س 208 – إذا كانت العلاقة الإيجارية قد انتقلت إلى ورثة المستأجر للعقار المعد للسكنى بحكم القانون، فلمن توجه دعوى إنهاء العلاقة الإيجارية ؟
ج 208 – توجه من المدعي المالك إلى الورثة المقيمين في العقار المأجور مع مورثهم عند الوفاة وما قبلها دون انقطاع، أما باقي الورثة فلا يجوز اختصامهم في الدعوى، ما لم يكن منهم وارثة عادت إلى المأجور بعد انتهاء الحياة الزوجية بالطلاق أو بوفاة زوجها
( م 12 فقرة ه من قانون الإيجارات لعام 2015)
1- قبل ان تقترب مدة انتهاء عقد الايجار او عند انتهاء المدة , اذا كنت تريد من المستأجر تسليم المنزل واخلاءه وعليه مبالغ ايجارية متراكمة عليك قبل كل شيء توجيه انذار عن طريق كاتب العدل له لبيان المبلغ المتراكم عليه وانذراه بالدفع وهذا الانذار مهم كدليل كي يقرر القاضي فيما بعد القاء الحجز الاحتياطي على أموال المستأجر ( مع أنني استحصلت سابقاً على قرار حجز احتياطي بدون انذارلكن ربما يختلف قرار القاضي في كل محكمة )
——————————————————————-
انذار موجه عن طريق الكاتب بالعدل في دمشق
موجه الانذار : السيد ———— يمثله المحامي ————- بموجب سند توكيل موثق صلحي … لدى فرع نقابة المحامين بدمشق تحت رقم (…/….) وتاريخ ../../2000 مفوض فيه بحق القبض والصرف
الموجه اليه الانذار : السيد ————————- المقيم في ————
موضوع الانذار :
لما كنت مستأجراً من الجهة الموكلة العقار رقم (…/…) من منطقة … العقارية بدمشق بموجب عقد ايجار موثق لدى ——— بأجرة شهرية قدارها ——— شهرياً .
وحيث أنك لم تبادر لتسديد أجرة شهر كذا وكذا وكذا مما يترتب بذمتك مبلغاً اجماله / —— / ليرة سورية.
، لذلك ندعوك لدفع المبلغ المذكور أعلاه ضمن المدة القانونية تحت طائلة اتخاذ الاجراءات القانونية بحقك .
دمشق في ../../2000 المحامي الوكيل…………..…
—————————————————————————–
2- وبعد نتظار المدة وعدم دفع الاجرة المتراكمة عليك اقامة دعوى مطالبة بأجور وحجز احتياطي وستكون على النص التالي :
——————————————————————–
محكمة الصلح المدنية الموقرة بدمشق
الجهة المدعية : السيد……..…………….، يمثله المحامي……………… ،بموجب سند توكيل صلحي … رقم (…/….) الموثق بتاريخ ../../2000 من قبل مندوب رئيس مجلس فرع نقابة المحامين بدمشق.
المدعى عليه :1)- السيد………………- المقيم في دمشق – حي …………- شارع …………- بناء ………… – طابق…………
الموضـــوع : مبلغ وحجز احتياطي.
تملك الجهة المدعية العقار رقم (…./…) من منطقة ……. العقارية بدمشق، والعقار المذكور عبارة …………………، يقع في دمشق- حي……- شارع……… بناء……… – طابق …….
والمدعى عليه شاغل لذلك العقار بطريق الايجار ولقاء بدل ايجار وقدره (…..)……… ليرة سورية شهرياً ( مرفق صورة مصدقة عن عقد الايجار )
(ربطاً صورة عن الانذار )
(1- لمؤجر العقار أن يوقع في مواجهة المستأجر أو المستأجر الثانوي الحجز الاحتياطي على المنقولات والثمرات الموجودة في العين المؤجرة وذلك ضماناً لحق الامتياز المقرر له في القانون المدني ).
وكانت الفقرة /2/ من المادة 317 أصول محاكمات قد نصت على:
(2- يعفى المستدعي من تقديم الكفيل أو الضمان العقاري أو الايداع إذا كان السند الذي يطلب الحجز بمقتضاه حكماً أو سنداً رسمياً واجب التنفيذ) .
الطلـب : لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها في سجل الأساس لدى محكمتكم الموقرة إعطاء القرار في غرفة المذاكرة ، عملاً بأحكام الفقرة /1/ من المادة 313 من قانون أصول المحاكمات وبدلالة الفقرة /2/ من المادة 317 منه، بإلقاء الحجز الاحتياطي على اموال المدعى عليه المنقولة وغير المنقولة وخاصة جميع موجودات العقار المأجور موضوع الدعوى، مع ملاحظة الامتياز المقرر قانوناً للجهة المدعية على تلك الموجودات.
ومن ثم دعوة الطرفين إلى اقرب جلسة ممكنة وبعد المحاكمة والثبوت، إعطاء القرار:
1) بتثبيت الحجز الاحتياطي وجعله تنفيذياً.
2) بالزام المدعى عليه بأن يدفع للجهة المدعية رصيد الأجرة المطالب بها مبلغاً وقدره (……) ……………… ليرة سورية، مع الفائدة القانونية من تاريخ تبلغ المدعى عليه انذار الدفع وحتى الوفاء التام.
3) بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.
دمشق في ../../2000
بكل تحفظ واحترام
المحامي الوكيل
————————————————————————-
3- الدعوى هي من أختصاص محكمة الصلح وهي بحاجة الى وكالة قضائية صلحية ( ويمكن لصاحب العلاقة تقديمها بنفسه ويمكن للمحامي المتمرن تنظيمها باسمه الشخصي وليس باسم استاذه) اضافة الى ارفاق صورة مصدقة عن عقد الايجار وصورة صدقة عن الانذار الذي وجه للمستأجر.
4- التوجه لمحكمة الصلح التابع لها موقع العقار وتسسجيل الدعوى في الديوان واعادتها للقاضي بنفس الوقت تماماً ليقوم باصدار قرار الحجز الاحتياطي وتطبع قرار الحجز وتضع الطوابع وتوقعه من القاضي وتختمه من الديوان . وانتبه الى أن يكون اسمك مكتوب بجانب المدعي ( اي المدعي فلان يمثله المحامي فلان ) لأنه عند وضع قرار الحجز في التنفذي فانت كمحامي لست بحاجة لوكالة تنفيذية كي تقوم بالحجز ويكفي اسمك في القرار لأن اضبارة الحجز ستعود بعد اجراء الحجز الى محكمة الصلح مصدرة القرار ويضم لملف دعوى المطالبة بالأجور .
5- لوكان للمستأجر عقار أو سيارة يفضل الحجز عليها لأنها أسهل في التعامل لأنك لن تضطر لدفع نفقات انتقال الموظف وكلفة الموظف وربما يكون المستأجر ليس في المنزل وتضطر للعودة في اليوم الثاني ( حسب توجيهات مأمور التنفيذ ) أو تضطر لكسر الباب وسيكون بمرافقة المختار ويصبح الموضوع أكثر كلفة.
6- ثم تتوجه الى التنفيذ المدني وتشتري ملف تنفيذي مع طلب تنفيذ وتقوم بتعبأته وتسجيله وطلب تنفيذ الحكم وايفاد مأمور التنفيذ ويندب لك مدير التنفيذ موظفا! ( مأمور التنفيذ ) للخروج معك لحجز المفروشات داخل المنزل حيث يتم تنظي ضبط تنفيذي بذلك من قبل مأمور التنفيذ ويسلموا للمستأجر كشخص ثالث مؤتمن عليها لحين البت بالدعوى وفي حال تصرف بها يعتبر مرتكباً لجرم اساءة الأمانة
7- أما في حال الحجز على سيارة أو عقار فيجب عليك احضار بيان قيد عقاري أو بيان قيد مركبة باسم المدعى عليه وتبرزه بالملف وتكتب افادة في الملف التنفيذي وتطلب الحجز عليها ويقوم مأمور التنفيذ بتسطير الكتاب اللازم ويتم وضع الاشارة وواحضار كتاب بذلك من مكان وضع الاشارة وابرازها بالملف التنفيذي .
8- وبعد انتهاء اجراءات الحجزواعادة الملف التنفيذي الى محكمة الصلح وضمه لاضبارة الدعوى الأصلية يمكن متابعة الدعوى وهي ليست بحاجة الى اثبات من قبل المدعي وعلى المدعى عليه اثبات دفعه للأجرة.
9 – الآن بعد أن ضمن المستأجر حقه بتحصيل الأجرة يمكنه استخراج صورة مصدقة عن عقد الايجار والتوجه الى دائرة التنفيذ ووضعه موضع التنفيذ باضبارة تنفيذية جديدة واخطار المنفذ ضده بالاخلاء خلال 5 أيام , وفي حال عدم التنفيذ يخلى جبراً أي يذهب معك مأمور التنف بمرافقة الشرطة والمختار لكسر باب الشقة وتسليم المالك الشقة المؤجرة .
كثيراً مايرد هذا السؤال بسبب الفوبيا ( الخوف ) التي اصيب فيها الشعب في سوريا بسبب القوانين الجائرة التي كانت نافذة سابقاً.
فعبارة ( يستعصي في البيت أو المحل ) هي عبارة مزروعة في دماغ ومخيلة السوريين حيث تم تمديد عقود الايجار بموجب قوانين اصدرها من كان يدير البلد حينها ولم يعد بامكان المالك اخلاء المستأجر بعد انتهاء المدة الايجارية المنصوص عليها في العقد.
لكن منذ سنوات صدرت قوانين ايجار جديدة سمحت للمالكين تنيظيم عقود ايجار جديدة تكون فيها مدة عقد الايجار المذكورة في العقد هي ما سيتم تنفيذها أي العقد شريعة المتعاقدين.
وقد أعطى القانون الجديد عقود الايجار المنظمة أصولاً قوة السند التنفيذي كأنها حكم قضائي وصالحة للتنفيذ فوراً .
الا لناس مازالت الى الآن متخوفة من استعصاء المستأجر بالشقة او المحل بعد نهاية العقد وهذا الخوف ليس له مبرر .
فعقد الايجار يعامل معاملة حكم المحكمة ولا يسقط الا بالتقادم الطويل اي 15 عاماً , وبمعنى آخر يجب أن لايمضي 15 عاماً على تنظيم عقد الايجار , وخلال هذه المدة يمكنك اخلاء المستأجر فوراًب بعد نهاية المدة القانونية,
والخلاصة لاخوف من بقاء المستأجر في المأجور ولو لم تجدد العقد له , وماجرى العرف عليه هو أن يتم طرح عقد الايجار بالتنفيذ ويتم التميديد له بمدة متفق عليها وتجدد بنفس الملف التنفيذي كل فترة حسب رغبة الطرفين.
محكمة صلح الجزاء الموقرة بدمشق
ادعاء مباشر
بواسطـة النيابة العامة الموقرة بدمشق
المدعي الشخصي : السيد …………………….. ، يمثله المحامي …………….. ، بموجب سند توكيل بدائي … رقم (000/0000) الـموثـق بتاريخ 00/00/2000 من قبل مندوب رئيس مجلس فرع نقابة المحامين بدمشق .
المدعـى عليه : السيد …………………….. ، المقيم في دمشق – حي ……….. – شارع ………………- بناء ……………- طابق …. .
سبق للمدعي الشخصي وان اشترى من السيد ………….. كامل المتجر المنشأ في العقار رقم /0000/ من منطقة ……. العقارية بدمشق بجميع موجوداته وعناصره القانونية كمتجر المقررة بموجب المادة 42 من قانون التجارة ، والذي يشغله البائع المذكور إيجارا من المدعى عليه مالك ذلك العقار ، بموجب عقد إيجار خطي أصولي ( ربطا عقد بيع المتجر وعقد الإيجار ) .
والمتجر المذكور يقع في دمشق – ………………… ، وقد تم إعلام وابلاغ المدعى عليه ببطاقة بريدية مكشوفة بوقوع البيع المذكور وانتقال الحقوق الايجارية إلى المشتري عملا بأحكام الفقرة /ج/ من المادة /5/ من قانون الإيجارات ودعوته لتنظيم عقد إيجار أصولي باسم المدعي الشخصي إلا انه امتنع عن ذلك بدون مبرر أو مسوغ قانوني .
ولما كان الاجتهاد القضائي مستقرا على :
{ إن القانون أجاز للمستأجر أن يبيع حق إيجار دكانه مع محتوياته بدون حاجة لموافقة أو إذن مالك الدكان ، ويعتبر المشتري مستأجرا خلفا للمستأجر السابق البائع فيما يتعلق بجميع شروط عقد الإيجار عملا بالفقرة /ج/ من المادة /5/ من قانون الإيجارات . ويكون المالك ملزما في هذه الحالة بتنظيم عقد إيجار مع المشتري المستأجر الجديد تحت طائلة العقاب عملا بالمادة ( 20 ) من قانون الإيجارات } .
( قرار محكمة النقض رقم /1791/ أساس /843/ تاريخ 29/8/1983 المنشور في مجلة المحامون لعام 1984 صفحة 520 قضاء المحاكم ) .
ولما كان فعل المدعى عليه يشكل جرم ازعاج المستأجر عن طريق الامتناع عن تنظيم عـقد إيجار ، المنصوص عنه والمعاقب عليه وفق أحكام المادة 20 من قانون الإيجارات .
الطلب : لذلك جئنا بهذا الادعاء متخذين للموكل صفة المدعي الشخصي ، ملتمسين :
1) – من النيابة العامة الموقرة :
تكليف الموكل لدفع سلفة الادعاء التي ترونها مناسبة ، ومن ثم تحريك الدعوى العامة ضـد المدعى عـليه بجرم إزعاج المستأجر عن طريق الامتناع عن تنظـيم عقد إيجار ، المنصـوص عنه والمعاقب عـليه وفق أحكام المادة 14 إيجارات ، ثم إرسال الأوراق إلى محكمة صلح الجزاء بدمشق .
2) – من محكمة صلح الجزاء الموقرة :
بعد قيد الأوراق لديها في سجـل الأساس ، دعوة الطرفين إلى اقرب جلسة ممكنة وبعد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :
1) – بإنزال أقصى العقوبة المقررة قانونا بالمدعى عليه .
2) – بإلزام المدعى عليه بان ينظم باسم المدعي الشخصي عـقد إيجار أصولي حول العـقار رقم (0000/00) من منطـقة ……. العقارية بدمشق ، وفق الشروط الواردة في عقد الإيجار المبرم مع المستأجر السابق والمرفقة صورته ربطا مع هذا الادعاء .
3) – بإلزام المدعى عليه بالتعـويض على المدعي عما أصابه من ضـرر من جراء الجرم المرتكب ونترك أمر تقدير ذلك التعويض للمحكمة الموقرة .
4) – بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .
دمشق في 00/00/2000
بكل تحفظ واحترام المحامي الوكيل
محكمة صلح الجزاء الموقرة بدمشق
بواسطـة النيابة العامة الموقرة بدمشق
المدعي الشخصي : السيد …………………….. ، يمثله المحامي …………….. ، بموجب سند توكيل بدائي … رقم (000/0000) الـموثـق بتاريخ 00/00/2000 من قبل مندوب رئيس مجلس فرع نقابة المحامين بدمشق .
المدعـى عـليـه : السيد …………………….. ، المقيم في دمشق – حي ……….. – شارع ………………- بناء ……………- طابق …. .
بتاريخ 00/00/2000 استأجر المدعي الشخصي ، من المدعى عليه ، الشقة الكائنة في الطابق …… من العقار رقم (0000/000) من منطقة ……… العقارية بدمشق ، والواقعـة في دمشق حي ال…… – شارع ………….. – بناء ………. ، وذلك ليستعملها ك……… ولقاء بدل إيجار سنوي مقداره /0000/………….. ليرة سورية في العام الواحد ، واستمر شاغلاً له منذ ذلك التاريخ وحتى الآن بصـورة هادئة وعـلنية ومستمرة .
ولما كان المدعى عـليه ممتنع عن تنظيم عقد إيجار أصولي باسم المدعي الشخصي ، رغم ثبوت العلاقة الايجارية ما بين الطرفين ، ورغم المطالبة الشفهية المتكررة .
ولما كان فعل المدعى عليه يشكل جرم إزعاج المستأجر عن طريق الامتناع عن تنظيم عـقد إيجار ، المنصوص عنه والمعاقب عليه وفق أحكام المادة 14 من قانون الإيجارات رقم 6 لعام 2001.
وكان الاجتهاد القضائي مستقرا على :
{ رفض تنظـيم العـقد يشكل جرما جزائيا ومدنيا فانه يجوز إثبات هذه الواقعة بالبينة الشخصية } .
( قرار محكمة النقض رقم /141/ تاريخ 19/4/1972 أساس /175/ لعام 1972 المنشور في مجلة المحامون لعام 1973 صفحة 114 ) .
الطلب : لذلك جئنا بهذا الادعاء متخذين للموكل صفة المدعي الشخصي ، ملتمسين :
1) – من النيابة العامة الموقرة
تكليف الموكل لدفع سلفة الادعاء التي ترونها مناسبة ، ومن ثم تحريك الدعوى العامة ضـد المدعى عـليه بجرم الامتناع عن تنظـيم عقد إيجار ، المنصـوص عنه والمعاقب عـليه وفق أحكام المادة /14/ إيجارات ، ثم إرسال الأوراق إلى محكمة صلح الجزاء بدمشق .
2) – من محكمة صلح الجزاء الموقرة :
بعد قيد الأوراق لديها في سجـل الأساس ، دعوة الطرفين إلى اقرب جلسة ممكنة وبعد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :
1) – بإنزال أقصى العقوبة المقررة قانونا بالمدعى عليه .
2) – بإلزام المدعى عليه بان ينظم باسم المدعي الشخصي عـقد إيجار أصولي حول العـقار رقم (0000/00) من منطـقة ……… العقارية بدمشق ، وفق الشروط الواردة أعلاه .
3) – بإلزام المدعى عليه بالتعـويض على المدعي عما أصابه من ضـرر من جراء الجرم المرتكب ونترك أمر تقدير ذلك التعويض للمحكمة الموقرة .
4) – بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .
دمشق في 00/00/2000
بكل تحفظ واحترام المحامي الوكيل
محكمـة الصلح المدنية الموقرة بدمشق
الجهة المدعية : السيد ……………………. ، يمثله المحامي ……………….. ، بموجب سند توكيل صلحي … رقم (000/000) الموثـق بتاريخ 00/00/2000 ، من قبل مندوب رئيس مجلس فـرع نقابـة المحامين بدمشق .
المدعى عليه: السيد …………………… ، المقيم في دمشق – حي ……….. – شارع ………………..- بناء ……………………. – طابق …. .
تملك الجهة المدعية المقسم رقم (000) من العـقار رقم ( 0000) مـن منطـقة ……….. العقارية بدمشق ، والذي هو عبارة عن دار للسكن في الطابق ……. بناؤها من حجر وإسمنت ، تتألف من ……. غرف وصوفا ومنتفعات ، تقع في دمشـق – حي …………. – شارع ………………. – بناء …………… – طابق …. .
ويشغل المدعى عليه ذلك العقار بطريق الإيجار ، ولقاء بدل إيجار سنوي مقداره (0000) ………. ليرة سـورية في العام الواحـد ، يدفع على أربعة أقساط ، كما وأن السنة الايجارية تبدأ بتاريخ 00/00/2000 (ربطا صورة عقد الإيجار) .
وكانت قد اسـتحـقت بذمة المدعى عليه الأجور عن الفترة ما بين 00/00/0000 ولغاية 00/00/0000 مبلغا وقدره (0000) ………….. ليرة سورية، وهي متوجبة (بكاملها/بجزء منها) عن السنة الايجارية السارية حاليا .
وكانت الجهة المدعية قد أرسلت إلى المدعى عليه بطاقة بريدية تطالبه فيها بالأجور المستحقة مبين فيها ما هو مستحق عن السنة الايجارية السارية بتاريخ المطالبة (المرفق صورة عنها ربطا) تبلغها المدعى عليه بتاريخ 00/00/2000 أصولا ، كما هو ثابت في إشعار الاستلام المرفق صورته ربطا .
ولما كان المدعى عليه ممتنع عن الوفاء بالأجور المطالب بها رغم انقضـاء مدة تزيد عـن ثلاثين يوما على تاريخ تبلغه لتلك البطاقة البريدية .
وكان المدعى عليه بامتناعه عن الوفاء بالأجور المطالب بها قد وضـع نفسه في موضـع المقصر بالدفع ، وجاز للجهة المدعية ، عملا بأحكام البند /1/ من الفقرة /آ/ من المادة /8/ من قانون الإيجارات رقم 6 لعام 2001 ، أن تطلب إخلاءه من العقار المأجور لعلة التقصير بالدفع .
وكان المدعى عليه ساع لتهريب أمواله المنقولة وغير المنقولة بقصد منع الجهة المدعية من التنفيذ عليها ، الأمر الذي يتطلب اتخاذ تدبير مستعجل بإلقاء الحجز الاحتياطي على أموال المدعى عليه المنقولة وغير المنقولة ، خاصة وأن المادة 235 من القانون المدني قد نصت على أن جميع أموال المدين ضامنة للوفاء بديونه ، كما وان المادة 556من القانون المدني قد نصت على الامتياز المقرر للمؤجر على كافة المنقولات الموجودة ضمن العقار المأجور ، كما وان الفقرة /1/ من المادة 313 من قانون أصول المحاكمات قد أجازت لـه طلب إلقاء الحجز مراعاة لحق الامتياز المقرر له :
{1 ـ لمؤجر العقار أن يوقع في مواجهة المستأجر أو المستأجر الثانوي الحجز الاحتياطي على المنقولات والثمرات الموجودة في العين المؤجرة وذلك ضماناً لحق الامتياز المقرر لـه في القانون المدني}.
الطلب : لذلك جـئنا بهذه الدعـوى نلتمس بعد الأمر بقيدها في سجل الأساس لدى محكمتكم الموقرة ، إعطاء القرار في غرفة المذاكرة ، وقبل دعوة الطرفين ، بإلقاء الحجز الاحتياطي على أموال المدعى عليه المنقولة وغـير المنقولة ، أينما وجدت وخاصـة جميع موجودات العقار المأجور ، مع ملاحظة الامتياز المقرر قانونا للمؤجـر عـلى تلك الموجـودات ، بما يفي ويؤمن الأجور المطالب بها مع الرسوم والمصاريف والفائدة القانونية .
ومن ثم دعـوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :
1) – بتثبيت الحجز الاحتياطي وجعله تنفيذيا .
2) – بإلزام المدعى عليه بإخلاء العقار المأجور ، وتسليمه إلى الجهة المدعية خاليا من جميع الشواغل .
3) – بإلزام المدعى عليه بأن يدفع للجهة المدعية الأجور موضوع هذه الدعـوى والبالغ مقدارها /……../ …………. ليرة سورية ، مع الفائدة القانونية اعـتبارا من تاريخ تبلغـه للبطاقـة البريدية وحـتى الوفاء التام .
4) – بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .
دمشق في 00/00/2000
بكل تحفظ واحترام
المحامي الوكيل
———————————————————————————————————-
ملاحظة : يجب أن تتضمن البطاقة البريدية تحديد القسم من الأجور المستحقة عن السنة الايجارية السارية بتاريخ المطالبة تحت طائلة بطلان البطاقة ورفض دعوى الإخلاء وقد استقر الاجتهاد القضائي على :
{ إذا تضمنت البطاقة جهالة في المطالبة فلم يعين فيها ما هو عن السنة الايجارية الحالية وما هو عن الديون لم تنتج التخلية }.
(قرار محكمة النقض رقم 1027 أساس 1055 تاريخ 29/6/1970 المنشور في مجلة المحامون صفحة 333 لعام 1970) .
محكمة الصلح المدنية الموقرة بدمشق
الجهة المدعية : السيد …………. ، يمثله المحامي ………..، بموجب سند توكيل صلحي عام رقم (…/….) الموثـق بتاريخ ../../2000 ، من قبل مندوب رئيس مجلس فـرع نقابـة المحامين بدمشق .
المدعى عليه : السيد ………….. ، المقيم في دمشق – حي ……… – شارع ……….. – بناء ………….- طابق …. .
الموضوع : عودة إلى المأجور { سكني}.
سبق للمدعى عليه وان أقام الدعوى أمام الغرفة ال….. لدى محكمتكم الموقرة بطلب الإخلاء لعلة الهدم و إشادة بناء جديد مكان العقار الذي كانت الجهة المدعية تشغله بطريق الإيجار والذي هو عبارة عن دار للسكن مشادة في جزء من العقار /000/ من منطقة ………. العقارية بدمشق ، والواقعة في دمشق – حي …….. – شارع ………. بناء ……… – طابق …. .
وبتاريخ 00/0/2000 أصدرت المحكمة المذكورة قرارها رقم [000] أساس [000] متضمنا إخلاء العقار المأجور الذي نفذ أصولا وجرى هدم البناء القديم و إشادة بناء جديد مكانه عبارة عن ….. يحتوي في الطابق ….. منه على شقة مشابهة في المساحة للشقة التي كانت الجهة المدعية تشغلها سابقا.
{ ربطا صورة طبق الأصل عن القرار المذكور وعن ضبط الكشف وتقرير الخبرة الجارية في الدعوى التي صدر فيها ذلك القرار }.
ولما كان من الثابت قانونا { المادة 9 من قانون الإيجارات رقم 6 لعام 2001 } أنه :
{للمستأجر المحكوم عليه بالتخلية استنادا إلى الفقرتين ( و-ز ) من المادة الثامنة الحق بأن يشغل البناء الجديد أو جزءا منه يشابه العقار الذي أخلاه إذا أمكن الانتفاع منه على الوجه الذي كان ينتفع به قبيل الإخلاء و تجديد البناء على أن يخضع المأجور الجديد لقاعدة تحديد الأجور بطريقة التخمين .
و في حال عدم إمكان المستأجر المحكوم عليه بالتخلية من الانتفاع بالعقار الجديد فيلزم المؤجر أن يدفع لـه تعويضا يعادل ( 40 ) % من قيمة العقار المأجور للسكن الذي كان يشغله .
أما بالنسبة للعقارات الأخرى فعلى المحكمة عند تحديد هذا التعويض أن تلاحظ جميع عوامل الخسارة و فوات الربح التي تصيب المستأجر فتأخذ خاصة بعين الاعتبار نوع العمل الذي تعاطاه و كثرة إقبال الزبائن أو قلته و قيمة المؤسسة و إمكان المستأجر من استئجار عقار في الجهات المجاورة القريبة يشابه العقار الذي أخلاه و نفقات الانتقال إلى العقار الجديد و تجهيزه ……… الخ .
و إذا ثبت في أي وقت عدم إمكان المستأجر من الانتفاع بالعقار الجديد فله أن يطالب بالتعويض بدعوى مستقلة }.
ولما كان من الثابت أن الجهة المدعية قد طالبت المدعى عليه بإعادتها لاشغال جزء من البناء الجديد يشابه العقار الذي تم إخلاءها منه ، إلا أنه امتنع عن ذلك بدون أي مبرر أو مسوغ قانوني .
ولما كان من الثابت قانونا أن الالتزام ينفذ عينا وجبرا على المدين {المادتين 200 و 204 من القانون المدني}.
وكان التحقق من وجود بناء مشابه للذي أخليت الجهة المدعية منه يتطلب الاستعانة بالخبرة الفنية الهندسية منوهين إلى ما استقر عليه الاجتهاد القضائي :
{ لا يمكن للقاضي أن يلم في جميع المسائل المعروضة عليه والتي يحتاج بعضها إلى معلومات فنية دقيقه من طبيبه وهندسية وحسابية وتجارية وغيرها فرخص له المشروع في أن يلجأ إلى أهل الخبرة فيما يعرض عليه من مسائل فنية لكي يسترشد برأيهم في فهم تلك المسائل وتكوين رأي سليم في أوجه المنازعة } .
(قرار محكمة النقض رقم 59 أساس مخاصمة 426 لعام 1994 تاريخ 14/2/1994 المنشور في مجلة القانون لعام 1995 صفحة 252) .
وكانت الجهة المدعية – في حال جنوح الخبرة الفنية لتقرير عدم وجود جزء مشابه للعقار الذي أخليت منه في البناء الجديد تحتفظ بحقها بالمطالبة بالتعويض المقرر في المادة /9/ من القانون /6/ لعام 2001 المذكورة سابقا سواء بطلب عارض يقدم في هذه الدعوى ام بدعوى مستقلة.
الطلب : لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها في سجل الأساس لدى محكمتكم الموقرة ، دعوة الطرفين إلى اقرب جلسة ممكنة ، ومن ثم تقرير إجراء الكشف الحسي والخبرة الفنية الهندسية على الطابق الأرضي من البناء الجديد الذي أشاده المدعى عليهم ، لوصف حالته الراهنة وبيان ما إذا كان يوجد ضمنه جزء مشابه للعقار الذي أخليت الجهة المدعية منه ، وبعد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :
1] – بتثبيت وصف الحالة الراهنة وفقا لضبط الكشف وتقرير الخبرة المزمع إجراءهما في هذه الدعوى .
2] – بإلزام المدعى عليه بإعادة الجهة المدعية إلى الجزء من البناء الجديد الذي قد تقرر الخبرة المزمع إجراءها انه مشابه للعقار الذي جرى إخلاءها منه وإلزامه بتسليمها ذلك الجزء خاليا من الشواغل وجاهزا للاستعمال والاستفادة منه وفقا لما اعد له.
3] – بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.
دمشق في 00/0/2005
بكل تحفظ واحترام
المحامي الوكيل
[gview file=”https://www.syrian-lawyer.club/wp-content/uploads/2019/08/عودة-للمأجور-سكني.pdf”]