   بتضمين المدعى عليهما الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة  .

  دمشق في  00/00/0000

 بكل تحفظ واحترام

   المحامي الوكيل

 

محكمة البداية المدنية الموقرة بدمشق

الجهة المـدعية :      السيد ………………………. ، يمثـله المحامي ……………..، بموجـب سند توكيل بدائي … رقم (…/….) الموثـق بتاريـخ ../../2000 من قبل مندوب رئيس مجـلس فـرع نقابـة المحامين بدمشق .

المدعى عـليه : السيد ……………………… ، المقيم في دمشق -حي ……………. – شارع        …………….. – بناء …………….. – طابق ….. .

الموضوع :    تعويض عن استحقاق مبيع .

سبق للجهة المدعية وان اشترت من المدعى عليه المقسم رقم /00/ من العقار رقم (0000) من منطقة ……. العقارية بدمشق ،

والذي هو عبارة عن دار للسكن تتألف من ….. غرف وصوفا ومنتفعات ، بموجب عقد بيع خطي مؤرخ 00/00/0000 (ربطا اصل العقد).

واثر تسلم الجهة المدعية لذلك المقسم أنجزت فيه أعمالاً مختلفة في سبيل حسن الانتفاع به أنفقت بصددها مبالغ كبيرة وصلت في مجموعها إلى /00000/ …….. ليرة سورية.

وبعد وقوع البيع المذكور ونتيجة لمنازعة قضائية بمواجهة طرفي هذه الدعوى موضوعها ادعاء شخص من الغير سبق شراءه لذلك العقار صدر حكم مبرم بتثبيت البيع و تسجيل ذلك العقار في قيود السجل العقاري على اسم الغير ( ربطا صورة طبق الأصل عن القرار المذكور) .

ولما كان من الثابت أن الحكم القضائي المشار إليه أعلاه قد انطوى على استحقاق الغير للعقار المبيع ، كما وانه حفظ حقوق الجهة المدعية بالرجوع على المدعى عليه واسترداد ما دفعته من ثمن مع التعويض .

وكان من الثابت قانوناً أن البائع يضمن عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه سواء أكان التعرض من فعله هو أو من فعل أجنبي يكون له وقت البيع حق على المبيع يحتج به على الشاري ويكون البائع ملزما بالضمان ولو كان الأجنبي قد ثبت حقه بعد البيع إذا كان هذا الحق قد آل إليه من البائع نفسه (المادة 407 من القانون المدني).

كما وانه من الثابت قانونا إذا استحق كل المبيع كان للمشتري أن يطلب من البائع قيمة المبيع وقت الاستحقاق مع الفوائد القانونية من ذلك الوقت….. وتعويض المشتري عما لحقه من خسارة أو فاته من كسب بسبب استحقاق المبيع (المادة 411 من القانون المدني ) :

{إذا استحق كل المبيع. كان للمشتري أن يطلب من البائع :

1 ـ قيمة المبيع وقت الاستحقاق مع الفوائد القانونية من ذلك الوقت.

2 ـ قيمة الثمار التي ألزم المشتري بردها لمن استحق المبيع.

3 ـ المصروفات النافعة التي لا يستطيع المشتري أن يلزم بها المستحق، وكذلك المصروفات الكمالية إذا كان البائع سيء النية.

4 ـ جميع مصروفات دعوى الضمان ودعوى الاستحقاق عدا ما كان المشتري يستطيع أن يتقيه منها لو أخطر البائع طبقاً لمادة 408.

5 ـ وبوجه عام، تعويض المشتري عما لحقه من خسارة أو فاته من كسب بسبب استحقاق المبيع. كل هذا ما لم يكن رجوع المشتري مبنياً على المطالبة بفسخ البيع أو إبطاله}.

ولما كان من الثابت أن قيمة المقسم المباع موضوع الدعوى بتاريخ استحقاق المبيع للغير تعادل /00000/ …………… ليرة سورية كحد أدنى ،

ويمكن تقدير هذه القيمة في حال اعتراض المدعى عليه عن طريق الخبرة الفنية الهندسية ، ويضاف إلى تلك القيمة مبلغا وقدره /0000/ ……….. ليرة سورية قيمة التحسينات التي أدخلتها الجهة المدعية على المقسم المباع.

و كذلك مبلغا وقدره /0000/ …….. ليرة سورية قيمة الثمار التي ألزمت الجهة المدعية بردها لمن استحق المبيع والمتمثلة باجر المثل عن اشغالها المقسم المتعاقد عليه من تاريخ دخولها إليه ولحين تسليمه لمن استحق المبيع ،

بحيث يصبح مجموع التعويض عن استحقاق المبيع المتوجب للجهة المدعية مبلغا وقدره /00000/ ………. ليرة سورية إضافة إلى الفوائد القانونية من تاريخ اكتساب الحكم الذي قد يصدر عن محكمتكم الموقرة الدرجة القطعية وحتى الوفاء التام .

وكان المدعى عليه اثر صدور القرار المتضمن استحقاق المبيع للغير ساع لتهريب أمواله المنقولة وغير المنقولة لمنع الجهة المدعية من التنفيذ عليها وتحصيل حقوقها التي حفظها لها القرار المنوه عنه سابقا .

الأمر الذي يتطلب اتخاذ تدبير مستعجل بإلقاء الحجز الاحتياطي على أموال المدعى عليه المنقولة وغير المنقولة أينما وجدت ضمانا لحقوق الجهة المدعية خاصة وانه من الثابت قانونا أن جميع أموال المدين ضامنة للوفاء بديونه (المادة 239 مدني) .

الطلب :   لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها بسيطة غير خاضعة لتبادل اللوائح إعطاء القرار في غرفة المذاكرة وقبل دعوة الطرفين بإلقاء الحجز الاحتياطي على أموال المدعى عليه المنقولة وغير المنقولة أينما وجدت وخاصة :

• – على ……………………….. .
• – على حصة المدعى عليه …………….. من العقار رقم (0000/00) من منطقة …….. العقارية بدمشق .

ج) – على المحل التجاري العائد للمدعى عليه والكائن في دمشق – سوق ……. بكافة موجوداته ومشتملاته وعناصره القانونية كمتجر شاملا بدل الفروغ .

ومن ثم دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة وبعد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :

1) – بتثبيت الحجز الاحتياطي وجعله تنفيذيا .

2) – بإلزام المدعى عليه بأن يدفع للجهة المدعية مبلغا وقدره /000000/ ……….. ليرة سورية مع الفائدة القانونية من تاريخ اكتساب الحكم الذي قد يصدر عن محكمتكم الموقرة الدرجة القطعية وحتى الوفاء التام .

3) – بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .

                      دمشق في 00/00/2000

                                                                             بكل تحفظ واحترام

                                                                               المحامي الوكيل

 

محكمـة البدايـة المدنيـة الموقرة بدمشق

طلب عارض

في الدعوى رقم أساس 0000 لعام 2000

من الجهة المدعية :  السيد ……………………….. ، يمثـله المحامي ……………… .

ضد المدعى عـليه :  السيد…………………………..، يمثله الزميل الأستاذ ……….. .

الموضوع  :طلب رد خبير  .

سبق لمحكمتكم الموقرة في معرض النظر بموضوع هذه الدعوى وان قررت إجراء الكشف والخبرة على ………………. وقد انتدبت لهذه الغاية الخبير السيد ………….. .

ولما كان مـن الثابت قانونا انـه يطـلب رد الخبير لنفـس الأسباب وبالإجراءات التي يـرد بهـا القاضـي : ” يجوز رد الخبراء للأسباب التي تبرر رد القضاة” (المادة 146 بينات).  

وكانت المادة 147 بينات قد حددت الأصول المتبعة في طلب رد الخبير :

{ 1- يقدم طلب الرد إلى المحكمة التي تتولى النظر في الدعوى باستدعاء يبلغ للخبير في خلال الأيام الثلاثة التالية لصدور قرار تعيينه أو لإبلاغ هذا القرار إن كان قد صدر في غياب الخصم طالب الرد.

2- لا يسقط الحق في طلب الرد إذا كانت أسبابه قد جدت بعد المدة المذكورة، أو إذا قدم الخصم طالب الرد الدليل على أنه لم يعلم بتلك الأسباب إلا بعد انقضائها.

3- ولا يقبل طلب الرد في حق من يختاره الخصوم من الخبراء، إلا إذا كان سبب الرد قد جد بعد أن تم الاختيار}.

ولما كان ما بين الخصم وبين الخبير المطلوب رده علاقة …… تشكل السبب ….. من أسباب الرد المنصوص عنها في المادة 174 أصول محاكمات .

ولما كان هـذا الطلب مقدم ضـمن المدة ووفقا للشرائط المقررة في المادة 179 أصول محاكمات  بدلالة المادة 146 بينات ، بما في ذلك إيداع التأمين المنصوص عنه في الفقرة /3/ من المادة 179 أصول محاكمات .

الطلب :   لـذلك جـئنا بهذا  الطلب العارض نلتمس ضمه لأوراق الدعوى ، و إبلاغ الخبير المطلوب رده نسخة عنه.

ومن حيث النتيجة إعطاء القرار برد الخبير السيد ……….. واعتباره غير صالح  للمهمة موضوع قرار محكمتكم الموقرة الإعدادي الصادر بجلسة 00/00/2000 ،

وتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة المترتبة على هذا الطلب العارض .

 دمشق في 00/00/2000

بكل تحفـظ واحترام

               المحامي الوكيل

 

محكمـة البدايـة المدنية الموقرة بدمشق

الجهة المدعية :     السيد……………………………، يمثلها المحامي …………. بموجب سند توكيل بدائي … رقم (000/0000) الموثق بتاريخ 00/00/0000 من قـبل مندوب رئيس مجـلس فـرع نقابة المحامـين بدمشق.

المدعى عليه:    السيد …………………… المقيم في دمشق –  حي ………. شارع ………… – بناء ………. طابق …. .

الموضوع : تعديل عقد لعدم توازن الالتزامات المتقابلة ( الظروف الطارئة ).

بتاريخ 00/00/0000 ابرم طرفا هذه الدعوى عقد {……………..}  تضمن {…………………..} ربطا اصل العقد المذكور .

ولما كان من الثابت أن ظروفاً قاهرة وغير متوقعة قد طرأت بعد إبرام ذلك العقد بحيث أصبحت التزامات الطرفين غير متعادلة وجعلت تنفيذ الجهة المدعية لالتزاماتها التي أوجبها عليها ذلك العقد يلحق بها خسارة فادحة .

ولما كان من الثابت قانوناً أن للمحكمة أن تقرر رد الالتزام إلى حده المعقول إذا طرأت ظروف غير متوقعة جعلت تنفيذ الالتزام وان لم يكن مستحيلاً إلا انه مرهقاً ويهدد بخسارة فادحة:

القانون المدني ـ /مادة 148/

1ـ إن العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون.

2ـ ومع ذلك، إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها، وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي، وإن لم يصبح مستحيلاً، صار مرهقاً للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة، جاز للقاضي، تبعاً للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين، أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول، ويقع باطلاً كل اتفاق على خلاف ذلك.

ولما كان من الثابت أن الظروف والحوادث الاستثنائية الغير متوقعة التي طرأت على العقد المبرم ما بين الطرفين هي من الوقائع المادية الجائز إثباتها بجميع وسائل الإثبات بما فيها البينة الشخصية والقرائن (المادة 52 من قانون البينات) .  لذلك فان الجهة المدعية في حال إنكار المدعى عليه  تلتمس إجازتها لإثبات دعواها بالبينة الشخصية مبدية استعدادها لتسمية شهودها وبيان عناوينهم واسلاف الطابع القانوني بمجرد أن تقرر المحكمة الموقرة إجازتها للإثبات بهذه الوسيلة ، ونشير بهذا الصدد إلى ما استقر عليه الاجتهاد القضائي :

{إذا طلب أحد الخصوم إثبات واقعة بالشهادة فيتوجب على المحكمة أن تفصح عن رأيها وأن تبين ما إذا كانت هذه الواقعة منتجة في النزاع ومما يجوز إثباته بالبينة الشخصية وفي حال الإيجاب تعمد إلى تكليفه لتسمية شهوده أصولا} .

(قرار محكمة النقض رقم 795 أساس إيجارات 602 تاريخ 19/10/1975 المنشور في مجلة المحامون صفحة 101 لعام 1976) .

{إن الخصوم غير مكلفين بتسمية شهودهم ما لم تجزهم المحكمة إثبات دفوعهم بالبينة الشخصية ابتداء} .

(قرار محكمة النقض رقم 1716 أساس إيجارات 2428 تاريخ 26/7/1987 المنشور في مجلة المحامون صفحة 578 لعام 1987) .

ولما كان من الثابت أن تحديد مدى اثر تلك الظروف الاستثنائية ومقدار تعديل التزامات الجهة المدعية العقدية تبعا لها ، يتطلب الاستعانة بالخبرة الفنية.

الطلب :      لذلك جئنا بهذه الدعوى ، نلتمس بعـد الأمر بقيدها بسيطة غـير خاضـعـة لتبادل اللوائح ، دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وفي أول جلسة تكتمل فيها الخصومة إجراء الخبرة الفنية لتقدير مدى اثر الظروف الاستثنائية على التزامات الجهة المدعية ومقدار تعديل تلك الالتزامات لردها إلى الحد المعقول وبعد المحاكمة والثبوت ، إعطاء القرار :

1) –  بتعديل التزامات الجهة المدعية الناشئ عن العقد المبرم ما بين الطرفين موضوع هذه الدعوى إلى  الحد المعقول الذي ستقرره الخبرة الفنية المزمع الاستعانة بها .

2) –  بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .

            دمشق في 00/00/0000                           بكل تحفظ واحترام

                                                                المحامي الوكيل

 

محكمة البداية المدنية الموقرة بدمشق

الجهة المـدعية :  السيد ………………………. ، يمثـله المحامي ……………..، بموجـب سند توكيل بدائي … رقم (000/0000) الموثـق بتاريـخ 00/00/2000 من قبل مندوب رئيس مجـلس فـرع نقابـة المحامين بدمشق .

المدعى عـليـه :  السيد ………………………. ، المقيم في دمشق -حي …………..  –  شارع      ……………….. – بناء ………… –  طابق ….. .

الموضوع : إبطال عقد لعلة الإكراه .

بتاريخ 00/00/2000 أبرم طرفا هذه الدعوى عقد بيع تضمن شراء/بيع الجهة المدعية العقار رقم (0000/000) من منطقة …………  العقارية بدمشق (ربطا اصل العقد) .

ولما كان من الثابت أن العقد موضوع الدعوى قد ابرم نتيجة للإكراه المادي والمعنوي الذي مارسه المدعى عليه على الجهة المدعية والمتمثل{ ………………………………… } … حتى تمكن من حمل الجهة المدعية على توقيع العقد موضوع الدعوى بالشروط المدونة فيه وهي مسلوبة الإرادة تماما .

ولما كان من الثابت أن المادة 129 من القانون المدني قد نصت على :

{ 1 ـ يجوز إبطال العقد للإكراه إذا تعاقد شخص تحت سلطان رهبة بعثها المتعاقد الآخر في نفسه دون حق، وكانت قائمة على أساس.

2 ـ وتكون الرهبة قائمة على أساس إذا كانت ظروف الحال تصور للطرف الذي يدعيها أن خطراً جسيماً محدقاً يهدده، هو أو غيره، في النفس، أو الجسم، أو الشرف، أو المال.

3 ـ ويراعى في تقدير الإكراه جنس من وقع عليه هذا الإكراه وسنه وحالته الاجتماعية والصحية، وكل ظرف آخر من شأنه أن يؤثر في جسامة الإكراه}.

وكان من الثابت أنه لمّا يمض على إبرام ذلك العقد مدة سنة كاملة مما يجيز قانونا للموكل طلب إبطاله لعيب من عيوب الرضا هو الإكراه (المادة 141 من القانون المدني) .

وكانت الجهة المدعية تلتمس إجازتها لاثبات الإكراه المادي والمعنوي الذي مارسه المدعى عليه للتوصل إلى حملها على توقيع ذلك العقد بالبينة الشخصية نظرا لكون الإثبات يتعلق بوقائع مادية يجوز إثباتها بجميع طرق الإثبات بما فيها البينة الشخصية (المادة 52 بينات) كما استقر الاجتهاد القضائي على:

{ ـ إن التدليس وسائر عيوب الإرادة تعتبر من الوقائع المادية التي يجوز إثباتها بالشهادة وبجميع طرق الإثبات. ولا شيء يحول دون إثبات خلاف السند الخطي بالشهادة ما دام أن إرادة المدلس عليه كانت معيبة عند توقيعه السند الخطي}.

(قرار محكمة النقض رقم 1468 تاريخ 2/7/1966 – سجلات محكمة النقض) .

وهي مستعد لتسمية شهودها وبيان عناوينهم بمجرد أن تقرر محكمتكم الموقرة إجازتها للإثبات بهذه الوسيلة ، منوهين إلى ما استقر عليه الاجتهاد القضائي:

{ إن الخصوم غير مكلفين بتسمية شهودهم ما لم تجزهم المحكمة إثبات دفوعهم بالبينة الشخصية ابتداء} .

(قرار محكمة النقض  رقم 1716 أساس إيجارات 2428 تاريخ 26/7/1987 المنشور في مجلة المحامون صفحة 578 لعام 1987) .

وكان من الثابت قانونا انه في حالة إبطال العقد أو بطلانه يعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد (الفقرة /1/ من المادة /143/ من القانون المدني)…. وكان المدعى عليه نتيجة للعقد المدعى إبطاله قد تسلم (العقار المباع/ ثمن العقار المباع) الأمر الذي يوجب عليه إعادته إلى الجهة المدعية بحالة مماثلة لما كان عليها عند بدء التعاقد إضافة إلى المنافع المادية التي حصل عليها من جراء تنفيذ العقد المدعى إبطاله والتي تتمثل في استعمال (العقار/ ثمن العقار) طوال الفترة الممتدة من تاريخ تنفيذ العقد ولحين صدور حكم مكتسب الدرجة القطعية بإبطال ذلك العقد.

الطلب:  لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها بسيطة غير خاضعة لتبادل اللوائح دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة وبعد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :

1) –         بإبطال عقد البيع المبرم ما بين الطرفين والمؤرخ 00/00/0000 لعيب التدليس واعتبار ذلك العقد منتهيا بكافة آثاره القانونية ، وإعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل إبرامه وإلزام المدعى عليه بان يعيد إلى الجهة المدعية (العقار/ ثمن العقار) مع التعويض عليها عن المنافع التي جناها المدعى عليه من جراء تنفيذ ذلك العقد.

2) –         بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .

                    دمشق في 00/00/2000

                                                                بكل تحفظ واحترام

                                                                                المحامي الوكيل

 

 

 

 

 

ملاحظة :  يجوز إبطال العقود العقارية لعلة الإكراه كونها تخضع إلى القواعد العامة المقررة للعقود في القانون المدني ، كما استقر الاجتهاد القضائي على أن العقود المسجلة في السجل العقاري تخضع للقواعد العامة للعقود ولاشيء يحول دون الادعاء بصـوريتها واثبات حـقيقة الملكـية ( قـرار محكمة النقض رقـم /1714/ أساس /1177/ تاريخ 30/12/1987 المنشور في مجلة المحامون لعام 1979 صفحة 133 اجتهاد ) ... .

– إذا كانت الدعوى تنصب على إبطال عقد عقاري لعلة الإكراه وجب وضع إشارتها على صحيفة العقار موضوع العقد العقاري إذا كان المدعي هو البائع وكان العقار موضوع العقد العقاري قد جرى تسجيله على اسم المشتري في قيود السجل العقاري ، وذلك لتعلق الأمر بفسخ تسجيل وإعادة التسجيل على اسم المدعي ….  كما يتوجب إضافة طلب تسليم العقار موضوع العقد خاليا من الشواغل إذا كان المدعي سبق له تسليمه إلى المدعى عليه نتيجة للعقد المدعى بطلب إبطاله .

 

محكمـة البدايـة المدنية الموقرة بدمشق

الجهة المدعية :    السيد …………………..     ، يمثله المحامي ……………………، بموجب سند توكيل بدائي …رقم (…/….) الموثق بتاريخ ../../2000 من قبل مندوب  رئيس مجلس فرع نقابة المحامين بدمشق .

المدعى عليه :      السيد …………………..     ، المقيم في دمشق- حي ………….. – شارع …… ………………- بناء ………………..- طابق ….. .

الموضوع  :     إبطال عقد .

سبق للجهة المدعية وأن أبرمت مع المدعى عليه بتاريخ 00/00/2000 عقد بيع انصب على الشقة رقم (000) من العقار رقم (0000) من منطقة ………..العقارية بدمشق لقاء شروط وثمن اتفق عليه صراحة في ذلك العقد (ربطا أصل عقد البيع ) .

وكان من الثابت أن العقار رقم (000) قد فتحت له صحيفة لدى أمانة السجل المؤقت بدمشق قبل إبرام  عقد البيع المذكور ، كما وأن الشقة موضوع البيع قد حملت رقم تسجيل لدى السجل المذكور (ربطا إخراج  قيد عقاري) .

ولما كان عقد البيع قد وقع باطلا عملا بأحكام الفقرة /ب/ من المادة /5/ من القانون رقم 14 لعام 1974 التي تنص على :

{ لا يعتد بأي بيع يجري خارج السجل المشار إليه في الفقرة /آ/ السابقة ويعتبر باطلا بطلاناً مطلقاً وذلك مع عدم الإخلال بتطبيق المادة 143 من القانون المدني } .

وكان من الثابت أن الاجتهاد القضائي قد استقر على :

{ إن عدم تسجيل عقود بيوع أقسام العقارات المشار إليها في البند 3 من المادة 5 من قانون إعمار العرصات رقم 14 لعام 1974 في السجل المؤقت لا يرتب بطلانها ، إذا لم تكن الإدارة ، بمجرد إعطاء الترخيص بالبناء ، قد قامت بما أوجبه عليها القانون المذكور بفتح صفحة في السجل المؤقت سجلت فيه اسم طالب الترخيص وأوصاف العقار ومصور الأقسام مبيناً عليه الرقم الاصطلاحي لكل منها } .

(قرار محكمة النقض رقم  1403 أساس 1526 تاريخ 5/11/1978 ـ المنشور في مجلة المحامون  لعام 1979 صفحة 130) .

{ لا يجوز الحكم ببطلان البيع على ضوء أحكام المادة 5 من قانون اعمار العرصات رقم 14 لعام 1974 قبل التحقق من أن البلدية قامت بفتح صحائف لأقسام البناء مبيناً عليها الرقم الاصطلاحي وأسماء طالبي الترخيص مع أوصاف العقار، وهذا مترتب عليها بحكم القانون وبمجرد إعطاء الرخصة ، حتى إذا لم تقم بهذا فلا مجال لبحث البطلان }.

(قرار محكمة النقض رقم 1706 أساس 1599 تاريخ 28/12/1978 ـ المنشور في مجلة المحامون  لعام 1979صفحة 131) .

{ إن البحث في مدلول الفقرة (ب) من المادة 5 من قانون إعمار العرصات وترتيب البطلان على عقود البيع الواقعة خارج السجل المؤقت يستتبع البحث عما إذا كان قد فتح صحيفة للعقار في السجل المؤقت بتاريخ العقد أو قبله، حتى إذا لم يكن مفتوحاً بذلك الوقت ، فلا مجال للبحث بالبطلان} .

(قرار محكمة النقض رقم 2653 أساس 1990 تاريخ 22/12/1982 ـ سجلات محكمة النقض).

ولما كان من الثابت أن عقد البيع العادي المدعى إبطاله قد نظم خارج السجل المؤقت .

 وأن ذلك العقد موضح فيه رقم تسجيل الشقة المتعاقد عليها لدى أمانة السجل المؤقت بدمشق مما يشكل دليلا على أن البيع قد وقع بعد فتح صفحة للعقار لدى أمانة السجل المؤقت وبعد تسجيل الشقة موضوع البيع في قيود ذلك السجل …

وبالتالي فقد انصب ، وفق أحكام الفقرة /ب/ من المادة /5/ من القانون رقم /14/ لعام 1974 ووفقا للاجتهاد القضائي المستقر ، على أمر يخالف النظام العام.

 على اعتبار أن الفقرة /ب/ من المادة /5/ من القانون رقم /14/ لعام 1974 قد نصت على بطلان عقود البيع التي تجري خارج دائرة السجل المؤقت والمنصبة على العقارات أو أجزاء العقارات المشمولة بأحكامه بطلانا مطلقا أي اعتبر النص القانوني المذكور أن هنالك حالة بطلان تتعلق بالنظام العام …

 في حين أن المفهوم المعاكس للاجتهاد القضائي المشار إليه سابقا قد أوجب إعمال البطلان المنصوص عنه في الفقرة /ب/ المذكورة إذا  انصب على عقار أو جزء عقار افتتحت له صحيفة لدى أمانة السجل المؤقت وحمل رقم تسجيل لدى المرجع المذكور . وكان ذلك البطلان لا تلحقه الإجازة … ولا يجوز التنازل عنه … نظرا لوجود مخالفة للنظام العام .

ولما كان من الثابت قانـونا انـه إذا كان العـقد باطلا جـاز لكل ذي مصلحة أن يتمسك ببطلانه كما يجوز للمحكمة من تلقاء ذاتها أن تقضي بذلك  البطلان ( المادة 142 من القانون المدني) .

وكانت المادة 143 من القانون المدني ، قد أوجبت في حال إبطال العقد إعادة  المتعاقـدين إلى الحالة التي كانا عـليها قبل التعاقـد .

الطلب :  لذلك جئنا بهذه الدعوى ، نلتمس بعـد الأمر بقيدها بسيطة غـير خاضـعـة لتبادل اللوائح ، دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعد المحاكمة والثبوت ، إعطاء القرار:

1) – باعتبار البيع الجاري ما بين الطرفين موضوع عقد البيع العادي المؤرخ في 00/00/0000 والمتعلق بالشقة رقم/00/ من العقار (0000) من منطقة ………. العقارية بدمشق باطلاً بطلاناً مطلقاً بتاريخ إبرامه وغير منتج لأي أثر قانوني بمواجهة الجهة المدعية.

2)-   بإعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد .{ إذا كان المبيع قد سلم إلى المشتري تضاف العبارة التالية : و إلزام المدعى عليه بإعادة الشقة موضوع البيع إلى الجهة المدعية وتسليمها إياها خالية من الشواغل} .

3) –   بمنع المدعى عليه من معارضة الجهة المدعية في حقوقها المترتبة على ملكيتها للعقار موضوع عقد البيع الباطل المشار إليه في الفقرة السابقة.

4) –   بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .

         دمشق في   00/00/2000

                                                                  بكل تحفظ واحترام

                                                                             المحامي الوكيل