محكمة الصلح المدنية الموقرة في ….

مذكرة جوابية

في الدعوى رقم أساس …. لعام 2000

 

من المدعى عليه : السيد …………………….، يمثله المحامي ……………….. .

الموضوع :         معالجة الدعوى بحالتها الراهنة .

لا صحة لدعوى المدعي جملة وتفصيلا ، وحقيقة الأمر أن العقار رقم (—–) من منطقة ………. العقارية تبلغ مساحته /——- / مترا مربعا ، وأن الموكل في عام —— وبموجب عقود موثقة من لدن الكاتب العدل أصولا قد اشـترى قطعة من ذلك العقار تبلغ مساحتها /——-/ مترا مربعا  تسلمها فور شراءه لها ووضع يده عليها وباشر بأعمال التنقيب فيها و تهيأتها ومن ثم وضع الغراس فيها وزودها بالكهرباء ، ومن ثم تقدم بدعوى  إلى محكمة البداية المدنية في …. طالبا تثبيت شراءه للحصة والمساحة من العقار المذكور وصدر نتيجة لتلك الدعوى  حكما مكتسبا الدرجة القطعية بتثبيت ذلك الشراء والتسجيل على اسم الموكل لدى الدوائر العقارية المختصة أصولا .

وكان من الثابت أن وجود الموكل في قطعة الأرض موضوع هذه الدعوى يستند إلى عقود موثقة من الكاتب العدل أصولا واستنادا لأحكام قضائية مكتسبة الدرجة القطعية .

وكانت مزاعم المدعي حول الاقتحام والاغتصاب الحاصل مؤخرا تتعارض وحقيقة شراء الموكل منذ عام …. ووضع اليد والحيازة القانونية منذ وقوع ذلك الشراء ، كما تتعارض وواقع وجود ساعة كهرباء باسم الموكل في تلك القطعة من الأرض كما تتعارض وعمر الغراس وعمر الأعمال المنفذة في تلك الأرض ، كما تتعارض وحقيقة أن المدعي لم يثبت اشغاله لتلك القطعة من الأرض وانه فقد الحيازة نتيجة لعمل يتصف بالغصب والاعتداء وكان مجرد شراءه  لسهام في العقار المذكور سابقا لا يبيح له قانونا الادعاء بطلب استرداد الحيازة طالما وأن العقار المذكور تبلغ مساحته /——/  مترا مربعا وانه لا يوجد دليل يثبت الإفراز واختصاص المدعي بقطعة الأرض موضوع هذه الدعوى ، يضاف إلى ذلك أن المدعي يستند في دعواه إلى عقد بيع موثق لدى الكاتب العدل وليس مالكا بموجب قيود السجل العقاري ، وان ذلك العقد وبموجب أحكام المادة 11 من القرار 188 لعام 1926 التي تنص على أن العقود وحتى الموثقة لدى الكاتب العدل لا ينشأ عنها ملكية وإنما ينشأ عنها الحق بالمداعاة في طلب التسجيل …. في حين أن الأحكام القضائية القطعية وفقا لنص المواد 85 و825 و 826 من القانون المدني ولما استقر عليه الاجتهاد القضائي ينشأ عنها الملكية من تاريخ وضع إشارة الدعوى التي صدرت فيها تلك الأحكام على الصحيفة العقارية …. ولا تنهض العقود أيا كان شأنها أو الجهة التي وثقتها كدليل في مواجهة الأحكام القضائية القطعية ، وبالتالي فإن حيازة الموكل القانونية هي الأحق بالتفضيل .

يضاف إلى ذلك أن الموكل زيادة في تكوين قناعة المحكمة الموقرة يلتمس وعملا بأحكام المادة 52 من قانون البينات ، إجازته لاثبات وضع يده على قطعة الأرض موضوع  هذه الدعوى منذ تاريخ شراءه لها في عام 0000 واثبات أن المدعي لم يسبق له دخول هذه الأرض أو حيازتها ، بالبينة الشخصية مبديا استعداده لتسمية شهوده وبيان عناوينهم واسلاف الطابع القانوني بمجرد إجازته للإثبات بهذه الوسيلة .

الأمر الذي يجعل المنازعة في هذه الدعوى تنصب على مفاضلة ما بين عقود وأحكام قضائية وبالتالي فهي تنصب على أساس الحق وليس على الحيازة .

وكان الاجتهاد القضائي مستقرا على :

{ المبدأ : حيازة – شرطها الجوهري – دعوى الاسترداد دعوى أصل الحق وليست دعوى حيازة .

1 – دعوى الحيازة تقوم على الغصب فإذا انتفى انتفت الحيازة .

2 – إذا لم يتوفر شرط الغصب وتوفرت شروط الاسترداد كانت المداعاة بأصل الحق لا بالحيازة.

3 – ما خص المالك في دعوى الحيازة هو الاكتفاء بالحيازة القانونية والإعفاء من شرط السنة .

4 – تقع المحكمة في الخطأ  المهني الجسيم إذا لم تتقيد بالنص وبحثت في الأساس لجهة الإيجار وآثاره وليس في دعوى  الحيازة } .

(قرار محكمة النقض رقم 199 أساس 9ه لعام 1990 تاريخ : 15/12/1990 المنشور في مجلة المحامون لعام 1997 صفحة 559) .

{ المبدأ : حيازة شروطها – هدف دعوى الحيازة – الحكم في الحيازة لا يقيد محكمة  الأساس.

1 – الغصب في دعوى الحيازة شرط رئيسي وجوهري لقبولها ، لأنها تستهدف حماية الحيازة لذاتها مجردة عن أصل الحق و إعادة الخصوم إلى مركزهم السابق .

2 – الحكم الصادر في دعوى الحيازة لا يقيد المحكمة التي يعرض عليها النزاع حول أصل الحق ولو كانت هي نفس المحكمة التي أصدرت حكم الحيازة.

3 – دعوى الحيازة يقيمها صاحب اليد المشروعة على العقار إذا جاء آخر واغتصب العقار ، كالمستأجر ضد المالك ، وكذلك المستعير .

4 – دعوى الحيازة شرعت لحماية الأمن والنظام والقضاء على الفوضى التي تحصل نتيجة  الغصب . ولذلك اناطها المشرع بقاضي الصلح وأعطاها صيغة العجلة.

ه – إثبات وضع اليد المشروع ليس مجاله دعوى الحيازة .

6 – دعوى الحيازة ليست دعوى عينية عقارية وإنما هي شخصية ضد المغتصب ولو كان الاعتداء على عقار .

7 – المحكمة الني لا تنهج هذا النهج  يوصم قرارها بالخطأ المهني الجسيم } .

(قرار محكمة النقض رقم 202 أساس 229 لعام 1990 تاريخ 15/12/1990 المنشور في مجلة المحامون لعام 1997 صفحة 561) .

{– الحكم في دعاوى الحيازة على أساس ثبوت اصل الحق وإهمال الحيازة يشكل مخالفة صريحة لنصوص القانون وتعديا فاضحا على دعوى الحيازة القائمة على الغصب لان دعوى الحيازة شرعت لحماية الحيازة لذاتها دون التعرض للملكية أو لأصل الحق ومخالفة النص بشكل صريح يشكل خطأ مهنيا جسيما موجب لإبطال الحكم }.

(قرار رقم /160/ أساس مخاصمة /23/ تاريخ 13/10/1990 – سجلات النقض ) .

{– إن فصل محكمة الحيازة في الدعوى على أساس الحق والخلط بين دعوى الحيازة ودعوى أساس النزاع وبحث الدعوى على أساس الملكية مخالف للنص للاجتهاد المستقر وبالتالي يشكل الخطأ المهني الجسيم الموجب لابطال الحكم } .

(قرار رقم /173/ أساس مخاصمة /455/ تاريخ 15/12/1993 – سجلات النقض ) .

{للشريك على الشيوع حق المطالبة بنزع يد شريكه الغاصب فيما إذا ثبت انه فعلا حائزا لجزء من العقار وذلك دون أن يكون بذلك مساس لأصل حق الشريك في الملكية المشتركة والمشاعة بحسبان إن دعوى الحيازة تختلف عن دعاوى أصل الحق وهى أن تقرر تثبيت وضع يد وقتي قائم دون أن يكون في ذلك مساس بأصل الحق لأن الغصب الركن الأساسي في الحيازة}.

(قرار محكمة النقض رقم 120 أساس مخاصمة 762 لعام 1994 تاريخ 1/3/1994 المنشور في مجلة القانون لعام 1995 صفحة 306) .

{ إن دعوى الحيازة أساسها الغصب ولا يجوز سماعها بدون الادعاء بأن واضع اليد مغتصبا للعقار.

إن بحث دعوى الحيازة على أساس الملكية يجعل المحكمة مرتكبة الخطأ المهني الجسيم المبطل لحكمها }.

(قرار محكمة النقض رقم 297 أساس مخاصمة 562 لعام 1994 تاريخ 7/6/1994 المنشور في مجلة القانون لعام 1995 صفحة 310) .

{لا يجوز الجمع بين دعوى استرداد الحيازة وأصل الحق بدعوى واحدة وإنه يشترط في دعوى استرداد الحيازة للعقار المغصوب من حائزه بالإكراه توفر عنصر الغصب مما لا ينطبق على مشتري المتجر من مستأجره .

إن تنازع أشخاص عديدين على حيازة حق واحد اعتبر بصفة مؤقتة أن حائزه هو من له الحيازة المادية إلا إذا ظهر أنه حصل عليها بطريق معيبة.

إن اقتناع محكمة الموضوع بأدلة معنية مبرزة في الدعوى وطرحها لغيرها من الأدلة مما يدخل ضمن سلطة المحكمة التقديرية ولا يعد خطأ مهنيا جسيما}.

(قرار محكمة النقض رقم 479 أساس مخاصمة 865 لعام 1995 تاريخ 28/6/1995 المنشور في مجلة القانون لعام 1995 صفحة 312) .

{إن دعوى الحيازة شرعت لحماية الحيازة بذاتها دون التعرض للملكية لأصل الحق ولمنع التعدي عليها واخذ الحق بالذات .

إن مناقشة دعوى الحيازة على أساس الملكية لا على أساس الحيازة فيه مخالفة لاحكام المادة 73 أصول محاكمات كما أن إيراد بيان دعوى خلافا لمضمونه يشكل خطأ مهني جسيم}.

(قرار محكمة النقض رقم 662 أساس مخاصمة 111 لعام 1995 تاريخ 10/10/1995 المنشور في مجلة القانون لعام 1995 صفحة 319) .

الأمر الذي يجعل هذه الدعوى فاقدة لشرائطها مخالفة أحكام المواد 68 و72 و73 من قانون أصول المحاكمات ومخالفة للاجتهاد القضائي المستقر ومستوجبة الرد .

الطلب  :   لذلك نكرر سائر أقوالنا ودفوعنا السابقة ملتمسين الحكم برد الدعوى وتضمين المدعي الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .

                   …. في 00/00/2000                                       

بكل تحفظ واحترام

                                                                              المحامي الوكيل

لتحميل مذكرة الدفاع بدعوى استرداد الحيازة بصيغة pdf – يرجى الضغط هنا

محكمة الصلح المدنية الموقرة بدمشق

{الغرفة ال……..}

مذكرة جوابية تتضمن طلبا عارضاً

في الدعوى رقم أساس     لعام  2005

من المدعي :   السيد ………… ، يمثله المحامي ………. .

الموضوع :    معالجة الدعوى بحالتها الراهنة .

أولا – نكرر سائر أقوالنا ودفوعنا السابقة ونتبناها جميعا جملة وتفصيلا.

ثانيا – لما كانت الخبرة الجارية في هذه الدعوى ، على العقار الذي كان المأجور الذي أخلى المدعي منه يشكل جزءا منه  ، قد أثبتت أن البناء الجديد الذي أشاده المدعى عليه ليس فيه جزء مشابه في المساحة لما أخلى المدعي منه .

وكان من الثابت أن حقوق المدعي تنتقل إلى طلب التعويض المقرر في المادة /9/ من قانون الإيجارات رقم 6 لعام 2001 .

وكان العقار المأجور الذي أخلى المدعي منه يستعمل كمحل تجاري {كما هو ثابت في ضبط الكشف وتقرير الخبرة الجاريين في دعوى الإخلاء والمبرز صورة طبق الأصل عنهما في هذه الدعوى} الأمر الذي يوجب تطبيق أحكام الفقرة الثالثة من المادة /9/ المذكورة والتي تنص على :

{ أما بالنسبة للعقارات الأخرى فعلى المحكمة عند تحديد هذا التعويض أن تلاحظ جميع عوامل الخسارة و فوات الربح التي تصيب المستأجر فتأخذ خاصة بعين الاعتبار نوع العمل الذي تعاطاه و كثرة إقبال الزبائن أو قلته و قيمة المؤسسة و  إمكان المستأجر من استئجار عقار في الجهات المجاورة القريبة يشابه العقار الذي أخلاه و نفقات الانتقال إلى العقار الجديد و تجهيزه ……… الخ  }.

وكان هذا الأمر استجد وثبت بعد إقامة هذه الدعوى الأمر الذي يجيز للمدعي تقديم هذا الطلب العارض بتعديل الطلب الأصلي من العودة إلى المأجور  إلى طلب التعويض المقرر قانونا في حال تعذر تلك العودة ، وبالتالي فان هذا الطلب العارض يتوافق و أحكام الفقرة /أ/ من المادة 158 من قانون أصول المحاكمات .

وكان تقدير ذلك التعويض يتطلب الاستعانة بالخبرة الفنية الهندسية منوهين إلى ما استقر عليه الاجتهاد القضائي :

{ لا يمكن للقاضي أن يلم في جميع المسائل المعروضة عليه والتي يحتاج بعضها إلى معلومات فنية دقيقه من طبيبه وهندسية وحسابية وتجارية وغيرها فرخص له المشروع في أن يلجأ إلى أهل الخبرة فيما يعرض عليه من مسائل فنية لكي يسترشد برأيهم في فهم تلك المسائل وتكوين رأي سليم في أوجه المنازعة …. } .

(قرار محكمة النقض رقم 59 أساس مخاصمة 426 لعام 1994 تاريخ 14/2/1994 المنشور في مجلة القانون لعام 1995 صفحة 252) .

الطلب : لذلك جئنا بهذا الطلب العارض نلتمس ابتدا ضمه لملف الدعوى وتكليف المدعي بأداء الرسم المتوجب عنه ، ومن ثم إجراء الخبرة الفنية الهندسية على ضوء ضبط الكشف وتقرير الخبرة الجاريين في دعوى الإخلاء والمرفق صورة طبق الأصل عنها في هذه الدعوى ، لتقدير قيمة التعويض المتوجب للمدعي بسبب عدم وجود قسم مشابه للذي أخلى منه في العقار الجديد الذي أشاده المدعي على العقار الذي كان المأجور يشكل جزءا منه ، مع توجيه الخبراء إلى وجوب اتباع ما نصت عليه الفقرة الثالثة من المادة /9/ من قانون الإيجارات رقم /6/ لعام 2001 في معرض حساب ذلك التعويض {ملاحظة في حال كون المأجور الذي أخلى منه المدعي دار للسكن تستبدل العبارات السابقة ب : تكليف الخبراء لتقدير القيمة الحقيقة للعقار المأجور الذي أخلى المدعي منه على ضوء الأوصاف والمشتملات الواردة في ضبط الكشف وتقرير الخبرة الجاريين في دعوى الإخلاء والمبرز صورة طبق الأصل عنهما في هذه الدعوى ، ومن ثم حساب التعويض المتوجب للمدعي بواقع 40% أربعين بالمائة من تلك القيمة}.  

وبعد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :

1] – بقبول الطلب العارض شكلا .

2] –  بقبول الطلب العارض موضوعا و إلزام المدعى عليه بان يدفع للمدعي مبلغ التعويض الذي ستقدره الخبرة المزمع إجراءها في هذه الدعوى .

3]-   بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.

  دمشق في  / /2000

                                                بكل تحفظ واحترام

                                                  المحامي الوكيل

 

 

[gview file=”https://www.syrian-lawyer.club/wp-content/uploads/2019/08/تعويض-عودة-للمأجور-تجاري-1.pdf”]

عقد حوالة حق

في هذا اليوم ال…… ال…… من شهر ……. من عام ألفين و ….. ميلادية ، تم التعاقد ما بين :

الفريق الأول : السيد ….. بن ……ال…… ،والدته ……. تولد عام 0000 والمسجل بالمسكن ………….خانة (0000) يحمل هوية شخصية رقم (000000/00000000) صادرة عن أمين السجل المدني في دمشق بتاريخ 00/00/0000 ، والمقيم في دمشق – حي ……. – شارع ……….. – بناء ………. – طابق …. .

 

الفريق الثاني :  السيد ….. بن ……ال…… ،والدته ……. تولد عام 0000 والمسجل بالمسكن ………….خانة (0000) يحمل هوية شخصية رقم (000000/00000000) صادرة عن أمين السجل المدني بدمشق بتاريخ 00/00/0000 ، والمقيم في دمشق – حي ……. – شارع ……….. – بناء ………. – طابق …. .

 

المقدمة : سبق للفريق الأول وان تقدم إلى وزارة …………….. بعرض وطلب الموافقة على تنفيذ مشروع ……………. ، كما ابرم مع الفريق الثاني عقد مشاركة في تنفيذ ذلك المشروع معلق على صدور الموافقة من الجهات المختصة على تنفيذه.

ورغبة من الفريق الأول في الخروج من ذلك المشروع واحالة كافة حقوقه فيه إلى الفريق الثاني لقاء بدل معين ، ودون أن يكون للفريق الثاني حق الرجوع عليه بذلك الثمن أو بأي جزء منه في حال رفض السلطات المختصة إعطاء الموافقة على تنفيذ المشروع .

وكان الفريق الثاني قد وافق على شراء حقوق الفريق الأول في المشروع المذكور وفقا للشروط المذكورة سابقا وللعرض المقدم إلى وزارة ……… وعلى أن تؤول إليه كافة الحقوق والالتزامات التي قد تترتب على ذلك المشروع في حال صدور موافقة الوزارة على تنفيذه ، و دون أن يكون له حق الرجوع على الفريق الأول فيما لو رفضت الوزارة منح الموافقة على تنفيذ المشروع .

لذلك فقد اتفق الفريقان على ما يلي :

أولا –    تعتبر مقدمة هذا  العقد جزءا لا يتجزأ منه ويرجع إليها في تفسير أحكامه وبيان المقصود بمواده وبنوده.

ثانيا –   بموجب هذا العقد فقد باع وتنازل و أحال الفريق الأول إلى الفريق الثاني كافة حقوقه المترتبة على مشروع …………………..وتلك الحقوق تتمثل في العرض والدراسة الفنية وطلب الموافقة على التنفيذ المقدمة من الفريق الأول إلى وزارة ……… فقط والتي تأكد الفريق الثاني من وجودها جميعا لدى الوزارة المذكورة . وتشمل حوالة الحق جميع الحقوق والالتزامات التي قد تترتب لذلك المشروع أو عليه في حال صدور الموافقة من الجهات المختصة على تنفيذه ، وذلك لقاء ثمن حدده الفريقان بمبلغ /00000000/ ……….. ليرة سورية ، يدفع على النحو التالي :

• –
• –
• –
• –

ثالثا –   يعتبر هذا العقد بمثابة تفويض وتوكيل للفريق الثاني من الفريق الأول من اجل متابعة الإجراءات اللازمة للحصول الموافقات المقتضية من الجهات الرسمية لتنفيذ المشروع ، وهذا التوكيل غير قابل للعزل لتعلق حق الوكيل به وعلى اعتبار انه جزء من الثمن المتفق عليه ما بين المتعاقدين .

رابعا –  في حال رفض السلطات المختصة إعطاء الموافقة على تنفيذ المشروع فانه لا يجوز للفريق الثاني الرجوع على الفريق الأول بالثمن المدفوع أو بأي نوع من أنواع الرجوع القضائي نتيجة عدم الموافقة .

خامسا – يعتبر الفريق الثاني بمجرد التوقيع على هذا العقد وتوثيقه لدى الكاتب العدل مالكا للمشروع موضوعه بجميع الحقوق المترتبة له والالتزامات المترتبة عليه ، وتنتهي علاقة الفريق الأول بذلك المشروع بشكل نهائي ، ويتعهد ويلتزم الفريق الأول بعدم التدخل أو التصرف بذلك المشروع إلى الغير أو ترتيب أية التزامات من أي نوع كان عليه أو على الفريق الثاني ، ويكون مسؤولا في حال مخالفته لهذا الشرط عن التعويض على الفريق الثاني جراء أي عطل أو ضرر قد يصيبه .

سادسا – يعتبر هذا العقد هو الناظم الوحيد لعلاقة الطرفين ، وتعتبر كافة العقود والأوراق أو أي نوع من أنواع التعامل السابق ما بين الفريقين بصدد هذا المشروع لاغية حكما وغير منتجة لأي اثر قانوني ويلتزم كل من الفريقين بإعادة الأوراق الموجودة لديه والمتعلقة بالفريق الآخر إلى ذلك الأخير مع تدوين ما يشعر بأنها قد أصبحت ملغاة وغير منتجة لأي اثر قانوني .

سابعا –  حرر هذا العقد على نسختين أصليتين احتفظ كل فريق بواحدة منهما بعد أن جرى التوقيع عليهما أصولا.

 

            الفريق الثاني                                     الفريق الأول

لتحميل صيغة عقد  حوالة الحق بصيغة pdf -يرجى الضغط هنا

   محكمـة الصلـح المدنية الموقرة بدمشق

الجهة المدعية  :   السيد ……………………. ، يمثله المحامي ……………….. ، بموجب سند توكيل صلحي عام رقم (000/000) الموثـق بتاريخ 00/00/2000  ، من قبل مندوب رئيس  مجلس فـرع نقابـة المحامين بدمشق.

المدعى عليه  :    السيد ………………….. ، المقيم  في دمشق – حي …………. – شارع …………… –  بناء  ……………..- طابق ….  .

الموضوع  : إخلاء لعلة التوسع بالسكنى.

تملك الجهة المدعية العقار رقم (0000/000) من منطـقة ……..العقارية بدمشق ،

والذي هو عبارة عن دار للسكن مؤلفة من ….. غرف وصوفا ومنتفعات ومزودة بالماء والكهرباء ، وتشغل الجهة المدعية منها ….. في حين يشغل المدعى عليه  باقي الغرف بصفة مستأجر ،

ولقاء بدل إيجار سنوي مقداره /0000/ ………..  ليرة سورية سنويا (ربطا صورة عقد الإيجار) ، وأما الصوفا والمنتفعات فهي مشتركة ما بين الطرفين .

وكانت الجهة المدعية بحاجة للتوسع في سكنى عقارها المأجور بعد أن زاد عدد أفراد أسرتها كما وأنها لا تملك سواه وقد مضى على تملكها إياه ما يزيد عن سنتين كاملتين

(كما هو ثابت في البيان العقاري المرفق ربطا ) .

وكان من الثابت أن دعوى الإخلاء للتوسع بالسكن تخضع لذات القواعد والشروط المطلوبة في دعوى الإخلاء لعلة السكنى ،

وهذه الشروط جميعها متوفرة في هذه الدعوى ، ونشير بهذا الصدد إلى ما استقر عليه الاجتهاد القضائي :

{ إن القانون أجاز إخلاء المستأجر من الشقة التي يسكنها إذا أراد صاحبها أن يسكنها فمن باب أولى أن يكون من الجائز إخلاء من شغل قسماً من الشقة ولا حاجة لإثبات أن المؤجر بحاجة إلى التوسع في السكنى}.

(قرار محكمة النقض رقم 21 أساس 81 تاريخ 16/1/1975 المنشور في مجلة القانون صفحة  197 لعام 1975) .

{ يحق للمالك طلب إخلاء جزء من عقاره ليتمكن من إشغاله كاملا}ً.

 (قرار محكمة النقض رقم 1481 أساس 1655 تاريخ 25/7/1977 المنشور في مجلة المحامون صفحة 458 لعام 1977) .

الطلب  :   لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها في سجـل الأساس لـدى محكمتكم الموقرة  دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة وبعد المحاكمة والثبوت ، إعطاء القرار :

1) – بإلزام المدعى عليه بإخلاء جزء العقار المأجـور وتسـليمه إلى الجهة المدعية خاليا من جميع الشواغل .

2) –   بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .

    دمشق في 00/00/ 2000

                بكل تحفظ واحترام

   المحامي الوكيل