أولا ً : الأوراق اللازمة لتنظيم عقد ايجار شقة سكنية أو محلات تجارية في سوريا :

• اثبات ملكية العقار سواء من السجل العقاري أو الجمعية السكنية أو المؤسسة العامة للاسكان أو غيرها من السجلات المعتمدة في الدولة .
• براءة ذمة للمؤجر والمستأجر من مديرية المالية.
• في حال كان عقد الايجار لعقار تجاري أو كان المستأجر غير سوري فيجب ارفاق صورة مع العقد الى ديرية المالية لتنظيم ملف لتكليفهم المالي .
• أخر ايصال دفع الكهرباء أو براءة ذذمة من مؤسسة الكهرباء.
• البطاقات الشخصية للطرفين مع صور عنها.
• في حال كون أحد الطرفين وكيلاً فعليه احضار صورة مصدقة عن الوكالة لم يمض على تصديقها أكثر من ثلاثة شهور.
• في حال كان مالك العقار متوفياً فيجب احضار وثيقة حصر الارث ويجب توقيع 75% من الورثة على عقد الايجار أو احضار عقد تخاصص فيما بينهم لو كان حاصلاً.
• تصريح يوقع عليه المالك أو المؤجر في العقارات اللوكة على الشيوع في الأبنية النظامية غير المفرزة ( صورة رقم 1 ) .
• تصريح يوقع عليه المالك في العقارات الواقعة ضمن مناطق المخالفات أو السكن العشوائي أو التجمعات السكنية غير المحددة والمحررة ( وثيقة رقم 2 )
• نموذج عقد ايجار ( وثيقة رقم 3 )

 

ثانياً : رسوم عقد الايجار في سوريا :

ننقلها لك كما وردت في موقع الحكومة الالكترونية

رسوم الخدمة

• رسم تسجيل عقد إيجار:

     مدة العقد * قيمة الايجار الشهرية + 100

     على ان لاتقل قيمة عقد الايجار عن 500 للعقود السكنية و 1000 للعقود التجارية

• رسم محلي: رسم عقد الإيجار / 10
• طابع تعليم: رسم عقد الايجار / 10
• رسم مالي: 25 ل.س رسم تعاون
• طابع مجهود حربي: 50 ل.س
• طابع إعادة إعمار: 15 ل.س
• طابع الإدارة المحلية: 4 ل.س
• طابع مالي: 50 ل.س
• طابع الشهيد: 25 ل.س
• طابع معاقين: 100 ل.س
• طابع عقد: مدة العقد*قيمة الايجار الشهرية *100/8

 

ثالثاً : اجراءات تنظيم عقد الايجار في سوريا :

يحضر المؤجر والمستاجر او وكيلهم القانوني امام الموظف المختص بكتابة العقود حيث يقوم الموظف الذي يعمل بصفة كاتب بكتابة العقد وتبصيم المؤجر والمستاجر

يقوم الطرفين بالحضور امام الموثق فيقوم بتدقيق الاوراق الثبوتية وتوقيع العقد بعد اكتمال الاوراق المطلوبة

يتجه الطرفان الى الجابي بقطع الايصال

تثبيت العقد بالاختام الرسمية وياخذ الطرفين نسخ مصدقة عن العقد وتبقى النسخة الاصلية محفوظة لدينا في الارشيف لحين الطلب.

رابعاً : الموافقة الأمنية  لعقود ايجار العقارات في سوريا :

صدر قرار في عا 2014 يقضي بالحصول على موافقة أمنية لطرفي العقد  لتنظيم عقد الايجار .

الا أنه وتخفيفاً على المواطنين من مشقة مراجعة دوائر الشرطة فقد ألغي هذا القرار وصدر عنه القرار رقم 2744 لعام 2018 والذي يقضي بالغاء شرط الحصول المسبق على الموافقة الأمنية لتنظيم عقد الايجار ويتم استبدالها بأن   تقوم الوحدة الإدارية المنظمة لعقد الايجار  بارسال بلاغ  الى قسم الشرطة في مكان العقار وبدورها ترسلة الى  فرع الأمن السياسي للتدقيق في الوضع الأمني للطرفين .

كما نصت المادة الأولى من القرار على «قيام فرع الأمن السياسي في المحافظة بتدقيق الوضع الأمني للمستأجر، دون أن يتوقف سريان عقد الإيجار، وفي حال تبين أن المستأجر عليه ملاحقة قانونية يتم اعتقاله، أو وضعه تحت المراقبة» بعد أن أصبح مكانه معلوماً لدى أمن النظام.

 

 

 

 

عـقـد مقاولة بناء

نحن الفريقين الموقعين أدناه  :

الفريـق الأول : السيد …….. بن ……….. ، والدته …… ، تولـد عام 0000   ، والمسجل بالمسكن …………. خانه /000/ يحمل هـوية شخصية رقم (———-) صادرة عن أمين السجل المدني في …. بتاريخ 00/00/2000 ، والمتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد منزله الكائن في دمشق  – حي…………. – شارع ………… ……..- بناء ……………- طابق …. .

 الفريـق الثاني: السيد …….. بن ……….. ، والدته …… ، تولـد عام 0000   ، والمسجل بالمسكن              …………….. خانه /000/ يحمل هـوية شخصية رقم (—————–) صادرة عن أمين السجل المدني في …. بتاريخ 00/00/2000 ، والمتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد منزله الكائن في دمشق  – حي   …………. – شارع ………… ……..- بناء ……………- طابق …. .

المقدمة

 يملك الفريق الأول ، كامل العـقار رقم /0000/ من منطقة ……….. العقارية ، والذي هو عبارة عن بناء قديم مؤلف من ….. طوابق ، وهو راغب في إشادة بناء حديث مكانها ، وفق أنظمة البناء النافذة وما هو مقرر لدى الدوائر البلدية المختصة ، ومثبت على مخطط الوجائب .

وكان الفريق الثاني بوصـفـه مهندسـا مدنيـا ومن ذوي الخـبرة بأعمال المقاولات ، وبعد معاينته للعقار الذي يملكه الفريق الأول ، وإطلاعه على مخـطـط الوجائب ، وعلى المقدار المسموح ببنائه على ذلك العقار ، وفقا لأنظمة البناء النافذة وإدراكه جميع ما يتعلق بذلك العقار سواء من حيث الواقع والموقع والماهية أم من حيث شروط ومدى إمكانية البناء عـليه ، قد وافق على إشادة بناء على ذلك العقار ، وفقا لما هو مسموح به بموجب أنظمة البناء النافذة ، ومن مالـه الخاص ، على أن تكون أتعابه كمقاول حصة عينية من البناء المراد إشادته .

 لذلك فقد اتفق الفريقان على ما يلي :

أولا –  تعتبر مقدمة هذا العقد جزءا لا يتجزأ منه ويرجع إليها في بيان وتفسير المقصود بمواده وبنوده.

ثانيا – التزم الفريق الأول بأن يضع تحت تصرف الفريق الثاني كامل العقار رقم (0000) من منطقة  ………. العقارية ، خاليا من جميع الشواغـل ، ومطهر الصحيفة من أية إشارة مانعة من التصرف ، وجاهزا لمباشـرة أعمال الهدم والترحيل والبناء عليه ، وذلك بمجرد توثيق هـذا العـقد من لـدن الكاتب العدل بدمشق أصولا .

ثالثا –  التزم الفريق الثاني بأن يباشر ، فور توثيق هـذا العقد ، كافة المعاملات والإجراءات الضرورية من اجـل الحصـول عـلى التراخيـص اللازمة لإشادة بناء عليه وفقا للأنظمة النافذة وان يسدد ما قد يترتب على تلك التراخيص من رسوم للدوائر البلدية ، وان يقوم اثر حصوله على تلك التراخيص بإشادة البناء المرخص به من ماله الخاص ، وفقا لما هو مسموح به من مساحـات وارتفاعات وعـدد طـوابق ، وأن يقوم بتسـليم الفريق الأول حصـته البالغـة …….من كامل البناء المذكور ، وذلك على الهيكل العظـمي داخلا ، خلال مـدة /…../ شهرا من  تاريخ الحصول على تلك التراخيص .

كما يلتزم الفريق الثاني بإنجاز أعمال الكسوة الخارجية من طينة ورشة ومرافق عامة وغيرها .  وجميع هذه الأعمال يقوم بها الفريق الثاني مـن ماله الخاص  .

رابعا –  يتقاضـى الفريق الثاني لقاء قيامه بالأعمال المشار إليها سابقا حصة عينية من البناء المزمع إشادته على العقار رقم  (0000)  تعـادل نسبة مقدارها (00%) …. بالمائة من مشتملات ذلك البناء من طـوابق وشـقق وغـيرها ، وأما سـطـح الطابق الأخير ، فيبقى ملكية مشتركة ما بين مقاسـم البناء ما لم تسـمح الأنظمة النافذة بإشادة طابق عـليه ، فيكون ذلك الطابق …. ما بين الفريقين ، وأما القبو فان الأجزاء منه التي تعتبر خارج نطاق الأجزاء المشتركة ، تكون ملكيتها ……         ما بين الفريقين .

خامسا –  يجري التخاصص ما بين الفريقين حول حصة كل منهما من البناء الذي سيشاد على العقار                   بمجرد الانتهاء من إشادة البناء على الهيكل العظمي ، ويكون من حـق كل فريق ، فور إتمام التخاصـص ، التصـرف بما اختص به من  مقاسم وشقق تصرف المالك بملكه ، ولمن شاء و أراد ويعتبر هذا العقد كون الفريق الأول ملزما  .

سادسا –  تنفيذا لهذا العـقد فقد وكل الفريق الأول ، الفريق الثاني بان  ينوب عـنه في القيام بجميع المعاملات والتوقيع على مـخـتلف الأوراق والعقود الرسمية ، واتخاذ كافة الإجراءات اللازمة من أجل الحصـول على كافة التراخيص اللازمة لإشادة البناء على العقار ، واستلام جميع المواد التي قد تخصـص لـذلك البناء من شركات ومؤسـسات القـطاع العـام وغـيرها من الدوائـر والمؤسـسات الأخرى ذات العلاقة ، وبافتتاح صحيفة لذلك العقار لدى أمانة السجـل المؤقت بدمشق ، وبإجراء جميع المعاملات من تصـحيح أوصاف وإفراز وغيرها من المعاملات الأخرى اللازمة لتسجـيل مقاسـم ذلك البناء لدى المرجع المذكور  .

وتفويضـه اثر إجراء التخاصـص ما بين الفريقين ، بالتصـرف بمقاسم وشـقق البناء التي اخـتص بها لمن شاء و أراد وبالثمن الذي يريد ، وبفراغ وتسجيل ما اختص به على اسمه أو اسم من يشاء لدى الدوائر العقارية ذات العلاقة ، واستلام  سندات التمليك واستخـراج بدل عن ضـائع عنها ، إلا انه من المتفق عليه  ما بين الفريقين أن حصـة الفريق الثاني هي من البناء الذي سيشاد عـلى العقار موضوع هذا العقد أما الأجزاء التي لا تدخل في نطاق ذلك البناء فتبقى ملكا للفريق الأول  .

سابعا – يتحمل كل فريق رسوم ونفقات الإفراز وتصحيح الأوصاف بنسبة ما اختص به من البناء المزمع إشادته ، كما يتحمل كل فريق الضـرائب التي قد تترتب على حصته من ذلك البناء ، مع ملاحظة أن حصـة الفريق الثاني هي أتعاب مقاول عن تنفيذ مقاولة بناء قام بها  .

ثامنا –  لا يجوز للفريق الأول ، بعد التوقيع على هذا العقد ، التصرف بحصته في العقار موضوع هذا العقد أو ترتيب أي حـق عيني أو شخصي عليها  إلا  بعد إجراء التخاصص ما بين الفريقين فيكون من حق كل من الفريقين التصرف بما اخـتص به وفقا لما يراه مناسبا .

 كما وان الفريق الثاني ملزم بتسليم الفريق الأول ما اختص به من أقسام البناء المزمع إشادته ، وذلك خلال فـترة ……. شهـرا من تاريخ الحصـول على الرخصة اللازمة للبناء ، وفي حال تأخـر أو امتناع الفريق الثاني عن ذلك ، دون وجـود أسباب قاهرة أهمها وقف تسليم مواد البناء من جهات القطاع العام ذات العلاقة ، فانه يـلزم بدفع غـرامة تهديديه  مقدارها ( 20000 ) عـشرون ألف ليرة سوريـة في الشهـر الواحـد ، يبـدأ  سريانها اعتبارا من انتهاء فترة ال     ……. شهرا المحددة للتسليم ، وتبقى  مستمرة لحين إتمام التسليم .

كما وانه لا يجوز للفـريق الثاني أن يتنازل عن حـقوقه والتـزاماتـه المترتبة عليه بموجـب هذا العقد إلى الغير ، إلا بموافقة خطـية مسبقة من الفريق الأول ، إلا أن ذلك لا يمنع الفريق الثانـي مـن التعاقـد مع مقاولين ثانويين لإنجاز بعض أعمال البناء على أن تبقى علاقة أولئك المقاولين الثانويين محصورة به وحده.

تاسعا –  جميع الخلافات التي قد تنشأ ما بين الفريقين حول هذا العقد أو في معرض تنفيذه أو تفسيره ، تحـل بواسطـة التحكيم المطلق ، ومن قبل ثلاثة محكمين يختارهم الفريقان بالإجماع وإلا عينتهم المحكمة المختصة ، ويكون المحكمون ، أيا كانت طـريقة تعيينهم ، معفون من التقيد بالأصول وبالمواعيد المتبعة أمام المحاكم ، ولهم صلاحية مطلقة تشمل الفصل بكافة النزاعات التي استوجبت التحكيم أو التي يطرحها أمامهم الفريقان خلال جلسات التحكيم وبحيث تتناول تلك الصلاحيات تفسير العقد وتنفيذه وفسخه وإجراء المحاسبة وتحليف اليمين الحاسمة والمتممة وسماع الشهود و بحيث لا يخرج عن اختصاصهم سوى الأمور التي لا يجوز التحكيم فيها لاتصالها بالنظام العام . ويجوز للمحكمين الاستعانة بالخبراء ، ويلتزم المحكمون  بإعلان قبول المهمة أو الاعتذار عنها خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إبلاغهم ، كما يلتزم المحكمون بإصدار حكمهم في أي نزاع قد يعرض عليهم ، خلال مدة ثلاثة اشهر اعتبارا من تاريخ قبولهم مهمة التحكيم .

تحدد أتعاب المحكمين النهائية من حيث المقدار وكيفية أداءها وتوزيعها ما بين أطراف التحكيم ، في حكم المحكمين ، ويجوز لقاضي الأمور المستعجلة تعديلها في معرض النظر بدعوى اكساء صيغة التنفيذ وتعتبر هذه المادة مع تسمية المحكمين رضاء أو قضاء ، بمثابة صك التحكيم الاختياري ويستند إليها في إجراء التحكيم دون حاجة لكتابة صك تحكيم آخر .

عاشرا –   تبقى علاقة الطرفين خاضعـة لأحكام هذا العقد ، كما تخضـع في كل أمر  لم يرد عليه نص فيه لأحكام عقد المقاولة المقررة في القانون المدني .

حادي عشر-  نظـم هـذا العـقد عـلى نسخـة أصلية واحدة ليصار إلى توثيقه لدى الكاتب العدل بدمشق أصولا.

 

              الفريق الثاني                          الفريق الأول

 لتحميل عقد مقاولة لبناء عقار بصيغة pdf يرجى الضغط هنا

 

 عــقــد إيجار شقة سكنية

في هذا اليوم ال…… الـ……… مـن شهر ………. من عـــام ألفين ميلادية ، تم التعاقد ما بين :
الـمـؤجـر : السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {000000/0000000} الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………… – شارع …………. – بناء ………… – طابق …. .
المسـتأجر : السيد …… بن ……تولد عام …… والدته …… والمسجل بالمسكن ……… خانة /00/ يحمل البطاقة الشخصية رقم {000000/0000000} الصادرة عن أمين السجل المدني في ……بتاريخ 00/00/0000 المتخذ موطنا مختارا لضرورات هذا العقد {المنزل …المكتب … المحل التجاري …} الكائن في دمشق – حي ………… – شارع …………. – بناء ………… – طابق …. .
العقار المأجور : المقسم رقم (000 ) من العقار رقم (0000 ) من منطقة …….. العقارية بدمشق ، والذي هو عبارة عــن دار للسكن مؤلفة من ….. غرف وصوفا ومنتفعات ومزود بالماء والكهرباء و (التدفئة المركزية ….. ويستفيد من خدمات المصعد المركب في البناء الذي يوجد ضمنه … مزود بالاشتراك الهاتفي رقم /0000000/ ويقع في دمشق – حي ……… – شارع ……………. – بناء ………. – طابق ….. .

شروط الإيجار 
أولا – بموجـب هـذا العقد ، فقد أجر المؤجر كامل العقار المأجور ، المبينة أوصافه وماهيته ومشتملاته أعلاه ، إلى المستأجر لقاء بدل إيجار سنوي مقداره (000000 ) ………….. ليرة سورية في العام الواحد يدفع على أربعة أقساط دورية متساوية وقبل استيفاء المنفعة في موطن المؤجر {أو بموجب حوالة بريدية} عند استحقاق كل قسط وبموجب إيصالات خطية ، ويكون المستأجر ملزما بأداء الأجور طوال سريان مدة هذا العقد وسواء استفاد من المأجور أم ادعى عدم الانتفاع منه و حتى يسلمه إلى المؤجر بحالة مماثلة لما كان عليها عند إبرام هذا العقد . وإذا ترك المستأجر العقار المأجور قبل انتهاء المدة العقدية فإنه يلتزم بدفع الأجور المترتبة عن بقية مدة هذا العقد.
ثانيا – مدة هذا العقد سنة واحدة تبدأ اعتبارا من تاريخ توقيــع المتعاقدين عليه أي بتاريخ 00/00 /2001 ، وتنتهي حكما بتاريخ 00/00/2002 ، وإذا امتنع المستأجر عن إعادة العقار المأجور إلى المؤجر عـند انتهاء تلك المدة لا يجعل هذا العقد ممددا أو مجددا بأية صورة كانت ، ويبقى من حـق المؤجر  استرداد حيازة العقار المأجور عن طـريق إيداع هذا العـقد دائرة التنفيذ بدمشق أصولا ، على اعتبار أن هذا العـقد ، ووفقا لما نصت عليه المادة /4/ من القانون الإيجارات رقم /20/ لعام 2015 ، من الاسناد التنفيذيـة المشمولة بأحكام المادة /273/ من قانون أصول المـحاكـمات المدنية ، كما وان استمرار اشغال المستأجر للعقار المأجور إلى ما بعد انتهاء مدة هذا العقد لا يغير من طبيعته ومن كونه يبقى خاضعا لأحكام  قانون الإيجارات رقم 20 لعام 2015.
ثالثا – أعـلن المستأجر انه قد عاين العـقار المأجـور معاينة نافية للجهالة وتبين له انه خال من العيوب وبحالة جيدة وصالح للاستعمال وفقا لما أعد وانه مطابق للأوصاف المبينة في هذا العقد ، وتسّلمه خاليا من الشواغل وعلى الحالة الحاضرة مع الأشياء الثابتة فيه وجميعها بحالة جيدة وخالية من الأعطال والنواقص والعيوب ويتعهد بالعناية بالمأجور وملحقاته والمحافظة عليها ، ويتحمل مسؤولية ما يصيب المأجور أثناء انتفاعه به من تلف أو هلاك غير ناشئ عن استعماله استعمالا طبيعيا.
كما يحظر على المستأجر إحداث تبديل أو تغيير في العقار المأجور أو هدم أو بناء أو إزالة فتحات أو إقامة مبان أخرى أو بناء حواجز أو جدران إلا بموافقة خطية مسبقة من المؤجر وإلا اعتبر هذا العقد مفسوخاً حكما مع التزام المستأجر بإعادة العقار المأجور إلى ما كان عليه عند بدء التعاقد وعلى نفقته الخاصة فضلاً عن إلزامه بكافة التعويضات التي قد تترتب على ذلك، ويحق للمؤجر ، في حال امتناع المستأجر عن تنفيذ التزامه هذا ، ودون حاجة لتوجيه إنذار أو إعذار ، أن يقوم بإصلاح التخريبات الحاصلة على نفقة المستأجر ويضمن المستأجر هذه النفقات مهما بلغ مقدارها .
رابعا – يبقى المستأجر مسؤولا عن رسـوم ونفقات الماء والكهرباء { والاشتراك الهاتفي … } وعليه عند انتهاء العلاقة الايجارية أن يسلم المؤجر ما يشعر بتسديد تلك الرسوم والنفقات ، وان يتخذ موطنا مختارا لابلاغه بما قد تطالب به الدوائر الرسمية من هذه الرسوم والنفقات المتوجبة عليه خلال فترة سريان هذا العقد وترد المطالبة بها بعد تركه العقار المأجور ، كما يلتزم المستأجر عند انتهاء مدة هذا العقد أن يعيد ويسلم العقار المأجور إلى المؤجر بالحالة التي كان عليها عند بدء الإيجار ، ويكون مسؤولا عن أي نقص أو تخريب حاصل فيه ما لم يكن ناشئا عن الاستعمال العادي للأشياء .
خامسا – لا يجوز للمستأجر أن يتنازل أو يؤجر العقار المأجور إلى الغير كلا أو جزءا إلا بموافقة خطية مسبقة من المؤجر.
سادسا – أعلن المستأجر أن العلاقة الايجارية موضوع هذا العقد محصورة ما بينه وبين المؤجر فقط ، ولا يدعي أي شـخص من أفراد أسرته الذين قد يشغـلوا المأجور معه ، أن لهم علاقة إيجار أو أي حق من الحقوق الشخصية العقارية على العقار المأجور .
سابعا – يخضـع هـذا العـقد ، في كل أمر لم يرد عليه نص فيه ، إلى أحكام قانون الإيجارات رقم 20 لعام 2015 كما يخضع لاحكام المواد 526 إلى 576 من القانون المدني ما لم تتعارض و أحكام القانون رقم 20 لعام 2015 ، وتبقى محاكم مدينة دمشـق هـي المختصة للنظر في أي نزاع قد ينشأ حوله أو في معرض تفسيره أو تنفيذه .
ثامنا – حرر هذا العقد على نسختين أصليتين احتفظ كل متعاقد بواحدة منهما بعد أن جرى التوقيع عليهما من قبل المتعاقدين أصولا ، وتوثيقهما من قبل الدائرة المختصة لدى محافظة دمشق .
المسـتـأجــر                                                                 الـمـؤجــر 

---

هذه الصيغة وهذا النص منقول عن المحامي حازم الجزار وننوه هنا الى أن هذه الصيغة لاتستعمل الا في حال كتابة العقد خارج دائرة البلدية وفي حال كان العقد سينظ فوراً لدى دائرة البلدية فان وزارة الادارة المحلية قد جهزت نصاً مطبوعاً جاهزاً يت تعبأته وتسجيله في الدائرةز
يمكنك الاطلاع على مقالاتنا حول :

 نص قانون الايجارات رقم 20 لعام 2015

التعليمات التنفيذية لكيفية تنظيم عقد ايجارمع نموذج عقد أيجار 

 

القانون 20 لعام 2015

قانون الإيجارات

رئيس الجمهورية

بناء على أحكام الدستور، وعلى ما أقره مجلس الشعب في جلسته المنعقدة بتاريخ 22/1/1437 هجري الموافق 4/11/2015 ميلادي. يصدر ما يلي:

المادة (1)

‌أ.       يخضع لإرادة المتعاقدين تأجير العقارات المعدة للسكن أو الاصطياف أو السياحة أو الاستجمام والعقارات المعدة لممارسة أعمال تجارية أو صناعية أو حرفية أو مهنة حرة أو علمية منظمة قانونا أو المؤجرة للجهات العامة أو الوحدات الإدارية أو مؤسسات القطاع العام أو المشترك أو المؤسسات التعليمية أو المدارس أو الأحزاب السياسية أو المنظمات الشعبية أو النقابات على مختلف مستوياتها أو الجمعيات.

‌ب. يبقى خاضعا لإرادة المتعاقدين بدءا من تاريخ نفاذ القانون رقم 6 لعام 2001 تأجير العقارات المعدة للسكن أو الاصطياف أو السياحة أو الاستجمام كما يبقى خاضعا لإرادة المتعاقدين بدءا من تاريخ نفاذ القانون رقم 10 لعام 2006 تأجير العقارات لممارسة أعمال تجارية أو صناعية أو حرفية أو مهنة حرة أو علمية منظمة قانونا أو المؤجرة للجهات العامة أو الوحدات الإدارية أو مؤسسات القطاع العام أو المشترك أو المؤسسات التعليمية والمدارس أو للأحزاب السياسية أو المنظمات الشعبية أو النقابات على مختلف مستوياتها أو الجمعيات.

‌ج.   تبقى العقارات المؤجرة في ظل نفاذ أحكام المرسوم التشريعي رقم 111 لعام 1952 وتعديلاته خاضعة لأحكام التمديد الحكمي وتحديد بدل الإيجار.

‌د.     تحدد أجور العقارات المبينة في الفقرة ج من هذه المادة وفقا للنسب الآتية من قيمة العقار المأجور بتاريخ رفع الدعوى وذلك عن سنة ميلادية:

1. 5 بالمئة من قيمة العقارات المؤجرة للسكن مضافا إليها 20 بالمئة من قيمة الأثاث الداخل في عقد الإيجار.
2. 6 بالمئة من قيمة العقارات المؤجرة لمزاولة مهنة حرة أو علمية منظمة قانونا.
3. 7 بالمئة من قيمة العقارات المؤجرة للدوائر الرسمية لاستعمالها محاكم أو المؤجرة للاستثمار التجاري أو الصناعي أو لمهنة حرفية أو المؤجرة للأحزاب السياسية أو الجهات العامة أو الوحدات الإدارية أو المنظمات الشعبية أو النقابات على مختلف مستوياتها أو الجمعيات.
4. 8 بالمئة من قيمة العقارات المأجورة لاستعمالها مدارس.

المادة (2)

خلافا لأي اتفاق لا يجوز تقاضي بدل الإيجار مسبقا لمدة تزيد على ثلاثة أشهر للعقارات المشمول إيجارها بالتمديد الحكمي.

المادة (3)

‌أ.       تسجل عقود الإيجار لدى الوحدات الإدارية “المحافظة، المدينة، البلدة، البلدية” على أن تتضمن هذه العقود مفصل هوية المتعاقدين وعنوان كل منهما وتوقيعهما أو من يمثلهما قانونا ومدة الإيجار وبدله وأوصاف المأجور والغاية من التأجير وجميع الشروط المتفق عليها ويستوفى من المؤجر عند التسجيل رسم مقداره 1 بالمئة من بدل الإيجار الشهري على ألا يقل هذا الرسم عن خمسمئة ليرة سورية للعقار السكني وعن ألف ليرة سورية للعقار التجاري أو الصناعي والمكاتب الفنية والخدمية ويصدر وزير الإدارة المحلية التعليمات التنفيذية لهذا التسجيل.

‌ب. لا يقبل طلب تسجيل عقد الإيجار وتوثيقه على النحو المبين في الفقرة أ من هذه المادة إلا إذا قدم من المالك المستقل للعقار أو ممن يملك في العقار الشائع أسهما بنسبة 75 بالمئة على الأقل من كامل الأسهم الوارد ذكرها في القيد العقاري الصادر عن السجل العقاري أو ما يماثله من القيود الرسمية الأخرى كقيود السجل المؤقت أو المؤسسة العامة للإسكان أو المؤسسة الاجتماعية العسكرية أو مؤسسة الإسكان العسكرية أو الجمعية التعاونية السكنية أو مقرونا بوثيقة حصر إرث لمالك العقار المتوفى أو بحكم قضائي مكتسب الدرجة القطعية أو من يمثلهم قانونا وأن تخلو صحيفة العقار المحكوم به للمدعي من أي إشارة نزاع على ملكيته تسبق إشارة المدعي. يستثنى من ذلك المالك لحصة مفرزة من العقار تعادل حصته موثقة من الجهة الإدارية المختصة.

‌ج.   يصدر وزير الإدارة المحلية التعليمات التنفيذية الناظمة لهذه المادة وما يتفرع عنها من تعليمات تتعلق بالأبنية في مناطق السكن العشوائي أو مخالفات تمت تسويتها.

المادة (4)

‌أ.       يعد عقد الإيجار المشمول بأحكام الفقرتين (أ) و (ب) من المادة 1 من هذا القانون المسجل وفق أحكام المادة 3 منه سندا تنفيذيا من الأسناد المنصوص عليها في المادة 273 من قانون أصول المحاكمات الصادر بالمرسوم التشريعي رقم 84 لعام 1953 وتعديلاته وبموجبه يحق للمؤجر أو من يمثله قانونا إيداع عقد الإيجار المذكور لدى دائرة التنفيذ لاسترداد عقاره لانتهاء المدة المحددة في عقد الإيجار أو لتحصيل الأجور المستحقة التي قصر المستأجر بدفعها.

‌ب. أما عقود الإيجار غير المسجلة والمبرمة في ظل نفاذ أحكام هذا القانون والقانون رقم 6 لعام 2001 أو القانون رقم 10 لعام 2006 فتخضع في إثباتها للقواعد القانونية النافذة وتسري عليها أحكام الفقرة (أ) أو الفقرة (ب) من المادة 1 من هذا القانون.

المادة (5)

‌أ.       إذا ادعى المؤجر أو المالك أو المستأجر الغبن في بدل إيجار العقار الخاضع للتمديد الحكمي عينت محكمة الصلح خبيرا أو ثلاثة خبراء لتقدير قيمة العقار موضوع الخلاف وفق القواعد الآتية:

1. للخصوم أن يتفقوا على اختيار الخبير أو الخبراء الثلاثة وفي هذه الحالة تثبت المحكمة اتفاقهم في محضر الجلسة وتقرر تعيين الخبراء الذين وقع الاختيار عليهم.
2. إذا لم يتفق الخصوم على اختيار الخبير أو الخبراء الثلاثة فعلى كل طرف منهم تسمية خبير من جدول الخبراء المعلن من قبل وزارة العدل وتعين المحكمة الخبير الثالث من هذا الجدول.
3. وإذا تمنع أحد الخصوم عن تسمية خبيره عاد أمر اختياره إلى المحكمة.
4. أما في المحاكمات الجارية بمثابة الوجاهي فيعود للمحكمة حق اختيار الخبير في الخبرة الفردية أما في الخبرة الثلاثية فإنه يبقى من حق الطرف الحاضر تسمية خبيره.

‌ب. في العقارات المملوكة على الشيوع يسرى الحكم الصادر في الدعوى المقامة بالغبن في بدل الإيجار من مالكي أغلبية الأسهم على جميع المالكين ما لم يثبت أن الحكم قد بني على غش أو حيلة.

أما إذا كانت الدعوى مرفوعة من الشركاء الذين يملكون أقلية الحصص فإن الحكم بتحديد الأجرة يبقى قاصرا على حصتهم وحدها.

‌ج.   تحكم المحكمة بإلزام المدعى عليه بجميع المصاريف ما لم يظهر لها أن الغبن ليس بجسيم أو يثبت لها أن المحكوم له تسبب في إنفاق مصاريف لا فائدة منها وفي هذه الحالة يحق للمحكمة أن توزع المصاريف بين الطرفين بالنسبة التي تراها عادلة.

المادة (6)

‌أ.       ادعاء المؤجر أو المستأجر الغبن في بدل الإيجار لا يعفي المستأجر من دفع بدل الإيجار المستحق بمقتضى الأحكام القانونية على أن يجري الحساب بعد صدور حكم مكتسب الدرجة القطعية ووضعه موضع التنفيذ بالأجرة المقدرة التي تسري من تاريخ الادعاء.

‌ب. لا يسمع الادعاء بالغبن وتحديد الأجرة إلا مرة واحدة كل ثلاث سنوات وتبدأ هذه المدة من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الاتفاق الرضائي الخطي على تعديل الأجرة أو من تاريخ الادعاء السابق.

المادة (7)

مع الاحتفاظ بأحكام الفقرتين (أ) و (ب) من المادة 1 من هذا القانون وأحكام المادة 4 منه لا يحكم بالتخلية على مستأجر عقار من العقارات المبينة في هذا القانون الخاضعة للتمديد الحكمي إلا في الحالات الآتية:

‌أ.

1. إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المستحقة قانونا أو المقدرة حكما خلال ثلاثين يوما من اليوم الذي يلي تبليغه المطالبة بها ببطاقة بريدية مكشوفة أو بإنذار بواسطة الكاتب بالعدل ولا تكون المطالبة معتبرة إلا إذا ذكر فيها المبلغ المطلوب والمدة المتعلقة بها أما الأجور المتراكمة عن سني الإيجار السابقة فتعد دينا عاديا لا يوجب عدم دفعه التخلية وتعد المطالبة البريدية قانونية إذا جرت ببطاقة بريدية مكشوفة تبلغ إلى المخاطب بالذات أو إلى أحد أقاربه المقيمين معه في أماكن السكن أو أحد شركائه أو العاملين لديه في الأماكن المؤجرة لغير السكن عند عدم وجود المخاطب على أن يكون المبلغ قد أتم الثامنة عشرة من عمره.. وإذا تعذر ذلك أو رفض أحد المشار إليهم التبليغ فيلصق الموظف المختص البطاقة على باب محل إقامة المستأجر المعين فيها ويذكر كيفية التبليغ على إشعار الاستلام من قبل الموظف المختص ويشهد على ذلك شاهدان أو مختار المحلة أو أحد أفراد الشرطة أثناء أدائه وظيفته.

إن محل المخاطب يعينه مرسل البطاقة أو الإنذار بصورة واضحة مستنبطة مما صرح به الطرفان في صك الإيجار ويجوز عد العقار المؤجر محلا لإقامة المستأجر في حال عدم تعيين محل المخاطب وعلى مرسل البطاقة أن يبين عنوانه في بطاقة المطالبة.

وإذا صادف آخر الميعاد المحدد للأداء أو الإيداع عطلة أسبوعية أو رسمية امتد إلى أول يوم عمل بعدها.

أما الأشخاص الاعتباريون فيتم تبليغهم وفق قانون أصول المحاكمات المدنية وبصورة عامة لا يجوز إجراء أي تبليغ قبل الساعة الثامنة صباحا ولا بعد الساعة السادسة مساء ولا في أيام العطل الأسبوعية أو الرسمية.

2. يحق للمستأجر ولمرة واحدة فقط أن يتفادى الحكم بالإخلاء إذا قام خلال ثلاثين يوما من تبلغه بالذات مذكرة الدعوة للمحاكمة أو مذكرة الإخطار عندما لا تبلغ مذكرة الدعوة بالذات بأداء الأجرة وفوائدها بواقع 5 بالمئة من تاريخ الاستحقاق حتى تاريخ السداد وعلى المحكمة عند ذلك أن تحكم على المستأجر بالنفقات والرسوم والأتعاب.

‌ب. إذا أساء المستأجر استعمال المأجور بأن أحدث فيه تخريبا غير ناشئ عن الاستعمال العادي أو استعمله أو سمح باستعماله بطريقة تتنافى مع شروط العقد أو تشكل طغيانا عليه.

‌ج.

1. إذا أجر أو تنازل المستأجر عن المأجور كلا أو بعضا إلى الغير دون إذن خطي من المؤجر.
2. يستثنى من الإخلاء في الحالة المبينة في البند 1 من هذه الفقرة إذا كان العقار المؤجر لأعمال تجارية أو صناعية أو صيدلية أو لمهنة حرة أو فكرية أو علمية منظمة قانونا أو حرفة ورغب المستأجر أو ورثته بيعه أو التنازل عنه بكامله للغير.

وفي هذه الحالة يجب على المستأجر أو ورثته قبل إبرام الاتفاق مع الغير بالبيع والتنازل إبلاغ المالك المستقل أو الورثة او المالكين على الشيوع لثلاثة أرباع الأسهم على الأقل ببطاقة بريدية مكشوفة أو بخطاب يرسل بواسطة الكاتب بالعدل الذي يقع في دائرته العقار المؤجر يعلمه فيه بالثمن المعروض عليه ويكون للجهة المالكة الخيار في حقها بقبض نسبة 10 بالمئة من الثمن المعروض مقابل موافقتها على البيع والتنازل أو في إبداء رغبتها بأفضليتها في الشراء وفي هذه الحالة يجب عليها إيداع الثمن مخصوما منه نسبة 10 بالمئة المشار إليها خلال مدة ثلاثين يوما من تاريخ تبلغها الخطاب العدلي في صندوق دائرة التنفيذ التي يقع في دائرتها العقار المؤجر لمصلحة المستأجر مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العقار المؤجر.. ويتم الإيداع وفق أحكام العرض والإيداع المنصوص عليها في قانون أصول المحاكمات وبما لا يتعارض مع أحكام هذه المادة.

وفي حال انقضاء ذلك الأجل دون قيام الجهة المالكة بالإيداع آنف الذكر جاز للمستأجر أن يبيع لغير الجهة المالكة مع التزامه بأن يؤدي لها نسبة 10 بالمئة من الثمن الحقيقي آنف الذكر.

وفي هذه الحالة يعد المشتري خلفا للمستأجر البائع أو ورثته فيما يتعلق بجميع شروط عقد الإيجار.

3. ينحصر الحق بتقاضي نسبة 10 بالمئة من ثمن البيع أو باستعمال حق الأفضلية بالشراء في حال كان حق الانتفاع يعود لغير مالك الرقبة بمالك حق الانتفاع دون سواء.
4. يبقى التنازل أو البيع الوارد في البند 2 من هذه الفقرة خاضعا لاستيفاء الرسوم المالية للقيم التخمينية المقدرة لدى الدوائر المالية مهما كانت قيمة البيع أو التنازل.
5. يستثنى من الإخلاء حالة إدخال شريك في المأجور بشرط بقائه وحدة متكاملة على أنه يحق للجهة المالكة طلب تخمين العقار المأجور فورا مع وجوب تطبيق الأحكام الواردة في البند 2 من هذه الفقرة المتعلقة بحق الأفضلية للمالك واقتطاع النسبة المقررة له.
6. كما يستثنى من الحق بالتخلية أيضا العقار المؤجر قبل نفاذ القانون رقم 6 لعام 2001 لإحدى الوزارات والإدارات والهيئات العامة والوحدات الإدارية والبلديات والمؤسسات والشركات والمنشآت العامة وجميع جهات القطاع العام والمشترك والمصالح العامة وإدارتها سواء أكان طابعها إداريا أم اقتصاديا إذا تنازلت هذه الجهة عن المأجور كلا أو بعضا إلى إحدى الجهات المشار إليها بموجب قرار من رئيس مجلس الوزراء وتعد الجهة المتنازل لها خلفا للجهة المستأجرة فيما جرى التنازل لها عنه فيما يتعلق بجميع شروط العقد ويحق للمؤجر في هذه الحالة طلب تخمين المأجور المتنازل عنه فورا ويشترط في هذا التنازل استعمال المأجور استعمالا مماثلا لما حدد في عقد الإيجار وألا تقل الأجور المخمنة للعقار عن النسبة المحددة لها قبل التنازل.

‌د.     يعد الشريك الشاغل للعقار الشائع بحكم المستأجر في حال موافقة أغلبية المالكين لحق الإدارة وتقدر الأجرة وفقا للأحكام المذكورة آنفا ويحكم عليه بتخلية العقار في حال مطالبته بالأجرة المقدرة بالحكم وعدم دفعه لها خلال المدة المنصوص عليها في الفقرة أ من هذه المادة.

أما الشريك الذي يقطن عقارا له فيه حصة وبيع هذا العقار نتيجة حكم قضائي بإزالة الشيوع فلا يعد بحكم المستأجر ولا يحق له البقاء في العقار دون إرادة المالك الجديد ما لم يكن مستأجرا حصص شركائه الآخرين بعقد ثابت التاريخ قبل الادعاء بإزالة الشيوع.

‌ه.  إذا طلب المالك المستقل السكني بعقاره المأجور للسكن شرط توافر الآتي:

1. أن يكون العقار المطلوب تخليته مؤلفا من شقة واحدة وألا يكون طالب التخلية الذي أجرها أو جرى تأجيرها خلال فترة تملكه مالكا لسواها قبل نفاذ هذا القانون.
2. أن يكون قد مضى على تملكه وانحصار ملكيته للعقار المطلوب تخليته مدة سنتين على الأقل ويعد بحكم المالك المستقل الأقارب الآتي ذكرهم الذين يملكون مشتركين تمام العقار:

الزوجان

الزوجان وأولادهما

الأصول والفروع

الأخوة والأخوات وأولادهم.

ويدخل في ذلك من كان تحت ولاية أحد ممن ذكر أو وصايته كما يعد الورثة بحكم المالك المستقل الذي أجر العقار المطلوب تخليته.

لا يحكم بالتخلية للسبب المبين في هذه الفقرة إذا كان المستأجر أو زوجه فقط موظفا أو مستخدما أو عاملا خاضعا لقانون العاملين الأساسي أو من العسكريين أو عاملا في القطاع العام أو في القطاع المشترك أو أيا ممن تنتهي خدمته من المذكورين بصورة قانونية لأي سبب كان غير الوفاة إذا خصص بمعاش أو معاش عجز أو شيخوخة إلا إذا كان المالك عاملا أو موظفا أو مستخدما أو عسكريا وعاد إلى البلدة التي فيها المأجور منقولا أو محالا على التقاعد أو مسرحا لأي سبب كان أو عادت إليها أسرته بعد وفاته.

على أنه إذا كان المالك هو الذي أجر عقاره لمستأجر تتوافر فيه أو في زوجه أسباب الحماية المشار إليها آنفا جاز له أو لورثته أن يطلب إخلاء المستأجر شرط أن ينذره بطلب التخلية بواسطة الكاتب بالعدل قبل ثلاثة أشهر من إقامة الدعوى بالتخلية.

ولا يحكم بالتخلية للسبب المبين في هذه الفقرة إذا كان مستأجر العقار قد استشهد أو فقد أثناء العمليات الحربية أو أسر واستمرت أسرته في إشغال المأجور دون أن تحصل على سكن من الدولة ويقصد بالأسرة في هذه الحالة الزوجة والأولاد مجتمعين أو منفردين طيلة استحقاقهم أو استحقاق أحدهم للمعاش التقاعدي وكذلك من كان يعيلهم المستأجر من أبوين وأخوة وأخوات مجتمعين أو منفردين إذا كانوا مقيمين معه في المأجور ويثبت الاستشهاد أو الفقدان بوثيقة تصدر من وزارة الدفاع.

‌و.    إذا أراد مالك العقار المبني إقامة بناء جديد كامل بدل البناء القديم عدا العقارات المؤجرة للجهات العامة إلا في حالتي الهلاك الكلي أو الجزئي للمأجور إذا أصبحت العين في حالة لا تصلح معها للانتفاع الذي أجرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع نقصا كبيرا.

‌ز.    إذا أراد مالك العرصة المأجورة أو مالك جزء منها إقامة بناء جديد كامل فيما يملكه ويشترط للحكم بالتخلية في الأحوال الموصوفة بهذه الفقرة والفقرة “و” السابقة أن يثبت المالك أنه حصل مسبقا على رخصة بإقامة البناء الجديد.

‌ح.   إذا كان المستأجر مالكا مستقلا لدار صالحة لسكناه خالية أو يستطيع بمقتضى القوانين النافذة إخلاءها.

‌ط.   إذا تملك المستأجر على وجه الاستقلال أو بنى بعد الاستئجار دارا صالحة لسكناه وأجرها إلى الغير أو لم يؤجرها أو باعها أو تصرف فيها.

‌ي.  إذا ترك المستأجر المأجور للسكن بلا مسوغ مدة سنة كاملة دون انقطاع يدل دلالة قاطعة على استغنائه عنه نهائيا.

المادة (8)

للمستأجر المحكوم عليه بالتخلية استنادا للفقرتين (و) و (ز) من المادة السابقة الحق بان يشغل البناء الجديد أو جزءا منه يشابه العقار الذي أخلاه إذا أمكن الانتفاع منه على الوجه الذي كان ينتفع به قبل الإخلاء وتجديد البناء على أن يخضع الماجور الجديد لقاعدة تحديد الأجور بطريق التخمين.

وفي حال عدم إمكان المستأجر المحكوم عليه بالتخلية من الانتفاع بالعقار الجديد فيلتزم المالك بأن يدفع له تعويضا يعادل 40 بالمئة من قيمة العقار المأجور للسكن الذي كان يشغله.

أما بالنسبة للعقارات الاخرى فعلى المحكمة عند تحديد هذا التعويض أن تلاحظ جميع عوامل الخسارة وفوات الربح التي تصيب المستأجر فتأخذ خاصة في الحسبان نوع العمل الذي تعاطاه وكثرة إقبال الزبائن أو قلته وقيمة المؤسسة وإمكان المستأجر من استئجار عقار في الجهات المجاورة القريبة يشابه العقار الذي أخلاه ونفقات الانتقال إلى العقار الجديد وتجهيزه … وإذا ثبت في أي وقت عدم إمكان المستأجر من الانتفاع بالعقار الجديد فله أن يطالب بالتعويض بدعوى مستقلة.

المادة (9)

إذا أراد المالك أخلاء عقاره المؤجر للأحزاب السياسية أو الجهات العامة أو المنظمات الشعبية أو النقابات على مختلف مستوياتها أو الجمعيات أو الوحدات الإدارية أو البلديات أو مؤسسات القطاع العام والمشترك أو المؤسسات التعليمية والمدارس لأحد الأسباب المنصوص عليها في الفقرات (ه) و (ز) من المادة 7 من هذا القانون فلا تسمع دعوى التخلية إلا بعد سنة من إبلاغ المستأجر طلب الإخلاء بواسطة الكاتب بالعدل أو بواسطة بطاقة بريدية مكشوفة.

المادة (10)

عندما يحكم بالإخلاء يمنح شاغل العقار مهلة لإخلائه لا تقل عن ثلاثة أشهر ولا تتجاوز ستة أشهر بدءا من تاريخ اكتساب الحكم درجة القطعية.

المادة (11)

إذا أخل أحد المستأجرين في العقود الخاضعة للتمديد الحكمي بالتزاماته فإن أثر هذا الإخلال لا ينسحب على باقي المستأجرين إلا إذا ثبت علمهم به.

المادة (12)

‌أ.       إضافة إلى أحكام المادة 7 من هذا القانون يحق لمالك العقار المؤجر للسكن فيما عدا العقارات المملوكة للجهات العامة كما يحق بدءا من 1/1/2018 لمالك العقار المؤجر للأحزاب السياسية أو الجهات العامة أو البلديات أو لمؤسسات القطاع العام والمشترك أو للمنظمات الشعبية أو النقابات على مختلف مستوياتها أو الجمعيات طلب إنهاء العلاقة الإيجارية واسترداد العقار المأجور المشمول بأحكام التمديد القانوني مقابل التعويض على الجهة المستأجرة بمبلغ يعادل نسبة 40 بالمئة من قيمة العقار الماجور شاغرا وبوضعه الراهن بتاريخ الكشف والخبرة على المأجور من قبل المحكمة على أن يراعى في التقدير قيمة العقار في السوق التجارية وهو شاغر غير مؤجر شاملا ذلك قيمة كافة عناصره المادية والمعنوية وما يصيبه من قيمة الأرض وما له من حقوق وما عليه من ارتفاقات.

‌ب. لا يجوز تطبيق نص الفقرة (أ) على المؤسسات التعليمية والمدارس المؤجرة للوزارات إلا إذا ارتأت الوزارة المعنية عدم الحاجة لهذه العقارات.

‌ج.   في العقار المملوك على الشيوع تقام الدعوى المشار إليها في الفقرة أ من هذه المادة من الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع أسهم العقار الشائع ولهؤلاء حق الرجوع على شركائهم المالكين لبقية الأسهم بما يصيب حصة كل منهم من التعويض الذي دفعوه للمستأجر واستيفاؤه منهم نقدا أو حسما مما يصيب حصة كل منهم من منفعة بعد استلام العقار من المستأجر لتحسين الانتفاع به وفي حال وقوع نزاع على هذا الرجوع فإن محكمة الصلح تفصل فيه بمقتضى الأحكام الواردة في قانون أصول المحاكمات.

‌د.     إذا كان مالك حق الانتفاع في العقار المأجور يختلف عن مالك حق الرقبة فإن طلب إنهاء العلاقة الإيجارية ينحصر بمالك حق الانتفاع ولا يقبل الطلب من مالك حق الرقبة ما لم يجزه مالك حق الانتفاع بمقتضى طلب تدخل مقدم أصولا.

‌ه.  إذا كانت العلاقة الإيجارية قد انتقلت إلى ورثة المستأجر للعقار المعد للسكنى بحكم القانون فإن دعوى إنهاء العلاقة الإيجارية توجه من المدعي المالك إلى الورثة المقيمين في العقار المأجور مع مورثهم عند الوفاة وما قبلها دون انقطاع أما باقي الورثة فلا يجوز اختصامهم في الدعوى ما لم يكن منهم وارثة عادت إلى المأجور بعد انتهاء الحياة الزوجية بالطلاق أو بوفاة زوجها.

‌و.    على المحكمة التثبت من ملكية الجهة المدعية للعقار المؤجر بالقيد العقاري الصادر عن السجل العقاري أو ما يماثله من القيود الرسمية الأخرى كقيود المؤسسة العامة للإسكان أو السجل المؤقت أو المؤسسة الاجتماعية العسكرية أو الجمعية التعاونية السكنية أو مقرونا بوثيقة حصر إرث لمالك العقار المتوفي أو بحكم مكتسب الدرجة القطعية.

‌ز.

1. على المالك المحكوم له بإنهاء العلاقة الإيجارية واسترداد عقاره الماجور طبقا للفقرة (أ) من هذه المادة إيداع الحكم الذي حصل عليه لدى دائرة التنفيذ المختصة خلال مهلة ثلاثة أشهر تبدأ من تاريخ اكتساب الحكم الدرجة القطعية مقرونا بمبلغ التعويض المحكوم به للمستأجر في ميعاد لا يتجاوز الثلاثين يوما من تاريخ تبليغ الإخطار التنفيذي تحت طائلة عده متنازلا عن الحكم وعدم أحقيته بإقامة دعوى جديدة قبل انقضاء ثلاث سنوات على تاريخ اكتساب الحكم الدرجة القطعية.
2. أما الأشخاص الذين حصلوا على حكم مكتسب الدرجة القطعية بإنهاء العلاقة الإيجارية قبل نفاذ هذا القانون فعليهم إيداع الحكم دائرة التنفيذ مقرونا بمبلغ التعويض في ميعاد لا يتجاوز الثلاثة أشهر من تاريخ نفاذه واشتراط سريان أحكام الامتناع المنصوص عنها بالبند 1 من هذه الفقرة.

‌ح.   يمنح المستأجر المحكوم عليه برد العقار إلى المالك مهلة شهر واحد لتسليم العقار بدءا من تاريخ إيداع المالك التعويض المحكوم به في صندوق دائرة التنفيذ.

المادة (13)

‌أ.    تفصل محكمة الصلح بالدرجة الأخيرة في دعاوى أجور العقارات وتقديرها وتخلية الماجور وفسخ عقد الإيجار وبطلانه وإنهائه والتعويض عنه وفي كل الخلافات الإيجارية مهما بلغت أجرة العقار أو المبلغ المدعى به.

‌ب.   تفصل محكمة النقض على وجه الاستعجال في الطعون الواقعة على الأحكام الصادرة في دعاوى الإيجار.

‌ج.     الطعن بالنقض في قضايا التخلية وإنهاء العلاقة الإيجارية المنصوص عليهما في هذا القانون يوقف التنفيذ.

المادة (14)

يستثنى من أحكام هذا القانون

‌أ.       عقود إيجار الأراضي الزراعية أو أماكن تربية الحيوانات والمباني التابعة لها.

‌ب. العقود التي بموجبها يقدم أرباب العمل أماكن لسكن عمالهم.

‌ج.   عقود إشغال المساكن المؤجرة وفق أحكام القانون 43 لعام 1982.

‌د.     عقود إشغال الأملاك العامة.

‌ه.  عقود استثمار العقارات المملوكة للدولة أو الوحدات الإدارية أو المؤسسات العامة الخاضعة لأحكام العقد الإداري التي أنشئت وخصصت أصلا لتقوم بخدمة لها صفة النفع العام .

‌و.    عقود استثمار المنشآت الاقتصادية والمهنية .. وهي التي يكون موضوعها كامل العناصر المادية والمعنوية للمحلات التجارية أو الصناعية أو المنشآت السياحية والخدمية أو المكاتب المهنية أو العلمية المنظمة قانونا أو الحرفية التي يبرم أصحابها عقودها مع الغير بقصد إدارتها واستثمارها مقابل بدل معين ولمدة معينة مع بقاء أصحابها ملتزمين بدفع أجور عقاراتها إلى مالكيها المؤجرين.

‌ز.    عقارات الخط الحديدي الحجازي المشمولة بأحكام المرسوم التشريعي رقم 20 الصادر بتاريخ 6/8/1964.

المادة (15)

يعاقب بالحبس من شهر إلى سنة وبالغرامة من خمسة آلاف إلى خمسين ألف ليرة سورية:

‌أ.       كل من أخلى عقارا استنادا إلى أحكام الفقرات (ه) و (ز) من المادة 7 من هذا القانون ولم يشغل العقار أو يباشر البناء فيه خلال مدة ثلاثة أشهر من تاريخ الإخلاء أو لم ينته خلال مدة خمس سنوات من تاريخ الإخلاء أو لم يستمر شاغلا له مدة سنتين على الأقل ويلزم المالك بأن يؤدي للمستأجر التعويض المحدد وفق أحكام المادة الثامنة من هذا القانون.

‌ب. كل مؤجر قام بعمل يقصد به إزعاج المستأجر والضغط عليه لإخلاء العقار أو زيادة أجرته القانونية وللمستأجر أن يصلح ما أفسده المؤجر أو المالك بالذات أو بالواسطة ويحسم نفقات ذلك من بدل الإيجار.

‌ج.   لا تلاحق الجرائم المنصوص عليها في هذه المادة إلا بناء على شكوى المتضرر.

المادة (16)

يعد سببا مشروعا ما استوفي وما يستوفى من بدل فروغ أو هبات وما يماثلها من التبرع عن العقارات التي تملكها الجهات العامة والمؤسسات والجمعيات الخيرية ذات النفع العام والمنظمات الشعبية والنقابات وخزانات التقاعد وصناديق التكافل الاجتماعية وما يماثلها.

المادة (17)

إن الأحكام القضائية التي صدرت قبل نشر هذا القانون واكتسبت الدرجة القطعية تنفذ كما هي.

أما الدعاوى التي لم تزل قيد النظر لدى محاكم الصلح والأحكام التي لم تكتسب الدرجة القطعية فيبت فيها لجهة الاختصاص وفقا لأحكام القانون وأحكام قانون أصول المحاكمات المدنية.

المادة (18)

‌أ.       تطبق أحكام القانون المدني وقانون أصول المحاكمات في كل ما لم يرد عليه نص في هذا القانون.

‌ب. يلغى كل نص تشريعي يخالف هذا القانون.

المادة (19)

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية.

دمشق في 30/1/1437 هجري الموافق لـ 11/11/2015 ميلادي.

رئيس الجمهورية

بشار الأسد

 

[gview file=”https://www.syrian-lawyer.club/wp-content/uploads/2019/08/دور-المحامي-في-التقاضي.pdf”]

مخطط البحث

البحث الأول : التعريف بالدعوى البوليصية (البوليانية )

               أولاً : الأساس الذي بنيت عليه الدعوى البوليصية

                ثانياً : طبيعة الدعوى البوليصية

                ثالثاً : اطراف الدعوى البوليصية

                رابعاً : المحكمة المختصة بالدعوى البوليصية

               خامساً : المواد القانونية التي تنظم الدعوى البوليصية.

البحث الثاني : شروط الدعوى البوليصية

          المطلب الأول : الشروط التي ترجع الى الدائن

        المطلب الثاني : الشروط التي ترجع الى التصرف المطعون فيه.

         المطلب الثالث :الشروط التي ترجع الى المدين

البحث الثالث : الآثار التي تترتب على الدعوى البوليصية

        اولاً : اثر الدعوى البوليصية بالنسبة الى الدائن

        ثانياً : أثر الدعوى البوليصية بالنسبة الى المدين والمتصرف له 

البحث الرابع : التقادم في الدعوى البوليصية :

البحث الخامس : مقارنة بين الدعوى البوليصية والدعوى غير المباشرة.

             وبين الدعوى البوليصية والدعوى الصورية.

البحث السادس : الدعوى البوليصية في ضوء             الاجتهادين القضائيين السوري والمصري

 

لتحميل وقراءة رسالة تخرج الدعوى البوليصية بصيغة pdf – يرجى الضغط هنا

كثيراً ما يرد هذا السؤال وخاصة في هذه الأيام بعد عام 2011 في سوريا بسب كثرة حالات الموت بشكل عام وموت الشباب بشكل خاص .

ويدحث الاشكال عندما يتوفى الشاب المتزوج الذي لديه أولاد ثم يموت الجد فيما بعد , فيأتي السؤال هنا : هل يرث الأحفاد من جدهم حصة أبيهم المتوفي قبل الجد ؟

هذه الحالة مذكورة في القرآن الكريم

في سورة البقرة 180  في  قوله تعالى :

(كُتِبَ عَلَيْكُمْ إِذَا حَضَرَ أَحَدَكُمْ الْمَوْتُ إِنْ تَرَكَ خَيْرًا الْوَصِيَّةُ لِلْوَالِدَيْنِ وَالْأَقْرَبِينَ بِالْمَعْرُوفِ حَقًّا عَلَى الْمُتَّقِينَ ) 

وفسرها الفقهاء أنه في حال وفاة شخص وله أحفاد من ابنه أو بنته المتوفين قبله فان هؤلاء الأحفاد لايرثون لأن والدهم متوفي.

الا أن الله تعالى فرض لهم حصة من التركة اسمها الوصية الواجبة  فيأخذون حصة من التركة بمقدار حصة والدهم لو فرضنا أن والدهم على قيد الحياة وبما لا يتجاوز ثلث التركة و من ثم يتم توزيع التركة على الورثة.

الا أن القانون السوري قبل 14 شباط 2019 لم يكن يورث أولاد البنت المتوفية قبل والدها وكان مقتصرا على الذكورفقط

وبعد التعديل أصبح أولاد البنت المتوفية قبل والدها ترث بمقدار حصة والدتها وبما لا يتجاوز ثلث التركة .

وفيما يلي النص الجديد :  المادة 257 من قانون الاحوال الشخصية :

• من توفي وله أولاد ابن أو أولاد بنت وقد مات الابن أو البنت قبله أو معه وجب لأحفاده هؤلاء في ثلث تركته وصية بالمقدار والشرائط الاتية:

أ/ الوصية الواجبة لهؤلاء الأحفاد تكون بمقدار حصتهم مما يرثه أبوهم أو أمهم عن أصله المتوفى على فرض موت أبيهم أو أمهم إثر وفاة أصله المذكور.. على ألا يتجاوز ذلك ثلث التركة.

ب/ لا يستحق هؤلاء الأحفاد وصية إذا كانوا وارثين لأصل أبيهم أو أمهم جداً أو جدة أو كان قد أوصى لهم أو إعطاهم في حياته بلا عوض مقدار ما يستحقون بهذه الوصية

ج ـ تكون الوصية لأولاد الابن ولأولاد ابن الابن وإن نزل واحداً كانوا أو أكثر للذكر مثل حظ الأنثيين، يحجب فيها كل أصل فرعه دون فرع غيره ويأخذ كل فرع نصيب أصله فقط

• هذه الوصية الواجبة مقدمة على الوصايا الاختيارية في الاستيفاء من ثلث التركة

كما يمكنكم الاطلاع على مقالاتنا السابقة :

مقارنة تعديلات قانون الأحوال الشخصية لعام 2019

تعديل قانون الأحوال الشخصية السوري لعام 2019