الاعتراض على قائمة شروط البيع

ذكرنا أن تبليغ ذوي الشأن قائمة شروط البيع يهدف إلى ضمان عرض العقار للبيع بأفضل الشروط حماية لمصلحة المدين وباقي ذوي الشأن، ويتحق هذا الضمان بإعطاء هؤلاء حق الرقابة على القائمة والإعتراض على ما ورد فيها من شروط.

وعليه لابد من التعرض بالبحث لمن يحق له تقديم الإعتراض وموضوع الإعتراض وموعده وكيفية النظر في الإعتراضات والحكم الصادر فيها.

أولاً- من يحق له تقديم العتراض:

يمكن تقديم الإعتراض من قبل الإشخاص الذين جرى إخبارهم بتنظيم قائمة شروط البيع وهم: المدين والدائنون الذين سجلوا حجزاً لمصلحتهم والدائنون أصحاب الرهون والتأمينات والامتياز الذين قيدت حقوقهم قبل الحجز. ويقبل الإعتراض منهم حتى ولو لم يجرِ إخبارهم بقائمة شروط البيع سهواً.

كما يمكن تقديم الإعتراض من قبل كل صاحب مصلحة من غير ما تقدم ( المادة 392 أصول ). وعليه يمكن قبول الإعترض من قبل الدائنين  العاديين للمدين والدائنين  أصحاب الحقوق المسجلة على صحيفة العقار بعد تسجيل قرار الحجز، وصاحب أي حق عيني على العقار، وكذلك المستأجر إذا أراد أن يتفادى الخلافات مع من سيرسو عليه المزاد ويصبح مالكاً لمعقار.

غير أن الإعتراض لا يقبل من قبل صاحب المصلحة المالية فقط أي من قبل من يود الإشتراك في المزايدة ويرغب في تعديل شروط قائمة البيع لمصلحته على هذا الأساس .

ويقدم الإعتراض من قبل أطراف الملف عن طريق تقرير يدون منهم في محضر التنفيذ العام. أما الإخرون، من أصحاب المصلحة ومن غير أطراف الملف التنفيذي فيمكنهم التقدم بالإعتراض عن طريق استدعاء إلى رئيس التنفيذ يجري إلحاقه بالملف للنظر فيه في موعد جلسة الإعتراضات.

ثانياً- موضوع الاعتراض:

1- أوجه الإعتراض:

إن موضوع الإعتراضات يتناول الإجراءات سواء لعيب في شكلها أم في موضوعها . ويكون بإبداء ملاحظات على شروط البيع أو إبداء أوجه البطلان في الإجراءات لعيب في الشكل و الموضوع، أو يكون الإعتراض يتعلق بطلب وقف الإجراءات التنفيذية على أحد العقارات أو بطلب  تأجيلل البيع.

ومن العيوب التي تتناول الناحية الشكلية في الإجراءات: إذا كان العيب يتناول عيب في الإخطار التنفيذ أو في قائمة البيع نفسها أو في تبليغ هذه القائمة، أو سهو الخبير عن التوقيع على محضر وضع اليد.

 ومن الإمثلة على العيوب التي تتناول الناحية الموضوعية في الإجراءات: عدم توفر أهلية الحاجز أو أحد الدائنين  المشتركين في الحجز أو عدم توفر لصفة أو عدم توفر الحق في التنفيذ الجبري كان لا يكون بيد الدائن سند تنفيذي أو اعتراض المدين بأن العقار غير قابل للتنفيذ عليه إذا لم يكن قد تنازل المنفذ عليه عن ذلك صراحة أو ضمناً عند إلقاء الحجز الاحتياطي.

2- الغاية من العتراض:

يهدف الإعتراض إلى إلغاء بعض الشروط أو إضافة شروط جديدة غير موجودة في القائمة أو تعديل الشروط الموجودة.

آ- بالنسبة لإلغاء بعض الشروط: كما لو تضمنت قائمة شروط البيع شرطاً يؤدي إلى إبعاد الناس عن الإشتراك في المزايدة كما لو اشترط على المشتري دفع فائدة فاحشة من يوم صدور قرار الإحالة القطعية إلى يوم وفاء كامل الثمن أو اشتراط إلزامه بدفع مصاريف ورسوم تعود أصلاً على ثمن العقار. وكذلك الأمر لو ورد شرط يضر بمصلحة أصحاب العلاقة ، كاشتراط البيع بالتقسيط أو منح المشتري آجالاً في دفع باقي الثمن وهي شروط لا يجيزها القانون.

ب- أما بالنسبة لإضافة شروط لم ترد في القائمة: فيمكن أن يكون ذلك في حال تقدم مستأجر العقار بعقد غير ثابت التاريخ قبل تسجيل قرار الحجز بطلب إضافة الشرط إلى القائمة يهدف إلى المحافظة على حقوقه تجاه المشتري في المستقبل ، أوكما لو طلب أحد ذوي الشأن بالنسبة للعقارات غير المحددة والمحررة إضافة شرط يفيد أن مساحة العقار قد تزيد أو تنقص فعلياً.

ج- أما بالنسبة لتعديل بعض الشروط: فيكون ذلك عند الطلب من رئيس التنفيذ أن يقرر بيع العقارعلى صفقات في حين أن قائمة شروط البيع تضمنت بيعه صفقة واحدة أو بالعكس اقتراح بيعه صفقه واحدة في حال أن قائمة شروط البيع تضمنت بيعه مجزءاً.

3 – أسباب الاعتراض الخاصة بالمدين :

نصت المادة 393 من قانون أصول المحاكمات المدنية على سببين خاصيف بالمدين عند الإعتراض على قائمة شروط البيع ل طلب وقف الإجراءات التنفيذية أو  تأجيللها .

آ- وقف إجراءات البيع:

نصت الفقرة  الأولى والثانية من المادة 393 من قانون أصول المحاكمات على أنه للمدين أن يطلب بطريق الإعتراض على قائمة شروط البيع وقف إجراءات التنفيذ على عقار أو أكثر من العقارات المعينة في الإخطار إذا أثبت أن قيمة العقار الذي تظ الإجراءات مستمرة بالنسبة اليه تكفي للوفاء بحقه الدائنين  الحاجزين وجميع الدائنين  الذين أصبحوا طرقفاً في الإجراءات.

وعليه إذا كانت قيمة العقار الذي ستظل الإجراءات مستمرة بالنسبة اليه كافية للوفاء، فإن رئيس التنفيذ يقرر وقف التنفيذ على باقي العقارات بانتظار نتيجة المزايدة. فإذا كانت قيمة العقار المباع غير كافية للوفاء بحقه الحاجزين وباقي الدائنين  المشتركين في الإجراءات، ففي هذه الحالة يملك الدائن بعد الإحالة القطعية المضي في التنفيذ على العقارات التي وقفت إجراءات التنفيذ بالنسبة اليها مؤقتاً. أما إذا كانت القيمة كافية واستوفى الدائنون حقوقهم فإن الحجز يسقط حكماً عن باقي العقارات.

ويعود تقدير ذلك كله إلى مطلق تقدير رئيس التنفيذ، الذي يجب عليه أن يأخذ بعين الإعتبار عدم إرهاق المدين .

ب –  تأجيل إجراءات البيع:

جاء في الفقرتين الثالثة والرابعة من المادة 393 من قانون أصول المحاكمات على أن للمدين أن يطلب بطريق الإعتراض على قائمة شروط البيع  تأجيلل إجراءات بيع العقار، إذا أثبت أن صافي ما تغله أمواله في سنة واحدة يكفيي وفاء حقه الدائنين  الحاجزين وجميع الدائنين  الذين أصبحوا طرفاً في الإجراءات، ويعين القرار الصادر بال تأجيلل الموعد الذي تبدأ فيه إجراءات البيع في حال عدم الوفاء مراعياً في ذلك المهلة الازمة للمدين ليستطيع وفاء هذه الديون.

ونلاحظ أن الطلب بال تأجيلل مقبول إذا أثبت المدين أن صافي وارداته الطبيعية والمدنية من عقاراته المحجوزة وغير المحجوزة وأمواله الأخرى تكفي في سنة واحدة لوفاء جميع الدائنين أو تزيد عليها.

هذا وقد أراد المشرع من هذا ال تأجيلل حماية مصلحة المدين في تفادي بيع العقار فضلاً عن عدم تضرر الدائنين  لأن إجراءات بيع العقار بالمزاد طويلة وقد تستغرق ما يقارب السنة.

ويصدر رئيس التنفيذ قراراً ب تأجيل البيع وتحديد الموعد الذي تبدأ فيه إجراءات البيع في حالة عدم الوفاء ( المادة 4/393 أصول )، ويجري البيع دونما حاجة إلى تجديد الإخبار بقائمة شروط البيع، ولا سلطة لرئيس التنفيذ في تقدير إجابة الطلب أو رفضه متى توافرت الشروط المذكورة .

 ثالثاً- ميعاد الاعتراض:

يجب أن يقدم الإعتراض على قائمة شروط البيع إلى الدائرة القائمة بالتنفيذ وذلك قبل الجلسة المحددة للنظر في الإعتراضات بثلاثة أيام على الأقل. و لا يجوز تقديم الإعتراض إلى دائرة أخرى كالدائرة المنابة لعدم وجود نص يسمح بذلك .

وتسري هذه القاعدة على من جرى تبليغهم قائمة شروط البيع، أما الذين لم يجر تبليغهم قائمة شروط البيع وكان يجب إجراؤه بالنسبة إليهم، فيبقى لهم الحق بالإعتراض على قائمة شروط البيع حتى الإحالة، واذا جرت الإحالة ولم يطعن بالقائمة فيسقط حقهم بذلك . لأن مهلة تقديم الإعتراض تعتبر من قبيل مهل السقوط، فإذا لم يقدم الإعتراض خلالها سقط الحق بتقديمه

واذا كان القانون يوجب تقديم الإعتراض على قائمة شروط البيع خلال ثلاثة أيام ، فإن الأدلة على الإعتراض لا يشترط تقديمها في نفس المدة .

هذا ولاتضاف  إلى مهلة الإعتراض مهلة المسافة لأن الموضوع يتناول ميعاداً ينبغي اتخاذ الإجراء قبله ال خلاله وإلا سقط حقه بذلك .

واذا قدم الإعتراض ضمن المهلة فإنه لا يجوز تقديم أسباب جديدة خارجها بطريق الطلب العارض إلا إذا كان الموضوع يتعلق بالنظام العام، فيجوز في هذه الحالة التمسك بالبطلان حتى ولو قدم الإعتراض خارج المهلة، كما ويمكن لرئيس التنفيذ أن يثير هذا البطلان من تلقاء نفسه كما لو كان التنفيذ وارداً على ما يعتبر داخلاً في عداد الأموال العامة.

الفصل في الاعتراضات:

تقضي أحكام المادة 395 من قانون أصول المحاكمات على أن رئيس التنفيذ ينظر في الإعتراضات ويفص فيها على وجه السرعة سواء أحضر الأطراف أم لم يحضروا.

ويتم الفصل في الإعتراضات عادة، في اليوم المحدد لجلسة النظر في الإعتراضات، وبصدور قرار من الرئيس يحسم مواضيعها، ولو لم يحضر الخصوم، على أنه إذا حضروا فإنه يستمع إلى إيضاحاتهم شفاها إذا تطلبت بعض الأمور ذلك ، وفي جميع الأحوال ، لرئيس التنفيذ حرية إصدار قراره المتعلق بالفصل في الإعتراض في مواجهتهم أو إبعادهم واصداره في غيابهم لوحده، ورئيس التنفيذ غير مقيد بِإصدار قراره بالبت في الإعتراضات بيوم الجلسة، وكثيراً ما يحدث أن يصدر رئيس التنفيذ قراره في اليوم الثاني أو الثالث من موعد الجلسة، ويعتبر قراره صحيحاً، ذلك أن موعد الجلسة هو في حقيقته لحفظ المواعيد بالنسبة لتقديم الإعتراضات.

ويتضمن القرار الصادر عن رئيس التنفيذ إما بقبول الإعتراضات كلياً أو بردها أو بقبول جزء منها ورد الباقي، وبالتالي إبقاء قائمة شروط البيع على ما كانت عليه أو تعديلها .

على أنه إذا تعلق الإعتراض بأساس الحق، فإن رئيس التنفيذ لا يختص بالفصل بأساس الحق موضوع التنفيذ، وهنا على المعترض أن يراجع المحكمة المختصة بذلك . وفي الواقع العملي نجد أن بيع العقار بالمزاد العلني بواسطة دائرة التنفيذ، لا يمكن إلغاؤه أو إبطاله إلا في الحالتين:

الحالة  الأول لى: أن يحصل المدين المعترض، بعد رفعه الدعوى المتعلقة بأساس الحق لدى المحكمة المختصة، على تدبير مستعجل يحفظ حقه في عين العقار بوضع اشارة الدعوى في الملف التنفيذي أو في شروط البيع الخاصة إذا لم يحصل على قرار من المحكمة بوقف إجراءات التنفيذ على العقار حتى انتهاء الدعوى.

الحالة الثانية: أن يرفع شخص من الغير دعوى عادية باستحقاق العقار موضوع التنفيذ أو دعوى استحقاق فرعية. والتي سنتناولها بالبحث الحال .

وفي ماعدا ذلك لا يمكن أن تمتد آثار الحكم ببطلان الحق موضوع التنفيذ إلى المشتري بحيث يسترد منه.

ويصدر قرار رئيس التنفيذ في غرفة المذاكرة، ويدون في محضر التنفيذ العام، ولا يبلغ لأحد، ويقبل الطعن بطريق الاستئناف. أسوةً بباقي القرارات التي تصدر عن رئيس التنفيذ، على أنه ال يجوز الاجوء إلى طريق الاستئناف قبل تقديم الإعتراض، ذلك لأنه لا بد من إبداء أوجه البطلان على قائمة شروط البيع بالإعتراض تحت طائلة سقوط الحق فيه (المادة 392 أصول ) .

هذا وأن التصحيحات الحادثة على قائمة شروط البيع بنتيجة الإعتراض عليها لا يتوجب تبليغها إلى باقي الدائنين  من أصحاب الحقوق لعدم وجود نص يقضي به.

وبعد أن يتحق الرئيس من فصله في جميع الإعتراضات، و يتحق من أن قراراته بالفصل فيها إذا كانت تتضمن تعديلات أو إضافات في قائمة شروط البيع، قد نفذت ؛ يصدر قراراً بتعيين موعد لجلسة البيع، وذلك بناءً على طلب ذوي الشأن. وهذا القرار يعنه عدم وجود أي مانع من استمرار التنفيذ على العقار.

تعد إجراءات التنفيذ على العقار من أعقد وأطو إجراءات التنفيذ. وتمر هذه الإجراءات بالحجز على العقار بوضع إشارة حجز على صحينته ومن ثم تبليغ المحجوز عليه بالحجز، وبعد ذلك تبدأ عملية بيع العقار من خلال إعداد قائمة شروط البيع وتحديد موعد جلسة البيع والإعلان العام والخاص عن البيع وزمأنه، ثم مرور عملية البيع بجلسات بيع أولى وثانية وثالثة، وصدور قرار الإحالة الأول والإعلان عنه بالصحف وتقرير زيادة العشر وما قد يترتب عليها الإعلان عن جلسة جديدة للبيع حيث يباع العقار في هذه الجلسة، ويصدر قرار الإحالة القطعي مع بيان آثاره. و بيان أحكام بيع العقار إزالةً للشيوع عند استحقاقة قسمته.

تمهيد

يمر بيع العقار بالمزاد العلني بإجراءات طويمة ومعقدة سنتناولها بالبحث، وعلى التوالي فيما يلي:

1- الإجراءات الممهدة للبيع

2- إجراءات البيع وزيادة العشر

3 – قرار الإحالة القطعية

4 – دعوى الإستحقاق

5- بيع العقار إزالةً للشيوع واستيفاء لمديون المؤمنة

الإجراءات الممهدة للبيع

بعد تسجيل الحجز على العقار لا بد من القيام بعدة أعمال إجرائية الغرض منها التمهيد لبيعه، فقد أوجب المشرع إعداد قائمة بشروط البيع وتبليغها لأصلحاب المصلحة وذلك لإتاحة الفرصة لهم بالإعتراض على هذه القائمة. وعليه فإن بحثنا للإجراءات الممهدة للبيع سيتناول شروط البيع. من جهة والإعتراض على قائمة شروط البيع من جهة ثانية.

وضع قائمة شروط البيع

أولا- إعداد القائمة:

بعد الانتهاء من عمليات حجز العقار ووضع اليد عليه وتقدير قيمته، يصار إلى إعداد قائمة شروط البيع تمهيداً لبيع العقار. ويجري إعداد القائمة من قبل مأمور التنفيذ بناءً على طلب أحد ذوي الشأن ( الدائن الحاجز أو أحد الدائنين  المشتركين ي الإجراءات أو أحد الدائنين  من أصحاب الرهن أو التأمين أو الامتياز ).(الفقرة  الأولى من المادة 386 أصول ).

ويجب أن تشتمل القائمة على البيانات التالية:( المادة 2/86 أصول )

1 – بيان السند التنفيذي الذي حصل الإخطار بمقتضاه.

2- تاريخ الإخطار.

3- تعيين العقارات المبنية في الإخطار مع بيان موقعها وحدودها ومساحتها أو أرقام محاضرها أو غير ذلك من البيانات التي تفيد تعيينيها.

4- شروط البيع والقيمة المقدرة.

5- تجزئة العقار إلى صفقات إن كان لذلك محل مع ذكر القيمة المقدرة لك صفقة.

1- بالنسبة لشروط البيع:

ويقصد بشروط البيع الشروط التي توجد عادة في عقود البيع مما يتعلق بدفع الثمن والفوائد وسائر مختلف الضمانات وحقوق الإرتفاق. ويمكن أن ترد في القائمة جميع الشروط التي لا تخالف النظام العام.

2- بالنسبة للقيمة المقدرة:

يراد بالقيمة المقدرة تم التي جرى تقديرها من قبل الخبير أو الخبراء الذين عينيم رئيس دائرة التنفيذ عند إجراء معاملة وضع اليد. على أنه إذا مضت فترة طويلة بين معاملة وضع اليد وبين وضع قائمة شروط البيع، لوجود وقف تنفيذ مثلاً، فإن من حق رئيس التنفيذ أن يعيد التخمين بطلب وبدون طلب، كما وأن من حقه إلا يعيده طالما أن البيع سيجري بصورة علنية وبطريق المزايدة التي تكفي لتصحيح القيمة المقدرة.

3- بالنسبة لتجزئة العقار:

يراد بتجزئة العقار إلى صفقات أن كان لذلك محل. أنه قد يرى رئيس التنفيذ، بناءً على طلب الدائن وأحد ذوي الشأن في الملف التنفيذي، أن مصلحة المدين تقضي بتجزئة بيع العقار إلى عدة صفقات، كما لو كان العقار بناءً كبيراً مؤلفاً من عدة طبقات أو أرضاً معدة للبناء واسعة المساحة، وكان في تجزئة اللبيع إلى صفقات من شأنه أن يزيد في قيمته نظراً لاحتمال ازدياد عدد الراغبين في دخو المزايدة.

وفي هذه الحالة لا بد من بيان حدود كل صفقة مع ذكر القيمة المقدرة لها . وفي مثل هذه الحالة لابد من أفراز العقار في السجل العقاري قبل عرضه للبيع، إذا لم يكن مفرزاً، ويتم ذلك بقرار من رئيس التنفيذ

وينفذ بواسطة مباشر الإجراءات الذي يتولى دفع نفقات الإفراز، ثم يجري تحصيلها من ثمن العقار بعد بيعه باعتبارها من النفقات القضائية التي استوجبتها إجراءات بيع العقار.

ونشير هنا، إلى أنه يجب تصحيح أوصا العقار المطروح للبيع وتثبيت الإنشاءات القائمة على العقار الموضوع اليد عليه ليطابق محضر وضع اليد مع بيان القيد العقاري بعد التصحيح  الأول صاف، وليصار بعد ذلك إلى طلب وضع قائمة شروط البيع. ويكمل الدائن مباشر الإجراءات بتصحيح  الأول صاف .

ثانياً- المستندات المرفقة بالقائمة:

نصت المادة 387 من قانون أصول المحاكمات على أنه يجب أن ترفق بقائمة شروط البيع المستندات التالية:

1 – شهادة ببيان الضريبة العقارية على العقار المحجوز وما عليه من تكليف. والقصد من ذلك إحاطة المشتري بالمزايدة علماً بما يترتب على العقار المراد بيعه من رسوم وضرائب سابقة لخزينة الدولة ويتوجب تسديدها من ثمن العقار قبل أي حق آخر وقبل نقل الملكية إلى الراسي عليه المزاد.

2- السند الذي يباشر التنفيذ بمقتضاه وهو من أوراق الملف التنفيذي ويكتفى بإرفاقه بالقائمة، والغاية من ذلك تمكين صاحب المصلحة من معرفة السند الذي ينفذ بالإستناد اليه ومراقبة صحته.

3- قيد السجل العقاري في تاريخ إلقاء الحجز أو على الأصح بعد وضع إشارة الحجز على صحيفة العقار، وذلك لمعرفة جميع الملاحظات والإشارات والحقوق المسجلة على العقار قبل الإشارة، ليمكن إخبار أصحابها بما تم من إجراءات طبقاً لأحكام المادة 388 أصول محاكمات، باعتبارهم أصبحوا طرفاً في الإجراءات.

على أن الحقوق والإشارات المسجلة بعد تسجيل إشارة الحجز على صحيفة العقار لا تعتبر نافذة.

 ثالثاً- إخبار ذوي الشأن بوضع القائمة:

1- لمن يوجه الإخبار ؟

بعد تنظيم قائمة شروط البيع وارفاقها بالمستندات وضمها إلى الملف التنفيذي، يتوجب على رئيس التنفيذ أن يحدد موعد جلسة للنظر في الإعتراضات التي يمكن أن ترد على هذه القائمة من أطراف الملف التنفيذي أو من كل صاحب مصلحة في الإعتراض عليها ( المادة 1/388 أصول ).

وليتمكن أصحاب المصلحة من الإعتراض، لا بد من إخبارهم بوضع قائمة شروط البيع. وعليه يجب إخبار كل من المدين والدائنون الذين سجلوا حجزاً لمصلحتهم والدائنون أصحاب الرهون والتأمينات والامتياز الذين قيدت حقوقهم قبل الحجز، ويجب أن يتم الإخبار قبل موعد تقديم الإعتراضات الذي حدده القانون بثلاثة أيام قبل جلسة البت بالإعتراضات، ليتمكنوا من تقديم اعتراضاتهم إذا شاؤوا في الموعد المحدد.

2 – مضمون ورقة الإخبار:

يتم الإخبار عن طريق المحضر ولا ترفق بورقة الإخبار صورة عن القائمة وعن مرفقاتها ، على أنه يجب أن يتضمن الإخبار، وفقاً لما نصت عليه المادة 389 أصول البيانات التالية:

آ- تاريخ إيداع قائمة شروط البيع أو على الأصح تنظيمها من قبل مأمور التنفيذ.

ب- تعيين العقارات المحجوزة بوجه الإجمال، أوصافها وحدودها وأرقام محاضرها ومناطقها العقارية.

ج- بيان القيمة المقدرة لكل صفقة. وذلك بحسب تقدير الخبرة في محضر وضع اليد.

د- تاريخ الجلسة المحددة للنظر فيما يحتمل تقديمه من الإعتراضات على القائمة و بيان ساعة انعقادها وتاريخ جلسة البيع وساعة انعقادها في حالة عدم تقديم اعتراضات على القائمة.

ونشير هنا، إلى أن تحديد تاريخ جلسة البيع يتم من قبل رئيس التنفيذ وليس من قبل مأمور التنفيذ بناءً على اقتراح من قبل مباشر الإجراءات ومأمور التنفيذ، وهذا ما سنوضحه لاحقاً.

ى- تنبيه المخاطب بلزوم الإطلاع على القائمة وابداء ما قد يكون لديه من أوجه البطلان أو الملاحظات بطريق الإعتراض عليها قبل الجلسة المشار اليها في الجلسة السابقة بثلاثة أيام على الأقل والا سقط حقه في ذلك .

والجدير بالذكر أن المشرع أجاز لكل شخص أن يطلع على قائمة شروط البيع في دائرة التنفيذ ( المادة 331 أصول )، ويجري عادة اطلاع الناس عليها بطريق لصقها على لوحة إعلانات الدائرة كما ويمكنهم أن يطلعوا عليها في قسم النزع بدائرة التنفيذ.

والصعوبة التي تظهر في الإخبار هو تبليغ أصحاب الحقوق المقيدة على صحيفة العقار عندما يكون هؤلاء مجهولي الإقامة أو متوفين ولا يعرف ورثتهم ولا محالت إقامتهم، ولتسيي إجراءات التنفيذ يصار إلى إبالغ ىؤالء في محلات إقامتهم الظاهرة في قيود السجل العقاري أن وجدوا فيها وإلا اعتبروا مجهولي الإقامة وجرى تبليغهم قائمة شروط البيع باللصق على لوحة إعلانات دائرة التنفيذ وبالنشر في صحيفة يومية (المادة 26 أصول ).

لتحميل وقرءة رسالة تخرج محامي متمرن بعنوان بيع العقار جبراً بصيغة pdf – يرجى الضغط هنا

 

يترتب على حجز العقار بالإضافة إلى قطع التقادم أثراً هاماً يتمثل في إخضاع العقار المحجوز وملحقاته إلى نظام قانوني خاص.

قطع التقادم:

ينقطع التقادم وفقاً لأحكام المادة /380/ من القانون المدني بالحجز كحالة من حالات انقطاع التقادم، على أنه إذا كان السند تنفيذياً، فإن التقادم ينقطع، قبل إلقاء الحجز التنفيذي، وذلك بتقديم طلب إلى دائرة التنفيذ من أجل تنفيذ السند، لأن هذا الطلب ليس في جوهره الا مطالبة قضائية تتعلق بالتنفيذ، وتشكل هذه المطالبمة خصومممة حقيقية بين طالب التنفيذ والمنفذ ضده من شأنها أن تقطع التقادم (157) .

إخضاع العقار المحجوز وملحقاته لنظام قانوني خاص:

يترتب على الحجز أن تعزل الأموال المحجوزة وملحقاته عن بقية أموال المدين ، بقصد تحقيق الغرض من الحجز وهو استيفاء حق الدائن الحاجز. وبالتالي تخضع هذه الأموال إلى نظام قانوني خاص لا يرتب أي حق عيني للدائن الحاجز على أموال المدين المحجوزة ولايعني الإنتقاص من أهلية المحجوز عليه، وانما يتكون من عناصر خاصة، فبينما تبقى للمدين ملكيته للمال، فإن القانون يقيد سلطاته النابعة عن هذه الملكية بهدف تحقيق الغرض من الحجز. فيمنع نفاذ تصرفاته في المال ويقيد حقه في استعماله واستغلاله، وهذا لا يشمل فقط المال الحجوز بل أيضاً ملحقاته.

أولا- بقاء المحجوز عليه مالكاً للمال المحجوز:

إن مجرد الحجز على العقار، ولو كان حجزًا تنفيذياً، لا يؤدي إلى إخراج المال المحجوز من ملكية المحجوز عليه، ويبقى محتفظاً بملكية العقار حتى صدور قرار الإحالة، ويترتب على ذلك النتائج التالية:

أ- للمحجوز عليه أن يتخذ كافة الإجراءات القانونية للمحافظة على المال المحجوز، فله أن يرفع دعاوى الحيازة المختلفة.

ب- إذا هلك المال المحجوز بقوة قاهرة، وقعت تبعة الهلاك على المحجوز عليه المالك، فلا ينقضي حق الحاجز بسبب هذا الهلاك.

ج- يحق لباقي الدائنين  إلقاء الحجز على العقار المحجوز نفسه والإشتراك مع الحاجز الأول في استيفاء حقوقهم من قيمة المال المحجوز بعد بيعه، ويكون الباقي من الثمن من حق المدين .

ثانياً-عدم نفاذ التصرف في العقار المحجوز:

تعتبر كافة التصرفات التي تتعارض مع الغاية من الحجز غير نافذة تجاه الحاجز وباقي الدائنين المشتركين في الإجراءات، وأصحاب التأمينات الخاصة على العقار المسجلة قبل الحجز، والمحال عليه العقار، سواءً أكانت هذه التصرفات بعوض أو بدون عوض، كما وتشمل إنشاء الحقوق العينية على العقار كحق الإنتفاع أو الإرتفاق أو الرهن.

وقد نصت المادة 82 من القرار 188ل.ر تاريخ1926/3/15 المعدل بشأن نظام السجل العقاري على أن الحقوق المقيدة بشكل لاحق لتسجيل قرار الحجز التنفيذي في صحيفة العقار لا تنفذ في مواجهة الحاجز وباقي الدائنين  المشتركين في الإجراءات والمحال عليه العقار.

ويقصد بعدم نفاذ التصرف أن هذا التصرف لا يعد باطلاً في الأصل ، بل يعد صحيحاً ونافذاً بين المتعاقدين ومرتباً لآثاره، غير أنه لا يعد نافذاً في مواجهة ممن أراد المشرع حمايتهم فقط ( الحاجز وباقي الدائنين  المشتركين في الإجراءات .…الخ ).ويترتب على عدم اعتبار التصرف باطلاً وانما غير نافذ ما يلي:

آ- إذا تقرر بطلان الحجز لأي سبب كان، كان التصرف نافذاً وبأثر رجعي.

ب- إذا قام المحجوز عليه بالوفاء قبل البيع كان التصرف نافذاً وبأثر رجعي.

ج- إذا بيع المال المحجوز فإن ما يزيد من الثمن بعد وفاء الدائنين  يعود إلى المتصرف اليه لا إلى المحجوز عليه.

ونشير إلى أن عدم نفاذ التصرف يوجب الإستمرار في التنفيذ رغم وقوع التصرف ، وذلك بمواجهة المحجوز عليه (المتصرف ) وليس بمواجهة المتصرف اليه .

 ثالثاً- تقييد سلطة المحجوز عليه في استعمال العقار واستغلاله :

نصت المادة /382/ من قانون أصول المحاكمات على أنه يترتب على معاملة وضع اليد التي يجريها مأمور التنفيذ، اعتبار المدين حارساً على العقار إلى أن يتم بيعه، وذلك بقوة القانون ولا حاجة لصدور قرار من رئيس التنفيذ بذلك .

واذا كان المحجوز عليه يسكن في العقار المحجوز فإنه يستمر بإشغاله بدون أن يدفع أية أجرة.

واذا لم يكن المدين ساكناً في العقار عند تنفيذ الحجز عليه، ورغب المستأجر في ترك العقار أو كان باستطاعة المدين المؤجر إخلاءه، فإن للمدين الحق في أن يسكن هذا العقار.

ومن آثار الحجز على العقار فضلاً عن تقييد سلطة المدين باستعماله تقييد سلطته باستغلاله. فليس له أن يؤجر العقار بعد تسجيل الحجز وبناءً على ذلك يمكن التعرض لحالات مختلفة يمكن أن تكون عليها عقود الإيجار:

آ- تسري عقود الإيجار الثابتة التاريخ في وقت تبليغ الإخطار على الحاجزين والدائنين  والراسي عليه المزاد (المادة1/384 أصول والمادة16 من القرار188 ل.ر لعام 1926 ) .

ب- لا تنفذ عقود الإيجار التي لا تحمل تاريخاً ثابتاً قبل تبليغ الإخطار أو قبل وضع إشارة الحجز بحق من تقدم ذكرهم آنفاً الا إذا كانت من أعمال الإدارة الحسنة (المادة2/384أصول).

ويراد بأعمال الإدارة الحسنة في هذا الصدد عقود الإيجار التي لا تتجاوز مدتها ثلاث سنين، و أن تكون معقودة ببدل يعادل أجر المثل على الأقل

 

 

تقوم إجراءات الحجز العقاري على أساس تقديم طلب التنفيذ مرفقاً بمستندات محددة، يصدر بناءً عليه قرار بالحجز، ويسجل هذا القرار على صحينة العقار في السجل العقاري، ويخطر المدين بذلك كما يجري إخطار أشخاص غير مدينين بهذا الإجراء.

تقديم طلب التنفيذ:

يتقدم طالب الحجز إلى دائرة التنفيذ بطلب التنفيذ مرفقاً، بالإضافة إلى السند التنفيذي، بالمستندات الواجبة في التنفيذ على العقار وهي صورة عن قيد العقار مؤرخاً بتاريخ تقديم طلب الحجز أو بتاريخ قريب منه، خشية أن تكون قد حدثت تغييرات على الحقوق المترتبة على العقار أو على أوصافه ويعود تقدير ذلك إلى رئيس التنفيذ.

واذا كان العقار مسجلاً باسم المورث فلا حاجة لاستخراج معاملة الانتقال أن هذه المعاملة لا تكون الا في حال تصرف الورثة بالعقار. واذا كان العقار لم يسجل باسم المدين الذي قام بشرائه من الغير، فلا بد من تسجيله لأنه لا يعتبر مالكاً قبل التسجيل، على أنه لا يوجد ما يمنع حجزه مبدئياً ثم إجراء معاملة التسجيل قبل البيع.

ويقدم الطلب إلى دائرة التنفيذ المختصة وفقاً لقواعد الإختصاص المحلي. فإما أن تكون الدائرة التي توجد في منطقة المحكمة التي أصدرت الحكم أو الدائرة التي أنشئت الإسناد في منطقتها أو الدائرة التي يوجد في منطقتها موطن المدين أو العقار أو الدائرة التي اشترط الوفاء في منطقتها .

واذا كان العقار موجوداً في منطقة عدة دوائر تنفيذية كان الإختصاص معقوداً لكل دائرة، وكذلك إذا كان التنفيذ وارداً على عدة عقارات موجودة في مناطق مختلفة.

وعلى طالب التنفيذ أن يتخذ موطناً مختاراً في البلدة التي فيها مقر دائرة التنفيذ لكي يصار إلى إجراء التبليغ ات فيه والا جرى تبليغه بطريق الالصلاق على لوحة إعلانات الدائرة (المادة 24 أصول ).

صدور قرار بالحجز:

بعد تسجيل طلب التنفيذ يقرر رئيس التنفيذ إلقاء الحجز على العقار، وذلك قبل تبليغ المدين إخطاراً بلزوم الوفاء، ونجد ذلك في التطبيق العملي عندما تقرر دوائر التنفيذ، إجابة طلب مباشر الإجراءات التنفيذية وحجز عقار مدينه بوضع إشارة حجز في قيده، بشرط أن يكون السند التنفيذي لا يقبل الإعتراض ( سند دين منظم لدى الكاتب بالعدل أو حكم مكتسب الدرجة القطعية أو صالح للتنفيذ ) وأن يكون مباشر الإجراءات قدم طلب الحجز على مسؤوليته.

تسجيل قرار الحجز في السجل العقاري:

ينفذ قرار رئيس التنفيذ بحجز العقار مباشرة من قبل أمانة السجل العقاري وبمجرد استلامها  إشعار بذلك ، والتي يوجد في منطقتها العقار الذي حجز عليه.

والغاية من تسجيل قرار الحجز حماية الغير الذين يتعاملون مع صاحب العقار المحجوز بعد الحجز، إذ يمكن للغير بفضل تسجيل قرار الحجز أن يعرف وضع العقار والمنازعات الواقعة بشأنه وان أي شراء له من شأنه الا يكون نأفذاً إذا نفذ على العقار في النهاية وبيع بالمزاد العلني .

الإخطار:

بعد صدور قرار رئيس التنفيذ بحجز العقار وتنفيذه بوضع الإشارة على صحينته في السجل العقاري، يتوجب على مأمور التنفيذ توجيه إخطار بذلك إلى المدين والى غير المدين متضمناً بيانات حددتها المادة 379 من قانون أصول المحاكمات.

أولا – مضمون الإخطار:

يجب أن يتضمن الإخطار الموجو إلى المدين البيانات التالية:

آ- بيان نوع السند التنفيذي وتاريخه ومقدار الدين المطلوب.

ب- وصف العقار مع بيان موقعه ومساحته وحدوده أو رقم محضره ومنطقته العقارية، والغاية من ذلك تعيين العقار المراد التنفيذ عليه بصورة لا تقبل أي غموض.

ج- تعيين موطن مختار للدائن المباشر للإجراءات في البلدة التي فيها مقر دائرة    التنفيذ.

د- إعذار المدين بأنه إذا لم يدفع الدين خلال ثمانية أيام يباع العقار جبراً.

ونلاحظ أنه في التنفيذ على العقار نص المشرع على وجوب توجيه إخطار جديد للمدين، بعد حجز العقار بوضع الإشارة على قيده، حتى ولو كان قد تبليغ إخطاراً بالتنفيذ قبل الحجز، وذلك بقصد إحاطته علماً للمرة الثانية بالسند التنفيذ وبما هو مطلوب منه، وبالحجز الواقع على عقاره، واعذاره بدفع الدين خلال ثمانية أيام.

و توجيه هذين الإخطارين إلى المدين ، من الإجراءات الأساسية سواء أكان السند التنفيذي سنداً رسمياً يتضمن رهن أو تأمين العقار نفسه، أو أن رئيس التنفيذ قرر حجز العقار وقبل أي إجراء تنفيذي آخر. ونرى أن في ذلك إطالة لأمد الإجراءات وتعقيدها دون مبرر، ويكفيي إخطار واحد.

ثانياً- تبليغ الإخطار إلى المدين :

يبلغ المدين الإخطار التنفيذي في شخصه أو في موطنه الأصلي . ولا يجوز تبليغه في الموطن المختار أثناء رؤية الدعوى إذا كان السند التنفيذي حكماً، لأن مفعول هذا الموطن ينتهي بصدور الحكم، الا إذا نص عند اختيار الموطن أنه يشمل إجراءات التنفيذ أيضاً.

ويترتب البطلان على التبليغ الحاصل في غير الموطن الأصلي أو المختار للمدين، الا أن هذا البطلان مقرر لمصلحة المدين وله أن يتنازل عنه .

 ثالثاً- تبليغ الإخطار إلى غير المدين إذا كان مالكاً للعقار:

لم ينص القانون على وجوب إرسال إخطار إلى غير المدين إذا كان هو صاحب العقار المراد حجزه، ولكن لابد من إرسال هذا الإخطار في حالتين:الأولى عقار الحائز والثانية عقار الكفيل العيني.

الحالةالأولى – إخطار الحائز ( كالدائن المرتهن ):

قد يكون العقار محملاً بحق عيني تبعي كالرهن مثلاً، وقد يقوم المدين الراهن ببيع العقار المرهون إلى الغير وهو شخص لا علاقة له بالدين المترتب بين المدين الراهن والدائن المرتين، وبما أن الرهن من الحقوق العينية التبعية فإنها تمنح صاحبها حق تتبع العقار شرط أن يكون قد سجل الرهن في صحينة العقار بالسجل العقاري حتى يعتبر نافذاً بمواجهة الغير.

وعليه يجب توجيه إخطار إلى الحائز لأن التنفيذ على عقار عائد له يستوجب مثل هذا الإخطار متضمناً نفس بيانات الإخطار الموجه إلى المدين حتى يسارع الحائز إلى وفاء دين الحاجز إذا كان لا يود أن يباع عقاره.

والمفروض أنه يوجه الإخطار إلى الحائز في نفس الوقت الذي يوجه فيه إلى المدين لأن هذين الإخطارين متلازمان. غير أن بطلان احداهما لا يؤدي إلى بطلان الأخر لعدم وجود نص بذلك .

الحالة الثانية – إخطار الكفيل العيني:

قد يقدم كفيل المدين عقاراً له ضمان اً لمدين وهو لا يعد مسؤولاً عن الدين بصورة شخصية، وانما يتحمل مسؤولية الوفاء بالدين باختياره. ويقدم العقار كضمانة للوفاء، بخلاف الحائز الذي يتحمل مسؤولية الوفاء دون رضائه لأنه تلقى العقار وهو مثقل بالحق العيني التبعي. ولم يبحث المشرع في إخطار الكفيل العيني أيضاً الا أنه يترتب إرسال إخطار اليه لنفس الأسباب التي دعت إلى إخطار الحائز والمدين .

رابعا- بطلان الإخطار:

لم ينص المشرع على بطلان الإخطار في حال عدم شموله للبيانات المذكورة بالمادة 379 من قانون أصول المحاكمات،

على أنه وفقاً لمقواعد العامة في البطلان التي تنص عليها المادة 39 من قانون أصول المحاكمات لا يتقرر البطلان الإ إذ نتج عن مخلافة الإجراء عيب جوهري ترتب عليه ضرر للخصم. وعليه فإن الإخطار الذي لا يتضمن نوع السند التنفيذي أو وصف العقار وصفاً ينفي عنه الجهالة يعتبر باطلاً . أما إذا تخلف بيان الموطن المختار للدائن مباشر الإجراءات فلا يترتب على ذلك بطلان الإخطار لأن هذا البيان مسجل في الملف التنفيذي ولأنه يمكن تبليغه باللصق على لوحة إعلانات دائرة التنفيذ.

وعليه فإن عدم تبليغ الإخطار لأصحاب التأمينات على العقار موضوع الإحالة قبل قرارالإحالة القطعية يوجب بطلان هذه الإحالة .

تعدد الحجوز على العقار:

إن حجز المال يمنع من إيقاع حجوز أخرى عليه ولو كان الحاجز الأول صاحب حق عيني تبعي. وتتم الحجوز اللاحقة بنفس الإجراءات التي يتم بها الحجز الأول من إخطار المدين صاحب العقار وتسجيل هذه الحجوز على صحيفة العقار في السجل العقاري. ويمكن إيقاع هذه الحجوز اللاحقة من قبل دائني المدين أو دائني مالك العقار.

وان بطلان أحد الحجوز لسبب من الأسباب أو تنازل الحاجز الأول عن حجزه لا يؤدي إلى بطلان الحجوز التالية نظراً لاستقلالها في الإجراءات.

وفي حال تعدد الحجوز فإنه ينبغي تنسيق الإجراءات حتى لا يحصل تضارب بينها، وذلك لحسن سير العدالة. وعليه يمكن طلب البيع من قبل من باشر الإجراءات أو من قبل كل دائن أصبح طرفاً فيها إذا تقاعس الحاجز الأول أو أهمل السير في الإجراءات.

وضع اليد على العقار المحجوز وتنظيم محضر به:

بعد انتهاء ميعاد الإخطار المحددة بثمانية أيام،وعدم قيام المدين أو الحائز أو الكفيل العيني بالوفاء، يقرر رئيس التنفيذ بناءً على طلب الحاجز أو أحد الدائنين  طرح العقار للبيع بالمزاد العلني ،

وبعد صدور القرار ينتقل مأمور التنفيذ إلى مكان العقار لوضع اليد عليه وذلك بصحبة خبير أو ثلاثة خبراء يسميهم رئيس التنفيذ من قائمة الخبراء وذلك لتقدير قيمتمه ووضع اليد عليه وينظم محضراً بذلك (المادة 380 والمادة 1/381 أصول ).

ويجب أن يشتمل المحضر الذي ينظمه مأمور التنفيذ على أوصاف العقار ومساحته وحدوده ورقمه وقيمته المقدرة من قبل خبير أو الخبراء الثلاثة وما إذا كان المدين ساكناً فيه أم أنه مشغول من الغير، وفي هذه الحالة بيان اسم الغير ومستنده القانوني في إشغال العقار (المادة2/381 أصول).

واذا كان الحجز يشمل عدة عقارات موجودة جميعها في منطقة دائرة تنفيذ واحدة يجري تنظيم محضر واحد بشأنها، أما إذا كانت موجودة في مناطق دوائر مختلفة فإنه يصار إلى تنظيم عدة محاضر بوضع اليد عن طريق إنابة كل دائرة يوجد في منطقتها أحد العقارات، وتقوم هذه الدوائر بعد تنظيم المحاضر بإعادتها إلى الدائرة المنيبة.

وتجري معاملة وضع يد واحدة حتى ولو أجريت بعد ذلك إنشاءات جديدة في العقار لأن هذه المعاملة تسري بالنسبة للإنشاءات المحدثة بعد ذلك .

ويترتب على معاملة وضع اليد اعتبار المدين حارساً عليها إلى أن يتم البيع ما لم يقرر رئيس التنفيذ عزله من الحراسة أو تمديد سلطته (المادة 382 أصول) على أنه لا بد من الإشارة إلى الإنشاءات المحدثة حتى يصار إلى ذكرها عند وضع قائمة شروط البيع.

واذا كان المدين ساكناً في العقار، وجرى وضع اليد على العقار وفقاً لما ذكرناه آنفاً فإنه يبقى ساكناً في العقار بدون أجرة (المادة 2/382أصول).

 

وضع المشرع أحكاماً خاصة بالحجز على العقار منها ما ورد في القرار رقم 188 ل . رلعام 1926 المتضمن أحكام السجل العقاري،

ومنها ما نص عليها في قانون أصول المحاكمات المدنية، وتتضمن هذه الأحكام شروط إيقاع الحجز العقاري، واجراءاته، والإثار المترتبة على هذا الحجز.

شروط الحجز على العقار

تنص المادة 48 من القرار /188ل.ر لعام 1926 لأناظم لأحكام السجل العقاري على ما يلي:

“… لا يمكن استماع أية دعوى كانت بحق عقار غير مسجل قبل تسجيله في السجل العقاري، واذا كان العقار مسجلا فلا تسمع الدعوى ما لم تسجل في السجل العقاري أولاً …

وكذلك على رئيس الإجراء ( التنفيذ ) أن يطلب حكماً، أن تقيد في السجل العقاري للمنطقة العقارية الحقوق المقررة بموجب حكم مطلوب تنفيذه … والحجوز التي يقررها القاضي، وكذلك الحقوق المباعة بالمزاد العلني على أثر تنفيذ جبري لاسم الزائد الأخير “.

كما تنص المادة 319 من قانون أصول المحاكمات المدنية على ما يلي:

“… وينفذ الحجز الاحتياطي على العقارات بتسجيله في السجل العقاري “.

 وكذلك تنص المادة 379 من قانون أصول المحاكمات المدنية على أنه:

” ينفذ الحجز على العقار بتسجيله في السجل العقاري .” …

من خلال ما تقدم من نصوص، نجد أن المشرع وضع شروطاً لإيقاع الحجز على العقار، منها ما يتعلق بالمال المحجوز – ومنها ما يتعلق بالحاجز – ومنها ما يتعلق بالمحجوز عليه .

الشروط المتعلقة بالمال المحجوز:

أولا- أن يكون عقاراً:

يشترط في المال المحجوز أن يكون عقاراً سواء أكان عقارًا بطبيعته أم عقاراً بالتخصيص.

ويشمل العقار بطبيعته الإرض والبناء والإشجار والإغراس بأنواعها وثمارها، على أن تحجز الثمار مع الإرض، أما لوحدها فتعتبر من قبيل المنقول.

وان الحجز على الإرض يشمل الحجز على الثمار الموجودة فيها دون حاجة للنص عليها في قرار الحجز لأنها تعتبر ملحقة بالإرض.

ويشمل العقار بالتخصيص الأشياء المنقولة التي رصدها مالكها لخدمة أو استغلال العقار، وهي تحجز مع العقار الذي أعدت لخدمته تبعاً له، ولا حاجة للنص على حجزها في القرار،

ويكفي أن يحجز العقارالذي أعدت في خدمته حتى تحجز معه مادامت لم تستثنى في قرار الحجز، ما لم تفصل عن العقار فعندها يصار الى حجزها وفقاً لقواعد حجز المال المنقول، شرط الا يكون هذا الفصل قد تم بقصد تهريبها من وجه الدائنين .

كما تحجز عقارياً جميع الحقوق العينية كحق الإنتفاع وحقوق الرهن والتأمين الواقعة على العقار شريطة أن تحجز مع الدين الذي وضعت لضمان تحصيله،

أما حق الإرتفاق الذي هو تكليف على العقار لمصلحة عقار آخر فإنه لا يمكن حجزه بصورة منفصلة عن العقار المرتفق لعدم إمكافية توافر شروط المزايدة بشأنه.

ثأنياً – أن يكون العقار مسجلاً:

ويشترط أن يكون العقار مسجلاً، ذلك أنه لا تسمع أي دعوى بشأن عقار غير مسجل في السجل العقاري،

وبالتالي لا يقبل أي طلب تنفيذي بشأن عقار غير مسجل أو قبل إبراز مباشر الإجراءات صورة مصدقة عن قيد العقار مأخوذة من السجل العقاري تثبت ماكيته للمدين.

ويكفيي أن يكون العقار مسجلاً في أمانة السجل العقاري ليمكن التنفيذ عليه بالحجز ولا فرق في أن يكون التسجيل تم بسبب عمميات التحديد والتحرير أو تم بناء على قرار القاضي العقاري الدائم في سجلات التمليك.

الشروط المتعلقة بالحاجز:

يجب أن يحمل الدائن طالب الحجز التنفيذي سنداً تنفيذياً، واذا كان حكماً معجل النفاذ فلا تجري المزايدة الا بعد أن يصير الحكم نهائياً ( المادة 406 أصول ).

ولا يؤخذ هنا بعين الإعتبار سوء نية المدعى عليه الذي قد يماطل في صيرورة الحكم المقرون بالنفاذ المعجل نهائياً، لأن وقف الإجراءات يتم بقوة القانون وليس بقرار من المحكمة.

بالإضافة إلى ما تقدم يجب أن تتوافر في الحاجز نفس الشروط التي سبق بحثها عند طلب التنفيذ بصورة عامة من أهلية وصفة .

الشروط المتعلقة بالمحجوز عليه:

في الحجز العقاري يكون المحجوز عليه هو المدين وهو غالباً صاحب العقار أو صاحب الحق العيني المحجوز،

ويمكن أن يكون صاحب العقار شخصاً آخر غير المدين ، وذلك عندما يقوم مالك العقار المرهون أو الجاري عليه التأمين بالتصرف به إلى الغير رغم وجود إشارة الرهن أو التأمين عليه، فيحق هنا للدائن أن يحجز على العقار وينفذ عليه مهما كانت اليد التي انتقل اليها،

كما وقد يكون الشخص الثالث كفيلاً عينياً قدم عقاره ضماناً للدين المترتب على المدين . وهذا نادر الوقوع لأنه لا يجوز نقل ملكية عقار محجوز الا بقبول المشتري وصاحب الحجز، ومع ذلك يحق للشخص الثالث أن يتلافى بيع عقاره بأن يعرض على الدائن الحاجز مبلغاً  معادلاً للمبلغ الذي تقرر من أجله الحجز، وله استعمال هذا الحق حتى صدور قرار الإحالة القطعية. 

له أن يودع المبلغ المطلوب مع فوائده من قبل الحاجز في صندوق المحكمة المختصة، التي تقرر بناءً على طلب الحاجز، إيقاف عمليات البيع، وذلك انتظاراً لصدور حكم في حقيقة مقدار الدين إذا كان الدائن قد بالغ في حقيقة مقداره عند عرض الشخص الثالث وفاء الدين مباشرة.

على أنه إذا كان هناك عدة دائنين مشتركين في الحجز فينبغي أن يكون المبلغ المودع معادلاً لحقوق هؤلاء بما فيها الفوائد والمصاريف.

هذا ويجوز أن يكون الحجز واقعاً على ما سيؤول للمدين بموجب الحكم القضائي وعلى أنه يتم نقل الملكية للمدين قبل الشروع بإجراءات البيع

( استئناف ن حلب رقم /1474ت تاريخ 1996/11/24 ) .

كما يجوز وضع إشارة الحجز التنفيذي على ما سيؤول لمدين من العقار بموجب الأحكام أو صك التهكيل أو إرثاً قبل نقل الملكية و إجازة المحكوم لو بإجراء معاملة نقل الملكية تمهيداً لمسير بإجراءات التنفيذ على العقار

( استئناف ن حلب رقم /105ت تاريخ 1997/2/3 )

 

 

نظّم المشرع أحكام واجراءات بيع المنقولات في المواد 340 وحتى 357 من قانون أصول المحاكمات، حيث تتبع هذه الإجراءات في بيع المنقولات بصورة عامة. على أن هناك منقولات معينة أفرد لها المشرع أحكاماً خاصة، فهي لا تخضع للاجراءات العادية لبيع المنقول وهذا ما نصت عليه الفقرة الثالثة من المادة 342 من قانون أصول المحاكمات ” إذا كانت الأشياء المحجوزة عرضة للتلف أو بضائع عرضة لتقلب الأسعار، فلرئيس أن يقرر البيع في الحال بناءً على تقرير يقدم من الحارس أو أحد ذوي الشأن .

ويعود أمر تقدير ذلك وتحديد ماهية الأموال لمطلق تقرير رئيس التنفيذ، أو قاضي الموضوع في الحجز الاحتياطي الصادر بصفة مستعجلة إذ ينفذ فوراً، لأن بيع هذه الأموال يتم فور صدور قرار ببيعها .

وعليه، فإن بحثنا سيقتصرعلى الاجراءات العادية لبيع الأموال المنقولة وما يترتب على هذه الاجراءات من آثار بالنسبة للمشتري ولمأمور التنفيذ.

وتمر إجراءات البيع بمراحل عديدة هي طلب البيع وقرار رئيس التنفيذ بشأنه، وا خطار المدين بالبيع، وتعيين مكان وموعد للبيع، والإعلان عنه ، وطريقة البيع بالمزاد العلني وتأجيل البيع وتأخيره والكف عنه .

 1- طلب البيع وقرار رئيس التنفيذ بالبيع:

نصت المادة 340 من قانون أصول المحاكمات على أنه

” يعتبر الحجز كأن لم يكن إذا لم يطلب البيع خلال ستة أشهر من تاريخ وقوع الحجز الا إذا كان البيع قد وقف باتفاق الخصوم أو بحكم المحكمة أو بمقتضى القانون .

وبناء على ذلك فإن طلب البيع يقدم من قبل الدائن الحاجز، وعليه فإن دائرة التنفيذ، بعد أن تم حجز الأموال المنقولة وتسليمها للحارس القضائي أو لشخص ثالث أمين ، لا تملك مباشرة إجراءات البيع لهذه الأموال، لأن ذلك يتعلق بإدارة مباشر الاجراءات التنفيذية أي الحاجز فهو صاحب اللصقلحة، وله وحده أن يطلب بيعها .

وهذا ما أكدته الفقرة الأولى من المادة 341 من قانون أصول المحاكمات

” 1- يتخذ الرئيس قراراً ببيع الأشياء المحجوزة بناءً على طلب أحد ذوي الشأن “.

هذا ويجب أن يتقدم الحاجز بطلب بيع الأموال المنقولة خلال المدة القانونية و هي ستة أشهر ، وذلك بشكل خطي في محضر التنفيذ العام، تحت طائلة إلغاء الحجز واعتباره كأنه لم يكن. وهذه المدة ليست نفس المدة القانونية المتعلقة بشطب المعاملة التنفيذية التي تبدأ من آ خر إجراء تنفيذي.

لأنه قد تمر ستة أشهر على عدم بيع الأموال المحجوزة دون أن يستوجب الشطب حكماً لملف بسبب أن المراجعة لم تنقطع فيه. وسقوط الحجز لعدم طلب البيع ليس من النظام العام، فلا يقضى به الا بناء على طلب أحد من أطراف الملف وبقرار رئيس التنفيذ .

ونشير هنا إلى أن طلب البيع يمكن أن يقدم من قبل أي دائن حاجز سواء أكان أصلياً أم من الحاجزين بطريق الإشتراك، وذلك لأن أثر إلغاء الحجز بعد مرور ستة أشهر من إيقاعه ، يمتد إليهم ويترتب عليهم ما يترتب على الحاجز الاول. وذلك تطبيقاً للفقرةالأولى من المادة 356 أصول المحاكمات.

وهكذا إذا تقدم الحاجز أو أحد الحاجزين في حال تعددهم بطلب البيع من     خلال ما يدونه في محضر التنفيذ العام، يرفع الملف التنفيذي إلى رئيس التنفيذ ليتم اتخاذ قراراً بالبيع والإخطار، وذلك لكي يشرع مأمور التنفيذ فوراً بإجراءات البيع التالية :

2- إخطار المدين بالبيع:

تنص الفقرة الأولى من المادة 342 من قانون أصول المحاكمات على وجوب إخطار المدين بالبيع، إذ لا يجوز إجراء البيع الإ بعد إخطار المدين .

ويعتبر الإخطار بالبيع أول الإجراءات التنفيذية التي يشرع فيها مأمور التنفيذ بقصد البيع. وهذا الإخطار التنفيذي غير الإخطارالتنفيذي الذي وجه إلى المدين قبل الحجز.

والغاية من هذا الإخطار بالبيع إتاحة الفرصة أمام المدين من جديد لتلافي بيع أمواله المحجوزة بالتنفيذ الطوعي ووفاء الدين محل التنفيذ أوالإعتراض على الحجز الواقع إذا كأن لديه مبرر قانوني لهذا الإعتراض،

فضلاً عن إتاحقة الفرصة أمام الغير بالتدخل أو لمراجعة القضاء بدعوى استحالق الأموال المحجوزة.

ويجب أن تتضمن ورقة الإخطار وفقاً للفقرة الثانية من المادة 342 أصول على ما يلي :

1 – بيان نوع السند التنفيذي وتاريخ و ومقدار الدين المطلوب.

2- إعذار المدين بأنه إذا لم يدفع الدين خلال ثلاثة أيام فإن الأموال المحجوزة سوف تباع.

ويجب أن يوجه الإخطار بالبيع إلى المدين فقط على أنه قد يوجه إلى الغير إذا كانت الأموال المحجوزة مركبات آلية خاضعة للتسجيل فيطبق عليها ما يطبق على العقار، وعلى مأمور التنفيذ أن يوجه ورقة إخطار، تتضمن قرار رئيس التنفيذ ببيع المركبة، وذلك إلى كافة الدائنين  الذين سجلوا حجزاً لمصلحتهم في قيد المركبة الآلية وذلك في سجلات مديرية النقل البري بتاريخ سابق لتاريخ الحجز الذي يجري التنفيذ بالبيع بمقتضاه، وكذلك إلى كافة أصحاب التأمين والرهن والإمتياز الذين قيدت حقوقهم قبل الحجز المذكور( الفقرة ب من المادة 100 من قانون السير، المادة 2/388 أصول محاكمات ).

إن إخطار المدين بالبيع إذا لم يدفع الدين خلال ثلاثة أيام يستوجب إضافة مهلة المسافة اليها بحال إقامة المدين خارج منطقة دائرة التنفيذ، لأن إضافة ميعاد المسافة هو تحق للعدالة بأن يتساوى الجميع من الإفادة من المهل عند عند منحهم إياه، ولأن هذه المدة الممنوحة للمدين، هي من المواعيد التي يتعين اتخاذ الإجراء خلالها ، كما يمتد هذا الميعاد بسبب العطمة الرسمية      .                          

ولكن هل يترتب البطلان في حال إجراء البيع بدون الإخطار ؟

الواقع أنه لا يترتب البطلان في حال إجراء البيع بدون الإخطالر لإنتفاء النص ولأن المحجوز عليه سيبلغ موعد البيع عن طريق اللصق والننشر الأمر الذي يتيح له فرصة الوفاء الاختياري للدين.

3- تحديد مكان وموعد البيع:

إذا لم يقم المدين بالتنفيذ الطوعي رغم توجيه الإخطاربالبيع اليه ، فإن رئيس التنفيذ يقرر البيع. وذلك في المكان الذي توجد فيه الأشياء المحجوزة أو في أقرب سوق، وا ختيا ر أحد المكانين للبيع قضية تعود إلى مأمور التنفيذ وإلى مطلق تقديره، الإ إذا ارتأى رئيس التنفيذ أن يقرر البيع في مكان آخر بناء على استدعاء أحد ذوي الشأن إذا وجد ضرورة لذلك – المادة 343 أصول.

وعليه، فإن مأمور التنفيذ إما أن يعين مكان وجود الأشياء المحجوزة مكاناً لبيعها ، سواء أكانت بحيازة المدين بصفته حارساً قضائياً عليها أم بحيازة الشخص الثالث الأمين الحارس القضائي عليها وإما أن يعين أقرب سوق مكاناً لبيعها فيه، وفي هذه الحالة يتوجب استلامها و نقلها إلى هذا السوق لتكون جاهزة للعرض و البيع في الموعد المعين. وفي الواقع العملي نجد أن المنقولات تباع دائماً في مكان وجودها.

أما موعد البيع فيحدده مأمور التنفيذ أيضاً، و يراعى في تحديد هذا الموعد، أن تكون الاجراءات الأرى للبيع قد انتهت قبل حلوله.

ويرى بعض الفقهاء أنه إذا قام مأمور التنفيذ بالبيع في غير المكان الذي توجد فيه المحجوزات وفي غير أقرب سوق، دون الحصول على موافقة رئيس التنفيذ، فلإنه لا يترتب البطلان على ذلك ، وإما يحق للمتضرر مطالبة المأمور بالتعويض عن الضرر في حالة وقوعه عملاً بالقواعد العامة للمسؤولية، لعدم وجود نص بالبطلان ، على أن محكمة استئناف حلب قضت بأن البيع يعتبر باطلاً إذا أجراه مأمور التنفيذ في غير المكان المحدد بالقانون.

4- تحديد موعد لاستلام الأموال المحجوزة:

يقوم الحجز على أساس وضع المال المحجوز تحت تصرف القضاء أو دائرة التنفيذ ورفع يد المدين عن أمواله المحجوزة. والأصل أن الحجز التنفيذي لا يستدعي نقل الأشياء المحجوزة من موضعها الا في حالات الضرورة، فإذا كأن المدين أو المحكوم عليه حاضراً إجراءات توقيع الحجزعلى أمواله المنقولة عينه مأمور التنفيذ حارساً عليها، أما إذا لم يكن موجوداً أو رفض استلامها  فيعين المأمور شخصاً آخر غيره حارساً عليها ( كشخص ثالث أمين ). ويتوجب على الحارس سواء أكأن المدين نفسه أم شخصاً ثالثاً أن يلتزم بتقديم الأشياء المحجوزة للبيع في اليوم المحدد لتسليمها لدائرة التنفيذ. ووقوع حجز ثان عليها لايحول دون تنفيذه لهذا الإلتزام مع بيان الحجوز الواقعة عليها ( استئناف حلب /23ت15/ ذ تاريخ 1982/2/18 ) ولا يبدأ مأمور التنفيذ بالبيع الإ بعد جرد الأشياء المحجوزة ويحرر محضراً بذلك يبين فيه ما يكون قد نقص منها ( المادة 1/248 أصول ) فإذا كانت الأشياء المحجوزة مودعة لدى دائرة التنفيذ وموضوعة تحت يدها، فيكتفي المأمور بجردها تمهيداً للاعلان عن بيعها وفق هذا الجرد.

أما إذا كانت الأشياء المحجوزة مسلمة إلى المدين أو إلى شخص ثالث أمين لحراستها وفق ضبط الحجز، فلا بد من إخطارالحارس بموعد حضور مأمور التنفيذ إلى مكان وجود الأشياء المحجوزة لاستلامها قبل البيع، ويطلق عليه في التعامل القضائي ” الإستلام بموعد مسبق”.

ويجب تبليغ الشخص الثالث الإخطار بالتسليم شخصياً، لأن :

” إلزامه بتسلم الأموال المسلمة إليه هو إلزام شخصي، فيتوجب تبليغه إلى موطنه الأصلي وموطنه المختار إن إختار موطناً له ، وإن اتخاذ المذكور موطن وكيلله ( مكتبه ) موطناً مختاراً يجيز إجراء تبليغه موعد الإستلام بهذا الموطن ، الإ أنه لا يجوز اعتباره مبلغاً في حال طلب الوكيل تبليغه الإخطار إلى موكله أو إذا رفض استلام الإخطار، فيتوجب عندئذ التبليغ لصقاً على باب المكتب باعتباره الموطن المختار .

ويمكن أن يجري استلام الأشياء المحجوزة في أي وقت قبل الإعلان عن البيع، وذلك لأنه ” لا توجد مدة معينة يتوجب انقضاؤها بالنسبة للاستلام بموعد مسبق ” .

وبموعد محدد من قبل ر اسة التنفيذ بناء على طلب الحاجز ينتقل مأمور التنفيذ إلى مكان وجود الأموال المحجوزة فيجردها ويحرر محضراً بهذا الجرد، يبين فيه إن كانت مطابقة لما هو مذكور في ضبط الحجز عند استلام الشخص االثالث لها . فاذا كانت مطابقة أعاد تسليمها للشخص الثالث مع إلزامه بتقديمها للبيع في اليوم المحدد الذي سيتم تبليغه إياه.

أما إذا كان هناك نقص في الأشياء المحجوزة أو كان الحارس قد اختلسها أو أتلفها أو تصرف بها أو بجزء منها. فإنه يبين ذلك بضبط الإستلام، ويقرر رئيس التنفيذ ملاحقة الحارس بجرم إساءة الأمانة فضلاً عن إلزامه بالتعويضات. كما يقرر رئيس التنفيذ بناءً على طلب الحاجز، حجز ونقل الأموال المتبقية و حجز أموال الحارس القضائي المنقولة وغير المنقولة وأينما وجدت ولاسيما تلك الموجودة في مكان وجود الأشياء المحجوزة المتبقية، ووضع هذه الأموال تحت يد دائرة التنفيذ، وذلك بنقلها وإيداعها، أو بتشميع مكان وجودها بالشمع الإحمر تمهيداً للاعلان عن بيعها .

ولا يقتصرف الحجز والنقل على تصرف الحارس بالأشياء المحجوزة أو بجزء منها وإنما يكون أيضاً في حال غياب الشخص الثالث عن موعد تسليم الأشياء والمحجوزات رغم تبلغه أصولاً بما يسوغ اتخاذ رئيس التنفيذ قراراً بالحجز والنقل على أمواله  .

ونشير هنا، إلى أن الأموال المذكورة بمحضر جرد الإستلام، أو بمحضر الحجز والنقل هي التي يعلن عن بيعها لا المذكورة في ضبط الحجز، لأن الجرد أو ضبط الحجز و النقل هو محل الإعلان عن البيع.

5- الإعلان عن البيع:

يراد بالإعلان عن البيع إذاعة أمر بيع الأشياء المحجوزة بحيث يصل إلى علم أكثر الناس وحتى يزيد عدد الراغبين في الشراء ويرتفع ثمن المبيع وفي هذا مصلحة للدائن الحاجز والمدين .

وقد نص المشرع في المواد 344 و 345 و 347 من قانون أصول المحاكمات على الاجراءات التي يتوجب على مأمور التنفيذ اتخاذها في الإعلان عن البيع. وفي الواقع العملي، يقوم مأمور التنفيذ بهذه الاجراءات بناءً على مبادرة و طلب ومتابعة مباشر الاجراءات الدائن أو المحكوم عليه.

ويحدد في الإعلان يوم البيع الذي يمكن أن يتم في يوم عطلة رسمية وساعته ومكانه ونوع الأشياء المحجوزة ووصفها بالإجمال مع ذكر قيمتها التقديرية الإجمالية.

ويكون الإعلان بالنشر في إحدى الصحف اليومية ولمرة واحدة الإ إذا قرر رئيس التنفيذ الزيادة في النشر بالصحف بناء على طلب الحاجز أو المحجوز عليه، ويعود تقدير ضرورة ذلك إلى رئيس التنفيذ ( المادة 346 أصول ).

كما يعلن مأمور التنفيذ عن البيع في جميع الأحوال بالتعليق في اللوحة المعدة للاعلانات لدى دائرة التنفيذ. ويحق لرئيس التنفيذ أن يأمر بلصق ما يراه ضرورياً من هذه الإعلانات على باب موطن المحجوز عليه أو في الأسواق أو في الساحات العامة. كما يحق له أن يقرر عرض الأشياء المحجوزة على الجمهورقبل بيعها بناءً على طلب الدائن أو المدين ( المادة 345 أصول ).

ويثبت اللصق بحاشية من مأمور التنفيذ في ذيل نسخة الإعلان كما يثبت بتقديم نسخة عن الصحيفة توضع في الملف التنفيذي ( المادة 347أصول ).

واذا قرر رئيس التنفيذ تأجيل البيع بناءً على طلب أحد ذوي الشأن ، أعلن عنه بلصق بيان في اللوحة المعدة لاعلانات في الدائرة وفي المحل الذي يجري فيه البيع، شريطة أن لا يتم التأخير أكثر من ستين يوماً ( المادة 353 أصول ) .

الإجراء الأخير من اجراءات بيع المنقول بالمزاد العلني هو المزاد العلني نفسه – يرجى الضغط هنا للاطلاع على المقال الخاص به.

كما يمكنكم قراءى وتحميل اجراءات بيع المنقول بالمزاح العلني بصيغة pdf – بالضغط هنا