التصنيف: أسئلة وأجوبة

س 249 – هل طلب تصحيح اسم وتولد المالك في صحيفة العقار لدى أمين السجل العقاري يوجب وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار ؟

ج 249 – كلا ، لأن طلب تصحيح اسم وتولد المالك قيداً للعقار لا يتعلق بمنازعة عينية عقارية توجب وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار ، مادام المقصود من الادعاء تصحيح اسم المالك قيداً ليتوافق مع اسمه الوارد في السجلات المدنية بمعنى أن المالك الحقيقي للعقار هو ذاته ولم يكن القصد من الدعوى انتقال الملكية لغيره ، مما لا وجه معه لوضع إشارة الدعوى
(نقض غرفة مدنية ثانية أساس 1840 قرار 2208 تاريخ 25 / 12 / 2001 ) (المحامون العددان 7 و 8 السنة 68 لعام 2003 ص 692 693 )

س 482 – حدد مدى ارتباط الدعوى العينية العقارية بإشارة الدعوى، وماهو الاستثناء في ذلك ؟

ج 482 – حظرت المادة 47 من القرار رقم 188 لعام 1926 المتضمن نظام السجل العقاري المحاكم سماع الدعوى العينية العقارية إلا بعد أن توضع الإشارة على صحيفة العقار المتنازع عليه وهذا يعني جزماً أن هذه الإشارة تقوم بقيام الدعوى وتزول بزوالها بأي سبب من أسباب الزوال والعكس صحيح أي أن الدعوى أيضاً لا تقوم ولا تسمع إلا بقيام الإشارة وبالتالي فهذه
الأخيرة تدور وجوداً وعدماً مع الدعوى خاصتها مما يستحيل أن يتقرر ترقين الإشارة استقلالاً وبقاء نظر الدعوى دون الإشارة لأن هذا الترقين ينفي شرط سماع الدعوى وبالتالي ينفي الدعوى ككل.
ويشذ عن ذلك حالة سقوط الدعوى أو الحكم الصادر فيها بالتقادم ، فهنا لصاحب المصلحة أن يطلب من أمين السجل العقاري وبعيداً عن القضاء الذي نظر بالدعوى ترقين الإشارة استناداً لنص المادة 80 من القرار رقم 188 لعام 1926

(نقض غرفة مدنية ثانية أساس 1014 قرار 805 تاريخ 21 / 9 / 2016 ) (المحامون السنة 81 لعام 2016 ص 570 )

وقد قضي بأن الأحكام القضائية تسقط بمرور 15 سنة من تاريخ ردها أو من تاريخ آخر إجراء فيها وكذلك الإشارات

( نقض غ م 2 أساس 3374 قرار 2275 تاريخ 19 / 7 / 2010 )

(المحامون السنة 77 لعام 2012 ، ص 773 )

س 247 -إذا أرادت المحكمة أن تُفاضل بين بيعين على عقار واحد، فلمن تكون الأفضلية ؟ وإذا رُدت دعوى أحد البيعين شكلاً أو لعدم الاختصاص ، فما تأثير ذلك على الإشارة الموضوعة لصالح تلك الدعوى ؟

ج 247 – تكون الأفضلية لدعوى البيع الذي كان أسبق في وضع إشارة الدعوى لمصلحته بشرط أن جري التفاضل بين بيعين صحيحين ، ولم يثبت أن البيع الثاني كان فيه تواطؤ وبقصد الإضرار بالمشتري الأول،

وإذا ردت الدعوى شكلاً أو لعدم الاختصاص فإن ذلك يجعل من الإشارة الموضوعة لصالح ذات الدعوى لا أثر له ولا تنسحب إلى أي دعوى أخرى.

( نقض غ م 2 أساس 1146 قرار 834 تاريخ 21 / 9 / 2016 )

(محامون السنة 81 لعام 2016 ص 571  )

( نقض هيئة عامة أساس 651 قرار 9 تاريخ 28 / 2 / 2005  )

( الألوسي مجموعة القواعد القانونية ، 2004 2007 ، ج 5 ، 2012 ، ص 296 )

س 246 -هل يُستدل من إشارة الدعوى الموضوعة على عقار المدعى عليه لصالح المدعي أنه مالك للعقار موضوع الدعوى ؟

ج 246 – كلا ، وإنما تشير إلى احتمال وجود حق عيني لها على هذا العقار (نقض غرفة مدنية أولى أساس 457 قرار 1018 تاريخ 21 / 5 / 1983 )

(مجلة القانون السنة 33 العددان 9 و 10 لعام 1983 ص 1062 )

س 245 – هل يمنع وضع إشارة على صحيفة عقار صاحب هذا العقار من التصرف فيه ؟ مع التعليل

ج 245 – كلا ،إن وضع إشارة على صحيفة عقار لا يمنع صاحبه من التصرف به مع بقاء هذه الإشارة ولا فرق بين أن يكون سبب تسجيل الإشارة دعوى تهدف حقاً عينياً أو حقاً شخصياً ،
بمعنى أن هذه الإشارة تحفظ حقوق صاحب القيد تجاه الأشخاص الآخرين الذين يريدون تسجيل حق عيني أو شخصي على صحيفة العقار بحيث يعتبرون قابلين بما ينجم عن هذا القيد وذلك لأن تسجيل القيد على صحيفة العقار يكسب صاحبه الضمانات العائدة لتسجيل الحقوق العينية عملاً بالقرار رقم 188 لعام 1926 الذي أقر مبدأ العلنية للقيود العقارية واعتبر مادون فيها
بحسن نية يسري على الغير فيما أعطاها من قوة ثبوتية مطلقة دون تفريق بين الحقوق العينية وباقي الحقوق الشخصية الواجبة التسجيل

( كتاب وزير العدل رقم 5785 لوزارة المالية تاريخ 16 / 6 / 1977 )
(مجلة القانون لعام 1977 ص 53 54 )

وقد استقر الاجتهاد القضائي على أن وجود إشارات على صحيفة العقار لا تحول دون نقله على اسم الغير مثقلاً بتلك الإشارات

( نقض غرفة مدنية تاسعة أساس 1495 قرار 1 لعام 1992 )

(المحامون الأعداد 7 9 ، السنة 57 ، لعام 1992 ، ص 592 )

س 244 – ما الفائدة القانونية المرجوة من وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار في السجل العقاري ؟

ج 244 – اعتبرت أحكام السجل العقاري أن تدوين الإشارة على صحيفة العقار كافيا لمنع اكتساب أي حق يتعارض مع مضمون هذه الإشارة،

لأن آثار الأحكام الصادرة في القضايا العقارية ينسحب إلى تاريخ وضع هذه الإشارة لأنها بمثابة تسجيل للحق العيني المدعى به بذلك التاريخ ،

ولأن هذا التسجيل هو الذي يُكسب المدعي الحق العيني المُطالب به عندما يصدر الحكم به ، ولأن الحكم جاء مثبتا لوضع قانوني تم بتسجيل الدعوى في الصحيفة العقارية ولم ينشئ مركزاً قانونيا جديداً

( نقض غرفة مدنية أولى أساس 245 قرار 106 تاريخ 22 / 2 / 1977 )

(مجلة القانون لعام 1977 ص 522 523 )

( وإشارة الدعوى تحمي حقوق صاحبها متى وضعت على صحيفة العقار
)نقض هيئة عامة رقم 83 أساس 175 تاريخ 16 / 5 / 1994 )

(مجموعة الألوسي لاجتهادات الهيئة العامة الجزء الثالث ، قاعدة 537 ،ص 161 )

 ومن وظائف إشارة الدعوى الإشهار والعلنية

( نقض هيئة عامة أساس 783 قرار 128 تاريخ 18 / 4 / 2006 )

(الألوسي مجموعة القواعد القانونية ،الجزء الخامس ، 2012 ، ص 411 )

س 243 – حدد أهمية وضع ” إشارة الدعوى ” على صحيفة العقار موضوع الدعوى في
الدعاوى العينية العقارية وأحكامها العامة ؟

ج 243 –

من شروط سماع الدعوى العينية العقارية وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار موضوع الدعوى

( نقض غرفة مدنية 2 أساس 403 قرار 693 تاريخ 24 / 5 / 2005 )

(المحامون العددان 5 و 6 السنة 71 لعام 2006 ص 106)

 فتوضع إشارة الدعوى لحفظ الحقوق العينية العقارية وليس لحفظ الحقوق الشخصية

( نقض غرفة مدنية 3 أساس 2745 قرار 1756 تاريخ 26 / 10 / 1997 )

(المحامون العددان 11 و 12 السنة 64 لعام 1999 ص 1078)

ويعد وضع إشارة الدعوى من الأمور التي قررها التشريع العقاري من أجل حماية الناس الذين يتعاملون مع هذا العقار ، وإذا كان هذا الوجوب القانوني أمر نص عليه القانون إلا أن الواجب ملقى على رئيس القلم وفق أحكام المادة 47 من القرار رقم 188 لعام 1926

( نقض غرفة مدنية 2 أساس 1249 قرار 855 تاريخ 4 / 6 / 2000 )

(المحامون العددان 5 و 6 السنة 71 لعام 2006 ص 106  )

التي ورد فيها ما نصه “ولا يمكن استماع أي دعوى كانت بحق عقار غير مسجل قبل تسجيله في
السجل العقاري ، وإذا كان العقار مسجلا فلا تستمع الدعوى ما لم تسجل في السجل العقاري أولاً
..( ” والمادة 82 ) وتسجل الدعاوى العينية العقارية في السجل العقاري، بعد تبليغ المكتب المعاون
استدعاء الدعوى، الذي يجب أن يكون مؤشراً عليه وفقا للأصول من رئيس قلم المحكمة التي
رفعت إليها الدعوى.ويجري التبليغ بمهمة الفريق صاحب الشأن.
واجتهاد محكمة النقض مستقر على أنه لا يترتب على عدم وضع إشارة الدعوى في السجل العقاري رد الدعوى شكلاً ، وإنما يكلف المدعي من قبل المحكمة الناظرة في الدعوى باستكمال هذا النقص لتعلقه بالنظام العام، فإن كلف المدعي من قبل المحكمة بوضع الإشارة وامتنع عن التنفيذ فترد الدعوى عندئذ، ويمكن للمدعي تدارك وضع الإشارة أمام محكمة الدرجة الثانية
(نقض غرفة مدنية 2 قرار 2669 أساس 3878 تاريخ 25 / 10 / 1993 )

(نقض غرفة مدنية 2 قرار 1099 أساس 1820 تاريخ 30 / 7 / 2000

( المحامون العددان 5 و 6 السنة 71 لعام 2006 ص 107 

( نقض غرفة مدني ثانية أساس 3584 قرار 2269 تاريخ 8 / 12 / 2001

( المحامون العددان 7 و 8 السنة 68 لعام 2003 ص 700 )

ويعد وضع الإشارة من أعمال ديوان المحكمة

( نقض غرفة مدنية 2 قرار 580 أساس 397 تاريخ 10 / 5 / 2005  )

(المحامون العددان 5 و 6 السنة 71 لعام 2006 ص 114 )

فقد حظرت المادة 47 من القرار 188 لعام 1926 استماع أية دعوى بحق عقار مسجل قبل وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار لأن إشارة الدعوى من القيود الإلزامية التي يعتبر وجوب وضعها على صحيفة العقار المتنازع عليه من متعلقات النظام العام وشرطاً من شروط سماع الدعوى

( نقض غرفة مدنية 2 أساس 138 قرار 145 تاريخ 6 / 2 / 2006 )

(المحامون العددان 3 و 4 السنة 72 لعام 2007 ص 394 )

وأن وضع الإشارة شرط لسماع الدعوى والحق المدعى به
(نقض غرفة مدنية 2 أساس 857 قرار 1854 تاريخ 21 / 12 / 1997 )

( المحامون العددان 11 و 12 السنة 64 لعام 1999 ص 1052)

 ولا يستوجب وقف النظر بالدعوى ترقين إشارة الدعوى على اعتبار أن ترقين إشارة
الدعوى لا يكون إلا مع القرار النهائي ، واستئخار النظر بالدعوى ليس بذلك

( نقض غرفة مدنية 2 قرار 1868 أساس 1815 تاريخ 19 / 8 / 2007 )

( المحامون العددان 3 و 4 السنة 74 لعام 2009 ص 424 425 )

وآثار الأحكام الصادرة في القضايا العقارية تنسحب إلى تاريخ وضع إشارة الدعوى

( نقض غرفة مدنية 2 قرار 229 أساس 432 تاريخ 24 / 5 / 2005 )

( المحامون العددان 5 و 6 السنة 71 لعام 2006 ص 115  )

(نقض غرفة مدنية 2 أساس 570 قرار 834 تاريخ 11 / 4 / 2010 )

(المحامون السنة 77 لعام 2012 ص 548)

 والدعوى المثارة بخصوص عقار إن لم تكن تستهدف حقا عينيا على هذا العقار أي دعوى عينية عقارية فلا يتوجب وضع إشارة على صحيفته كدعوى ” تصحيح الاسم ” أمام محكمة البداية المدنية

( نقض غرفة مدنية 2 قرار 2751 أساس 3329 تاريخ 19 / 12 / 2004 )

(المحامون العددان 11 و 12 السنة 70 لعام 2005 ص 1082 )

(نقض غرفة مدنية 2 أساس 4681 قرار 3082 تاريخ 26 / 9 / 2010 )

(المحامون السنة 77 لعام 2012 ص 793 )

واستقر الاجتهاد على أن السهو عن وضع إشارة الدعوى إنما هو من قبيل الأخطاء المادية التي يحق لمحكمة الاستئناف تصحيحها واتخاذ القرار بها

( نقض غرفة مدنية 2 أساس 1017 قرار 2390 تاريخ 27 / 7 / 2010 )

(المحامون السنة 77 لعام 2012 ص 782)

 وفي حالة وجود إشارتي دعوى وبيعين متتاليين على عقار واحد فالإشارة الأحق بالتفضيل هي الإشارة الأسبق بالتسجيل

( نقض غرفة مدنية 3 أساس 3093 قرار 3549 تاريخ 16 / 8 / 2010 )

(المحامون السنة 77 لعام 2012 ص 886)

 وفي حالة وضع إشارتي الدعوى من قبل شاريين متتاليين على صحيفة العقار قبل إفرازه تكون الأفضلية للشاري الأول الذي قام بوضع يده على العقار وقام بإكسائه ، ولما كانت العبرة بقيود السجل العقاري والأفضلية بين حقين متتاليين على عقار تبقى لمن سبق وسجل حقه في صحيفة العقار

(نقض غرفة مدنية ثانية أساس 857 قرار 1854 تاريخ 21 / 12 / 1997 )

(المحامون العددان 11 و 12 السنة 64 لعام 1999 ص 1052 )

فالأسبقية في وضع إشارة على صحيفة العقار ورد عليه بيعين متتاليين تعطي الحق بأفضلية التسجيل ما لم يثبت التواطؤ وقصد الإضرار بالمشتري الذي لم يتمكن من وضع إشارة الدعوى قبل تلك الإشارة 

(نقض غرفة مدنية أولى أساس 2239 قرار 2216 تاريخ 2 / 12 / 2001 )

(المحامون العددان 7 و 8 السنة 68 لعام 2003 ص 694 )

بحسبان أن الأفضلية بين شاريين متتاليين لعقار واحد لمن سبق ووضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار أو سبق بتسجيل شراءه في السجل العقاري .

ويبقى للحق المسجل أثره ما لم يقم الدليل على أنه جرى بالتواطؤ وبقصد الإضرار بالشاري الذي لم يتمكن من تسجيل شراءه أو الذي سبق بعد تسجيل العقد الأول

( نقض غرفة مدنية ثانية أساس 1741 قرار 2346 تاريخ 24 / 12 / 2001 )
( المحامون العددان 7 و 8 السنة 68 لعام 2003 ص 705)

 وتعد السجلات التي أنشأت وفق التشريعات الجديدة تقوم مقام السجل العقاري في مجال وضع إشارة الدعوى لحفظ الحقوق 

(نقض هيئة عامة أساس 375 قرار 402 لعام 2002 ،اجتهادات الهيئة العامة لمحكمة النقض 2001 2004 الألوسي، قاعدة 304 )
وإن وجود إشارات في السجل العقاري على صحيفة العقار( إشارة دعوى ،إشارة مغارسة ) ليس من شأنه أن يمنع مالكه من التصرف فيه،لأن البطلان الذي قد ينجم عنه هو نسبي ولمصلحة غيره من أصحاب الحقوق 

(نقض دائرة مدنية ثانية قرار رقم 158 تاريخ 20 / 5 / 1967 )

(مجلة القانون السنة 18 العدد 7 ص 619 620 )
ولا يمكن نقل الملكية قبل تطهير العقار من إشارات الدعوى والحجوز 

(نقض غرفة مدنية ثالثة أساس 1068 قرار 1058 تاريخ 18 / 8 / 2014 )

(المحامون السنة 80 لعام 2015 ص 136 )

وإن شراء المدعي العقار بعقد عادي لا ينسحب أثره بعد تسجيله إلى تاريخ العقد وإنما ينسحب أثره إلى تاريخ وضع إشارة الدعوى ، لأن العقد العادي يجعل المدعي صاحب حق شخصي لا حق عيني قبل وضع إشارة الدعوى 

(نقض غرفة صلحية أساس 3 قرار 50 تاريخ 30 / 5 / 1983 )

(مجلة القانون السنة 34 الأعداد 3 5 ، 1983 ،ص 360 361)

 وإن وضع إشارة الدعوى شرط شكلي لسماع الدعوى وليست شرطا شكليا لنقل الملكية بدون دعوى لصراحة النص 

(نقض هيئة عامة أساس 151 قرار 487 تاريخ 1 / 12 / 2003  )

(الألوسي مجموعة القواعد القانونية ،الجزء الخامس ، 2012 ، ص 814 )