صك  وعقد وعد بالتعاقد

في هذا اليوم ال…….. ال……… من شهر …………. عام الفين و……. ميلادية ، تم تحرير هذا الصك المتضمن الوعد بالتعاقد ما بين :

الفريق الأول :        السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {000000/0000000} الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………… – شارع …………. –  بناء ………… – طابق …. .

الفريق الثاني :   السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {000000/0000000} الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………… – شارع …………. –  بناء ………… – طابق …. .

الموضوع :     لما كان الفريق الأول راغب في  ( بيع …. شراء …. استئجار …. تأجير  ) والذي يعتبر قانونا من الأموال المنقولة المشمولة بأحكام المادة 84 من القانون المدني … وكان الفريق الثاني قابل ل (بيع …. شراء …. استئجار …. تأجير) إلا انه لا تتوافر لديه السيولة النقدية اللازمة لإتمام التعاقد مع الفريق الأول (أو كان محل العقد غير قابل للتسليم في الوقت الحالي ….) . وبالتالي فقد انصرفت نية المتعاقدين لتأجيل إنجاز ذلك العقد لفترة زمنية لاحقة وتوثيقا لهذا الوعد ما بين الطرفين على التعاقد مستقبلا ، فقد حرر هذا الصك متضمنا ما يلي : 

أولا –     تعتبر مقدمة هذا العقد جزءا لا يتجزأ منه ويرجع إليها في تفسير أحكامه وبيان المقصود ببنوده .

ثانيا –     بموجب هذا الصك فقد ابرم الموقعان عليه وعدا فيما بينهما على إنجاز العقد المدرجة بنوده أدناه وذلك خلال مدة أقصاها نهاية شهر …. من عام الفين و ….. ميلادية : 

{ .……. تدرج صيغة العقد موضوع الوعد بالتعاقد }

ثالثا –     يبقى هذا الصك نافذا ومنتجا لجميع آثاره القانونية خلال الفترة الزمنية ما بين تاريخ التوقيع عليه وحتى نهاية المدة الممنوحة لاتمام التعاقد المنوه عنها في البند السابق .

رابعا –  يلتزم الفريق الأول بالمحافظة على (…….) محل العقد المزمع إبرامه وبعدم التصرف فيه إلى الغير بأي وجه من وجوه التصرف الناقل للملكية أو التصرف الذي يترتب عليه جعل الوعد بالتعاقد مستحيل التنفيذ أو يترتب عليه إرهاق وخسارة للفريق الثاني .

خامسا –  تخضع علاقة المتعاقدين لأحكام المادتين 102 و103 من القانون المدني في كل أمر لم يرد عليه نص في هذا الصك وتعتبر المادتان المذكورتان مكملتان لما جاء في هذا الصك :

( المادة 102 مدني :

1ـ الاتفاق الذي يَعِد بموجبه كلا المتعاقدين، أو أحدهما، بإبرام عقد معين في المستقبل لا ينعقد إلا إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه، والمدة التي يجب إبرامه فيها.

2ـ وإذا اشترط القانون لتمام العقد، استيفاء شكل معين، فهذا الشكل تجب مراعاته أيضاً في الاتفاق الذي يتضمن الوعد بإبرام هذا العقد}.

( المادة 103 مدني:

إذا وعد شخص بإبرام عقد ثم نكل وقاضاه المتعاقد الآخر طالباً تنفيذ الوعد، وكانت الشروط اللازمة لتمام العقد، وبخاصة ما يتعلق منها بالشكل متوافرة، قام الحكم ، متى حاز قوة القضية المقضية ، مقام العقد}.

خامسا – جميع المنازعات التي قد تنشأ ما بين الفريقين حول تنفيذ أو تفسير هذا الصك تختص للنظر فيها محاكم دمشق مكانيا ، كما يعتبر العنوان المبين اسم كل من الفريـقيـن موطنا صالحا للتبليغ والتبلغ في كل أمر يتعلق أو يتفرع عن هذا العقد .

ولا يجـوز لأي من الفريقين أن يبدل عـنوانه المختار المبيـن في هـذا  العقد ، إلا بعد أن يعلم الفريق الآخر بوقوع هذا التبديل ،  وإلا فان  المراسلات الموجهة إلى العنوان المختار في هذا العقد تعتبر موجهة إلى  الموطن القانوني وملزمة لمن وجهت إليه .

سادسا – حرر هذا الصك على نسختين أصليتين احتفظ كل متعاقد بواحدة منهما بعد أن جرى التوقيع عليهما من قبل الفريقين أصولا .

                   الفريق الثاني                          الفريق الأول

لتحميل العقد ينسخة pdf – يرجى الضغط هنا

صك تحكيم

بتاريخ اليوم ال…….. ال……… من شهر ……. عام الفين و ……. ميلادية ، ابرم هذا الصك من قبل وما بين :

الفريق الأول : السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /……./ يحمل البطاقة الشخصية رقم(………/……….. }الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ………..

المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد ( المنزل …المكتب … المحل التجاري …) الكائن في دمشق – حي ……….. – شارع ………… – بناء ………… – طابق …. .

الفريق الثاني : السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /…….. / يحمل البطاقة الشخصية رقم(………..}الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ ………

المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد ( المنزل …المكتب … المحل التجاري …) الكائن في دمشق – حي ……….. – شارع ………… – بناء ………… – طابق. ….

المقدمة :

سبق وان شجر خلاف ما ببين الفبريقين حول ……………………. .

بحيث يدعي الفريق الأول بأنه ……………. في حين يدعي الفريق الثاني …………………. .

وحسماً لهذا الخلاف فقد تم الاتفاق ما بين الفريقين على حله عن طريق التحكيم الثلاثي المطلق بحيث يختار كل فريق حكماً عنه ويختار الحكمان الحكم المرجح .

وتوضيحا لماهية اتفاق الطرفين ولشروط التحكيم جرى تنظيم هبذا الصك متضمناً ما يلي :

أولاً – تعتبر مقدمة هذا الصك جزءاً لا يتجزأ منه ويرجع إليها في تفسير بنوده .

ثانياً – اختار الفريق الأول حكماً عنه السيد …………….. .

اختار الفريق الثاني حكماً عنه السيد …………… .

اختار الحكمان حكماً مرجحا السيد ……………. .

إلا انه من المتفق عليه ما بين الفريقين أن اعتزال أحد المحكبين عن قبول المهمة سواء قبل المباشرة بالتحكيم أو بعده لا يؤثر على اسبتمرار التحكيم الذي اختاره الفريقان طريقاً حصرياً لحل الخلاف القائم بينهما ولأن اتفاقهما على حل الخلاف بالتحكيم جاء مطلقاً .

ثالثاً – حدد الفريقان مهمة المحكمبين بالنظر في الخلاف الناشئ بينهما والمشار إليه في المقدمة والبحث فيه وفي كل أمر يتصل به بصلة لا تقببل التجزئة قد يعرضه أحد الفريقين خلال جلسات التحكيم ،

و بحيث لا يخرج عن اختصاصهم سوى الامور التي لا يجوز التحكيم فيها لاتصالها بالنظام العام.

وأجاز الفريقان للمحكمين الاستعانة بالخبرة الفنية سواء من جدول الخبراء المعتمد لدى وزارة العدل أم من خارجه كما أجازا لهم إجبراء المحاسبية وتحلييف اليمين الحاسمة والمتممة وسماع الشهود.

كما أعفى الفريقان المحكمين من التقيد بالاصول والمواعيد المتبعة أمام المحاكم وفوضوهم بالصلح .

رابعاً – يلتزم المحكمون بإصدار حكمهم خلال ثلاثة أشهر من تاريخ قبولهم مهمة التحكيم ، ويكون ذلك الحكم مبرماً لا يقبل أي طريق من طبرق المراجعة أو الطعن .

خامساً – يقدر المحكمون اتعابهم النهائية من حيث المقدار وكيفيبة أداءها وتوزيعها ما بين أطراف التحكيم ، في الحكم الصادر عنهم من حيث النتيجة.

 ويجوز لقاضي الأمور المستعجلة تعديلها في معرض النظر بدعوى اكساء صيغة التنفيذ .

سادساً – حرر هذا الصك على نسختين أصليتين احتفظ كل فريق بواحدة منهما بعد أن جرم التوقيع عليهما أصولاً .

          الفريق الثاني                                                 الفريق الأول

لتحميل نسخة من صك التحكيم بصيغة pdf – يرجى الضغط هنا

 

سبق لنا في مقالنا السابق والذي كان بعنوان

كيف تشتري عقاراً في سوريا ؟

أن بينا النصائح المطلوبة لشراء عقار وكيف تكتب العقد وما الى ذلك , وبعد هذه الخطوة عليك تسجيل هذا البيع في السجل العقاري كي يتم انتقال ملكية العقار من اسم البائع لاسم المشتري .

وهذه المعاملة هي معاملة لبيع عقار بيع شخصين عاديين , وقبل تنفيذ هذه المعالة علينا تجهيز بعض الثبوتيات والأوراق اللازمة لها  من الدوائر المالية أو العقارية أو القضائية.

أولاً : الأوراق المطلوبة لنقل ملكية عقار في سوريا :

1- طلب  خدمة موجه إلى رئيس مكتب التوثيق العقاري بالمنطقة التي يقع فيها العقار .

2- بيان قيد مالي للعقار ويستخرج من مديرية المالية وهو يحتوى على القيمة التخمينية للعقار وطبعا لايكون بسعر السوق الحقيقي بل أقل منه بكثير .

3- براءة ذمة مالية  للطرفين من مديرية المالية  وهو بمثابة اذن لتسجيل العقار المباع باسم المشتري بعد أن تم تسديد ضريبة البيع .

4- صورة عن الهوية الشخصية لكل من البائع و الشاري  واخراج قيد مدني لهما.

5- سند تعهد يذكر فيه القيمة الحقيقية للعقار المباع حيث أن الرسوم العقارية يتم حسابها  حسب السعر الأعلى للمصرح عنه في سند التعهد أو العقد أو السعر المذكور في بيان القيد المالي . 6- طابع شعبي ( الذي يبدأ من فئة المئة ليرة سورية ) حسب قيمة العقار .

7- سند التمليك ( الكرت الأخضر )  الذي يملك البائع بموجبه العقار المبيع , واذا لم يوجد يمكن الاستعاضة عنه ببيان قيد عقاري .

8-  نسخ من عقود البيع عدد 7 حيث يتم التوقيع عليها جميعا وترسل كل نسخة الى جهة مختصة لتسجيل هذا البيع

9- ايصال  مالي يشعر بدفع رسم نقل الملكية ( رسوم السجل العقاري غير ضريبة البيع )  يشتمل على رسم الطابع و السندات و الادراة المحلية وثمن العقد  وغيره.

10 – الموافقة الأمنية للبائع والمشتري  وهو من الأوراق الثبوتية التي طلبت حديثاً بعد أحداث 2011 .

ثانياً : اجراءات نقل ملكية عقار وكيف تتم معاملة نقل ملكية عقار ( منزل ) مثلاً :

في البداية عليك احضار ملف المعاملة الى مكتب التوثيق العقاري يحتوي العقود السبعة والتي يشرح مضمونها عملية البيع والشراء بين الطرفين والثمن المتفق عليه وقبول البيع والشراء بين الطرفين والاستلا والتلسيم وكل بنود عقد البيع بشكل فصل .

وكذلك على الملف أن يحتوي براءة الذمة من المالية وبيان القيمة المالية للعقار المباع .

يدقق رئيس مكتب التوثيق في الأوراق لبيان فيما اذا كانت صحيحة أم لا أو أن هناك نقص فيها

وبناء على بيان القيمة المالية للعقار يتم احتساب الرسم العقارية حيث  ينظم ارسالية ليدفع في المالية ويضم ايصال الدفع الى الملف مع بقية الاوراق ملف المعاملة  ويجب احضار البطاقات الشخصية عند اجراء المعاملة ليتأكد موظف التوثيق من شخصية البائع والمشتري.

وبعد أن يتأكد من شخصية البائع والمشتري ويسأل البائع فيما اذا كان قد باع فعلاً وقبض الثمن يسجل هذا البيع في دفتر خاص للعقود اليومية بعد أن يوقع رئيس المكتب أيضاً على كل نسخة من نسخ العقد.

ثم يتم ارسال العقد مع المصنف إلى شعبة التدقيق حيث يتم تدقيقه و الموافقة عليه و يتم تنظيم خلاصة خلف العقد يوقع عليها المدقق .

و يرسل بالخلاصة مع المصنف إلى المسجل الذي يقوم بتسجيل هذا العقد و البيع على الصحيفة العقارية في السجل العقاري للمنطقة حيث يتم شطب اسم البائع و تسجيل العقار على اسم المشتري .

و في المرحلة الاخيرة و بعد انهاء التسجيل يحول العقد إلى كاتب السندات الذي يقوم بكتابة سند التمليك على اسم الشاري و يسلم إلى مكتب السندات و عند استلام المشتري للسند الجديد يوقع في دفتر خاص و على مسؤليته باستلام السند .

ثالثاً : الموافقة الامنية لبيع العقارات في سوريا :

هذه الوثيقة أو الورقة أصبحت مطلوبة في عام 2015 وهي تطلب بكتاب موجه من السجل العقاري الى فرع الأمن السياسي لبيان فيما  اذا البائع أو الشاري لديه أي مشاكل قانونية أوأمنية.

ويقول أحد خبراء العقارات في سوريا  أن الخبير في شؤون العقارات أن التوجيه ضروري ويحفظ أمن المواطنين في ظل الظروف الراهنة لجهة عدم استغلال المجموعات الإرهابية لأي ثغرة موجودة في حالات البيع أو التنازل والإقـــامة في الأحياء الآمنة، ورأى يوسف أن هذا الإجراء ليس بجديد من حيث المضمون ولكنه جديد من حيث الصيغة لأن هذا الإجراء موجود في بطاقة التعريف للبائع والشاري التي تنظمها الجهات المختصة في مثل هذه الحالات.

عادة هذه الورقة بحاجة الى من اسبوع الى أشهر حسب كل منطقة . وفي حال أتى الكتاب بالرفض فلا يمكن للمعاملة أن تتم وستتوقف الى أن يتم ازالة السبب في عدم منح الموافقة الأمنية , وفي هذه الحالة على المشتري اما فسخ العقد واعادة الحال الى ما كان عليه قبل التعاقد أو رفع دعوى تثبيت بيع ووضع اشارة دعوى على العقار لضمان حقه.

محكمة البداية المدنية الموقرة بدمشق

الجهة المدعية :  السيد…………….. ، يمثله المحامي …………….. ،  بموجب سند توكيل بدائي …. رقم (……..) الموثق بتاريخ  ……. من قبل مندوب رئيس  مجلس فرع نقابة المحامين بدمشق .

المدعى عليهم :

1) –  السيد ……….،المقيم في دمشق – حي ….. .. – شارع ……….- بناء ……..- طابق  …. .

2) – السيد ………… ، المقيم في دمشق – حي  ….. – شارع …………- بناء ………..- طابق  …. 

3) – السيد ………… ، المقيم في دمشق – حي  ….. – شارع …………- بناء ………..- طابق  …. 

الموضوع :   تثبيت قسمة رضائية  .

تملك الجهة المدعية حصة تعادل (0000/2400) سهما من كامل العقار رقم (000) من منطقة ……………… العقارية ، ويملك المدعى عليهم باقي سهام ذلك العقار موزعة فيما بينهم حسب قيود السجل العقاري (ربطا اخراج قيد للعقار المذكور) .

وكان أطراف هذه الدعوى قد اتفقوا فيما بينهم على اقتسام ارض العقار المذكورة بصورة رضائية فيما بينهم ،

وقد كلفوا الخبير المساح السيد ……….. لاعداد مخطط وتقرير فني حول اقتسام تلك الارض ،

وقد تقدم الخبير بتقريره وبالمخطط الذي اعده بحيث قام بتوزيع تلك الارض الى اقسام تتناسب وحصة كل من المالكين على الشيوع ،

وقد وافق المالكون المذكورون على تلك القسمة واقترنت تلك الموافقة بتوقيع كل منهم على المخطط المعد من قبل الخبير كل على القسم الذي تضمن ذلك المخطط انه من نصيبه .

ولما كان من الثابت أن إجماع المالكين على قسمة المال الشائع يشكل عقدا ملزما لكل منهم بما جاء فيه عملا بأحكام المواد 148 و149 و204 من القانون المدني .

وكان الاجتهاد القضائي مستقرا :

{إن القسمة الرضائية ما بين المالكين المشتاعين لا تسري وتصبح نافذة بينهم إذا لم يوافق عليها جميع المالكين}.

(قرار الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم 117 أساس  175  لعام 1996 تاريخ 24/6/1996 المنشور في مجلة القانون لعام 1996 صفحة 35) .

{في دعاوى تثبيت القسمة يجب تمثيل كافة المالكين تمثيلاً صحيحاً وأن يكون إثبات القسمة بمواجهة الجميع }.

(قرار محكمة النقض رقم 545 أساس 991 تاريخ  18/4/1999 المنشور في مجلة المحامون لعام  2001 صفحة 283) .

{القسمة الرضائية تسري على المال الشائع سواء كان عقار أو منقول}.

(قرار محكمة النقض رقم 2150 أساس 2945 تاريخ  30/12/1999 المنشور في مجلة المحامون لعام 2001 صفحة 303) .

وكان أطراف هذه الدعوى يتمتعون بالأهلية الكاملة كما وان القسمة التي اتفقوا عليها تتناسب والأنظمة الإدارية النافذة التي تجيز توزيع ارض العقار الذي يملكونه على الشيوع.

وكان امتناع المدعى عليهم عن تثبيت القسمة الرضائية يخالف المباديء المذكورة سابقا ويجيز للجهة المدعية طلب إلزامهم بتثبيت القسمة وتسجيلها في قيود السجل العقاري عملا بأحكام المادتين 204 و 826 من القانون المدني .

الطلب :    لذلك جئنا بهذه الدعوى ، نلتمس بعـد الأمر بقيدها بسيطة غـير خاضـعـة لتبادل اللوائح ، دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعد المحاكمة والثبوت ، إعطاء القرار :

1) –      بتثبيت القسمة الرضائية ما بين اطراف هذه الدعوى وتوزيع ارض كامل العقار رقم (000) من منطقة ………… العقارية ما بين أطراف هذه الدعوى وفقا لتقرير الخبير وللمخطط المرفقين ربطا ، وتسجيل تلك القسمة في قيود السجل العقاري حسب الاصول .

2) –      بتضمين المدعى عليهم الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة .

  دمشق في …….         

                                                   بكل تحفظ واحترام

                                                                                     المحامي الوكيل