التصنيف: أصول المحاكمات المدنية

س 244 – ما الفائدة القانونية المرجوة من وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار في السجل العقاري ؟

ج 244 – اعتبرت أحكام السجل العقاري أن تدوين الإشارة على صحيفة العقار كافيا لمنع اكتساب أي حق يتعارض مع مضمون هذه الإشارة،

لأن آثار الأحكام الصادرة في القضايا العقارية ينسحب إلى تاريخ وضع هذه الإشارة لأنها بمثابة تسجيل للحق العيني المدعى به بذلك التاريخ ،

ولأن هذا التسجيل هو الذي يُكسب المدعي الحق العيني المُطالب به عندما يصدر الحكم به ، ولأن الحكم جاء مثبتا لوضع قانوني تم بتسجيل الدعوى في الصحيفة العقارية ولم ينشئ مركزاً قانونيا جديداً

( نقض غرفة مدنية أولى أساس 245 قرار 106 تاريخ 22 / 2 / 1977 )

(مجلة القانون لعام 1977 ص 522 523 )

( وإشارة الدعوى تحمي حقوق صاحبها متى وضعت على صحيفة العقار
)نقض هيئة عامة رقم 83 أساس 175 تاريخ 16 / 5 / 1994 )

(مجموعة الألوسي لاجتهادات الهيئة العامة الجزء الثالث ، قاعدة 537 ،ص 161 )

 ومن وظائف إشارة الدعوى الإشهار والعلنية

( نقض هيئة عامة أساس 783 قرار 128 تاريخ 18 / 4 / 2006 )

(الألوسي مجموعة القواعد القانونية ،الجزء الخامس ، 2012 ، ص 411 )

س 243 – حدد أهمية وضع ” إشارة الدعوى ” على صحيفة العقار موضوع الدعوى في
الدعاوى العينية العقارية وأحكامها العامة ؟

ج 243 –

من شروط سماع الدعوى العينية العقارية وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار موضوع الدعوى

( نقض غرفة مدنية 2 أساس 403 قرار 693 تاريخ 24 / 5 / 2005 )

(المحامون العددان 5 و 6 السنة 71 لعام 2006 ص 106)

 فتوضع إشارة الدعوى لحفظ الحقوق العينية العقارية وليس لحفظ الحقوق الشخصية

( نقض غرفة مدنية 3 أساس 2745 قرار 1756 تاريخ 26 / 10 / 1997 )

(المحامون العددان 11 و 12 السنة 64 لعام 1999 ص 1078)

ويعد وضع إشارة الدعوى من الأمور التي قررها التشريع العقاري من أجل حماية الناس الذين يتعاملون مع هذا العقار ، وإذا كان هذا الوجوب القانوني أمر نص عليه القانون إلا أن الواجب ملقى على رئيس القلم وفق أحكام المادة 47 من القرار رقم 188 لعام 1926

( نقض غرفة مدنية 2 أساس 1249 قرار 855 تاريخ 4 / 6 / 2000 )

(المحامون العددان 5 و 6 السنة 71 لعام 2006 ص 106  )

التي ورد فيها ما نصه “ولا يمكن استماع أي دعوى كانت بحق عقار غير مسجل قبل تسجيله في
السجل العقاري ، وإذا كان العقار مسجلا فلا تستمع الدعوى ما لم تسجل في السجل العقاري أولاً
..( ” والمادة 82 ) وتسجل الدعاوى العينية العقارية في السجل العقاري، بعد تبليغ المكتب المعاون
استدعاء الدعوى، الذي يجب أن يكون مؤشراً عليه وفقا للأصول من رئيس قلم المحكمة التي
رفعت إليها الدعوى.ويجري التبليغ بمهمة الفريق صاحب الشأن.
واجتهاد محكمة النقض مستقر على أنه لا يترتب على عدم وضع إشارة الدعوى في السجل العقاري رد الدعوى شكلاً ، وإنما يكلف المدعي من قبل المحكمة الناظرة في الدعوى باستكمال هذا النقص لتعلقه بالنظام العام، فإن كلف المدعي من قبل المحكمة بوضع الإشارة وامتنع عن التنفيذ فترد الدعوى عندئذ، ويمكن للمدعي تدارك وضع الإشارة أمام محكمة الدرجة الثانية
(نقض غرفة مدنية 2 قرار 2669 أساس 3878 تاريخ 25 / 10 / 1993 )

(نقض غرفة مدنية 2 قرار 1099 أساس 1820 تاريخ 30 / 7 / 2000

( المحامون العددان 5 و 6 السنة 71 لعام 2006 ص 107 

( نقض غرفة مدني ثانية أساس 3584 قرار 2269 تاريخ 8 / 12 / 2001

( المحامون العددان 7 و 8 السنة 68 لعام 2003 ص 700 )

ويعد وضع الإشارة من أعمال ديوان المحكمة

( نقض غرفة مدنية 2 قرار 580 أساس 397 تاريخ 10 / 5 / 2005  )

(المحامون العددان 5 و 6 السنة 71 لعام 2006 ص 114 )

فقد حظرت المادة 47 من القرار 188 لعام 1926 استماع أية دعوى بحق عقار مسجل قبل وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار لأن إشارة الدعوى من القيود الإلزامية التي يعتبر وجوب وضعها على صحيفة العقار المتنازع عليه من متعلقات النظام العام وشرطاً من شروط سماع الدعوى

( نقض غرفة مدنية 2 أساس 138 قرار 145 تاريخ 6 / 2 / 2006 )

(المحامون العددان 3 و 4 السنة 72 لعام 2007 ص 394 )

وأن وضع الإشارة شرط لسماع الدعوى والحق المدعى به
(نقض غرفة مدنية 2 أساس 857 قرار 1854 تاريخ 21 / 12 / 1997 )

( المحامون العددان 11 و 12 السنة 64 لعام 1999 ص 1052)

 ولا يستوجب وقف النظر بالدعوى ترقين إشارة الدعوى على اعتبار أن ترقين إشارة
الدعوى لا يكون إلا مع القرار النهائي ، واستئخار النظر بالدعوى ليس بذلك

( نقض غرفة مدنية 2 قرار 1868 أساس 1815 تاريخ 19 / 8 / 2007 )

( المحامون العددان 3 و 4 السنة 74 لعام 2009 ص 424 425 )

وآثار الأحكام الصادرة في القضايا العقارية تنسحب إلى تاريخ وضع إشارة الدعوى

( نقض غرفة مدنية 2 قرار 229 أساس 432 تاريخ 24 / 5 / 2005 )

( المحامون العددان 5 و 6 السنة 71 لعام 2006 ص 115  )

(نقض غرفة مدنية 2 أساس 570 قرار 834 تاريخ 11 / 4 / 2010 )

(المحامون السنة 77 لعام 2012 ص 548)

 والدعوى المثارة بخصوص عقار إن لم تكن تستهدف حقا عينيا على هذا العقار أي دعوى عينية عقارية فلا يتوجب وضع إشارة على صحيفته كدعوى ” تصحيح الاسم ” أمام محكمة البداية المدنية

( نقض غرفة مدنية 2 قرار 2751 أساس 3329 تاريخ 19 / 12 / 2004 )

(المحامون العددان 11 و 12 السنة 70 لعام 2005 ص 1082 )

(نقض غرفة مدنية 2 أساس 4681 قرار 3082 تاريخ 26 / 9 / 2010 )

(المحامون السنة 77 لعام 2012 ص 793 )

واستقر الاجتهاد على أن السهو عن وضع إشارة الدعوى إنما هو من قبيل الأخطاء المادية التي يحق لمحكمة الاستئناف تصحيحها واتخاذ القرار بها

( نقض غرفة مدنية 2 أساس 1017 قرار 2390 تاريخ 27 / 7 / 2010 )

(المحامون السنة 77 لعام 2012 ص 782)

 وفي حالة وجود إشارتي دعوى وبيعين متتاليين على عقار واحد فالإشارة الأحق بالتفضيل هي الإشارة الأسبق بالتسجيل

( نقض غرفة مدنية 3 أساس 3093 قرار 3549 تاريخ 16 / 8 / 2010 )

(المحامون السنة 77 لعام 2012 ص 886)

 وفي حالة وضع إشارتي الدعوى من قبل شاريين متتاليين على صحيفة العقار قبل إفرازه تكون الأفضلية للشاري الأول الذي قام بوضع يده على العقار وقام بإكسائه ، ولما كانت العبرة بقيود السجل العقاري والأفضلية بين حقين متتاليين على عقار تبقى لمن سبق وسجل حقه في صحيفة العقار

(نقض غرفة مدنية ثانية أساس 857 قرار 1854 تاريخ 21 / 12 / 1997 )

(المحامون العددان 11 و 12 السنة 64 لعام 1999 ص 1052 )

فالأسبقية في وضع إشارة على صحيفة العقار ورد عليه بيعين متتاليين تعطي الحق بأفضلية التسجيل ما لم يثبت التواطؤ وقصد الإضرار بالمشتري الذي لم يتمكن من وضع إشارة الدعوى قبل تلك الإشارة 

(نقض غرفة مدنية أولى أساس 2239 قرار 2216 تاريخ 2 / 12 / 2001 )

(المحامون العددان 7 و 8 السنة 68 لعام 2003 ص 694 )

بحسبان أن الأفضلية بين شاريين متتاليين لعقار واحد لمن سبق ووضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار أو سبق بتسجيل شراءه في السجل العقاري .

ويبقى للحق المسجل أثره ما لم يقم الدليل على أنه جرى بالتواطؤ وبقصد الإضرار بالشاري الذي لم يتمكن من تسجيل شراءه أو الذي سبق بعد تسجيل العقد الأول

( نقض غرفة مدنية ثانية أساس 1741 قرار 2346 تاريخ 24 / 12 / 2001 )
( المحامون العددان 7 و 8 السنة 68 لعام 2003 ص 705)

 وتعد السجلات التي أنشأت وفق التشريعات الجديدة تقوم مقام السجل العقاري في مجال وضع إشارة الدعوى لحفظ الحقوق 

(نقض هيئة عامة أساس 375 قرار 402 لعام 2002 ،اجتهادات الهيئة العامة لمحكمة النقض 2001 2004 الألوسي، قاعدة 304 )
وإن وجود إشارات في السجل العقاري على صحيفة العقار( إشارة دعوى ،إشارة مغارسة ) ليس من شأنه أن يمنع مالكه من التصرف فيه،لأن البطلان الذي قد ينجم عنه هو نسبي ولمصلحة غيره من أصحاب الحقوق 

(نقض دائرة مدنية ثانية قرار رقم 158 تاريخ 20 / 5 / 1967 )

(مجلة القانون السنة 18 العدد 7 ص 619 620 )
ولا يمكن نقل الملكية قبل تطهير العقار من إشارات الدعوى والحجوز 

(نقض غرفة مدنية ثالثة أساس 1068 قرار 1058 تاريخ 18 / 8 / 2014 )

(المحامون السنة 80 لعام 2015 ص 136 )

وإن شراء المدعي العقار بعقد عادي لا ينسحب أثره بعد تسجيله إلى تاريخ العقد وإنما ينسحب أثره إلى تاريخ وضع إشارة الدعوى ، لأن العقد العادي يجعل المدعي صاحب حق شخصي لا حق عيني قبل وضع إشارة الدعوى 

(نقض غرفة صلحية أساس 3 قرار 50 تاريخ 30 / 5 / 1983 )

(مجلة القانون السنة 34 الأعداد 3 5 ، 1983 ،ص 360 361)

 وإن وضع إشارة الدعوى شرط شكلي لسماع الدعوى وليست شرطا شكليا لنقل الملكية بدون دعوى لصراحة النص 

(نقض هيئة عامة أساس 151 قرار 487 تاريخ 1 / 12 / 2003  )

(الألوسي مجموعة القواعد القانونية ،الجزء الخامس ، 2012 ، ص 814 )

أوجب المشرع تسجيل كل دعوى تتعلق بحق عيني عقاري في الصحيفة العقارية، حتى يكون
الغير على بصيرة من ذلك، فإذا ما أقدم هذا الغير على تسجيل حق عيني على اسمه على
صحيفة العقار ، رغم وجود إشارة الدعوى ، فإن حقه المذكور لا ينفذ في حق صاحب الدعوى
، و ليس له أن يتمسك بحسن نيته في مواجهته

( د. وحيد الدين سوار آثار عقد البيع العقاري غير المسجل ، المحامون ، العدد 8 السنة 31 لعام 1966 ، ص 295)

 فإشارة الدعوى لا تمنع من التصرف ووجودها كاف لتنبيه من يتعامل مع المالكين إلى الآثار التي قد تترتب عليها ، ويعتبر تصرفهم قبولاً مسبقا بهذه الآثار يمنع عليهم الاحتجاج بحسن النية

( نقض غرفة مدنية ثالثة أساس 492 قرار 405 تاريخ 20 / 11 / 1974 )
( المحامون العدد 12 السنة 39 لعام 1974 ص 335 )
فقد نصت المادة 9 من القرار 188 لعام 1926 بأن الدعاوى العقارية المتعلقة بعقار مسجل يجب حتماً أن تُدون على الصحيفة المخصصة للعقار، ولا تعتبر ( الحقوق العينية والدعاوى) موجودة تجاه الغير إلا بقيدها في السجل العقاري وابتداء من تاريخ هذا القيد.
كما تنص المادة 47 من نفس القرار “ولا يمكن استماع أي دعوى كانت بحق عقار غير مسجل قبل تسجيله في السجل العقاري ، وإذا كان العقار مسجلاً فل تستمع الدعوى ما لم تسجل
في السجل العقاري أولاً ..”
وتنص المادة 82 من نفس القرار أيض ا على أنه

” وتسجل الدعاوى العينية العقارية في السجل العقاري، بعد تبليغ المكتب المعاون استدعاء الدعوى، الذي يجب أن يكون مؤشراً عليه وفقا للأصول من رئيس قلم المحكمة التي رفعت إليها الدعوى.ويجري التبليغ بمهمة الفريق صاحب الشأن.”
و تنص المادة الرابعة فقرة ج من المرسوم التشريعي رقم 11 لعام 2016 الخاص بوقف عمليات
تسجيل الحقوق العينية العقارية في الجهات المخولة قانونا مسك سجلات ملكية وذلك في الدوائر
العقارية المغلقة بسبب الأوضاع الأمنية الطارئة بأنه

” يعد وضع إشارة الدعوى في السجل اليومي المكمل شرطاً كافياً للنظر في الدعوى المقامة أمام المحكمة المختصة “
كما أشارت المادة 3 فقرة ب من المرسوم التشريعي رقم 12 لعام 2016 الخاص بالنسخ الرقمية
لوقوعات الحقوق العينية العقارية المنقولة عن الصحيفة العقارية في الجهة العامة المنوط بها مسك
سجلات الملكية العقارية إلى أنه في حال تقديم اعتراضات من المواطنين بخصوص تلك النسخة
أمام محكمة بداية محل العقار التي تحيل نسخة عن طلب الاعتراض إلى الجهة العامة المعنية
طالبة منها وضع إشارة دعوى الاعتراض وعلى الجهة العامة المنية تدوين إشارة الدعوى في
سجل ورقي خاص لهذه الغاية وفي النسخة الرقمية لصحيفة العقار المعني فور تلقيها المراسلة في ديوانها.

س 241 – ما الفرق بين دعوى إنشاء عقد رهن حيازي على عقار ودعوى فسخ عقد الرهن الحيازي على عقار ؟

ج 241 – دعوى فسخ عقد الرهن الحيازي على عقار من الدعاوى الشخصية التي لا تحتاج إلى وضع الإشارة على صحيفة العقار خلاف دعوى إنشاء الرهن الحيازي على عقار التي تعد دعوى عينية عقارية التي تستلزم تدوين إشارة الدعوى على صحيفة العقار

(نقض أساس 407 قرار 356 تاريخ 1 / 3 / 1995 )

(المحامون العدد 1 و 2 لعام 1996 )

س 240 – دعوى المدعي بتسليمه الشقة التي اشتراها من المدعى عليه ، هل هي دعوى شخصية أم دعوى عينية عقارية ؟

ج 240 – دعوى تسليم الشقة بموجب عقد بيع هي دعوى شخصية

( نقض غرفة مدنية ثانية أساس 1708 قرار 2434 تاريخ 31 / 12 / 2001 ) (المحامون العددان 7 و 8 السنة 68 لعام 2003 ص 710 )

س 239 – دعوى فسخ عقد بيع عقار هل هي دعوى شخصية أم دعوى عينية عقارية أم دعوى شخصية عقارية ؟ وهل تستلزم وضع إشارة دعوى ؟

ج 239 – ذهبت الغرفة المدنية الثانية في محكمة النقض إلى اعتبار دعوى فسخ عقد بيع عقار من الدعاوى العينية العقارية التي تستوجب وضع إشارة دعوى مستندة في ذلك لاجتهاد محكمة النقض رقم 133 تاريخ 31 / 1 / 1982

(نقض غرفة مدنية 1 أساس 1768 قرار 1767 تاريخ 23 / 6 / 2010 )
(المحامون السنة 77 لعام 2012 ص 571 )

وكانت محكمة النقض قد قضت مسبقاً بأن الدعوى عندما لا تتناول المطالبة بتثبيت ملكية العقار المنازع فيه ، وإنما تنصب على المطالبة بفسخ البيع
واستعادة الثمن المدفوع فهي بالتالي دعوى شخصية تستهدف الحكم بدين استحق بذمة المدعى عليه من جراء نكوله عن تنفيذ عقد البيع .

فالدعوى العقارية هي الدعوى التي تتناول الفصل في الحقوق العينية ، ولا يدخل في شمولها الدعاوى الشخصية الناجمة عن عدم تنفيذ العقود المتعلقة بالعقار والتي تنقلب في هذه الحالة إلى دين مترتب بالذمة

( نقض أساس 720 قرار 1628 تاريخ 13 / 17 / 1966  )

(المحامون العدد 9 السنة 31 لعام 1966 ص 285 286 )