سيدة تسأل : أملك نصف شقة سكنية بموجب عقد كاتب عدل أنا وزوجي السابق الذي طلقني منذ 15 عاماً ولا أستطيع الحصول على حقي وهل عتبر مغتصباً للعقار؟

حالة السيدة هي حالة شائعة ونسأل عليها كثيراً وفيها تفصيل .

الجواب :

أولاً : لتحقق جرم غصب عقار هناك شروط وأحوال ومنها أن لايكون المغتصب مالكاً لأي أسهم من العقار المدعى باغتصابه , فالقانون المدنى أشار الى للمالك الحق في كل ذرة من ذرات العقاروبالتالي لا عتبر مغتصب الا في حالات خاصة .

ثانياً : طالما أن الملكية شائعة فلا يوجد حل سوى ازالة شيوع العقار وإزالة الشيوع تعني تقسيم العقار بين المالكين بما يتناسب مع الأسهم التي يملكها كل واحد فيهم .

ثالثاً : لو كان المنزل أو الشقة هي أيضاً جزء من عقار شائع وهذا منتشر كثيراً في بلدنا بأن يكون العقار عبارة عن 10 منازل أو ربما عشرات المنازل فهنا لايمكن ازالة شيوع الشقة أو المنزل بل لابد ( للأسف ) من ازالة شيوع العقار كاملاً.

رابعاً : في أغلب الحالات المنازل والشقق السكنية لايمكن قسمتها لصغر مساحتها اذ يجب أن يكون مساحة الشقة متناسباً مع نظام ضابطة البناء في منطقة العقار فمثلاً لايوجد شقة مساحتها 25 متر وبالتالي الشقة ستباع بالمزاد العلني .

خامساً : لايمكن اقامة دعوى ازالة الشيوع الا بعد نقل ملكية الأسهم في السجل العقاري.

سادساً : يمكن للسيدة السائلة أن ترفع دعوى أجر مثل على زوجها السابق الذي يشغل حصتها بدون مسوغ شرعي فتحصل على مايعادل أجرة حصتها لمدة 15 سنة سابقة.

سابعاً : نؤكد ونشدد على أنه يفضل عند شراء أي منزل أو شقة بأن تكون الملكية فوراً في السجل العقاري وليس كاتب عدل وأن تكون الأسهم 2400 سهماً أي كامل العقار

 

كثير من الحالات تمر معنا أو نسمع بها عن حالة توقيع سندات على بياض .

والمقصود على بياض هو خلو السند من مبلغ الدين أو الأمانة بحيث يمكن الدائن أو حامل السندات من تعبئة هذه السندات باسم الدائن الذي يرغب به وبالمبلغ الذي يريده مهما كان كبيراً .

لذلك من الواجب تذكر هذه القواعد القانونية  الخاصة بالتوقيع على بياض :
1 – التوقيع على بياض صحيح قانوناً و منتج لآثاره و ملزم لصاحب التوقيع .
2 – توقيع الورقة و تسليمها على بياض يفيد بإملائها حسب الإتفاق ، و لا يجوز إثبات أن ما دون فيها هو خلاف ما تم الاتفاق عليه إلا وفق القواعد العامة .
3 – لا يعتبر ما يدون في السند من قبل حامله تزويراً في حال التوقيع على بياض ﻷن التوقيع على بياض بمثابة تفويض من الموقع للحامل ﻷن يدون ما يشاء .
4 – الاعتراف بصحة التوقيع على السند قرينة على أنه لم يوقع على بياض و إنما بعد كتابة مضمونه و الاتفاق على هذا المضمون ….فلا توقع على بياض لأنه سيتم الزامك بما وقعت عليه وخاصة سندات الأمانة لأن فيها جرم نتيجته الحبس.

الجواب : 

أولاً :

لو كان الموضوع اتفاقي أي هناك موافقة على الطلاق بين الطرفين بشكل رضائي بدون أن يطالب اي طرف الطرف الآخر بأي مطلب فالحل هو أن يقوم كل طرف بتوكيل محامي في سوريا ( أو توكيل شخص قريب لهم وهذا الشخص يوكل المحامي )  لإجراء المخالعة الرضائية حيث يقوم الوكيلين باجراء المخالعة ومن ثم تثبيتها في المحكمة الشرعية بموجب دعوى اتفاقية بين الطرفين.

ثانياً :

1- في حال رغبة الزوجة بالطلاق وعدم رغبة الزوج بالطلاق فالحل هو أن تقوم تقيم الزوجة دعوى التفريق لعلة الشقاق والضرر في سوراي وتسير الدعوى وفق اجراءات دعوى التفريق ويتم تبليغ الزوج على مكان اقامته السابق أو فيس الصحف الرسمية اذا كان مجهول الاقامة.

2- في حال كان العكس أي أن الزوج يرغب بطلاق زوجته وهي لاترغب , وهناك حالتين أيضاَ

الحالة الاولى : هي أن المهر المعجل الغير مقبوض مع المؤجل هو مبلغ قادر الزوج على دقعه ففي هذه الحالة يمكن للزوج توكيل محامي في سوريا ليقوم بإجراء الطلاق بالارادة المنفردة وهي اجراء اداري بسيط.

الحالة الثانية : وهي عدم قدرة الزوج على دفع معجل المهر غير المقبوض ومؤخر المهر ففي هذه الحالة عليه اقامة دعوى التفريق للشقاق والضرر المذكورة أعلاه وهي نفسها التي يمكن أن تقيمها الزوجة عليه وبنفس الاجراءات.

يمكن من خلال موقع وزارة الخارجية على الانترنيت التعرف على الأوراق المطلوبة ودليل المواطن من أجل تأمين جميع الوثائق المطلوبة.

يراجع المواطن أو وكيله القانوني البعثة في بلد الإقامة للتحقق من إقامته

الأوراق الثبوتية المطلوبة من المواطن في بداية المعاملة:

1- بيان حركة صادر عن إدارة الهجرة والجوازات في حال كان بحوزته أو صورة الكترونية عنه ( بيان أولي يعاد التحقق منه  لدى الإدارة القنصلية)

2 – دفتر خدمة العلم في حال كان بحوزته أو صو رة الكترونية عنه.

3 – جواز السفر أو الهوية الشخصية أو بيان القيد المدني.

– أوراق تصدرها البعثة الدبلوماسية

□ بيان حركة صادر عن إدارة الهجرة والجوازات (بيان أولي)

□ استمارة خاصة بدفع البدل النقدي

□ استمارة خطية وفق النموذج المعمم على البعثات الدبلوماسية السورية لمن لم يُجرِ (إعدادات السوق) نموذج رقم / 10

– أوراق تؤمنها الإدارة القنصلية بعد وصول الإضبارة إليها

□ بيان قيد نفوس بيان حركة

الرسوم:

مقدار البدل النقدي والمدد المطلوب تحقيقها:

أ – (8000 ) $ ثمانية آلاف دولار أمريكي للمكلف الذي أقام إقامة دائمة في (دول عربية – دول أجنبية –  إقامة بحرية ) لمدة لا تقل عن أربع سنوات قبل أو بعد دخوله سن التكليف.

• كل مكلف حقق إقامة فعلية في ( دول عربية دول أجنبية إقامة بحرية ) لمدة لا تقل عن أربع سنوات قبل أو بعد دخوله سن التكليف ولم يؤجل بالإقامة يعتبر مشمولاً بأحكام هذه الفقرة بغض النظر عن مدد الإنقطاعات الحاصلة معه.
• كل مكلف أجل بالإقامة البرية أو البحرية يمنح / 90 / يوماًفي العام الميلادي الواحد سواءً كانت مجتمعة أو متفرقة لزيارة القطر العربي السوري ولا تعتبر انقطاعاً عن بلد الإقامة.

ب – ( 2500 ) $ ألفان وخمسمائة دولار أمريكي للمكلف الذي ولد في دول عربية أو أجنبية وأقام فيها أو بغيرها إقامة دائمة ومستمرة حتى دخوله سن التكليف.

• كل زيارة إلى القطر العربي السوري مدتها / 90 / يوماً في العام الميلادي الواحد مجتمعة أو متفرقة للمكلف المشمول بأحكام هذه الفقرة لا تعتبر انقطاعا عن بلد الإقامة ولا يجوز جمعها .
• كل مكلف تزيد انقطاعاته عن / 90/ يوماً في العام الميلادي الواحد يعتبر مشمولاً بأحكام الفقرة /أ/.

ج – ( 800000 ) ثمانمائة ألف ليرة سورية من الطيار العامل لدى مؤسسة الطيران العربية السورية الذي تم تأجيله وفقاً للفقرة /ثانياً / من المادة / 10 / من قانون خدمة العلم لمدة خمس سنوات متواصلة أو الذي أتم خمس سنوات خدمة فعلية لدى المؤسسة المذكورة واستمر خلالها بمزاولة المهنة, تدفع في مصرف سورية المركزي.

الزمن اللازم لإنجاز المعاملة: المدة الزمنية للمعاملة 34 يوم عمل فعلي

---

لتحميل نموذج استمارة البدل النقدي للمتقدم م. خارج القطر بصيغة pdf – يرجى الضفط هنا

لتحميل نص المقال من المصدر بصيغة pdf – يرجى الضفط هنا

هذه الحالة تكون عندما يقدم لرئيس مكتب التوثيق العقاري معاملتين لحقوق على عقار بنفس الوقت فما ذا سيتصرف رئيس المكتب ؟

يتم التسجيل من قبل رئيس مكتب التوثيق العقاري في السجل العقاري ويدون شرحاً بورود هذه الحقوق إليه بوقت واحد أي ما يسمى بالحقوق المتزاحمة وهذا ما نصت عليه المادة 65 من القرار 188 لعام 1926 الناظم للسجل العقاري بقولها :

“إذا تقدم للمكتب استدعاءات متعددة في يوم واحد بحق عقار واحد، فتعين درجة الأولوية في الحقوق المترتبة على العقار المذكور، اعتبار من ساعة إيداع الاستدعاء.

أما إذا وردت استدعاءات متعددة بحق عقار واحد، وصادف إيداعها في المكتب بوقت واحد، فيحرر الشرح اللازم عن هذه الحالة في السجل وتسجل الحقوق متزاحمة”.

أولاً : ماالمقصود بافتتاح عمليات التحديد والتحرير؟

تفتتح أعمال التحديد والتحرير بموجب قرار إداري يحتوي على المناطق العقارية التي يجب أن تجري فيها هذه العمليات, وينشر هذا القرار الإداري قبل شهرين على الأقل من تاريخ افتتاحها والبدء بها ويبلغ إلى أعلى السلطات الإدارية في المحافظة وينشر في الجريدة الرسمية وفي ثلاث جرائد محلية وذلك بواسطة المدير العام للمصالح العقارية    مادة(7) من القرار 186 لعام 1926.

ويتم البدء بالأعمال بواسطة القاضي العقاري الذي يوقع على أمر مباشرة أعمال التحديد والتحرير في كل منطقة العقارية والمعد من قبل دائرة المساحة في مديرية المصالح العقارية المختصة , ويعين به تاريخ بدء تحديد وتحرير العقارات وذلك وفقاً لاقتراحات دائرة المساحة ويبلغ إلى رئيس دائرة المساحة والى المهندس الكاتب( رئيس الفرقة المساحية العاملة في المنطقة) ويبلغ المختار في المنطقة العقارية الجارية بها الأعمال وفي المناطق المتاخمة والمجاورة لها بالإضافة إلى تبليغ المحاكم البدائية والاستئنافية التابعة لهذه المناطق ومديرية المصالح العقارية المختصة . مادة (10) من القرار 186 لعام 1926.

ثانياً : ماالمقصود باختتام عمليات التحديد والتحرير؟

بعد انتهاء أعمال التحديد المؤقت ( أعمال الفرقة المساحية في المنطقة ) ينظم المهندس الكاتب    ( رئيس الفرقة المساحية) محضر ضبط بختام أعمال التحديد المؤقت ويوقعه القاضي العقاري ورئيس دائرة المساحة والمختار ويلصق هذا المحضر في غرفة كاتب القاضي ويبلغ إلى المكتب المعاون وإلى مديرية المصالح العقارية.

ويقوم الكاتب بإعلام المختار بانتهاء العمليات الذي بدوره يقوم بإعلام الأهالي بذلك حتى يتمكن من لم يحضر التحديد المؤقت ( الذي قامت به الفرقة المساحية تحت إشراف القاضي العقاري) أن يتقدموا باعتراضاتهم وإدعاءاتهم إذا كان لهم حق لم يدون في مرحلة التحديد المؤقت.

ويكون للمدعين بحق أو المعترضين مهلة /30/ يوم ليتقدموا باعتراضاتهم وتبدأ هذه المهلة من تاريخ إلصاق محضر ضبط ختام عمليات التحديد المؤقت في المنطقة العقارية.

وبعد انتهاء المهلة المذكورة يصدر القاضي العقاري قراراً بختام عمليات التحديد والتحرير نهائياً ويلصق هذا القرار على باب قاعة الجلسات ويعطى ذوو العلاقة علماً بواسطة المختار ويبلغ إلى محاكم المنطقة وينشر في الجريدة الرسمية  مادة (19_20_22) من القرار 186 لعام 1926

---

منقول من موقع المصالح العقارية

عقوبة دخول البلاد بصورة غير مشروعة

القانون رقم 97

رئيس الجمهورية

بناء على أحكام الدستور .

وعلى ما أقره مجلس الشعب في جلسته المنعقدة بتاريخ 15 / 8 / 1434 ه الموافق 23 / 6 /2013 .

يصدر مايلي:

المادة 1- كل شخص يدخل الإقليم السوري بطريقة غير مشروعة يعاقب بالحبس من سنة إلى خمس سنوات ، والغرامة من خمسة ملايين إلى عشرة ملايين ليرة سورية ، أو بإحدى هاتين العقوبتين .

المادة 2- ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية .

دمشق في 16 / 8 / 1434 هجري الموافق ل 25 / 6 / 2013 ميلادي .

رئيس الجمهورية

بشار الأسد