بلاغ
نظراً لحدوث تجاوزات واعتقالات من قبل عصابات باسم إدارة الأمن العام، وحرصاً على سلامة أهلنا في كافة المحافظات، نعلم أهلنا بأنه تم تخصيص بطاقات أمنية، بالإضافة إلى مهمة الاعتقال، يجب إظهارها من قبل الدورية المكلفة بالاعتقال.
وأي عملية اعتقال لا يتم فيها إشهار البطاقة الأمنية بالإضافة إلى مهمة التوقيف، يُرجى إبلاغ الجهات المعنية وجمع المعلومات عن العصابة، مثل نوع السيارة ورقمها على الفور مع الامتناع عن تسليم الذات.
أصحاب الفضيلة رئيس وأعضاء محكمة الاستئناف حفظهم الله
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته وبعد ؛؛؛
مذكرة شارحة بأسباب الاستئناف:
مقدمة من:……………………………………….(مستأنف)
ضــــــــــــــد:…………………………………………. (مستأنف ضده)
الموضوع:
بموجـب هـذه اللائحـة يقـدم المدعـى عليـه مذكـرة شـارحة بأسـباب الاسـتئناف على الحكـم الصـادر في القضيـة رقم……………وتاريخ…………..الصـادر مـن صاحـب الفضيلـة الشـيخ /………………..القـاضي بالمحكمـة العامـة……
الـذي قضى فيـه فضيلتـه بإلـزام المدعـى عليـه بدفـع مبلـغ وقدره………..قيمـة الوسـاطة العقاريـة.
وحيـث أن الحكـم شـابه اللبـس في الاسـتدلال والخطـأ في تطبيـق الـشرع والنظـام ولم يلـق قبـول المدعـى عليـه مـا حـاد بـه لتقديـم هـذا اللائحـة لتوضيـح أسـباب الاسـتئناف:
أسباب الاستئناف
ملخص أوجه القصور في الحكم:
1- بطـلان الدعـوى لإقامتهـا على غـر ذي صفـة (الوكيـل) وعـدم ثبـوت تصحيـح المدعـي لدعـواه أثنـاء نظـر الدعـوى لأن ظاهـر الحكـم مـع صحيفـة الدعـوى تفيـد أن الحكـم ضـد الوكيـل وليـس المالـك وهـذا لا يجـوز شرعًـا وعـدم بيـان منطـوق الحكـم بإلـزام أي منهـا.
2- مخالفـة الحكـم للبنـد العـاشر مـن العقـد (مـع افتراضـه إخـلال المدعـى عليـه) حيـث أن المتفـق عليـه بموجـب العقـد أنـه في حالـة مخالفـة الطـرف الثـاني وعدولـه عـن العقـد يلتـزم بدفـع مبلـغ عـشرة آلاف ريـال وليـس مبلـغ السـعي كامـلاً.
3- أن بيـع باقـي العقـار لم يتـم إلا بعـد رفـع دعـوى المدعـي (ثبـوت عـدم إنجـاز العمـل وعـدم اسـتمرار المدعـي في تنفيـذ العقـد)
4- عدم مشاركة المدعي في بيع العقار.
5- عدم ثبوت تسويق العقار من قبل المدعي.
6- مخالفة الحكم للعرف باستحقاق الأجرة مقابل المشاركة في البيع.
7- بطلان عقد تسويق العقار لعدم الإذن في توقيع العقد من المالك.
8- عدم وجود وكالة تبيح للوكيل توقيع عقد تسويق للعقار.
9- بطلان العقد لاستحالة تنفيذه لكون العقار مرهون للبنك وبيع المرهون لا يجوز.
10- بطلان تحليف الوكيل على البيع (الوكيل لا يحلف)
11- عدم تقديم المدعي ما يفيد التسويق.
12- نكـول المدعـي للـرد على ادعـاء المدعـي عليـه بأنـه تنحـى عـن تنفيـذ العقـد وأخـر المالـك بذلـك وعـدم إقامـة الوجـه الشرعـي مـن فضيلتـه على ادعـاء المدعـى عليـه بطلـب يمـن المدعـي على ذلـك.
13- عـدم بيـان مـدة التسـويق الـذي قـام بهـا المدعـي وعـدم استفسـار فضيلتـه عـن ذلـك لبيـان تـرك المدعـى لتنفيـذ العقـد مـن عدمـه.
14- عـدم استفسـار فضيلتـه عـن طريقـة تسـويق العقـار التـي قـام بهـا المدعـي لبيـان قيـام المدعـي بعملـه وفقًـا للعـرف السـائد مـن عدمـه.
15- بطلان توجيه اليمن للمدعى لمخالفتها الأصل بأن اليمن تشرع في حق المدعى عليه.
16- عدم إقامة الوجه الشرعي على ادعاء المدعى عليه بأن المدعي لم يقم بتنفيذ التزامه.
17- عـدم اسـتيفاء وقائـع الدعـوى اللازمـة للفصـل فيهـا باسـتجواب المدعـي متـى علـم بإحالـة تسـويق العقـار لمكتـب آخـر؟ ومتـى توقـف عـن تسـويق العقـار ؟.
وبخصوص أسباب الاستئناف تفصيلاً نورد الآتي:
أولاً: مخالفة الحكم الصادر للأحكام الرعية في الجعالة.
أن الحكم الصادر خالف الأحكام الرعية في الجعالة للأسباب الآتية:
1- الثابـت مـن عقـد التسـويق الموقـع بـن الطرفـين أنـه تـم الاتفـاق على اسـتحقاق السـعي بإتمـام بيـع العقـار مـن جانـب المدعـي وعليـه أن السـعي مسـتحق بتـام العمـل وكـما هـو معلـوم لفضيلتكـم أن المقـرر شرعًـا أن الوسـيط في البيـع (السـمسرة) يسـتحق أجرتـه المعلومـة كاملـة بعـد إتمـام عملـه (بيـع العقـار المطلـوب تسـويقه)، حيـث اتفّـق الفقهـاء القائلـون بالجعالـة على أنـّه يشـترط لاسـتحقاق العامـل الجعـل المسـمّى في العقـد أن يتـمّ العمـل المجاعـل عليـه، ويفـرغ منـه ويسـلمّه للجاعـل فـلا يسـتحقّ العامـل شـيئاً إن لم يتحقّـق منـه ذلـك ،جـاء في كشـاف القنـاع: فمـن فعلـه ـــ أي العمـل المسـمى عليـه الجعـل (والسـمسرة داخلـة في الجعالـة) ـــ بعـد أن بلغـه الجعـل، اسـتحقه كديـن، أي كسـائر الديـون على المجاعـل؛ لأن العقـد اسـتقر بتـام العمـل، فاسـتحق مـا جُعـل له. انتهـى ،وحيـث أن المتعاقـد عليـه بـن الطرفـن هـو بيـع وتسـويق العقـار ولم يـوفِ المدعـي بالتزامـه لـذا فإنـه لا يسـتحق الجعـل (أجـرة السـمسرة) شرعًـا.
2- المقـرر شرعًـا أن المعـروف عرفـًا كالمـشروط شرطـًا وحيـث أن المسـتقر عليـه عرفـًا هـو عـدم اسـتحقاق السـعي إلا بعـد إتمـام البيـع الـذي شـارك فيـه المسـوق (عـلى يـد السمسـار) وحيـث أن الثابـت وبإقـرار المدعـي أن البيـع لم يتـم على يـده لـذا فـإن السـعي لا يسـتحق شرعـاً.
ثانيًا: الفساد في الاستدلال والعوار.
أن الحكم المستأنف شابه الفساد في الاستدلال والعوار للأسباب الآتية:
1- أن الحكـم المسـتأنف شـابه الفسـاد في الاسـتدلال عندمـا قضى بكامـل السـعي للمدعـي تأسيسًـا على تسـويق العقـار وعـدول المدعـى عليـه في العقـد وأن الوفـاء بالعقـود لازم شرعًـا، لأن الثابـت مـن ذات العقـد محـل الدعـوى أن قيمـة الأتعـاب المحـددة برضـا الطرفـين في حالـة العـدول (مـع افـتراض وقوعـه) هـو مبلـغ عـشرة آلاف ريـال فقـط وحيـث أن فضيلتـه تمسـك بظاهـرة العقـد ووجـوب لزومـه دون تطبيـق شروطـه على وقائـع الدعـوى الخاصـة بـشرط التعويـض في حالـة العـدول لـذا وعليـه أن الحكـم معيـب وحـري بنقضـه.
2 الثابـت مـن وقائـع الدعـوى علـم المدعـي بتسـويق العقـار مـن مكتـب آخـر وتوقفـه عـن التسـويق بدلالـة أمريـن هامـن الأول: أن آخـر شـقة بيعـت في العقـار محـل الدعـوى كانـت بتاريـخ 23/1436/3هــ أي بعـد انتهـاء مـدة العقد وبعـد إقامـة المدعـي لدعـواه المقيـدة لـدى المحكمـة بتاريـخ 16/1436/3هــ وهـو مـا يثبـت عـدم إتمـام البيـع لكامـل العقـار وقـت إقامـة الدعـوى وبالتـالي عـدم اسـتحقاق السـعي، والأمـر الثـاني: أن العقـار بيـع مفرقـًا كل شـقة على حـدة ولـو كان المدعـي يقـوم بالتسـويق ويحـر زبائـن للـشراء لعلـم بالبيـع وبالتـالي العلـم بالعـدول عـن العقـد (مـع افـتراض عـدم إخلالـه) أمـا إذا كان لم يسـوق فمعنـاه إخلالـه بالعقـد وفى كل الحـالات لا يسـتحق سـعيًا.
3- الثابـت مـن العقـد الموقـع بـن الطرفـين أن مـن المفـترض على المدعـي بـدء العمـل في الوسـاطة مـن تاريخـه في حـن أن العقـار محـل العقـد كان مرهونـًا وقـت التعاقـد واسـتمر رهنـه لمـدة خمسـة أشـهر تاليـة لتوقيـع العقـد دون أن يقـوم بـأي عمـل وهـو يدلـل على عـدم قيـام المدعـي بالوسـاطة لاسـتحالتها على الرهـن لأن بيـع المرهـون لا يجـوز كمـا هـو معلـوم لفضيلتكـم.
ثالًثًا: الإخال بحق الدفاع.
حيث أن الحكم المستأنف أخل بحق المدعى عليه في الدفاع وشابه القصور للآتي:
1- إن المقـرر شرعًـا أن ناظـر الدعـوى ينظـر في ادعـاء طـرفي الدعـوى سـواء كان مدعيًـا أصليًـا أو مدعـى عليـه ، وحيـث أن المدعـى عليـه ادعـى على المدعـي علمـه بإنهـاء العقـد وتقريـر المدعـي مـا مفـاده أنـه تـرك تسـويق العقـار وتنـازل عـن الأتعـاب للمالـك وأن فضيلـة ناظـر الدعـوى لم يقـم الوجـه الشرعـي على ذلـك بطلـب البينـة أو أخـذ يمـن المدعـي الشرعيـة على هـذا الادعـاء ولـو أن فضيلتـه قـام بتقريـر مـا يلـزم شرعًـا في ذلـك لتغيـر وجـه الحـق في الدعـوى.
2- إن اعتـاد فضيلـة ناظـر الدعـوى على قـول الوكيـل الحـاضر عـن قيمـة العقـار وطلـب يمينـه مخالًفًـا للمقـرر فقهًا بـأن الوكيـل لا يحلـف ولا يكلـف فـلا يجـوز تحليـف الوكيـل عـما في ذمـة الأصيـل ولا يعتمـد على يمينـه في القضـاء على أي وجـه واسـتناد فضيلـة ناظـر الدعـوى على ذلـك مخالفـاً لأحـكام الـشرع.
بناء على ذلك نطلب من فضيلتكم:
أطلـب مـن أصحـاب الفضيلـة قضـاة الاسـتئناف – نفعنـا اللـه بعلمهـم – نقـض الحكـم الصـادر مـن فضيلتـه و التوجيـه لإعـادة النظـر في الحكـم وفقًـا لمـا هـو موضـح سـلفًا أو للأسـباب التـي يراهـا أصحـاب الفضيلـة.
سدد الله خطاكم في القول والعمل ؛
مقدمه
————————————————————————————
للإفادة نوضح بعد كتابة اللائحة صدر تعميم وزير العدل الذي قرر اعتاد نتيجة اللجنة المشكلة بقرار رئيس المجلس الأعى للقضاء رقم( 2826( وتاريخ
29/1439/1هـ التي أوضحت حالات اختصاص المحاكم التجارية في أعمال السمسرة وما يخرج منها يكون من اختصاص المحكمة العامة حيث نصت المادة السادسة من التعميم المذكور ما مفاده أن نظر دعاوى السمسرة من اختصاص المحكمة التجارية إذا كانت مع تاجر ومتعلقة بأعال تجارته الأصلية أو التبعية حيث ورد في نص المادة سالفة البيان ما نصه تختص المحاكم التجارية بالدعاوى الناشئة عن السمسرة سواء كان العقار وغره، في أي وقت من الحالات الآتية – إذا كان المتداعين ممن يمتهن السمسرة ، .ب-إذا كان المدعي عليه ممن يمتهن السمسرة. ، ج-إذا كان المدعي هو السمسار غر الممتهن للسمسرة وكان المدعي عليه تاجراً والعقد لأعال التجارية الأصلية التبعية ، .ولا يدخل في اختصاص المحاكم دعاوى السمسرة وكان المدعي عليه ليس تاجراً بما في ذلك السمسار غر الممتهن للسمسرة ، أو كان تاجراً و لكن لم يرم مع المدعي لأعاله التجارية الأصلية أو التبعية..
صاحب الفضيلة الشيخ/..
مكتب قضائي (….) بالمحكمة العامة بمحافظة….. حفظه الله
السلام عليكم ورحمه الله وبركاته
مذكرة دفاع
مقدمة من …….. مدعى عليه
ضد …………..(مدعي)
الموضوع:
إشارة إلى الدعوى المنظورة أمام فضيلتكم المقيدة برقم ………… تاريخ ………… نقرر لفضيلتكم الآتي:
أولاً: ندفع بعدم الاختصاص المكاني لإقامة الدعوى.
أقرر لفضيلتكم أنني أقيم بمدينة الرياض (وثابت ذلك من إقرار المدعي في عريضة دعواه وورقة التبليغ) وهـو محل عملي وسكني وكما هو معلوم لفضيلتكم بأن المقرر نظامًا وفقًا لنص المادة السادسة والثلاثون مـن نـظـام المرافعات الشرعية أن الاختصاص المكاني لإقامة الدعوى يحدد في محل إقامة المدعى عليه حيث نصت المادة سالفة البيان على أن « يكون الاختصاص للمحكمة التي يقع في نطاق اختصاصها مكان إقامة المدعى عليه……»
وحيث أن المادة ٧٥ من نظام المرافعات نظمت هذا التدافع ونصت على أن الدفع ببطلان صحيفة الدعوى، أو بعدم الاختصاص المكاني أو بإحالة الدعوى إلى محكمة أخرى …… يجب إبداؤه قبل أي طلب أو دفاع في الدعوى. وحيث أنني أتمسك بعدم الاختصاص المكاني لإقامة الدعوى قبل أي إجابة عن موضوع الدعوى وحيث أن استدعائي للمحكمة فيه مشقة وترك لعملي ومحل إقامتي وتعطيل مصالحي بدون مبرر والأصل براءة ذمتي وأن الدعوى تتبع المدعى عليه شرعًا ونظامًا وعليه أصمم على الدفع.
ثانيًا : ندفع بعدم قبول الدعوى لإقامتها على غير ذي صفة للأسباب الآتية.
1- الدعوى مقامة على غير ذي صفة : حيث أن الدعوى أقيمت على المدعى عليه بصفته الشخصية (ممثـل الشركة وليس على الشركة في حين أن العقد سند دعوى المدعي (محل الخلاف) مبرم مع شركة.. للاستثمار سجل تجاري رقم …………. ومقرها الرياض وهي لها شخصية نظامية واعتبارية مستقلة عن الشركاء فيها أو ممثليها والمدعى عليه موقع بصفته ممثل عن الشركة فقط وليس بشخصه، وكان يجـب عـلـى المدعي أن يقيمها على الشركة نفسها وليس على ممثلها بشخصه لذا ندفع بعدم قبول الدعوى على مدير الشركة ………. الرفعها على غير ذي صفة.
٢- أن دعوى المدعي خلطت بين الشخصية الاعتبارية للشركة وبين الشخص الذي يمثلها في توقيع العقد لأنهـا شركة ذات مسؤولية محدودة وأن الشركاء فيها أو ممثلها النظامي غير ملزمين بشخصهم بأي شيء في التزامات الشركة وهذه الدعوى تجعل ممثل الشركة مسؤول عنها وهو ما يتعارض صراحة مع نصوص النظام التي جعلت للشركة ذمة مالية مستقلة كما أشرنا وفقًا لنظام الشركات.
بناء على ذلك :
أطلب من فضيلتكم صرف النظر عن الدعوى لعدم الاختصاص المكاني وإقامة الدعوى على غير ذي صفة ، وإفهام المدعي أن له رفع الدعوى في محل إقامتي إذا كان لها مستساغ وفقًا للنظام.
وفقكم الله وسدد خطاكم في القول والعمل.
والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته
مقدمه
أصحاب الفضيلة رئيس وأعضاء محكمة الاستئناف سلمهم الله
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
استئناف مقدم من ………………………… (مستأنف)
ضد: …………………………………(مستأنف ضده)
الموضوع:
بموجب هـذا الاستئنـاف يعترض المدعى عليه على حكم صاحب الفضيلة الشيخ …………. القاضي بالمحكمة العامة بـ……….. الصادر بموجب الصـك رقم ………….. . تاريخ …………. الذي قضى فيه فضيلته بإلزام المدعى عليه بأن يدفع للمدعي مبلغ ………… الأجرة المستحقة من…… ورد طلب المدعى عليه بفسخ العقد وإلزامه بإتمام العقد ودفع الأجرة حتى تاريخ / / ١٤٤٤هـ وفقًا لما هو موضح في صلب الصك المستأنف وحيث أن حكم فضيلته لم يلق قبولاً لدى المستأنف فقرر الطعن عليه بالاستئناف الماثل للأسباب الآتية :
أسباب الاستئناف:
أولاً: مخالفة إقرار طرفي الدعوى بأن العقد غير لازم لمدة العقد كاملاً:
انتهى حكم ناظر الدعوى على أن طرفي الدعوى اتفقا على أن عقد الإيجار غير لازم للمـدة كاملة وخالف فضيلته ما انتهى إليه تأسيسا على أن العقد الموقع بين الطرفين لم يتضمن أنه يجوز إنهاؤه بعد خمس سنوات والأخطار الصادر من المدعى عليه غير معتد بها وفي ذلك نقرر الآتي:
مخالفة إقرار المدعي الوارد في صك الحكم المستأنف : الثابت من الحكم المستأنف أن المدعي أقر بسقوط مدة خمس سنوات من العقد بالإشعار من المدعى عليه ودفع بأن المدعى عليه لم يشعر موكله قبل ثلاثة أشهر حيث أورد في إجابته في الصك محل الاستئناف ما نصه ص ۲ « وبعرض ذلك على المدعى وكالة أجاب….. كان بإمكان المدعى عليه قبل دخوله في الخمس سنوات التالية أن يشعر موكلي بأنه ليس لـه رغبة في التجديد ولكان ذلك مسقطاً للفترة المتبقية من العقد ولكان العقد مفسوخا بين موكلي وبين المدعى عليه ولكنه لم يفعل شيئًا واستمر العقد..» وعليه أن إقرار المدعي وموافقته أنه يجوز للمدعى عليه فسخ العقد لـو تـم إشعاره ملزم شرعًا ولا يجوز لناظر الدعوى إغفال ذلك في الحكم لأن طلب إثبات فسخ العقد يعتبر متفقا عليه بين الطرفين وفقًا للإقرار.
٢- أن فضيلة ناظر الدعوى لم يأخذ الإيجاب الشرعي على دفع المدعى عليه أنه أخطر المدعي أصالة برغبته في فسخ العقد قبل انتهاء مدة الخمس سنوات الأولى بستة أشهر وفقًا لإجابة المدعي أن المدعى عليه لم يقم بالإخطار ولو أخطر موكله لفسخ العقد كما أوضحنا سلفًا، ولم يمنح ناظر الدعوى المدعى عليه فرصة لإحضـار البينة على ما دفع به.
3- أن ما انتهى إليه فضيلة ناظر الدعوى بلزوم مدة العشر سنوات لعدم النص على ذلك في العقـد قـد حـاد فيه فضيلته عن جادة الصواب تأسيسا على الآتي:
أ- الأصل أن الكتابة يجوز الطعن عليه بالصورية أو الاتفاق على عكس ما ورد فيها أو تعديل الاتفاق ويجوز إثبات عكس ما جاء فيها بكافة طرف الإثبات وعليه لا تعتبر حجة لازمة طالما أن طرفي العقد اتفقا على بند المدة الوارد في العقد شفويًا ، نضيف أن الإقرار مقدم على الكتابة في الإثبات شرعًا.
ب- الأصل شرعًا أخذ الإيجاب الشرعي على ادعاء المدعى عليه في الدعوى وفقًا لقاعدة البينـة عـلى مـن ادعى واليمين على من أنكر وعليه كان يجب على ناظر الدعوى أخذ الإيجاب الشرعي على ادعاء المدعى عليـه بجواز انتهاء العقد بعد خمس سنوات على أي حال سواء أقر المدعي أو لم يقر.
ثانيا: مخالفة أحكام القواعد العامة في الشرع التي أجازت فسخ القعد بالعذر :
انتهى حكم ناظر الدعوى إلى إلزام المدعى عليه بمدة العقد تأسيسا على أن عقد الإيجار لازم دون مراعاة العذر الراجع للمستأجر والذي طرحه أمام ناظر الدعوى من الخسارة في استعمال العين المستأجرة كفنـدق وعدم قدرته على سداد الأجرة وفي ذلك نقرر الآتي :
۱- مخالفة المقرر بجواز فسخ عقد الإيجار بالعذر شرعًا:
كما هو معلوم لفضيلتكم أنه يجوز فسخ العقد بالعذر الخاص بالمدعى عليه (المستأجر) إذا كان لا يستطيع دفع الأجرة فقرر بعض الفقهاء أن الإجارة تفسخ بالأعذار ورد في كتب الحنفية: إن كل ما يُعْجِزُ العاقـد عـن المضي في موجب العقد إلا بتحمل ضرر زائد لم يستحقه بالعقد يعتبر عذرًا وذكروا من الأعذار المعتبرة في الفسخ من جانب المستأجر ما لو استأجر دكانًا فأفلس وقام من السوق أو استأجر دارًا للسكن ثم اضطر للرحيل عن البلد، أو استأجر شخصًا لمصلحة يأملها ثم بدا له أنه لا مصلحة له في ذلك، فهذه أعذار تفسخ بها الإجارة عندهم جاء في رد المحتار على الدر المختار في معرض ذكر أعذار فسخ الإجارة: وبعذر إفلاس مستأجر دكان إذا كسد سوقها حتى لا يمكنه التجارة، وكذا لو استأجر عقارًا ثم أراد السفر، وكذا الانتقال من المصر عذر في نقض إجارة العقار، لأنه لا يمكن الانتفاع إلا بحبس نفسه وهو ضرر.اهـ
وفي جواز قبول العذر لفقهاء الحنابلة ما ورد في المغني لابن قدامة كتاب الإجارة إذا حدث خوف عام يمنع من سكنى ذلك المكان الذي فيه العين المستأجرة، أو تحصَّر البلد، فامتنع الخروج إلى الأرض المستأجرة للزرع، أو نحو ذلك فهذا يثبت للمستأجر خيار الفسخ، لأنه أمر غالب يمنع المستأجر من استيفاء المنفعة « وهذا النص دلالة أيضًا على جواز فسخ العقد للعذر الشرعي
وقال ابن قدامة أيضًا في المغني: ولو استأجر دابة ليركبها، أو يحمل عليها إلى مكان معين، فانقطعت الطريق إليه، لخوف حادث، أو اكترى إلى مكة فلم يحج الناس ذلك العام من تلك الطريق، فلكل واحد منهما فسـخ الإجارة.
ذكر شيخ الإسلام ابن تيمية . رحمه الله ـ في مختصر الفتاوى (ص/٦٧٣) : أن من استأجر ما تكون منفعة إجارته لعامة الناس، مثل الحمام والفندق والقيسارية، فنقصت المنفعة المعروفة لقلة الزبون، أو لخوف، أو حرب، أو تحول سلطان ونحوه فإنه يحط عن المستأجر من الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة
وجميع ما سبق وإلى غير ذلك من الكثير في نصوص الفقهاء الذين أجازوا فسخ العقد للعذر الراجع للمستأجر إذا كان لا يقدر على دفع الأجرة مستقبلاً أو انتقص عمل المستأجر سبب الإجارة.
۲- مخالفة القاعدة الشرعية لا ضرر ولا ضرار :
أن ما انتهى إليه فضيلة ناظر الدعوى بأن العقد ملزم شرعًا وفقًا لقوله تعالى (يَا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُوا أَوْفُوا بِالْعُقُودِ) لا يتناقض مع القاعدة الشرعية (لا ضرر ولا ضرار ) لأنه يجوز سقوط التكليف بالمشقة شرعًا كمشـقة المريض في قيامه للصلاة، ومشقته في الصيام، وكمشقة الأعمى والأعرج في الجهاد، وحيث أن المدعى عليه تقع عليه مشقة بالغة في دفع الأجرة وسيترتب على ذلك مفسدة متمثلة في أمرين الأول عـدم انتفاع المالك بملكه الفترة المتبقية من العقد نظرًا لعدم قدرة المستأجر في دفع الأجرة ، الأمر الثاني سيترتب عليه إعسار المستأجر أو حبسه وضياع مستقبله ومستقبل من يعولهم حيث لا يخفى على فضيلتكم الإجراءات التي يرتبها النظام على المدين بالإضافة إلى عدم انتفاعه أيضًا بالعين المستأجرة.
يضاف على ما سبق أن الغرض الأساسي من عقد الإيجار الانتفاع من العين المستأجرة كشقق مفروشة ونظرًا للحال الذي يمر به سوق العقار يصعب استيفاء المنفعة على الوجه المتعاقد عليه بين الطرفين (للسبب المتعاقد عليه وعليه يفوت الغرض من العقد ويستوجب فسخه شرعًا ونظامًا لأن العبرة في العقود للمقاصد والمعاني لا للألفاظ والمباني.
بناء على ذلك:
أطلب من أصحاب الفضيلة قضاة الاستئناف – نفعنا الله بعلمهم – نقض الحكم الصادر من فضيلته والتوجيه لإعادة النظر في الحكم وفقًا للموضح سلفًا أو للأسباب التي يراها أصحاب الفضيلة.
سدد الله خطاكم في القول والعمل.
مقدمه
فضيلة رئيس وأعضاء محكمة الاستئناف حفظهم الله
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
استئناف مقدم من ………………… (مدعي)
ضد : …………………( مدعى عليه )
الموضوع:
بموجب هذه اللائحة يعترض المدعي على الحكم الصادر بموجب الصك رقم…………… . . تاريخ. صاحب الفضيلة الشيخ /……… القاضي بالمحكمة العامة …………….. الذي قضى فيه فضيلته بصرف النظر عن الدعوى لعدم الاختصاص المكاني وحيث أن قرار فضيلته لم يلق قبول المدعي مما حـاد بـه لتقديـم الاعتراض الماثل للأسباب الآتية:
أسباب الاعتراض:
بادئ ذي بدء نشير لفضيلتكم أن المدعي حصل على عنوان وطني للمدعى عليه يثبت أن له محل إقامة بالرياض في حي………. (مرفق صورة) وهو يثبت أن المدعي عليه يقيم بالرياض وفقًا لذلك أما بخصـوص أسباب الاستئناف فنوضح الآتي:
١- سقوط الحق في دفع المدعى عليه : الثابت من الحكم المستأنف أن المدعى عليه قـد حـضـر وأجـاب عـن موضوع الدعوى ولم يتعرض إلى عدم الاختصاص المكاني إلا بعد الجلسة الثالثة ، وكما هو معلوم لفضيلتكم أن الدفع من الاختصاص المكاني يجب إبداؤه قبل الرد على موضوع الدعوى وإلا يكون قد سقط الحق فيها وفقا لنص المادة ٧٥ من نظام المرافعات الشرعية التي نصت على أن الدفع ببطلان صحيفة الدعوى أو بعـدم الاختصاص المكاني أو بإحالة الدعوى إلى محكمة أخرى لقيام النزاع نفسه أمامها أو لقيام دعوى أخرى مرتبطة بها، يجب إبداؤه قبل أي طلب أو دفاع في الدعوى أو دفع بعدم القبول، وإلا سقط الحق فيما لم يبد منهـا.« وحيث أن المدعى عليه لم يبد هذا الدفع في الجلسة الأولى وقام بالرد على موضوع الدعوى فيسقط حقه في الدفع نظامًا.
٢- ثبوت أن المدعى عليـه لـه محـل إقامة بالرياض وفقًا للعنوان الوطني الثابت منه أنه يقيم في… … (مرفق صورة ولو افترضنا أن للمدعى عليه محل إقامة آخر بمكة فيحق للمدعي إقامتها بالرياض وفقًا لنص المادة ٣٦ من اللائحة التنفيذية لنظام المرافعات والتي نصت على أن «٤/٣٦ « إذا كان للمدعى عليه مكان إقامة في أكثر من بلد، فللمدعي إقامة الدعوى في إحدى هذه البلدان « وعليه لو افترضنا وجود إقامة أخرى بمكة فذلك لا يمنع من إقامة الدعوى بالرياض.
بناء على ذلك:
أطلب من أصحاب الفضيلة قضاة الاستئناف نفعنا الله بعلمهم – نقض الحكم الصادر من فضيلته و التوجيه لإعادة النظر في الحكم وفقًا لما هو موضح سلفًا أو للأسباب التي يراها أصحاب الفضيلة.
سدد الله خطاكم في القول والعمل
مقدمه
يعني أن الشرائط الشرعية المطلوبة في محل التصرفات ـ أي الأعيان التي تقع عليها عقود التمليك ـ يجب توفرها جميعاً في المحل الأصلي ويتساهل في توابعه [المدخل العام، وهذه القاعدة تقترب من قاعدة (يغتفر للشيء ضمناً ما لا يغتفر قصداً). .
من فروع هذه القاعدة:
ومنها : لو زوجه الفضولي امرأة ثم أراد الفضولي فسخ النكاح فإنه لا ينفسخ لأن الحقوق في النكاح ترجع إلى المعقود له لا إلى العاقد الفضولي كما في البيع ولو وكل الرجل الفضولي أن يزوجه المرأة نفسها أو أختها انفسخ العقد الأول ضمناً.
ومنها: لو قال لزوجته إن اشتريت خمراً فأنت طالق، فاشترت داراً فإذا فيها دنّ خمر ، لا تطلق لأن الخمر دخل في المبيع تبعاً ومن غير قصد امتلاكه .
المراد بالشيء هنا: الماهيات الشرعية، وهي كثيراً ما تتضمن شروطاً وأحكاماً وقيوداً، فإذا ما حكم ببطلان الماهية الشرعية عقداً كانت أو غيره بطل ما تضمنته من شروط وأحكام وقيود حكماً ، ذلك أن ما في ضمن الماهية فرع عنها، وبموجب القاعدة ( إذا سقط الأصل سقط الفرع)، يسقط كل ما تضمنته الماهية فيسقط هنا لذلك.
هذه القاعدة من قبيل القاعدة التي تقول : المبني على الفاسد فاسد. والأولى أن يقال في نصها : إذا بطل الشيء بطل ما في ضمنه وما بني عليه، ومفهومها: أنه إذا صح الشيء صح . ما في ضمنه، إلا أن مفهومها كمنطوقها غير مطرد وله استثناءات كثيرة.
من تطبيقات هذه القاعدة:
-لو كانت النفقة المتراكمة على الزوج غير مستدانة بأمر القاضي، فأبان الزوجة لا بقصد إسقاط النفقة بل بسبب آخر أو مات عنها فإن النفقة المتراكمة عليه تسقط من ذمته كما نصوا عليه في النفقات؛ لأنه لما ارتفع النكاح ارتفع ما ترتب عليه من النفقة .
ومنها: لو آجر الموقوف عليه أرض الوقف ولم يكن متولياً لم تصح الإجارة، فلو أذن هذا المؤجر المستأجر في العمارة فعمر لم يرجع على أحد وكان متطوعاً؛ لأنه لما بطلت الإجارة بطل ما في ضمنها من الإذن.
ومنها: لو اشترى شخص من آخر اليمين الموجه عليه في المحاكمة، فلما كان هذا الشراء باطلاً فإسقاط اليمين الذي في ضمنه باطل أيضاً. بخلاف الصلح عنها ببدل، فإنه إسقاط لها لأنه بمجرد أخذ بدل الصلح أسقط خصومته فتسقط اليمين .
ومنها : لو أكره إنسان على الإقرار بالإسلام لا يحكم بإسلامه، لأن الإقرار لما بطل بالإكراه بطل ما في ضمنه وهو الإسلام.
ومنها: إذا صالح أحد خصمه المدعي على بدل، ثم اعترف المدعي بعد الصلح بأنه لم يكن له تجاهه حق، بطل الصلح فيبطل ما تضمنه من تمليك البدل فيحق للمصالح استرداده.
ولهذه القاعدة استثناءات كثيرة ،
منها : لو صالح الزوج زوجته المخيرة على مال لتختاره ففعلت واختارات زوجها، لم يصح الصلح ولم يلزم المال وسقط خيارها .
ومنها : لو طلق إحدى زوجتيه طلاقاً مبهماً ثم ماتت إحداهما قبل البيان تتعين الأخرى الحية للطلاق فلو قال عنيت المتوفاة بالطلاق لا يعتبر قوله بذلك، ولكن يحرم بسببه الميراث، فإن قوله (عنيت المتوفاة بالطلاق) لم يعمل عمله ولكن يبطل ما ترتب عليه من حرمان الإرث . .
ومنها : لو طلق زوجته غير المدخول بها ثنتين ثم قال : كنت طلقتها قبل ذلك واحدة، لا يبطل عنه الثنتان ويلزم بالتي أقر بها ولا تحل له إلا من بعد زوج آخر. فقد بطل المتضمن وهو الإقرار بالطلقة السابقة ولم يبطل ما في ضمنه من الحرمة المغلظة.
ومنها: لو أقر الوكيل بالخصومة على موكله في غير مجلس الحاكم، فإن إقراره لا يعتبر ولكن ينعزل به عن الوكالة. فقد بطل الإقرار ههنا ولم يبطل ما تضمنهمن أنه لا من يحق له مخاصمة المدعي فيما يدعي على موكله. ومنها: لو دخل بالزوجة بعد نكاح فاسد وقد سمى لها فيه مهراً فإنه يجب لها مهر المثل على ألا يتجاوز به المسمَّى لرضا الزوجة بالمسمى، فقد فسد المتضمن وهو النكاح ولم يفسد المتضمَّن وهو الرضا بالمسمى.
ومنها: لو خلع زوجته على مال فإن وقوع البينونة ولزوم البدل متوقف على قبولها، فإذا أكرهها على القَبول صح القبول منها ووقع البائن ولا يلزمها المال، ولو خلعها على ما ليس بمال أو على مال غير متقوم فقبلت ولو طائعة صح القبول ووقع البائن، ولا يلزم المرأة شيء مما سمى، ولو خلع زوجته القاصرة على مال فقبلت وقع الطلاق البائن لوجود القبول الذي هو شرط، ولا يلزمها المال لكونها ليست بأهل للالتزام.
ومنها : لو علق طلاق امرأته على قتله فلاناً فشهد رجل وامرأتان عليه أنه قتله يثبت عليه وقوع الطلاق ولا يثبت القصاص عليه حيث إن نصاب الشهود صح لإثبات وجود المعلق عليه ولم يصح لإثبات القتل .
تنبيهات :
الأول: إن البطلان المفهوم من القاعدة ينبغي أن يراد به الفساد بالنسبة إلى العقود ؛ لأن العقد إذا كان باطلاً وجوده وعدمه سواء ولا أثر له، فإن تضمن أمراً معتبراً في الشرع فاعتباره كأنه وجد مستقلاً لعدم مشروعية المتضمن أصلاً، أما العقد الفاسد فلا يمكن اعتباره كالعدم لأنه مشروع بأصله دون وصفه، فإذا تضمن أمراً سرى فساده إلى ما في ضمنه. أما غير العقود من التصرفات فليس فيه فاسد وباطل .
الثاني : المتضمن للباطل إذا لم يفرد بالذكر واكتفي بثبوته في ضمنه فلا كلام في بطلانه، أما إذا أفرد ذكره ره معه وقرن به فإنما يبطل إذا انتظمه العقد بأن كان حكماً له، أما إذا لم ينتظمه العقد بأن لم يكن حكماً من أحكامه بل كان خارجاً عنه ـ وإن ذكر معه وقرن به ـ فإنه لا يبطل ببطلان العقد. فلو آجر متولي الوقف عقاراً من عقاراته إجارة فاسدة وأذن للمستأجر بتعميره وترميمه من ماله فعمر ورمم فإنه يرجع بما أنفقه في غلة الوقف ولا يبطل الإذن المذكور ببطلان الإجارة ؛ لأن الإذن بتعمير العقار المستأجر وترميمه ليس من حكم إجارة عقار الوقف . ولأن الإذن من المتولي معتبر .
الثالث: الشيء إذا ثبت ضمناً لشيء آخر فإنما يثبت بشروط المتضمن له لا بشروط المتضمن نفسه، كما لو قال لامرأة: زوجيني نفسك كان توكيلاً ـ على أحد القولين – لكنه يقتصر على المجلس ؛ لأن الأمر هو طلب النكاح فتشترط فيه شروط النكاح من اتحاد المجلس في ركنيه، لا شروط ما في ضمنه من الوكالة! ونظير ذلك إن ما ثبت تبعاً لا تراعى فيه شرائطه، فلو أقر رجلان من الورثة أو رجل وامرأتان بابن للميت ثبت النسب في حق غيرهم ولا تشترط له شرائط الشهادة ، حيث إن ثبوت النسب يكفي فيه شهادة امرأة على الولادة معروفة بالعدالة .