حالات غصب العقار في البلد زادت كثيراً وخاصة مع هجرة الناس بالملايين فأصبحت البيوت فارغة مما حرك الرغبة لدى البعض باغتصاب العقارات على أمل أن يكون صاحبها قد مات أو هاجر الى منطقة غير معلومة.

وقد عالج القانون هذه الحالات بطرق شتى منها الشكوى للنيابة العامة أو اقامة الدعوى المستعجلة لطرد الغاصب .

الا أن المشرع ورغبة منه لتفادي  موضوع التقاضي الطويل الأمد  والتكاليف الباهضة في القضاء فقد أعطى الصلاحية للمحافظ برد هذا الغصب وذلك بموجب المادة /  45/ من قانون الادارة المحلية رقم / 107 /  لعام 20100 والمعدلة بالقانون رقم /  13/ تاريخ 9/6/2020  المرفق صورة عنه حيث أضاف التعديل الجديد شرطاً جديداً هو موافقة النيابة العامة . وفق النص التالي :

المادة (45):

1- على  المحافظ وبعد موافقة النيابة العامة,  اذا وقع غصب بين على عقار أو على حقوق عينية عقارية ان يقرر اعادة الحالة الراهنة الى ما كانت عليه قبل الغصب.

2-  على المحافظ عند وقوع اعتداء بيّن من شأنه إيجاد خلاف عام على الغلال ويؤثر في الأمن أن يتخذ التدابير اللازمة للمحافظة عليها وان يامر بتوزيعها بين ذوي الاستحقاق وفق التعامل الجاري سابقاً , أو أن يضعها أمانة لدى شخص ثالث,

3- لايكون للاجراءات المتخذة من المحافظ في كلتا الحالتين المذكورتين في الفقرتين ( 1 و 2 ) من هذه المادة أي تأثير في الحكم الذي تصدره السلطات القضائية.

4- يبقى مفعول التدبير الإداري قائماً إلى أن يلغى أو يعدل بقرار معلل من السلطة نفسها او لحين صدور قرار قطعي من السلطات القضائية التي تفصل بأصل النزاع.

• ولابد لنا هنا من شرح عبارة الغصب البيّن حتى نستطيع فهم المادة جيداً ونعرف كيف نطبقها نحن كمحامون وكيف يطبقها القضاء .
• الغصب البيّن المقصود فيه هو الواضح الذي  لالبس فيه ولا غموض ولايشوبه شائبة ولايشك بصحته أو وجوده وهذا لايتحقق في الحالات التالية ( حسب رأي الشخصي ):
• 1- وجود حالة شيوع في العقار كأن يكون الملاك على الشيوع ولايوجد قسمة رضائية أو مهايأة بينهم .
• 2- حالة  وجود عقد بيع عقار  مسجل أو غير مسجل في السجل العقاري كأن يكون المالك قد باع العقار لشخص لكنه لم يسلمه له لوجوب دفع مبلغ عين أو وجود شرط معين .
• 3- حالة  قيام أحد مالكي العقار على الشيوع ببيع حصته وتسليم العقار للمشتري بدون موافقة بقية المالكين.
• 4- قيام المستأجر بالبقاء في العقار المؤجر رغم انتهاء مدة عقد الايجار  لاتعتبر غصباً بيناً ويجب على صاحب المصلحة اتخاذ الاجراء القانوني المناسب.
• هذه أمثلة عن الحالات التي لاتعتبر غصباً بيناً ويجب على صاحب المصلحة مراجعة المحكمة المختصة  لرد العقار اليه.
• وبعد أن بيينا معنى الغصب البين فالطريقة سهلة وهي تقديم شكوى للمحافظ عن طريق النيابة العامة ويقوم المحافظ باتخاذ الاجراء المناسب كا هو مذكور في المادة 45 من قانون الادارة المحلية .
• ولابد لنا من الاشارة الى أن هذا الاجراء ليس قراراً قضائياً بل هو قرار اداري وعلى المتضرر مراجعىة القضاء للحصول على حقه واستصدار قرارا قطعي بذلك , اي أن هذا القرار لايمس حقوق الأطراف بل هو مجرد اجراء تحفظي .
• 

1- الوصاية المؤقتة للحصول على جواز سفر فقط :

طلب من مطبوعات صندوق التعاون (بقيمة 50ل.س) مع طابعين ( 50 ل . س قيدي و50  ل . س دور محاکم) مبينا فيه اسم مقدم الطلب واسم القاصر وما يثبت صلة القربی بینهما (دفتر عائلة – بيان عائلي)

ويقدم بيد صاحب العلاقة القاضي الشرعي ثم ينفذ في دائرة الأيتام.

2 – الوصاية المؤقتة للحصول على تأشيرة خروج للقاصر :

طلب من مطبوعات صندوق التعاون (بقيمة 50 ل.م) مع طابعين ( 50 ل.س قيدي و 50 ل.س دور محاکم) مبيناً فيه اسم مقدم الطب واسم القاصر وما يثبت صلة القربی بینهما (دفتر عائلة بيان عائلي) ويقدم بيد صاحب العلاقة القاضي الشرعي الأول ثم ينفذ في دائرة الأيتام.

ويشترط حضور ولي القاصر (الأب – الجد لأب – العم – الأخ) .

وفي حال عدم وجود أي من هؤلاء يعود الأمر للقاضي الشرعي الأول بعد ابرز الوثائق المؤيدة للحالة (بيان وفاة للأب أو بيان مغادرة له او اثبات حالة الفقدان )

تص تعديل قانون الأحوال الشخصية الجديد الصادر برقم 4 تاريخ 7/2/2019 

في الفقرة الثالثة من المادة / 54 / على مايلي :

عند استيفاء المهر كلاً أو بعضاً تكون العبرة للقوة الشرائية للمهر وقت عقد الزواج على ألا يتجاوز مهر المثل يوم الاستحقاق ما لم يكن هناك شرط أو عرف خلاف ذلك.

– وجاء تعديل هذه الفقرة لما حصل للقوة الشرائية لليرة السورية من انخفاض كبير جداً على أثر الأحداث الدائرة فيها.

• حيث أن سعر الدولار قفز فيها من 50 لييرة سورية للدولار الى حوالي 800 ليرة وقت صدور القانون ثم قفز منذ أشعر ووصل عتبة ال ثلاثة آلاف ليرة وتتوالى الارتفاعات والانخفاضات .
• وان عاب بعض القضاة والمحامين على الفقرة بالافتقار للوضوح والشرح الأن القضاء قد تعامل معها بشكل جيد وفسرها وفسر طريقة تنفيذها.
• وقبل أن نقوم بشرح هذه المادة نذكركم بأنه ليس من صلاحيات رئيس التنفيذ تعديل المهر أي لو قدم له أي صك زواج للمطالبة بمقدم مهر غير مقبوض أو صك طلاق بالارادة المنففردة فليس من صلاحيات رئيس التنفيذ تعديل هذا المهر بل للقاضي الشرعي بناء على مطالبة قضائية .
• كما أنه يحق للزوج أيضاً كما للزوجة طلب تعديل المهر حسب ارتفاع أو انخفاض القوة الشرائية للعملة السورية .
• تفسير وتطبيق وتنفيذ هذه المادة  كالتالي :

1- تعديل المهر لايتم الا عند المطالبة به أي عند استحقاقه وهناك حالتان :

الأولى : عند وجود مقدم مهر غير مقبوض وتريد الزوجة قبضه وهو عادة يكون بوضع صك الزواج في دائرة التنفيذ ففي هذه الحالة لايستطيع رئيس التنفيذ تعديل المهر ولابد من اقاة الدعى على الزوج للمطالابة بتعديل المهر المقدم  والمطالبة به .

الثانية : هي عندما يقوم الزوج بطلاق زوجته بمعاملة ادارية وبما يسمى الطلاق بالارادة المنفردة ( أي يرمي يمين الطلاق أمام القاضي الشرعي مباشرة ) ففي هذه الحالة وبعد مضي عدة الطلاق وعدم مراجعة الزوج  لزوجته تقوم الزوجة بوضع صك الطلاق لدى دائرة التنفيذ وتطالبه بالمهر , وفي هذه الحالة أيضاً لايسطيع رئيس التنفيذ تعديل المهر ولابد للزوجة من اقامة الدعوى على الزوج للمطالبة بتعديل المهر والزام الزوج بدفعه .

2- في حال وجود دعوى تغريق يجب على الطرف الذي يرغب بتعديل المهر أن يقدم طلباً للقاضي الشرعي بذلك داخل دعوى التفريق .

3- لايمكن تعديل المهر في غير هذه الحالات الا بناء على موافقة الطرفين .

4- لايمكن تعديل المهر الا عند الاستحقاق والمقصود بالاستحقاق هو وجوب الدفع كأن يكون مقدم مهر غير قبوض أو مطالبة بالمهر خلال دعوى التفريق أو مطالبة بالمهر بعد الطلاق بالارادة المنفردة أو استحقاق المهر بعد الوفاة .

• كيف يتم حساب قية المهر الجديد عند تعديله :

نص تعديل القانون على أن يكون بما يعادل مهر المثل ( يمكنكم الاطلاع على المقصود بمهر المثال من خلال مقالنا السابق بالضغط هنا ) حيث يقوم القاضي بسؤال جمعية الصاغة عن سعر جرام الذهب بتاريخ عقد الزواج ويعتمده في حساب المهر فمثلا لو كان هر الزوجة يعادل 100 جرام من الذهب الا أن مهر مثيلاتها كان مايعادل 50 جرام من الذهب فيحكم القاضي بإلزام الزوج أن يدفع لزوجته مايعادل 50 جرام من الذهب في وقت الدفع خشية من تغيير سعر صرف الليرة صعوداً أو هبوطاً وعند التنفيذ يتم احضار سعر جرام الذهب وتتم حساب قيمة ال 50 جرام بالليرة السورية ويتم اخطار الزوج لدفعها . والله أعلم

السؤال أن شخصاً مسيحياً توفى , فكيف واين يتم تنظيم حصر الارث له وهل يجب تنظيم حصر ارث شرعي بالنسبة للعقارات الملك وحصر ارث قانوني بالنسبة للعقارات الأميرية ؟ وكيف توزع التركة بين الأولاد والبنات ؟

الجواب :

اولاً : لكل طائفة (الروم الارثوذكس او الكاثوليك او السريان  ) من الطوائف المسيحية هناك مطرانية وفي مقر هذه المطرانية يوجد محكمة اسمها المحكمة الروحية وهي تختص بأمور الأحوال الشخصية للمسيحيين .

ثانياً : المعاملة هي معاملة عادية مثل معاملة حصر الارث لدى المسلمين .

ثالثاً : يتم توزيع الارث بالتساوي بين الذكر والأنثى وليس للذكر مثل حظالأنثيين عند المسلمين.

رابعاً : حصر الارث يشمل العقارات الأميرية والعقارات الملك بينما عند المسلمين هناك حصر ارث خاص للعقارات الأميرية غير حصر الارث الشرعي .

خامساً : حسب تاريخ الوفاة .

اذا كانت الوفاة قبل ٢٦/ ٩/ ٢٠١٠ فالاختصاص للمحكمة الشرعية . اما اذا كان تاريخ الوفاة والمتوفي مثلا من الطائفة الأرثوذكسية والوفاة بعد تاريخ ٢٦/ ٩/ ٢٠١٠ فالاختصاص للمحكمة الروحية .

ولكل طائفة تاريخ لاختصاصها فالطائفة الكاثوليكية محكومة بالقانون ٣١ لعام ٢٠٠٦.

سادساً : بالنسبة الطوائف الكاثوليكية حصر الإرث الكنسي للمنقولات والعقارات الملك اما العقارات الأميرية يطبق عليها حصر الإرث القانوني الذي ينظم بمحكمة الصلح اما قانون الإرث الطوائف الأرثوذكسية يطبق على العقارات الملك والاميرية

سيدة تسأل : أملك نصف شقة سكنية بموجب عقد كاتب عدل أنا وزوجي السابق الذي طلقني منذ 15 عاماً ولا أستطيع الحصول على حقي وهل عتبر مغتصباً للعقار؟

حالة السيدة هي حالة شائعة ونسأل عليها كثيراً وفيها تفصيل .

الجواب :

أولاً : لتحقق جرم غصب عقار هناك شروط وأحوال ومنها أن لايكون المغتصب مالكاً لأي أسهم من العقار المدعى باغتصابه , فالقانون المدنى أشار الى للمالك الحق في كل ذرة من ذرات العقاروبالتالي لا عتبر مغتصب الا في حالات خاصة .

ثانياً : طالما أن الملكية شائعة فلا يوجد حل سوى ازالة شيوع العقار وإزالة الشيوع تعني تقسيم العقار بين المالكين بما يتناسب مع الأسهم التي يملكها كل واحد فيهم .

ثالثاً : لو كان المنزل أو الشقة هي أيضاً جزء من عقار شائع وهذا منتشر كثيراً في بلدنا بأن يكون العقار عبارة عن 10 منازل أو ربما عشرات المنازل فهنا لايمكن ازالة شيوع الشقة أو المنزل بل لابد ( للأسف ) من ازالة شيوع العقار كاملاً.

رابعاً : في أغلب الحالات المنازل والشقق السكنية لايمكن قسمتها لصغر مساحتها اذ يجب أن يكون مساحة الشقة متناسباً مع نظام ضابطة البناء في منطقة العقار فمثلاً لايوجد شقة مساحتها 25 متر وبالتالي الشقة ستباع بالمزاد العلني .

خامساً : لايمكن اقامة دعوى ازالة الشيوع الا بعد نقل ملكية الأسهم في السجل العقاري.

سادساً : يمكن للسيدة السائلة أن ترفع دعوى أجر مثل على زوجها السابق الذي يشغل حصتها بدون مسوغ شرعي فتحصل على مايعادل أجرة حصتها لمدة 15 سنة سابقة.

سابعاً : نؤكد ونشدد على أنه يفضل عند شراء أي منزل أو شقة بأن تكون الملكية فوراً في السجل العقاري وليس كاتب عدل وأن تكون الأسهم 2400 سهماً أي كامل العقار

كثير من الحالات تمر معنا أو نسمع بها عن حالة توقيع سندات على بياض .

والمقصود على بياض هو خلو السند من مبلغ الدين أو الأمانة بحيث يمكن الدائن أو حامل السندات من تعبئة هذه السندات باسم الدائن الذي يرغب به وبالمبلغ الذي يريده مهما كان كبيراً .

لذلك من الواجب تذكر هذه القواعد القانونية  الخاصة بالتوقيع على بياض :
1 – التوقيع على بياض صحيح قانوناً و منتج لآثاره و ملزم لصاحب التوقيع .
2 – توقيع الورقة و تسليمها على بياض يفيد بإملائها حسب الإتفاق ، و لا يجوز إثبات أن ما دون فيها هو خلاف ما تم الاتفاق عليه إلا وفق القواعد العامة .
3 – لا يعتبر ما يدون في السند من قبل حامله تزويراً في حال التوقيع على بياض ﻷن التوقيع على بياض بمثابة تفويض من الموقع للحامل ﻷن يدون ما يشاء .
4 – الاعتراف بصحة التوقيع على السند قرينة على أنه لم يوقع على بياض و إنما بعد كتابة مضمونه و الاتفاق على هذا المضمون ….فلا توقع على بياض لأنه سيتم الزامك بما وقعت عليه وخاصة سندات الأمانة لأن فيها جرم نتيجته الحبس.