أولا : ما هي دائرة التنفيذ المدني :
تتألف دائرة التنفيذ من قاضي يباشر مهمة رئيس تنفيذ و من مساعدين عدليين يباشرون مهمة مأموري تنفيذ و يرأس مأموري التنفيذ مساعد عدلي يباشر مهمة مدير تنفيذ،هذا في دوائر التنفيذ الكبيرة أما في المناطق فيكون رئيس التنفيذ فيها هو القاضي البدائي و في حال لم يكن هناك قاضي بدائي فيقوم قاضي الصلح بمهام رئيس التنفيذ و في حال تعددهم يقوم الأعلى درجة بتلك المهام و يباشر أعمال مأمور التنفيذ مساعد عدلي في ديوان المحكمة.
مهام الدائرة:
أولاً- مهام رئيس التنفيذ:
المادة /277/أصول محاكمات نصت في الفقرة آ (( يفصل الرئيس في جميع الطلبات التنفيذية بالاستناد إلى أوراق الملف بدون دعوى الخصوم)).
يتبين من النص المذكور أن رئيس التنفيذ هو المعني في البت في جميع الطلبات التنفيذية و المراجعات و الاعتراضات و الإشكالات التنفيذية بصدد تنفيذ الأحكام و السندات الصالحة للتنفيذ دون التعرض أو المساس بأصل الحق-فله إلقاء الحجز التنفيذي أو رفعه و بيع الأموال بالمزاد و توزيع الثمن بين أصحاب الحقوق و تقرير حبس المحكوم عليه في الأحوال التي يجوز فيها الحبس التنفيذي،و هو بحسب أحكام المادة/278/أصول محاكمات يشرف على أعمال مأمور التنفيذ.
ثانياً- مهام مدير التنفيذ:
النص القانوني الوحيد الذي ورد فيه وظيفة مدير التنفيذ هو المادة /136/ من قانون السلطة القضائية رقم/98/لعام 1961 و التي نصها إن وزير العدل يتخذ بناءً على اقتراح النائب العام أو المحامي العام قراراً بتعيين أحد رؤساء الكتاب أو المساعدين القضائيين الآخرين بوظيفة مدير التنفيذ.
و بالتطبيق العملي نجد أن المهام التي يباشرها مدير التنفيذ يمكن إيجازها:
– تلقي طلبات التنفيذ و إحالتها إلى مأمور التنفيذ المختص.
– الإشراف المباشر على أعمال المساعدين العدليين –مأمور التنفيذ- أمناء الصندوق من الجهة الإدارية و توجيههم بما يكفل حسن سير العمل.
– تفويض مأمور التنفيذ الذي يعهد إليه بإجراء تنفيذ خارج الدائرة.
– حفظ الأمانات و السلف التي يعجلها مباشر الإجراءات التنفيذية و توزيع حقوق المساعدين و الخبراء التي يقررها رئيس التنفيذ و تقديم الحساب الشهري عنها.
– الإشراف على حساب الرسوم القضائية و التنفيذية و تحصيلها.
– إدارة قسم البيوع العقارية و الإشراف بالذات على هذا القسم بحضوره جلسات المزاد العلني.
ثالثاً – مأمور التنفيذ:
المادة /278/ أصول محاكمات في الفقرة الأولى نصت ((يقوم مأمور التنفيذ تحت إشراف الرئيس بجميع الأعمال التي يقتضيها التنفيذ و له عند الضرورة أن يستعين بالقوة العامة ))
و المادة /282/ تنص (( على المأمور أن يذكر في محضر كل قضية الوثائق التي سلمت إليه بعد أن يضمها إلى الملف.
استناداً إلى النصيين المذكورين فإن مهمة مأمور التنفيذ هي أوسع مهمة في الدائرة فهو الذي يتلقى المعاملة التنفيذية و يدققها و ينظم محضر فيها و يعرضها على رئيس التنفيذ و ينفذ الإجراء التنفيذي الذي يقرره الرئيس.
لا يحق لرئيس التنفيذ أن يكلف للقيام بالإجراءات التنفيذية غير المساعدين الذين جرى توزيعهم بموجب قرار وزير العدل.
– المعاملة التنفيذية:
تقدم بطلب إلى دائرة التنفيذ مستحلاً له اسم المستدعي و لقبه و موطنه و اسم و لقب و موطن المحكوم عليه أو المدين مشفوعاً بالسند التنفيذي ((المادة /279/أصول محاكمات)).
بناءً على النص المذكور فإنه يتعين بمن يقدم طلب التنفيذ إما أن يكون صاحب المصلحة المحكوم له أو الدائن حسب السند التنفيذ أو يكون وكيل وفي هذه الحال يتعين إثبات الوكالة بسند رسمي يتضمن التوكيل بالتنفيذ و مراجعة طرق الطعن بالقرارات التي تصدر بصدده.
ويتعين أن يدون طالب التنفيذ اسم المستدعي طالب التنفيذ ولقبه وموطنه .
وفي التطبيق العلمي تبين أهمية أن يكون الموطن مدون ولا يكفي بتدوين عبارة يمثله المحامي أيضاً تدوين أسم لقب وموطن المطلوب التنفيذ عليه .
ويتعين إرفاق السند التنفيذي مع الطلب ولا يقوم أي بديل عن السند التنفيذي كأن نقدم خلاصة مضمون السند جرى التعرض إليها في ورقة رسمية أخرى.
– مراجعة دائرة التنفيذ :
لا تقبل مراجعة دائرة التنفيذ إلا من مقدم الطلب بالذات أو وكيله بموجب وكالة تخول تمثيله أمام دائرة التنفيذ .
– في حال كانت الجهة طالبة التنفيذ هي من الدوائر الرسمية أو مؤسسات القطاع العام التي لها علاقات ومصالح قيد المراجعة في دوائر التنفيذ وكانت تلك الجهة قد فوضت أحد موظفيها للمراجعة في دوائر التنفيذ بموجب تفويض أصولي فإن كتاب التفويض الموثق أصولاً يغني عن إبراز الوكالة في المسائل الإدارية أما إذا كانت المراجعة تتطلب أمور قضائية فلا بد من وكالة أصولية تخول الوكيل الخصومة أمام القضاء ودوائر التنفيذ ومن الأمثلة على الأمور الإدارية التي يجوز المراجعة فيها بكتاب التفويض .
– قيد الإسناد أو الأحكام وطلب وتنفيذها وأجراء الإخطارات وطلب استلام الأموال المحجوزة وتسليمها وأداء السلف و التعويضات ووضع اليد إجراء الخبرة ومرافقة مأمور التنفيذ أثناء الحجز أو رفعه .
– أمثلة عن الأمور القضائية الصرفة- الصلح الإبراء الإقرار الأحكام الإسقاط – التنازل الحكم .
– مرفقات المعاملة التنفيذية:
يتعين تقويم طلب التنفيذ مرفقاً بالسند التنفيذي فإن كان حكم غير صلحي فإنه وفق أحكام المادة /284/ أصول محاكمات يتعين إرفاق صورة عن سند تبليغ الحكم حيث لا يجوز تنفيذ الأحكام فيما عدا الأحكام الصلحية إلا بعد تبليغها إلى الخصم .
ويجب الإشارة في هذا الصدد إلى وجيبه تبليغ الحكم من أجل التنفيذ تبقى قائمة حتى وإن كان الحكم صادر مبرماً أو كان حكم جزائي تنقضي مدة الطعن بمرور المدة فالتبليغ وفق أحكام المادة /274/ أصول هو للمحكمين من تنفيذ الحكم جبراً وليس لاحتساب مدة الطعن.
– تقديم المعاملة إلـى الدائرة :
تقدم المعاملة التنفيذية إلى دائرة التنفيذ المختصة محلياً:
وهي التي توجد في منطقة المحكمة التي أصدرت الحكم أو الدائرة التي أنشئت الإسناد في منطقتها ((المادة /274 أصول)) .
– يقوم مأمور التنفيذ المعاملات بقيد التثبت من هوية مقدم المعاملة واستفاء الطلب التنفيذي البيانات المقررة بالمادة /279/ أصول محاكمات وينظم محضر للمعاملة يدون فيه الوثائق التي سلمت إليه،ويثبت من السند التنفيذي وما يشعر بتبليغه إذا كان الحكم غير صلحي .
– يحرر أخطار تنفيذ للمؤجر ضده ويدون ما يشعر بتحرر الأخطار على محضر المعاملة .
السند التنفيذي
1 – الأحكام :
أهم الأسناد التنفيذية لصدورها بعد التحقق وتضمينها تأكيد قضائي بوجود حق للدائن سواء أكانت صادرة في قضايا مدنية أو تجارية أو مدنية عقارية أو أحوال شخصية شريطة أن يتضمن الحكم إلزام المحكوم عليه بتسليم شيء أو القيام بعمل أو الامتناع عن عمل ، وأنه استنفذ طرق الطعن حتى اكتسب الدرجة القطعية .
الأحكام التي تنفذ جبراً هي فقط أحكام الإلزام دون الأحكام المقررة أو المنشئة لأن حكم الإلزام هو وحده الذي يقبل مضمونه التنفيذ الجبري فالحكم المقرر يرمي إلى تأكيد رابطة قانونية وبصورة تستحق الحماية القانونية وكذلك الحكم المنشئ ، إذا الحكم تضمن فقرة منه مقررة أو تنشئ وفقرة أخرى تلزم الدين فإن فقرة الإلزام هي وحدها القابلة للتنفيذ الجبري فحكم صحة التوقيع أو فسخ عقد الإيجار غير قابل للتنفيذ .
– الأحكام الحائزة لقوة القضية المقضية : وتصدر عن أي محكمة بحسب اختصاصها مبرمة أي لا تقبل أي طريق من طرق الطعن .
– الأحكام التي اكتسبت الدرجة القطعية لانقضاء مدة الطعن فيها أو بسبب رفض الطعن فيها وتم تصديقها نهائياً من المحكمة التي قدم إليها الطعن وأصبحت مبرمة .
– الأحكام التي تصدر عن المحاكم الصلحية أو الشرعية أو الاستئنافية القابلة للطعن بطريق النقض لأن الطعن فيها لا يوقف التنفيذ إلا ما تعلق بعين العقار مادة /251/ أصول محاكمات .
– الأحكام الصادرة عن محكمة النقض ومنها رفض الطعن أو عدم قبوله فلا يعتبر هذا الحكم القاضي برفض الطعن سنداً تنفيذياً والحكم الثاني لحكم النقض إذا حكم بقبول وإلغاء الحكم المطعون فيه فهذا يعتبر سنداً تنفيذياً بإعادة الحال إلى ما كانت عليه إذا تم تنفيذ الحكم المطعون فيه جبراً وإن الحكم لا يكون إلا في مواجهة من كان طرفاً في الخصومة التي صدر فيها الحكم سنداً لقاعدة نسبية آثار الأحكام أما الحكم الثالث لحكم محكمة النقض وهو الحكم الصادر بقبول الطعن والفصل فيه إذ يعتبر تنفيذياً ويجوز لمحكمة النقض أن توقف سريان الحكم المطعون فيه بشروط ثلاث إذا طلب الطاعن وأن يكون طلب وقف التنفيذ قبل إتمام تنفيذ الحكم المطعون فيه وأن يخشى من التنفيذ وقوع ضرر جسيم يتعذر تداركه .
– أحكام تصدر أثناء نظر الدعوى مثل تبديل شخص ثالث ، وقف إجراءات تنفيذية ،وقف أعمال صرف نفقة مؤقتة .
– أحكام المحكمة تكون سنداً تنفيذياً إذا أعطيت صيغة التنفيذ من المحكمة المختصة .
2 – القرارات :
إن النص عليها بالمادة /273/ أصول محاكمات مأخوذ عن النص المصري وإذ لها معنى محدد بأصول التنفيذ المصري . أما القانون السوري فلم يحدد لها معنى وبحثها غير مجد .
3 – العقود الرسمية أو الأسناد الرسمية :
– سند الدين المنظم لدى كاتب العدل صالح للتنفيذ مباشرة كالأحكام بمقتضى أحكام المادة /31/ من قانون الكاتب بالعدل رقم /54/ لعام /1959/ .
3-عقود الرهن والتأمين العقاري :
وهي العقود التي يختص بتنظيمها رئيس المكتب المعاون ضمن حدود منطقته تقبل التنفيذ مباشرة بدائرة التنفيذ تطبيقاً للمادة /1108/ قانون مدني باعتبارها صكوك رسمية وسندات رسمية قابلة للتنفيذ .
– سندات المداينة الرسمية التي تجري بمعرفة المصرف الزراعي حسب قانونه الخاص تعتبر سندات رسمية تنفيذية وكذلك صكوك القروض لدى المصرف العقاري .
– عقود الرهن وتأمين المركبات التي يوثقها كاتب العدل ونقابة النقل البري ومن أحكام المادة /99/ سير .
– عقود الصلح الجارية أمام المحاكم بتدوين ما اتفق عليه الأطراف في محضر الجلسة مع أخذ تواقيع الأطراف أو وكلائهم على محضر الجلسة ، أما قرار محكمة وحده بالتصديق غير قابل للتنفيذ إذا لم يتضمن التزامات محددة على طرفي الدعوى .
– عقد الصلح الذي يتفق عليه أطراف الملف التنفيذي ويصدقه رئيس التنفيذ بإقرار أطراف الملف له أمام رئيس التنفيذ يكون له نفس مفعول الحكم القاضي بتصديق عقد الصلح الجاري أمام المحاكم ويعتبر سنداً تنفيذياً .
– وثائق المحكمة الشرعية المختصة عملاً بالمادة /538و539/ أصول محاكمات مدنية .
– الدين المثبت في وثائق الزواج أو الطلاق من الديون الثابتة بالكتابة ومشمولة بأحكام المادة /468/ أصول محاكمات .
4 – الأوراق الأخرى .
من هذه الأوراق الديون الثابتة بالكتابة سواء كانت سندات عادية أم موفقة تنفذ عن طريق دائرة التنفيذ وفق أحكام المادة /468/ وما بعدها أصول محاكمات ومنها جداول الأجور ..
ثانيا : المواد القانونية الناظمة لإجراءات بيع العقار :
المواد الناظمة للتنفيذ على عقار المدين محددة في المواد /379/ وما بعدها أصول محاكمات والإجراءات تتم وفق ما يلي :
المادة 379
ينفذ الحجز على العقار بتسجيله في السجل العقاري ويبلغ المدين إخطارا يتضمن:
بيان نوع السند التنفيذي وتاريخه ومقدار الدين المطلوب
وصف العقار مع بيان موقعه ومساحته وحدوده أو رقم محضر ومنطقته العقارية
تعيين موطن مختار للدائن المباشر للإجراءات في البلد التي فيها مقر دائرة التنفيذ
إعذار المدين بأنه إذا لم يدفع الدين خلال ثمانية أيام يباع العقار جبراً
المادة 380
يقرر الرئيس بعد انقضاء ميعاد الإخطار الوارد في المادة السابقة وبناءً على طلب ذوي الشأن طرح العقار بالمزاد العلني.
ويقوم المأمور بوضع اليد على العقار مستعيناً بخبير واحد أو ثلاثة خبراء يسميهم الرئيس من قائمة الخبراء
المادة 381
ينتقل المأمور مع الخبراء إلى مكان العقار لتقدير قيمته ووضع اليد عليه وينظم محضراً بذلك
يجب أن يشتمل المحضر على أوصاف العقار ومساحته وحدوده ورقمه وقيمته المقدرة وبيان ما إذا كان المدين ساكناً فيه أم أنه مشغول من الغير ومستنده في الإشغال
المادة 382
1. يترتب على معاملة وضع اليد
اعتبار المدين حارساً إلى أن يتم البيع ما لم يقرر الرئيس عزله من الحراسة أو تحديد سلطته
2. للمدين الساكن في العقار أن يبقى ساكناً فيه بدون أجرة
المادة 383
لكل دائن أن يطلب من رئيس التنفيذ تعيين حارس قضائي يدخل في مهمته حصاد المحصولات وجني الثمار وبيعها
تباع المحصولات والثمار بالمزاد العلني أو بأية طريقة أخرى يأذن بها الرئيس ويودع الثمن صندوق الدائرة
المادة 384
تسري عقود الإيجار الثابتة التاريخ في وقت تبليغ الإخطار على الحاجزين والدائنين والراسي عليه المزاد وذلك بغير إخلال بالأحكام القانونية المتعلقة بعقود الإيجار الواجبة الشهر
لا تنفذ عقود الإيجار غير الثابتة التاريخ قبل تبليغ الإخطار في حق من ذكروا إلا إذا كانت من أعمال الإدارة الحسنة
المادة 385
1. إذا كان العقار مؤجراً فعلى المستأجر بعد أن يتبلغ الإخطار الذي يقوم مقام الحجز تحت يده أن يمتنع عن دفع شيء من الأجرة إلى المدين
2. يتم الوفاء من قبل المستأجر بإيداع الأجرة في صندوق الدائرة
المادة 386
3. على المأمور بعد إجراء وضع اليد أن ينظم بناءً على طلب أحد ذوي الشأن قائمة شروط البيع ويضمها إلى ملف القضية
4. يجب أن تشتمل القائمة على ما يأتي
بيان السند التنفيذي الذي حصل الإخطار بمقتضاه
تاريخ الإخطار
تعيين العقارات المبينة في الإخطار مع بيان موقعها وحدودها ومساحتها أو أرقام محاضرها أو غير ذلك من البيانات التي تفيد تعيينها
شروط البيع والقيمة المقدرة
تجزئة العقار إلى صفقات إن كان لذلك محل مع ذكر القيمة المقدرة لكل صفقة
المادة 387
ترفق بقائمة شروط البيع:
1. شهادة ببيان الضريبة العقارية على العقار المحجوز وما عليه من تكليف
2. السند الذي يباشر التنفيذ بمقتضاه
3. قيد السجل العقاري في تاريخ إلقاء الحجز
المادة 388
يحدد الرئيس بعد ضم قائمة شروط البيع إلى الملف جلسة للنظر في الاعتراضات على هذه القائمة
يقوم المأمور بإخبار المدين أو الدائنين الذين سجلوا حجزاً لمصلحتهم والدائنين أصحاب الرهون والتأمينات والامتياز الذين قيدت حقوقهم قبل الحجز بما تم من إجراءات
المادة 389
تشتمل ورقة الإخبار على ما يأتي:
1. تاريخ إيداع قائمة شروط البيع
2. تعيين العقارات المحجوزة على وجه الإجمال
3. بيان القيمة المقدرة لكل صفقة
4. تاريخ الجلسة المحددة للنظر فيما يحتمل تقديمه من الاعتراضات على القائمة وساعة انعقادها وتاريخ جلسة البيع وساعة انعقادها في حالة عدم تقديم اعتراضات على القائمة
5. تنبيه المخاطب بلزوم الإطلاع على القائمة وإبداء ما يكون لديه من أوجه البطلان أو الملاحظات بطريق الاعتراض قبل الجلسة المشار إليها في الفقرة السابقة بثلاثة أيام وإلا سقط حقه في ذلك
المادة 390
جميع الدائنين الثابتة حقوقهم بأحكام أو أسناد رسمية واشتركوا في الحجز يصبحون من تاريخ اشتراكهم طرفاً في الإجراءات
المادة 391
لكل شخص أن يطلع على قائمة شروط البيع في دائرة التنفيذ
المادة 392
يجب على المدين والدائن المشار إليهما في المادة 390 ولكل ذي مصلحة إبداء أوجه البطلان في الإجراءات سواء أكانت لعيب في الشكل أو في الموضوع وجميع الملاحظات على شروط البيع بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع وإلا سقط حقهم من التمسك بها
المادة 393
للمدين أن يطلب بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع وقف إجراءات التنفيذ على عقار أو أكثر من العقارات المعينة في الإخطار
إذا أثبت أن قيمة العقار الذي تظل الإجراءات مستمرة بالنسبة إليه تكفي للوفاء بحقوق الدائنين الحاجزين وجميع الدائنين الذي صاروا طرفاً فيها
يعين القرار الصادر في هذا الاعتراض العقارات التي تقف الإجراءات موقتاً بالنسبة إليها
ولكل دائن بعد الإحالة القطعية أن يمضي في التنفيذ على تلك العقارات إذا لم يكف ثمن ما بيع للوفاء بحقه
يجوز للمدين أن يطلب بالطريق ذاته تأجيل بيع العقار
إذا أثبت أن صافي ما تغله أمواله في سنة واحدة يكفي لوفاء حقوق الدائنين الحاجزين وجميع الدائنين الذين صاروا طرفاً في الإجراءات
يعين القرار الصادر بالتأجيل الموعد الذي تبدأ فيه إجراءات البيع في حالة عدم الوفاء مراعياً في ذلك المهلة اللازمة للمدين ليستطيع وفاء هذه الديون
المادة 394
تقدم الاعتراضات على قائمة شروط البيع بالتقرير بها في دائرة التنفيذ قبل الجلسة المحددة للنظر في الاعتراضات بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط الحق في ذلك
المادة 395
يفصل الرئيس في الاعتراضات على وجه السرعة حضر الخصوم أم لم يحضروا
المادة 396
للرئيس عند النظر في أوجه البطلان الموضوعية أن يقرر دون مساس بالحق الاستمرار في إجراءات التنفيذ
المادة 397
للدائن الذي باشر الإجراءات ولكل دائن أصبح طرفاً أن يطلب من الرئيس تعيين جلسة البيع
يصدر الرئيس قراره بعد التحقيق من الفصل في جميع الاعتراضات المقدمة في الميعاد
يحدد الرئيس في نفس القرار القيمة المقدرة للبيع إذا كان القرار الصادر في الاعتراض قد قضى بتعديل شروط البيع
المادة 398
يجري البيع في دائرة التنفيذ
يجوز لمباشر الإجراءات والمدين والحاجز وكل ذي مصلحة أن يطلب من الرئيس إجراء البيع في نفس العقار أو مكان غيره
المادة 399
يعلن المأمور عن البيع قبل اليوم المحدد لإجرائه بمدة
لا تزيد عن ثلاثين يوماً ولا تقل عن خمسة عشر يوماً وذلك بلصق إعلانات تشتمل على البيانات التالية:
1. اسم كل من باشر الإجراءات والمدين والحاجز ولقبه ومهنته وموطنه الأصلي أو المختار
2. بيان العقار وفاقاً لما ورد في قائمة شروط البيع
3. القيمة المقدرة لكل صفقة
4. بيان الدائرة أو المكان الذي يكون فيه البيع وبيان يوم المزايدة وساعتها
المادة 400
تلصق الإعلانات في الأمكنة الآتي بيانها:
1. باب كل عقار من العقارات المقرر بيعها إذا كانت مسورة أو كانت من المباني
2. مقر المختار في القرية التي تقع فيها العقارات
3. اللوحة المعدة للإعلانات بدائرة التنفيذ
إذا تناول التنفيذ عقارات تقع في دوائر مختلفة تلصق الإعلانات أيضاً في لوحات تلك الدوائر
يثبت في ظهر إحدى صور الإعلان أنه أجري اللصق في الأمكنة المتقدمة الذكر وتقدم هذه الصور لمأمور التنفيذ لإيداعها الملف
المادة 401
يقوم مأمور التنفيذ في الميعاد المنصوص عليه في المادة {399 لا تزيد عن ثلاثين يوماً ولا تقل عن خمسة عشر يوماً}
بنشر نص الإعلان عن البيع في إحدى الصحف اليومية لمرة واحدة
ويودع ملف التنفيذ نسخة عن الصحيفة التي حصل فيها النشر
المادة 402
1. يجوز للحاجز والمدين ولكل ذي مصلحة أن
يطلب نشر إعلانات إضافية عن البيع في الصحف أو لصق عدد آخر من الإعلانات بسبب أهمية العقار أو طبيعته أو لغير ذلك من الظروف التي يقدرها الرئيس
2. لا يترتب على طلب زيادة النشر تأخير البيع بأي حال
3. لا يجوز الطعن في القرار الصادر بزيادة الإعلان
المادة 403
يبلِّغ المأمور المدين والأشخاص الوارد ذكرهم في المادة 390 تاريخ جلسة البيع ومكانه
المادة 390
جميع الدائنين الثابتة حقوقهم بأحكام أو أسناد رسمية واشتركوا في الحجز يصبحون من تاريخ اشتراكهم طرفاً في الإجراءات
المادة 404
1. يكون الإعلان عن البيع باطلاً إذا لم تراع فيه أحكام المواد 399 و400 و401
2. يجب إبداء أوجه البطلان باستدعاء يقدم قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط الحق فيها
3. يفصل الرئيس في أوجه البطلان في اليوم المحدد للبيع قبل افتتاح المزايدة بقرار لا يقبل الطعن
4. إذا تقرر بطلان إجراءات الإعلان أجَّل الرئيس البيع إلى يوم يحدده وقرر إعادة هذه الإجراءات
5. إذا تقرر رفض طلب البطلان أمر الرئيس بإجراء المزايدة على الفور
المادة 405
تكون مصاريف إعادة الإجراءات المقرر بطلانها على حساب المأمور أو المحضر المتسبب
المادة 406
إذا شرع في التنفيذ على العقار بمقتضى حكم معجل النفاذ فلا تجري المزايدة إلا بعد أن يصير الحكم نهائياً
المادة 407
للرئيس أن يؤجل المزايدة بناءً على طلب كل ذي مصلحة إذا كان للتأجيل أسباب معقولة
المادة 408
1. كل شخص يريد الدخول في المزايدة عليه أن يودع في صندوق الدائرة مبلغاً يعادل عشر القيمة المقدرة
2. إذا كان المزايد دائناً وكان مقدار دينه ومرتبته يبرران إعفاءه من الإيداع أعفاه الرئيس
المادة 409
1. تجري المزايدة في جلسة البيع بمناداة الدلال وتبدأ بالقيمة المقدرة وبالمصاريف
2. يقرر الرئيس الإحالة على من تقدم بأكبر عرض
3. يُدوّن عرض الزيادة في محضر ينظمه مأمور التنفيذ أو الدلال
4. إذا تساوت العروض قرر الرئيس الإحالة لصاحب العرض الأسبق
5. إذا لم يتقدم مشتر ولم يكن قد حصل تعديل في شروط البيع قرر الرئيس الإحالة للحاجز بالقيمة المقدرة بناءً على طلبه وإذا تعدد الطالبون جرت الإحالة لصاحب الطلب الأسبق
6. إذا لم يتقدم الحاجز بطلب البيع في الجلسة وطلبه غيره من الدائنين قرر الرئيس الإحالة لطالبه بالقيمة المقدرة
7. في غير الأحوال المتقدمة الذكر يؤجل البيع إذا لم يتقدم مشتر رغم تنقيص عشر القيمة المقدرة
8. إذا لم يتقدم بعد ذلك مشتر يؤجل البيع للمرة الثانية وفي الجلسة الثالثة يقرر الرئيس الإحالة لصاحب العرض الأخير مهما بلغ الثمن
9. يُدوِّن قرار الإحالة في ذيل قائمة المزايدة وفي محضر الملف
المادة 410
يجب أن يشتمل القرار بتأجيل البيع على تحديد جلسة لإجرائه في تاريخ لا يتجاوز خمسة عشر يوماً ولا يقل عن أسبوع ويعاد الإعلان عن البيع بالإجراءات المنصوص عنها في المواد 399 و400 و401 دون التقيد بالميعاد الوارد فيها
المادة 411
يجوز لكل شخص أن يتقدم للمزايدة بنفسه أو بوكيل خاص عنه فيما عدا الأحوال المستثناة بالمادة التالية
المادة 412
لا يجوز للقضاة الذين نظروا في إجراءات التنفيذ أو المسائل المتفرعة عنها ولا للمحامين الذين باشروا الإجراءات إضافة لموكليهم ولا للمدين تحت طائلة البطلان أن يتقدموا للمزايدة بأنفسهم أو بطريق غيرهم
المادة 413
يجوز للمحال عليه أن يقرر أمام مأمور التنفيذ قبل انقضاء الأيام الثلاثة التالية ليوم البيع أنه اشترى بالتوكيل عن شخص معين إذا وافقه على ذلك الموكل
المادة 414
على المشتري أن يتخذ موطناً مختاراً في البلدة التي فيها مقر الدائرة إذا لم يكن ساكناً فيها فإن كان ساكناً وجب أن يبين عنوانه على وجه الدقة
المادة 415
ينشر المأمور فور صدور قرار الإحالة في إحدى الصحف اليومية إعلاناً يشتمل على بيان إجمالي بالعقارات التي جرت إحالتها والثمن المحالة به
المادة 416
لكل شخص غير ممنوع من المزايدة أن يزيد على الثمن خلال الأيام العشرة التالية لنشر الإحالة بشرط أن لا تقل هذه الزيادة عن عشر القيمة يجب أن يودع المزايد في صندوق الدائرة خُمس الثمن الجديد والمصاريف التي قدرت عند البيع ومبلغاً يحدده المأمور لحساب مصاريف الإجراءات الخاصة بالبيع الثاني ويعين في المحضر تاريخ الجلسة التي تجري فيها المزايدة الجديدة على أن لا تتجاوز خمسة عشر يوماً
المادة 417
1. يكون عرض الزيادة باطلاً إذا لم تراع فيه أحكام المادة السابقة
2. يجب إبداء أوجه البطلان باستدعاء يقدم قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط الحق فيها
3. يفصل الرئيس في أوجه البطلان قبل افتتاح المزايدة على وجه السرعة
4. يشتمل محضر عرض زيادة العشر على تعيين موطن مختار للمزايد في البلدة التي فيها مقر دائرة التنفيذ
المادة 418
إذا تقدمت عدة عروض بالزيادة كانت العبرة للعرض المشتمل على أكبر ثمن أو للعرض الأول عند تساوي العروض
المادة 419
يقوم مأمور التنفيذ بتبليغ محضر عرض الزيادة خلال خمسة أيام تلي العرض إلى المحال عليه وإلى عارضي الزيادة الآخرين بعد الإحالة الأولى وكذلك إلى الدائن مباشر الإجراءات وجميع الدائنين الذين أصبحوا طرفاً في الإجراءات
المادة 420
يتولى المأمور الإعلان عن البيع وتشتمل الإعلانات على اسم عارض الزيادة ولقبه ومهنته وموطنه ومقدار الثمن الذي عرضه فضلاً عن البيانات التي تذكر في إعلان البيع الأول
تطبق بشأن الإعلان عن البيع الثاني أحكام المواد 399 و400 و401 و403 دون التقيد بالميعاد الوارد فيها
المادة 421
تجري المزايدة الجديدة وتقرر الإحالة القطعية طبقاً للأحكام المقررة في شأن البيع الأول ولا تقبل بعدها زيادة ما
المادة 422
إذا انقضى الميعاد المنصوص عليه في المادة 416 ولم يتقدم أي شخص بعرض زيادة العشر يصدر الرئيس قراراً
بالإحالة القطعية على من جرت الإحالة الأولى على اسمه وبالشروط ذاتها
المادة 423
للمدين أن يودع في صندوق الدائرة حتى اليوم المحدد للمزايدة الثانية وفي حال عدم وجود زيادة بالعشر حتى تاريخ انقضاء الميعاد المنصوص عليه في المادة 416 مبلغاً يكفي لوفاء الديون والفوائد والمصاريف التي للدائن مباشر الإجراءات والدائنين الذين اشتركوا بالحجز والدائنين المقيدة حقوقهم ووفاء ما صرفه المزايد بالعشر في إجراءات المزايدة.
يبلغ محضر الإيداع إلى الدائنين المتقدم ذكرهم وإلى المزايد بالعشر والمحال عليه ويجوز التجاوز عن الإيداع بوفاء هؤلاء الدائنين جميعاً وفي هذه الحالة يقرر رئيس التنفيذ إلغاء الإحالة وشطب الإجراءات
المادة 424
تقرر الإحالة الأولى والإحالة القطعية في ذيل ورقة المزايدة وتدون في محضر الملف
المادة 425
يجب على المحال عليه أن يودع الثمن في الدائرة خلال عشرة أيام من تاريخ الإحالة القطعية
ما لم يكن دائناً أعفاه قرار الإحالة من إيداع الثمن كله أو بعضه مراعاةً لمقدار دينه ومرتبته
لا تسلم صورة قرار الإحالة القطعية إلى المحال عليه إلا بعد إيداعه الثمن ما لم يقض قرار الإحالة بغير ذلك
المادة 426
يطلب المأمور تسجيل الإحالة القطعية فور صدور القرار بها
يكون القرار سنداً لملكية من جرت الإحالة القطعية لاسمه على أن لا ينقل إلى المشتري سوى ما كان للمدين من حقوق في العقار المبيع
يكون القرار سنداً للمدين في استيفاء الثمن الذي رسا به المزاد
المادة 427
لا يعلن قرار الإحالة القطعية فإذا أراد المحال عليه أن يتسلم العقار جبراً وجب عليه أن يكلف المدين أو الحارس على حسب الأحوال الحضور إلى مكان التسليم في اليوم والساعة المحددين لإجرائه
يحصل التنبيه قبل الميعاد المعين للتسليم بثمانية أيام إذا كان في العقار منقولات تعلق بها حق غير المحجوز عليه وجب على طالب التسليم أن يطلب من الرئيس اتخاذ التدابير اللازمة للمحافظة على حقوق أصحاب الشأن
المادة 428
يترتب على تسجيل قرار الإحالة القطعية
تطهير العقار المبيع من حقوق الامتياز والتأمين والرهن التي تبلغ أصحابها إيداع قائمة شروط البيع فينتقل حقهم إلى الثمن
المادة 429
لا يجوز استئناف قرار الإحالة القطعية إلا لعيب في إجراءات المزايدة
أو في شكل القرار أو لصدوره بعد رفض طلب وقف الإجراءات التي يكون وقفها واجباً قانونياً
المادة 430
إذا لم يقم المحال عليه بوفاء التزاماته في الميعاد المنصوص عليه في المادة 425
تبلغه دائرة التنفيذ إخطارا بلزوم وفاء هذه الالتزامات في ميعاد ثلاثة أيام وفاقاً لشروط البيع
إذا انقضى الميعاد المذكور ولم يقم المحال عليه بالوفاء جاز لمباشر الإجراءات وكل من كان طرفاً في الإجراءات أن يطلب إعادة البيع
يقرر الرئيس إعادة البيع ويعين تاريخ الجلسة التي يجري فيها
يجب أن يجري البيع في ميعاد لا يتجاوز الخمسة عشر يوماً التالية لتاريخ صدور القرار
المادة 431
1. يقوم المأمور بتبليغ قرار الرئيس بإعادة البيع فوراً إلى المشتري المتخلف وإلى الدائنين الذين أصبحوا طرفاً في الإجراءات وإلى المدين
2. يتولى المأمور الإعلان عن البيع الثاني
3. يجب أن يشتمل الإعلان عن البيع الثاني على البيانات التي تذكر في إعلان البيع الأول
المادة 432
1. تجري المزايدة بعد التحقق من حصول التبليغ عن إعادة البيع
2. يجب إبداء أوجه المنازعة في طلب إعادة البيع بتقرير يقدم قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط الحق فيها
3. ينظر الرئيس في النزاع قبل افتتاح المزايدة ويحكم فيه على وجه السرعة
المادة 433
تجري المزايدة الجديدة ويقع البيع طبقاً للأحكام المقررة في البيع الأول
المادة 434
لا تقبل المزايدة من المشتري المتخلف ولو قدم كفالة
المادة 435
يلتزم المشتري المتخلف بما ينقص من ثمن العقار
ويشمل قرار الإحالة القطعية إلزامه بفرق الثمن إن وجد
ولا حق له بالزيادة التي تصير حقاً للمدين والدائن
المادة 436
لا يقبل عرض الزيادة بالعشر بعد إعادة البيع على مسؤولية المشتري المتخلف إذا كانت الإحالة قد سبقها عرض بالزيادة
ثالثا في الإجراءات :
التنفيذ على عقار المدين
ذكرنا سابقا المواد الناظمة للتنفيذ على عقار المدين و المحددة في المواد /379/ وما بعدها أصول محاكمات والإجراءات تتم وفق ما يلي :
– بناء على طلب طالب التنفيذ يقرر رئيس التنفيذ وضع إشارة الحجز التنفيذي على صحيفة العقار بقيود السجل العقاري ومن المتعين أن يكون طالب التنفيذ أبرز قيد عقاري مثبت لملكية المدين للعقار المطلوب التنفيذ عليه .
– بعد وضع الإشارة وإبراز كتاب السجل العقاري المثبت لوضع الإشارة يحظر المنفذ ضده بالبيع ، ويتضمن الإخطار :
1. بيان نوع السند التنفيذي وتاريخه ومقدار الدين المطلوب .
2. وصف العقار مع بيان موقعه ومساحته وحدوده أو رقم محضره ومنطقته العقارية .
3. تعيين موطن مختار للدائن المباشر للإجراءات في البلد التي فيها مقر دائرة التنفيذ .
4. إنذار المدين بأنه إذا لم يدفع الدين خلال ثمانية أيام يباع العقار جبراً((المادة/379/أصول محاكمات)) .
– بعد مضي مدة الأخطار وبناء على طلب طالب التنفيذ يقرر رئيس التنفيذ طرح العقار للبيع بالمزاد العلني وتحديد موعد لوضع اليد على العقار بمعرفة خبير يسميه بقراره .
– ينتقل مأمور التنفيذ برفقة الخبير وطالب التنفيذ إلى موقع العقار في الموعد المحدد لوضع اليد وينظم محضراً يشتمل أوصاف العقار ومساحته وحدوده ورقمه وبيان فيما إذا كان المدين ساكناً فيه أم مشغول من الغير وأسمه ومستنده في الأشغال (( المادتين /380و381/ أصول محاكمات )) .
– بعد وضع اليد على العقار يجب أن تعد قائمة شروط البيع ويجب أن تشتمل قائمة شروط البيع بحسب المادة /386/ أصول :
أ – بيان السند التنفيذي الذي حصل الأخطار بمقتضاه .
ب – تاريخ الأخطار .
ج – تعيين العقارات المبينة بالأخطار مع بيان موقعها وحدودها ومساحتها أو أرقام محاضرها أو غير ذلك من البيانات التي تفيد تعينّها .
د – شروط البيع والقيمة المقدرة.
هـ – تجزئة العقار إلى صفقات إذ كان لذلك محل مع ذكر القيمة المقدرة بكل صفقة .
ومأمور التنفيذ هو الذي يعد القائمة ويضمها إلى ملف المعاملة .
– يجب أن يرفق بقائمة شروط المبيع :
أ – شهادة ببيان الضريبة العقارية على العقار المحجوز وما عليه من تكليف .
ب – السند الذي يباشر التنفيذ بمقتضاه .
ج – قيد السجل العقاري في تاريخ إلغاء الحجز (( المادة /387/ أصول )) .
والغاية من إرفاق شهادة الضريبة على العقار معرفة ما هو المترتب على العقار المقرر بيعه من رسوم وضرائب المتوجب تسديدها من ثمن العقار بعد بيعه لمالها من امتياز ولأن الراسي عليه المزاد مكلف بالرسوم والضرائب من تاريخ الإحالة القطعية .
وإرفاق قيد العقار وذلك لمعرفة وضع العقار بتاريخ وضع إشارة الحجز وما على صحيفته من إشارات لمصلحة الغير ليصار إلى إخبارهم عملاً بالمادة /388/ أصول.
– بعد ضم قائمة شروط البيع لملف المعاملة يحدد رئيس التنفيذ جلسة للنظر في الاعتراضات على القائمة ويقوم المأمور بإخبار المدين والدائنين الذي سجلوا حجز لمصلحتهم وأصحاب الرهون والتأمينات والامتياز الذين قيدت حقوقهم قبل الحجز بما تم من الإجراءات وتشمل ورقة الإخبار ما يلي :
أ – تاريخ إيداع قائمة شروط البيع .
ب – تعيين العقارات المحجوزة على وجه الإجمال .
ج – بيان القيمة المقدرة لكل صفقة .
د – تاريخ الجلسة المحددة للنظر فيما يحتمل تقديمه من الاعتراضات على القائمة وبيان ساعة انعقادها وتاريخ جلسة البيع وساعة انعقادها في حال عدم تقديم اعتراضات على القائمة .
هـ – تنبيه المخاطب بلزوم الإطلاع على القائمة وإبداء ما قد يكون لديه من أوجه البطلان أو الملاحظات بطريق الاعتراض عليها قبل الجلسة المشار إليها في الفقرة السابقة بثلاث أيام على الأقل وإلا سقط حقه في ذلك (( المادتين /388و389/ أصول )) .
– الاعتراض على قائمة شروط البيع :
– الاعتراض يقدم مباشرة أمام مأمور التنفيذ على محضر التنفيذ بذات المعاملة الجاري التنفيذ على العقار فيها وذلك قبل الجلسة المحددة للنظر في الاعتراضات قبل ثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط الحق في ذلك (( المادة /394/ أصول محاكمات ))
حددت المادة /392/ أصول موضوع الاعتراضات و هي :
– العيب بالشكل كأن يتناول إجراء سابق على جلسة الاعتراضات كعيب في الإخطار التنفيذي أو عيب بقائمة شروط البيع أو عيب بتبليغ قائمة البيع أو عدم وضع إشارة الحجز التنفيذي على العقار.
– عيب بالموضوع كما لو جرى التنفيذ على عقار لا يجوز التنفيذ عليه مثل سكن المدين أو إذ السند التنفيذي غير قابل للتنفيذ أو أن السند مزور و ثابت تزويره،أو الدين مؤجل أو غير معين المقدار أو محكوم عليه بالانقضاء بالتقادم أو الاعتراض على الحجز الاحتياطي.
– هناك أسباب اعتراض خاصة وردت بالمادة /393/أصول و هي للمدين أن يطلب بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع وفق إجراءات التنفيذ على عقار أو أكثر من العقارات المعينة في الإخطار إذا اثبت أن قيمة العقار الذي تظل الإجراءات مستمرة بالنسبة إليه تكفي للوفاء بحقوق الدائنين الحاضرين و جميع الدائنين الذين صاروا طرفاً فيها.
– أيضاً له طلب تأجيل إجراءات بيع العقار إذا أثبت أن صافي ما تغله أمواله في سنة واحدة يكفي لوفاء حقوق الدائنين الحاجزين و جميع الدائنين الذين صاروا طرفاً في الإجراءات.
– كما يمكن تقديم الملاحظات بطريق الاعتراض على القائمة من أجل تعديل قائمة شروط البيع أو إضافة شروط جديدة أو إلغاء بعض الشروط مثل لو طلب المستأجر إضافة شرط حفظ حقه بالإيجار العادي غير الثابت التاريخ أو تعديل شروط البيع كبيع العقار على صفقات بدلاً مما هو مقرر بيعه صفقة واحدة أو إلغاء بعض الشروط مثل استبعاد بعض الأشخاص من المزايدة غير ممنوعين قانوناً.
– ما يعتبر عيباً في الشكل :
مثال على ذلك ألاّ يدون القرار في ذيل ورقة المزايدة ومحضر التنفيذ أو أن يكون القرار غير موقَّع من رئيس التنفيذ مع أخذ أن محضر المزايدة يكّمل القرار الذي يدون ذيل محضر المزايدة ومن ثم يسجل في محضر التنفيذ .
– ما يعتبر وقف التنفيذ بحكم القانون :
كل قرار يصدر عن المحاكم يقضي بوقف التنفيذ بالمعاملة التنفيذية فلا يجوز إصدار قرار الإحالة قبل إلغاء وقف التنفيذ .
كذلك إذا كانت إجراءات البيع تحت إنفاذاً لحكم معجل النفاذ فلا يجوز صدور قرار الإحالة قبل صدور الحكم النهائي ((المادة /406/ أصول )).
– إلغاء الإحالة القطعية نتيجة الطعن بالقرار يعتبر معها المحال عليه كأن لم يشتري العقار وأن العقار لم يخرج من ملك المدين وكل التصرفات التي يكون المحال عليه قد أجراها بعد صدور قرار الإحالة باطلة ويلغى تسجيل قرار الإحالة ويعاد تسجيل على اسم صاحبه إذا كان قد سجل سنداً للإحالة .
– الآثار المترتبة على صدور قرار الإحالة القطعية :
– الإحالة القطعية توجب نقل الملكية للمحال عليه والتزامه بدفع الثمن وله حق استلام العقار وذلك بعد تنبيه المدين أو الحارس بالتسليم في اليوم والساعة المحددين بعد مرور ثمانية أيام بعد التنبيه ،ولم يعلق المشرع التسليم على نقل الملكية بتسجيل قرار الإحالة القطعية .
– تطهير العقار :
وفق أحكام المادة /428/أصول محاكمات يترتب على تسجيل قرار الإحالة القطعية تطير العقار المبيع من جميع حقوق الامتياز والتأمين والرهن التي تبلّغ أصحابها إيداع شروط البيع فينتقل حقهم إلى الثمن ،وعليه فإن التطهير لا يتناول الإشارات المتعلقة بحقوق عينية أصلية كحق الانتفاع و الارتفاق.
وإذا وجدت إشارة دعوى على صحيفة العقار تستمر المحكمة بنظر الدعوى وصدور على المدين ينفذ على المحال عليه باعتباره خلفاً خاصاً للمدين .
– إعادة البيع لتخلف المحال عليه من دفع الثمن :
– إذا لم يدفع ثمن العقار المحال به خلال عشرة أيام من تاريخ الإحالة القطعية يقوم مأمور التنفيذ بإخطار بلزوم وفاء الالتزامات التي تقع عليه في ميعاد ثلاثة أيام وفقاً لشروط البيع وبانقضاء مدة الثلاثة أيام يجوز لكل من باشر الإجراءات ولكل من كان طرفاً بالإجراءات أن يطلب إعادة البيع .
– يقوم مأمور التنفيذ بتبليغ قرار رئيس التنفيذ بإعادة البيع إلى المشتري المتخلف وإلى الدائنين الذين أصبحوا طرفاً بالإجراءات وإلى المدين .
ويجري الإعلان عن البيع الثاني ويشتمل الإعلان البيانات التي تذكر بالبيع الأول مادة /430و431/ أصول ، ويجري المزايدة بعد التحقيق من حصول التبليغ في إعادة البيع في ميعاد لا يتجاوز خمسة عشر يوماً من تاريخ صدور قرار إعادة البيع .
ويجب إبداء أوجه المنازعة في طلب إعادة البيع بتقرير يقدم قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط الحق فيها .
– لا يقبل عرض زيادة العشر بعد إعادة البيع على مسؤولية المتخلف إذا كانت الإحالة قد سبقها عرض بالزيادة .
-موضوع الاعتراض:
حددت المادة /392/أصول موضوع الاعتراضات و هي:
– العيب بالشكل كأن يتناول إجراء سابق على جلسة الاعتراضات كعيب في الإخطار التنفيذي أو عيب بقائمة شروط البيع أو عيب بتبليغ قائمة البيع أو عدم وضع إشارة الحجز التنفيذي على العقار.
-عيب بالموضوع كما لو جرى التنفيذ على عقار لا يجوز التنفيذ عليه مثل سكن المدين أو أن السند التنفيذي غير قابل للتنفيذ أو أن السند مزور و ثابت تزويره أو الدين مؤجل أو غير معين المقدار أو محكوم عليه بالانقضاء بالتقادم أو الاعتراض على الحجز الاحتياطي.
-هناك أسباب اعتراض خاصة وردت بالمادة /393/أصول و هي للمدين أن يطلب بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع وفق إجراءات التنفيذ على عقار أو أكثر من العقارات المعينة في الإخطار إذا أثبت أن قيمة العقار الذي تظل الإجراءات مستمرة بالنسبة إليه تكفي للوفاء بحقوق الدائنين المحاضرين و جميع الدائنين الذين صاروا طرفاً فيها .
-أيضاً له طلب تأجيل إجراءات بيع العقار إذا أثبت أن صافي ما تغّله أموال في سنة واحدة يكفي لوفاء حقوق الدائنين الحاجزين وجميع الدائنين الذين صاروا طرفاً بالإجراءات.
-كما يمكن تقديم الملاحظات بطريق الاعتراض على القائمة من أجل تعديل قائمة شروط البيع أو إضافة شروط جديدة أو إلغاء بعض الشروط مثل لو طلب المستأجر إضافة شرط حفظ حقه بالإيجار العادي غير ثابت التاريخ أو تعديل شروط البيع كبيع العقار على صفقات بدلاً مما هو مقرر بيعه صفقة واحدة أو إلغاء بعض الشروط مثل استبعاد بعض الأشخاص من المزايدة غير ممنوعين قانوناً.
الإحالة القطعية :
قرار الإحالة القطعية : هو القرار الذي تنتهي به إجراءات التنفيذ على العقار بحجزه وبيعه ويعتبر سنداً للملكية للمشتري وينتقل إلى الأخير بعد دفع الثمن وملحقاته .
– قرار الإحالة القطعية يصدر في جلسة المزايدة الثانية لأن جلسة المزايدة الأولى يصدر فيها قرار بإحالة العقار إحالة أولى على الذي قدم أكبر عرض في المزايدة ويتولى مأمور التنفيذ نشر إعلان بأحد الصحف اليومية مشتملاً على بيان إجمالي بالعقارات التي جرت أحالتها والثمن المحال به ،ولكل شخص غير ممنوع من المزايدة أن يزيد على الثمن خلال العشرة أيام التالية لنشر الإحالة الأولى عشر الثمن ، وفي حال عرض الزيادة بصورة صحيحة تعاد المزايدة من جديد ويصدر قرار بإحالة العقار على من قدم أكبر عرض في المزايدة الثانية .
– يستخلص مما تقدم أن قرار الإحالة القطعية أما أن يصدر بعد إجراء مزايدة ثانية إذا قدم عرض بزيادة العشر على الإحالة الأولى أو بعد الإحالة الأولى إذا مضت المدة ولم يتقدم أحد بزيادة العشر .
– قرار الإحالة القطعية والأولى يسجل بذيل ورقة المزايدة ويدون على محضر التنفيذ .
طريق الطعن بقرار الإحالة القطعية :
تنص المادة /429 أصول محاكمات : ألا يجوز استئناف قرار الإحالة القطعية إلا لعيب في إجراءات المزايدة أو في شكل القرار أو لصدوره بعد رفض طلب وقف الإجراءات التي يكون وقفها واجباً قانونياً .
وفق النص المذكور وبما أن المشرع لم يلزم المحال عليه تبليغ أصحاب المصلحة قرار الإحالة القطعية استناداً لأحكام المادة /426/1 أصول حيث أن مأمور التنفيذ يطلب تسجيل الإحالة فور صدور القرار بها .
وبذلك لا يخضع تنفيذ قرار الإحالة القطعية للتبليغ ولا للأخطار واستئنافه يكون من اليوم التالي لصدوره طالما أن القرار لا يخضع للإعلان وفق أحكام المادة /427 /1 أصول محاكمات.
– ما يعتبر عيباً في الإجراءات :
– إجراء المزايدة دون طلب .
– إذا كانت الإحالة قد تمت إلى شخص لا يملك الأهلية – إذا كانت المزايدة قد تمت قبل الساعة المحددة لها ، أو بعدها وتسبب ذلك بضرر أثبته صاحب المصلحة أو إذا لم تذكر ساعة افتتاح المزايدة .
– إذا تم البيع دون إجراء معاملات اللصق والنشر .
– إذا كان محضر المزايدة خالياً من ذكر المناداة أو لحصولها بغير القيمة المقدرة .
– أما الإجراءات التي تمت قبل المزايدة فلا يصح الطعن فيها بطريق الطعن بقرار الإحالة القطعية أمثله الطعن بعدم جواز التنفيذ على العقار وبطلان الإخطار التنفيذي أو قائمة شروط البيع.
– ما يعتبر عيباً في الشكل :
مثال على ذلك ألا يدون القرار في ذيل ورقة المزايدة ، ومحضر التنفيذ أو أن يكون القرار غير موقع من رئيس التنفيذ ، مع أخذ أن محضر المزايدة يكمل القرار الذي يدون ذيل محضر المزايدة ومن ثم يسجل في محضر التنفيذ .
– ما يعتبر وقف التنفيذ بحكم القانون :
كل قرار يصدر عن المحاكم يقضي بوقف التنفيذ بالمعاملة التنفيذية فلا يجوز إصدار قرار الإحالة قبل إلغاء وفق التنفيذ ، كذلك إذا كانت إجراءات البيع تمت إنفاذاً لحكم معجل النفاذ فلا يجوز صدور قرار الإحالة قبل صدور الحكم النهائي (( المادة /406 أصول )).
– إلغاء الإحالة القطعية نتيجة الطعن بالقرار يعتبر معها المحال عليه كأن لم يشتر العقار وأن العقار لم يخرج من ملك المدين وكل التصرفات التي يكون المحال عليه قد آجراها بعد صدور قرار الإحالة باطلة ويلغى تسجيل قرار الإحالة ويعاد تسجيل على اسم صاحبه إذا كان قد سجل سنداً للإحالة .
– الآثار المترتبة على صدر قرار الإحالة القطعية:
– الإحالة القطعية توجب نقل الملكية للمحال عليه والتزامه بدفع الثمن وله حق استلام العقار وذلك بعد تنبيه المدين أو الحارس بالتسليم في اليوم والساعة المحددين بعد مرور ثمانية أيام بعد التنبيه ،ولم يعلق المشرع التسليم على نقل الملكية بتسجيل قرار الإحالة القطعية .
– تطهير العقار :
وفق أحكام المادة 428 أصول محاكمات يترتب على تسجيل قرار الإحالة القطعية تطهير العقار المبيع من جميع حقوق الامتياز والتأمين والرهن التي تبلغ أصحابها إيداع شروط البيع فينتقل حقهم إلى الثمن ،وعليه فإن التطهير لا يتناول الإشارات المتعلقة بحقوق عينية أصلية كحق الانتفاع والارتفاق.
وإذا وجدت إشارة دعوى على صحيفة العقار تستمر المحكمة بنظر الدعوى وصدور حكم على المدين ينفذ على المحال عليه باعتباره خلفاً خاصاً للمدين .
– إعادة البيع لتخلف المحال عليه عن دفع الثمن :
– إذا لم يدفع ثمن العقار المحال به خلال عشرة أيام من تاريخ الإحالة القطعية يقوم مأمور التنفيذ بإخطاره بلزوم وفاء الالتزامات التي تقع عليه في ميعاد ثلاثة أيام وفقاً لشروط البيع وبانقضاء مدة الثلاثة أيام يجوز لكل من باشر الإجراءات ولكل من كان طرفاً بالإجراءات أن يطلب إعادة البيع .
– يقوم مأمور التنفيذ بتبليغ قرار رئيس التنفيذ بإعادة البيع إلى المشتري المختلف وإلى الدائنين الذين أصبحوا طرفاً بالإجراءات وإلى المدين ويجري الإعلان عن البيع الثاني ويشتمل الإعلان البيانات التي تذكر بالبيع الأول مادة /430/ و 431 أصول ، وتجري المزايدة بعد التحقق من حصول التبليغ في إعادة البيع في ميعاد لا يتجاوز خمسة عشر يوماً من تاريخ صدور قرار إعادة البيع ويجب إبداء أوجه المنازعة في طلب إعادة البيع بتقرير يقدم قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط الحق فيها.
– لا يقبل عرض زيادة العشر بعد إعادة البيع على مسؤولية المتخلف إذا كانت الإحالة قد سبقها عرض بالزيادة .