أولا: ماهي الاوراق الطلوبة لاجراء معاملة الانتقال للورثة في السجل العقاري

• وثيقة حصر إرث شرعي أو قانوني : فلو كان وصف العقار في السجل العقاري ( ملك – أميري والبناء ملك – أميري والغرس ملك ) ) فيجب احضار حصر الارث الشرعي الصادر عن المحكمة الشرعية بالنسبة للمسلمين  أو محكمة الطائفة التي يتبع لها المتوفي ( مسيحيين أو دروز )  , أما لو كان وصف العقار في السجل العقاري ( أميري ) فيجب احضار  حصر ارث نظامي أو قانوني من محكمة الصلح المدنية  . تجلب من القاضي الشرعي –
• بيان قيد مالي حديث ضمن السنة المالية من مديرية المالية التي يقع فيها مكان العقار وهذه الوثيقة يذكر في القيمة التخمينية للعقار ذلك من أجل احتساب رسوم الانتقال لأن الرسوم تتم بنسبة مؤية من ثمن العقار .
• براءة ذمة لأطراف المعالمة للمتوفي  ومقدم الطلب وهي من مديرية المالية 
• عقود مطبوعة عدد 7 نسخ يتم احضارها من المكاتب العقارية الخاصة ويتم طباعتها وتعبيئة بياناتها كاملة وهي العقود التي سيتم بوجبها عملية انتقال الارث من المورث للورثة
• طلب عادي يحضر من مديرية المصالح العقارية لطلب خدمة تسجيل وسماع العقد
• مصنف عقاري من مديرية المصالح العقارية
• بيانات قيد سجل مدني : بيان قيد مدني عائلي للمؤرث والورثة من مديرية الشؤون المدنية و يتم الحصول على القيد المدني من السجل المدني نفسه أو من مراكز الخدمة المنتشرة في المحافظات ( النافذة الواحدة )
• بيان قيد عقاري من مديرية المصالح العقارية المختصة حسب موقع العقار وتبعيته للمحافظة .
• براءة ذمة مالية من دائرة التركات من مديرية المالية التابع لها
• إيصال مالي يشعر بدفع الرسوم المترتبة على معاملة الانتقال للورثة ( رفق صورة عن كيفية حساب رسوم معاملة الانتقال للورثة )
• ارسالية بالرسوم المقرر دفعها
• فاتورة الكهرباء الخاصة بمقدم الطلب
• صورة مصدقة حديثاً عن الوكالة القانونية لو كان منفذ معاملة الانتقال وكيلاً مع احضار بيان قيد مدني له .
• الترخيص : إذا كان الورثة غير سوريين  فيجب عليهم احضارترخيص بالتملك من وزارة الداخلية

ثانياً : طريقة اجراء معاملة انتقال ملكية الورثة في السجل العقاري بالتفصيل:

بعد أن يتم احضار كل  الوثائق المذكورة أعلاه ماعدا طبعا ايصال دفع الرسوم , عليك التوجه الى أحد مكاتب  معقبي المعاملات العقارية المختصين حيث يتم تعبئة وطباعة عقود الانتقال المذكورة في البند 3 وعددها 7 عقود بوجب هذه العقود سيتم انتقال ملكية المورث الى الورثة,

وبعد أن تم طباعة العقود وتجهيز المعاملة نذهب  الى مكتب التوثيق للتأكد من جاهزية واكتمال المعاملة وعند تحقق ذلك يحسب لك الرسوم المطلوبة ويعطيك ارسالية ( طلب دفع رسوم ) موجه الى مديرية المالية لاستيفاء رسوم الانتقال.

ملاحظة : يكن أن يتقدم أحد الورثة فقط لاجراء معاملة الانتقال لاسم جميع الورثة لكن في هذه الحالة عليه استكمال أوراقهم  ودفع الرسوم عنهم أيضاً , كما يمكنه اجراء معاملة الانتقال لاسمه فقط  ودفع الرسوم عنه هو فقط وتبقى بقية الحصص باسم ( بقية ورثة فلان ) على صحيفة العقار .

• بعد أن يتم دفع الرسوم تسلم المعاملة لرئيس مكتب التوثيق العقاري لتحديد موعد لسماع العقد أو سماعه فوراً حسب الحالة ,
• وبعد أن يتم سماع العقد يوثقه رئيس المكتب ويوقع عليه طالب الانتقال وتذهب المعاملة الى الصحيفة العقارية ليتم عملية شطب اسم المورث وتسجيل اسم الورثة بدلاً عنه في صحيفة العقار.
• بعد ذلك يمكنك أخذ سندات تمليك لاسم الورثة .

ثالثاً :  ماهي النفقات المترتبة على معاملة الانتقال من اسم المورث الى اسم الورثة في السجل العقاري :

طابع مجهود حربي : 50 ل.س تلصق على طلب الخدمة

طابع الهلال الأحمر السوري : 25 ل.س يلصق على نسخة العقد

طابع مالي : 25 ل.س تلصق على طلب الخدمة

طابع محلي : 10 ل.س تلصق على طلب الخدمة

طابع إعادة إعمار: 10 ل.س تلصق على طلب الخدمة

طابع الشهيد : 25 ل.س يلصق على نسخة العقد

رسم محضر عقد : 35 ل.س

طابع مقطوع : 500 ل.س

ثمن الطلب

ثمن العقود عدد 7

رسوم الانتقال حسب قيمة العقار في دوائر المالية والتي يتم حسابها كما مذكور في الفقرة التالية:

رابعاً : كيف يتم احتساب الرسوم المترتبة على معاملة الانتقال من اسم المورث الى اسم الورثة في السجل العقاري:

يتم احتساب الرسوم حسب الجدول الموضح في الصورة المرفقة أدناه:

 

 

 

 

كيف يتم الزواج من أجنبي يخضع في بلاده للقانون المدني وليس الشرعي + صيغة دعوى تثبيت الزواج

نصت المواد 13 حتى 15 من القانون المدني على مايلي :

 المادة 13: يرجع في الشروط الموضوعية لصحة الزواج إلى قانون كل من الزوجين.

المادة 14:

أ ـ يسري قانون الدولة التي ينتمي إليها الزوج وقت إنعقاد الزواج عل على الآثار التي يرتبها عقد الزواج، بما في ذلك من أثر بالنسبة إلى المال.

[ ـ أمـا الطلاق، فيسري عليه قانون الدولة التي ينتمي إليها الزوج وقت الطلاق، ويسري على التطليق والإنفصال قانون الدولة التي ينتمي إليها الزوج وقت رفع الدعوى.

المادة 15:

في الأحوال المنصوص عليها في المادتين السابقتين إذا كان أحد الزوجين سورياً وقت إنعقاد الزواج، يسري القانون السوري وحده فيما عدا شرط الأهلية للزواج.

وعلى هذا الأساس فانه  يمتنع على المحاكم الشرعية النظر في الدعوى و المعاملات المتعلقة بأجنبي يخضع في بلاده لقانون مدني و هذا المنع يجعل المحاكم المدنية وحدها ذات اختصاص للنظر فيها.

ـ إذا عقد زواج بين مسلمة و غير مسلم فالمحكمة الشرعية هي المختصة بإبطال هذا الزواج ـ مجلة المحامون 1963 – العدد 1 – ص 5 – رقم 10

ـ المحاكم السورية هي المختصة إذا كان أحد الزوجين سوريا وقت انعقاد الزواج ـ المادة 15 من القانون المدني ـ المحامون 1967 – العدد – 1 – 2 ص 26 رقم 45 ـ و يطبق هذا النص حتى و إن كان المدعى عليه الزوج مقيماً خارج سورية

ينعقد الاختصاص للمحاكم السورية لرؤية الدعوى المقامة على المدعى عليه المقيم خارج سورية ـ مجلة القانون 1966 – العدد 7 ص 732 ـ راجع قانون الأحوال المدنية و قانون الجنسية و القواعد المدرجة بها في مجموعة القوانين الجزائية الخاصة – الجزء الأول – أديب استانبولي

ـ لا بد من موافقة وزير الداخلية إذا كان الأجنبي من رعايا غير الدول العربية و إن حصل ولد نتيجة هذا الزواج

• و إذا كان الأجنبي من رعايا إحدى الدول العربية فيكتفى بموافقة مديرية الأمن العام إذا لم يكن ولد
• وفي حالة وجود ولد أو حمل ظاهر فلا يحتاج الأمر إلى أية موافقة

 

لتحميل النص بصيغة pdf – يرجى الضغط هنا

ربما سمع الكثير من الناس اصطلاح ( بيع الوفاء ) والذي يعد صورة من صور البيع الذي يخفي رهن  ( سنفرد مقال خاصاً للبيع الذي يخفي رهن ان شاء الله ) لكن لم يعرفوا حكمه شرعاً وقانوناً.

أولاً : تعريف بيع الوفاء :

بيع الوفاء هو مؤلف من كلمتين اولهما بيع وهي معروفة وثانيها الوفاء وهو الوفاء بالشرط والشرط هو اعادة المبيع بعد مدة معين.

وعرف الفقهاء والمشرعين بيع الوفاء بأنه بيع المحتاج للنقود أو للقرض وهو أن يكون شخص ما بحاجة لنقود أو لقرض فيضطر لبيع عقار ما يملكه ولكن يشترط على المدين أو المشترلاي اعادة الملكية له بعد مدة معينة وهي مدة سداد الدين.

بيع الوفاء في الشرع الاسلامي :

عند المالكية يسمى بيع الوفاء ب ( بيع الثُّنْيا ) ، وعند  الشافعية ( بيع العُهْدة ) ، وعند الحنابلة ( بيع الأمانة ) ، وسمي في بعض كتب الحنفية “بيع المعاملة

وهذا البيع محرم عند جميع الفقهاء , لأن شرط استرداد المبيع ينافي مقتضى العقد ، وهو تملك المشتري للسلعة ملكاً مؤبدا، ولأن هذا يُتخذ حيلة على الربا.

 وقد أفتى المجع الفقهي الاسلامي  بحلسته المنقعدة في جدة بتاريخ 14 مايو أيار 1992 بما يلي بخصوص بيع الوفاء :

إن مجلس مجمع الفقه الإسلامي المنعقد في دورة مؤتمره السابع بجدة في المملكة العربية السعودية من 7-12 ذي القعدة 1412هـ الموافق 9 – 14 أيار (مايو) 1992 م،

بعد اطلاعه على البحوث الواردة إلى المجمع بخصوص موضوع بيع الوفاء. وبعد استماعه إلى المناقشات التي دارت حول بيع الوفاء،

وحقيقته: “بيع المال بشرط أن البائع متى رد الثمن يرى المشتري إليه المبيع”، قرر ما يلي:

أولاً: إن حقيقة هذا البيع (قرض جر نفعاً)، فهو تحايل على الربا، وبعدم صحته قال جمهور العلماء. ثانياً: إن هذا العقد غير جائز شرعاً، والله أعلم. المجمع الفقهي الإسلامي

انتهت فتوى المجمع الفقهي الاسلامي

وطبعا في هذه الحالة يجمع الفقهاء على اعادة الحال الى ماهو عليه قبل العقد فيرد كل واحد ما قبضه او استلمه للطرف الثاني.

بيع الوفاء في القانون السوري :

نصت المادة 433 من القانون المدني السوري على ما يلي :

(إذا احتفظ البائع عند البيع بحق استرداد المبيع خلال فترة معينة وقع البيع باطلاً)

واعتبر المشرع السوري أن هذا النوع من البيوع هو وسيلة من وسائل الضمان والتحايل على القانون لأنه يجرد البائع من ملكيته لعقار أو المنقول بمبلغ بخس لا يتناسب مع القيمة الحقيقية للمبيع مستغلاً حاجة المقترض للمال.

اجتهادات سورية حول بيع الوفاء : 

وقد عالج القضاء السوري في العديد من أحكامه بيع الوفاء بعدة اجتهادات مستقرة وأصبحت معروفة ومنها :

فقد ورد في القاعدة /1993/ – التقنين المدني السوري – الجزء الرابع :

(عقد البيع الذي يخفي رهناً ويستطيع البائع استرداد المبيع إذا رد الثمن هو صورة من بيع الوفاء الذي حظره المشرع بالنص على بطلانه وللمتعاقد أن يثبت بكافة الطرق ومنها البينة والقرائن أن العقد لم يكن بيعاً باتاً)

والفقه على ما عليه القانون والاجتهاد فقد اعتبر الأستاذ السنهوري :

(أن بيع الوفاء هو بيع باطل بطلاناً مطلقاً لا تخلفه الإجازة اللاحقة ولا يسري عليه التقادم ويجوز أن يتمسك به كل من له مصلحة فيه ويجوز للمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها )

( الوسيط ج/4/ ص/165/ فقرة /187/ )

وما دام هذا العقد باطلاً بطلاناً مطلقاً يجب إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد فعلى البائع رد الثمن وعلى المشتري إعادة المبيع ( مادة /143/ مدني ) وأما ثمار العقار المبيع ومنافعه خلال فترة العقد فإنها للحائز حسن النية ( مادة /929/ مدني ) ما لم يثبت سوء النية.

(نقض سوري رقم /1811/ أساس /347/ لعام 1980)

 

لتحميل نموذج نموذج دعوى ابطال بيع الوفاء – يرجى الضغط هنا

 

لتحميل وقراءة نص النظام الأساسي لشركة التطوير العقاري المحدودة المسؤولية في سوريا يرجى الضغط هنا

صيغة عقد بيع بالعينة

محكمة الاستئناف المدنية بدمشق الموقرة

طالب إعادة المحاكمة :       السيد ……………………… ، إضافة لتركة والده المرحوم …………….. ، يمثله المحامي ………………………… .

المطعون ضده :        السيد ………………. ، يمثله المحامي الأستاذ ……………  .

القرار المطعون فيه : القرار رقم (000) الصادر بتاريخ  00/00/2000   ، عن محكمتكم الموقرة  ، في الدعـوى رقـم أساس (0000)    لعام 2000  ، والمتضمن  :

” ………………………………..   إلى آخر ما جاء في القرار المطعون فيه ” .

أسباب الطعن :              

أولا – في الشكل

بتاريخ 00/00/2000 وصل إلى طالب إعادة المحاكمة ورقة كانت محررة ما بين مؤرثه وبين المطعون ضده أخفاها المطعون ضده وحال دون تقديمها إلى المحاكمة أثناء نظر الدعوى المطعون بطريق إعادة المحاكمة بالقرار الصادر فيها ، وكانت تلك الورقة تنطوي على إقالة المؤرث والمطعون ضده لعقد البيع المبرم ما بينهما والمدعى بطلب تثبيته في هذه الدعوى … .

وكانت تلك الورقة منتجة في النزاع وحال الخصم دون تقديمها نظرا لكونها نسخة أصلية وحيدة احتفظ بها لديه ، ولعدم علم الطاعن بوجودها كونه وارث ، الأمر الذي يجعلها وعملا بأحكام الفقرة /د/ من المادة 241 أصول محاكمات سببا من أسباب طلب إعادة المحاكمة.

وكان القرار المطعون فيه بطريق إعادة المحاكمة قد صدق نقضا وبالتالي لم تبحث محكمة النقض بالموضوع كون الطعن للمرة الأولى ، الأمر الذي يجعل محكمتكم الموقرة هي المختصة للنظر في هذا الطعن .

وكان هذا الطعن مقدما ضمن المدة المنصوص عنها في المادة 242 من قانون أصول المحاكمات ، وباستدعاء مستوف لشرائطه الشكلية ، مرفق بصور طبق الأصل عن القرار المطعون فيه ، وجرى اسلاف الرسوم والتأمينات المتوجبة قانونا ، لذلك نلتمس قبول طلب إعادة المحاكمة شكلا .

ثانيا – في القانون

 

لما كان من الثابت أن طالب إعادة المحاكمة في دفوعه المثارة في الدعوى التي صدر فيها القرار المطعون فيه ، قد تمسك بإقالة عقد البيع المبرم ما بين مؤرثه وبين المطعون ضده استنادا إلى أقوال مؤرثه بأن نسخته من عقد البيع قد جرى تمزيقها وان عقد بيع جديد قد ابرم مع شخص آخر بعد إقالة ذلك العقد … ولم يكن عالما بوجود إقالة خطية لذلك العقد ، في حين أنكر المطعون ضده إقالة ذلك العقد وتمسك بالنسخة التي لديه منه وادعى بها بمواجهة الطاعن طالبا تثبيت البيع موضوعها .

وكان من الثابت أن الورقة المبرزة كسبب لطلب إعادة المحاكمة قد جاءت مؤيدة لدفوع الطاعن لجهة إقالة عقد البيع المبرم ما بين مؤرثه وبين المطعون ضده وتثبيت إقالة ذلك العقد مستند هذه الدعوى الوحيد ….  الأمر الذي يجعل ذلك العقد منتهيا بجميع آثاره القانونية ويجعل هذه الدعوى فاقدة مؤيدها القانوني ، ويجعل القرار المطعون فيه مستوجب الفسخ والإلغاء .

وكان وجود اصل تلك الورقة لدى المطعون ضده أثناء نظر الدعوى التي صدر نتيجة لها القرار المطعون فيه بطريق إعادة المحاكمة وانه حال دون تقديمها إلى المحاكمة ، وان تلك الورقة وصلت إلى الطاعن بعد صدور القرار المطعون فيه ، من الوقائع المادية الجائز إثباتها بجميع طرق الإثبات بما فيها البينة الشخصية والقرائن  عملا بأحكام المادة 52 من قانون البينات .

وكان الطاعن في حال إنكار المطعون ضده للوقائع المذكورة أعلاه يلتمس إجازته لاثبات دفوعه بالبينة الشخصية مبديا استعداده لتسمية شهوده وبيان عناوينهم واسلاف الطابع القانوني بمجرد أن تقرر المحكمة الموقرة إجازته للإثبات بهذه الوسيلة ، ونشير بهذا الصدد إلى ما استقر عليه الاجتهاد القضائي :

{ إن الخصوم غير مكلفين بتسمية شهودهم ما لم تجزهم المحكمة إثبات دفوعه بالبينة الشخصية ابتداء} .

(قرار محكمة النقض  رقم 1716 أساس إيجارات 2428 تاريخ 26/7/1987 المنشور في مجلة المحامون صفحة 578 لعام 1987) .

الطلب : لهذه الأسباب ، ولما تراه محكمتكم الموقرة من أسباب أخرى ، تلتمس الجهة الموكلة إعطاء القرار :

1)-  بقبول الطعن بإعادة المحاكمة شكلا .

2) – بقبول الطعن موضوعا وإلغاء وفسخ القرار المطعون فيه ومن حيث النتيجة الحكم برد الدعوى وترقين إشارتها عن صحيفة العقار موضوعها.

3) – بتضمين المطعون ضده الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .

                دمشق في  00/00/‏2000‏

                                                        بكل تحفظ واحترام

                                                          المحامي الوكيل

لتحميل وقراءة نص استدعاء وطلب اعادة المحاكمة بدعوى مدينية بصيغة  pdf يرجى الضغط هنا