نظام الوقف والمجتمع المدني في الوطن العربي ( بحث )

لحميل وقراءة البحث يرجى الضغط هنا

اشكالية تسجيل المتجر والتنفيذ عليه في القانون السوري ( بحث قانوني )

الدكتور جمال مكناس

لقراءة وتحميل البحث يرجى الضغط هنا

 

إجراءات الطعن باعتراض الغير والنظر فيه:

إن الاعتراض الأصلي يقدم باستدعاء وفاقا للإجراءات العادية، ويقدم الاعتراض الطارئ باستدعاء، وللمحكمة في هذا الأخير أن تفصل في الدعوى الأصلية وترجئ الفصل في الاعتراض ما لم يكن فصل الدعوى الأصلية متوقفة على نتيجة حكمها في الاعتراض..

في كل الأحوال فإن الشرط الأول لقبول اعتراض الغير على الحكم أن يثبت المعترض ابتداء وجود حق مس به الحكم المعترض عليه،

فإذا تخلف هذا الشرط لم يكن للمحكمة، وإن ثبت لها خلل في إجراءات الحكم أو عدم اتفاقه مع أحكام القانون، أن تتصدى له بالتعديل لا جزئيأ ولا كلياً”.

لكن اعتراض الغير يعطي للمحكمة الحق بأن تطرح القضية من جديد، ويجيز للمعترض إثبات الوقائع التي يدعيها بوسائل الإثبات كلها، لأنها وقائع مادية بحسبانه من الغير “.

فإذا ما توافرت شروط الطعن باعتراض الغير أضحت الدعوى متفرعة من الدعوى الأصلية، ويتم الفصل فيها وفقا للأصول الخاضعة لها الدعوى الأصلية،

ويصبح للمحكمة التي تنظر في دعوى الاعتراض أن تعيد النظر في الموضوع من جديد،

وتمتد ولاية القاضي الناظر في الاعتراض لتشمل التثبت مما إذا كان الحكم قد شابه عيب أصلي يجعله غير قانوني في منشئه أو في تكوينه.

وأساس حكم هذه القاعدة أن الغاية من اعتراض الغير إلغاء الحكم، أو سحبه جزئياً فيما يتعلق بمصلحة المعترض صاحب الحق الذي لم يكن ممثلاً في الحكم المعترض عليه،

ولهذا فإنه لا يجوز بأي حال أن تتعدى مطالب المعترض ما يزيد عما قرره الحكم الأصلي، لأنه يكون في ذلك الوقت قد تضمن طلبة جديدة لم يطرح ولم يقض به أمام المحكمة مصدرة القرار المعترض عليه.

إلا أنه وقبل التثبت من توافر أسباب اعتراض الغير يكون كل بحث في موضوع الاعتراض سابقاً لأوانه ولا يعطي للمعترض أي مركز قانوني،

كما لا يجوز أن يتناول الحكم الاعتراضي أكثر من القدر الذي قضى به الحكم المعترض عليه”، فلا يجوز لمن تقدم باعتراض الغير على حكم يمس حقوقه أن ينقلب وضعه فيقرر القاضي تشميله كمحكوم عليه بالحكم الأصلي من دون أن يدعي عليه أحد بذلك،

لأن دعوى الاعتراض تفصل إما قبولاً أو رداً في حدود ما رفعت من أجله”،

فإذا كان الغير محقا في اعتراضه عدلت المحكمة الحكم في حدود ما يمس حقوق هذا الغير، ما لم يكن الحكم المعترض عليه لا يقبل التجزئة فعندئذ تعدل المحكمة الحكم بكامله (م ۲۷۳ أصول محاکمات).

ولا يترتب على تقديم اعتراض الغير وقف تنفيذ الحكم المعترض عليه، لكن يجوز للمحكمة الناظرة في الاعتراض أن تقرر في قضاء الخصومة وقف تنفيذه متى كان يخشى من التنفيذ وقوع ضرر جسيم يتعذر تداركه، وذلك لقاء كفالة نقدية تقدرها المحكمة (م ۲۷۲/ب أصول محاكمات).

 طرق الطعن بالحكم الصادر في دعوى الاعتراض:

 الحكم الصادر بشأن اعتراض الغير يخضع لطرق الطعن نفسها في الحكم الأصلي ، وعليه فإن الاعتراض على قرار القضاء المستعجل المتضمن وضع الحراسة القضائية على أحد المحال لا يقبل الطعن بالنقض”.

والحكم في اعتراض الغير الصادر في قضية أو مادة صلحية لا يخضع للطعن بطريق النقض شأنه في ذلك شأن الحكم الأصلي، تأسيساً على أن الفرع يتبع الأصل في الحكم ولا ينفرد به.

وإذا أخفق الغير في اعتراضه ألزم بالمصاريف وبغرامة قدرها ألف ليرة وبتعويض خصمه عما أصابه من ضرر (م ۲۷۹ أصول محاكمات).

ويحق للقاضي الحكم بالتعويض في حال رد اعتراض الغير دون الحاجة للإعذار .

---

لتحميل مقال اعتراض الغير كاملاً – يرجى الضغط   هنا

 

 شروط الطعن باعتراض الغير:

في دعوى اعتراض الغير ينبغي البحث في الشروط الشكلية قبل الدخول إلى الموضوع وهذا من النظام العام.

أ- الشروط الشكلية:

1. أن يقدم الاعتراض من ذي صفة:

والأشخاص المقصودون بالمادة (۲۹۸/أ أصول محاکمات) هم من لم يكونوا ممثلين في الدعوى السابقة ولا خصومة ولا متدخلين فيها، ويكفي لقبول طلب اعتراض مثل هؤلاء شكلاً أن يثبت أنه لم يكن ممثلا في تلك الدعوى، ولا خصم ولا متدخلا إلى جانب أحد الخصوم.

فمصفي التركة ينوب عن الورثة، فيعد الوارث ممثلاً في الدعوى ولا يحق له اعتراض الغير بعد ذلك، على أن تمثيل المورث وحضوره واقراره بالدعوى يجعل الحكم ملزماً للورثة بحسبانهم خلفاً عاماً ، وهذا يؤدي إلى عد الورثة ممثلين في الدعوى مما ينتفي معه تقديم الاعتراض ، فهذا شرط من شروط قبول دعوى الاعتراض وهو من متعلقات النظام العام”.

على أن المشرع (۲۹۸/ج أصول محاکمات) أعطى الحق للوارث أن يعترض اعتراض الغير، إذا مثل أحد الورثة التركة في الدعوى التي لمورثه أو عليه وصدر القرار مشوبة بغش أو حيلة، فإن اعتراض الغير لغش الوارث الذي مثل التركة يتفق مع قواعد المنطق السليم ومبادئ العدالة والإنصاف ، لأنه ولئن كانت تجوز مخاصمة أحد الورثة ممثلا عن التركة إلا أنه لا يحق له الإقرار عن الأخرين دون ثبوت نیابته عنهم بالإقرار، ولا يغير من ذلك حق باقي الورثة بسلوك طريق اعتراض الغير، ولا يعد ذلك استثناء لأن تمثيل التركة بأحد الورثة منوط بحسن نيته.

كذلك ما نصت عليه المادة (۲۹۸/ب أصول) فإن للدائنين والمدينين المتضامنين أو بالتزام لا يقبل التجزئة الاعتراض على الحكم الصادر على أحدهم، إذا كان مبنية على غش أو حيلة تمس حقوقهم بشرط أن يثبتوا هذا الغش أو الحيلة، ولهم ذلك بطرق الإثبات كافة، لأن المدين المتضامن يتضرر من حكم يصدر على المدين الآخر يلزمه بدفع الدين، لأنه يسمح لهذا الأخير أن يرجع على الأول بنصف ما ألزم به.

كما يحق لكل من تقدم ذكرهم اعتراض الغير إذا استطاعوا الإدلاء بسبب أو دفع شخصي يجرح الحكم كله أو بعضه، ولو لم يكن الحكم قد صدر بالتواطؤ أو بحيلة أو غش، ولا تقبل دعوی اعتراض الغير من الخلف الخاص إن كان السلف قد مثل بالدعوى المنتهية بالقرار المعترض عليه، إلا إذا أثبت الخلف الخاص أن السلف قد ارتكب التدليس ضد المعترض وتواطأ على مصالحه.

ولمن مثل في الدعوى الأصلية بصفته نائباً عن الغير أن يباشر اعتراض الغير بصفته الشخصية”.

۲- أن يقدم الاعتراض على ذوي الصفة:

ليكون الطعن بطريق اعتراض الغير مقبولا لا بد من أن يقع بمواجهة طرفي الخصومة في الدعوى الأصلية، ذلك أنه لا يجوز إلغاء الحكم إلا إذا مثل الأطراف جميعهم”، فاعتراض الغير يجب أن يقدم بمواجهة جميع أطراف القرار المعترض عليه، المحكوم لهم والمحكوم عليهم فيه.

وهذا الشكل يتعلق بصحة الخصومة وهو من متعلقات النظام العام ويمكن للمحكمة إثارته تلقائية في أي مرحلة من مراحل التقاضي، ومن حق محكمة النقض إثارة ذلك تلقائياً.

3- أن يقدم الاعتراض ضمن الميعاد القانوني مرفقاً به الرسوم والتأمينات:

للغير الحق في الاعتراض على الحكم ما لم يسقط حقه بالتقادم (م ۲۷۰ أصول محاکمات)، فالطعن باعتراض الغير لم يقيده المشرع بمدة معينة ولذلك يكون صحيحةاً في الشكل لمجرد وروده قبل سقوطه بالتقادم مرفقاً بما يوجبه القانون من رسوم وتأمينات

“. 2- “يجب أن يشتمل استدعاء الاعتراض الأصلي أو الطارئ على أسباب الاعتراض تحت

طائلة الرد شكلا” (م ۲۹۹/ه أصول محاکمات).

ب- الشروط الموضوعية:

يشترط في اعتراض الغير ما يشترط في إقامة الدعوى ابتداء وهذه الشروط هي وجود مصلحة مباشرة يقرها القانون للمعترض، وأن تكون المصلحة قائمة وحالة، وشرط توافر المصلحة هذا من النظام العام، أما الضرر فيكفي أن يكون احتمال وقوعه مؤكدة، ومن المقرر فقها واجتهادة أن الضرر الذي يسوغ الالتجاء إلى اعتراض الغير إنما هو الذي يلحقه الحكم بحقوق قائمة بتاريخ صدوره، لم يكن صاحبها خصما في الدعوى ولا ممثلاً فيها، فيجب أن تكون حقوق المعترض قائمة وموجودة قبل صدور الحكم المعترض عليه لا بعده حتى يكون اعتراضه مقبولا.

إنما لا يكفي أن تكون المصلحة التي يستند إليها المعترض محتملة وهذا الشرط من النظام العام، فالاحتمال شرط غير كاف لإقامة دعوى اعتراض الغير طالما أنه يشترط المساس بحق يعود للمعترض، وأن يكون القرار قد انتقص من هذا الحق”.

فمتى بني الحكم المعترض عليه على التدليس والتواطؤ، ممن كان قد مثل المعترض، ومس حقوقه، فإنه يعد في حالة التواطؤ، من الغير الذين لا يمثلهم المعترض عليه، ويجوز اعتراضه على أساس حقه الذاتي في إبطال التصرف…

 إن توافر شروط اعتراض الغير وأسبابه يعدان من النظام العام وينبغي بحثها قبل الانتقال إلى البحث بموضوع دعوی اعتراض الغير، ومن ضمن هذه الشرائط المصلحة والصفة بالتفصيل المتقدم .

---

لتحميل مقال اعتراض الغير كاملاً – يرجى الضغط   هنا

 

يقبل اعتراض الغير مبدئياً بالنسبة إلى جميع الأحكام سواء أكانت هذه الأحكام صادرة بالدرجة البدائية أم بالدرجة النهائية أو كانت صادرة عن محكمة عادية أو استثنائية. ولا فرق في الحكم أن يكون قطعياً أو ذا صفة مؤقتة، أو صادرة في غرفة المذاكرة، إذا كان من شأنه المس بحقوق الغير، ويشمل طريق اعتراض الغير الأحكام الصادرة بإكساء الأحكام الأجنبية صيغة التنفيذ. ويشترط بكل الأحوال أن يصدق على القرار وصف الحكم وفق ما تقدم في تعريفنا للأحكام القضائية، فالحكم الصادر بتصديق الصلح لا يقبل الطعن بطريق اعتراض الغير لأنه إنما يصدر – كما مر – بالصفة الولائية وليس بالصفة القضائية، وبالتالي فإن الدعوى الصحيحة هي إبطال عقد صلح ، أو عدم نفاذه.

ويراعى أن الأحكام الصادرة عن محكمة النقض لا تقبل اعتراض الغير إلا عندما تتصدى للحكم وتقضي في موضوع الدعوى، وعلى خلاف اجتهاد محكمة النقض وهو عدم جواز الطعن بإعادة المحاكمة على الأحكام المستعجلة، فإنه يجوز اعتراض الغير عليها ولو كانت لا تحوز سوی حجية مؤقتة .

 المحكمة المختصة بنظر دعوی اعتراض الغير:

تختلف المحكمة المختصة بنظر دعوی اعتراض الغير وفقا لنوع الاعتراض، ووفقا للمادة (۲۹۹ أصول محاکمات) فإن اعتراض الغير نوعان: أصلي وطارئ.

1- اعتراض الغير الأصلي:

يقدم الاعتراض الأصلي إلى ذات المحكمة التي أصدرت الحكم والتي بحثت بالموضوع وبتت به سلباً أو إيجاباً، وأصدرت قرارها الذي بموجبه تعرضت حقوق الغير بمس هذه الحقوق، وذلك باستدعاء وفقا للإجراءات العادية، فإذا كان القرار المعترض عليه قد صدر بداية وصدق استئنافاً وتم رفض الطعن به فإن المرجع المختص في دعوى اعتراض الغير المقدم ضد الحكم الصادر هو محكمة الاستئناف، لأنه القرار الذي مس حقوق الجهة المعترضة بحسبانها محكمة موضوع من الدرجة الثانية وأحكامها موضوعية، وسواء أكان الحكم المعترض عليه صادرة عنها بتصديق الحكم البدائي أم يفسخه أم بتعديله.

والأساس القانوني لهذه القاعدة هو أن اعتراض الغير لا يتضمن تجريحة للحكم الصادر عن المحكمة بما يوجب رفعه إلى محكمة أعلى إنما يتضمن طلب تعديل ما قضت به المحكمة الاعتبارات لم يكن من الممكن للمحكمة تبينها من تلقاء ذاتها…

على أنه إذا كان الاستئناف لم ينصب على أساس النزاع وانما تناول الرسوم والمصاريف فقط،

فاعتراض الغير على الأساس يجب أن يقدم إلى محكمة البداية لأن الاستئناف لم ينشر سوی المسائل المستأنفة وليس منها بحث الأساس، وكذلك إن رد الاستئناف شكلاً.

۲- اعتراض الغير الطارئ:

اعتراض الغير الطارئ يقدم باستدعاء إلى المحكمة الناظرة في الدعوى، شريطة أن تكون مساوية أو أعلى درجة من المحكمة التي أصدرت الحكم المعترض عليه، وأن يكون النزاع الذي صدر فيه الحكم داخلا في اختصاصها الشامل، فإذا فقد أحد هذين الشرطين بأن كان صادرة عن محكمة أعلى درجة من المحكمة الناظرة في الدعوى كما لو كان صادرة عن محكمة الاستئناف، والدعوي منظورة أمام محكمة البداية، أو كان موضوع الحكم الذي هو موضوع دعوى الاعتراض خارجة عن اختصاصها، كما لو كان صادرة عن محكمة شرعية في موضوع من مسائل الأحوال الشخصية، والدعوی منظورة أمام محكمة مدنية، فإنه يتعين أن يقدم الطاعن اعتراضا أصلية. وللمحكمة في الاعتراض الطارئ أن تفصل في الدعوى الأصلية وترجئ الفصل في الاعتراض، ما لم يكن فصل الدعوى الأصلية متوقف على نتيجة حكمها في الاعتراض.

وتكون المحكمة التي أصدرت الحكم المعترض عليه مختصة ويقدم اعتراض الغير إليها بصورة أصلية ولو كان اختصاص النظر في الموضوع قد صار لجهة قضائية أخرى، كالقضاء الإداري مثلا.

---

 

لتحميل مقال اعتراض الغير كاملاً – يرجى الضغط   هنا

مقدمة وملخص عن اعتراض الغير في القانون السوري

خصص المشرع السوري بابا لاعتراض الغير هو الباب العاشر في قانون أصول المحاكمات السوري، أي أنه لم يعالجه كطريق من طرق الطعن والتي سبقت معالجتها في الباب التاسع في ثلاثة فصول، ومع ذلك فإن اجتهاد القضاء السوري وعلماء المرافعات يعدون اعتراض الغير من طرق الطعن غير العادية في الأحكام، إلا أننا نجد بعض اجتهادات القضاء السوري عاملته

دعوى عادية حين أجازت استدراك النقص المتمثل بعدم إرفاق صورة مصدقة عن الحكم المعترض عليه أثناء النظر في الاعتراض، فلو أنها عاملته كطريق للطعن لوجب أن يكون جزاء النقص هو رد الاعتراض شكلاً.

ويمثل هذا الطريق للطعن استثناء من مبدأ الحجية النسبية الأحكام القضائية، والتي تعني أن الحكم لا يحتج به إلا ممن صدر لصالحه وفي مواجهة من صدر ضده، إضافة إلى من يمثلهم هؤلاء من خلفهم العام والخاص ضمن شروط معينة، إذ يتيح اعتراض الغير لمن لم يكن خصماً في الدعوى التي صدر فيها الحكم موضوع الاعتراض، والذي لم يكن ممثلاً من أحد الخصوم، وقد مس الحكم عند صدوره بحقوق قائمة للمعترض أن يطلب إلغاء الحكم في الحدود التي مس فيها هذا الحكم حقوقه، والحكم له بمطالبه في مواجهة كل الخصوم المحكوم لهم والمحكوم عليهم في الحكم المعترض عليه ولا يوقف الاعتراض تنفيذ الحكم موضوعه، ويقدم الاعتراض بدعوى أصلية بالطرق المعتادة أمام محكمة الموضوع التي أصدرت الحكم موضوع الاعتراض وهو ما يسمى بالاعتراض الأصلي، كما يمكن أن يقدم باستدعاء في الدعوى التي أبرز فيها الحكم موضوع الاعتراض، إذا كانت المحكمة التي أصدرته في مستوى المحكمة الناظرة في الدعوى الأصلية أو أعلى منها درجة، وكان داخلا في اختصاصها الشامل، ويسمى هذا باعتراض الغير الطارئ.

ويطعن في الحكم الصادر في الدعوى الاعتراضية بالطرق ذاتها المقررة للطعن في الحكم الصادر في الدعوى الأصلية.

إن الطعن بطريق اعتراض الغير هو من طرق الطعن غير العادية، أنشأه المشرع بهدف منح الحق لكل من لحقه ضرر من حكم صدر في خصومة لم يكن هو طرفاً فيها، لا بنفسه ولا بمن يمثله، أن يطعن في هذا الحكم طالبة إلغاءه أو تعديله. واعتراض الغير طريق استثنائي يجوز لكل شخص سلوكه عند توافر أمرين:

الأول: صدور حکم يمس حقوق المعترض، والثاني: كون هذا المعترض غير ممثل أو متدخل في الدعوى التي صدر فيها الحكم.

وفي كل الأحوال فإن اعتراض الغير طريق اختياري لا يجبر الطاعن عليه، ومن ثم يجوز لمن منحه القانون الالتجاء إليه أن يسلكه، كما يجوز له أن يستغني عنه مكتفية بإنكار حجية الحكم، كلما أريد الاحتجاج به في حقه أو تنفيذه عليه، كما يجوز له أن يتجاهل الحكم ويطلب تقرير حقه بدعوى أصلية، وذلك عملا بنسبية أثر الأحكام القضائية.

والحقيقة أنه لا بد في كل الأحوال من سحب القرار الذي مس حقوق الغير فيطالب الغير بحقه بدعوى مبتدئة، فإذا احتج عليه بالحكم، فلا بد لإثبات حقوقه من إلغاء القرار باعتراض طارئ إن توافرت شروطه أو أصلي وتستأخر دعواه بأصل الحق.

و كانت قد اتجهت محكمة النقض السورية، في ظل القانون القديم إلى أنه ليس للمعترض حق الاعتراض أمام محكمة الدرجة الأولى في الوقت الذي كان فيه الحكم المعترض عليه مستأنفاً ، لأن المشرع أجاز له التدخل في الاستئناف”.

فمن شروط قبول دعوى الاعتراض في ظل القانون القديم، أنه لا يمكن الاعتراض على الأحكام القضائية من قبل الغير الذي مست حقوقه تلك الأحكام إلا بعد اكتسابها الدرجة القطعية بحسبان أن من مست حقوقه تلك الأحكام فإن أمامه غير هذا الطريق.

على أن قانون أصول المحاكمات الجديد قد حسم هذه الناحية بالنص صراحة في المادة۲۹۸/أ على جواز اعتراض الغير ” ولو لم يكن الحكم المعترض عليه قد اكتسب الدرجة القطعية”.

---

لتحميل مقال اعتراض الغير كاملاً – يرجى الضغط   هنا

يأتي للموقع أسئلة كثيرة حول بيع العقارات لدى كاتب العدل وقد رأيت جهلاً كبيرأ لدى الناس حول هذا الموضوع , لذلك سأتطرق بهذا المقال لشرح الموضوع كاملاً.

أولاً : من هو كاتب العدل وماهو اختصاصه :

كاتب العدل هو موظف يحمل اجازة في الحقوق تابع لوزارة العدل مهمته وأعماله حددها القانون في المادة 9 من القانون رقم 15 لعام 2015 بقولها :

يقوم الكاتب بالعدل بالأعمال التالية:

أ. تحرير وتوثيق العقود والإقرارات والمحررات التي يوجبها القانون أو التي يطلبهاالمتعاقدون.

ب. تحرير وتوثيق صكوك الوصية دون أن يخل ذلك باختصاص المحاكم الشرعية أو الروحية أو المذهبية.

ج. حفظ أصل الوثائق التي يحررها.

د. قبول وحفظ الوثائق والودائع التي يطلب إليه حفظها وتسليم المودعين صورة مصدقة عن البيان المنظم من قبله والمتضمن شروط الإيداع وأوصاف الوديعة وهو غير مسؤول عن مضمون الوثيقة المودعة إذا لم تكن موثقة أو منظمة لديه.

هـ. إعطاء ذوي الشأن بناء على طلبهم صورا مصدقة عن الوثائق التي يحررها أو يوثقها أو التي تحفظ لديه ويمكن له تسليم صور مصدقة عنها للغير بعد الحصول على أذن القاضي البدائي الأول.

و. يجوز تسليم كل ذي مصلحة صوراً عن الوثائق التي تم تنظيمها لدى الكاتب بالعدل بعد الحصول على إذن من القاضي البدائي الأول أو بناء على قرار قضائي من المحكمة التي تضع يدها على الدعوى المطلوب إبراز الوثيقة فيها.

ز. تحرير الاحتجاج بإثبات الامتناع عن قبول أو وفاء الإسناد التجارية وتنظيم الاستفسار للاستيضاح عما ذكر.

ح. تبليغ جميع الإنذارات وما هو بحكمها وسائر الأوراق غير القضائية وطلبات الإيداع وفقا لأحكام التبليغ الواردة في قانون أصول المحاكمات.

ط. اعطاء الشهادات بحصول التصديق على التواقيع أو إثبات التاريخ.

ي. الأعمال الأخرى التي يوجب عليه القانون القيام بها.

انتهى نص المادة .

وما لاحظنا ن خلال هذه الادة أنه لايوجد كلمة عقارات اطلاقاً وان مهته هي توثيق وتحرير الوثائق فقط.

ذلك أن الأصل في المعاملات العقارية ( بيع – رهن – ……..الخ ) أن تتم في السجل العقاري ( الطابو ) فهو الذي يمسك السجلات العقارية وينظها وينظم كل العلميات الجارية على العقارات ومنها البيع الذي تتم تنظيم المعالمة فيه مباشرة بدون كاتب العدل وكذلك واصدار سندات التمليك لها ( الكرت الأخضر ) وغير ذلك.

ثانياً :  مادور كاتب العدل في موضوع العقارات اذن ؟

كاتب العدل ماهو الا موثق للعقود والوكالات التي تتم حول هذه العقارت فقط. ومن ثم أخذ هذه الوكالات أو العقود وتنظيم معاملة في السجل العقاري.

ثالثاُ : لماذا يلجأ الناس لكاتب العدل ولايتجهوا للسجل العقاري مباشرة ؟

السبب الأول : هو السرعة فمعاملة كاتب العدل والأوراق المطلوبة لديه أقل وأسهل من المعاملة  في السجل العقاري.

السبب الثاني : وجود مشاكل على العقار لاتسمح بتسجيل هذه المعاملة في السجل العقاري مباشرة  .

رابعاً : ماهي أنواع العقود أو الوكالات التعلقة بالعقارات التي تتم لدى كاتب العدل ؟

1- الوكالة العادية :

الوكالة العادية هي توكيل الشخص لاجراء عمل معين في هذا العقار بأن يقوم مثلاً بتسجيل هذا العقار لنفسه أو للغير في السجل العقاري أو لدى كاتب العدل أو لدى الجهة الختصة بمسك سجل العقارات ( الاسكان – الجعيات السكنية – السجل العقاري )

– هذه الوكالة  لاتحمل معنى البيع اطلاقاً وينتهي مفعولها باتمام الاجراء الموكل فيه وتسقط بوفاة أحد أطراف الوكالة ولايمكن الاعتماد عليها في اثبات البيع ولاترتب حقاً للوكيل في العقار لاهو ولا لورثته.

وهي تحتاج الى صور هويات الأطراف وبيان قيد عقاري فقط.

يمكن الاطلاع على نموذج الوكالة من هذا الرابط – اضغط هنا

2- بيع عقار مع توكيل :

هذه الوثيقة من اسمها واضح وهو بيع عقار وبالتالي فنص الوكالة يتضمن كل العبارات التي تفيد أن الموكل ( المالك البائع ) باع العقار للوكيل ( المشتري ) مع اضافة عبارات في آخر نص الوكالة تفيد بتوكيل المشتري نفسه باجراء معاملة التسجيل في السجل العقاري  بدون حضور الوكل أي البائع الى السجل العقاري.

وفي حال وفاة أحد أطراف الوكالة تسقط الوكالة لكن لايسقط البيع أي أنه لايمكن للمشتري نقل الملكية في السجل العقاري بوجب هذه الوكالة بل عليه اقامة دعوى تثبيت بيع على المشتري أو ورثته.

وهي تحتاج الى براءة ذمة من المالية وصور هويات الأطراف وبيان القيد العقاري.

وهي تثبت حق المشتري للعقار ولورثته من بعده.

يمكن الاطلاع على نموذج الوكالة من هذا الرابط – اضغط هنا

3- بيع العقار بدون توكيل :

وهي نفس الوثيقة السابقة لكن لم يتم اضافة عبارة التوكيل لها ( وهذا نادراً مايحدث ) لأن اضافة عبارات التوكيل لاتكلف شيئاً ويمكن أن يكون عدم ذكرها هو سقوطها سهواً من منظم الوكالة.

وفي هذه الحالة لايمكن نقل الملكية في السجل العقاري الا بحضور البائع وفي حال الرفض على المشتري اقامة دعوى تثبيت بيع .

وهي تثبت حق المشتري للعقار ولورثته من بعده.

رابعاً : الوكالة الغير قابلة للعزل :

الوكالة الغير قابلة للعزل هي نفس الوكالة المذكورة  أولاً لكن تم اضافة عبارة في آخر الوكالة وهي كالتالي ( وكالة غير قابلة للعزل لتعلق حق الوكيل فيها ) أو ( وكالة غير قابلة للعزل ) .

وهذه العبارة تفيد أن الوكيل له حق في هذه الوكالة والحق يكون بأنه دفع ثمناُ لقاء هذه الوكالة والذي هو ثمن العقار أي أنه قد اشترى هذا العقار.

 وهي تحتاج لنفس الأوراق التي يحتاجها بيع العقار مع توكيل ولها نفس مفعول البيع مع توكيل اذ يحق للوكيل اجراء معاملة البيع في السجل العقاري بدون حضور البائع .

وهي تثبت حق المشتري للعقار ولورثته من بعده ولا تتأثر بوفاة اي طرف من أطراف الوكالة لأن في حقيقتها هي بيع .

ويمكن لورثة المشتري اجراء معاملة التسجبل والانتقال في السجل العقاري بدون حضور البائع ويضاف للمعاملة وثيقة حصر ارث للمتوفي فقط.